4D Capital Management OÜ kaebus tühistada riigihangete vaidlustuskomisjoni 29.12.2023 otsus vaidlustusasjas nr 182-23/270064 ja kohustada hankijat viima riigihanke „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064) alusdokumendid vastavusse õigusaktide nõuetega
Menetlusosalised
Kaebaja (vaidlustaja) ‒ 4D Capital Management OÜ, lepinguline esindaja Tuulikki Laesson Vastustaja (hankija) – Eesti Energia AS, volitatud esindaja Marelle Esko
Asja läbivaatamine
02.02.2024 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus osaliselt.
2.Tühistada riigihanke alusdokumendi „Üüripinnale esitatavad põhitingimused ja nõuded“ p 1.4 ja kohustada Eesti Energia AS-i viima see riigihanke alusdokument vastavusse õigusaktide nõuetega.
3.Jätta kaebus läbi vaatamata nõudes kohustada viima hankijat riigihanke alusdokumendi „Üüripinnale esitatavad põhitingimused ja nõuded“ punkt 1.11. koosmõjus selle lisa 1 „Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ p-dega 5.1.,
5.Tühistada riigihangete vaidlustuskomisjoni 29.12.2023 otsus vaidlustusasjas nr 18223/270064.
6.Mõista Eesti Energia AS-lt 4D Capital Management OÜ kasuks välja kohtumenetluses kantud menetluskulud summas 2300 eurot ja vaidlustusmenetluses kantud menetluskulud summas 3046.72 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
3-24-70
EDASIKAEBAMISE KORD
Käesoleva kohtuotsuse peale võib 10 päeva jooksul selle avalikult teatavakstegemisest arvates (s.o hiljemalt 19.02.2024) esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule (HKMS § 278 lg 1). Vastuapellatsioonkaebust hankeasjas esitada ei saa (HKMS § 278 lg 3).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.4D Capital Management OÜ-le kuulub Tallinnas, Lasnamäe linnaosas asuv Pae tn 2 kinnistu.
2.Eesti Energia AS viib läbi konkurentsipõhist läbirääkimistega hankemenetlust „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064, edaspidi „hange“). Riigihanke alusdokumentides (RHAD) on hankija näinud ette nõuded hoone asukohale.
3.RHAD-i osaks olevas dokumendikaustas „Büroopinna nõuded ja tehnilised tingimused“ sisalduv alusdokument pealkirjaga „Eesti Energia üüripinna hanke põhitingimused“ (edaspidi ka: „põhitingimused“) punkti 1.4 kohaselt peab „hoone asuma Tallinna kaardil näidatud piirkonnas (Lisa 2)“. Põhitingimuste lisa 2 „Üüripinna asukoha kaart“ kohaselt ei hõlma rohelisega märgistatud ala 4D Capital Management OÜ-le kuuluvat kinnistut.
4.4D Capital Management OÜ esitas 29.11.2023.a riigihangete vaidlustuskomisjonile (VAKO) vaidlustuse hanke alusdokumentide peale, vaidlustades lisaks hoone asukohale esitatavatele nõuetele veel ka teisi riigihanke alusdokumentides sisalduvaid tingimusi, mis kaebaja hinnangul on vastuolus riigihangete seaduses (RHS) sätestatuga.
5.VAKO 29.12.2023.a otsusega nr 182-23/270064 jättis VAKO vaidlustuse rahuldamata. VAKO asus seisukohale, et hankija poolt hoone asukohale esitatud nõuded on õiguspärased. VAKO selgitas oma otsuse punktis 15, et kuna VAKO hinnangul puudub vaidlustajal võimalus riigihankes pakkumust esitada ilma, et põhitingimuste punkt 1.4 (hoone asukohale esitatud nõue) oleks õigusvastane, siis ei saa teised vaidlustaja poolt vaidlustuses esitatud RHAD-i tingimused tema subjektiivseid õigusi rikkuda, mistõttu ei kontrollinud VAKO teisi RHAD-s sisalduvate tingimuste õiguspärasust.
6.4D Capital Management OÜ esitas 08.01.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub tühistada VAKO 29.12.2023.a otsus vaidlustusasjas nr 182-23/270064 ja teha uus otsus, millega kohustada AS-i Eesti Energia viima õigusaktidega ettenähtud nõuetega vastavusse: 1) RHAD-i põhitingimuste punkt 1.4; 2) RHAD-i põhitingimuste punkt 1.11. koosmõjus viidatud RHAD lisa 1 „Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ (edaspidi: tehnilised tingimused) punktidega 5.1., 5.2. ja 5.4; 3) RHAD-i põhitingimuste punkt 1.11 koosmõjus RHAD-i tehniliste tingimuste punktidega 5.2.; 5.3; 4) RHAD tehniliste tingimuste punkt 5.2; 5) RHAD tehniliste tingimuste punkt 5.3; 6) RHAD-i tehniliste tingimuste punkt 5.7. koosmõjus RHAD-i tehniliste tingimuste punktidega 5.6 ning 5.8., 5.9. ja 5.10; 7) RHAD-i tehniliste tingimuste punktid 5.13.1 ja 5.13.2; 8) Hankelepingu projekti (HL) preambula; 9) HL punkt 1.4. koosmõjus HL punktiga 1.1; 2(11)
3-24-70 10). HL lisa nr 4 koosmõjus HL punktiga 6.1; 11) HL punkt 6.3; 12) HL punkt 7.4; 13) HL punkt 10.2; 14) HL punktid 11.1 ja 11.2.
