R.K. Projekt OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsuse nr 50 osaliseks tühistamiseks ja varalise kahju hüvitamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – R. K. Projekt OÜ, lepinguline esindaja v.adv Indrek Kukk Vastustaja – Viimsi vald, volitatud esindaja Kristiina Laura Järve
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja juurde Soosepa tee, Lageda tee, Vehema tee ja Pärnamäe tee vahelise ala detailplaneeringu seletuskiri.
2.Jätta kaebus rahuldamata.
3.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27.09.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Viimsi vallas, Pärnamäe külas asub transpordimaa kinnisasi Linnase tee L2 (kinnisasja registriosa nr 9765302, katastritunnus 89001:010:2521, pindala 5277 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) (edaspidi Linnase tee L2 kinnistu), mille omanik on R.K. Projekt OÜ. Linnase tee L2 kinnistu on piirkonda ette nähtud 10.02.2004 kehtestatud Soosepa tee, Lageda tee, Vehema tee ja Pärnamäe tee vahelise ala detailplaneeringuga (edaspidi: DP), mille kohaselt on kõik planeeritud teed ja platsid (sh kõnealune Linnase tee L2 kinnistu) avaliku kasutusega. 22.02.2023 teavitas Linnase tee L2 kinnistu omanik R.K. Projekt OÜ (registrikood 12371842), et sulgeb vaidlusaluse kinnistu (transpordimaa) ning koostöös Iceberg Property OÜ-ga (registrikood 16361830) lülitab välja tänavavalgustuse. Sellega piiras R.K. Projekt OÜ ligipääsu Linnase tee L2 kinnistult teega külgnevate kodude ja majapidamisteni. Linnase tee elanikud said R.K. Projekt OÜ-lt kirja, milles muu hulgas on Viimsi Vallavalitsusele pakutud võimalust sõlmida valgustussüsteemide kasutamise leping, soetada kinnisasjade tänavavalgustussüsteemid ning kinnisasjad. Pakkumised ja erinevad alternatiivvariandid kinnisasjade võõrandamiseks on olnud kohalike elanike arvates ebaproportsionaalselt kallid ja ebamõistlikud. Linnase tee elanikud esitasid 25.03.2023 Viimsi vallale taotluse sundvõõrandamise menetluse läbiviimiseks, selgitades, et probleemid Linnase tee L2 kinnistu omanikuga on tinginud olukorra, kus elamurajooni elanikel puudub korras teedevõrk ja tänavavalgustus ‒ tänavavalgustust on korduvalt välja lülitatud.
2.Alates 18.03.2023 hakkas kehtima Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrusega nr 22 kehtestatud „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ (edaspidi: Erakorralise hindamise kord), mille alusel tegi Viimsi vald 28.04.2023 R.K. Projekt OÜ-le kirjaliku pakkumuse Linnase tee L2 kinnistu võõrandamiseks summas 21 108 eurot (kinnistu hüvitisväärtus) või 25 330 eurot (juhul, kui jõutakse kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppeni).
3.Viimsi vald määras kinnisasja omanikule tähtaja pakkumusega nõustumiseks või vastuväidete esitamiseks. R.K. Projekt OÜ keeldus 30.05.2023 kirjaga Viimsi valla poolt esitatud pakkumisest.
4.Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsusega nr 50 „Kinnisasja sundvõõrandamine (Linnase tee L2, Pärnamäe)“ (edaspidi: otsus nr 50 või vaidlustatud otsus) otsustati: sundvõõrandada Viimsi Vallas, Pärnamäe külas asuv Linnase tee L2 (kinnisasja registriosa nr 9765302, katastritunnus 89001:010:2521, pindala 5277 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) (otsuse resolutsiooni p 1); tasuda R.K. Projekt OÜ-le sundvõõrandamise tasu summas 21 108 eurot R.K. Projekt OÜ arvelduskontole (otsuse resolutsiooni p 2); anda R.K. Projekt OÜ-le kinnisasja valduse vabatahtlikuks üleandmise tähtajaks 31.01.2024 (otsuse resolutsiooni p 4).
5.Tallinna Halduskohtusse saabus 29.12.2023 R.K. Projekt OÜ kaebus järgmiste nõuetega: 1) tühistada otsus nr 50 osaliselt, tühistades nimetatud otsuse resolutsiooni p 2 täielikult, kuid mitte sundvõõrandamismenetluse läbiviimise osas, vaid R.K. Projekt OÜ-le sundvõõrandamise tasu summas 21 108 eurot maksmise osas ja määrata kohtul kaebajale õiglane hüvitis, arvestades kaebuse asjaolusid või alternatiivselt tunnistada p 2 osaliselt seadusevastaseks; 2) kohustada vastustajat rahalise hüvitise maksmiseks, kusjuures nõutava hüvitise summa jäetakse kaebuses märkimata ning taotletakse õiglast hüvitist kohtu äranägemisel kaebuses toodud asjaoludel kaasa arvatud kõigi kinnisasja omandamisega kaebajal esinenud kulude osas ning kohustada vastustajat maksma viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 sätestatud määras arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni;
2(10)
3-23-3024 3) tühistada otsuse nr 50 resolutsiooni p. 4 täielikult, et vältida kinnisasja valduse üleminekut sundvõõrandajale enne rahalise hüvitise täielikku kättesaamist kaebaja R.K. Projekt OÜ poolt.
