Planeerimine ja ehitus › Kinnisasja sundvõõrandamine

3-23-3024 Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-23-3024 Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ning hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (lg 2). Kinnisasja omandamisel korraldatakse hindamine hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena, mis koostatakse hindamise head tava arvestades. Vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg-d 2 ja 7). Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ (määrus nr 22) § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda juhul, kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Aktiivne turg puudub mh juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja rajatise või teega (§ 13 p 2). KAHOS § 12 lg 2 kohaselt võib menetluse läbiviija määrata väärtuse, lähtudes maa hindamise seaduse (MHS) alusel kinnitatud metoodikast. Kuna määrus 22 on kehtestatud MHS § 8 lg 2 alusel, on sellest lähtumine KAHOS-ga kooskõlas. Kaebaja väidab, et vastustaja ei oleks tohtinud piirduda üksnes maa maksustamishinna kompenseerimisega, vaid tal tulnuks hinnata ja hüvitada kinnistul olevate ehitiste, milleks on teekatend, haljastus ja sissesõiduteed teistele kinnistutele, tegelik ja täielik väärtus. Kaebaja on esitanud T. Rattasepa hindamisaruande ning puittaimestiku hindamisaruande. Sealjuures ei taotle kaebaja valgustussüsteemi jääkasenduskulu hüvitamist, sest nendele on seatud piiratud asjaõigus teise isiku (Iceberg Property OÜ) kasuks. Seega välisvalgustuse teemat kohus ei käsitle. Sisuliselt sisaldab T. Rattasepa hindamisaruanne uue tee ehitamise kulusid, mis on osade kuluartiklite puhul korrigeeritud kaalutud kulumiga. Kaebaja ei ole tõendanud, et vastustaja jätnud teekinnistu väärtuse nõuetekohaselt hüvitamata. Olukorras, kus puuduvad usaldusväärsed võrdlustehingud ‒ nagu osundas Maa-amet ‒, mis aitavad tavaolukorras turuväärtust välja selgitada, pidanuks just kaebaja ära näitama, et makstav kompensatsioon ei kata tee väärtust (sh koos katendiga). Vaidlusalune teekinnistu moodustati ning tee ehitati välja DP alusel. DP seletuskirja p 2.5 kohaselt: „Detailplaneeringuga on ette nähtud kvartali siseteed tee koridori laiusega 12 m. Soosepa tee maa-ala laius on 15 m. Teed on avaliku kasutuse kitsendusega.“ Ka DP seletuskirja p-s 2.7 on rõhutatud: „Kõik planeeritud teed ja platsid on avaliku kasutusega.“ Asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, et kaebaja või mõni eelmine Linnase tee L2 kinnistu omanik oleks saanud teest mingisugust rahaliselt mõõdetavat kasu. Viimsi vald on vaidlustatud otsuses välja toonud, et vallale teadaolevalt ei olnud R.K. Projekt OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada. Kaebaja pole seda ümber lükanud. Järelikult pole tõendatud, et kaebajale oleks hüvitamata jäänud otsene varaline kahju või saamata jääv tulu. Vaidlust pole selles, et kaebaja ei ole vaidlusalust transpordikinnistut ise arendanud. Kinnistusraamatust nähtuvalt oli Linnase tee L2 kinnistu omanikuks ehitusloa realiseerimise ajal OÜ Merona Grupp ning kasutusloa väljastamise ajal Q Vara OÜ. Enne kaebajat oli Linnase tee L2 kinnistul veel kaks omanikku (EASTWEST OÜ ja Fuxia Holdings OÜ). Kaebaja omandas vaidlusaluse kinnistu 15.09.2017. Seega pole kaebaja teinud kulutusi tee ehitamiseks (teekatend, haljastus, välivalgustus), vaid need on teinud DP ala arendajad. Maa-amet tõi välja, et praktikas on sageli DP kehtestamise eelduseks, et arendaja arendab välja kruntidele juurdepääsuteed ning annab need vallale tasuta või sümboolse tasu eest üle. Sest äriühingud reeglina ei ole huvitatud enda kanda võtma tee hooldaja kohustusi. Teede ehitamise kulud kaetakse enamasti muude arendustegevuse tulude arvelt. Eraldiseisva teekinnistu ‒ mis on DP kohaselt määratud avalikuks kasutamiseks ‒ turuväärtust on keeruline määrata, sest turuosalistel puudub ratsionaalne põhjus sellist 3(10)

