Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

MAAKOHTU LAHEND

ega nõustaja jaoks TsMS § 34 lg 5 järgi tõlki menetlusse ei kaasata. Tõlgi kaasamine menetlusse tähendab seda, et kohus lubab isikul esineda tõlgi vahendusel ja seda õigust ei ole menetlusosalise esindajal, kes peab oskama rääkida eesti keeles. KrtS § 21 lg 1 sätestab, et korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Otsuste vastuvõtmise protokoll on vormistatud 31.05.2022 ja vaidlustatud on nimetatud protokollis kajastatud otsused. KrtS § 21 lg-st 3 saab järeldada, et ka ilma koosolekut kokku kutsumata võetakse korteriomanike poolt vastu otsuseid ning nimetatud otsused peavad vastama seaduse ja põhikirja nõuetele. Kui otsused ei vasta seaduse või põhikirja nõuetele, siis saab need kehtetuks tunnistada või tuvastada, et need on tühised. Puudutatud isik on võtnud vastu otsuse, et puudutatud isiku raamatupidamise dokumentide kontrolli teostamiseks valitakse raamatupidamise ettevõte ja juhatust volitatakse valima parim hinnapakkumine. MTÜS § 19 lg 1 p 7 kohaselt kuulub üldkoosoleku pädevusse muude põhikirjaga ettenähtud organite valimine, kui põhikirjas ei ole sätestatud teisiti. Arvestades, et puudutatud isiku põhikiri (p 42) määrab kontrolliorganiks revisjonikomisjoni, oli kohus seisukohal, et üldkoosolek ei saa määrata sama funktsiooni täitma eraõiguslikku ettevõtet. Isiku raamatupidamise dokumentide kontrollimine on sisuliselt sama, mis ühistus kontrollifunktsiooni täitmine, seega peab seda ülesannet täitma revisjonikomisjon. 31.05.2022 otsus nr 3 ei vasta puudutatud isiku põhikirja p-le 42 ja kohus tunnistab selle kehtetuks. KrtS § 41 lg-st 1 tulenevalt peab korteriühistu majanduskava sisaldama ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid; korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel; reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurust; kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ja maksumust. KrtS § 48 järgi peab korteriühistul olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Teenuste osutamise ja remondifondi majandustegevuse kavas ei ole toodud soojuse, vee ja elektri maksumust, samuti ei ole midagi kirjas reservkapitali kohta. Midagi võib järeldada kaasomandi seisukorra ja kavandatavate toimingute kohta (konteinerite piiritlemine, ettekirjutuse alusel elektrilülitite vahetus keldris, tehnohooldus). Nõude kajastada kaasomandi eseme seisukorda ja kavandatavaid toiminguid saab seega vähemalt osaliselt lugeda täidetuks. Puudutatud isik on viidanud, et vaidluse esemeks ei saa olla dokumendi sisu, vaid üldkoosoleku poolt seadusevastaselt vastu võetud otsus. Kohus nõustus sellega, et avaldajad ei saa vastu vaielda teenuste maksumusele, kuid küsimus ei ole ainult teenuste maksumuses, vaid vastuvõetud otsus ei ole vastavuses KrtS sätetega. Seega ei vasta teenuste osutamise ja remondifondi majandustegevuse kava täielikult KrtS § 41 lg 1 ja § 48 nõuetele, mistõttu tuleb 31.05.2022 otsus nr 4 tunnistada kehtetuks.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 ja TsMS § 3 lg 1 annavad õiguse pöörduda kohtusse üksnes enda seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Avaldajatel puudub isiklik huvi küsimuses, kellele tehti ülesandeks kontrollida raamatupidamisdokumente, ning avaldajate vastav väide oleks tulnud jätta TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata. Maakohus küsis 16.12.2024 kohtuistungil avaldajatelt, kas nende etteheide on see, et majandustulemuste kontrolli teostatakse mitte läbi revisjonikomisjoni, vaid läbi kolmanda isiku. Seega kohus on omal algatusel muutnud vaidluse eset. Vaidlustatud otsusega määrasid korteriomanikud raamatupidamise dokumentide kontrolli, kuid maakohus otsustas omavoliliselt, et tegemist on korteriühistu majandustegevuse kontrolliga. TsMS § 4 lg 2 kohaselt määravad vaidluse eseme ja otsustavad taotluste esitamise pooled. Teisel poolel peab olema võimalus avaldada oma arvamus muudetud vaidluseseme kohta. Maakohus jättis puudutatud isiku sellest võimalusest ilma, eemaldades kohtuistungilt lepingulise esindaja ja tema tõlgi; 2) ei too mõne KrtS § 41 lg-s 1 märgitud majanduskava osa puudumine kaasa kogu majanduskava kehtetuks tunnistamist. Korteriühistu koosoleku otsuste kehtetuks tunnistamine (KrtS § 29 lg 1) on võimalik üksnes siis, kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse nõudeid. Selliseid rikkumisi kohus ei tuvastanud. Maakohtu väide, et aastakavas puuduvad andmed küttekulude, vee ja elektri ning reservkapitali kohta, ei vasta tõele (vt 31.05.2022 hääletusprotokolli p 4.6 ja 2022. a aastakava andmed kommunaalteenuste 62 000 eurot kohta). 31.05.2022 protokolli p 4 koosneb seitsmest alapunktist: p 4.1 (teenuseosutamise tariifi kinnitamine); p 4.2 (remondifondi tariifi kinnitamine); p 4.3 (sihtmaksu kinnitamine); p 4.4 (renoveerimistööd keldris); p 4.5 (konteinerile piirete paigaldamine); p 4.6 (reservkapitali kinnitamine) ja p 4.7 (majandustegevuse kava kinnitamine). Iga alapunkti kohta on korteriomanikud vastu võtnud eraldi otsuse. Seejuures jättis maakohus avaldajate nõuded läbivaatamata otsuse p 4.3 (sihtmakse) ja p 4.4 (keldri elektrisüsteemi tööd) osas. Maakohus on ületanud avaldajate nõuete piire. Avaldajad ei ole taotlenud otsuse p-de 4.1, 4.2, 4.5, 4.6 ja 4.7 kehtetuks tunnistamist. Avaldajad palusid tühistada otsuse p-i 4.3 (sihtmakse) ja p-i 4.4 (keldri renoveerimistööd).

