SST Teed OÜ kaebus taristuministri 10.02.2025 käskkirja nr 1-2/25/55 osaliseks tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks või alternatiivselt Eesti Vabariigi kohustamiseks Kaebaja – SST Teed OÜ, esindaja Jaanus Silm
Menetlusosalised
Vastustaja – taristuminister, esindaja Ave Henberg Kaasatud haldusorgan – Maa- ja Ruumiamet, esindajad Merje Krinal, Toomas Kutti, Kaire Bamberg, Madis Kotsar, Marje Kolmar-Grüner ja Rudolf Halapuu Asja läbivaatamine
16.01.2026 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta SST Teed OÜ kaebus rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 18.03.2026 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
SST Teed OÜ-le (kaebaja) kuulusid Harju maakonnas Rae vallas Soodevahe külas paiknevad kinnistusraamatu registriosa nr 11251302 koosseisu kuuluv Kapteni tee katastriüksus (katastritunnus 65301:002:1011, pindala 2942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%, edaspidi Kapteni tee kinnisasi) ja kinnistusraamatu registriosa nr 11251002 koosseisu kuuluv Lennuradari tee katastriüksus (endine katastritunnus 65301:002:1007, pindala 4882 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%, edaspidi Lennuradari tee kinnisasi).
3-25-584
2.Maa-amet korraldas Lennuradari tee katastriüksuse jagamise, mille tulemusena moodustati ja registreeriti 01.07.2024 maakatastris Lennuradari tee katastriüksus (katastritunnus 65301:001:6847, pindala 2545 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) ja Lennuradari tee L5 katastriüksus (katastritunnus 65301:001:6846, pindala 2337 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).
3.Taristuminister otsustas 10.02.2025 käskkirjaga nr 1-2/25/55 „Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjade sundvõõrandamine“ (käskkiri, dtl 91–99) sundvõõrandada kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 3 lg 1 p-le 3, § 4 lg 1 p-le 7, § 6 lg-le 3 ja § 29 lg-le 1 tuginedes Kapteni tee kinnisasi täies ulatuses Eesti Vabariigile hinnaga 2940 eurot (käskkirja p 2.1.1.) ja sundvõõrandada Lennuradari tee kinnisasi Eesti Vabariigile Lennuradari tee katastriüksuse (65301:001:6847, pindalaga 2545 m2) osas, hinnaga 2550 eurot (käskkirja p 2.1.2.). Sundvõõrandamisel otsustati maksta kinnisasjade omanikule tasu koos täiendava asjaajamise hüvitisega kokku 5675 eurot, millest tasu kinnisasjade eest kokku oli 5490 eurot ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest oli 185 eurot (käskkirja p 2.2.). Põhjendused:
3.1.Kapteni tee kinnisasi jääb täielikult ja Lennuradari tee kinnisasi osaliselt Rail Baltic raudteega seotud tee alale.
3.2.Tulenevalt KAHOS § 27 lg-st 5 tuleb otsustada kinnisasjade sundvõõrandamine, sest kinnisasjade omanik ei ole esitanud pakkumuse kohta nõusolekut. Maa- ja Ruumiamet (MaRu) on läbi viinud kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse, kuulanud ära ja andnud selgitusi kinnisasja omaniku vastuväidetele ning andnud kinnisasja omanikule võimaluse kuludokumentide esitamiseks. Läbirääkimised on kestnud üle aasta ja edasistel läbirääkimistel puudub perspektiiv. Riigil ei ole võimalik kinnisasjade omaniku nõudmistele vastu tulla ning samal ajal vajab riik kinnisasju Rail Balticu arendustegevusteks.
3.3.Kinnisasjade omanik on avaldanud soovi KAHOS § 10 lg 1 alusel Lennuradari tee kinnisasja tervikuna riigile võõrandamiseks, kuna omaniku hinnangul on talle alles jääval kinnisasja osal hooldus- ja heakorratööde korraldamine ebaotstarbekas.
3.4.Kinnisvaraekspert OÜ 12.01.2024 eksperthinnangus nr 2312-9895-01/AT (eksperthinnang, dtl 7–62) on välja toodud, et Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjad jäävad Rae Vallavolikogu 09.05.2006 otsusega nr 113 kehtestatud Soodevahe küla VanaUuetoa kinnistu detailplaneeringu alale. Tulenevalt asukohast, maaüksuste kujust, olemasolevast kasutusest ja sihtotstarvetest ning kehtivast detailplaneeringust on Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjade parimaks kasutuseks transpordimaa. Eksperthinnangu kohaselt on kinnisasjade hüvitusväärtus võrdne nende hariliku väärtusega, mis on tuvastatud maa maksustamishinna alusel, kinnisasjade omandamisega otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.
2(17)
3-25-584
3.5.Kinnisasjade omanik ei nõustunud eksperthinnangu alusel esitatud pakkumusega, sest eksperthinnangus on aluseks võetud üksnes maa maksustamishind ning ei ole arvestatud kinnisasja oluliseks osaks olevaid ehitisi ja nende väärtust. Kinnisasjade omanik leidis, et hindamisel peaks arvestama ka riigile kaasneva kokkuhoiuga, sest riik omandab juba olemasoleva sõiduteega kinnisasjad. Omanik oli seisukohal, et kinnisasjade väärtuse määramiseks sarnaste kinnisasjade müügitehingute analüüsil on ainuüksi 2023. a transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjade tehinguid arvestades piisav võrdlusbaas olemas. MaRu palus kinnisasjade omanikul esitada Lennuradari ja Kapteni tee ning tänavavalgustuse rajamiseks tehtud kuludokumendid.
3.6.MaRu on kaebajale selgitanud, et võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis (vara hindamise standardi EVS 875-11:2020 p 5.3.1). Seetõttu ei kasutata võrdlustehingutena selliseid tehinguid, mille üks pool on riik, omavalitsus või nendega tihedalt seotud juriidiline isik või on tegemist seotud osapooltega või erihuviga või esineb muid asjaolusid, mis viitavad sellele, et tehing ei ole toimunud vaba turu tingimustes (EVS 875-11:2020 p 5.3.3). MaRu analüüsis ka ise Rae valla 2023. a transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjade tehinguid ning selgitas välja, et tegemist oli valdavalt avalikes huvides omandamise või seotud osapoolte/erihuviga isikute vaheliste tehingutega.
3.7.Eksperthinnangus on välja toodud, et transpordimaa ostjate hulgas domineerivad riik ja omavalitsused, sh on mõningatel juhtudel tegemist hüvitamisega KAHOS-e tähenduses. Enamik transpordimaa müügitehinguid ei ole ainuüksi seetõttu käsitletavad vabaturutehingutena ja aktiivne turg selliste kinnisasjade osas puudub. Lisaks on eksperthinnangus selgitatud, et hinnatavad üksused on koormatud reaalservituutidega, mille puhul on nende paiknemist ja servituutide seadmise lepingute tingimusi arvestades positiivse rahavoo genereerimise võimalus valdavalt ammendunud. Hindamisel on lähtutud maaomaniku jaoks soodsamast (kõrgemast) tulemusest ehk maa maksustamishinnast lähtuvalt Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise korra“ (määrus nr 22) § 13 ja § 12 lg 4 koosmõjus.
3.8.Eksperthinnangus on jõutud järeldusele, et Kapteni tee ja Lennuradari tee avalikes huvides omandatava osa turuväärtust ei ole võimalik hinnata, sest sääraste kinnisasjade aktiivne turg puudub ning eelduslikult on nende kinnisasjade väärtus nullilähedane. Seetõttu on eksperthinnangus lähtutud standardi EVS 875-12:2016 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“ jaotisest 6.6.2.2, mille kohaselt selliste maatükkidega turul ei kaubelda või kaubeldakse väga harva ja tegemist on madala likviidsusega ning eeldatavalt madalate hindadega. Sellistel puhkudel on otstarbekas rakendada nimetatud sihtotstarvetele vastavaid korralise hindamise tulemusi. Samuti leiti eksperthinnangus, et kinnisasjade omanik on servituudilepingutest maksimaalse tulu juba kätte saanud, seetõttu toodavad need kinnisasjad üksnes kulu, mida tuleb kanda seoses teede korrahoiukohustusega. Samuti on kinnisasjade omanik kinnitanud, et tal puuduvad Lennuradari ja Kapteni tee rajamise kulusid tõendavad kuludokumendid.
