Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika Laatsit
Otsuse tegemise aeg ja koht
8.mail 2026 Tallinnas
Haldusasja number
3-24-1820
Haldusasi
Iceberg Property OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu 13. veebruari 2024 otsuse nr 17 resolutsiooni p 1.1 ja otsuse nr 18 resolutsiooni p-de 1.2, 1.4 ja 1.6 (osas, et sundvõõrandamine toimub tasuta) ning 14. mai 2024 vaideotsuste nr 43 ja nr 44 tühistamise ja vastustaja kohustamise nõuetes Kaebaja – Iceberg Property OÜ, lepinguline esindaja v-adv Indrek Kukk
Menetlusosalised ja nende esindajad
Vastustaja – Viimsi vald, volitatud esindaja Kristiina Laura Järve Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 25. novembri 2024 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Iceberg Property OÜ apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamise vorm
Avalikul kohtuistungil 22. aprillil 2026
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Iceberg Property OÜ apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 25. novembri 2024 otsus haldusasjas nr 3-24-1820. Teha asjas uus otsus. Rahuldada Iceberg Property OÜ kaebused. Tühistada Viimsi Vallavolikogu 13. veebruari 2024 otsuse nr 17 resolutsiooni punkt 1.1 osas, milles isiklik kasutusõigus otsustati sundvõõrandada tasuta, ja 14. mai 2024 vaideotsuse nr 43 resolutsiooni punkt 1 osas, milles vaie jäeti rahuldamata sundvõõrandamise tasu osas. Kohustada vastustajat määrama sundvõõrandamise tasu uuesti. Tühistada Viimsi Vallavolikogu 13. veebruari 2024 otsuse nr 18 resolutsiooni punktid 1.2, 1.4 ja 1.6 osas, milles isiklikud kasutusõigused otsustati sundvõõrandada tasuta, ja 14. mai 2024 vaideotsuse nr 44 resolutsiooni punkt 1 osas, milles vaie jäeti rahuldamata sundvõõrandamise tasu osas. Kohustada vastustajat määrama sundvõõrandamise tasu uuesti.
2.Jätta menetluskulud esimeses ja teises kohtuastmes Viimsi valla kanda. Mõista Viimsi vallalt Iceberg Property OÜ kasuks välja menetluskulud kahes kohtuastmes kokku 3329 eurot ja 40 senti.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 08.06.2026 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Viimsi vallas Pärnamäe külas asuvad 100% transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjad Linnase tee L2 (registriosa nr 9765302, katastritunnus 89001:010:2521, pindala 5277 m2), Kesk-Kaare tee L7 (registriosa nr 7683102, katastritunnus 89001:010:1465, pindala 1652 m2), Kesk-Kaare tee L9 (registriosa nr 9761002, katastritunnus 89001:010:2441, pindala 5289 m2) ja Suur-Kaare tee L13 (registriosa nr 7683202, katastritunnus 89001:010:1466, pindala 1820 m2). 10.02.2004 kehtestatud Linnase tee ja Kesk-Kaare tee piirkonna maaüksuse detailplaneeringu ning 12.06.2001 kehtestatud Kesk-Kaare tee ja Suur-Kaare tee elamupiirkondi hõlmava maaüksuse detailplaneeringu kohaselt on kõik planeeritud teed ja platsid avaliku kasutusega. Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsustega nr 49 ja 50 sundvõõrandati nimetatud kinnisasjad senistelt omanikelt.
2.Iceberg Propoerty OÜ omandas 12.11.2021 lepingu (dtl 470 jj) alusel ühekordse tasu eest 18.11.2021 kinnistusraamatu kandega varem R.K. Projekt OÜ-le kuulunud tasuta tähtajatud isiklikud kasutusõigused tänavavalgustuse taristu omamiseks ja kasutamiseks kõigil p-s 1 loetletud kinnistutel, mis olid algselt kinnistusraamatusse kantud aastatel 2015–2016 (kaebaja 23.08.2024 menetlusdokumendi lisad alates dtl 471). Iceberg Property OÜ andis 03.05.2023 tõestatud kasutusõiguse sisu muutmise ja reaalkoormatiste seadmise lepinguga (dtl 359 jj) Linnase tee L2 kinnistule seatud isikliku kasutusõiguse esemeks oleva tänavavalgustusrajatise (sh 11 valgustit ja valgustusposti koos neid ühendava maakaabliga) kinnistu toonasele omanikule R.K. Projekt OÜ-le kasutusse tasu eest 2090 eurot aastas alates 01.01.2024, mida indekseeritakse igal aastal vähemalt 5%. Iceberg Property OÜ andis 18.04.2023 sõlmitud üürilepinguga (dtl 122 jj) Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee L13 kinnistutel paiknevad tänavavalgustusrajatised (kokku 30 valgustit ja valgustusposti koos neid ühendava maakaabliga) kinnistute toonasele omanikule Fuxia Holdings OÜ-le üürile tasu eest 5700 eurot aastas, mida indekseeritakse igal aastal vähemalt 5%.
