Toonela garaaži hooneühistu kaebus Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsuse nr 75 „Toonela tee 4a kinnisasja sundvõõrandamine“ tühistamisnõudes
Menetlusosalised
Kaebaja – Toonela garaaži hooneühistu, volitatud esindaja v. adv Paavo Paas; Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Inge Lumiste.
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Toonela garaaži hooneühistu kaebus rahuldamata.
Jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 06.11.2017 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-17-1547 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
Toonela garaaži hooneühistule kuulub Tallinnas Toonela tee 4a asuv kinnistu (katastritunnus 78401:116:0990). Kinnistul paikneb garaažikompleks, mida Toonela garaaži hooneühistu liikmed kasutavad vastavalt sihtotstarbele.
Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsusega nr 75 „Toonela tee 4a kinnisasja sundvõõrandamine“ otsustati sundvõõrandada Toonela tee 4a kinnisasi koos selle oluliste osadega Tallinna linnale (p 1). Nimetatud otsuse punkt 4 kohaselt on sundvõõrandamise eesmärk Toonela tee rekonstrueerimine ja Kalevi Keskstaadioni uue sissepääsutee ehitamine ning sundvõõrandatava kinnisasja eesmärgipärase rakendamise tähtaeg on viis aastat kinnisasja omandiõiguse Tallinna linnale ülemineku hetkest.
Toonela garaaži hooneühistu esitas 25.07.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsuse nr 75 tühistamisnõudes.
KAEBAJA SEISUKOHAD
4.Tallinna Linnavolikogu on vaidlustatavas otsuses sundvõõrandamise eesmärgina nimetanud Toonela tee rekonstrueerimist ja Kalevi Keskstaadioni uue sissepääsutee ehitamist. Samas ei ole käesoleval ajal selge, kas ja millisel viisil Kalevi keskstaadion rekonstrueeritakse. Käesoleval ajal puudub Staadioni tn 3 kinnistu detailplaneering. Tallinna Linnavalitsuse 20.05.2015 korraldusega nr 776-k on üksnes algatatud Staadioni tn 3 kinnistu ja lähiala detailplaneering. Kavandatav Staadioni tn 3 kinnistu ja lähiala planeeringu olemasolev projekt on vastuolus Tallinna üldplaneeringuga. Staadioni tn 3 kinnistu detailplaneeringu menetluses ei ole esitatud veenvaid põhjendusi, mis tingivad uue juurdepääsu rajamise Toonela tee kaudu. Staadioni tn 3 kinnistu detailplaneeringu eskiislahenduse avalikul väljapanekul esitleti planeeringu varianti, mis ei näinud ette uue juurdepääsutee rajamist Toonela tee kaudu. Ka 25.05.2017 ajalehes „Postimees“ avaldatu kohaselt Kalevi Keskstaadioni rekonstrueerimislahenduse leidmiseks läbiviidud arhitektuurikonkursi tulemuste kohta, on juurdepääs staadionile lahendatud selliselt, et kaebaja kinnistul olevaid garaaže ei lammutata.
5.Detailplaneering on võimalik kehtestada ka selliselt, et juurdepääsutee rajatakse ilma kaebajale kuuluval kinnistul asuvaid garaaže lammutamata. Olukorras, kus puudub kindlus plaani realiseerimises, milleks sundvõõrandamist kavandatakse, ei ole sundvõõrandamine lubatud. Staadioni tn 3 detailplaneering on vastuolus Tallinna üldplaneeringuga.
