Oliver Kask (eesistuja), Maret Altnurme ja Villem Lapimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
6. juuni 2023, Tallinn
Haldusasja number
3-21-185
Haldusasi
Fuxia Holdings OÜ kaebus Tallinna Linnavaraameti
28.detsembri 2020. a vastuse nr 2.1-9/4623-5 tühistamiseks ja Tallinna linna kohustamiseks omandama aadressil Taludevahe tn T18, Tallinn asuva kinnisasja kaebajale kuuluv kaasomandi osa
Vaidlustatud kohtulahend Menetlusosalised ja nende esindajad
Tallinna Halduskohtu 22. novembri 2021. a otsus ja
10.detsembri 2021. a täiendav otsus Kaebaja – Fuxia Holdings OÜ, volitatud esindaja Enn Talp Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Kent Märjamaa
Menetluse alus ringkonnakohtus
Fuxia Holdings OÜ apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta Riigikohtu 27. septembri 2017. a otsus ja Harju Maakohtu 3. detsembri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-15-18478 haldusasja materjalide juurde.
2.Jätta Fuxia Holdings OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu
novembri 2021. a otsus asjas nr 3-21-185 muutmata.
3.Jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 6. juulil 2023. a (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).
3-21-185 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). Kassatsioonkaebus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavaraameti 03.11.2020 käskkirjaga nr T-12-4/20/2 seati Tallinna linna kasuks sundvaldus kinnisasjale asukohaga Harju maakond, Tallinn, Taludevahe tn T18 (kinnistusregistri nr 141001, katastritunnus 78406:612:0740, pindala 7442 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%), mis on linnale vajalik Taludevahe tänava sõidu- ja kõnnitee avaliku kasutamise tagamiseks, hooldamiseks ja remondiks. Sundvaldus seati kinnistu 1976 m2 suurusele osale, mis on 27.07.2006 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe järgi Fuxia Holdings OÜ ainuvalduses ja -kasutuses. Sundvaldus on tähtajatu ja selle tasu on 1700 eurot aastas. Fuxia Holdings OÜ käskkirja ei vaidlustanud.
2.Fuxia Holdings OÜ esitas 01.12.2020 Tallinna linnale taotluse Taludevahe tn T18 kaasomandi osa Tallinna linnale võõrandamise menetluse algatamiseks. Sundvalduse tõttu kaotab Fuxia Holdings OÜ kinnisasja osa valduse ning kinnistu omamisel ei ole enam sisulist väärtust.
3.Tallinna Linnavaraameti 28.12.2020 vastusega nr 2.1-9/4623-5 keelduti Fuxia Holdings OÜ omandis oleva kinnistu osa omandamisest. Taludevahe tn T18 kinnisasja mõttelise osa omandamine ei ole põhjendatud. Taludevahe tn avalikuks kasutamiseks, hooldamiseks ja remondiks on vajalik Taludevahe tn T18 kinnistu 1976 m2 suurune osa. Seetõttu on otstarbekas seada kinnistule Tallinna linna kasuks sundvaldus. Taludevahe tn T18 kinnistu sihtotstarve on 100% transpordimaa. Kinnistu osale Tallinna linna kasuks sundvalduse seadmine võimaldab kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele.
4.Fuxia Holdings OÜ esitas 26.01.2021 (täiendatud 15.03.2021) Tallinna Halduskohtule kaebuse tühistada Tallinna Linnavaraameti 28.12.2020 vastus nr 2.1-9/4623-5 ja kohustada Tallinna linna omandama Taludevahe tn T18 kinnistu Fuxia Holdings OÜ-le kuuluv kaasomandi osa. Tallinna Linnavaraameti vastuses ei analüüsitud kaebaja taotluse argumente, vaid viidati vastustajale soodsale sättele (kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lg 2), kuid taotlus oli esitatud KAHOS § 4 lg 3 alusel. Kaebaja äriplaan näeb ette kinnistute müügi. Sundvalduse tõttu on kinnistut võimatu võõrandada ja see muutub kaebajale väärtusetuks.
