Okka Farm OÜ kaebus Maa-ameti 04.03.2022 korralduse nr 1-17/22/497 osaliseks ja 23.03.2022 korralduse nr 117/22/666 tervikuna tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks kinnitama enampakkumise tulemused Kanarbiku kinnisasja osas kaebaja kasuks
Menetlusosalised
Kaebaja – Okka Farm OÜ, seaduslik esindaja juhatuse liige Eiri Selberg Vastustaja – Maa-amet, volitatud esindaja Toomas Kutti Kolmas isik – Heinamaa OÜ, seaduslik esindaja juhatuse liige Romek Gabor
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Okka Farm OÜ kaebus rahuldamata.
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.04.2023 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maa-amet (vastustaja) avaldas 28.01.2022 Ametlikes Teadaannetes ja veebilehel riigivara enampakkumise teate ning viis 17.02.2022 läbi avaliku elektroonilise enampakkumise maaüksuse tasu eest kasutada andmiseks. Mh pakuti Eesti Vabariigi omandis olevat Harju maakonnas, Harku vallas, Sõrve külas asuvat Kanarbiku kinnistut (registriosa nr 14241702, katastritunnus 19801:001:2263, riigi kinnisvararegistri kood KV50170, pindala 4,6 ha, sihtotstarve maatulundusmaa 100%).
2.Vastustaja avaliku elektroonilise enampakkumise läbiviimise komisjoni 18.02.2022 koondprotokolli (protokollil kuupäev 17.02.2022, digitaalselt allkirjastatud 18.02.2022) ja selle lisa 11 protokolli nr 11 kohaselt esitasid Kanarbiku kinnistule pakkumise Okka Farm OÜ (kaebaja) summas 270 eurot ja Heinamaa OÜ (kolmas isik) summas 220 eurot.
3.Kolmas isik taotles 25.02.2022 vastustajalt Kanarbiku kinnistu kasutamise eelisõigust riigivaraseaduse (RVS) § 105 lg 2 alusel enampakkumisel kujunenud hinnaga 270 eurot2.
4.Vastustaja kinnitas 04.03.2022 korraldusega nr 1-17/22/4973 enampakkumise tulemused. Kanarbiku kinnisasja osas tunnistati RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel lepingu sõlmimiseks õigustatud isikuks kolmas isik, sest ta kasutas enne enampakkumist viimasena seda kinnisasja 12.07.2011 sõlmitud põllumajandusliku kasutuslepingu alusel.
Kaebaja esitas vastustaja 04.03.2022 korralduse peale 14.03.2022 vaide4.
6.Vastustaja jättis 23.03.2022 korraldusega nr 1-17/22/6665 kaebaja vaide rahuldamata. Põhjendused:
6.1.Kolmas isik oli kinnisasja viimane kasutaja ja õigustatud isik RVS § 66 lg 7 tähenduses. RVS-ist ei tulene nõuet, et eelisõigust omav isik pidi kasutama maad kuni enampakkumise korraldamiseni. Maa ajutise kasutamise lepingu lõppemise fakt ei välista eelisõiguse olemasolu, kuna ajutise kasutamise lepingud lõppesid maareformi käigus maa riigi omandisse jätmisega. Eelisõiguse toob kaasa fakt, et tegemist oli viimase ajutise kasutamise lepinguga kasutamiseks antava maa suhtes sõltumata selle lõppemise hetkest. Tallinna Ringkonnakohus leidis 30.09.2019 otsuses asjas nr 3-18-1024, et RVS § 66 lg 7 mõtteks on eristada olukordi, kui isik kasutas maad lepinguta ehk õigusvastaselt. Õigusvastane tegevus ei loo uut õigust. Ostueesõigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse rikkumise tõttu. Kui kasutuslepingut ei ole rikkumise tõttu lõpetatud, on alust eeldada, et maad on kasutatud põllumajandusliku tegevuse otstarbel.
6.2.12.07.2011 sõlmitud riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise lepingu nr 23367 puhul ei ole tegemist maareformi seaduse (MaaRS) 34 1 lg-s 51 sätestatud maale kasutusvalduse seadmise lepinguga, vaid see sõlmiti Vabariigi Valitsuse 06.06.2007 määruse nr 169 „„Maareformi seaduse“ § 31 lõikes 2 nimetatud maa ajutiseks kasutamiseks andmise kord“ (kord) alusel. Seega ei pidanud leping vastama MaaRS-is kasutusvalduse seadmise lepingule ette nähtud kohustuslikele tingimustele. 12.07.2011 leping vastab korra § 6 lg-s 1 toodud nõuetele. Lepingut ei lõpetatud rikkumise tõttu, vaid poolte kokkuleppel.