6.Tallinna Halduskohus jättis R.K. Projekt OÜ kaebuse 22.01.2024 määrusega käiguta. Kohus leidis, et kaebuses esineb puudusi, mis takistavad selle menetlusse võtmist. Kaebaja oli valdavas osas välja toonud, milline on tema soovitud hüvitis ‒ 146 223,45 eurot, lisaks veel ekspertiisikulud summas 1200+960=2160 eurot. Kogu nõue kokku on 2160+146 223,45=148 383,45 eurot. Kohtule arusaadavalt soovis kaebaja ka piiratud asjaõiguste eest saamata jäänud tasu hüvitamist, kuid see summa oli jäänud lahtiseks. Kohus märkis, et halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 38 lg-st 2 tulenevalt saab varalise kahju puhul hüvitise kindlaks määramata jätmine olla erandlik, st kui seda on võimatu või ebamõistlikult keeruline kindlaks teha. Kohtule polnud äratuntav, miks ei ole võimalik täpselt määratleda piiratud asjaõiguste eest saamata jäävat tasu või miks oleks selle suurust ebamõistlikult keeruline kindlaks teha. Kohtu arvates pidi kaebaja käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades olema suuteline hindama kogu talle tekitatud kahju. Vähemasti peaks kaebaja selgitama, miks see pole võimalik. Kohus juhtis tähelepanu ka sellele, et arvestades nõude suurust 127 275,45 eurot (sellele lisanduks hüvitis piiratud asjaõiguste eest), tuleks kaebuse esitamisel tasuda riigilõivu summas 1050 eurot. Kaebaja on aga tasunud riigilõivu summas 350 eurot, st 700 eurot vähem. Kohtu arvates alternatiivne tuvastamisnõue ei olnud vajalik, sest olukorras, kus hüvitis on õigusvastane, kuuluks tühistamisnõue rahuldamisele, kui see on aga õiguspärane, kuuluks rahuldamata jätmisele nii tühistamis- kui ka tuvastamisnõuded. Kaebajal tuli selgitada, miks alternatiivse tuvastamisnõude esitamine on vajalik (HKMS § 38 lg 4). Lisaks oli kaebaja esitanud nõude tühistada otsuse nr 50 resolutsiooni p. 4 täielikult, et vältida kinnisasja valduse üleminekut sundvõõrandajale enne rahalise hüvitise täielikku kättesaamist kaebaja poolt. Kohtule nähtuvalt ei soovinud kaebaja enne üle anda vaidlusaluse kinnistu valdust, kui ta on kätte saanud kogu tema arvates õiglase hüvitise. Sellist tingimuslikku tühistamisnõuet kohtu osunduse kohaselt HKMS ei võimalda esitada
7.Kaebaja täpsustas kaebuse nõudeid 11.03.2024.
8.Tallinna Halduskohus võttis 18.03.2024 määrusega kaebuse menetlusse nõuetes: „1) tühistada Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsuse nr 50 „Kinnisasja sundvõõrandamine (Linnase tee L2, Pärnamäe)“ p 2; 2) kohustada Viimsi valda hüvitama R.K. Projekt OÜ-le tekitatud kahju summas 177 973,99 eurot; 3) kohustada Viimsi valda tasuma R.K. Projekt OÜ-le kahju hüvitise summalt viivist kuni kohustuse täieliku tasumiseni.
9.Kaebaja täpsustas 29.04.2024 menetlusdokumendis, et tegelik sundvõõrandamise tasu peab olema summas 220 189,99 eurot, st maa hind, millele lisandub sh ehitiste ja taimestiku väärtused, lisaks saamata jäänud tulu jt (199 081,99 eurot + 21 108 eurot). Vastusaja on kaebajale tasunud 21 108 eurot, seega tuleb vastustajal lisaks tasuda 199 081,99 eurot.
