E.K esialgse õiguskaitse taotlus Tallinna linna 23.12.2025 haldusakti nr 2512996/12321 kehtivuse peatamiseks ja 01.08.2025 esitatud ehitusteatise nr 2511201/45345 alusel ehitamise keelamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja: E.K, esindaja Angela Kase Vastustaja: Tallinna linn, esindajad Artur Aland, Eva Vanamb Kolmas isik: L.Z , Osaühing AD Industri, esindaja Liisa Linna
Menetlustoiming
Esialgse õiguskaitse taotluste lahendamine
RESOLUTSIOON
Jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib 15 tööpäeva jooksul esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.E.K on Tallinnas XXXs kinnistu XXX (katastritunnus XXX) üks ühisomanikest (väljavõte kinnistusraamatust Lisa 1). Ta esitas 22.01.2025 Tallinna linnale vaide, millega taotles, et Tallinna linn tunnistaks kehtetuks 23.12.2025 haldusakti nr 2512996/12321 ning teeks ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks, millega keeldutaks 01.08.2025 esitatud ehitusteatisega nr 2511201/45345 XXX kinnistul kavandatud tegevuste lubamisest.
2.Ehitusteatise nr 2511201/45345 sisu on järgmine. XXX kinnisasjal asub eluruumina kasutatav eluhoone, mille ehitusalune pind on ehitusregistri (EHR) andmetel 226 m2. Taotluse kohaselt soovitakse suurendada eluhoone ehitusalust pinda 242,5 m2-ni. Kaebaja taotlus ja seisukohad
3.Kaebaja taotleb EÕK korras Tallinna linna 23.12.2025 haldusakti nr 2512996/12321 kehtivuse peatamist ja 01.08.2025 esitatud ehitusteatise nr 2511201/45345 alusel ehitamise keelamist.
4.Kaebaja väidab, et ehitusteatisega nr 2511201/45345 kavandatakse XXX eramu (EHR kood 101001088) laiendamist ning väikeehitise (aiamaja/kuur) püstitamist. Elamu laiendamiseks ehitatakse ümber XXX kinnistu piiril olev ühekorruseline majandushoone kahekorruseliseks elamuks.
5.Esitatud vaide kohaselt vajab kavandatav tegevus ehitusloa taotlemist, sest ehitusseadustiku (EhS) lisa 1 kohaselt võib elamut laiendada ehitusteatise ja ehitusprojektiga kuni 33% võrreldes elamu esialgu kavandatud mahuga (EhS § 26 lg 2 p 2). Ehitisregistri (EHR) andmetel on XXX elamut juba varasemalt laiendatud ning senine maht on 517 m3 (EhSRS § 17). Seega oleks ehitusteatisega lubatud seda elamut laiendada maksimaalselt kuni mahuni 687,6 m3. Selle asemel kavandatakse elamu laiendamist kuni mahuni 1205 m3, s.o 33% asemel 133% ulatuses. Järelikult vajab kavandatav tegevus ehitusluba. Ehitusloa saab taotleda, kui on saadud projekteerimistingimused või kehtestatud detailplaneering, mis omakorda peavad lähtuma kehtivast üldplaneeringust. Praegusel juhul projekteerimistingimusi taotletud ei ole ning detailplaneeringut kehtestatud ei ole.
6.Lisaks eelnevale on kavandatav tegevus vastuolus ka XXX üldplaneeringuga, mille kohaselt peavad põhihooned paiknema külgaiast vähemalt 6 m kaugusel, põhihoone ühekorruselised osad võivad paikneda 4 m kaugusel. Praegu kavandatakse kahekorruselise elamu ehitamist krundi piirile. Üldplaneering nõuab sellisel juhul koostöö tegemist naaberkinnistu omanikuga ning sellise koostöö dokumenteerimist. Selle kohta dokumente esitatud ei ole. Naabritega koostöö tegemise eesmärk on tagada tuleohutus ja naabrusõigused. Kavandatav tegevus suurendab tuleohtu ning kahjustab juba seetõttu naabrusõigusi. Võrreldes olemasoleva majandushoonega muutub laiendatav elamu majandushoone asukohas nii kõrgemaks, pikemaks kui laiemaks.