6.3.RVS-is ei ole sätestatud eelisõiguse kohaldamise eeldusena mõistliku aja printsiipi. Vastustaja peab eelisõiguse kohaldamisel lähtuma seadusest, mitte kitsendama isiku eelisõiguse realiseerimise võimalusi.
7.Vastustaja ja kolmas isik sõlmisid 29.03.2022 riigivara rendilepingu 6 Kanarbiku kinnisasja kasutamiseks põllumajanduslikul otstarbel kuni 01.10.2027.
8.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vastustaja 04.03.2022 ja 23.03.2022 korralduste tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks kinnitama enampakkumise tulemused Kanarbiku kinnisasja osas kaebaja kasuks. Põhjendused:
Vastustaja 23.05.2022 vastuse lisa 8. Vastustaja 23.05.2022 vastuse lisa 9.
Kaebaja 17.04.2022 kaebuse lisa 1.
Kaebaja 17.04.2022 kaebuse lisa 2.
Kaebaja 17.04.2022 kaebuse lisa 3.
Vastustaja 23.05.2022 vastuse lisa 10.
2(6)
3-22-855
8.1.Kaebaja on veisekasvatusega tegelev pereettevõte, kes soovib rentida Kanarbiku kinnistut veiste suvise karjamaa laiendamiseks. Kaebaja tegi parima pakkumise. Kaebaja tegi vastustajale ettepaneku vaidlusaluse kinnistu enampakkumisele lisamiseks. Riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise 12.07.2011 leping lõpetati kolmanda isiku algatusel poolte kokkuleppel 2011. a augustis ja vaidlusalust kinnisasja ei kasutatud. Seda tõendavad naabruses elavate isikute tunnistused. Vaidlusalust kinnisasja ei ole põllumajanduslikul otstarbel kasutatud pärast 01.01.2000 ja seetõttu puudub kolmandal isikul eelisõigus kinnisasja rentimiseks. Korra § 6 lg 1 kohaselt pidi maa ajutiseks kasutamiseks saaja tasuma maamaksu ja kasutama maad sihtotstarbeliselt. Kuna kolmas isik ei kasutanud maad sihtotstarbeliselt, siis ei täitnud ta enda kohustusi ja kokkulepet ei tohiks arvestada vaidlusaluse eelisõiguse määramisel, vaatamata sellele, et ajutine maa kasutamine lõpetati poolte kokkuleppel, mitte rikkumise tagajärjel.
8.2.Eelisõiguse kasutamisel tuleks rakendada mõistliku aja printsiipi. Vaidlusalune kinnisasi on pärast lepingu lõpetamist seisnud üle 10 aasta. Teadaolevalt ei ole keegi peale kaebaja vastustaja poole rendisooviga pöördunud. Eelisõiguse algne mõte oli kaitsta maa pikaaegset kasutajat, kes tegeleb seal põllumajandustegevusega ja on maad järjepidevalt kasutanud.
8.3.Kanarbiku kinnistu on registreeritud 2011. a-l põlluna, kuid põllumajandustoetusi selle eest ei küsitud (vt Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) 07.06.2022 vastus kaebajale7). See viitab, et kolmas isik soovis maatükki kasutada, ent pärast tutvumist loobus ja lõpetas rendilepingu.
Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Põhjendused:
9.1.Kõik pakkujad kinnitasid oksjonikeskkonnas, et on tutvunud ja nõustuvad kõikide enampakkumise tingimustega. Kaebaja oli teadlik enampakkumisel osalemise protseduurist ja pakkumise tegemise tagajärgedest ning pidi arvestama võimalusega, et mõni pakkuja võib kasutada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigust saada kinnisasi kasutusse enampakkumisel kujunenud hinnaga.
9.2.12.07.2011 maa ajutise kasutamise lepingu p-de 1.2 ja 3.2 kohaselt anti kolmandale isikule maa ajutiseks kasutamiseks heinamaana suurusega 4,0 ha. Vaidlusalusest maast moodustati 16.01.2013 plaanimaterjali alusel Kanarbiku katastriüksus, mis jäeti vastustaja peadirektori 06.03.2013 käskkirjaga nr 948 riigi maareservina riigi omandisse. Viidatud lepingu p 4.1 alusel võis lepingu lõpetada poolte kokkuleppel. Leping vastab korras sätestatud nõuetele ja on sellega kooskõlas.