3.Viimsi Vallavolikogu 13.02.2024 otsuse nr 17 „Kinnisasja piiratud asjaõiguste sundvõõrandamine (Linnase tee L2)“ (otsus nr 17, dtl 195–202 ja 425–432) p 1.1 kohaselt otsustati Iceberg Property OÜ-le kuuluv Linnase tee L2 kinnisasja koormav piiratud isiklik kasutusõigus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 1 lg 4, § 2 lg 1, § 3 lg-te 2 ja 4, § 11 lg 2 ja § 18 lg 1 alusel tasuta sundvõõrandada. Viimsi Vallavolikogu 13.02.2024 otsuse nr 18 „Kinnisasja piiratud asjaõiguste sundvõõrandamine (KeskKaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9, Suur-Kaare tee L13)“ (otsus nr 18, dtl 12–18 ja 433– 439) p-de 1.2, 1.4 ja 1.6 kohaselt otsustati KAHOS § 1 lg 4, § 2 lg 1, § 3 lg-te 2 ja 4, § 11 lg 2 ning § 18 lg 1 alusel tasuta sundvõõrandada Iceberg Property OÜ-le kuuluvad Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee L13 kinnisasju koormavad piiratud isiklikud kasutusõigused. 2(11)
3-24-1820
4.Nii otsuse nr 17 kui otsuse nr 18 põhjenduste kohaselt teavitasid kinnisasjade omanikud 22.02.2023, et sulgevad kinnisasjad (transpordimaa) ning koostöös Iceberg Property OÜ-ga lülitavad välja tänavavalgustuse. Varem on tehtud ettepanekuid sõlmida valgustussüsteemide kasutamise leping, soetada kinnisasjadel asuvad tänavavalgustussüsteemid ning soetada kinnistud, kuid pakkumised on olnud ebaproportsionaalselt kallid ja ebamõistlikud. Vallalt tasu nõudmiseks ja arvete esitamiseks ei olnud alust, kuna puudus sellekohane kokkulepe. Elamurajooni elanikel puudub korras teedevõrk, veevarustus, kanalisatsioon ja tänavavalgustus. Tänavavalgustust on korduvalt välja lülitatud, mis ohustab liiklust ja turvalisust ning on vastuolus planeeringute ja projektilahendustega. Viimsi vald hindas 22.09.2023 kinnisasju ja neid koormavaid piiratud asjaõigusi ning koostas hindamisaruande. Rajatud tehnovõrkude paikvaatlusel 16.09.2023 tuvastati, et need on rajatud aastatel 2004– 2005, on amortiseerunud ja neil puudub väärtus. Seega ka piiratud asjaõigustel puudub väärtus ja nende omajale otsest kahju ei teki. Samuti ei teki asjaõiguste omajale saamata jäävat tulu. Vastupidi, Viimsi vald võtab kohustusi ära, nt tänavavalgustuspaigaldiste, veevarustuse ja kanalisatsioonitorustike töö tagamine, tehnorajatiste käit ja korrashoid, säilitusremont ja hooldustööd ning muud haldus- ja investeerimiskohustused. Viimsi vallale teadaolevalt ei olnud asjaõiguste omajal üüri- või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega sooviti kasu saada. Otsuse nr 17 eelnõule vastuväite esitanud Iceberg Property OÜ ja otsuse nr 18 eelnõule vastuväite esitanud Fuxia Holdings OÜ esitatud asjaõiguste maksumus on ilmselgelt ülehinnatud ja kallutatud. Otsuse nr 17 põhjendustes märgiti lisaks mh, et tänavavalgustuspaigaldise valdus anti Viimsi vallale üle kinnistu eelmiste omanike poolt ja vald on kandnud kõik tänavavalgustuspaigaldisega seotud käidukulud, hoolduskulud ja elektrikulud alates paigaldise ehitamisest. Pärast ligi 17 aastat kestnud rajatise kasutamist esitasid uued omanikud vallale ettepaneku, mis olemuselt dubleeris teenuseid ja kulutusi, mida vald juba kandis ning millega ei olnud võimalik nõustuda.
5.Iceberg Property OÜ esitas käesoleva otsuse p-s 3 nimetatud otsuste nr 17 ja nr 18 punktide peale vaided, mille Viimsi Vallavolikogu jättis 14.05.2023 vaideotsustega nr 43 (dtl 440–441) ja nr 44 (dtl 442–444) rahuldamata. Vaideotsuste kohaselt vald on edastanud vaide esitajale otsuste eelnõud ja andnud vastuväidete esitamiseks tähtaja, millega on kaasamiskohustus täidetud. Otsustes on selgelt väljendatud, millised piiratud asjaõigused ja kelle kasuks on sundvõõrandatud ning seega on otsused üheselt mõistetavad. KAHOS ja kinnisasja erakorralise hindamise kord on andnud hindamisaruande koostajale selged juhised, mida hindamisaruanne peab sisaldama ning Viimsi vald on nendest lähtunud. Hindajaks on Viimsi vald ning ka see on hindamisaruandes kajastatud. Paikvaatluse teostanud ametnikud on ehitus- ja kommunaalosakonna ja planeerimisosakonna spetsialistid. Viimsi vald tegeleb mh taristute rajamise, haldamise, remondi ja hindamisega igapäevaselt ning selles valdkonnas on Viimsi vallal kogemusi üle 30 aasta. Asjakohatu on vaide esitaja nõue, et igal hindamisaruandega seonduval vallavalitsuse teenistujal peaks olema eraldi hindaja kvalifikatsioon. Vaide esitaja ei ole valda kolmandate isikutega sõlmitud lepingutest teavitanud.
6.Iceberg Property OÜ esitas 17.06.2024 Tallinna Halduskohtule kaebused: 1) otsuse nr 17 p 1.1 tühistamiseks osas, et sundvõõrandamine toimub tasuta, ja vaideotsuse nr 43 tühistamiseks ning 2) otsuse nr 18 p-de 1.2, 1.4 ja 1.6 tühistamiseks osas, et sundvõõrandamine toimub tasuta, ja vaideotsuse nr 44 tühistamiseks. Kaebuste põhjendused olid kokkuvõttes järgmised.