POOLTE SEISUKOHAD
10.Kaebajate seisukohad on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Kinnisasjade sundvõõrandaja on käesoleval juhul koostanud hindamisakti ise ja väidab vaidlustatud otsuses, et tal on selleks täielik õigus ja ta on toiminud täiesti seaduslikult. Kaevatavale haldusaktile lisatud hindamisaktis puuduvad hindajate nimed ja igasugused andmed hindajate kvalifikatsiooni kohta ning igasugune hindamise arutluskäik. On vaid igasuguse põhjenduseta ja arutluskäiguta sisuliselt märgitud, et kõigel muul peale teekinnistu korralisel hindamisel kindlaks tehtud teekinniste maa hinna puudub igasugune väärtus ja hind. Piiratud asjaõigused on teekinniste omaniku poolt üle antud tähtajatult, järelikult piiratud asjaõigustest tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kaebajale tähtajatult, kuid mitte üle nõude aegumise tähtaja, milleks on 10 aastat. Sundvõõrandajal tuleb hinnata ja hüvitada ka 3(10)
3-23-3024 teekinnistul olevate ehtiste, milleks on teekatend, haljastus ja sissesõiduteed teistele kinnistutele, tegelik ja täielik väärtus. Kaebaja tellis nõutava kvalifikatsiooniga kutseliselt hindajalt Toivo Rattasepalt hindamisaruande (edaspidi T. Rattasepa hindamisaruanne), T. Rattasepa hindamisaruande kuupäev on 28.11.2023.a. See nõutavas korras nõutava kvalifikatsiooniga asjatundja poolt koostatud hindamisaruanne lükkab täielikult ümber kõik sundvõõrandaja poolt toodud väited, kaasa arvatud sundvõõrandaja poolt koostatud umbisikuliste hindajate väited. Lisaks on kaebaja esitanud Sulev Järve hindamisaruande transpordimaa kinnistutel kasvava puittaimestiku haljastuslikku väärtuse kohta (summas 37 877,90 eurot) (edaspidi: puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne). Ka tuleb kaebajale hüvitada ekspertiisikulud (summas 2160 eurot) ja menetluses osalemisega kaasnevad asjaajamise kulud summas 155,84 eurot. Maa hindamise seaduse (MHS) § 81 järgi on tee eelduslikuks kasutustasuks määratakse kolm protsenti maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Linnase tee maamaksustamishinnaks on 21 108 eurot. Seega teekasutustasuks oleks hetkeseisuga vähemalt 633,24 eurot/aastas, mille summa tuleb korrutada vähemalt 20-ga (mida omanikul oleks võimalik saada 20.a eest) ja tulemuseks tuleb 12 664,8 eurot. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kuna vald on otsustanud kinnisasja sundvõõrandada, mitte aga, näiteks, sõlmida tee omanikuga kokkuleppe eratee avalikuks kasutamiseks, siis vallal tuleb hüvitada ka nimetatud kahju. 2) Vastustaja on tuginenud Erakorralise hindamise korra § 12 lg-le 4, mis sätestab, et maa väärtusena võib kasutada maa maksustamishinda aktiivse turu puudumisel juhul, kui maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Maa maksustamishind kajastub sellisel juhul ainult maa väärtust, mitte aga kinnisasja väärtust. Haldusorgan ei ole uurinud kinnistustoimikuid ja on jätnud välja selgitamata rajatiste, haljastuse ja asjaõiguste hinnad. Kaebuse esitaja leiab, et menetluses on oluliselt rikutud HMS § 6 sätestatud uurimispõhimõtet. Lisaks eeltoodule ei ole selge, milline pädevus on Viimsi vallavanemal, kes on koostanud (otsusele lisatud hindamisaruanne on allkirjastamata) hindamisaruande (hindamisaruanne on koostatud Viimsi vallavalitsuse poolt. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 49 lg 1 kohaselt vallavalitsuse juht on vallavanem ning linnavalitsuse juht linnapea, kes esindab valitsust.) ja kuidas ta tegelikult hindamisaruande järgse hinnani jõudis. Miks arvab Viimsi vald, et teekinnistutel puudub aktiivne turg? Kohatu on vastustaja tõlgendus, et hinnata saab kinnistut vaid maa maksustamishinna alusel, eirates fakti, et kinnistul paiknevad kasulikud rajatised ja kinnistu on haljastatud. 3) Vastustaja viide Maa-ameti 26.10.2022 kirjale kirjale nr 1-11/22/9-2 (vt vastus kaebusele, lisa 3; edaspidi: Maa-ameti 26.10.2022 kiri) on kohatu, kuna selline Maa-ameti seisukoht ei põhine mitte millelgi. Pigem on tegemist kummastava seisukohaga, et rajatiste väärtust (asendusväärtust) ei pea arvestama, kuna selline lähenemine on omane kommunistlikule/sotsialistlikule ideoloogiale, kus eraomandil puudub väärtus ja võim võib teha, mida soovib. Tähelepanu tuleb juhtida Maa-ameti vastuolulisele käitumisele, kus Maaamet hindab riigile kuuluvaid transpordimaa kinnistuid oluliselt kõrgema hinnaga, kui riigi või kohaliku omavalitsuse poolt eraõiguslikelt isikutelt sundvõõrandatavaid kinnistuid. 4) Kaebajal puudub vallaga mis iganes kokkulepe, et vald võiks antud teed avalikult kasutatavana hoida. Linnase tee L2 kinnistu maamaksustamishinnaks on 21 108 eurot. Juhul kui kohalik omavalitsus oleks lähtunud Maa hindamise seaduse (MHS) §-st 8 1 s.o tehnovõrgu ja -rajatise või tee eelduslikuks kasutustasuks määratakse kolm protsenti maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Kasutustasule lisandub kasutusala ulatuses hüvitis maamaksu eest. Seega teekasutustasuks oleks hetkeseisuga vähemalt 633,24 eurot/aastas, mille summa tuleb korrutada vähemalt 20-ga (mida omanikul oleks võimalik saada 20.a eest) ja tulemuseks tuleb 12 664,8 eurot. 4(10)
3-23-3024 5) Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 14 lg 2 sätestab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Kaebaja hinnangul oleks kinnistu sundvõõrandamise asemel piisanud sundvalduse seadmisest, mis on oma sisult võrdsustatav servituudiga. Seega kuuluks antud juhul kohaldamisele asjaõigusseaduse (AÕS) § 235 lg 1 s.o reaalkoormatise väljaostuhinna määramisel võetakse aluseks kinnistusraamatu kandes märgitud reaalkoormatise väärtus. Sama sätte lg 2 kohaselt, kui reaalkoormatise väärtus ei ole kinnistusraamatusse kantud või kanne on puudulik või reaalkoormatisest tulenevate tegude rahaline väärtus on oluliselt muutunud, määrab väljaostuhinna kohus, arvestades tegelikke olusid ning võttes reaalkoormatise kestuseks 30 aastat. Antud sätte loogikast tulenevalt peaks ka saamata jäänud tulu hüvitise summa olema kolmekümne aasta isikliku kasutusõiguse tasu, kuna kaebaja jääb nimetatud tulust ilma ja KAHOS § 14 lg 2 tuleb jätta kohaldamata, kui põhiseaduse § 25 vastuolus olev säte.