7.Kavandatav tegevus on vastuolus üldplaneeringuga ka krundi suuruse osas. Üldplaneeringu kohaselt on kaks põhihoonet lubatud krundile, mille suurus ületab minimaalselt lubatud krundi suurust kaks korda. Praegusel juhul kavandatakse krundile sisuliselt kahte elumaja, sest laiendatav osa on kasutatav eraldiseisva elumajana. Sellel on eraldi sissepääs, köök, WC, pesemisruumid, samuti on mõlemal hooneosal omaette katus. Kahe põhihoone ehitamiseks peaks olema krundi suurus vähemalt 2400 m2, XXX krunt on vaid 1362 m2. Järelikult pole kahe põhihoone lubamise üldplaneeringu tingimus täidetud. Sellest nõudest hälbimiseks ehitatakse näilikult üks hoone. See pole lubatud, kuna selle eesmärk on minna mööda üldplaneeringuga kehtestatud põhihoonete arvu piirangust.
8.EÕK kohaldamata jätmise korral muutub taotluse esitaja õiguste kaitse oluliselt raskendatuks või võimatuks, sest XXX kinnistul võib alata kavandatud ehitustegevus. Kuna praegusel juhul toimub ehitustegevus ehitusteatise alusel, ei tule esitada enne ehitustegevusega alustamist ka ehitamise alustamise teatist, mistõttu võib ehitustegevus alata koheselt või on juba alanud. EhS § 43 lg 1 kohaselt tuleb ehitamise alustamise teatis esitada vähemalt kolm päeva enne ehitusloakohustusliku ehitise ehitamisega alustamist. Praegusel juhul on küll sisuliselt tegemist ehitusloakohustusliku ehitise ehitamisega, kuid ekslikult lubas linn ehitamist ehitusteatise alusel ilma projekteerimistingimuste või detailplaneeringuta. Ei ole välistatud, et 23.12.2025 antud haldusakti ja 01.08.2025 esitatud ehitusteatise õiguspärasuse üle toimuva vaide- ja kohtumenetluse ajal ehitatakse XXX elamu laiendus valmis ning esitatakse sellele kasutusteatis (EhS lisa 2). EÕK kohaldamine on praegusel juhul taotluse esitajale vajalik, et kindlustada oma õigusi ja tõrjuda talle vaide- ning võimaliku kohtumenetluse ajal kaasnevaid kahjulikke mõjutusi. 2(5)
EÕK kohaldamata jätmisel võib alata tema krundi piiril ehitustegevus, millega alustatakse ühekorruselise majandushoone lammutamist, et ehitada see ümber kahekorruseliseks elamuks. Sellega kaasnevad esialgse õiguskaitse taotluse esitajale tema kinnistu kasutamisel olulised negatiivsed mõjutused – suurte ehitusmasinate müra, hoone lammutamisega kaasnev tolm jne. Lisaks võidakse kahjustada taotluse esitaja krundil kasvavat taimestikku. Taotluse esitaja krundil kasvavad XXX poolses küljes ronitaimed, mis võivad saada majandushoone lammutamise käigus kahjustada või võivad hävida. Tallinna linn
9.Tallinna linn asus 29.01.2026 vastuses seisukohale, et EÕK taotlus tuleb jätta rahuldamata.
10.Vaide esitaja on taotlenud esialgset õiguskaitset, kuna tema hinnangul kaasnevad projekteeritud hoone juurdeehitusega kahjulikud mõjud tema kinnistule (halvendab valgust, on visuaalne reostus ja seega mõjutab kinnisvara väärtust) ning ehitustegevus toob kaasa müra ja tolmu. Vastustaja hinnangul on esialgse õiguskaitse taotlus paljasõnaline ja põhjendamatu.
11.Vaide esitaja on tugineb esialgse õiguskaitse vajaduse põhjendamisel sellele, et ehitustegevus ei ole tagasipööratav ja tekitab selle läbi pöördumatut kahju. Vaide esitaja on viidanud küll ehitusteatise menetluses omandiõiguse riivele, samas vaie ei sisalda ühtegi põhjendust – milliseid vaide esitaja subjektiivseid õigusi ehitustegevust lubav akt rikuks.
12.Vaide esitaja väidab, et XXX juurdeehitus varjutab valgust. XXX kinnistu asub vaide esitaja kinnistust lõuna suunal, mis tähendab seda, et päevasel ajal paistab päike tõesti XXX kinnistu poolt. Päevane päike aga ei langeta olulisi varjusid XXX kinnistule ning ilmselgelt ei lange XXX hoone varjud XXX elamuni. Sel põhjusel ei ole olnud vajalik ka insolatsioonimõõdistuse lisamine ehitusprojektile. XXX kinnistule langeva varju näol on tegemist ebaolulise mõjutusega – varjude langemine elamumaa kinnisasja õuealale ei ole iseseisvalt kaitstav õigus. Loomulik valgus tuleb tagada eluruumides ning vastav insolatsiooni normatiiv reguleerib („Insolatsiooni kestuse arvutamise juhend“) ruumidesse langevat otsest päikesevalgust, mida XXX hoone vaide esitaja elamus mitte kuidagi mõjutada ei saa.