7.Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse (EÕK) taotluse, milles palus peatada AS-i Eesti Energia poolt läbiviidav riigihange „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064) kuni kohtulahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas. Tallinna Halduskohus rahuldas 11.01.2024 määrusega 4D Capital Management OÜ EÕK taotluse ning peatas riigihanke (viitenumbriga 270064) menetluse kuni käesolevas asjas tehtava lõpliku kohtulahendi jõustumiseni.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
8.4D Capital Management OÜ on seisukohal, et hankija poolt RHAD põhitingimuste punkt
1.4.ning põhitingimuste lisas 2 esitatud kaart on vastuolus RHS § 3 punktidega 1 ja 2 ning RHS § 88 lõikega 7. 1) Põhitingimuste punktis 1.3 on hankija toonud välja, et tema jaoks on oluline hoone asukoha hea nähtavus ja ligipääs, paiknemine magistraali, suurema tee ääres või väljakujunenud äripiirkonnas. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et kaebajale kuuluv hoone/arendus nendele tingimustele vastab. põhitingimuste punkt 1.4 – mis näeb ette, et „hoone peab asuma Tallinna kaardil näidatud piirkonnas (lisa 2) – on eksitav, kuna see on vastuolus põhitingimuste punktiga 1.3. Põhitingimuste punktis 1.4. viidatud Tallinna linna kaart koos rohelise alaga hõlmab suures osas selliseid alasid, mis ei asu magistraali ega suurema tee ääres ega ka väljakujunenud äripiirkonnas. Seega on RHAD-i põhitingimuste lisas 2 esitatud kaart hankija meelevaldne illustreering väidetavalt hoonele sobivate alade suurusest, sest tegelikkuses on hankijale sobiliku hoone asukoht oluliselt kitsam ja piiratum, kui võib jääda mulje RHAD-i põhitingimuste lisas 2 esitatud kaardilt. Seega, kuigi esmamuljena võib hankija poolt kindlaks määratud võimaliku uue büroohoone asukohaks sobiv ala tunduda suur, siis tegelikkuses on see mulje näilik, sest suur osa alast on hõlmatud olemasoleva elamurajooniga, kuhu ärihooneid kavandatud ei ole ning nende kavandamine ei ole ka lubatud. Hankija on VAKO-s toimunud menetlusse esitanud kaardi (esitatud kaebuse lisas nr 2), kust võib jääda mulje, nagu oleks sobilikke hooneid/arendusi hankija poolt kindlaks määratud alal kokku 12. Sellele numbrilisele näitajale on tuginenud ka VAKO oma otsuses. Tuleb rõhutada, et selline illustreering väidetavatest sobilikest asukohtadest on selgelt näilik ning arvestades hankija teisi RHAD-s sätestatud tingimusi, sh ka hankija poolt üüripinna kasutusse võtmise kavandatavat aega (2026.a III kvartal), siis ei vasta enamik kaardil kujutatud hoonetest/arendustest RHAD-s sätestatud tingimustele ning seega ei saa neid lugeda võimalikeks pakkujateks. Reaalseid alternatiive hankija poolt esitatud kaardil kujutatud 12 asemel on kokku 3 – (i) Töökoja tn 1, (ii) Ülemiste kvartal ning (iii) A.H. Tammsaare tee 47 ehk Tammsaare ärikeskus. Neist viimase ehk A.H. Tammsaare tee 47 näol on tegemist ärihoonega, millele on kasutusluba väljastatud 2010. aastal ehk on äärmiselt kaheldav, et antud büroohoone vastaks RHAD-s hankija poolt esitatud teistele tingimustele, sh näiteks energiatõhususe osas esitatud tingimustele. Samuti on hankija põhitingimuste punktis 1.16 toonud välja, et eelistab uusi arendusprojekte. Kõiki asjaolusid arvestades ei saa välistada, et hankija on endale sobiliku partneri juba eelnevalt välja valinud ning on seda arvestanud ka sobivate asukohtade kaardil kujutatud ala kindlaksmääramisel, välistades osa sobivaid arendusalasid, sh kaebaja arendusala. Seega on
3(11)
3-24-70 hankija enda poolt esitatud kaardil võimalikke sobivaid asukohtasid üksnes kaks. Kahe arendusala puhul ei ole põhjendatud väita, et riigihankes oleks konkurents tagatud. 2) Hinnates lisas nr 2 esitatud kaarti, nähtub küll ühelt poolt, et sobivate asukohtade piiri kindlaksmääramisel jäi väljapoole sobivat ala ka teisi potentsiaalseid arendusi (sh ka kaebaja oma), kuid samas nähtub ka selgelt, et hankija on teinud vastavalt oma subjektiivsetele eelistustele ka erisusi. Heaks näiteks on Tammsaare tee 47 arendus ehk arendusala nr 18, mille puhul võib eeldada, et ala algselt hankija poolt kindlaksmääratava ala hulka ei kuulunud, kuid hankija on kaarti hiljem korrigeerinud nii, et arendusala nr 18 ehk Tammsaare tee 47 arendus siiski sisse mahuks. Samamoodi on tehtud sisselõiked Hipodroomi arenduse jaoks ning Ülemiste kvartali jaoks. Antud alade osas on hankija pidanud võimalikuks teha asukohaga seonduvalt n.