3(17)
3-25-584
3.9.Roadplan OÜ 20.06.2024 koostatud Lennuradari tee ja Kapteni tee seisundi aruande (aruanne) kohaselt on neil asuvad tänavad põhimõtteliselt võimelised täiendavat liikluskoormust kandma, kuid liikluse lisandumisel tekib probleeme tee kandevõimega, mis on juba tänase liikluskoormuse juures piiripealne. Probleemne on muu hulgas killustikkiht, mis on perspektiivse s.o Rail Balticust lähtuva vajadusega liikluse jaoks liialt õhuke. Seega tuleb enne lisanduva liikluse suunamist olemasolevatele teedele sõidutee põhjalikult rekonstrueerida. 2008. a rajatud teede arvestuslik eluiga on 15 aastat ehk möödunud. Raudtee ehitamist koordineeriva Rail Baltic Estonia OÜ sõnul on rekonstrueerimise hinnanguline maksumus olemasolevate teede vastavusse viimiseks projektiga kavandatud tee nõuetele samas suurusjärgus, mis uue tee rajamine, mistõttu teede omandamisel riigile kokkuhoidu ei kaasne.
3.10.Omanik omandas kinnisasjad 2014. a, mil kinnisasjadel asusid juba 2008. a rajatud teed. 09.10.2014 müügilepingu järgi oli Kapteni tee kinnisasja ostuhind 3903,83 eurot ja Lennuradari tee kinnisasja ostuhind 6478,07 eurot. Kinnisasjade omanik ei ole tõendanud, et ta oleks teede rajamiseks või parendamiseks kulutusi teinud. Seega sisaldus ehitiste maksumus juba nende soetusväärtuses. Pärast omanikuks saamist on omanik seadnud kinnisasjadele mh ühekordsete tasudega teeservituute. Kinnisasja tulupotentsiaal servituuditasude näol on sisuliselt ammendunud ning alles on jäänud peamiselt servituudi seadmise lepingutes märgitud kohustused, mis toovad kaasa kulusid, mitte tulu. Kui piirkonna teedevõrgu lahendust ei oleks tulnud seoses Rail Balticu projektiga muuta, ei oleks maaomanikul tõenäoliselt olnud võimalik kinnisasju võetud kohustuste tõttu vabal turul realiseerida. Ainsaks tõenäoliseks ostjaks saaks pidada kohalikku omavalitsust, kes on eksperthinnangu koostajale kinnitanud, et selliseid transpordimaid on seni üldjuhul omandatud tasuta. Hindaja poolt eksperthinnangus esitatud info kohaselt lähtutakse sarnastel puhkudel mõnikord ka maksustamishinnast.
3.11.Kinnisasja omanikule makstakse menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest täiendavat hüvitist 185 eurot, mis vastab tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Keskmine brutotunnipalk, 11,57 eurot, on arvutatud Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (oktoober 2023–september 2024) keskmiste brutotunnipalkade aritmeetilise keskmisena.
4.Kaebaja esitas 10.03.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse käskkirja osaliseks tühistamiseks järgmiselt: p 2.1.2 sundvõõrandatava katastriüksuse osas; p-d 2.1.1. ja 2.1.2 sundvõõrandamise tasu osas; p 2.2 täies ulatuses. Samuti esitas kaebaja nõude kohustada vastustajat uuesti määrama sundvõõrandatavad katastriüksused ja sundvõõrandamisel makstav tasu või alternatiivselt kohustada riiki maksma täiendavat sundvõõrandamise tasu 148 118,65 eurot.
Kohus kaasas menetlusse haldusorganina MaRu.
4(17)
3-25-584
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukohad:
6.1.Kaebajal ei ole põhimõtteliselt vastuväiteid sundvõõrandamisele, kuid Lennuradari tee kinnisasi tuleb võõrandada riigile täies ulatuses ja kinnisasjade sundvõõrandamise eest tuleb maksta õiglast tasu.
6.2.Kaebaja sundvõõrandamise menetluses esitatud taotluse Lennuradari tee kinnistu täies ulatuses võõrandamiseks on jäetud rahuldamata ilma käskkirjas põhjendust esitamata.
6.3.Tasu määramisel aluseks olnud eksperthinnangus on põhjendamatult leitud, et kinnistute hüvitisväärtus tuleb määrata ainult maa maksustamishinna alusel ning kinnistutel asuvate rajatiste väärtust ei kajastata. Menetlus on viidud läbi erapoolikult ja eesmärgiga omandada Rail Balticule vajalik vara võimalikult odavalt. Arvestatud ei ole omaniku ühegi argumendiga.
6.4.Vale on lähtuda sundvõõrandamise tasu määramisel ainult maa maksustamishinnast. Hüvitada tuleb lisaks maa hinnale ka maaga püsivalt ühendatud rajatiste väärtus. Rajatisteta maa ja valmisehitatud rajatistega maa ei ole sama väärtusega. Maa maksustamishind määratakse maa hindamise seaduse (MHS) § 2 lg-st 1 tulenevalt ilma maatükil asuvate ehitiste väärtuseta. Eksperthinnangus on võetud aluseks ainult maa maksustamishind ja jäetud arvestamata, et lisaks maale omandatakse ka sellel olevad ehitised (sõidu- ja kõnnitee, tänavavalgustus ja sidekanalisatsioon), mille väärtust ei ole välja selgitatud. Ka maaga püsivalt ühendatud ehitiste, sh rajatiste kaotus on otseseks varaliseks kahjuks, mis tuleb sundvõõrandamise käigus KAHOS § 11 lg-te 1 ja 2 alusel hüvitada.
6.5.Rajatiste väärtus tuleb määrata analoogia korras sarnaselt KAHOS § 12 lg-le 5 jääkkulu meetodil hinnates rajatise asenduskulu, millest on maha võetud rajatise kogukulum (EVS 8758:2018). Tänavavalgustuse rajamise kulu Kapteni teele ja Lennuradari teele on 30 672 eurot. Kõnni- ja sõidutee rajamise kulu on 234 517,55 eurot. Nende rajatiste kasulik eluiga on 40 aastat (amortisatsioonimäär 2,5 % aastas). Rajatised on valminud ja kasutusele võetud 2008. a, millest tulenevalt on nende amortisatsioon 16 kasutusaasta eest kokku 106 076,82 eurot (16*265189,55*2,5%). Kapteni tee ja Lennuradari tee oluliseks osaks olevate ehitiste väärtus jääkkulu meetodil on 159 113,73 eurot (265 189,55-106 076,82).
6.6.Kapteni tee pindala on 2942 m2. Lennuradari teest sundvõõrandatud osa on 2545 m2 ja kaebajale alles jääv osa on 2337m2. Seega moodustab sundvõõrandatud osa 70,13% Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjade kogupindalast ja maaga püsivalt ühendatud ehitistest. Lähtudes sellest proportsioonist tuleb kaebajale hüvitada ehitiste väärtusest 111 586,45 eurot (159 113,73*70,13%).
6.7.Isegi kui ehitiste jääkmaksumust mitte arvestada, kaotab omanik sundvõõrandamise tagajärjel ehitusmaterjali (liiv, killustik, frees, valgustuspostid), mille väärtus tuleks talle hüvitada.
6.8.Sundvõõrandamise menetluses on jäetud välja selgitamata kaebuse esitajal saamata jääv tulu (KAHOS § 11 lg 2). Piirkonnas asub vähemalt 17 kinnistut, mis vajavad Kapteni teed ja Lennuradari teed juurdepääsuks oma kinnisasjale. Sundvõõrandamise tulemusena on kaebaja kaotanud võimaluse sõlmida nende kinnistute omanikega servituudilepinguid juurdepääsutee kasutamiseks ja saada selle eest tasu. Saamatajäänud tuluks on vähemalt 34 000 eurot (2000
5(17)
3-25-584 eurot kinnistu kohta). Nii on hiljuti sõlmitud leping servituudi seadmiseks samas piirkonnas Piloodi teele hinnaga 2000 eurot.
6.9.Eksperthinnangus ei ole välja selgitatud kinnisasjadel asuva sidekanalisatsiooni väljarentimise või võõrandamise võimalusi ning selle tõttu saamata jäävat tulu, mis on vähemalt 10 000 eurot.