6.Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 3 lg 3 kohaselt, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud. Käesoleval juhul on võimalik saavutada eesmärki, milleks sundvõõrandamist taotletakse, ka ilma kaebaja kinnisasja sundvõõrandamiseta. Juhul, kui rekonstrueerimise kavatsus siiski ellu viiakse, on võimalik seda teha ka ilma kaebajale kuuluva kinnistu sundvõõrandamiseta. Tallinna linna poolt kavandatav tee võiks asuda kaebaja omandis oleval kinnisasjal kas hoonestusõiguse, servituudi või mõnel muul õiguslikul alusel. Vaidlustatud haldusaktist ei selgu, millised on need õigused, mida
2(9)
3-17-1547 Tallinna linnale ei saaks garanteerida piiratud asjaõiguse seadmise lepinguga. Asjakohane ei ole ka vaidlustatud haldusaktis toodud argument, nagu ei oleks tee ehitamine piiratud asjaõiguse alusel põhjendatud ka seetõttu, et eelnimetatud ehitiste ehitamine ja avalik kasutamine ei võimalda kaebajal oma kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada. Samas ei ole Tallinn linn huvi tundnud, kas kaebaja jaoks on ilmtingimata vajalik talle kuuluval kinnistul olevate ehitiste senise kasutusotstarbe jätkumine. Omanikuõiguste teostamine võib seisneda ka kinnisasja otsese valduse loovutamises ja selle eest perioodilise hüvitise saamises, nagu on tavapärane kõikide hoonestusõiguse seadmise lepingute puhul.
7.Juhul, kui Tallinna linn leiab, et kaebajale kuuluv kinnistu tuleb sundvõõrandada ka seetõttu, et olemasolevad garaažid ei sobi eeldatava esindusliku staadioni sissekäigu juurde, on kaebaja valmis, kokkuleppel linnaga, korraldama oma kinnistu müügi kinnisvaraarendajale. Tallinna linn ei ole täitnud KASVS § 3 lg 31 nõuet teha kinnistu omanikule pakkumine kinnistu omandamiseks turuhinnaga.
8.Asjakohatud on vastustaja viited õigusnormidele, mis näevad ette sundvõõrandatud kinnisasja tagastamise selle omanikule, kui sundvõõrandisaaja ei kasuta 5 aasta jooksul sundvõõrandatud kinnisasja vastavalt sihtotstarbele. Kinnistu kasutamisel nt hoonestusõiguse vms alusel, ei saa kinnisasja omanik esitada linnale mingeid ootamatuid ja kahjustavaid tingimusi, vaid vastava õigussuhte tingimused fikseeritakse õigussuhte alguses sõlmitavas kahepoolses lepingus. Asjassepuutuv ei ole vastustaja viide tsiviilseadustiku üldosa seaduse §s 76 sätestatud käsutusõiguse piiramise välistusele. Nii hoonestusõiguse kui ka reaalkoormatise võib kinnistule seada selliselt, et selle sisu võimaliku kinnistu omaniku vahetumise korral ei muutuks.
9.Vastustaja poolt soovitavat juurdepääsuteed on võimalik rajada ilma kinnistut sundvõõrandamata ka sellisel viisil, et kinnistule rajatakse maa-alused parkimiskohad. Ebaõige on Tallinna linna väide, et sellise variandi välistab kunagine Härjapea jõe säng. Kaebaja esitab kaks Maa-ameti kaardiserverist pärinevat kaarti, millest nähtub, et kunagine Härjapea jõgi ei asunud Toonela tee 4a kinnistul, vaid sellest umbes 50 m kaugusel.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
10.Vastustaja vaidleb kaebusele täies ulatuses vastu ja palub jätta see rahuldamata.
11.Kinnisasja sundvõõrandamise lubatavuse eeldused on täidetud. KASVS § 3 lg 4 kohaselt on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud projekteerimistingimuste alusel. Tallinna Kommunaalamet on 07.12.2016 andnud projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee rekonstrueerimise, uue juurdepääsu rajamise Rahvusstaadionile koos parklatega, tänavavalgustuse, haljastuse ja sademevee ärajuhtimise lahendamine“. Seega ei oma kinnisasja sundvõõrandamise lubatavuse aspektist tähtust asjaolu, et detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud.
12.Ebaõige on kaebaja arvamus, et juurdepääsud staadionile on lahendatud selliselt, et Toonela tee 4a garaaže ei lammutata, kuna arhitektuurivõistluse võitnud arhitektuurikavand ei lahenda staadionile kavandatavaid juurdepääsuteid. Staadioni tn 3 detailplaneeringut on arhitektuurivõistluse võidutöö järgi täpsustatud (viimane versioon seisuga 17.07.2017). Täpsustatud planeeringust nähtuvalt ei ole muutunud kavatsus moodustada transpordimaa krunt Toonela tee rekonstrueerimiseks ja rekonstrueeritavale Kalevi Keskstaadionile uue juurdepääsutee ehitamiseks, milleks liidetakse Tallinna linna omandis oleva Filtri tee T1 // 3(9)
3-17-1547 Toonela tee kinnisasjaga Toonela tee 4, Toonela tee 4a, Toonela tee 4b ja Toonela tee 4c kinnisasjad.