9.3.Kaebaja soovib eelisõiguse kasutamisele seada täiendavaid ja seadusest mittetulenevaid piiranguid ehk nõuda maa ajutiselt kasutajalt lisaks maa varasemat kasutusõigust tõendavatele dokumentidele ka maa varasema faktilise kasutamise ja maamaksu tasumise tõendamist. Kui maa ajutise kasutamise leping lõpetatakse poolte kokkuleppel, eeldab see mõlema poole lepinguliste kohustuste täitmist. Vastupidisel korral ei saa korraldaja lepingu lõpetamisega nõustuda ja leping tuleb lõpetada teistel alustel. Vastustaja maade kasutuse virtuaalkontori kaardirakenduse maavalitsuste plokist nähtub, et maavalitsuse ametnik on sisestanud andmed: „leping lõpetatud ennetähtaegselt poolte kokkuleppel 30.08.2011 nr 23408“. Vastustajale ei ole riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise dokumentatsiooni üle antud. Pärast maa ajutise kasutamise lepingu lõppemist 30.08.2011 ei ole riigivara valitseja Keskkonnaministeerium ega volitatud asutus vastustaja seda maad kellegi kasutusse andnud.
Kaebaja 10.07.2022 täiendav tõend. Vastustaja 23.05.2022 vastuse lisa 12.
3(6)
3-22-855
9.4.RVS-ist ei tulene nõuet, et eelisõigust omav isik pidi kasutama ajutiseks kasutamiseks antud maad kuni enampakkumise korraldamiseni. Maa ajutise kasutamise lepingu lõpetamine poolte kokkuleppel ei välista eelisõiguse olemasolu, sest maa ajutise kasutamise lepingud lõppesid nagunii maareformi käigus maa riigi omandisse jätmisega ehk maaomaniku kindlaks määramisega.
9.5.Maa kasutamise tõendamiseks RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 tähenduses piisab vaid varasema kasutusõiguse tõendamisest ja maa faktilise kasutamise tõendamine eraldi ei ole vajalik. Kaebaja jätab selgitamata, kuidas maa varasema faktilise kasutamise tõendamine peaks usutavalt toimuma. Eluliselt ei ole usutav, et keegi naabritest enam kui 10 aastat hiljem täpselt mäletaks, kas kolmas isik ajavahemikus 12.07.-30.08.2011 heinamaal kive koristas, heina niitis, või purustas. Õiguslikul alusel põhinev kasutusõigus saab tuleneda vaid kasutuslepingust. Kui on tõendatud kasutuslepingu olemasolu ja asjaolu, et riik ei lõpetanud lepingut kasutajapoolse rikkumise tõttu, ei ole vajalik täiendavalt tõendada, et kasutuslepingu alusel maa õiguspärane kasutaja maad ka faktiliselt kasutas.
9.6.Kuivõrd RVS §-st 66 ja § 105 lg-st 2 tulenevalt on nii riigivara võõrandamise kui ka kasutusse andmise aluspõhimõtted ja eelisõiguse kohaldamise kriteeriumid samad, on kohane viidata Tallinna Ringkonnakohtu 30.09.2019 otsusele asjas nr 3-18-1024 (p 16), milles leiti, et kui kasutuslepingut ei ole rikkumise tõttu lõpetatud, on alust eeldada, et maad on kasutatud põllumajandusliku tegevuse otstarbel. Praegusel juhul olid kõik seadusest tulenevad vajalikud vältimatud eeldused eelisõiguse kasutamiseks täidetud.
9.7.Asjaolu, et kaebaja avaldas 01.05.2021 kirjas vastustajale riigimaa rentimise huvi, ei anna kaebajale mingit eelisõigust. Reeglina vastustaja alustabki ettevalmistusi maa võõrandamiseks või rendile andmiseks avalikul enampakkumisel huvitatud isiku taotlusel, kuid taotluse esitamine ei anna isikule mingeid eeliseid maa omandamiseks või kasutusse saamiseks. Mõistliku aja printsiipi RVS-is eelisõiguse kohaldamise eeldusena sätestatud ei ole.
9.8.Äriregistri andmetel on kolmanda isiku lisategevusaladeks taimekasvatuse abitegevused, söödakultuuri- ja heinataimekasvatus jm üheaastaste põllukultuuride kasvatus ning muu veislaste ja pühvlikasvatus. Seega on nii kaebaja kui ka kolmas isik põllumajanduses tegutsevad ettevõtjad.