ö erandi, sest eelduslikult vastavad antud alad hankija poolt väljatoodud põhimõtetele. Samamoodi aga vastab kõigile neile põhimõtetele ka kaebajale kuuluv Pae tn 2 kinnistu asukoht ja selle lähiala. Olukorras, kus hankija leidis oma RHAD-i põhitingimuste punktis 1.3, et hankija jaoks on oluline hoone paiknemine magistraali/suurema tee ääres või väljakujunenud äripiirkonnas, siis Hipodroomi arenduse puhul on tegemist üksnes magistraali ääres paikneva arendusega. Kaebajale kuuluv kinnistu asub samamoodi magistraali ääres ning on väga hea nähtavuse ja ligipääsetavusega ning samuti vastab kõikidele hankija poolt nõutavale kriteeriumitele hoone asukoha osas erisusega, et kaebajale kuuluv arendus ei asu hankija poolt kaardil kujutatud alas. Hankija ei ole ei RHAD-s ega ka hilisemas VAKO menetluses esile toonud veenvaid põhjendusi, mille alusel oleks võimalik objektiivselt väita, et põhitingimuste punkt 1.4 on põhjendatud ja objektiivselt vajalik. Puudub objektiivne põhjendus sellele, miks näiteks eelistada asukohana Ülemiste kvartalit kaebajale kuuluvale arendusalale, kui mõlemad asukohad paiknevad näiteks kesklinnaga võrreldes samaväärses asukohas; mõlemad paiknevad magistraali või suurema tee ääres (Peterburi maantee on olemuselt ka selgelt suurem magistraal kui Suur-Sõjamäe tänav) ning mõlemad on hea ligipääsuga nii eratranspordiga kui ka ühistranspordiga. Kaebaja kinnistu osas saab põhjendatult väita, et ligipääs kaebaja kinnistule on isegi parem. Kaebajale kuuluva arendusala ühistranspordiühendus on tänu Rail Baltica Ülemiste terminali lähedusele ning erinevatele ühistranspordivõimalustele (buss, tramm) tagatud tavapärasest oluliselt paremini. 3) VAKO on oma otsuses tuginenud muuhulgas hankija kaalutlustele, mis on kokkuvõtlikult järgnevad: ligipääsetavus ja transpordiühendus; töötajate vajadused tööle jõudmisel; transpordiühendus hankija teiste büroohoonetega ning strateegiline asukoht ja nähtavus. Tegemist on üldsõnaliste põhjendustega, mida hankija ei ole täpsemalt sisustanud. Seega puudus VAKO-l võimalus veenduda, et tegemist oleks objektiivsete ja hankija jaoks vajalike tingimustega. 4) Arvestades asjaolu, et VAKO teisi kaebaja poolt vaidlustatud RHAD-s sätestatud tingimuste õiguspärasust ei kontrollinud, vaidlustab kaebaja jätkuvalt ka teised vaidlustuses välja toodud RHAD-s sätestatud tingimused. Kaebaja toetub kõigile oma vaidlustusmenetluses esitatud seisukohtadele, sh vaidlustuses esitatud nõuetele ja jääb kõigi oma varasemate seisukohtade ja nõuete juurde.
9.Eesti Energia AS vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. 1) Vastavalt pikaajalisele ning väljakujunenud kohtupraktikale on hankijal õigus iseseisvalt otsustada, millist toodet, teenust või ehitustööd peab ta vajalikuks tellida ning pakkumuse esitamisest huvitatud isikul ei ole subjektiivset õigust nõuda, et hankija telliks teistsugust toodet, teenust või ehitustööd. Kaebaja taotleb nii VAKO-sse kui halduskohtusse pöördumisel õigust, mida RHS ei sätesta: õigust pakkuda hankija vajadustele mittevastavat asja. Hankija on RHAD põhitingimustes (p. 1.4 ning lisa 2) sätestanud, millistesse võimalikesse asukohtadesse ta uut üüripinda otsib. Kaebaja kinnistu RHAD põhitingimuste p 1.4 ning põhitingimuste lisa 2 4(11)
3-24-70 Üüripinna asukoha kaardi järgi sellesse piirkonda ei kuulu. Ükski RHS-i sätetest, millele kaebaja on viidanud, ei loo talle õigust pakkuda hankijale midagi, mida hankija tegelikult hankinud pole. Niisamuti ei tulene seadusest võimalust nõuda hankija vajaduste ümber korraldamist viisil, mis kolmandale isikule sobilikum oleks. 2) Vastupidiselt kaebaja väidetele põhjendab VAKO otsuse punktis 9, et hankija on näinud hoone asukohana võrdlemisi suure ala Tallinna kesklinnas ja selle lähedases tsoonis, mis on valdavalt piiratud suurte magistraalteedega – Paldiski mnt, Mustamäe tee, Tammsaare tee, Järvevana tee, Tartu mnt, Liivalaia. Erandina jäävad nende teede ringist välja endise hipodroomi ala, eeldatavasti seoses kavandatava uusarendusega, ning Ülemiste linnak kui tuntud majanduskeskkond. Vaidlustusmenetluses esitatud menetlusdokumentides on hankija põhjendanud kaalutlusi, millest lähtudes ta nimelt selle ala välja valis, milleks on kokkuvõtlikult: 1) ligipääsetavus ja transporditaristu; 2) töötajate vajadused tööle jõudmisel; 3) transpordiühendus hankija teiste büroohoonetega; 4) strateegiline asukoht ja nähtavus. Seega VAKO on pidanud hankija põhjendusi büroohoone asukoha valiku osas põhjendatuks, objektiivseteks ja mittediskrimineerivateks. Mistahes kriteerium saaks olla ebaobjektiivne juhul, kui sellele vastamine või mittevastamine sõltuks hankija enda soovist. 3) On selge, et objektiivselt on igal alal mingi piir ning seda ei saa lõputult laiendada vastavalt võimalike pakkujate soovidele, kelle kinnisvara asub väljaspool seda piiri. Vastustaja nõustub VAKO-ga, et hankija ei pea määratlema hankelepingu eset viisil, et pakkumuse saaks esitada võimalikult suur hulk pakkujaid. Hankija ei ole kohustatud arvestama kõikide hankes osalemisest huvitatud isikute võimaluste ja huvidega ning sel viisil ise täiendavat konkurentsi looma või oma vajadustes mööndusi tegema. 4) Kuigi hankija on korraldanud riigihanke, kuivõrd hangitakse büroohoone üürimist koos ehitustööga, siis sisuliselt on büroohoone asukoht määratud hankijale sobiva piiritletud territooriumiga. Juhul, kui hankija üüriks büroohoonet ilma ehitustööta, siis võiks ta kasutada RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit. Seega kõnealusel juhul, kus hankija eesmärk hõlmab lisaks üüritavale hoonele ka ehitustööd, ei ole põhjendatud lähtuda põhimõttest, et nõuded ei tohi olla muuhulgas nn kohalikud (lokaalsed) ja teatud piirkonda soosivad. Vastupidi – hankija valik on määratleda asukoht oma eelistuste põhjal. 