13.KASVS § 3 lg 4 kohaselt ei mõjuta kehtiva detailplaneeringu puudumine või asjaolu, et kaebaja ei ole nõus menetluses oleva detailplaneeringu lahendustega, avalikult kasutatava tee ehitamiseks kinnisasja sundvõõrandamise lubatavust. Juhul, kui Tallinna linn ei asu viie aasta jooksul sundvõõrandatud kinnisasjal Toonela teed rekonstrueerima ja staadionile uut sissepääsuteed ehitama, on kaebajal õigus nõuda sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist (vt KASVS § 43 lg 1 ja vaidlustatud otsuse p 4).
14.Eesmärki, milleks sundvõõrandamist taotletakse, ei ole võimalik saavutada kinnisasja sundvõõrandamiseta. Vaidlustatud otsuses on vastustaja selgitanud, et on kaalunud kinnisasja omaniku jaoks sobivamaid võimalusi. Otsuse õiguslikest põhjendustest nähtuvalt on Tallinna linn kaalunud alternatiivseid võimalusi staadionile juurdepääsude kavandamiseks ning leidnud, et seatud eesmärki on võimalik saavutada üksnes selliselt, et kavandatud rajatised ehitatakse Toonela tee 4a kinnisasjale, mille eelduseks on tee ehituse alla jääva kinnisasja omandamine Tallinna linnale. Samuti on vaidlustatud otsuses selgitatud, mis põhjusel ei nõustu Tallinna linn rajama juurdepääsuteed Toonela tee 4a kinnisasjale piiratud asjaõiguse alusel. Piiratud asjaõigus ei anna Tallinna linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle. Samuti jääb linn sellisel juhul seotuks kinnisasja omaniku seatud tingimustega, mis ei pruugi olla kooskõlas avaliku huvi ajas muutuvate vajadustega. Samuti ei ole TsÜS § 76 kohaselt võimalik avaliku huvi tagamiseks välistada kinnisasja omaniku kinnisasja käsutamise õigust. Tee ehitamine ei ole kinnisasjale piiratud asjaõiguse alusel otstarbekohane ja eesmärgipärane, kuivõrd tee avalik kasutamine ei võimalda kaebajal oma kinnisasja otstarbekohaselt kasutada. Arusaamatu on kaebaja väide, et ta on nõus oma kinnisasja võõrandama arendajale uushoonestuse ehitamiseks, kui kinnistule ehitatakse staadioni juurdepääsutee.
15.Ebaõige on kaebaja arvamus, et Tallinna linn ei ole täitnud KASVS § 3 lg-s 31 sätestatud nõuet teha kinnisasja omanikule pakkumine kinnisasja omandamiseks vähemalt turuhinnaga. Tallinna linn tegi pakkumuse tuginedes RE Kinnisvara AS koostatud eksperthinnangule, mille kohaselt on Toonela tee 4a kinnisasja hüvitusväärtus 93 000 eurot.
16.Asjakohased ei ole kaebaja etteheited seoses Staadioni tn 3 detailplaneeringu menetlusega.
KOHTU PÕHJENDUSED
17.Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
18.Käesoleval juhul on menetlusosaliste vahel vaidlus selles, kas Tallinna linn on õiguspäraselt sundvõõrandanud kaebajale kuuluva kinnistu asukohaga Tallinn, Toonela tee 4a. Eelkõige, kas kinnistu sundvõõrandamiseks eesmärgiga ehitada avalikult kasutatav tee peab olema kehtiv detailplaneering või piisab selleks projekteerimistingimustest ning kas sundvõõrandamisega taotletava eesmärgi saavutamiseks oleks olnud kaebajat vähem koormavaid lahendusi.
4(9)
3-17-1547
19.Kinnisasja sundvõõrandamist reguleerib KASVS, mille § 2 lg 1 kohaselt on kinnisasjade sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.