6.10.Kokkuvõttes on õiguspärane sundvõõrandamise tasu kinnisasjade ja nende oluliseks osaks olevate ehitiste täielikul sundvõõrandamisel 210 933 eurot (maa maksustamishind 7820 + ehitiste väärtus jääkkulu meetodil 159 113,73 + saamatajääv tulu 44 000) või Lennuradari tee osalisel sundvõõrandamisel 148 118,65 eurot (maa maksustamishind 5675 + ehitiste väärtus jääkkulu meetodil 111 586,45 + saamatajääv tulu 30 857,20).
6.11.Isegi kui eelneva metoodikaga mitte arvestada, on kinnistute hind võimalik määrata tehingute analüüsi alusel MaRu-l endal. Määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt võib kinnisasja väärtuse määrata ka hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade müügitehingute analüüsil, kasutades maakatastri tehingute andmebaasi tehinguinfot. Ainuüksi 2023. a on Rae vallas tehtud transpordimaa kinnistutega kokku 19 tehingut, mistõttu on piisav võrdlusbaas olemas. Eksperthinnangus on eiratud MaRu tehingustatistikast tulenevat transpordimaa mediaanhinda 4,4 eurot/m2. Esitatud mediaanhinnast ei nähtu, milline on transpordimaa keskmine müügihind siis, kui transpordimaa sihtotstarbega maale on välja ehitatud selle sihipäraseks kasutuseks vajalik taristu. Ainuüksi mediaanhinnast lähtudes oleks Kapteni tee eest makstav hüvitis 12 949,20 eurot (2942 m2*4,4 eurot) ning Lennuradari tee äralõike maksumus 11 198 eurot (2545 m2*4,4 eurot).
7.Vastustaja ja kaasatud haldusorgan paluvad jätta kaebuse rahuldamata. Sundvõõrandamise otsus, omandamise ulatus, tasu ja täiendav hüvitis on õiguspärased ja õiglased. Kaebaja soovitud tasu eest selliste kinnisasjade võõrandamine oleks kaebaja rikastamine, kuna turul selliste kinnisasjadega selliste hindadega tehinguid ei tehta.
7.1.MaRu kaalus kaebaja taotlust Lennuradari tee kinnistu tervikuna omandamiseks ning tegi 15.01.2024 kaebajale pakkumuse, kuid kokkulepet tasu osas ei saavutatud ja riik oli sunnitud kinnisasja sundvõõrandama. Seejuures selgitas MaRu kaebajale 03.09.2024 kirjas, et kui kokkulepet ei saavutata, omandab riik sundvõõrandamise teel Lennuradari tee kinnisasjast üksnes avalikes huvides vajaliku osa. Nimetatud kirjale on tuginetud ka käskkirjas, mistõttu on osalist omandamist kaebajale selgitatud. Omaniku nõusolekuta saab riik võõrandada vaid KAHOS § 4 lg-s 1 nimetatud üldistes huvides vajaliku osa, suuremas ulatuses omandamine saab toimuda vaid kokkuleppel, mida aga ei saavutatud. Kaebajale alles jäävas osas ei toimunud ka de facto sundvõõrandamist, sest kaebaja saab seda osa sihtotstarbeliselt edasi kasutada ning ka eksperthinnangus ei leitud kinnisasja tükeldumisest tekkivat kahju.
7.2.Käesolevas asjas kaasati hindamist läbi viima 7. taseme kinnisvarahindaja, mistõttu lähtuti KAHOS § 12 lg 2 järgi hindamisaruande koostamisel lisaks KAHOS-ele ja teistele õigusaktidele ka EVS 875 vara hindamise standarditest.
7.3.Kapteni tee ja Lennuradari tee on aktiivse turuta kinnisasjad, mida on põhjendatud hinnata maa maksustamishinna alusel. Vastavalt detailplaneeringule on mõlemad kinnisasjad transpordimaa ning ka vastavas kasutuses.
7.4.Eksperthinnangu p-s 3.3. on analüüsitud, kas hindamisel on põhjendatud lähtuda võrdlustehingute andmetest või tuleb kasutada mõnda teist lähenemisviisi ja leitud, et 6(17)
3-25-584 transpordimaa võrdlustehingute hinnad (mh 2023. a Rae valla mediaanhind 4,4 €/m 2) ei peegelda adekvaatselt kaebaja kinnisasjade väärtust, sest mediaanhinna sees on palju tehinguid, mida ei saa käsitleda vaba turu tehingutena ja tehingutega, kus transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjal oli teine potentsiaal planeeringute järgi, nt võis sellel olla tootmismaa potentsiaal, mis on oluliselt kõrgema väärtusega kui transpordimaa. Seega oli põhjendatud lähtuda maa maksustamishinnast. Maa maksustamishinda kasutab transpordimaa puhul ka määrus nr 22 (§ 12 lg 4 ja § 13). MaRu analüüsis menetluse käigus ka ise Rae valla 2023. a transpordimaa tehinguid ning leidis, et valdavalt on tegemist avalikes huvides omandamise või seotud osapoolte/erihuviga isikute vaheliste tehingutega, mistõttu ei ole võimalik neid võrdlusbaasina arvesse võtta.
7.5.Kinnisasjad olid koormatud servituudilepingutega, mille eest kaebaja oli juba saanud ühekordse servituuditasu, kuid tal lasusid jätkuvad kohustused tee hooldamiseks ja korrashoiuks, mistõttu kinnisasjad tõid kaebajale kulu ja on äärmiselt vähetõenäoline, et kaebajal õnnestuks kinnisasju müüa maksustamishinda ületava tasu eest.
7.6.Maa korralise hindamise tulemus ei väljenda transpordimaa kinnisasjade puhul nende väärtust üksnes ilma ehitisteta. Tehingute andmebaas, mis on korralise hindamise aluseks (MHS § 42), eraldab hoonestatud ning hoonestamata maad, kuid ei erista rajatistega ja rajatisteta maad, mistõttu sisaldab maksustamishind rajatistega maa puhul ka rajatiste hinda.
7.7.KAHOS-e eesmärk on asetada isik olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamist ei oleks toimunud. Seetõttu pole vaja hüvitada kaebajale lisaks maa maksustamishinnale eraldi teerajatiste väärtust, sest kaebaja ise omandas need kinnisasjad juba koos teerajatistega ilma, et neid oleks kuidagi eriliselt väärtustatud.
7.8.Kuivõrd seadusandja on soovinud kehtestada eriregulatsiooni just ehitusseadustiku (EhS) § 3 lg 2 ls 1 mõistes hoonetega seotud kinnisasjadele, mitte rajatistele, siis ei ole põhjendatud kaebajale KAHOS § 11 lg-s 2 nimetatud tasu kindlaksmääramisel kohaldada analoogia korras rajatiste väärtuse määramiseks jääkkulu meetodit.
7.9.Kinnisasjadel asuv tee ja seotud rajatised on kasutusele võetud 2008. a ning kaebaja ei ole menetluses tõendanud, et oleks teedesse või seotud taristusse investeeringuid teinud. Aruande koostamisel ei tuvastatud, et vahepealsel perioodil oleks toimunud katendi remonti/taastustöid. Aruandes leiti, et teede arvestuslik eluiga oli 15 a ja see lõppes 2023. a.
7.10.Hüvitamisel ei tükeldata kinnisasja eraldi komponentideks nagu asfaltkate, liiv, killustik vmt, sest need kuuluvad kinnisasja koosseisu. Ühtlasi on kaebaja servituudilepingutega võtnud kohustuse tagada juurdepääsuteede olemasolu ning seetõttu ei oleks kaebaja saanud tee-ehitusmaterjale kinnisasjadelt eemaldada ilma, et sellega kaasneks servituudilepingute rikkumine. Saamata jäävat tulu ei esinenud.
7.11.Kaebaja ei esitanud haldusmenetluses väidet, et tal jääb saamata tulu servituudilepingute sõlmimisest, vaid tegi seda alles kohtumenetluses. Kaebaja sai Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjade omanikuks enam kui 10 aastat tagasi. Detailplaneering, mis jaotas Kapteni tee ja Lennuradari tee ääres paikneva ala äri- ja tootmismaa kruntideks, kehtestati 2006. a. Jääb arusaamatuks, miks kaebaja väidetavalt võimalikke servituudilepingud varem ei sõlminud. Kaebaja esitatud Piloodi tee servituudileping ei ole käesolevas asjas asjakohane, sest on sõlmitud pärast käskkirja andmist ning esitatud alles kohtumenetluses. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, et servituudilepingute sõlmimise võimalus tegelikult eksisteerib. Tegemist on hüpoteetilise ja tõendamata väitega saamata jääva tulu osas. 7(17)
3-25-584
8.Kaebaja esitas 22.12.2025 oma seisukohad vastustaja ja kaasatud haldusorgani seisukohtadele.