5) Põhitingimuste punktid 1.4 ja 1.3 ei ole omavahel vastuolus. Riigihanke dokumente tuleb tõlgendada kumulatiivselt, s.o viisil, kus kõiki tingimusi tuleb täita samal ajal. See tähendab, et nõuetele vastav üüripind peab ühtaegu olema p-s 1.3 sätestatud nõuetele vastav ja paiknema Põhitingimuste lisas 2 kujutatud alal. 6) Kaebuse punktides 2.6.1. kuni 2.6.8. üritab kaebaja põhjendada, miks hankija kaardil näidatud piirkonnas paiknevad arenduspiirkonnad/arendajad ei vasta RHAD sätestatud tingimustele ja ei saa olla hankijale alternatiiviks. Peamised kaebaja poolt välja toodud põhjused RHAD tingimustele mittevastavuse kohta on kas ehitusloa puudumine või asjaolu, et parkimiskohtade arv on väiksem hankija soovitud arvust. Kirjeldatud põhjused teiste arendajate RHAD-le mittevastavuse kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Hankija ei ole seadnud RHADs tingimuseks ehitusloa olemasolu taotluse või pakkumise tegemise hetkel. Asjaolu, et praegusel hetkel mõnel arendajal puudub ehitusluba, ei tähenda, et büroohoone ei jõuaks valmida 2026. aasta III kvartaliks. Näiteks hankija viimastel suurematel büroohangetel (2018. aastal Veskiposti kontor ja 2021. aastal Tartu kontor) ei ole samuti olnud ehitusloa olemasolu nõuet ning arendaja on jõudnud saada nii ehitusloa kui ka ruumid hankijale üle anda. 7) Vastustaja on muutnud muuhulgas (i) parkimiskohti puudutava temaatika läbiräägitavaks; (ii) hindamiskriteeriumitesse on lisatud tingimus „Parkimisvõimalused“ osakaaluga 10%; (iii) on täiendatud vastavustingimust "Lepingu täitmise kirjeldus", kus pakkuja kirjeldab milliselt on võimalik lahendada hankija soovitav parkimisvajadus ja (iv) on eemaldatud tingimus, et 5(11)
3-24-70 parkimiskohtade arvu saab üürilepingu kehtivuse ajal suurendada 20% ulatuses üürilepingu tingimustel ilma üürileandjapoolsete rahaliste sanktsioonideta. Vastav muudatus avaldati riigihangete registris 11.12.2023. 8) Kohtupraktika kohaselt on riigihange konkurentsile avatud ja takistusi pole tekitatud olukorras, kui huvi korral võiks pakkumuse esitada vähemalt kaks ettevõtjat. Enne EÕK rakendamist, seisuga 10.01.2024 oli riigihanke juurde registreerunud 17 ettevõtjat ja esitatud 8 taotlust. Pärast EÕK kohaldamist ja hankemenetluse peatamist oli esitatud 9 taotlust, sh kaebaja oma. Kusjuures kaebaja võttis tagasi 12.12.2023 esitatud taotluse ning esitas uue taotluse 12.01.2024. Tähelepanuväärne on, et kaebaja on taotlenud EÕK kohaldamist ja menetluse peatamist, kuid peale EÕK kohaldamist on kaebaja ise asunud hankemenetluses toiminguid tegema. Seega osutus fiktiivseks kaebaja seisukoht, nagu oleks hankija poolt esitatud kaardilt leida võimalikke sobivaid büroohoone asukohtasid üksnes kaks ning riigihankes ei ole konkurents tagatud. 9) Hankija ei ole kohustud üürima büroohoonet piirkonnas, kuhu ta ei soovi kolida. Hankija nõuded ei ole mõeldud konkurentsi piiramiseks, vaid tagavad, et hankelepingu ese vastaks täpselt hankija seatud kriteeriumidele. Samuti ei vasta tõele kaebaja väide, nagu oleks hankija hiljem korrigeerinud kaarti ja lisanud sinna arendusala 18 ja Hipodroomi kvartali. Hankija on kasutanud samasugust kaarti juba siis, kui hankis büroopinda 2018. aastal. Isikute võrdne kohtlemine riigihankes ei tähenda, et hankija peaks määratlema hanke eseme ning koostama tehnilise kirjelduse, et pakkumuse saaks esitada võimalikult suur hulk pakkujaid. Kuna hankelepingu eseme määratlemine on hankija vabadus, ei ole pakkujatel õigust asuda hankija asemel määratlema, milline on parim lahendus hankija vajadustele ega vaidlustada hanke alusdokumentides esitatud lahenduse otstarbekust. 10) Kaebus tuleb jätta rahuldamata ka põhjusel, et kaebajal puudub reaalne võimalus riigihankes osaleda isegi juhul, kui tema kinnistu asuks hankijale sobivas piirkonnas. Vaidlustuse esitamise vajalikuks eelduseks on vaidlustuse esitanud isiku õigustatud huvi. Hankija kehtestatud kvalifitseerimistingimuste kohaselt peab pakkuja kogu majandustegevuse netokäive viimasel kahel käesoleva hanke algamise ajaks lõppenud majandusaastal olema olnud vähemalt 3 miljonit eurot igal aastal ning pakkuja peab olema perioodil 2018–2023 täitnud sarnaseid (kinnisvara arenduse/ehitustööde) lepinguid kogumahus suletud netopinnaga vähemalt 10 000 m2 , mille hulgas oli vähemalt 1 objekt suletud netopinnaga 3 600 m2 või rohkem. Äriregistris avaldatud vaidlustaja kahe viimase aasta majandusaasta aruannete kohaselt on olnud tema 2021. ja 2022. majandusaasta majandustegevuse netokäive 0 eurot. Vaidlustaja ei saavuta vaidlustusega oma eesmärki, kui ta ise ilmselgelt hanke kvalifitseerimistingimusele ei vasta. Riigihankes on lubatud tugineda ka teise isiku vahenditele, kuid vaidlustaja pole vaidlustuses ega kaebuses mingilgi moel kirjeldanud, et ta teiste ettevõtjate vahenditele tugineda kavatseb või et nendel ettevõtjatel on vastavad vahendid olemas ja nad on nõus vahendite kasutamisega ning vaidlustaja kasutab neid hankelepingu täitmisel. 11) Hankija on oma vastuväited teiste kaebaja poolt vaidlustatud RHAD-s sätestatud tingimuste osas VAKO menetluses esitanud ja jääb nende seisukohtade juurde ning ei hakka menetlusökonoomiast tulenevalt varem esitatud seisukohti kordama.