11.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Vastustaja seisukohad on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Viimsi vald on tasu suuruse arvutamisel kasutanud põhjendatud, arusaadavat ja kontrollitavat metoodikat. Maa väärtusena peab kasutama maa maksustamishinda põhjusel, et transpordimaa kinnisasjal puudub aktiivne turg ning kinnisasja sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Transpordimaa parimaks ja ka ainsaks (vastavalt kehtivale detailplaneeringule) kasutuseks on seega kinnisasja kasutamine liiklemiseks. R.K. Projekt OÜ-le ei teki otsest varalist kahju ning ei teki saamata jäänud tulu. Vastupidiselt võtab Viimsi vald R.K. Projekt OÜ-lt ära kohustusi nt tänavavalgustuse tagamine, teede korrashoid, säilitusremont ja hooldustööd ning muid halduskohustusi. Saamata jäävaks tuluks hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Viimsi vallale teadaolevalt ei olnud R.K. Projekt OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada. Kuna kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu ei tuvastatud, võib tasu koosneda ka ainult kinnisasja väärtusest (KAHOS § 11 lg 2). Kaasnev kahju ja saamata jääv tulu sisalduvad juba turuhinna komponendis, seega ei ole menetluse läbiviijal võimalik pakkumuses ega otsuses tasu kõiki komponente eraldi kajastada ja tasu piirdubki ainult kinnisasja väärtusega. Alates 18.03.2023 hakkas kehtima Erakorralise hindamise kord, mille alusel tegi Viimsi vald 28.04.2023 R.K. Projekt OÜ-le uue kirjaliku pakkumuse summas 21 108 eurot (kinnistu hüvitisväärtus). Alternatiivselt tegi vastustaja pakkumuse summas 25 330 eurot juhul, kui jõutakse kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppeni. Kuna tekkis uus kord, siis sellest lähtudes muutuski pakkumuse maksumuse summa võrreldes eelmise pakkumusega. Tegemist ei ole Viimsi valla poolt suva järgi pakutavate maksumustega, vaid mõlemal korral on Viimsi vald lähtunud kehtivatest õiguslikest regulatsioonidest. 2) Kaebaja ei ole tõendanud ühtegi kulu ega esitanud arveid, maksekorraldusi, tellimusi jne. Seega on kaebaja alljärgnevalt väljatoodud kulud tõendamata. ‒ Välisrajatiste ja hindamisaruande maksumus. Viimsi vald ei ole tellinud hindamisaruannet ning ei ole kohustanud kinnisasja omanikku hindamisaruannet tellida. Kaebaja on tellinud hindamisaruande omaenda otstarbeks ning seetõttu ei ole see seotud vastustajaga. Vastustaja on hindamisel lähtunud seadusest ning koostanud ise aruande, mis vastab kehtivatele seadustele ja määrustele. Tegemist ei ole võrdleva hindamisaruandega KAHOS-e mõttes ning seetõttu on selline kulu ka põhjendamatu ning ebavajalik. Samuti on Viimsi Vallavolikogu vaidlustatud otsuses selgitanud, et välisrajatised on amortiseerunud ning neil puudub väärtus. Kaebaja hindamisaruandes on märgitud n-ö uute välisrajatiste rajamise hind, mis ei ole kahju 5(10)
3-23-3024 hüvitamise mõttes õiglane. Kuna välisrajatised on amortiseerunud, ei saa kaebaja nõuda uute välisrajatiste maksumuse hüvitamist. ‒ Puittaimestiku haljastuslik väärtus ja hindamisaruande maksumus. Jääb selgusetuks, kas kaebaja nõuab üksnes haljastusliku väärtuse hindamisaruande koostamise hüvitamist või ka puittaimestiku väärtuse hüvitamist. Puittaimestiku haljastuslik väärtus ei kuulu kaebajale hüvitamisele põhjusel, et tegemist on amortiseerunud (kuluna) puude ja põõsastega. Pealegi ei ole kaebaja tõendanud, et on puittaimestikku ise soetanud ja puude/põõsaste hooldamist teostanud (nt arved, tellimused jms. Mitmed puud ja põõsad on hooldamata jätmise tõttu ohtlikud ning neid tuleb piirata või mingis osas maha raiuda. Samuti ei ole mitmed puud ja põõsad liiklusohutuse mõttes turvalistes asukohtades ning piiravad liiklejate vaatevälja ristmikel. Teemaal peab olema tagatud pikikülgnähtavus ja ristmike ning mahasõitude aladel ka nähtavuskolmnurgad. Lisaks on teemaa ette nähtud lume