8.1.Lennuradari tee kinnistu täies ulatuses sundvõõrandamine haldusmenetluse algusest peale on olnud kooskõlas kaebaja tahtega ja vastustaja vastupidised väited on eksitavad.
8.2.Ekspert ja menetleja on jätnud sisulise hindamise tegemata ja on määranud kaebuse esitajale kuuluvate kinnisasjade väärtusele tuginedes maa maksustamishinnale 1 euro/m 2, st maa madalaima võimaliku väärtuse (vt Keskkonnaministri 07.07.2022 määrusega nr 32 kehtestatud „Maa korralise hindamise metoodika“ (määrus nr 32) § 15 lg 3 p-s 4). Ekspertiis oli üksnes vormiline ja ekspert on püüdnud leida tellijale soodsaima lahenduse.
8.3.Ekslik on seisukoht, et maa maksustamishind väljendab ka maa ja sellega püsivalt ühendatud ehitiste väärtust. MHS § 2 lg 1 sätestab sõnaselgelt, et hindamise objektiks on maatükk ilma sellel asuvate ehitiste, kasvava metsa, muude taimede ja päraldisteta. Sellest johtuvalt on ka määruse nr 32 § 15 lg 3 p 4 alusel määratud ainult maa väärtus, mitte maaga püsivalt ühendatud ehitiste väärtust. Määruse nr 22 § 12 lg 4 sätestab, et maa väärtusena võib kasutada maa maksustamishinda aktiivse turu puudumisel juhul, kui maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Ehitiste väärtuse väljaselgitamiseks on määruse nr 22 eelnõu seletuskirjas soovitatud ehitusekspertide kaasamist.
8.4.Määruse nr 22 § 12 lg 4 lubab kasutada kaalutlusõiguse alusel maa maksustamishinda, kuid ei kohusta selleks. Määruse nr 22 § 12 lg 4 lubab kasutada maa maksustamishinda ainult maa väärtuse määramiseks. Käesoleval juhul olid kinnistutel ehitised. Ühel juhul kaotab omanik sundvõõrandamisel üksnes maa ja teisel juhul lisaks maale ka maaga püsivalt ühendatud ehitised.
8.5.Erinevalt vastustaja väidetust omandavad kohalikud omavalitsused kaebaja kogutud andmetel transpordimaid ka tasu eest.
8.6.Vastustaja pole põhjendanud, miks ta ei hinda tänavavalgustuse ja sidekanalisatsiooni väärtust. Sidekanalisatsioon on jäetud hindamata üksnes põhjusel, et riik ei ole selle omandamisest huvitatud.
8.7.Maa ja ehitiste hinna õiguspäraseks määramiseks on käesoleval juhul ennekõike kaks võimalust: määruse nr 22 § 30 lg 1 alusel rajatiste asendamiskulu hindamise kaudu või KAHOS § 12 lg 5 alusel, mille kasutamine ka rajatiste puhul ei ole keelatud ega piiratud üksnes hoonetega. Seda tuleks analoogia korras kasutada, sest seaduses on rajatiste osas lünk. Ka õiguskantsler on 17.12.2025 kirjas nr 6-1/252534/2509155 kaebajale selgitanud (dtl 240– 241), et viidatud normi alusel rajatiste hindamine on lubatud. Isegi kui tegemist pole lüngaga, ei ole keelatud KAHOS § 12 lg-t 5 rajatiste puhul kasutada. On ilmselge, et kui hoonel on mingi väärtus, siis on see ka rajatisel.
8.8.Eksperthinnang on vastuoluline, sest ühelt poolt on leitud, et transpordimaa võõrandamisel on keskmine mediaanhind 4,4 eurot/m2, teiselt poolt on peetud aga hinda nullilähedaseks. Transpordimaade omandamise tehingud ei kinnita, et hinnatava vara väärtus on nullilähedane.
8.9.Rae vald on 05.12.2023 eksperdile märkinud, et omandab „üldjuhul“ tasuta transpordimaad. Silmas on peetud selliseid omandamisi, mis toimuvad planeerimismenetluses 8(17)
3-25-584 ja kus sõlmitakse kokkulepped arendajaga taristu väljaehitamiseks ja üleandmiseks. Selliseid tehinguid tuleb eristada tehingutest, kus vald omandab valmisehitatud taristuga transpordimaa olukorras, kus planeerimismenetluses ei ole tasuta üleandmise kokkulepet sõlmitud.
8.10.Avalikest andmetest nähtuvalt on Rae vald omandanud lähiaastatel mitmeid kinnistuid tasu eest, hind ulatub kuni 151,51 euroni/m2. Tallinna linn on vahemikus 2021–2023 omandanud transpordimaa kinnistuid hinnaga kuni 62,71 eurot/m2. Saku, Saue ja Jõelähtme vald on omandanud transpordimaa kinnistuid 2022. a kuni hinnaga 17,48 eurot/m2.
8.11.Pole selge, miks ei sobi võrdlusbaasiks transpordimaa omandamise tehingud, kui need on tehtud sarnastel asjaoludel. Vastustaja ja ekspert on võrdlusandmed välja praakinud ebamäärase põhjusega, et tegemist on seotud osapoolte või erihuviga.
8.12.Kaebaja ei pea rajatiste eest hüvitise saamiseks olema neid ise ehitanud. Sundvõõrandamise kontekstis on oluline üksnes omandi kaotamise fakt. Pole oluline, millise hinnaga on omanik vara saanud. KAHOS-e kohaselt tuleb isikule hüvitada vara väärtus sundvõõrandamise ajal, mitte vara omandamiseks tasutud hind.
8.13.Pole selge, miks peaks vaidlusaluste teede arvestuslik eluiga olema 15 aastat. Teed, välisvalgustus ja sidekanalisatsioon on kasutuses. Arvestusliku eluea lõppemine ei muuda vara väärtusetuks. Kui tegemist on eluea ära elanud ja kasutuskõlbmatu taristuga, siis tuleb see lammutada ja tulemusena saadav materjal omanikule hüvitada.
9.Vastustaja ja kaasatud haldusorgan esitasid 05.01.2026 oma vastused kaebaja täiendavale seisukohale.
9.1.Transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjad on turul väheatraktiivsed ning nendega on vähe vaba turu tingimustele vastavaid tehinguid.
9.2.Kaebaja esitatud andmetest nähtub, et Saku vald on 2023. a 1-eurose hinnaga omandanud seitse transpordimaa kinnistut koos hiljuti valmis ehitatud tänavatega. Kui kohalik omavalitsus ei ole nõus arendatud teed või tänavat endale võtma, jäävad eraldiseisvad tee ja tänava kinnisasjad arendajale enamasti üksnes kulu toovaks objektiks.
9.3.Arendaja oli võtnud Rae valla ees kohustuse arendada vaidlusaluste kinnisasjade ala omal kulul, mh arendada välja avalikult kasutatavad teed ja anda need üle vallale. Tavalise majandusloogika järgi lisati teede ja tänavate arenduskulu müüdud äri- ja tootmismaa kruntide hinnale, mida kinnitab ka transpordimaa kaebajale müümise hind. Kaebaja ostis 2014. a teadlikult transpordimaa sihtotstarbega kinnistud võimaliku sooviga tagada juurdepääs samas arendusalas asuvatele endaga seotud kinnisasjadele. Nüüdseks on kaebaja saanud kätte juurdepääsuservituutidega seotud ühekordsed tasud, kuid on jätkuvalt kohustatud kasutama neid maid üksnes tänavamaana.
9.4.Kapteni ja Lennuradari tee kinnisasjade väärtust ei saa võrdlustehingute alusel määrata, sest vaba turu tingimustes tehtud võrdlustehinguid sisuliselt ei ole. Sageli on transpordimaade ostjad omavalitsusüksused või riik või seotud osapooled (nt naaberkinnisasjade omanikud või äriliselt seotud isikud). Sellised tehingud ei vasta vaba turu tingimustele, sest üks osapool on sageli ostuks sunnitud: ta ei saa jätta kinnisasja omandamata, sest tal on kohustus tagada nt elanike liiklemisvõimalused või on tal see ainus võimalus saada juurde iseenda ärihoonele. Riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse tehingutes võib lisaks kinnisasja väärtusele sisalduda otseselt kaasneva varalise kahju hüvitis ja sageli lisanduvad KAHOS-e alusel makstavad 9(17)
3-25-584 täiendavad hüvitised. Rae valla 2023. a transpordimaa tehingutest vastab vaba turu tingimustele ja EVS 875-11:2020 standardi p-le 5.3.3 üksnes üks tehing 19-st ning selle hind oli 0,15 eurot/m2, mis on madalam kaebajale tasutud hinnast.