3(11)
3-24-1820 Kaebaja on esitanud vastustajale 21.12.2023 vastuse otsuste eelnõudele ja koos sellega riiklikult tunnustatud eksperdi 12.12.2023 koostatud hindamisaruande, milles on Linnase tee L2 kinnisasja tänavavalgustuse hinnaks pärast kulumi lahutamist 31 476,55 eurot, Kesk-Kaare tee L7 hinnaks 7350 eurot, Kesk-Kaare tee L9 hinnaks 58 153,65 eurot ja Suur-Kaare tee L13 hinnaks 11 310 eurot. Kaebaja on teinud vastustajale ettepaneku alustada KAHOS § 26 alusel valgustusrajatiste omandamise läbirääkimistega. Otsustes puudub viide kaebaja 21.12.2023 seisukohale ja vaideotsustes väideti valesti, et vastuväiteid ei esitatud. Vastustaja ei ole teavitanud kaebajat KAHOS § 6 lg 1 kohaselt sundvõõrandamise menetluse algatamisest. Hindamisaruande koostasid ebapädevad isikud, kellel puudub nõutav kutse piiratud asjaõiguste hindamiseks. Maa-amet on 26.10.2022 vastuses nr 1-11/22/9-2 Viimsi vallale selgitanud, et tehnovõrkude ja -rajatiste puhul tuleb hüvitusväärtust hinnata juhul, kui kohalik omavalitsus omandab tehnovõrkude ja -rajatiste tarbeks seatud piiratud asjaõiguse ehk saab ise piiratud asjaõiguse omajaks; sellisel juhul käsitletakse hüvitusväärtuse hindamisel tehnovõrkude ja -rajatiste tarbeks seatud piiratud asjaõigust eraldi; samuti tuleb hindamisel arvestada tehnovõrkude ja -rajatiste tegelikku olukorda, kaasates vajadusel ka vastavad eriala eksperdid. Kaebaja on sõlminud 03.05.2023 ja 18.04.2023 lepingud, millega anti valgustusrajatised tasu eest kasutusse. Kaebajale tuleb hüvitada nende lepingute alusel saamata jääv tulu. Seatud servituutide lõpetamiseks puudub asjaõigusseadusest (AÕS) tulenev alus, kohaldamisele kuulub AÕS § 235 lg 1, hüvitis peaks olema 30 aasta isikliku kasutusõiguse tasu. KAHOS § 14 lg 2 tuleb jätta kohaldamata vastuolu tõttu põhiseaduse (PS) §-ga 25. Vastustaja on eiranud haldusmenetluse seaduse (HMS) §-des 3, 4 ja 5 sätestatut, §-st 6 tulenevat uurimiskohustust ja KAHOS 3. peatüki norme vastavalt Riigikohtu otsuse nr 3-2-1168-05 p-s 9 antud juhistele.
7.Vastustaja vaidles kaebustele vastu kokkuvõttes järgmistel põhjendustel. KAHOS § 11 lg 2 kohaselt võib tasu koosneda ka ainult kinnisasja väärtusest. KAHOS § 1 lg 4 järgi omandatakse piiratud asjaõigused samadel alustel, mis kehtivad kinnisasja omandamisel. Seega tuleb ka piiratud asjaõiguste omandamisel arvestada rajatiste/tehnovõrgu väärtust, mis leitakse hindamisega hüvitamise eesmärgil. Olukorras, kus kinnisasjade omandamine ei mõjuta piiratud asjaõiguste omaja õigusi, ei ole hüvitise maksmine põhjendatud. Kinnisasjade eest on vald omanikele tasu määranud 14.11.2023 otsustega. Kaebajal ei teki saamata jäävat tulu, vastupidi, vald võtab kaebajalt kohustusi ära. Kaebaja ei esitanud vastustajale ühtegi lepingut ega tõendit kolmandate isikutega sõlmitud lepingute kohta. Kaebaja ei ole ka hiljem tõendanud, et üürilepingu alusel oleks toimunud tasumist. Vastustaja hindas mh piiratud asjaõigusi ja esitas hindamisaruande kinnisasja omanikule koos sundvõõrandamise otsuse eelnõuga. Maa-amet on 26.10.2022 kirjas nr 1-11/22/9-2 selgitanud, et seniste tehingute ja väljakujunenud praktika põhjal transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjadel turuväärtus puudub, kuivõrd enamasti antakse taristuelemendid tasuta või sümboolse tasu eest kohalikule omavalitsusele üle eesmärgiga vabaneda edasistest omanikukohustustest. Arendaja on saanud tehnovõrkude ja -rajatiste eest tasu siis, kui võõrandas elamukrundid ostjatele. Kui vald tasuks nende eest uuesti, tähendaks see topelt tasu. 4(11)
3-24-1820 Vastustaja on kaebaja kaasanud, saatnud talle otsuste eelnõud ja andnud tähtaja vastamiseks. Hindamisaruande koostamiseks ei ole piiratud asjaõiguste omaja kaasamine vajalik. Kaebaja esitatud hindamisaruandes on märgitud, et see puudutab välirajatiste (tee ja välisvalgustus) jääkasenduskulu hindamist. Kaebaja ei olnud kinnisasja, sh tee, ega ka tänavavalgustuse omanik. Hindamisaruanne keskendub suuresti teerajatistele ja nende jääkasenduskulu ei ole valgustusrajatistest eristatud. Samuti ei ole arvestatud rajatiste amortiseerumisega. Aruanne ei sisalda arvutuskäiku, summad jäävad arusaamatuks. Vastustajal oli õigus ise KAHOS § 12 lg 1 alusel hindamisaruanne koostada. Vaidlus saab olla ainult selles, kas vastustaja on seaduses sätestatud metoodikat järginud. Vastustaja küsis transpordimaade hindamismetoodika kohta arvamust ka kutseliselt hindajalt, Ober-Haus Kinnisvara AS-i ärikinnisvara hindamisosakonna juhilt, kes selgitas, et kuna transpordimaa on turul mittekaubeldav, siis on otstarbekas rakendada sihtotstarvetele vastavaid maa korralise hindamise tulemusi või selle põhimõtteid.