13.Vaides on eksitavalt märgitud, et tegemist ei ole esmase juurdeehitusega ning seetõttu peaks arvestama ka eelnevaid juurdeehitusi ning kohaldama planeerimisseaduse § 125 lg 1 p 2 ning nõudma olemasoleva hoone üle 33% laiendamiseks esialgu kavandatud mahust detailplaneeringut. PlanS § 125 lg 11 sätestab, et hoone laiendamine kuni 33 protsenti on lubatud proportsionaalselt maa alla ja maa peale, lähtudes laiendatava hoone esialgu kavandatud maa-alusest ja maapealsest mahust. Hoone mahu arvutamisel lähtutakse ehitisregistrisse kantud andmetest. Praegusel juhul on projekteeritava laienduse (maapealse) osa maht on 248 m3 ning algne hoone (maapealne) maht enne laiendamist on 887 m3, siis moodustab vaidlusaluse ehitusprojekti järgne laiendus ~28% olemasoleva hoone mahust, seega on tegemist hoone laiendamisega alla 33%.
14.Kehtiv XXX üldplaneering näeb ette, et suurim lubatud hoonetealune pind antud piirkonnas on 1301-1600m2 suurusel kinnistul 255m2. Ehitusteatis ja ehitusprojekt näevad ette juurdeehitusega koos elamu hoonealuseks pindalaks 242,5m2.
15.Vaide esitaja on toonud välja ka selle, et XXX üldplaneeringus on märgitud, et põhihooned peavad paiknema eesaiast vähemalt 5 m, tagaaiast ja külgaiast vähemalt 6 m kaugusel ja hoonete laiendamisel võib täpsustada kaugust – taga-külgaia ulatust ning lähtuma peab ka tuleohutusnõuetest. Üldplaneeringus toodud kaugused ei kohaldu seega imperatiivselt olemasolevate hoonete laiendamisele, mille puhul on ette nähtud, et lähtuma peab tuleohutusnõuetest, asjakohasel juhul insolatsiooninormidest, aga kindlasti ei pea hoonele juurdeehituse planeerimisel hakkama hoonet nihutama krundi keskele. Kavandatav ehitustegevus ei tule vaide esitaja kinnistule lähemale, kui olemasolev hoonestus XXX 3(5)
krundil. Kavandatav ehitustegevus on täielikult vastavuses tuleohutusnõuetega – tagatud on nõutav kuja XXX elamuga ja veelgi enam 20-25-meetrine vahemaa ületab nõutavat kuja (mis on 8 m) oluliselt. Kokkuvõtvalt leiab vastustaja, et esialgse õiguskaitse rakendamiseks olukorras, kus vaidlusalune ehitusteatis ja ehitusprojekt vaide esitaja subjektiivseid õigusi ei riku ning vaide esitaja argumendid on otsitud ja paljasõnalised, puudub alus. Kolmas isik
16.Asjaõigusseadus § 143 lg 1 kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Ennekuulmatu oleks olukord, kus naaberkinnisasja omanik saab keelata mistahes ehitustegevuse oma kinnistu lähialal, mis teda häirib kas müra, vibratsiooni või tolmuga. Ehitustegevus võib tundlikemaid inimesi häirida, kuid pealinna keskkonnas, kus hoonete vahelised vahemaad ei ole kilomeetrite laiused, on võimatu tagada, et lähikinnistutel ehitustegevust läbi ei viida ja sellega elanikke ei häirita.
17.XXX omanikel on kavas ehitustegevuse ajal järgida müranõudeid. Vaide esitaja mure, et kahjustada võivad saada tema kinnistul asuvad puud-taimed, on põhjendamatu. Vaidlustatud haldusakt näeb ette, et tagada tuleb projektala vahetus läheduses kasvavate puude kasvutingimuste säilimine. XXX omanikud kavatsevad kinni pidada vaidlustatud haldusaktis toodud lisatingimusest ning tagada kõikide puude, sealjuures ka XXX kinnistul kasvavate ronitaimede säilimine.
18.Haldusmenetluse seaduse § 71 lg 1 kohaselt on kogu vaide esitamise õiguslikuks aluseks isiku õiguste rikkumine või vabaduste piiramine. Vaie, milles ei ole toodud seda lahendava haldusorgani ette mitte ühtegi vihjet ega viidet sellele, milliseid konkreetseid subjektiivseid õigusi vaidlustatud haldusakt (või haldusmenetlus) rikuks, tuleb jätta rahuldamata. Samal põhjusel puudub ka vaide esitajal esialgse õiguskaitsevajadus.