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Põhitingimuste p 1.3 kohaselt on nõutav pakutava hoone asukoha hea nähtavus ja ligipääs, paiknemine magistraali, suurema tee ääres või väljakujunenud äripiirkonnas. Lisaks peab hoone asuma Tallinna kaardil näidatud piirkonnas. Piirkond on märgistatud kaardil rohelise joonega/ alana ja ringi sisse jääv ala on lubatud (põhitingimuste p 1.4). Vaidlust ei ole selles, et kaebaja kinnistu asukohaga Pae tn 2 rohelise joonega tähistatud alasse (lubatud alasse) ei kuulu. Sellises 6(11)
3-24-70 olukorras ei saa pakkuja enda nõuetele vastavust tõendada, tuginedes sisulisele vastavusele põhitingimuste p-s 1.4 loetletud kriteeriumidele, vaid pakkuja on paika pannud asukohatingimuse, mis ei ole läbiräägitav. Sellisena ei ole põhitingimuste p-d 1.3 ja 1.4 üksteisega vastuolus, vaid asukohatingimus tuleneb põhitingimuste p-dest 1.3 ja 1.4 koostoimes.
11.Kaebaja väidab RHS § 88 lg 7 ja RHS § 3 p-de 1 ja 2 rikkumist. RHS § 88 lg 7 kohaselt peab tehniline kirjeldus tagama kõigile ettevõtjatele võrdsed tingimused pakkumuse esitamiseks ega tohi tekitada objektiivselt põhjendamatuid takistusi riigihangete avamisele konkurentsile. RHS § 3 p-de 1 ja 3 kohaselt riigihanke korraldamisel on hankija kohustatud järgima järgmisi põhimõtteid: hankija tegutseb riigihanke korraldamisel läbipaistvalt, kontrollitavalt ja proportsionaalselt (p 1), hankija kohtleb isikuid võrdselt ja jälgib, et kõik isikutele seatud piirangud ja kriteeriumid oleksid riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalsed, asjakohased ja põhjendatud.
12.VAKO on tuginevalt kohtute ja VAKO enda praktikale leidnud, et hankija ei pea määratlema hankelepingu eset viisil, et pakkumuse saaks esitada võimalikult suur hulk pakkujaid ning hankija ei ole kohustatud arvestama kõikide hankes osalemisest huvitatud isikute võimaluste ja huvidega ning sel viisil ise täiendavat konkurentsi looma või oma vajadustes mööndusi tegema (VAKO otsuse p 7). VAKO leiab täiendavalt, et hankija on hoone asukohana valinud välja võrdlemisi suure ala Tallinna kesklinnas ja selle lähedases tsoonis ning hankija on oma kaalutlusi põhjendanud, milleks on kokkuvõtlikult: 1) ligipääsetavus ja transporditaristu; töötajate vajadused tööle jõudmisel; transpordiühendus hankija teiste büroohoonetega; strateegiline asukoht ja nähtavus (otsuse p 9). VAKO toob ka välja viitega hankija 14.12.2023 menetlusdokumendile lisatud kaardile turu uuringu tulemuste kohta, et ka teisi hankija vajadustele sobivaid kinnistuid paikneb väga lähedal hankija määratud ala piirile, kuid siiski väljaspool seda. VAKO märgitu kohaselt on ilmne, et objektiivselt on iga alal mingi piir ning seda ei saa lõputult laiendada vastavalt turuosaliste soovidele, kelle kinnisvara asub väljaspool seda piiri (otsuse p 10). VAKO arvates on hankes konkurents ‒ isegi kui lähtuda vaidlustaja väitest, et selliseid hooneid või arendusi on üksnes kolm ‒ ikkagi tagatud (otsuse p 11).
13.Hankelepingu esemeks riigihankes viitenumbriga 270064 on hanke lühikirjeldusest nähtuvalt kontserni ettevõtete jaoks büroo üüripinna hankimine Tallinnas, sealjuures on üüripinna vajadus minimaalselt 7400 ruutmeetrit, millest büroopind on 7100 ruutmeetrit ja abiruumid 300 ruutmeetrit. Kuna hankija ei ole tuginenud kinnisasja erandile RHS § 11 lg 1 p 7 alusel, tuleb hankijal järgida RHS korda, sh tagada kõigile ettevõtjatele võrdsed tingimused pakkumuse esitamiseks ning mitte tekitada objektiivselt põhjendamatuid takistusi riigihanke avamisele konkurentsile. Sealjuures peab hankija tegutsema läbipaistvalt, kontrollitavalt ja proportsionaalselt ning tagama isikute võrdse kohtlemise. See tähendab, et hankija paika pandud asukohatingimus peab vastama loetletud põhimõtetele ja seda peab hankija esitatud teabe alusel olema võimalik VAKO ja kohtu menetlustes kontrollida. Hankija põhjendused ei saa pidama jääda väite juures, et hankija saab ise enda vajaduste üle otsustada ning et „kuhugi tuleb piir tõmmata“. Hankija peab suutma tõendada, et tema vajadus tugineb objektiivsetele kriteeriumidele ega diskrimineeri erinevaid pakkujaid. Hankija peab oma soovitud tulemust adekvaatselt täitvad parameetrid määrama tehnilises kirjelduses ning vaidluse korral nende olemasolu põhjendama (M.A. Simovart, M. Parind. Riigihangete seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019; § 88, komm. nr 41, lk 521).