VASTUSTAJATE VASTUVÄITED

raamatupidamise firma valimist, vaid ka selle tegevuse eest tasumist. Tasumine toimuks avaldajate poolt korteriühistule tehtud maksetega; 2) tunnistas kohus tuginedes KrtS § 41 lg-le 1 ja §-le 48 põhjendatult kehtetuks üldkoosoleku otsuse p 4. Teenuste osutamise ja remondifondi majandustegevuse kavas ei ole toodud soojuse, vee ja elektri maksumust ega reservkapitali.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

5

Korteriühistu 31.05.2022 otsuse p-ga 3 otsustati valida korteriühistu raamatupidamise dokumentide kontrolli teostamiseks raamatupidamise firma ning volitada juhatust valima parim hinnapakkumine. Korteriühistu põhikirja p 42 järgi on ühistu kontrolliorganiks kolme liikmeline revisjonikomisjon, kelle esimees valitakse üldkoosolekul. Põhikirja p 44 kohaselt on revisjonikomisjoni liikmel või revidendil õigus ja kohustus kontrollida ühistu vara, arvelduskontosid, raamatupidamise dokumente ning õigus nõuda selgitusi ja muud abi oma ülesannete täitmiseks. Maakohus leidis, et kuna põhikirja p 42 järgi on ühistu kontrolliorganiks revisjonikomisjon, siis ei saa korteriomanikud määrata sisuliselt sama ülesannet täitma eraõiguslikku äriühingut ning seetõttu on 31.05.2022 otsuse p 3 vastuolus põhikirja p-ga 42 ja kehtetu. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ennatlikult tunnistanud 31.05.2022 otsuse p-i 3 vastuolus olevaks põhikirja p-ga 42. Ringkonnakohtu arvates peab maakohus asja uuel arutamisel selgitama esmalt välja, kuidas on korteriühistus senini raamatupidamine korraldatud ning kas raamatupidamisteenust osutab korteriühistule korteriühistu juhatus või osutab raamatupidamisteenust kolmas isik lepingu alusel ning millega tegeleb revisjonikomisjon. Määruskaebuses on märgitud, et tegelikkuses revisjonikomisjoni korteriühistule valitud ei ole. Seejärel tuleb välja selgitada milliste ülesannete täitmiseks või kelle tegevuse kontrollimiseks otsustati valida korteriühistule raamatupidamise firma. Ringkonnakohus märgib, et korteriühistu raamatupidamise faktiline korraldamine ja raamatupidamise dokumentide kontrolli teostamine on erineva tähendusega ning selleks, et hinnata korteriühistu 31.05.2022 otsuse p-i 3 vastuolu põhikirja p-ga 42, tuleb selgitada välja kõik korteriühistu raamatupidamise korraldamisega seonduvad asjaolud. Lisaks märgib ringkonnakohus, et maakohus on määruse p-s 16 tuginenud teenuse osutamise ja remondifondi majandustegevuse kavale (dtl 39-41). Nimetatud dokumendid asuvad pabertoimikus (vt tl 20 ja 24). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole selge, kuidas nimetatud dokumendid on seostatavad korteriühistu 31.05.2022 otsusega, lisaks on toimikulehel 24 asuv dokument venekeelne. Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul selgitada välja, mida eelnimetatud kaks dokumenti tõendavad ning miks üks nendest on esitatud kohtule ilma eestikeelse tõlketa.

(allkirjastatud digitaalselt)

6

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.