9.9.Kaebajat ei puuduta 04.03.2022 korralduse lisa p-d 1, 2, 3, 5, vaid ainult p 4, seega tulnuks menetlusse võtta kaebaja nõue üksnes 04.03.2022 korralduse lisa p 4 tühistamise nõudes.
10.Kolmas isik palus jätta kaebuse rahuldamata. Põhjendused:
10.1.Kolmas isik võttis 12.07.2011 riigile kuuluva Kanarbiku kinnisasja põllumajanduslikku kasutusse 4,0 ha ulatuses. Perioodil 12.07.-10.08.2011 koristas kolmas isik põllumaalt kive ja purustas heina PRIA nõuete kohaselt. Pärast seda otsustas juhatus selle maa kasutamise lõpetada, sest oli võtnud 2011. a-l endale liiga palju maad hooldada. Paar aastat hiljem oli ettevõte juba hästi kosunud ja valmis võtma uuesti maa enda kasutusse, kuid Keskkonnaamet ei olnud maareformi käigus maaomanikku kindlaks määranud. Vastus oli, et kui otsus on langetatud, siis võib maa minna enampakkumisega müüki või renditavaks. Esimene enampakkumine toimus 17.02.2022.
10.2.Kolmas isik on vastustaja 09.05.2022 arve alusel põllumaa rentimisel I poolaasta eest tasu maksnud.
10.3.PRIA-s oli võimalik põldu deklareerida 15.04.-20.05.2011, kuid kolmas isik sai maakasutuslepingu 12.07.2011. Kolmas isik ei deklareerinud põldu, kuna sel ajal ei olnud tal 4(6)
3-22-855
kasutusluba. See ei tähenda, et ei tehtud põllumajanduslikke toiminguid. Kõik toimingud tehti firma kulul.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Kaebaja vaidlustab vastustaja 04.03.2022 korraldust, millega kinnitati enampakkumise tulemusel maa kasutusse andmine mh Kanarbiku kinnisasja osas, ja selle kohta tehtud vaideotsust. Vastustaja leidis, et kohus pidanuks võtma kaebuse menetlusse 04.03.2022 korralduse tühistamise nõudes osaliselt, st ainult Kanarbiku maaüksust puudutavas osas. Vastustaja täpsustus on asjakohane. Seega vaatab kohus kaebuse läbi nõuetes tühistada 04.03.2022 korraldus osaliselt ja 23.03.2022 vaideotsus tervikuna ning kohustada vastustajat kinnitama enampakkumise tulemused Kanarbiku kinnisasja osas kaebaja kasuks.
12.Vastustaja tugines vaidlustatud 04.03.2022 korralduse andmisel RVS § 66 lg-le 7 ja § 105 lg-le 2. RVS § 66 lg 7 sätestab, et põllumajanduslikul otstarbel kasutatava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja kasutamiseks andmisel on kasutamiseks antavat maad enne enampakkumist viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud isikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus kinnisasi kasutusse saada enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta 5 tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. Selles lõikes nimetatud õigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse rikkumise tõttu. RVS § 105 lg 2 sätestab, et RVS-i alusel kasutamiseks andmata haritava maa või loodusliku rohumaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja kasutamiseks andmisel on RVS § 66 lg-s 7 nimetatud õigustatud isikuks isik, kes kasutas enne kinnisasja riigi kinnisvararegistris registreerimist viimasena enam kui poolt kasutamiseks antavast maa-alast maa ajutise kasutamise lepingu alusel.
13.Kaebaja hinnangul ei saanud vastustaja arvestada kolmandal isikul eelisõiguse olemasoluga ja kuna kaebaja tegi parima pakkumise, tulnuks enampakkumise võitjaks Kanarbiku kinnistu osas tunnistada kaebaja. Eelisõiguse välistasid kaebaja arvates järgmised asjaolud: 1) kolmas isik ei kasutanud maa ajutise kasutamise lepingu alusel vaidlusalust maatükki ja ei ole tõendatud, et ta maksis 2011. a-l maakasutuse ajal maamaksu; 2) maa ajutisest kasutamisest oli enampakkumise korraldamise ajaks möödunud liiga palju aega (üle 10 aasta).