14.Antud juhul ei ole hankija kohtu arvates tõendanud, et Põhitingimustes sätestatud asukohapiirang oleks objektiivselt põhjendatud ning järgitud oleks RHS üldpõhimõtteid. Põhitingimuste p 1.3 kohaselt on oluline pakutava hoone asukoha hea nähtavus ja ligipääs, 7(11)
3-24-70 paiknemine magistraali või suurema tee ääres või väljakujunenud äripiirkonnas. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja kinnistu Pae tn 2 asub magistraali ääres (Peterburi tee). Põhitingimuste p 1.3 ei nõua, et sammaegselt peab olema täidetud teine tingimus „paiknemine väljakujunenud äripiirkonnas“. Hankija ongi lubatud alasse lülitanud näiteks Hipodroomi arenduse, mis ei ole samuti „väljakujunenud äripiirkond“, vaid alles arendamist ootav ala. Asukoha mõttes ei jää Pae tn 2 kaugele Ülemiste linnakust, mida hankija peab büroo jaoks sobivaks piirkonnaks. Hankija 05.12.2023 vastuses vaidlustusele (p-s 9) selgitanud ja VAKO-gi välja toonud, et asukohatingimuse määramisel on arvesse võetud: ‒ ligipääsetavust ja transporditaristut; ‒ töötajate vajadusi ja heaolu; ‒ strateegilist asukohta ja nähtavust; ‒ ettevõtja vajadusi ja eesmärke.
15.Hankija selgituste kohaselt tellis ta hanke väljakuulutamisele eelnevalt ka turuülevaate, mille käigus sai piisava teabe arendusvõimalustest ja huvitatud isikute orienteerivast hulgast (Hankija 14.12.2023 vastus VAKO-le, p 9). Hankija on seisukohal, et tal on õigus iseseisvalt otsustada, millist toodet, teenust või ehitustööd ta vajalikuks peab ning leiab, et Pae tn 2 kinnistu hindamine „selgitatavate kriteeriumide vastu on ebaoluline“ (sealsamas). Kohus sellega ei nõustu. Hankemenetluse läbipaistvuse ja kontrollitavuse nõue tähendavad, et pelk viide valiku tegemise kriteeriumidele või nende loetlemine ei ole piisav, vaid peab olema mõistlik võimalus kontrollida, kas neist kriteeriumitest ka tegelikkuses juhinduti. Hankija väljatoodud kriteeriumide valguses peab olema objektiivselt võimalik põhjendada, miks kaebaja pakutav ala hankija vajadustele ei vasta. Hankija vajadus ei saa olla pelgalt subjektiivne hinnang, vaid peab olema objektiivselt kirjeldatud ning kontrollitav. Käesoleval juhul ei ole vastustaja tõendanud ning kohtule pole ka äratuntav, miks ligipääsetavust ja transporditaristut, töötajate vajadusi ja heaolu, strateegilist asukohta ja nähtavust ning ettevõtja vajadusi ja eesmärke arvestades Pae tn 2 hankija büroohoone asukohaks ei sobi. Kaebaja kinnistu asub Peterburi tee (magistraal) ääres. Tegemist on alaga, millel on juba praegu head transpordiühendused nii Tallinna siseselt kui ka väliselt. Kaebaja kinnistu lähedusse rajatakse tulevikus Rail Baltica Ülemiste terminal, mis praeguste plaanide kohaselt valmib 2026. aastal ja mõjutab nii transpordiühendusi kui piirkonnas kujunevat ärikeskkonda. Tekib põhjendatud küsimus, miks kaebaja kinnistu asukohatingimuse kriteeriumidele ei vasta. Hankija tellitud turuanalüüsi ei ole hankija avalikustanud, mistõttu puudub võimalus kontrollida seal esitatud ettepanekute põhjendatust. RHS § 10 lg 2 kohaselt turu-uuringu käigus saadud nõuannete kasutamise korral tagab hankija riigihanke menetluses võrdse kohtlemise ja läbipaistvuse põhimõtete järgimise. Käesoleval juhul pole võimalik veenduda, et hankija on võrdse kohtlemise põhimõtet järginud, kuna andmeid ei ole avaldatud. Hankija tegevuse õiguspärasust ei kinnita 14.12.2023 seisukoha lisana 1 turuanalüüsi juurde esitatud kaart hankija vajadustele vastavate büroohoonetega, millest osad jäävad lubatud ala sisse ja osad välja. Asjaolu, et on veelgi arendusi peale kaebaja oma, mis jäävad lubatud alast väljaspoole, ei tõenda, et asukohatingimus pole diskrimineeriv kaebaja (või ka teiste väljaspoole ala jäävate arenduste) suhtes. Iga tingimust tuleb hinnata lähtuvalt tingimuse objektiivsest vajalikkusest kaasuspõhiselt, mitte pelgalt selle järgi, mitmel ettevõtjal on huvi korral võimalus pakkumus esitada (M.A. Simovart, M. Parind. Riigihangete seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019; § 88, komm. nr 42, lk 521). Seega asjaolu, et leidub mitmeid pakkujaid, kes tingimustele võivad vastata, ei muuda asukohatingimust mittediskrimineerivaks. Seetõttu on kaebaja etteheited hankijale põhjendatud ja kohus nõustub nendega. Põhitingimuste p 1.4 tühistamisnõude osas tuleb kaebus rahuldada ja kohustada hankijat viima Põhitingimuste p 1.4 õigusaktide nõuetega kooskõlla. 8(11)
3-24-70
16.Järgnevalt peatub kohus kaebaja teistel väidetel, mida VAKO oma otsuses ei analüüsinud.