5.Tallinna linn palus jätta kaebuse läbi vaatamata või rahuldamata. KAHOS § 4 lg 3 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Taludevahe tn T18 on 100% transpordimaa sihtotstarbega ja sellel asuvad teerajatised. Sundvalduse seadmine ei võta omanikult omandiõigust. Kaebajal on säilinud kõik omaniku õigused, kuid neid on üksnes piiratud sundvalduse otsuses märgitud ulatuses. Sundvalduse sisuks on tee avaliku kasutamise tagamine. Kinnistu kogupindala on 7422 m2, millest vastavalt kasutuskorra kokkuleppele on kaebaja ainuvalduses ca 4500 m2 suurune osa. Sundvalduse ala moodustab sellest alla poole ja kaebaja ainuvalduses on jätkuvalt 2500 m2 suurune osa kinnistust, mille valdamist ja kasutamist sundvaldus ei kitsenda.
2(6)
3-21-185 KAHOS § 4 lg-d 2 ja 3 ei anna kaebajale alust nõuda, et tema kinnistu igal juhul omandataks avaliku võimu poolt. Kinnistu omandamine ei ole praegusel juhul lubatud, sest avalik eesmärk on saavutatav ilma kinnisasja omandamiseta (KAHOS § 4 lg 2). Ülejäänud kinnistu omandamine ei ole avaliku eesmärgi saavutamiseks vajalik. Kaebaja tegelik eesmärk näib olevat vaidlustada sundvalduse seadmine ja määratud sundvalduse tasu. Kaebaja ei ole aga vastustaja 03.11.2020 käskkirja tähtaegselt vaidlustanud. Seega ei ole pärast sundvalduse seadmist enam asjakohane nõuda sundvalduse asemel kinnistu omandamist.
6.Tallinna Halduskohtu 22.11.2021 resolutsioonotsusega jäeti kaebus rahuldamata ja menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Kaebaja teavitas 01.12.2021 Tallinna Halduskohut apellatsiooni esitamise soovist ning palus esitada kirjeldava ja põhjendava osaga kohtuotsuse.
7.Tallinna Halduskohtu 10.12.2021 täiendava otsusega täiendati 22.11.2021 otsust põhjendava osaga. Kaebajal puudub õigus nõuda vastustajalt talle kuuluva kinnisasja omandamist. Selline õigus on kinnisasja omanikul vaid juhul, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada senisel sihtotstarbel. Vaidlusalune kinnistu on olnud alates 1998. aastast 100% transpordimaa. Seega pidi kaebaja kinnistu omandamisel arvestama kinnistu sihtotstarbega. Vastustaja ei ole sundvalduse seadmisega kinnistu sihtotstarvet muutnud. Samuti ei ole muudetud kaebaja poolt kinnistu kasutamist ega käsutamist võimatuks. Kinnistut läbib ühistransport, samuti muudeti see avalikult kasutatavaks teistele liiklejatele, mis ei välista kaebaja enda võimalust kinnistut kasutada. See, kas kaebaja kavatses äriplaani kohaselt kinnistu võõrandada, ei ole KAHOS § 4 lg 3 järgi oluline. Oluline on see, kas kaebajal muudeti kinnistu kasutamine vastavalt selle sihtotstarbele võimatuks. Seda ei ole tehtud. Kaebaja ei ole seda põhjendanud ega tõendanud. Samas ei ole ka usutav, et kaebajal oleks soovi korral raske või võimatu kinnistut võõrandada. Huvi piiratus ei ole tingitud sundvalduse seadmisest. Arvestades, et tegemist on transpordimaaga, siis ongi selliste kinnistute vastu väiksem huvi. Kaebaja ei ole tõendanud, et ta oleks püüdnud kinnistut võõrandada, kuid see ei ole õnnestunud kinnistul oleva piirangu tõttu. Vastupidiselt kaebaja arvamusele võib sundvalduse olemasolu olla kinnistuomaniku jaoks hoopis kasulik. Omanikule tasutakse sundvalduse eest tasu ja omanik on vabastatud kinnistu hooldus- ja heakorrakuludest. Kaebaja ei ole põhjendanud, kuidas transpordimaa iseseisvalt