3-23-3024 kinnistut omandada. Iseäranis olukorras, kus tee omanikul puudub vallaga kokkulepe tee kasutamise eest tasu saamiseks. Kuna pole teada, millistel tingimustel kaebaja Linnase tee L2 kinnistu Fuxia Holdings OÜ-lt omandas, pole ka teada, kas kaebaja on sundvõõrandamise tõttu üldse kahju kandnud. Nt võis kaebaja kinnistu omandada tasuta. Kaebaja pole kahju tekkimist tõendanud ‒ nt ei ole tõendanud kinnistu omandamise hinda. Seetõttu pole põhjendatud kaebajale hüvitada uue tee ehitamise kulusid (korrigeerituna kaalutud kulumiga), teekatendi maksumust ega ka puittaimestiku haljastusväärtust. Kaebaja pole tõendanud haljastusele tehtud kulutusi. Haljastusväärtus pole teekinnistu puhul rahaliselt mõõdetav. Pole kuigi usutav, et võimalik ostja oleks nõus teekinnistu eest rohkem maksma, kuna selle ääres kasvavad taimed, puud ja põõsad, mida tuleb hooldada. T. Rattasepa hindamisaruanne ja puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne pole võrdlevad hindamisaruanded KAHOS § 17 mõttes, vaid kaebaja enda arusaam tekkinud kahjust, mis ei harmoneeru õigusaktidega. Sestap ei kuulu ka nende aruannete koostamise kulud hüvitamisele. Kaebaja pole tõendanud asjaajamisega tekkinud kulusid, mille hüvitamise kohustus lasuks vastustajal. Kaebaja leiab täiendavalt, et vastustaja peaks talle hüvitama MHS § 8 1 kohase maa kasutamise tasu. MHS § 81 kohaselt määratakse tehnovõrgu ja -rajatise või tee eelduslikuks kasutustasuks kolm protsenti maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Kasutustasule lisandub kasutusala ulatuses hüvitis maamaksu eest. Vastustaja on vastanud, et Viimsi vald on kinnisasja sundvõõrandamise menetluses lähtunud KAHOS-st ja määrusest nr 22. MHS selles olukorras ei kohaldu, sest selleks on kehtestatud eraldi määrus. Kuna määrus nr 22 on kehtestatud MHS alusel, on vastustaja Linnase tee L2 kinnistu väärtuse määramisel muu hulgas lähtunud MHS-st. Seega eeldanuks vastustaja keeldumine täpsemat põhjendamist. Kohtu arvates ei tule maa kasutamise tasu siiski arvesse võtta. Sundvõõrandamise menetlus ei pea arvestama kõiki tuvastamata või vaieldavaid nõudeid. KAHOS § 14 lg 1 järgi käsitatakse kinnisasja saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks Linnase tee L2 kinnistu omandamisest alates teinud ettevalmistusi, et saada MHS § 81 kohast maa kasutamise tasu. On õige, et eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks ei piisa üksnes DP seletuskirjast, vaid vaja oleks täiendavalt sõlmida poolte vahel kokkulepe või seada sundvaldus. Kohtule ei nähtu, et praegusel juhul oleks õiguslik alus saada tee kasutamise tasu või et kaebaja oleks teinud asjaomaseid ettevalmistusi (näiteks pöördunud kohtu poole ja taotlenud vastustaja nõusolekut vastavale kokkuleppele). Pelgalt asjaolu, et kaebajal oleks põhimõtteliselt võimalik tasu seaduste alusel küsida, ei ole piisav. Sest on palju detaile, millest sõltuvad tasu olemasolu ja selle suurus ning need ei ole praegu teada (näiteks kokkulepped, mis võisid olla sõlmitud valla ja arendaja vahel teema üleandmiseks, tee olukord ja remondivajadus jms). Seega saab MHS § 8 1 ja KAHOS § 14 lg 1 alusel nõuda saamata jääva tuluna tee kasutustasu hüvitamist, kui see nõue on piisavalt tõendatud ja saadav tulu sundvõõrandamiseta laekuv mitte üksnes põhimõtteliselt võimalik. Praegusel juhul see nii ei ole. Kaebaja on taotlenud KAHOS § 14 lg 2 põhiseadusevastaseks tunnistamist, kuna see piirab piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tuleneva saamata jääva tulu hüvitamist ühe aastaga. Kohtu arvates ei ole see norm asjassepuutuv, kuna kaebajal ei ole sõlmitud rendi, üüri või piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid, mis kuulunuks ennetähtaegsele lõpetamisele ja seetõttu oleks hüvitise maksmist piiratud. Ka muud kaebaja esitatud väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks. Hindamisakti koostas vastustaja ise ja piirduti kompensatsiooniga üksnes maamaksustamishinna ulatuses. Seetõttu ei olnud vaja korraldada täiendavat sõltumatut hindamist, kuna eelkõige on tegemist juriidilise analüüsiga. Olukorras, kus tõdeti, et teemaale pole võimalik määrata adekvaatset turuhinda, ei 4(10)