9.5.Kuna hindamispraktikas leitakse reeglina kinnisasja kui terviku väärtus, siis on seadusandja teadlikult KAHOS § 12 lg-s 5 kehtestanud erinormi just hoonestatud kinnisasjade osas. Normilooja tahe kehtestada KAHOS § 12 lg-s 5 erand üksnes hoonestatud kinnisasjade osas tuleneb nii KAHOS-e 01.07.2018 kui 16.07.2023 jõustunud redaktsioonide seletuskirjadest. KAHOS § 12 lg 5 eesmärgiks on lahendada hoonestatud kinnisasja juhtum olukorras, kus isik sooviks seal edasi elada ja asja turuväärtus on ülimadal. Kaebaja viidatud õiguskantsleri seisukohast ei nähtu, et KAHOS § 12 lg-t 5 tuleb analoogia korras rakendada rajatistega kinnisasjadele.
9.6.Määruse nr 22 § 30 lg 1 ja 2 ei näe ette vajadust hinnata kõigi kinnisasjade puhul eraldi maad ja ehitist. Määruse § 30 reguleerib kinnisasja asendamise ja ülesehitamise kulu hindamist olukorras, kus mõni õigusnorm näeb ette vajaduse hinnata asendamise või ülesehitamise kulu. Seega on tegemist hindamise käiku reguleeriva normiga olukorraks, kus mõni teine õigusakt (nt KAHOS § 12 lg 5) näeb ette vajaduse hinnata ehitise asendamise või ülesehitamise kulu, mitte täiendavat õigust andva normiga.
9.7.Kinnisasjade hinna määramine oli õiguspärane. Standardis EVS 875-12:2016 maa maksustamishinnale viidatud alternatiiv kasutada maa korralise hindamise põhimõtteid, mille puhul turul vabalt mittekaubeldavate sihtotstarvete puhul võib maksustamishinna turusituatsioonile mittevastamisel rakendada sama piirkonna turuväärtust alandavaid koefitsiente, oli alates 15.03.2022 kehtetuks tunnistatud. Määrus nr 32 koefitsiente ei kasuta ning muutis põhimõtteliselt maa korralise hindamise metoodikat muu hulgas aktiivse turuta maa osas (vt määruse nr 32 § 15).
9.8.Kui menetleja ei oleks tellinud hindamist hindajalt, oleks tulnud lähtuda määruse nr 22 pt-st 2, kus on reguleeritud aktiivse turuta maa hariliku väärtuse leidmine. Kuigi määruse nr 22 § 12 lg 4 ütleb, et maa maksustamishinda kasutatakse maa väärtuse näitajana, siis määruse nr 22 eelnõu seletuskirjast (lk 8) ja normi asukohast määruses tuleneb, et normilooja mõte on, et seda võib kasutada kinnisasja kui terviku hariliku väärtuse näitajana juhtudel, kui tegemist on mh tee kinnisasjadega.
9.9.Maa maksustamishinna leidmisel on faktiliselt arvestatud ka aktiivse turuta maal asuvate rajatiste hinnaga. Kinnisasjal sisuliselt puudub edasine tulupotentsiaal, aga see hõlmab kohustusi. Isegi kui maa maksustamishind üldse ei arvestaks ehitisega, oleks sellest lähtumine siiski õiglane, sest rajatised kõnealustele kinnisasjadele väärtust ei lisa. Kaebaja välja toodud praktika kinnitab, et omavalitsusüksused omandavad transpordimaad üldjuhul tasuta või madala tasu eest. Osa omavalitsusi (nt Rae vald) on välja toonud üksnes tasu eest omandatud asjad. Kõrge hinna eest transpordimaad omandades on omavalistus sundseisus ehk ostab kinnisasja avalikul eesmärgil, ning need tehingud ei ole kasutatavad vaba turu võrdlustehingutena.
9.10.Eristada tuleb neid tasu eest omandamisi, kus omandati tee ehitamiseks vajaminev maa ning tasu/väärtus kujunes omandamise eelse maa (nt elamumaa) väärtuse kaudu, millele lisandusid KAHOS-es märgitud täiendavad hüvitised. Sellised tehingud pole võrreldavad Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjaga, mis on transpordimaa sihtotstarbega ja sel eesmärgil kasutuses ilma muu perspektiivita. Samuti ei saa adekvaatselt võrrelda tehinguhindu enne 2022. a maa korralist hindamist ja pärast seda. 10(17)
3-25-584
KOHTUISTUNG
10.Kohtuistungil jäid menetlusosalised oma seisukohtade juurde.
10.1.Kaebaja rõhutas, et käskkirja andmise menetluses on jäänud õiglase sundvõõrandamise tasu määramiseks vajalikud andmed välja selgitamata. Ei ole tuvastatud kogu tekkinud kahju, kaebajat pole pandud olukorda, milles ta oleks olnud, kui sundvõõrandamist poleks toimunud. Maa maksustamishinna rakendamine tasu määramisel ei anna õiget ja õiglast tulemust, ei arvesta kinnistul asuvate rajatiste väärtust ega saamata jäänud tulu.
10.2.Vastustaja ja kaasatud haldusorgan leiavad, et kaebajale on makstud kinnistute õiglane hind, mis vastab turutingimustele. Kinnistute tulu genereerimise võime on ammendunud või vähene. Sundvõõrandamisel jagatud kinnistu allesjäänud osa on kaebajal võimalik sihtotstarbeliselt edasi kasutada. Kaebaja pakutud jääkasendusmaksumuse meetodil määratud hinnaga ei ostaks sundvõõrandatud kinnistuid ei vald, ümberkaudsed elanikud ega ka ettevõtjad. Riigikohtu praktikast (RKHK 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p 19) nähtuvalt võib sundvõõrandamistasu määramisel mh arvesse võtta ka hinda ja tingimusi, millega kaebaja ise kinnistu omandas. Määruses nr 22 on teadlikult eristatud hoonete väärtuse määramist rajatiste väärtuse määramisest. Hoonete puhul tuleb arvestada, et tegemist on kas koduga või tulutootva tegevuse asukohaga, mida rajatiste puhul, sh vaidlusalustel kinnistutel asuvate teede puhul, ei esine. Määruse nr 22 § 12 lg-t 4 koostoimes § 13 p-ga 2 saab mõista nii, et hindamisel tuleb arvesse võtta kinnisasi tervikuna, sh sellel juba olemasolev tee.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Poolte keskne vaidlusküsimus käesolevas asjas on see, kas kaebajale on käskkirjaga transpordimaa kinnisasjade sundvõõrandamisel määratud õiguspärase suurusega sundvõõrandamise tasu. Täpsemalt leiab kaebaja, et vastustaja on määranud tasu õigusvastaselt lähtudes maa maksustamishinnast, kuid õiguspärane oleks olnud määrata kinnisasjade hind sarnaste kinnisasjade müügihindade võrdluse baasil, st turuhinna alusel. Isegi kui vastustajal oli õigus lähtuda võõrandatava maa maksustamishinnast, oli tal kaebaja arvates kohustus arvestada maal asuvate ja sellega püsivalt ühendatud rajatiste, s.o teede ja tänavate, tänavavalgustuse ning sidekanalisatsiooni väärtusega, mis tuleb määrata KAHOS § 12 lg-s 5 või määruse nr 22 § 30 lg-s 1 nimetatud metoodikat kasutades. Samuti leiab kaebaja, et sundvõõrandamistasu määramisel on jäetud õigusvastaselt arvestamata kaebajal saamata jääva tuluga, sest vastustaja ei ole arvesse võtnud sundvõõrandatavatele kinnisasjadele täiendavate teeservituutide seadmise ja sellega tulu teenimise võimalust. Teiseks leiab kaebaja, et vastustaja on jätnud sundvõõrandamise otsustamisel põhjendamatult rahuldamata tema taotluse võõrandada Lennuradari tee kinnisasi riigile täies ulatuses. Kaebaja ei vaidlusta iseenesest tema kinnisasjade sundvõõrandamise fakti, mistõttu puudub lisaks eeltoodud vaidlusküsimuste lahendamisele vajadus kontrollida muude sundvõõrandamise õiguspärasuse eelduste täidetust.