kaebaja ärihuve teeniks ja kuidas on sundvalduse seadmine neid huve riivanud. Samuti ei ole välistatud kinnistu jagamine ja võõrandamine osas, millele ei ole sundvaldust seatud. Vastustajal puudub KAHOS § 4 lg 2 järgi õigus omandada kaebaja kinnistut, sest avalik eesmärk oli saavutatav kaebaja kinnistu omandamiseta sellele sundvalduse seadmisega. KAHOS ei anna avalikule võimule õigust maid piiramatult omandada. Vastustaja põhjendas, et kuna Taludevahe tn remondiks ja avalikuks kasutamiseks on vajalik kinnisasja 1976 m2 suurune osa, ei ole kinnisasja tervikuna omandamine vajalik ja tee avaliku kasutamise tagamiseks on otstarbekas seada kinnistule sundvaldus. Otstarbekuse hindamine on haldusorgani kaalutlusotsus. HKMS § 158 lg 3 järgi kontrollib kohus kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti või tehtud toimingu õiguspärasust hinnates ka kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt. Kohus ei hinda kaalutlusotsuse otstarbekust. Arvestades KAHOS § 4 lg-tes 2 ja 3 toodud piiranguid ja eesmärke, ei ole vastustaja otsustus kinnistu omandamise asemel seada sellele sundvaldus seadusega vastuolus. Otsust on piisavalt kaalutud. Kohtule ei ole nähtav, et vastustaja oleks teinud kaalumisel vigu, mis võinuks mõjutada asja otsustamist. 3(6)
8.Fuxia Holdings OÜ palub 14.01.2022 Tallinna Ringkonnakohtule esitatud apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 22.11.2021 otsus ja 10.12.2021 täiendav otsus ning teha uus otsus, millega rahuldada kaebus. KAHOS § 4 lg 3 ei sätesta, et kinnisasja senine otstarve on kinnisasja omaniku jaoks vaid kinnisasja muutmine 100% transpordimaast mõne teise kasutusviisiga maaks. Apellandi jaoks on Taludevahe tn T18 kinnisasi investeerimisobjekt ja pärast sundvalduse seadmist on kinnistu kaotanud oma väärtuse. Vastutaja ega halduskohus ei ole kaalunud, kas apellandi huvi säilitada Taludevahe tn T18 kinnisasi investeerimisobjektina kaalub üles vastustaja huvi seada kinnisasjale sundvaldus ning jätta kinnistu võõrandamata. Selline KAHOS § 4 lg 3 kitsendav tõlgendamine ei ole lubatav ja kitsendab apellandi omandiõigust. Apellant sai pärast Tallinna Halduskohtu 06.12.2021 otsust teada, et vastustaja ostis OÜ-lt Ratsionaal Taludevahe tn T11 kinnisasja (Harju Maakohtu 03.12.2008 määrus nr 2-15-18478), mis asub Taludevahe tn T18 kinnisasja naabruses. Tallinna linn valis võimaluse osta Taludevahe tn T11 kinnisasi OÜ-lt Ratsionaal 70 000 euro eest ja mitte seada sellele sundvaldust. Sellega on Tallinna linn ebavõrdselt kohelnud apellanti võrreldes OÜ-ga Ratsionaal. Apellandi ebavõrdse kohtlemise vältimiseks peab Tallinna linn ostma ka apellandilt Taludevahe tn T18 asuva kinnisasja. Tallinna linn kasutas ja kasutab ilma apellandi loata ja kompensatsiooni maksmata Taludevahe tn T18 kinnisasja kõnniteid avalikult kasutatava teena, nagu kasutas ka kogu Taludevahe tn T11 kinnisasja enne selle ostmist. Asjassepuutuv on ka Riigikohtu 27.09.2017 otsus asjas nr 2-15-18478, milles selgitati, et isikul, kelle õigusi rikutakse, on õigus taotleda, et kohalik omavalitsus määraks transpordimaa sihtotstarbega detailplaneeringujärgse eratee, mis on ainus või peamine võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele, avalikuks kasutamiseks ja algataks sellele sundvalduse seadmise või sundvõõrandamise menetluse.