3-23-3024 pidanud vastustaja tellima selle kohta veel eraldiseisvat hinnangut. Ka allkirja puudumine hindamisaktil ei jäta kahtlust, et dokument on koostatud vastustaja poolt ja väljendab vastustaja seisukohti. Asjaolu, et Viimsi vallas või Tallinnas on mõni teekinnistu hinnatud kaebaja omast väärtuslikumaks, ei kinnita, et kaebaja kinnistu hindamisel on tehtud vigu. Iga hindamine on eraldiseisev ning sõltub just antud juhtumi asjaoludest. Näiteks mõjutab teekinnistu väärtust DP olemasolu ja see, kas DP-ga on tee määratud avalikult kasutatavaks. Kaebaja toodud näidetest seda ei ilmne. Transpordimaa puhul on DP-ga hõlmamata kinnistud tõenäoliselt väärtuslikumad DP-ga hõlmatutest, kuna võimalus katastriüksuse sihtotstarvet ja selle tegelikku kasutust mõne tulusama vastu vahetada on suurem. Ka seetõttu ei ole kaebaja toodud näited asjakohased. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-23-3024 ülesanne ja ta ei vabane kohustusest määrata õiglane tasu ka siis, kus puuduvad usaldusväärsed võrdlustehingud. Kui vastustaja vajab õiglase tasu määramiseks andmeid, millele tal ilma huvitatud isiku abita pole juurdepääsu, tuleb tal selgelt esile tuua, milliseid dokumente ta vajab (haldusmenetluse seaduse § 38 lg-d 1 ja 3). Lisaks on vallal kohustus kaasata ka teise eriala eksperte (KAHOS § 12 lg 7). Kaebaja on ise tellinud ja vallale esitanud riiklikult tunnustatud eksperdi hindamisaruande, mille vald ja kohus on jätnud tähelepanuta. Põhjendamatu on siduda kaebajale makstavat hüvitist kinnistu omandamishinnaga. Kohus ei nõudnud kaebajalt tõendite esitamist kinnistu ostuhinna kohta. Seitsme aasta jooksul on hinnad ka muutunud. T. Rattasepa hindamisaruanne ja puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne ei kajasta kaebaja subjektiivseid arusaamu, vaid tegu on eksperdi hinnanguga. Tõendi saamise kulu hüvitamata jätmine on vastuolus PS §-ga 32. KAHOS § 17 lg 1 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Kaebaja osales aktiivselt menetluses, esitas oma seisukohti ja ettepanekuid, ning palus asjaajamise eest hüvitist 155,84 eurot. Kohtu seisukoht, nagu oleks võimalik ühekordset summat üldse mitte maksta või maksta vaid kuludokumentide alusel, ei ole kooskõlas seaduse mõtte ja eesmärgiga. Asjasse ei puutu, kas kaebaja on teinud haljastusele kulutusi või mitte, oluline on, kas haljastus on olemas või mitte. Praegusel juhul on haljastus olemas ja selle maksumus tuleb hüvitada. Sulev Järve (puittaimede hindaja, tase 5) aruande kohaselt on Linnase tee L2 haljastuslik väärtus kokku 37 877,90 eurot. Linnase tee L2 on avalikus kasutuses olevate teede nimekirjas. Riigikohtu 13.10.2020 määruse asjas nr 3-19-2255 p-st 13 võib järeldada, et saamata jäänud sundvalduse tasu on põhimõtteliselt võimalik käsitada varalise kahjuna. On selgusetu, mille põhjal järeldas kohus, et kaebajal ei olnud sõlmitud rendi-, üüri- või piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid. Isiklikud kasutusõigused on kantud kinnistusraamatusse ning vastustajal oli võimalik lepingud välja nõuda.