8.Tallinna Halduskohus jättis 25.11.2024 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Kokkuvõttes põhjendas halduskohus otsust järgmiselt. Vastustaja koostas KAHOS § 12 lg 2 alusel hindamisaruande, mille kohaselt oli kinnistute parimaks ja ainsaks kasutusviisiks transpordimaa, kuna tegu on elamumaa kinnistutele juurdepääsuks vajalike teedega. Hindamisel on tuginetud Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ §-le 13 ning leitud, et kinnisasjadel puudub § 13 p-de 1 ja 2 mõttes aktiivne turg. Keskkonnaministri 07.07.2022 määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika” § 15 lg 1 p 1 kohaselt loetakse transpordimaa aktiivse turuta maa rühma, millega kinnisvaraturul vaba turu tingimustes tehinguid ei tehta ning mille hindamisel ei saa tugineda statistilistele analüüsidele. Hindamisaruandes on analüüsitud ka kinnisasja koormatisi ja lepinguid ning leitud, et kitsendused ei avalda kinnisasja väärtusele mõju, kuna need on vajalikud piirnevate kinnistute sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Isiklikud kasutusõigused ei oma kinnisasjade väärtusele mõju, kuna lepingutel puuduvad teeomaniku jaoks rahalised kohustused. Seetõttu on hüvitise määramisel arvestatud maa maksustamishinda. Maa-amet on 26.10.2022 kirjas nr 1-11/22/9-2 (dtl 446–447) selgitanud, et väljakujunenud praktika kohaselt transpordimaa kinnistutel turuväärtus puudub. Sama on vastustajale kinnitanud 7. taseme kutseline kinnisvarahindaja, kellelt vastustaja selgitusi küsis (dtl 460). Asjakohane on kasutada analoogia korras maa korralise hindamise metoodika §-i 15. Nõustuda ei saa kaebaja etteheitega, et hindamisaruannet ei ole koostanud pädevad isikud. KAHOS § 12 lg 1 ei loetle, millised ametnikud on pädevad hindamisaruannet koostama, vaid menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise. Vastustajal on kaalutlusõigus, kuidas hindamine läbi viia. Ei nähtu, et vastustaja oleks kaalutlusõiguse kohaldamisel eksinud, kui otsustas hindamise ise läbi viia, sh arvestades, et kinnisasjadel puudub aktiivne turg. Vastustaja on esitanud kohtule 08.10.2024 AS-i KH Energia-Konsult eksperdi TR ekspertarvamuse teevalgustusrajatise amortisatsiooni ja seisukorra kohta, milles on leitud, et kõigi nelja kinnistu teevalgustussüsteemi seisukorda, kulumist, kasutusperioodi, materjalide amortisatsiooni, rahalist amortisatsiooni japaigaldise erinevate komponentide tehnilist seisu arvestades, on kõikide eelmainitud teevalgustuspaigaldiste kumulatiivne rahaline väärtus tänaseks 0 eurot (dtl-d 601-603). Kohus ei nõustu kaebajaga, et tegemist on ebapädeva isikuga. AS KH Energia-Konsult teeb nimetatud teede valgustuspaigaldiste käidukorraldust aastast 2017 (dtl 601). 5(11)
3-24-1820 Kaebaja esitatud TR 12.12.2023 eksperthinnang (dtl 41 jj) asendusjääkväärtusest ei ole käsitletav võrreldava hindamisaruandena (vrdl KAHOS § 26 lg 7). Kaebaja esitatud ekspertaruande kohaselt on selle eesmärk välisrajatiste (tee, tänavavalgustus) jääkasenduskulu hindamine väärtuse kuupäeva seisuga (dtl 619), samas ei ole kaebaja kinnisasja (sh tee) ega tänavavalgustuse omanik, mistõttu ei ole tal õigus nõuda jääkasenduskulu asjadele, mis ei kuulu talle; sellise nõude esitajaks saaks olla üksnes asjade omanik. Kinnistute omanikele on tasu määratud. Kaebaja esitatud TR 01.10.2024 eksperthinnangus (dtl 617 jj) on lähtutud kinnisvara hindamise kulupõhisest käsitlusest ehk kulumeetodist (dtl 619). Kulumeetodit ei ole kasutatud KAHOS-i ja kinnisasja erakorralise hindamise korra § 14 tähenduses, mistõttu ei ole see asjakohane tõend hindamaks piiratud asjaõiguse hüvitusväärtust. Maa-ameti 26.10.2022 kirja kohaselt (dtl 447) tuleb jälgida, et kahju tekkimine on selgelt tuvastatav ja tõendatav, st kahjud hüvitatakse sellele osapoolele, kes kahju kannatab. Igasugusel kulupõhisel lähenemisel tuleks seetõttu välja selgitada, kas tänane maaomanik on taristuelementide ehitaja ja reaalse kulu kandja või mitte. Kaebaja ei ole tehnovõrke ja taristuid rajanud, mistõttu ta ei ole kandnud ka nende rajamise kulusid. Kaebaja pole ka tõendanud, et ta oleks tasunud R.K Projekt OÜ-le 12.11.2021 isiklike kasutusõiguste üleandmise lepingus kokkulepitud tasu. Seega pole tõendatud, et kaebaja oleks kandnud otsest varalist kahju. Kohtu hinnangul ei ole kaebaja 15.10.2024 esitatud tõendid isiklike kasutusõiguste muutmise ja reaalkoormatiste lepingu ning üürilepingu täitmise kohta usaldusväärsed. Maksekorraldustel puuduvad numbrid, summad ei klapi lepingutega. Reaalkoormatiste leping tundub näilik, kuna sellel puudub majanduslik loogika olukorras, kus tänavavalgustus oli juba korduvalt välja lülitatud. Üürilepingu alusel on arveid esitatud ebaloogilise välbaga, mis ei vasta lepingujärgsele aastasele arvestusele, arve on tasutud alles 16.09.2024, kuigi leping on sõlmitud juba 18.04.2023. Saamata jääv tulu ei ole tõendatud. Vastustaja ei ole teinud olulisi menetlusvigu. Kaebaja vastuväidetele on otsustes vastatud. Kaebajalt on küsitud otsuste eelnõude kohta arvamust. Kuna kaebaja ei olnud kinnistute omanik, ei pidanud talle KAHOS § 6 lg 1 kohaselt saatma teadet menetluse algatamise kohta. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
9.Kaebaja esitas halduskohtu otsusele 27.12.2024 apellatsioonkaebuse, paludes halduskohtu otsuse tervikuna tühistada ja uue otsusega kaebuse rahuldada või alternatiivselt saata asja halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised.