9.Tallinna linn palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes oma varasemate seisukohtade juurde. Halduskohus ei ole KAHOS § 4 lg-t 3 valesti kohaldanud. Vale on apellandi arusaam, et senise kasutuse takistuseks on mistahes avalik-õigusliku kitsenduse seadmine, kinnisasja väärtuse muutumine või omaniku äriplaani realiseerumise perspektiiv. Viidatud sättes on rõhutatud, et võõrandamise alus saab esineda üksnes siis, kui takistatud on kinnisasja kasutamine vastavalt senisele sihtotstarbele. Apellant ei ole tõendanud, kuidas kinnistu investeerimisobjektiks olemine takistab asja kasutamist vastavalt senisele sihtotstarbele. Apellant ei ole sundvalduse seadmist vaidlustanud ja tegemist on õiguspärase ning kehtiva haldusakti alusel kehtestatud sundvaldusega. Apellant oleks saanud tsiviilasjale nr 2-15-18478 viidata ka halduskohtus. Esitatud tõendid ja väited tuleb jätta HKMS § 198 lg 3 alusel tähelepanuta ja tagastada. Avalikult kättesaadavate kohtulahendite esitamine tõendina ei ole kohane ega otstarbekas, sest neile on võimalik ka viidata. Väidetav ebavõrdne kohtlemine on ka sisuliselt põhjendamatu, sest Taludevahe tn T11 kinnistu omandamise asjaolud ei ole praeguse vaidluse asjaoludega võrreldavad. Asjaolust, et Tallinna linn on mõne muu kinnistu otsustanud omandada, ei anna apellandile õigust nõuda ka temale kuuluva kinnistu võõrandamist. Asjaolu, et apellant eelistaks sundvõõrandamist, ei muuda sundvalduse kehtestamist ja omandamisest keeldumist õigusvastaseks. Kuna apellandi kinnisasjale on seatud 4(6)
3-21-185 sundvaldus avaliku kasutamise tagamiseks, sh määratud sundvalduse tasu, on põhjendamatu väide, et linn on tema kinnisasja kasutatud ilma loata ja kompensatsioonita.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
I
10.Apellant lisas apellatsioonkaebusele Riigikohtu 27.09.2017 otsuse ja Harju Maakohtu 03.12.2018 määruse tsiviilasjas nr 2-15-18478, millest nähtub, et Tallinna linn ostis apellandi kinnisasja läheduses asuva Taludevahe tn T11 kinnistu. Apellandi hinnangul kinnitavad need tõendid tema ebavõrdset kohtlemist. Apellandi kinnitusel sai ta kohtulahenditest teada pärast halduskohtu 06.12.2021 otsust. Tallinna linn vaidleb tõendite asja materjalide juurde võtmisele vastu. Ringkonnakohus võtab nimetatud kohtulahendid haldusasja materjalide juurde (HKMS § 198 lg 3). Kuna jõustunud kohtulahendid on avalikult kättesaadavad, oleks kaebajal olnud võimalik vähemalt Riigikohtu 27.09.2017 otsusele viidata juba halduskohtus. Samas on ebavõrdse kohtlemise tuvastamise aspektist tegemist asjakohaste tõenditega. Tallinna linn oli vaidlusaluses tsiviilasjas menetlusosaliseks ning seal tuvastatud asjaolud ei saa olla üllatuseks. Lisaks on vastustaja saanud esitada tõenditele oma vastuväited. Õige pole vastustaja seisukoht, et kuivõrd tegemist on avalikult kättesaadavate kohtulahenditega, pole nende tõendina asja juurde võtmine vajalik. Nii võiks väita, kui kaebaja tugineks neile lahenditele kui kohtupraktikale. Praegusel juhul soovib kaebaja nendega aga tõendada oma väidet, et teda on ebavõrdselt koheldud, sest vaidlusalusest teest ühe lõigu on vastustaja omandanud (HKMS § 56 lg 1). II
11.Apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (HKMS § 201 lg 4).