20.Käesoleval juhul on vaidlustatud haldusakti kohaselt selliseks üldiseks huviks avalikult kasutatava tee ehitamine. Nähtuvalt Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsusest nr 75 andis Tallinna Kommunaalamet 07.12.2016 projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee rekonstrueerimise, uue juurdepääsu rajamise Rahvusstaadionile koos parklatega, tänavavalgustuse, haljastuse ja sademevee ärajuhtimise lahendamine“ (edaspidi projekteerimistingimused). Vaidlustatud haldusaktis on selgitatud, et projekteerimistingimuste kohaselt projekteeritakse Toonela tee rekonstrueerimine ning Kalevi Keskstaadioni uue sissepääsutee asukoht Toonela tee 4a kinnisasjale; projekteeritud tee on ette nähtud avalikult kasutatavaks kohalikuks teeks ehitusseadustiku (EhS) § 92 lg 5 mõistes (tlk 6). KASVS § 3 lg 1 p 7 kohaselt võib kinnisasja üldistes huvides sundvõõrandada eesmärgiga ehitada avalikult kasutatav tee (riigimaantee ja kohalik tee, v.a talitee). Seega puudub vaidlus, et käesoleval juhul oli sundvõõrandamise eesmärgiks avalikult kasutatava tee ehitamine.
21.Vaidlustatud haldusakti kohaselt on vastustaja teinud Tallinna Linnavalitsuse 30.11.2016 kirjas Toonela garaaži hooneühistule ettepaneku võõrandada Toonela tee 4a kinnisasi Tallinna linnale RE Kinnisvara AS 20.10.2016 koostatud eksperthinnangus nr 15795120162TT märgitud väärtusega 93 000 eurot ning hooneühistu esindaja Tiina Mirka on teatanud, et hooneühistu ei nõustu pakkumusega, kuna leiab, et pakutud hind ei ole õiglane (tlk 6 pöördel). Kaebaja nimetatud asjaoludele vastu ei vaidle. Seega on Tallinna linn teinud enne sundvõõrandamise menetluse alustamist kaebajale ettepaneku kaebajale kuuluva kinnistu võõrandamiseks (KASVS § 3 lg 31).
22.Kohus nõustub vastustajaga, et käesoleva vaidluse raames ei saa lahendada küsimust, kas hooneühistule kuuluva kinnistu võõrandamise eest pakutud hind on õiglane või mitte, kuivõrd KASVS § 27 lg 1 kohaselt teeb sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse kohaliku tee ehitamiseks linnavalitsus, kui sundvõõranditasus ja kahjustatud õiguste eest makstavas hüvitises kokkuleppele ei jõuta. Kaebaja vaidlustatud Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsusega nr 75 ei ole sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsust tehtud, mistõttu ei saa see olla ka vaidlusaluseks küsimuseks. Järelikult väljub õiglase tasu küsimus käesoleva vaidluse raamidest ning kohus jätab kaebaja sellesisulised väited tähelepanuta.
23.Ekslik on kaebaja seisukoht, et kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamine ei ole lubatav, kuivõrd selle maa-ala osas puudub kehtiv detailplaneering.
24.KASVS § 3 lg 4 esimese lause kohaselt on sundvõõrandamine KASVS § 3 lg 1 p-des 1-7 ja 9-15 nimetatud juhtudel lubatud planeerimisseaduse tähenduses detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel kehtestatud detailplaneeringu alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuseta aladel projekteerimistingimuste alusel. Sama lõike viimase lause kohaselt on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud projekteerimistingimuste, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu alusel.
25.Vaidlust ei ole selles, et Tallinna Kommunaalamet on 07.12.2016 andnud projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee rekonstrueerimise, uue juurdepääsu rajamise Rahvusstaadionile koos parklatega, tänavavalgustuse, haljastuse ja sademevee ärajuhtimise 5(9)
3-17-1547 lahendamine“ (tlk 26). Sellest tulenevalt on vastustaja kohaselt viidanud KASVS § 3 lg 4 viimasele lausele, kui kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamise õiguslikule alusele.