17.HKMS § 47 lg 1 kohaselt võib seadus näha mõnda liiki nõude lahendamiseks ette kohustusliku vaidemenetluse või muu kohustusliku kohtueelse menetluse. Sellisel juhul võib kaebuse esitada üksnes siis, kui isik on pidanud kinni nõude kohtueelseks lahendamiseks ettenähtud korrast, ning üksnes ulatuses, milles tema nõuet ei ole selles korras tähtaegselt rahuldatud. Hankeasjas näeb seadus ette kohustusliku kohtueelse menetluse VAKOS (vt HKMS § 268 lg 1). Kaebaja vaidlustas VAKOS parkimiskohtade arvu nõuet Põhitingimuste punkt 1.11. koosmõjus Tehnilised tingimuste p-dega 5.1., 5.2. ja 5.4. Samuti vaidlustas kaebaja Tehnilistes tingimuste p-s 5.2 toodud nõudeid parkimiskohtade asukohale. Hankija on VAKO menetluse käigus muutnud parkimiskohtade arvu ja asukoha läbiräägitavaks, parkimiskohtade arv on muutunud osaks hindamiskriteeriumist. Kaebaja soove ei pruugi tehtud muudatus täielikult rahuldada, nagu kaebaja on ka välja toonud, kuid see ei muuda tõsiasja, et muudetud RHAD sõnastust tuleb esmalt vaidlustada VAKOS. Seega tuleb kaebus seonduvalt Põhitingimuste punktiga 1.11. koosmõjus Tehnilised tingimuste p-dega 5.1., 5.2. ja 5.4 jätta HKMS § 151 lg 1 p 1 ja § 121 lg 1 p 1 alusel läbi vaatamata.
18.Kaebaja on vaidlustanud Tehniliste tingimuste p-s 5.3 esitatud nõude, mille kohaselt peab alalisvoolu laadijate jaoks olema loodud eraldi Elektrilevi liitumispunkt kokku võimsusega 500A. Kaebaja väidab, et tegemist on tingimusega, mida pakkujal on võimatu täita, sest Elektrilevi (vaidlustajale kuuluv Pae tn 2 kinnistu asub Elektrilevi võrgupiirkonnas) ei luba üldreeglina ühele kinnistule mitme liitumispunkti rajamist. Hankija on selgitanud, et antud väide ei vasta tõele. Elektrilevi praktika kohaselt on liitumispunkt elektriautode laadimistaristu ehituse jaoks erand ja selle saab tellida olemasoleva liitumisega krundile, seega saab pakkuja hankija kinnitusel (juhul kui ta on selle katastriüksuse omanik) selle liitumispunkti rajamise tellida. Hankija on pöördunud kaebaja poolt väidetava vastuolu selgitamiseks Elektrilevi poole ning saanud kirjaliku vastuse, milles Elektrilevi elektrivõrgu liitumise valdkonnajuht selgitab, et Elektrilevi võrguettevõtjana võimaldab kinnistule, kus juba on olemasolev liitumispunkt täiendavat ühte liitumispunkti laadimistaristu jaoks kui maa sihtotstarve on ärimaa (vt hankija 14.12.2023 menetlusdokumendi lisa 2). Seega ei nähtu kohtule, et Tehnilistes tingimuste p-s 5.3 esitatud nõuet ei oleks võimalik täita. Kohtule ei ole äratuntav seegi, kuidas vastav tingimus just kaebaja õigusi rikub.
19.Kaebaja on vaidlustanud Tehniliste tingimuste p 5.7, mis näeb ette, et parkimisala peab olema võimalus lepingu 10 aastase perioodi jooksul loogiliselt laiendada tava parkimiskohtade arvelt nii, et 80% parkimiskohtadest on perspektiivselt elektrifitseeritud. Tehniliste tingimuste punktis 5.6 on ette nähtud üürileandja kohustus piisava kaabelduse, tugevvoolu ja nõrkvoolu tagamiseks ning kohustus ehitada välja laadijate jaoks eraldi elektrikilp võimsusega u 1050A. Sellises arvus parkimiskohtade elektrifitseerimiseks on vajalik kaebaja hinnangul täiendavat elektrivõimsust ca 2000 A ulatuses. Esiteks ei sõltu see, kas sedavõrd suures ulatuses elektrivõimsust üldse on võimalik Elektrilevilt saada pakkujast. Kaebaja rõhutab, et HL projektis ei ole võimaliku elektrivõimsuse suurendamise osas ühtegi tingimust ette nähtud, sh ei ole näiteks kindlaks määratud, kui pikk on etteteatamistähtaeg sellele, kui hankija peaks soovima suurendada elektriautode parkimiskohtade elektrifitseerimist 80% ulatuses. Teiseks on ühe lisaampri maksumus 156 eurot, mille tulemusena oleks lisanduvaks ampritasu suuruseks 312 000 eurot (156 x 2000). Tehniliste tingimuste punkti 5.6. alusel on võimalik asuda seisukohale, et antud kulu on samuti üürileandja ehk pakkuja kanda. Selliste tingimuste seadmine on kaebaja hinnangul selgelt ebamõistlik, kuna tegemist on üürileandja jaoks selgelt ebaproportsionaalse kuluga ning samuti ei sõltu antud tingimuste tagamise võimalus pakkujast. Hankija on selgitanud, et tehniliste tingimuste punktides 5.8–5.10 on selgelt määratletud täiendavad nõuded elektritaristule, kuid need ei ole seotud punktis 5.7. mainitud 9(11)