12.Kohtu hinnangul on transpordimaa sihtotstarbega kinnistute sundvõõrandamisel makstava tasu õiguspärasuse küsimust jõustunud kohtuotsustes käesoleva juhtumiga sarnastel asjaoludel
11(17)
3-25-584 juba käsitletud (vt eelkõige TlnRKK 03.12.2025 otsused asjades nr 3-23-3021 ja nr 3-233024) ning asja lahendamisel on võimalik tugineda juba kohtupraktikaga kujundatud põhimõtetele.
13.KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kinnisasja väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad KAHOS §-d 12‒14. KAHOS võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7).
14.Vastustaja on tuginenud vaidlustatud käskkirjas kinnisasjade väärtuse hindamisel määrusele nr 22. Kohus leiab, et see oli õiguspärane. Vastustajal oli võimalik KAHOS § 12 lg 2 alusel lähtuda määrusest nr 22, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise eesmärgile, st võimaldab asetada omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistut ei sundvõõrandataks. Määruse nr 22 § 12 lg 1 kohaselt tellitakse maa hariliku väärtuse hindamiseks üldjuhul turuväärtuse hindamine kutseliselt hindajalt, lähtudes §-s 14 sätestatust. Vastustaja ongi sellise hindamise kutseliselt hindajalt tellinud. Määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt võib aktiivse turu puudumisel juhul, kui maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele, kasutada maa väärtusena selle maksustamishinda.
15.Kaebaja on äriühing ning äriühingu jaoks seondub kinnisasja väärtus tulu saamise võimalusega. Otsuse p-s 12 viidatud kohtupraktikas on leitud, et planeeringu kohaselt transpordimaa sihtotstarbega kinnistut, millel asuv tee on avalikus kasutuses, ei saa selle omanik kasutada muul viisil tulu saamiseks peale tee tasu eest kasutusse andmise ja tehnovõrkude talumise. Kui selline tegevus saabki olla üldse majanduslikult kasulik, ei saa selle tulusus üldteadaoleva asjaoluna olla suur, arvestades et maa omanikul on kohustus tasuda maaga seotud maksud ning hooldada teed (TlnRKK otsus nr 3-23-3024, p 8). Sama kohtuotsuse samas punktis on ringkonnakohus ka märkinud: „Ehkki tehingustatistika võib näidata, et transpordimaa kinnistud vahetavad samuti omanikku (nii nt on tavaline, et arendajad annavad need tasuta üle kohalikule omavalitsusele), on arusaadav, et tegemist pole tavapärase majandustegevuse käigus tehtavate tehingutega, mis oleksid võrreldavad nt elamu-, äri-, tootmis- või maatulundusmaa tehingutega. See tähendab, et majanduslikult mõtleval ettevõtjal üldjuhul pole äratuntavat huvi omandada sellist kinnisasja oma ettevõtluses kasutamise ja sellelt kasumi teenimise eesmärgil. [---] avalikus kasutuses olevate teedega transpordimaa kinnistult pole võimalik tavapärase ettevõtluse käigus tulu teenida. [---] kinnisvaraarenduste puhul on tavaline, et arendusala teede ja taristu rajamise kulud loetakse hõlmatuks kogu projekti kuludega, mis arvatakse arendusala kinnistute müügihinna sisse. On igati loogiline, et kõik projektiga seotud kulud kantakse arendusala kinnistute müügihinna arvelt ning tavapärane on ka kokkulepe, et arendaja annab teekinnistud kohalikule omavalitsusele tasuta üle, s.o kellelgi turul ei saa olla lootust, et kulud kantakse mingist muust allikast.“
12(17)
3-25-584
16.Samas otsuses on ka leitud, et kinnisasja turuväärtust iseloomustab sellises olukorras mh hind, millega omanik on ise kinnisasja omandanud (TlnRKK otsus nr 3-23-3024, p 9) ning olukorras, kus sundvõõrandatavalt (transpordimaa) kinnistult pole kas üldse või peaaegu üldse võimalik tulu teenida, asetab just maa maksustamishinnast lähtumine omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistut ei oleks sundvõõrandatud (viidatud otsuse p 10). Edasi on samas otsuses leitud, et sellises olukorras ei saa sundvõõrandatava transpordimaa hinda määrata praktikas tavaliste meetoditega, nt võrdlusmeetodiga, ning hinna määramiseks võib määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt kasutada maa maksustamishinda, kuna sellel maal puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Aktiivne turg puudub kinnisasjal muu hulgas juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega (määruse nr 22 § 13 p 2). Seega näeb määrus nr 22 selge sõnaga ette võimaluse kasutada maa väärtuse kindlakstegemisel maa maksustamishinda ka juhul, kui maa peal asub olemasolev tee. Sestap pole määruse nr 22 mõtteks, et maa maksustamishinna kasutamine on lubatav üksnes juhul, kui maal ei asu teid vm rajatisi. Kui maal puudub aktiivne turg, siis sellel asuvate teede, rajatiste, haljastuse jms raamatupidamislik väärtus eraldivõetult ei suurenda kinnisasja majanduslikku väärtust potentsiaalse ostja jaoks (viidatud otsuse p-d 11 ja 13). Samas on ringkonnakohus lükanud ümber ka kinnisasja omaniku väited KAHOS § 12 lg-st 5 tuleneva jääkasenduskulu või jääktaastamiskulu meetodite kasutamise võimaluse kohta ja märkinud, et nende meetodite kasutamine on põhjendatud üksnes hoonestatud kinnistute väärtuse määramisel ning tooks ilma hooneteta (sh ka tee või muude rajatistega) kinnisasjade väärtuse määramisel kaasa omaniku põhjendamatu rikastumise (viidatud otsuse p 12). Sundvõõrandamisega saamata jääva tulu osas on leitud, et selle kohta peab vastustajale juba sundvõõrandamise menetluses enne otsuse tegemist (mitte alles kohtumenetluses) teavet andma kinnisasja omanik ise (viidatud otsuse p 14).
17.Kohus ei näe ühtki kaalukat põhjust, miks samad järeldused ei saaks olla rakendatavad ka käesolevas asjas vaidluse all olevate transpordimaa kinnistute sundvõõrandamistasu õiguspärasuse hindamisel. Asjaolu, et käesolevas asjas vaidluse all olevad transpordimaa kinnistud asusid Rae vallas, mitte Viimsi vallas, nagu kohtuasjades nr 3-23-3021 ja nr 3-233024 käsitletud juhtudel, ei muuda põhimõtteliselt kinnisvaraturu toimimise loogikat ja tehingute võrreldavust.
18.Vastustaja on nii vaidlusaluses käskkirjas kui kohtumenetluses põhjendanud määruse nr 22 § 12 lg 4 alusel maa maksustamishinnast lähtumist sellega, et transpordimaa võrdlustehingud ei peegelda adekvaatselt nende kinnisasjade hinda, sest transpordimaa ostjate hulgas domineerivad riik ja omavalitsused või muud seotud osapooled, enamik müügitehinguid ei ole seetõttu käsitletavad vabaturutehingutena ja aktiivne turg selliste kinnisasjade osas puudub. Seda järeldust on vastustajale ja kaasatud haldusorganile kinnitanud Kinnisvaraekspert OÜ 7. taseme vara hindaja X. X, kes esitas haldusmenetluses määruse nr 22 § 12 lg 2 kohase hinnangu vaidlusaluste kinnisasjade väärtuse kohta. Kaebaja väited hindaja erapoolikuse kohta pole kohtu hinnangul millegagi tõendatud. Hindaja on oma seisukohti eksperthinnangus jälgitavalt põhjendanud ning üksnes kaebaja mittenõustumine hindaja valitud metoodika ja järeldustega ei anna alust kahelda tema erapooletuses. Ühtlasi on Rae vald hinnangu koostajale 05.12.2023 kinnitanud, et transpordimaad omandab vald üldjuhul tasuta (dtl 57). Käskkirja põhjenduste kohaselt analüüsis ka vastustaja ise lisaks eksperthinnangus märgitule enne käskkirja andmist Rae valla 2023. a transpordimaa kinnisasjade tehinguid ning jõudis selgusele, et tegemist oli valdavalt avalikes huvides omandamise või seotud osapoolte/erihuviga isikute vaheliste tehingutega. Kohtumenetluses on vastustaja seda järeldust avanud konkreetsete üksiktehingute täpsusega (vt dtl 342–343).