6(10)

3-23-3024 Iga olukord lahendatakse individuaalselt. Siinses kohtuasjas ei oma mingit tähtsust, milliseid hindamisi on Maa-amet teinud teistes kohtades ning millistest juhenditest lähtuvalt. KAHOS § 12 lg 1 ei näe täpselt ette, millised ametnikud on pädevad hindamisaruannet koostama, vaid märgitud on, et menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja piiratud menetluse korraldamisel väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise. Vastustajal on kaalutlusõigus. Vald ei eksinud kaalutlusõiguse kohaldamisel, kui otsustas hindamisaruande ise koostada, arvestades et vaidlusalusel kinnisasjal puudub aktiivne turg. Seaduse kohaselt kaasatakse teisi eksperte vaid vajaduse korral, mida siinsel juhul ei esinenud. Linnase tee L2 kinnistu omandamise hinnale viitamine annab juurde konteksti ja näitlikustab, et kaebaja üritab alusetult rikastuda. Eastwest OÜ omandas Linnase tee L2 kinnisasja 5500 euro eest, Fuxia Holdings OÜ 26 000 euro eest ja kaebaja 14 000 euro eest. Kaebaja ei ole asjaajamisega aktiivselt tegelenud (vallamajas käinud või teinud välivaatlusi) ega ole esitanud põhjendatud kulusid. Siinsel juhul ei olnud otstarbekas seada sundvaldust. Teekinnistu omandamine on eelistatud lahendus puhtalt transpordimaa korral, kuna kinnisasja omanikul puudub võimalus kasutada teed muul viisil kui liiklemiseks. Seadusandja mõtte kohaselt on sundvaldus teede avalikuks kasutamiseks määramisel põhjendatud juhul, kui tegu on ajutise lahendusega või kui eraldi teekinnistut moodustada ei ole võimalik või otstarbekas (nt kergliiklustee puhul). Sundvalduse seadmisel määratav kuutasu on pigem sümboolne ning kaebaja sai sundvõõrandamisega nii või teisiti suurema hüvitise. Jääksasendusväärtust ei ole tarvis kompenseerida, kuna kaebajal pole vajadust ega kohustust rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid rajatisi mujale. Kaebaja ei saa nõuda MHS § 81 alusel kasutustasu, sest hüvitis määrati siinsel juhul eraldi määruse alusel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-23-3024 Ober-Haus Real Estate Advisors ärikinnisvara hindamisteenuse osakonna juhi, kutselise hindaja K. Õiguse (7. tase) 06.08.2024 vastus vastustajale. Viimatinimetatud kirjas on märgitud, et transpordimaa puhul on tegemist varaga, millega turul tehinguid ei tehta. Ringkonnakohus märgib, et kirjas sisalduvat tuleb mõista vastavalt selle kontekstile. Ehkki tehingustatistika võib näidata, et transpordimaa kinnistud vahetavad samuti omanikku (nii nt on tavaline, et arendajad annavad need tasuta üle kohalikule omavalitsusele), on arusaadav, et tegemist pole tavapärase majandustegevuse käigus tehtavate tehingutega, mis oleksid võrreldavad nt elamu-, äri-, tootmis- või maatulundusmaa tehingutega. See tähendab, et majanduslikult mõtleval ettevõtjal üldjuhul pole äratuntavat huvi omandada sellist kinnisasja oma ettevõtluses kasutamise ja sellelt kasumi teenimise eesmärgil. Kaebaja on küll viidanud, et tema näiteks omandab selliseid maid ning selliseid ettevõtjaid on veel, kuid see ei lükka ümber järeldust, et avalikus kasutuses olevate teedega transpordimaa kinnistult pole võimalik tavapärase ettevõtluse käigus tulu teenida. Millegagi pole ümber lükatud Maa-ameti kirjas toodud väide, et kinnisvaraarenduste puhul on tavaline, et arendusala teede ja taristu rajamise kulud loetakse hõlmatuks kogu projekti kuludega, mis arvatakse arendusala kinnistute müügihinna sisse. On igati loogiline, et kõik projektiga seotud kulud kantakse arendusala kinnistute müügihinna arvelt ning tavapärane on ka kokkulepe, et arendaja annab teekinnistud kohalikule omavalitsusele tasuta üle, s.o kellelgi turul ei saa olla lootust, et kulud kantakse mingist muust allikast.

3-23-3024

3-23-3024 mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja KAHOS § 17 lg-s 1 ettenähtud asjaajamiskulu 155,84 eurot. Ülejäänud osas (asjatundja arvamuse kulu KAHOS § 17 lg 2 alusel) jääb asjaajamiskulu nõue rahuldamata.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.