19.Loomulik valgus tuleb tagada eluruumides ning vastavad insolatsiooninormatiivid reguleerivad ruumidesse langevat otsest päikesevalgust, mida XXX hoone vaide esitaja elamus mõjutada ei saa.
KOHTU PÕHJENDUSED
20.HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. HKMS § 249 lg 2 kohaselt võib esialgse õiguskaitse taotluse esitada halduskohtule ka vaidemenetluse ajal.
21.Esialgset õiguskaitset tuleb kohaldada vaid määral, mil see on kaebaja õiguste kaitseks hädavajalik (nt Riigikohtu 08.02.2021 määrus nr 3-20-915, p 20; 13.11.2020 määrus nr 3-20349, p 12). See tähendab, et esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ei piisa ainuüksi sellest, et kaebuses on toodud välja põhjendused, kuidas vaidlustatav haldusakt rikub kaebaja õigusi, vaid kahjulikud tagajärjed peaksid kaebajale saabuma juba kohtumenetluse ajal ning need peaksid olema sellist laadi, et neid ei saaks isegi kaebuse rahuldamise korral hiljem täielikult kõrvaldada või heastada või oleks see ebamõistlikult keeruline. Tagajärjed, mille vältimiseks esialgse õiguskaitse taotlus on esitatud, peavad olema ettenähtavad ja tõenäolised ning seotud kaebuse nõuete ja eesmärkidega (vt HKMS § 251 lg 1). Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamise ajal võivad faktilised ja õiguslikud asjaolud olla veel ebaselged, kuid esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamiseks ei tohi kaebus olla ilmselgelt perspektiivitu (nt Riigikohtu 11.12.2020 määrus nr 3-20-605, p 15). 4(5)
22.Kohus leiab, et kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus ning EÕK taotlus tuleb jätta rahuldamata.
23.Puudub vaidlus selle üle, et kuna kaebaja on esitanud vaide Tallinna linna 23.12.2025 haldusaktile nr 2512996/12321, siis on kaebaja 26.01.2026 EÕK taotlus lubatav. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et sellises olukorras kehtivad EÕK taotlusele samad reeglid, nagu koos kaebusega esitatud EÕK taotlusele. See tähendab, et ei piisa, kui kaebaja väidab, et vaidega vaidlustav haldusakt on õigusvastane. Kaebaja peab näitama, kuidas vaidlustatav haldusakt rikub tema subjektiivseid õigusi. Sest EÕK meetmega on lubatud saavutada vaid samu eesmärke, mida saaks saavutada nõutud tingimustele vastava kaebusega ja vaidemenetluse puhul vaidega. Vastav loogika tuleneb ka HMS §-st 71, mis võimaldab vaide esitada vaid isiku õiguste rikkumise korral.
24.Seetõttu hindab kohus, kas kaebaja naaberkinnistule antud luba ehitise laiendamiseks rikub kaebaja subjektiivseid õigusi. Kohtu vastus sellele küsimusele on eitav. Kolmas isik on tõendanud Maa-ameti geoportaali väljavõttega (vastus kohtunõudele, lisa 3), et vahemaa laiendatava ehitise ja kaebaja eluruumi vahel on üle 24 m. Sellises olukorras on ilmne, et juurdeehitis ei saa vähendada kaebaja eluruumide päikesevalgust. Võimalikud varjud, mis tekivad juurdeehitise tõttu, ei saa olla subjektiivsete õiguste rikkumise aluseks.
25.Sellise vahemaa puhul ei ole äratuntav, et ehitustegevusest võiks tekkida tolmu, mis kaebaja elukeskkonda negatiivselt mõjutav. Samuti nõustub kohus kolmanda isikuga, et linnaruumis toimuva ehitustegevuse puhul on naaberkinnistu omanikel piirväärtustesse jääva müra talumiskohustus.
26.Põhjendamatu on ka kaebaja hirm, et kolmas isik ei järgiks ehitustegevuse käigus senise taimestiku säilimist. Selleks on haldusaktis ettenähtud vastav kohustus ning kolmandal isikul on kavas seda järgida.
27.Eeltoodud põhjustel ei ole kohtul võimalik sedastada kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist, mistõttu puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Sellest tulenevalt puudub kohtul vajadus hakata analüüsima, kas kolmanda isiku kinnistul asuva hoone laiendamine võiks olla vastuolus üldplaneeringu nõuetega.
28.Esialgse õiguskaitse määrus jõustub selle teatavakstegemisel, kui määruse teinud kohus ei määra teisiti (HKMS § 252 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom MUUDETUD TALLINNA RINGKONNAKOHTU 18.03.2026 KOHTUMÄÄRUSEGA
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.