Väär on käsitlus, et aktiivne turg maatükkidel puudub. Maa-ameti turuülevaate kohaselt toimus muu maaga, kuhu kuulub ka transpordimaa, 2022. a-l 1625 tehingut ja 2023. a-l 14 510 tehingut. Kohatu on tugineda maa erakorralise hindamise korra § 13 p-dele 1 ja 2. Kohatu on kohtu tõlgendus, et kinnistut saab hinnata vaid maa maksustamishinna alusel, eirates fakti, et kinnistul paiknevad kasulikud rajatised ja kinnistu on haljastatud. Samas ei ole kinnistu sihtotstarve ja kasutusviis üldse relevantsed, kuna vaidlus on isiklike kasutusõiguste väärtuse üle. Neid ei ole keegi tegelikult siiani hinnanud. Ka halduskohus selgitas, et vastustaja koostatud hindamisaruanne puudutas transpordimaa kinnistuid. TR on hinnanud vaid rajatisi. Seega puudub siiani hinnang isiklike kasutusõiguste väärtuse kohta. 6(11)
3-24-1820 Kinnisasja erakorralise hindamise korra seletuskirja kohaselt on hindamise üldine eesmärk hinnatava kinnisasja kasulikkuse määratlemine, kasulikkust mõõdetakse pikaajalises perspektiivis, üldjuhul mõõdetakse kinnisasja alati tervikuna, arvestades kinnisasja olulisi osi. Maa maksustamishind seevastu sisaldab üksnes maa väärtust ega arvesta ehitiste ja kasvava metsa väärtust. Rajatistel aga on väärtus. Maa maksustamishinna alusel määratud hüvitusväärtus ei sisalda kompensatsiooni ehitiste omandiõigusest ilmajäämise eest. Kohtu viidatud Maa-ameti kiri ja Ober-Haus Kinnisvara arvamus ei põhine mitte millelgi ja eiravad nii fakte kui statistikat. Vaidluse sisuks on piiratud asjaõigused ja nende hindamine kuulub üksnes 7. tasemega hindaja pädevusse. Kaebaja on TR eksperthinnanguga tõendanud, et rajatistel on väärtus. 7. tasemega hindaja hinnangut ei õnnestunud paraku saada, kuna kõik viitasid huvide konfliktile. Sellele vaatamata on tõendatud, et rajatiste väärtus on üle 100 000 euro. Mõistetamatuks jääb TR arvamuse eelistamine TR eksperthinnangule, kuigi see on vastuoluline. Tehnovõrk ja -rajatis on Riigikohtu praktika kohaselt piiratud asjaõiguse oluline osa, seega just kaebaja on erinevalt kohtu väitest rajatiste omanik. Kaebajal on õigus saada hüvitist jääkasenduskulu alusel. Oluline pole, kes on taristu ehitanud. Oluline on, et see on olemas, toimiv ja kaebajalt ära võetud. Eraõiguslikus suhtes ei ole oluline, kas kaebaja on selle eest reaalselt tasunud ega pea seda tõendama. Kaebaja esitab 04.03.2022 lepingu, millest nähtub, et kohustused on täidetud läbi tasaarvestuse, ja maksekorraldused koos panga digitempliga.
10.Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja halduskohtu otsus tühistada. Kaebus tuleb rahuldada ja vaidlustatud vastustaja otsused tühistada oluliste põhjendamispuuduste tõttu kaebajale isiklike kasutusõiguste sundvõõrandamisel määratud sundvõõrandamise tasu null eurot osas. Samuti tuleb sundvõõrandamise tasu puudutavas osas tühistada vaidlustatud vaideotsused. Kuigi kaebaja on vaietes taotlenud vaidlustatud otsuste tervikuna kehtetuks tunnistamist kaebajale kuuluvate asjaõiguste osas, tõlgendab ringkonnakohus vaideotsuste peale esitatud kaebuste eesmärki kooskõlas algsete haldusaktide peale esitatud kaebuste eesmärgiga nii, et kaebaja huvi on tühistada õiguslikku tagajärge omavad haldusaktid vaid sundvõõrandamise tasu suuruse osas. Vastustajal tuleb sundvõõrandatud isiklike kasutusõiguste hüvitusväärtus uuesti määrata.
12.Kaebajale kuulusid vaidlustatud otsustega seotud kinnisasjadel kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõigused – isiklikud kasutusõigused tänavavalgustustaristu omamiseks ja kasutamiseks, mille vastustaja sundvõõrandas tasuta. Otsused asjaõiguste omandamiseks tehti eraldi haldusaktidega pärast kinnistute omandamist, mida need asjaõigused koormasid.
13.KAHOS alusel sellise kinnisasja omandamisel, mis on omakorda koormatud kolmanda isiku kasuks piiratud asjaõigusega, on omandamise otsustajal võimalik toimida piiratud asjaõiguse suhtes sisuliselt kolmel viisil. Kui kinnisasja omandamise eesmärk on võimalik saavutada, omandades vaid kinnisasja, on esiteks võimalik jätta piiratud asjaõigus, näiteks avalikku teenust pakkuvale võrguvaldajale kuuluv servituut, kehtima. Teiseks, kui kinnisasja omandamise eesmärki arvestades on vaja kinnisasi enne selle omandamist piiratud asjaõigustest vabastada, on omandamise otsustajal võimalik piiratud asjaõigus KAHOS § 271 ja § 3 lg 4 alusel kustutada, sh põhjendatud vajadusel § 27 1 lg 2 alusel sundkustutada. Tegemist on eriregulatsiooniga AÕS-s sätestatud piiratud asjaõiguste lõpetamise normide suhtes. Piiratud asjaõiguse omaja õigusi kaitseb sellises olukorras see, et tema võimalikku 7(11)
3-24-1820 kahju tuleb hinnata ja see hüvitada KAHOS §-de 18–20 alusel. Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu 418 SE seletuskirjas selgitati, et piiratud asjaõiguse omaja õiguste lõpetamise eest tuleb kahju ilmnemisel maksta ka hüvitist, kuid alati ei kaasne õiguste kustutamisega kahjusid, näiteks kui kinnisasja osa omandamisel ei jää juurdepääsuservituut või tehnovõrgu isiklik kasutusõigus kinnisasja omandatavale osale.