12.Menetlusosalised vaidlevad KAHOS § 4 lg-te 2 ja 3 tõlgendamise üle. KAHOS § 4 lg 2 järgi ei ole kinnisasja omandamine lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada sundvaldus. Sama paragrahvi lg 3 järgi võib kinnisasja omanik taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse poolt õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Kinnisasja omandamise taotlus esitatakse kinnisasja omandamise otsustamiseks pädevale isikule.
13.Apellanti ei ole Taludevahe tn T11 kinnistu omanikuga võrreldes ebavõrdselt koheldud. Tallinna linn ei omandanud kinnistut KAHOS-i või enne seda kehtinud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) alusel, vaid tsiviilvaidluse tulemusel sõlmitud ning Harju Maakohtu 03.12.2018 määrusega kinnitatud kompromissi tulemusena.
14.Praeguses asjas esitas apellant 01.12.2020 vastustajale taotluse Taludevahe tn T18 kinnisasja kaasomandi osa Tallinna linnale võõrandamise menetluse algatamiseks. Vastustaja pidi menetluse läbiviimisel lähtuma KAHOS § 4 lg-st 3, mille järgi võib kinnisasja omanik taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse poolt õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele 5(6)
3-21-185 sihtotstarbele. KAHOS § 4 lg 3 kohaldamisel ei saanud linn lähtuda asjaolust, et nt Taludevahe tn T11 kinnistu on varem muudel alustel omandatud (vt Tallinna Ringkonnakohtu 17.10.2022 otsus asjas nr 3-21-569, p 12).
15.Halduskohus tuvastas õigesti, et kaebajal ei ole takistatud Taludevahe tn T18 kinnisasja kasutamine senisel sihtotstarbel, milleks on 100% transpordimaa. Taludevahe tänav on olnud aktiivses kasutuses hiljemalt 2007. aastast, sh ühistranspordi poolt (Riigikohtu 27.09.2017 otsus nr 2-15-18478, p 9). Taludevahe tn T18 oli sellele sundvalduse seadmise hetkel 100% transpordimaa ja on seda siiani. Kinnistusraamatu andmetel on vaidlusalune kinnistu olnud alates 1998. aastast 100% transpordimaa ja oli seda ka ajal, mil kaebaja omandas osa vaidlusalusest kinnistust. Seega sai ja pidi kaebaja kinnistu omandamisel arvestama kinnistu sihtotstarbega. Kinnistut sai juba enne vaidlustatud haldusakti andmist faktiliselt kasutada vaid transpordimaana. Tee asukohta ning naaberkinnistute hoonestust arvestades ei ole Taludevahe tn T18 kinnisasjale võimalik ehitada. Kui kaebaja pidas investeerimise all silmas seda, et soovis tee kasutamise eest hakata küsima tasu, siis see ei ole alus taotleda maa omandamist KAHOS § 4 lg 3 alusel. Tallinna Linnavaraameti 03.11.2020 käskkirjaga nr T-12-4/20/2 seati kinnisasjale sundvaldus aastatasuga 1700 eurot. Kaebaja ei ole sundvalduse seadmise käskkirja vaidlustanud, seega on tegemist kehtiva haldusakti alusel kehtestatud sundvaldusega (haldusmenetluse seaduse § 60 lg 2).
16.HKMS § 108 lg 1 alusel tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude nimekirja kohtule esitanud ega menetluskulude väljamõistmist apellandilt taotlenud, mistõttu jäävad tema võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.