13(17)
3-25-584
19.Kohus leiab, et vastustaja on käskkirjas piisavalt ja asjakohastele tõenditele tuginedes põhjendanud, et hinnataval transpordimaal puudus aktiivne turg ja selle väärtust ei oleks saanud kindlaks määrata võrdlustehingute meetodi alusel. Liiati pole sellise tõenduse eraldi esitamine praeguses asjas otsustava tähtsusega, sest määruse nr 22 § 13 p 2 näeb sõnaselgelt ette, et kinnisasjal loetakse aktiivne turg puuduvaks kui selle olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega. Käesolevas asjas ei olnud kinnisasjadel muud kasutusotstarvet peale teemaana kasutamise. Sellises olukorras oli vastustaja poolt määruse nr 22 § 12 lg 4 alusel maa maksustamishinnast lähtumine õiguspärane (TlnRKK otsus nr 3-23-3024, p 11).
20.Kuna kohtupraktikas on juba ühemõtteliselt leitud, et transpordimaal, millel puudub aktiivne turg, ei suurenda teede, rajatiste, haljastuse jms raamatupidamislik väärtus eraldivõetult kinnisasja majanduslikku väärtust potentsiaalse ostja jaoks (TlnRKK otsus nr 323-3024, p 11), siis pole ka käesolevas asjas alust kaebaja väidetel, et kinnistutel asuvate rajatiste nagu teed, tänavavalgustus ja sidekanalisatsioon, väärtus tuleks eraldi välja selgitada ja hüvitada kaebajale lahus maa maksustamishinnast. Käesolevas asjas ei ole erisusi, mis tingiks olukorra teistsuguse hindamise vajaduse. Tegemist on tüüpiliste transpordimaa profiilile ja eesmärgipärasele kasutusele vastavate rajatistega, millel puudub iseseisev tulu genereerimise võime väljaspool maa üldist kasutusotstarvet. Pole vaidlust, et kaebaja oleks teeninud kinnistutelt, sh neil asuvatelt rajatistelt muud tulu kui maa kasutusse andmine teeservituudi lepingute alusel. Kinnisasjal asuvate rajatiste väärtus ei ole jäänud käesoleval juhul vastustaja poolt tähelepanuta, kuid vastustaja on õiguspäraselt leidnud, et rajatiste olemasolu ei avalda kinnisasjade hinnale sellist mõju, mida tuleks sundvõõrandamistasu määramisel eraldi arvesse võtta. See on järeldatav ka käskkirja põhjendustest (vt dtl 97).
21.KAHOS § 12 lg-s 5 sätestatud korra rakendamine kinnisasjal asuvate rajatiste maksumuse hindamisel ei tuleks kõne alla juba seetõttu, et see laieneb üksnes hoonetele, mitte kinnisasjal asuvatele rajatistele (TlnRKK otsus nr 3-23-3024, p 12). Tegemist ei ole lüngaga seaduses, vaid seadusandja kaalutletud sooviga eristada hoonete ja rajatiste maksumuse hindamist lähtuvalt hoonete kui inimese elukoha olulisusest ja väärtustamisest põhiseaduse tasemel (vt relvaseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus eelnõu 144 SE (XV Riigikogu) teise lugemise seletuskiri, muudatusettepanek nr 9). Seda järeldust ei muuda kuidagi ka õiguskantsleri 17.12.2025 kirjas väljendatu. Pigem toetavad õiguskantsleri seisukohad järeldust, et põhiseaduspärane on eristada hoonestatud ja hoonestamata kinnistute väärtuse määramise metoodikat, võttes arvesse, et hooned omavad üldjuhul omaniku jaoks rajatistest suuremat tähendust. Ka õiguskantsler rõhutab, et kinnisasja õiglase hüvitise väljaselgitamisel tuleb järgida KAHOS § 12 lg-s 3 sätestatud põhimõtet, st asetada omanik olukorda, milles ta oleks olnud ilma kinnisasja sundvõõrandamiseta.
22.Kuna rajatiste väärtus ei saanud eelöeldust tulenevalt mõjutada kinnisasjade hinna kujundamist ning maa maksustamishind väljendab kogu kinnisasja tegelikku väärtust, siis on ainetud kaebaja väited, et talle tuleks eraldi hüvitada sellel asuvate rajatiste ehitusmaterjalid. See väide on seda asjakohatum, et kaebaja pole kinnisasja ise parendanud ja ostis ehitise juba sellel asuvate rajatistega.
23.Õige ja senise kohtupraktikaga kooskõlas ei ole ka kaebaja seisukoht, et sundvõõrandamistasu õiguspärasuse hindamisel ei ole tähtsust sellel, millise hinnaga on kaebaja ise kinnisasja omandanud. Nagu juba märgitud, on sundvõõrandamisel tasu maksmise eesmärk kaebaja asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui sundvõõrandamist ei oleks toimunud (KAHOS § 12 lg 3), mitte tingimata kinnisasja keskmise- või turuhinna hüvitamine. Selles kontekstis on asjakohane arvestada ka hinda ja tingimusi, millega kaebaja ise 14(17)
3-25-584 kinnisasjad omandas (vt RKHK 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p 19; TlnRKK otsus asjas nr 3-23-3024, p 9; TlnRKK otsus asjas nr 3-23-3021, p 9; vrd ka RKPJK 15.06.2021 otsus asjas nr 5-21-3, p 34). Eriti oluline on omandamise hinnast tulenev indikatsioon õiglase hüvitise tagamiseks selliste kinnisasjade puhul, millel puudub vaba turg ja sellest tulenevalt selgelt hinnatav turuväärtus, nagu see on ka praegusel juhul.
24.Kaebaja ostis vaidlusalused kinnisasjad 2014. a, mil neil oli juba kehtiva planeeringuga määratud transpordimaa sihtotstarve ja asusid 2008. a rajatud teed ja muud rajatised, mille hind ja tegelik tulu teenimise võime kajastus seetõttu tõenäoliselt kaebaja tasutud ostuhinnas. Eespool käsitletud üldist majandusloogikat arvestades (vt p 15) oli kinnistutele transporditaristu rajamise tegelik maksumus ilmselt arvestatud arendaja poolt juba varem ümberkaudsete kinnistute müügihinna sisse. Kaebaja ei ole tõendanud, et ta oleks ise kinnisasjadele täiendavat taristut rajanud, seda parendanud või selleks kulutusi kandnud.
25.09.10.2014 müügilepingu järgi oli Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjade ostuhind kokku 10 381,9 eurot, seega ca 1,33 eurot ruutmeetri eest (10 381,9: 7 824 m2). Kaebajale käskkirja kohaselt makstud sundvõõrandamise tasu oli 5490 eurot, ehk 1 euro ruutmeetri eest (5490: 5487 m2). Ehkki sundvõõrandamisel kaebajale ruutmeetri kohta makstav tasu on mõnevõrra väiksem kui ruutmeetri ostuhind, millega ta ise sundvõõrandatavad kinnisasjad omandas, ei näita see võrdlus sundvõõrandamise tasu ebaõiglust, sest tuleb arvestada, et nimetatud kinnisasjade ainus tõendatud tulu teenimise potentsiaal seisneb teeservituutidest saadavas tulus, mis 2014. a oli veel olemas, kuid sundvõõrandamise toimumise ajaks juba täielikult või peaaegu täielikult kaebaja poolt realiseeritud (vt ka tagapool p 27). Seetõttu on kohtu arvates tõenäoline, et sundvõõrandamise tasu peegeldab võrdluses kaebaja enda poolt tasutud ostusummaga adekvaatselt tegelikku olukorda ja täidab KAHOS § 12 lg-s 3 sätestatud eesmärgi.