vaalutamiseks. Samuti on põhjendamatu ning ebavajalik puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne. Kuna puud ja põõsad ei ole kaebaja omandis ning ta ei ole saanud kahju, kui tee sundvõõrandamise käigus mõned puud ja põõsad teemaale jäid. Kuna kaebaja teadis, et puud ja põõsad ei kuulu talle ning need ei ole tema poolt soetatud ega tema poolt hooldatud, siis ei ole hindamisaruande tellimine olnud põhjendatud ega vajalik. ‒ Ekspertiiskulud. Viimsi vald ei ole tellinud ekspertiisi ning ei ole kohustanud kinnisasja omanikku ekspertiisi tellima. Kaebaja on tellinud ekspertiisi omaenda otstarbeks ning seetõttu ei ole see seotud vastustajaga. Vastustaja on kinnisasja hindamisel lähtunud seadusest ning koostanud ise aruande, mis vastab kehtivatele seadustele ja määrustele, mistõttu puudus kaebajal vajadus tellida igasugune ekspertiis. Jääb arusaamatuks, mis vahe on kaebaja poolt esitatud hindamisaruandel ning ekspertiisil – kaebaja peab tõendama, et tegemist ei ole kahe samasisulise dokumendi tellimisega, vaid kahe erineva, põhjendatud ja vajaliku dokumendiga. ‒ Asjaajamise kulud. Kaebaja ei ole aktiivselt asjaajamisega tegelenud (vallamajas käinud või teinud välivaatlusi) ning ei ole esitanud põhjendatud kulusid. ‒ MHS § 81 kasutustasu. MHS määrab kindlaks maa hindamise alused ja korra. Hindamise tulemusi kasutatakse tehingute tegemisel, maa korraldamisel, maksustamisel ja erastamisel, õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel ning muudel eesmärkidel. MHS § 8 lg 2 sätestab, et erakorralise hindamise korra, sealhulgas kasvava metsa hindamise metoodika, kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Viimsi vald on kinnisasja sundvõõrandamise menetluses lähtunud KAHOS-est ja Erakorralise hindamise korrast. MHS selles olukorras ei kohaldu, sest selleks on kehtestatud eraldi määrus. Seega ei saa kaebaja lähtuda MHS §-st 81 ja nõuda selle alusel kasutustasu.
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Kohus võtab kaebuse menetlemisel aluseks kaebaja 11.03.2024 ja 29.04.2024 menetlusdokumentides täpsustatud nõude, st kaebaja taotleb vastustajalt 199 081,99 euro tasumist. Hüvitis koosneb: 1) Linnase tee L2 kinnistu välisrajatiste (tee, tänavalgustus) jääkasenduskulu 177,7 tuhat eurot, millest on maha lahutatud valgustussüsteemi jääkasenduskulud 32 350 eurot, sest nendele on seatud piiratud asjaõigus teise isiku kasuks (ICEBERG Property OÜ-le), st hüvitis oleks 177 700 - (32 350 eurot - kaalutud kulum 2,7%) = 146 223,45 eurot; 2) Linnase tee L2 kinnistu puittaimestiku haljastusliku väärtuse ja maksumus summas 37 877,90 eurot vastavalt puittaimestiku väärtuse hindamisaruandele; 3) ekspertiisikulud summas 2160 eurot; 4) menetluses osalemisega kaasnevad asjaajamise kulud summas 155,84 eurot; 5) MHS § 81 kohane tee kasutustasu (20 aasta eest) summas 12 664,8 eurot.
6(10)
3-23-3024
13.Kohus võtab asja materjalide juurde DP seletuskirja, kuna haldusasja menetlusdokumentides on see praegu leitav üksnes vastava lingi alt. DP seletuskiri omab asja lahendamisel tähtsust.
14.Kohus märgib, et käesolevas asjas on peamiseks vaidlusaluseks küsimuseks see, kas vastustaja on määranud kaebajale õigusaktidele vastava hüvitise Linnase tee L2 kinnistu sundvõõrandamisel. Kaebaja ei ole vaidlustanud sundvõõrandamise fakti (vaidlustatud ei ole vaidlustatud otsuse resolutsiooni p-i 1), vaid üksnes tasu ebapiisavust (vaidlustatud otsuse resolutsiooni p 2). Seega ei pea kohus kontrollima, kas sundvõõrandamiseks esines piisav avalik huvi või kas on täidetud muud sundvõõrandamise eeldused (nt kas kohasem olnuks sundvalduse seadmine), vaid kohus kontrollib üksnes määratud tasu õiguspärasust.
15.KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kinnisasja väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad KAHOS §-d 12‒14. KAHOS võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7).