26.Kohus selgitab, et kuigi KASVS § 3 lg 4 esimene lause viitab, et sundvõõrandamise lubatavuse eelduseks on kehtiv detailplaneering, siiski on sama lõike viimane lause erinorm selle sätte esimese lause suhtes. Ka Riigikohus on märkinud, et sundvõõrandamise lubatavust olemasoleva tee omandamiseks käsitlevad KASVS § 3 lg 4 esimene ja teine lause; sama lõike kolmas lause ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 22 näevad ette sundvõõrandamise tingimused uue tee ehitamiseks (Riigikohtu halduskolleegiumi 14.06.2017 otsus nr 3-3-1-6-17, p 11). Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul on sundvõõrandamise eesmärgiks avalikult kasutatava tee ehitamine, mistõttu ei kohaldu KASVS § 3 lg 4 esimene lause, vaid selle lõike viimane lause.
27.Kuigi Staadioni tn 3 detailplaneeringut ei ole kehtestatud, siis leiab kohus, et projekteerimistingimuste väljastamisel tuli vastustajal arvestada ka Staadioni tn 3 veel kehtestamata, kuid algatatud detailplaneeringuga. Küsimus sellest, kuidas on lahendatud algatatud detailplaneeringu juurdepääsuteed Kalevi keskstaadionile seondub käesoleva vaidlusega üksnes niipalju, et hinnata, kas kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgiks oli avalikult kasutatava tee ehitamine.
28.Vastustaja on selgitanud, et Staadioni tn 3 detailplaneeringut on arhitektuurivõistluse võidutöö järgi täpsustatud (viimane versioon seisuga 17.07.2017) ning täpsustatud planeeringust nähtuvalt ei ole muutunud kavatsus moodustada transpordimaa krunt Toonela tee rekonstrueerimiseks ja rekonstrueeritavale Kalevi keskstaadionile uue juurdepääsutee ehitamiseks, milleks liidetakse Tallinna linna omandis oleva Filtri tee T1 // Toonela tee kinnisasjaga Toonela tee 4, Toonela tee 4a, Toonela tee 4b ja Toonela tee 4c kinnisasjad. Vastustaja sellekohaseid väiteid kinnitab kohtule esitatud Staadioni tn 3 detailplaneeringu põhijoonis – liiklusskeem (tlk 31). Nimetatud jooniselt nähtub, et Toonela tee 4a kinnistu jääb alale, kuhu on planeeritud rajada juurdepääsutee Kalevi keskstaadionile. Seega ei ole asja materjalist nähtuvalt projekteerimistingimused vastuolus algatatud Staadioni tn 3 detailplaneeringu lahendusega seonduvalt juurdepääsutee rajamisega Toonela tee 4a kinnistule. 29. Kohus nõustub vastustajaga, et juhul, kui Tallinna linn ei asu viie aasta jooksul sundvõõrandatud kinnisasjal Toonela teed rekonstrueerima ja staadionile uut sissepääsuteed ehitama, on kaebajal õigus nõuda sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist (vt KASVS § 43 lg 1 ja vaidlustatud otsuse p 4).
30.Kohus ei nõustu kaebajaga, et käesoleval juhul oleks eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, olnud saavutatav ilma kaebaja omandis oleva kinnisasja omandamiseta.
31.KASVS § 3 lg 3 kohaselt kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud. Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud (HMS § 56 lg 3). KASVS § 3 lg 4 kehtiv redaktsioon on kehtestatud EhSRS-ga, mille eelnõu (572 SE) seletuskirja kohaselt on „[i]siku seisukohast ... oluline, et avalik võim, kaaludes sundvõõrandamist, on selle piisavalt põhjendanud endapoolses otsuses, mille alusel asutakse sundvõõrandama“ (§ 47, lk-d 16-17). Käesoleval juhul on vaidlustatud otsuses esitatud põhjendused sundvõõrandamisega taotletavast eesmärgist (avalikult kasutatava tee ehitamine), alternatiivide puudumisest ning sundvõõrandatud kinnisasja eesmärgipärase rakendamise tähtaeg (HMS § 56 lg-d 1-3; KASVS § 12 lg 1 p 5).