14.Kolmandaks on kinnisasja omandamise otsustajal võimalik omandada lisaks kinnisasjale, selle asemel või sellest sõltumata ka kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõigus, nagu otsustas antud juhul vastustaja vaidlusaluste otsustega nr 17 ja nr 18. KAHOS § 1 lg 4 kohaselt omandatakse piiratud asjaõigusi ja ehitisi kui vallasasju KAHOS sätete alusel. Kuigi seadus ei sätesta selge sõnaga, et piiratud asjaõiguse omandamine toimub täpselt samal viisil, nagu omandatakse kinnisasja, ei saa KAHOS regulatsiooni põhjal teha ka järeldust, et piiratud asjaõiguse puhul oleks võimalik vaid selle kustutamine KAHOS § 271 alusel, sh viitavad KAHOS § 1 lg 4 ja § 3 lg 4 selgelt piiratud asjaõiguse omandamise võimalusele ja § 12 lg 1 selle hindamise alustele. Ka ei tulene seadusest, nagu erineksid piiratud asjaõiguse omandamise korral selle omaja menetluslikud õigused omandatava kinnisasja omaniku õigustest. Kohtu hinnangul tuleb KAHOS § 1 lõiget 4 tõlgendada nii, et kui piiratud asjaõigus on iseseisev omandamise objekt, sh sundvõõrandamise objekt, tuleb viia menetlus selle omandamiseks läbi samal viisil nagu kinnisasja omandamisel, niivõrd kui vastavad sätted on piiratud asjaõiguse puhul kohaldatavad.
15.Vaidlust ei ole, et vastustaja omandas kinnisasjad, mida vaidlusalused isiklikud kasutusõigused koormasid, 14.11.2023 otsuste alusel sundvõõrandamise korras ja vaidlusaluseid isiklikke kasutusõigusi sealjuures kinnistute sundvõõrandamisel KAHOS § 271 lg 1 ega lg 2 alusel ei kustutatud. Nende otsuste üle käesolevas asjas ei vaielda, sh selle üle, kas ja mil määral mõjutasid piiratud asjaõigused kinnisasjade hüvitusväärtust. Kinnistuid koormama jäänud isiklikud kasutusõigused otsustas vastustaja sundvõõrandada eraldi objektidena vaidlusaluste 13.02.2024 otsustega nr 17 ja nr 18, määrates sundvõõrandamise tasuks null eurot. Kaebaja on vaidlustanud sundvõõrandamise tasu suuruse.
16.Eelnevalt tehtud järeldusest, et piiratud asjaõiguste eraldi omandamise objektina sundvõõrandamise korral tuleb lähtuda samadest reeglitest, mis kehtivad kinnisasjade sundvõõrandamisel, tuleneb muu hulgas, et piiratud asjaõiguse omajat tuleb käsitada menetlusosalisena KAHOS § 6 lg 1 esimese alternatiivi tähenduses, st menetluslikus mõttes samaväärselt kinnisasja omanikuga, kelle suhtes tuleb menetlus läbi viia KAHOS 4. peatükis sätestatud korras ja keda ei saa kaasata menetlusse üksnes sekundaarselt omandatava kinnisasjaga seotud asjaõiguse omajana. Eraldi objektina omandatava piiratud asjaõiguse hüvitusväärtust tuleb KAHOS 3. peatükis sätestatud alustel ka hinnata eraldi objektina. Sama seisukohta väljendas kolmandale küsimusele esitatud vastuses sisuliselt ka Maa-amet 26.10.2022 kirjas nr 1-11/22/9-2, millele on menetluses viidanud nii mõlemad pooled kui halduskohus.
17.Kuivõrd vaidluse all ei ole sundvõõrandamine kui selline, vaid üksnes selle eest määratud tasu, siis ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähtsust, kas kaebaja kaasati menetlusse õigel hetkel ja kas talle tehti ettepanek asjaõiguste võõrandamiseks kokkuleppel. Asjaolude põhjal ei ole kohtul kahtlust, et kaebaja oli mõlemast menetlusest enne otsuste tegemist teadlik ning otsuse nr 17 menetluses kaebaja esitatud seisukohad ja otsuse nr 18 menetluses kinnistu omaniku esitatud seisukohad, mida on otsustes refereeritud, väljendavad kaebaja huve, sh selget mittenõustumist asjaõiguste sundvõõrandamise tasuga null eurot. Mõlema halduskohtule esitatud kaebuse lisaks 5 olev kaebaja 21.12.2023 e-kiri viitab selgelt mõlemale sundvõõrandamise menetlusele, mille kohta kaebaja esitas ühtse arvamuse. Sundvõõrandatava kinnisasja või piiratud asjaõiguse õiglase hüvitusväärtuse väljaselgitamine või
8(11)
3-24-1820 väljaselgitamise korraldamine on KAHOS § 12 kohaselt menetluse läbiviija kohustus sealjuures sõltumata sellest, kas omanik on sellele menetluses vastuväiteid esitanud.
18.Otsused tuleb kaevatud osas tühistada põhjusel, et vastustaja on jätnud sundvõõrandatud isiklike kasutusõiguste hüvitusväärtuse kooskõlas KAHOS §-s 12 sätestatuga nõuetekohaselt hindamata. Otsuse nr 17 lisaks 3 (dtl 207–210) ja otsuse nr 18 lisaks 5 (dtl 30–35) olevate vastustaja koostatud hindamisaruannete objektina ei ole määratletud isiklikud kasutusõigused, vaid Linnase tee L2, Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee L13 kinnistud. See asjaolu iseenesest ei muudaks hindamisaruannet kõlbmatuks, kui aruande sisu kajastaks eraldi piisavalt täpselt ka piiratud asjaõiguste hindamist. Seda aruannete põhjal siiski väita ei saa, vaid asjaõigusi on hinnatud üksnes kinnisasjade hindamise kontekstis, täpsemalt ainult kinnisasjade paikvaatluse kirjelduse all, lähtudes ebaselgetest õiguslikest eeldustest, kontrollimatult ja pealiskaudselt. Asjaõiguste omaja õiguste rikkumise (sh kahju) puudumise tuvastas vastustaja vaid üldsõnalistele põhjendustele tuginedes: kinnistutel paiknev taristu ja tehnovõrgud on amortiseerunud ja neil puudub seetõttu väärtus, samuti on taristu rajamiseks tehtud kulutused kajastunud (elamu)kruntide turuväärtuses ning arendajal oli võimalus kulutused kruntide realiseerimisel tagasi saada. Lisaks leiti hindamisaruannetes, et transpordimaa ärilisel eesmärgil kasutamine ei ole sihtotstarbele vastav, mistõttu ei teki maaomanikule saamata jäävat tulu.