16.Vastustaja on Linnase tee L2 kinnistu turuväärtuse määramisel lähtunud maa maksustamishinnast põhjusel, et transpordimaa kinnisasjal puudub aktiivne turg ning kinnisasja sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Transpordimaa parimaks ja ka ainsaks (vastavalt kehtivale detailplaneeringule) kasutuseks on seega kinnisasja kasutamine liiklemiseks. Erakorralise hindamise korra § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda aktiivse turu puudumisel juhul, kui maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 13 punkti 2 kohaselt loetakse aktiivne turg puuduvaks mh siis, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega. KAHOS § 12 lg 2 kohaselt võib menetluse läbiviija väärtuse määrata, lähtudes MHS alusel kinnitatud metoodikast. Kuna Erakorralise hindamise kord on kehtestatud MHS § 8 lg 2 alusel, on sellest lähtumine KAHOS-ga kooskõlas.
17.Kaebaja leiab, et vastustaja ei oleks tohtinud piirduda üksnes maa maksustamishinna kompenseerimisega, vaid vastustajal tulnuks hinnata ja hüvitada teekinnistul olevate ehtiste, milleks on teekatend, haljastus ja sissesõiduteed teistele kinnistutele, tegelik ja täielik väärtus. Kaebaja on selleks esitanud T. Rattasepa hindamisaruande ning puittaimestiku hindamisaruande. Sealjuures ei taotle kaebaja valgustussüsteemi jääkasenduskulu hüvitamist summas 32 350 eurot (vt T. Rattasepa hindamisaruande alajaotis „Välisrajatised“ alajaotis 15), sest nendele on seatud piiratud asjaõigus teise isiku kasuks (ICEBERG Property OÜ-le) (vt kaebaja 11.03.2024 menetlusdokument II a). Seega välisvalgustuse teemad kohus ei käsitle. Sisuliselt sisaldab T. Rattasepa hindamisaruanne uue tee ehitamise kulusid, mis on osade kuluartiklite puhul korrigeeritud kaalutud kulumiga.
18.Vastustaja on vaidlustatud otsuse tegemisel paljuski tuginenud Maa-ameti 26.10.2022 kirjale, milles viimane vastas vastustaja esitatud küsimustele, nt millise metoodika alusel tuleks sundvõõrandamise protsessis hinnata transpordimaa sihtotstarbega kinnistuid, kuidas käsitleda olukordi, kus sellised kinnistud on koormatud piiratud asjaõigustega nt sõidutee ja tänavavalgustuse omamiseks kinnistusomanike endi kasuks ning kuidas leida hüvitusväärtus vanade amortiseerunud tehnovõrkude ja -rajatiste puhul. Maa-amet tõi välja, et seniste ostu7(10)
3-23-3024 müügitehingute ja väljakujunenud praktika põhjal transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjadel turuväärtus puudub, kuivõrd enamasti antakse taristuelemendid tasuta või sümboolse tasu eest kohalikele omavalitsustele üle eesmärgiga vabaneda edasistest omanikukohustustest. Kui sellise kinnisasja kohalikule omavalitsusele üleandmine on vormistatud ostu-müügitehinguna, siis on tehingutes märgitud ostu-müügihind reeglina marginaalne, seejuures ei nähtu üheselt ka tee ja teiste taristuelementide olemasolust või nende seisukorrast tulenev mõju tehinguhinnale. Eelnev on Maa-ameti hinnangul põhjendatav sellega, et üldise praktika kohaselt kajastuvad arendusala taristule (teed ja tehnovõrgud) tehtud kulutused sama arenduse kruntide turuväärtuses ehk arendaja „teenib“ taristuga seotud kulutused tagasi kruntide müügihinna hulgas. Maa-ameti väljatoodu kohaselt on harvemini omandatava transpordimaa omanikuks eraisik/ettevõte, kes ise pole taristuelemente ehitanud, kuid sellisel juhul puudub ka minevikus kantud kulu ning omandamisega kaasnev kahju on omaniku jaoks enamasti seotud vaid ostuhinnaga. Samas ostuhinnal tuginevaid eksperthinnanguid Maa-ametile esitatud ei ole. Põhjuseks oletab Maa-amet asjaolu, et soetushinda on võimalik manipuleerida läbi näiliste tehingute, st tegemist ei oleks hindamise kontekstis usaldusväärse lähenemisega, kuigi mõningatel juhtudel võib see peegeldada Maa-ameti hinnangul kahju üsna adekvaatselt. Erandlikeks olukordadeks on Maa-ameti väljatoodu kohaselt juhtumid, kus isik on ehitanud osa taristuelementidest, kuid pole kunagi omanud, arendanud ega müünud sama arendusala krunte. Sellisel juhul on taristu ehitamise eesmärgid üsna ebaselged, tõenäoliseks võib pidada toetusi ja ootusi võõrandada valmis ehitatud taristu kohalikule omavalitsusele ehituskulu hinnaga, kuid see eeldaks eelnevaid sellekohaseid kokkuleppeid kohaliku omavalitsusega. Kui selliseid siduvaid kokkuleppeid ei ole, võib tegu olla äririskiga, mis ei pruugi kuuluda hüvitamisele. Lahendusena pakub Maa-amet vastustajale hinnata transpordimaa sihtotstarbega kinnistut maamaksustamishinna alusel, kus hindamistulemus on Maa-ameti selgituste kohaselt võrreldes maa ostuhinna ja taristuelementidele tehtud kulutuste summaga madal, kuid kooskõlas praktilise elu ja turuosaliste väärtushinnangutega.