14.Kohus selgitab, et kolmanda isikuga ei lõpetatud lepingut selle rikkumise tõttu, mh põhjusel, et kolmas isik jättis maamaksu tasumata, kasutas maad mittesihtotstarbeliselt või jättis lepingulised kohustused täitmata. Kui kolmas isik oleks lepingut rikkunud, olnuks riigil põhjus lõpetada leping muul alusel, mitte poolte kokkuleppel. Kohtu hinnangul saab lepingu lõpetamisest poolte kokkuleppel järeldada, et lepingu rikkumist ei esinenud ja pooltel puudusid teineteise vastu pretensioonid. Sellises olukorras puudub vajadus koguda tõendeid selle kohta, kas kaebaja tasus maamaksu ja täitis lepingust tulenevaid kohustusi.
15.Kolmas isik selgitas, kui palju ja mil moel ta vaidlusalust maad 2011. a-l kasutas. Kohtul puudub põhjus selle selgituse tõelevastavuses kahelda. Nimetatud tegevusi saada pidada seotuks põllumajandusliku kasutuse või selle ettevalmistamisega. Kaebaja esitas kohtule J.O, V.H ja A.S kinnituskirjad, et neile teadaolevalt ei ole vaidlusalusel kinnistul põllumajanduslikku tegevust toimunud. Nende kinnituskirjadega ei saa lugeda tõendatuks, et
5(6)
3-22-855
kolmas isik 12.07.-30.08.2011 vaidlusalust maad üldse ei kasutanud. Samuti tuleb arvestada, et maakasutusest on möödas üle 10 aasta ja ei ole eluliselt usutav, et kinnituskirjade esitajad 10 aasta taguseid asjaolusid väga täpselt mäletavad.
16.Vastuseks kaebaja väitele, et maa ajutisest kasutamisest on möödunud liiga palju aega, selgitab kohus, et seaduses ei ole sätestatud ajapiirangut, millal pidi isik eelisõiguse saamiseks hiljemalt olema vaidlusalust maatükki kasutanud. Kaebaja viidatud mõistliku aja printsiipi seadus ei sätesta ja vastustajal puudub õigus piirata kolmanda isiku eelisõigust seaduses sätestamata tingimustega. Kolmas isik on 2011. a lepingu alusel vaidlusalust maatükki kasutanud enne selle kinnistusraamatusse kandmist ja RVS § 105 lg-s 2 on sõnaselgelt sätestatud kinnistamata maatüki kasutamise arvestamine eelisõiguse andmise otsustamisel. Seega hoolimata asjaolust, et kaebaja kasutas vaidlusalust maatükki enam kui 10 aastat tagasi, ei välistanud see kolmandal isikul eelisõiguse olemasolu.
17.Kanarbiku kinnistu osas rendile saamise soovi avaldamine ei anna kaebajale RVS-i alusel eelisõigust saada maa enda kasutusse. Seega ei ole kaebaja väide, et teadaolevalt ei ole keegi peale tema rendile andmist taotlenud, asjakohane.
18.Asjakohatu on kaebaja viide PRIA-lt põllumajandustoetuste taotlemata jätmisele. Põllumajandusega tegeleval isikul ei ole kohustust PRIA-lt toetusi taotleda. Samuti ei ole tegemist tingimusega, millest sõltuks eelisõiguse olemasolu.
19.Kokkuvõtteks leiab kohus, et kuna kolmas isik oli vaidlusalust maatükki kasutanud riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise 12.07.2011 lepingu alusel viimasena enne enampakkumise korraldamist, ta osales enampakkumisel, ei osutunud võitjaks, esitas enampakkumise tulemuste kinnistamisest 5 tööpäeva jooksul (25.02.2022) avalduse eelisõiguse kasutamiseks ja varasemat kasutuslepingut ei ole lõpetatud kasutajapoolse rikkumise tõttu, vaid poolte kokkuleppel, siis olid kõik tingimused täidetud selleks, et sõlmida kolmanda isikuga enampakkumise tulemusel Kanarbiku kinnistu osas riigivara rendileping RVS § 66 lg 7 alusel.
20.Kohtu arvates on vaidlusalused haldusaktid õiguspärased ja nende tühistamiseks puudub alus. Samal põhjusel puudub alus rahuldada kohustamisnõuet. Kaebus jääb terves ulatuses rahuldamata.
21.Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ja kolmas isik ei esitanud nende menetluskulusid tõendavaid dokumente ega taotlenud nende menetluskulude väljamõistmist kaebajalt, seetõttu tuleb nende võimalikud menetluskulud jätta nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.