26.Kaebaja on käesolevas kohtumenetluses pidanud õiguspäraseks arvutuskäiku, mille järgi oleks sundvõõrandamise tasu kinnisasjade käskkirjaga määratud ulatuses sundvõõrandamise eest 148 118,65 eurot ehk ca 27 eurot ruutmeetri eest (148 118,65: 5487 m2). See summa ületab kaebaja enda poolt kinnisasjade omandamisel makstud summat enam kui 20 korda (27: 1,33). On ilmselge, et isegi 10 aasta pikkuse perioodi inflatsiooni ja muid majanduskeskkonna muutusi arvestades tähendaks kaebajale sellise suurusega sundvõõrandamise tasu maksmine tema alusetut rikastumist avalike vahendite arvel, mitte tema asetamist olukorda, kus sundvõõrandamist ei oleks toimunud.
27.Kaebaja väidab, et tasu määramisel on arvestamata jäetud saamata jäänud tuluga, mida ta võinuks saada tulevikus täiendavalt sõlmitavatest teeservituudi lepingutest. Kohtule ei ole nähtav, et kaebaja oleks selle argumendi vastustajale haldusmenetluses esitanud. Nagu juba eespool välja toodud, peab saamata jääva tulu kohta haldusorganile teavet andma kinnistuomanik ise enne sundvõõrandamise otsuse tegemist. Kuna kaebaja seda praegusel juhul ei teinud, ei saa ta esitada saamata jääva tulu kohta uusi väiteid ning tõendeid alles kohtumenetluses (vt TlnRKK otsus asjas nr 3-23-3024, p 14). Kaebajale on antud sundvõõrandamise menetluses korduvalt võimalus väljendada oma seisukohti makstava tasu suurusega seoses ja kaebaja on oma seisukohti ka mitmel korral avaldanud (nt kaebaja 11.09.2023, 12.02.2024 ja 19.09.2024 kirjad MaRu-le). Kaebajale pidi olema arusaadav, et tal tuleb haldusmenetluses välja tuua kõik tema arvates sundvõõrandamise tasu õiguspärasust mõjutada võivad asjaolud, sh saamata jääv tulu. Asja materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks võimalike uute teeservituutide sõlmimise võimaluse haldusmenetluses vastustajale või MaRule välja toonud. Vastustaja väitis kohtuistungil (istungi helisalvestis 00:39:46) küll, et teavitas servituudilepingute sõlmimisega seoses saamata jääva tulu võimalusest kinnisvarahindajat. 15(17)
3-25-584 Eksperthinnangu tekstist sellist teavet aga ei nähtu ja kinnisvarahindaja on leidnud, et hindamise käigus kasutada olevate andmete põhjal saamata jäävat tulu ei esine (eksperthinnangu p 4.5., dtl 32–33). Samuti ei asenda tasu suurust mõjutavate asjaolude avaldamine eksperdile vajadust avaldada samad asjaolud sundvõõrandamismenetluses vahetult haldusorganile. Kaebaja kohtumenetluses esitatud Piloodi tee 06.03.2025 reaalservituudi leping (dtl 72–78) on sõlmitud alles pärast käesolevas asjas vaidluse all oleva käskkirja andmist, sellega seotud asjaolud pole sundvõõrandamismenetluses käsitlemist leidnud ja kohus nõustub vastustajaga, et sel lepingul pole käesoleva asja lahendamisel tähendust. Neil põhjustel pole kaebaja väiteid servituudilepingute sõlmimisest saamata jääva tulu kohta võimalik käesolevas asjas arvestada. Kuid isegi kui pidada saamata jäänud tulu puudutavate väidete hindamist võimalikuks, on need väited täiesti hüpoteetilised. Puuduvad mistahes andmed, et kaebajal oleks sundvõõrandamise menetluse ajal või ka enne seda olnud käimas konkreetseid läbirääkimisi kinnisasjade koormamiseks täiendavate servituutidega. Ainuüksi teetaristu olemasolu kinnistul ei tähenda, et keegi peaks soovima selle tasu eest kasutamiseks kaebajaga täiendavalt kasutuskokkulepet sõlmida. Samamoodi ei ole kaebaja kohtu arusaamise järgi haldusmenetluses vastustajale või MaRu-le väitnud, et tal oleks võimalik teenida tulu kinnisasjadel asuva sidekanalisatsiooni väljarentimisest, ega ka näidanud, et sellise rendilepingu sõlmimiseks võiks mõnel osapoolel olla tegelik huvi.
28.Lõpuks käsitleb kohus kaebaja väiteid selle kohta, et Lennuradari tee kinnisasi oleks tulnud sundvõõrandada tervikuna (st ka Lennuradari tee L5 katastriüksuse osas) ja kaebaja sellekohane taotlus on jäetud rahuldamata ilma käskkirjas põhjendust esitamata.
29.Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja taotlus ei ole jäänud vastustaja poolt tähelepanuta või ilma põhjenduseta rahuldamata. MaRu on pidanud haldusmenetluses kaebajaga läbirääkimisi Lennuradari tee täies ulatuses riigile võõrandamise üle ning kaebajale 03.09.2024 kirjas (dtl 185) selgitanud, et kui temaga ei jõuta kokkuleppele kinnisasja (kui terviku) eest pakutava tasu osas, siis on riigil võimalik sundvõõrandada üksnes avalikes huvides vajalik osa Lennuradari tee kinnistust, ehk katastriüksus katastritunnusega 65301:001:6847, pindalaga 2545 m2). Viide samale kirjale ning sama selgitus on välja toodud ka käskkirja põhjendustes (dtl 94). Samuti tuleneb käskkirja põhjendustest selgelt, et vastustaja on arvestanud asjaoluga, et kaebaja esitas vastustajale 11.09.2023 KAHOS § 10 lg 1 alusel Lennuradari tee kinnisasja tervikuna riigile võõrandamiseks (dtl 93) ning et riigile on avalikes huvides (Rail Baltic raudtee vajadusteks) vajalik üksnes 2545 m 2 suurune kinnisasja osa. Seega pidi kaebajale nii vastustaja 03.09.2024 kirjast kui käskkirja põhjendustest olema arusaadav, et tema taotlus jääb rahuldamata, sest poolte vahel puudub kokkulepe tasu osas ja kinnisasja ülejäänud osa omandamine pole avalikes huvides vajalik (haldusmenetluse seaduse § 56 lg 1).
30.Kohtu hinnangul polnud vastustaja otsus jätta Lennuradari tee kinnisasi täies ulatuses riigile omandamata ka sisuliselt õigusvastane. KAHOS § 10 lg 1 annab omanikule subjektiivse õiguse nõuda oma kinnisasja tervikuna omandamist vaid juhul, kui allesjäävat osa ei saa enam otstarbekalt kasutada. Käesoleval juhul jäi kaebajale Lennuradari tee kinnisasjast alles Lennuradari tee L5 katastriüksus (katastritunnus 65301:001:6846, pindala 2337 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%), seega umbes pool kinnisasja algsest suurusest. Kohus nõustub vastustaja kohtumenetluses esitatud põhjendustega, et kaebajale allesjääva osa puhul ei toimunud de facto sundvõõrandamist, sest pole tõendatud, et allesjäävat osa ei saaks edasi kasutada selle senisel transpordimaa sihtotstarbel ning eksperthinnangus ei tuvastatud osalise omandamise korral allesjääva Lennuradari tee osa puhul kaasnevaid kahjusid, mis oleks tingitud just sellest, et omandatakse ainult äralõige (eksperthinnangu lk 26–27, dtl 31– 32). Kaebajal on piirkonnas veel mitu transpordimaa kinnisasja, mida tal on kohustus 16(17)
3-25-584 hooldada ja mille hooldamist ta saab Lennuradari tee kinnisasja allesjäänud osa hooldamisega ühitada.
31.Kokkuvõttes puudub vaidlusaluse haldusakti tühistamiseks alus, sest kohus ei näe, et sundvõõrandamise tasu oleks kaebajale määratud õigusvastaselt või et vastustaja oleks pidanud sundvõõrandama Lennuradari tee kinnisasja tervikuna. Tühistamisnõude rahuldamata jätmise tõttu pole alust rahuldada ka kaebaja kohustamisnõuet ja kohustada teda uuesti määrama sundvõõrandatavad katastriüksused ning sundvõõrandamisel makstav tasu või alternatiivselt kohustada riiki maksma kaebajale täiendavat sundvõõrandamise tasu. Eelnevat kogumis arvestades jätab kohus kaebuse tervikuna rahuldamata.
32.Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ja kaasatud haldusorgan ei ole kohtult menetluskulude väljamõistmist taotlenud ja ka nende menetluskulud jäävad nende enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Mait Laaring kohtunik
17(17)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.