19.Kohtu arvates ei ole kaebaja tõendanud, et vastustaja oleks jätnud teekinnistu väärtuse nõuetekohaselt hüvitamata. Olukorras, kus puuduvad usaldusväärsed võrdlustehingud ‒ nagu osundas Maa-amet ‒, mis tavaolukorras turuväärtust välja selgitada aitavad, pidanuks just kaebaja ära näitama, et makstav kompensatsioon ei kata tee väärtust (sh koos katendiga). Vaidlusalune teekinnistu moodustati ning tee ehitati välja DP alusel. DP seletuskirja p 2.5 kohaselt: „Detailplaneeringuga on ette nähtud kvartali siseteed tee koridori laiusega 12 m. Soosepa tee maa-ala laius on 15 m. Teed on avaliku kasutuse kitsendusega.“ Ka DP seletuskirja p-s 2.7 on rõhutatud: „Kõik planeeritud teed ja platsid on avaliku kasutusega.“ Asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, et kaebaja või mõni eelmine Linnase tee L 2 omanik oleks saanud vaidlusalusest teest mingisugust rahaliselt mõõdetavat kasu. Viimsi vald on vaidlustatud otsuses välja toonud, et vallale teadaolevalt ei olnud R.K. Projekt OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada. Kaebaja pole seda ümber lükanud. Seega pole tõendatud, et kaebajale oleks hüvitamata jäänud otsene varaline kahju või saamata jääv tulu. Vaidlust pole selles, et kaebaja ei ole vaidlusalust transpordikinnistut ise arendanud. Kaebaja esitatud T. Rattasepa hindamisaruandest nähtuvalt on Viimsi Vallavalitsuse poolt on 21.09.2004 väljastatud ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 3316 ning 14.05.2007 kasutusluba ehitise püstitamisel nr 9620. Kinnistusraamatust nähtuvalt oli Linnase tee L2 omanikuks ehitusloa realiseerimise ajal Osaühing Merona Grupp (omanikuna sisse kantud 02.03.2005) ning kasutusloa väljastamise ajal Q Vara OÜ (omanikuna sisse kantud 08.05.2007). Enne kaebajat oli Linnase tee L2 kinnistul veel kaks omanikku (EASTWEST OÜ ja Fuxia Holdings OÜ). Kaebaja omandas vaidlusaluse kinnistu 15.09.2017. Seega pole kaebaja teinud kulutusi tee väljaarendamiseks (teekatendi rajamine, haljastus välivalgustus), vaid need on tehtud DP ala arendajate poolt. Maa-amet tõi välja, et praktikas on sageli DP kehtestamise eelduseks, et arendaja arendab 8(10)
3-23-3024 välja kruntidele juurdepääsuteed ning annab need vallale tasuta või sümboolse tasu eest üle. Sest äriühingud reeglina ei ole huvitatud enda kanda võtma tee hooldaja kohustusi. Teede ehitamise kulud kaetakse enamasti muude arendustegevuse tulude arvelt. Eraldiseisva teekinnistu ‒ mis on DP kohaselt määratud avalikuks kasutamiseks ‒ turuväärtust on keeruline määrata, sest turuosalistel puudub ratsionaalne põhjus sellist kinnistut omandada. Iseäranis olukorras, kus tee omanikul puudub vallaga kokkulepe tee kasutamise eest tasu saamiseks. Kuna pole teada, millistel tingimustel kaebaja Linnase tee L2 kinnistu Fuxia Holdings OÜ-lt omandas, pole ka teada, kas kaebaja on sundvõõrandamise tõttu üldsegi kahju kandnud. Näiteks võis kaebaja kinnistu omandada tasuta. Kaebaja pole kahju tekkimist tõendanud ‒ näiteks ei ole tõendanud kinnistu omandamise hinda. Seetõttu pole põhjendatud kaebajale hüvitada uue tee ehitamise kulusid (korrigeerituna kaalutud kulumiga), teekatendi maksumust ega puittaimestiku haljastusväärtust. Kaebaja pole ka tõendanud haljastusele tehtud kulutusi. Haljastusväärtus pole teekinnistu puhul rahaliselt mõõdetav. Pole kuigi usutav, et võimalik ostja oleks nõus teekinnistu eest rohkem maksma, kuna selle ääres kasvavad taimed, puud ja põõsad (mida tuleb hooldada). Kuna T. Rattasepa hindamisaruanne ja puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne pole võrdlevad hindamisaruanded KAHOS § 17 mõttes, vaid kaebaja enda nägemus tekkinud kahjust, mis õigusaktidega ei harmoneeru, ei kuulu ka nende aruannete koostamise kulud hüvitamisele. Kaebaja pole ka tõendanud asjaajamisega tekkinud kulusid, mille hüvitamise kohustus vastustajal lasuks.