19.Isiklik kasutusõigus koormab AÕS § 225 lg 1 kohaselt kinnisasja selliselt, et isik on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama selle suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. AÕS § 179 lg 1 kohaselt saab reaalservituuti teostada ka teenival kinnisasjal asuva ehitise abil, st servituudi sisuks võib olla ehitise rajamine. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 154 lg 2 kohaselt ei ole võõrale maale õiguse teostamise vahendina püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis või muu sellesarnane asi kinnisasja osa. Riigikohus on selgitanud, et sellises olukorras on ehitise omanik selle isikliku kasutusõiguse alusel kasutatavale maale rajanud isik (nt Riigikohtu 21.11.2022 otsus nr 3-192398, p 11). Sealjuures ei hõlma servituut üksnes õigust kasutada ja omada konkreetset füüsilist eset, vaid õigust kasutada kinnisasja teatud viisil. Kui selles ei ole lepinguga teisiti kokku lepitud, hõlmab servituut ka õigust asi, sh tehnovõrk õiguse teostamise jätkamiseks asendada või seda uuendada ning õiguse lõppemise aluseks ei ole konkreetse ehitise hävimine või amortiseerumine. Samuti järeldub servituudi olemusest, et ehitise omanikuks ei saa pidada vaid ehituslikus mõttes ehitise rajanud isikut, vaid igaühte, kellele ehitist hõlmav servituut kinnistusraamatu alusel kuulub.
20.Vaidlus puudub, et kaebajale kuulusid kinnistusraamatu alusel tähtajatud isiklikud kasutusõigused kinnistutel tänavavalgustustaristu omamiseks ja kasutamiseks. Vaidlustatud otsustes ei ole servituutide esemeks olevate paigaldiste omandi küsimust selgesõnaliselt käsitletud, kuid kohtumenetluses on vastustaja selgitanud, et lähtus eeldusest, et kaebaja ei olnud tänavavalgustuse omanik, millega nõustus ka halduskohus. Ringkonnakohtu hinnangul on selline seisukoht seaduse ja Riigikohtu praktika valguses õiguslikult põhjendamatu. Vastustaja ei ole ka väitnud, et oleks tuletanud sellise servituudi piirangu lepingute sisust. Seega tulnuks käsitada kaebaja KAHOS § 12 alusel hinnatava omandiõiguse esemena nii abstraktset servituudist tulenevat õigust kui ka selle õiguse alusel kaebaja omandis olnud asju.
21.Hindamisaruannetes võetud seisukoht, et piiratud asjaõiguse omajale ei teki kahju, kuna kinnistul asuv taristu on amortiseerunud, ei arvesta asjaoluga, et servituudist tuleneva õiguse teostamiseks on õiguse omajal eelduslikult võimalik taristut uuendada. Hindamisaruannete seisukoht saaks olla põhjendatud eeldusel, kui servituudi lepingujärgsest sisust tulenevalt oleks servituut piiratud konkreetsete asjade kasutuseaga ja asjaõiguse omajal ei oleks õigust neid õiguse teostamise jätkamiseks uuendada ega asendada. Sellist järeldust vastustaja otsuses teinud ei ole. 9(11)
3-24-1820
22.Samuti jääb väide taristu amortiseerumisest sedavõrd paljasõnaliseks, et ei võimalda kontrollida, mis alusel hindas vastustaja taristu väärtust null euroga. Kuna KAHOS § 12 lg 3 kohaselt viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil ehk asetamaks isik olemasolevaga varalise positsiooni mõttes võimalikult lähedasse olukorda, saaks tehnoseadmete väärtuse lugeda nulliks juhul, kui see nähtuks selgelt jälgitavast analüüsist. Ilma asjakohaseid põhjusi välja toomata ei ole eluliselt usutav lugeda tehnoseadmeid rahaliselt väärtusetuks enne, kui need on muutunud kasutuskõlbmatuks, st mitte pelgalt nende raamatupidamislikul või muul alusel arvestuslikul amortiseerumisel. Seda ebaselgust ei lükka ümber ka vastustaja 08.10.2024 halduskohtule esitatud eksperdi arvamus (dtl 601–603), milles ekspert on hinnanud teevalgustuspaigaldiste kumulatiivseks rahaliseks väärtuseks null eurot. Eksperdi mõttekäik ei ole üheselt jälgitav, kuna nulleurose väärtuse on ekspert tuletanud olukorras, kus elektripaigaldiste seisukord on tema hinnangul üldiselt rahuldav ning valdavalt on nende eluea lõpuni veel hinnanguliselt 12–20 aastat.
23.Kaebaja ja tema varalise positsiooniga seostamata on ka hindamisaruannetes väljendatud seisukoht, et arendajal oli võimalus taristule tehtud kulutused (elamu)kruntide realiseerimisel tagasi saada. Kuigi vastustaja on kohtumenetluses tõstatanud küsimuse isiklike kasutusõiguste omandamise lepingu võimalikust fiktiivsusest (näilikkusest), ei ole sellele vaidlustatud otsustes tuginetud.
24.Kaebaja võimalikku kahju ei saa automaatselt välistada ka vaidlustatud otsustes välja toodud asjaolu, et teemaa ei ole ette nähtud äritegevuseks. Sihtotstarve määrab eelkõige kinnisasja füüsilise kasutamise eesmärgi ruumilise keskkonna mõttes. Transpordimaa on maakatastriseaduse § 181 lg 5 kohaselt liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga. Transpordimaa sihtotstarve iseenesest ei määra, kas maatükist või sellega seotud asjaõigusest tohib õiguspäraselt tulu teenida, andes nt tee või teega seotud taristu lepingu alusel tasu eest kasutusse. Analoogselt ei pea nt väljaüüritav hoone asuma alati ärimaal, vaid korteri üürimisest võib teenida tulu ka elamumaal.
25.Kokkuvõttes ei ole sundvõõrandatud isiklike kasutusõiguste hüvitusväärtuse hindamine kontrollitav. Sellest, et hindamisaruanne järgib mõnest KAHOS § 12 lg-s 2 toodud loetelus toodud metoodikast tulenevat struktuuri, ei tulene, et aruanne oleks sisult asjakohane ja käsitleks piisavalt kõiki olulisi asjaolusid. Vaidlustatud otsused tuleb vaidlustatud osas tühistada oluliste põhjendamispuuduste tõttu.