6(9)
3-17-1547
32.Vaidlustatud haldusaktis on selgitatud, et Tallinna linn on kaalunud alternatiivseid võimalusi Staadioni tn 3 staadionile juurdepääsude kavandamiseks ning leidnud, et projekteerimistingimustega ette nähtud tee rekonstrueerimist ja ehitamist ei ole võimalik teostada teisiti, kui tee ehitamisega Toonela tee 4a kinnisasjale, mille eelduseks on tee ehituse alla jääva kinnisasja omandamine Tallinna linnale. Seejuures on vastustaja selgitanud, miks on juurdepääsutee rajamine otsustatud just Toonela tee 4a kinnistul ning miks näiteks ei saa Toonela tee 7 või Võistluse tn 6 kinnisasjale juurdepääsuteed planeerida. Samuti on vaidlustatud otsuses märgitud, et üksnes Staadioni tänavalt ja Püssirohu tänavalt staadionile juurdepääsu kavandamine ei sobi turvalisuse aspektist (tlk 7).
33.Ühtlasi on vaidlustatud otsuses käsitletud küsimust, miks ei oleks taotletava eesmärgi saavutamine võimalik kaebaja kinnistu koormamisega piiratud asjaõigusega (nt hoonestusõigus, servituut vms). Nimelt on vaidlustatud haldusaktis märgitud selles osas järgmist: „Kuna Toonela tee 4a kinnisasja sundvõõrandamise eesmärk on staadionile juurdepääsu rajamine sellele kinnisasjale ning selle juurdepääsu (sh teerajatised, parklad, tänavavalgustus, sademeveekanalisatsioon jms) rajatiste avalik kasutamine, ei ole seda eesmärki võimalik saavutada Toonela tee 4a kinnisasja omandamiseta. Piiratud asjaõigus (hoonestusõigus, servituut jms) ei taga seatud eesmärgi saavutamist, sest see ei anna Tallinna linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle, mis on vajalik kinnisasjale rajatavate ehitiste avaliku kasutamisega seotud kohustuste täitmiseks. Ehitiste rajamine Toonela tee 4a kinnisasjale piiratud asjaõiguse alusel pole otstarbekohane ja eesmärgipärane ka seetõttu, et eelnimetatud ehitiste rajamine ning nende avalik kasutamine ei võimalda Toonela garaaži hooneühistul oma kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada.“ (tlk 7, 2. lõik). Seega on Tallinna linn esitanud piisavad põhjendused, miks sundvõõrandamisega taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada Toonela tee 4a kinnisasja omandamiseta läbi piiratud asjaõiguse.
34.On tõsi, et piiratud asjaõigusega kinnistu koormamine ei ole nii intensiivne omandiõiguse riive kui kinnisasja sundvõõrandamine. Samas, ka piiratud asjaõigusega koormamisel ei oleks kaebaja saanud oma kinnistut samal otstarbel edasi kasutada, kuivõrd linna poolt taotletava eesmärgi saavutamine eeldab kaebaja kinnistul asuvate garaažide lammutamist. Kuigi kaebaja on märkinud, et vastustaja ei ole huvi tundnud, kas kaebaja jaoks on ilmtingimata vajalik kinnistul olevate ehitiste senise kasutusotstarbe jätkumine, siis on selline kaebaja seisukoht vastuoluline. Kaebuse täienduses on mh märgitud, et vastustaja poolt soovitavat juurdepääsuteed on võimalik rajada ka sellisel viisil, et kaebaja kinnistule rajatakse maa-alused parkimiskohad. Seega on kaebaja huviks jätkuvalt kasutada oma kinnistut senisel otstarbel (parkimiseks).