20.Kaebaja leiab täiendavalt, et vastustaja peaks talle hüvitama MHS § 81 kohase maa kasutamise tasu. MHS § 81 kohaselt tehnovõrgu ja -rajatise või tee eelduslikuks kasutustasuks määratakse kolm protsenti maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Kasutustasule lisandub kasutusala ulatuses hüvitis maamaksu eest. Vastustaja on vastanud, et Viimsi vald on kinnisasja sundvõõrandamise menetluses lähtunud KAHOSest ja Erakorralise hindamise korrast. MHS selles olukorras ei kohaldu, sest selleks on kehtestatud eraldi määrus. Kuna Erakorralise hindamise kord on kehtestatud MHS alusel, on vastustaja muuhulgas lähtunud Linnase tee L2 kinnistu väärtuse määramisel MHS-st. Seega eeldanuks keeldumine vastustaja poolt täpsemat põhjendamist. Kohtu arvates siiski MHS § 81 kohane maa kasutamise tasu arvesse võtmisele ei kuulu. Sundvõõrandamise menetlus ei pea arvestama kõiki tuvastamata või vaieldavaid nõudeid. KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitatakse kinnisasja saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks Linnase tee L2 kinnistu omandamisest alates teinud omapoolseid ettevalmistusi, et MHS § 8 1 kohast maa kasutamise tasu saada. On õige, et eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks ei piisa üksnes DP seletuskirja vastavast punktist, vaid vaja oleks täiendavalt sõlmida kas poolte vahel kokkulepe või määrata sundvaldus. Kohtule ei nähtu, et praegusel juhul oleks õiguslik alus tee kasutamise tasu saamiseks või et kaebaja oleks teinud vastavaid ettevalmistusi (näiteks pöördunud kohtu poole ja taotlenud vastustaja nõusolekut vastavale kokkuleppele). Pelgalt asjaolu, et kaebajal oleks põhimõtteliselt võimalik tasu seaduste alusel küsida, ei ole piisav. Sest on palju detaile, millest tasu olemasolu ja selle suurus sõltuvad ning need ei ole praegusel hetkel teada (näiteks kokkulepped, mis võisid olla sõlmitud valla ja arendaja vahel teema üleandmiseks, tee olukord ja remondivajadus jms). Seega MHS § 81 ja KAHOS § 14 lg 1 alusel saab nõuda saamata jääva tuluna tee kasutustasu hüvitamist, kui see nõue on piisavalt tõendatud ja saadav tulu sundvõõrandamiseta laekuv mitte üksnes põhimõtteliselt võimalik. Praegusel juhul see nii ei ole. Kaebaja on taotlenud KAHOS § 14 lg 2 põhiseadusevastaseks tunnistamist, kuna see piirab piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tuleneva saamata jääva tulu hüvitamist ühe aastaga. Kohtu arvates ei ole see norm käesoleval juhul asjassepuutuv, kuna kaebajal ei ole 9(10)
3-23-3024 sõlmitud rendi, üüri või piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid, mis kuulunuks ennetähtaegsele lõpetamisele ja seetõttu oleks hüvitise maksmist piiratud.
21.Ka muud kaebaja esitatud väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks. Kuna käesoleval juhul koostas hindamisakti vastustaja ise ning kuna piirduti üksnes maamaksustamishinna ulatuses kompensatsiooniga, ei olnud vaja täiendavat sõltumatut hindamist korraldada, kuna eelkõige on tegemist juriidilise analüüsiga. Olukorras, kus tõdeti, et adekvaatset turuhinda teemaale pole võimalik määrata, ei pidanud vastustaja tellima veel eraldiseisvat hinnangut selle kohta. Ka allkirja puudumine hindamisaktil ei jäta kahtlust, et dokument on koostatud vastustaja poolt ja väljendab vastustaja seisukohti. Asjaolu, et Viimsi vallas või Tallinnas on mõni teekinnistu hinnatud väärtuslikumaks kaebaja omast, ei kinnita, et kaebaja kinnistu hindamisel on tehtud vigu. Iga hindamine on eraldiseisev protsess ning sõltub just antud juhtumi asjaoludest. Näiteks mõjutab teekinnistu väärtust DP olemasolu ning see, kas DP-ga on tee määratud avalikult kasutatavaks. Kaebaja toodud näidetest seda ei ilmnenud. Transpordimaa puhul on detailplaneeringuga hõlmamata kinnistud tõenäoliselt väärtuslikumad DP-ga hõlmatutest, kuna võimalus katastriüksuse sihtotstarvet ja selle tegelikku kasutust mõne tulusama vastu vahetada on suurem. Ka seetõttu ei ole kaebaja toodud näited asjakohased.
22.Ülaltoodut arvestades tuleb kaebus jätta rahuldamata.
23.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kuivõrd vastustaja ei ole dokumente kantud menetluskulude kohta esitanud, jäävad vastustaja menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. Kaebaja menetluskulud jäävad kaebaja kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee
OSALISELT
JÕUSTUNUD
KOHTUOTSUSEGA
TALLINNA
RINGKONNAKOHTU
03.12.2025
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.