26.Otsuste tühistamise aluseks ei ole sealjuures kaebaja esile toodud asjaolu, et hindamisaruanded on koostanud vastustaja ise. KAHOS § 12 lg 1 kohaselt on hindamise korraldamine menetluse läbiviija kohustus ja lg 2 II lauses on sõnaselgelt sätestatud õigus määrata väärtus ise seaduse alusel kinnitatud metoodikast lähtudes. Mh maa hindamise seaduse alusel kehtestatud metoodikate alusel võib menetluse läbiviija määrata hüvitusväärtuse ise, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise eesmärgile. Ringkonnakohus jääb selles osas varem kujundatud tõlgenduse juurde (vt nt 03.12.2025 otsus haldusasjas nr 3-23-3021, p 7; 03.12.2025 otsus haldusasjas nr 3-23-3024, p 7). KAHOS § 12 lg 2 I lause kohaselt tellib menetluse läbiviija hindamise kutsetunnistusega hindajalt vaid vajaduse korral, nt kui see tuleneb kooskõlas uurimispõhimõttega spetsiifilise erialase teadmise kaasamise vajadusest.
27.Kohus märgib siiski, et kuigi otsused tuleb sundvõõrandamise tasu osas tühistada, ei kujunda kohus käesolevaga seisukohta, milline oleks õiglane hüvitis sundvõõrandatud asjaõiguste eest, sh ei tähenda otsuste tühistamine, et teoreetiliselt ei võiks ka sundvõõrandatud isiklike kasutusõiguste kohase hindamise korral nende eest makstav õiglane sundvõõrandamise tasu taanduda sisuliselt nullini. Vastustaja peab hindamise või hindamise korraldamise läbi viima oma pädevusest ja faktilisest olukorrast lähtudes. Vastustaja on 10(11)
3-24-1820 viidanud oma otsustes, hindamisaruannetes ja kohtumenetluses fragmentaarselt erinevatele asjaoludele, mis võivad olla hindamisel asjasse puutuvad ja õiglast tasu mõjutada, sh servituutide osaks oleva taristu tehniline seisukord ja amortiseerumine, taristu õiguspäraste kasutusvõimaluste piiratus, taristu omaniku võimalikud õigusaktidest tulenevad rahaliselt hinnatavad kohustused tulevikus ja nende võrdlus võimaliku tulevikus saadava kasuga, taristu omandamiseks, rajamiseks ja korrashoiuks tehtud kulutused, võimalik muul viisil saadud hüvitis nende eest, valla poolt aja jooksul omaniku eest taristu korrashoiuks ja parendamiseks tehtud kulutused, kahtlused teatud tehingute näilikkuse, õiguste kehtivuse või tähtaja osas, võimalikud muud kaalutlused, mis mõjutavad hüvitise kooskõla seaduse eesmärgiga jne. Taolisi asjaolusid tuleb aga võõrandatava kinnisasja või piiratud asjaõiguse hindamisel hinnata sisuliselt, omistades neile põhjendatud ja kontrollitaval viisil majandusliku väärtuse või vastupidi tähenduse, mis näiteks mingi majanduslikult hinnatava väärtuse välistab. Praegusel juhul on otsuste aluseks võetud hindamisaruanded piiratud asjaõiguste osas üldsõnalised ja kontrollimatud, mistõttu pole ka kohtul võimalik veenduda, et kõiki olulisi asjaolusid on arvesse võtud ja õigesti hinnatud.
28.Seoses kaebaja poolt halduskohtu menetluses tõstatatud küsimusega KAHOS § 14 lg 2 põhiseaduspärasusest märgib ringkonnakohus, et antud norm ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel asjasse puutuv, kuna vastustaja ei ole sellele normile tuginedes kaebaja saamata jäävat tulu vähendanud ja vaidlustatud otsused tuleb tühistada sellest sõltumata. Ringkonnakohus rõhutab siiski, et jääb nii KAHOS § 14 lg 2 põhiseaduspärasuse kui muudes saamata jääva tulu hüvitamist puudutavates küsimustes eelviidatud haldusasjades nr 3-233021 ja 3-23-3024 võetud seisukohtadele. KAHOS § 14 lg 2 piirab sundvõõrandamise korral määratava tasu suurust, kuid mitte ebaõiglaselt (PS § 32 lg 1 II lause). Piirangu kasuks räägib avalik huvi ja avalike vahendite paratamatu piiratus. Servituutidest või rendi- või üürilepingutest saamata jäänud tulu kompenseerimine ühe aasta tulude ulatuses on õiglane kompromiss avalike vahendite säästliku kasutamise ja omaniku õiguse vahel saada lepingust loodetud tulu. Ka sundvõõrandamiseta ei saa omanik kindel olla, kui kaua ta lepingutest loodetud tulu tulevikus tegelikult saab. Sealjuures peab sõlmitud lepingute alusel saamata jääva tulu kohta haldusorganile teavet andma kinnistu või asjaõiguse omanik ise enne sundvõõrandamise otsuse tegemist.
29.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, ja § 109 lg 4 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust.
30.Kaebaja on kandnud halduskohtu menetluses menetluskulu 2126,20 eurot, mis koosneb riigilõivust 40 eurot ja õigusabikulust 2086,20 eurot (sh käibemaks). Ringkonnakohtu menetluses on kaebaja menetluskulud olnud 1203,20 eurot, mis koosnevad riigilõivust 40 eurot ja õigusabikulust 1163,20 eurot (sh käibemaks). Kulude kandmise kohustuse tekkimine on tõendatud Advokaadibüroo Tetris OÜ arvetega. Kohtu hinnangul vastab kaebaja kohtumenetluses kasutatud õigusteenuse maht asja mahule ja keerukusele, menetluskulud tuleb lugeda põhjendatuks ja vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Kuna kaebaja ei ole käibemaksukohuslane ja on kinnitanud, et tal puudub ka muu alus sisendkäibemaksu tagasi küsimiseks, tuleb õigusabikulud välja mõista koos arvetele lisatud käibemaksuga.
/allkirjastatud digitaalselt/
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.