3-24-70 parkimiskohtade täiendava elektrifitseerimise võimalusega parkimisalal. Hankija on selgitanud, et elektrifitseeritud parkimiskohtade suurendamine toimub eraldi projekti ja kokkulepete alusel, milles lepitakse kokku muuhulgas selle maksumuses. Seetõttu on ka vormil 2 – pakkumuse maksumuses eraldi välja toodud ning küsitud eraldi hinnapakkumisi tavalistele parkimiskohtadele ja elektriautode parkimiskohtadele, võttes arvesse vajalikke taristuprojekte. See välistab hankija hinnangul ebamõistliku finantskoormuse üürileandja jaoks. Tehniliste tingimuste punkt 5.7 ei viita hankija kinnitusel elektrivõimsuse suurendamise kohustusele pakkuja poolt ning ei sätesta, et pakkuja seda ilmtingimata teeb. See punkt sätestab üksnes pakkujate kohustuse olla valmis elektrifitseeritud parkimiskohtade arvu suurendamiseks tavaparkimiskohtade arvelt 10-aastase lepingu perioodi jooksul. 10 aastat on pikk periood ja on ilmselge, et selline laiendamine toimub mõistliku aja vältel ning mõistlikkuse printsiibist lähtudes. Hankija on seisukohal, punkti 5.6 ei saa tõlgendada kui üürileandja kohustust kanda elektrivõimsuse suurendamise kulud, vaid see väljendab üksnes kohustust valmiduseks suurendada elektrifitseeritud parkimiskohtade arvu vastavalt hankija vajadustele 10-aastase lepinguperioodi jooksul. Kohus leiab, et hankija on andnud asjakohase selgituse. Kohtule ei nähtu, et nõuet ei oleks kaebajal võimalik täita või see puudutaks just kaebaja konkureerimise väljavaateid.
20.Kaebaja vaidlustab Tehniliste tingimuste punktides 5.13.1 ja 5.13.2 toodud nõuded parkimiskohtade tähistamisele. Tingimused välistavad kaebaja hinnangul parkimiskohtade ristkasutuse, mis on kaebaja hinnangul ebamõistlik ega ole kooskõlas kaasaegsete ruumilahendustega. Hankija ei nõustu kaebaja väitega, et see välistab parkimiskohtade ristkasutuse. Hankija on selgitanud, et külalistele mõeldud parkimiskohad on mõeldud ristkasutuseks külaliste poolt ning märgistuse all on peetud silmas bränditähist või viidet sellele, et tegu on külalistele eraldatud ning neile mõeldud kohtadega, mis võimaldab nende ristkasutuse külaliste vahel. Selline märgistamine on vajalik, tagamaks külalistele ja koostööpartneritele kohtumiste korraks hoonesse saabudes operatiivne ligipääs ja parkimiskoha olemasolu. Hankija rõhutab, et sätestatud nõuete eesmärk ei ole parkimiskohtade ristkasutuse välistamine, vaid külalistele parkimiskohtade tagamine. Kohtu hinnangul on hankija andnud piisava selgituse ning kohtule ei nähtu, et rikutud oleks õigusaktide nõudeid või kaebaja võimalust ausalt hankes konkureerida.
21.Kaebaja on vaidlustanud ka rea HL projekti nõudeid. Hankija on 05.12.2023 vastuses vaidlustusele asjakohaselt tähelepanu juhtinud, et kaebaja väljatoodud üürilepingu tingimused on läbi räägitavad (vastavalt RHAD „Lisateave pakkujale“ p-le 7.4. läbi ei räägita hindamiskriteeriumide ega läbiräägitavate tingimuste miinimumnõuete üle. Nimetatud miinimumnõuded on toodud dokumendis „1. Eesti Energia üüripinna hanke põhitingimused“). Muus osas on tingimused, sh üürilepingu tingimused läbiräägitavad. Seetõttu ei ole vajalik kaebaja etteheiteid üksikasjalikult analüüsida. Hankija on siiski kaebaja konkreetsetele etteheidetele 05.12.2023 menetlusdokumendis (p-d 31‒37) vastanud. Ka kohtule ei nähtu, et HL projektis oleks esitatud tingimusi, mis oleksid õigusaktidega vastuolus või oleksid konkurentsi kahjustavad. Kohus leiab, et hankija antud selgitused on asjakohased ega vaja üle kordamist. Olukorras, kus hanke alusdokumendid vajavad niigi muutmist, ei ole ka välistatud, et hankija vaatab kaebaja toodud HL kitsaskohad üle ja teeb vajalikud muudatused. Seega ei näe kohus alust kohustada vastustajat HL projekti nõudeid õigusaktide nõuetega kooskõlla viima.
22.HKMS § 108 lg 2 kohaselt kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Kuna kohus rahuldas kaebuse kaebaja põhinõude osas (ainus teema, mida VAKO sisuliselt analüüsis), peab kohus põhjendatuks välja mõista 10(11)
3-24-70 80% kaebaja kohtu- ja vaidlustusmenetluses kantud menetluskuludest. Kohus ei nõustu vastustajaga, et asjakohatud on kaebaja ärisaladuse põhjendamisega seotud menetluskulud VAKO-s. Kaebaja menetluskulud kohtumenetluses on olnud 2875 eurot, mis sisaldab riigilõivu summas 1300 eurot ja lepingulise esindaja kulu summas 1575 eurot (käibemaksuta) (02.02.2024 menetlusdokument). Kaebaja menetluskulud VAKO-s olid 3808,40 eurot, mis sisaldavad riigilõivu summas 1280 eurot ning lepingulise esindaja kulu summas 2528,40 eurot (käibemaksuta). Seega tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista kohtus kantud menetluskulud summas 2300 (80% 2875-st) eurot ja VAKO menetluskulud summas 3046.72 (80% 3808,40-st) eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee
Osaliselt jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsusega.
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.