35.Küsimus sellest, kas Härjapea jõe säng välistab võimaluse rajada Toonela tee 4a kinnisasjale maa-alused parkimiskohad, ei tõusetunud vaidlusaluse haldusmenetluse raames. Arvestades, et vastustaja poolt kinnistu sundvõõrandamise eesmärgiks oli avalikult kasutatava tee ehitamine ning kaebaja ei teinud haldusmenetluses ettepanekut rajada maa-alused parkimiskohad, ei saanud sellekohaseid kaalutlusi vaidlustatud otsuses ka sisalduda. Samas on vaidlustatud otsuse märgitud, et staadionil toimuvad rahvarohked üritused, mille puhul on vajalik hajutada nii transpordi kui ka jalakäijate voogusid ja tagada alternatiivsed juurdepääsuvõimalused õnnetusjuhtumite korral; kavandatav juurdepääsutee on ka peapääs Siselinna kalmistule, tee avardamine aitab paremini eksponeerida ehitismälestisena kaitse all olevat kalmistu väravat ja tähistada Härjapea jõe sängi (tlk 7, eelviimane lõik). Sellest järeldub, et sundvõõrandamisega taotletavat eesmärki (avalikult kasutatava tee ehitamine) ei oleks 7(9)
3-17-1547 saanud saavutada kaebaja väljapakutud viisil – maa-aluste parkimiskohtade rajamisega ning seda olenemata asjaolust, kas Härjapea jõe säng asub otse kaebaja kinnistu all või selle vahetus läheduses (ca 50 m kaugusel).
36.Kaebaja on viidanud võimalusele sõlmida hoonestusõiguse seadmise leping. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 241 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Seega on hoonestusõigus tähtajaline õigus. Asja materjalist nähtuvalt ei ole vastustaja eesmärgiks ehitada kaebaja kinnistule ajutine avalikult kasutatav tee, mistõttu ei täidaks hoonestusõiguse seadmine sama eesmärki, kui asja sundvõõrandamine.
37.Kaebaja on toonud ühe alternatiivina välja ka servituudi seadmise. Servituut on asjaõiguslik kasutusõigus (P. Pärna, „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“, 2004, lk 304). Arvestades asjaolu, et vastustaja eesmärgiks ei ole mitte üksnes kinnisasja kasutamine, vaid sellel olemasolevate hoonete lammutamine ning uue tee rajamine, siis ei täidaks ka servituudi seadmine sama tõhusalt oma eesmärki, kui kinnisasja sundvõõrandamine.
38.Riigikohus on selgitanud, et kohaliku omavalitsuse üksuse kui juriidilise isiku kasuks piiratud asjaõiguse seadmine kas lepinguga või sundvaldusega kujundab vaid kinnisasja omaniku ja kohaliku omavalitsuse üksuse kahepoolset õigussuhet (Riigikohtu halduskolleegiumi 09.11.2016 otsus nr 3-3-1-57-16, p 14). Seega on linn õigesti märkinud, et piiratud asjaõigus ei anna Tallinna linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle, mis on vajalik avalikult kasutatava tee rajamiseks ning piiratud asjaõiguse alusel kinnisasja kasutamise korral jääb Tallinna linn seotuks kinnisasja omaniku seatud tingimustega, mis ei pruugi olla kooskõlas avaliku huvi ajas muutuvate vajadustega.
39.Kaebaja on küll õigesti märkinud, et kinnistu kasutamisel nt hoonestusõiguse vms alusel, ei saa kinnisasja omanik esitada linnale mingeid ootamatuid ja kahjustavaid tingimusi, vaid vastava õigussuhte tingimused fikseeritakse õigussuhe alguses sõlmitavas kahepoolses lepingus. Teisalt on vastustaja kohaselt selgitanud, et algselt sõlmitavad tingimused, ei pruugi hiljem avaliku huvi ajas muutuvate vajadustega kooskõlas olla. See tähendab, et kõiki võimalikke olukordi ei saa paratamatult prognoosida, mistõttu kaasneb linnale piiratud asjaõiguse seadmisel suurem risk tagada kinnisasja eesmärgipärane rakendamine, kui kinnisasja sundvõõrandamisega.
40.Kaebaja on viidanud ka EhS §-le 94. Viidatud sättes on tegemist käesolevaga erineva olukorraga. Nimelt on selles silmas peetud olemasoleva tee kasutamist avalikes huvides. Käesoleval juhul ei ole küsimus olemasoleva tee kasutamises avalikul otstarbel, vaid linna eesmärgiks on rajada uus avalikult kasutatav tee, mis mh eeldab kinnisasjal olemasolevate hoonete lammutamist ning uue tee ehitamist. Seega muutuks avalikult kasutatava tee rajamisel ka sundvõõrandatavate kinnistute faktiline olukord ning vajadus sekkuda omandiõigusesse oleks suurem, kui eratee muutmisel avalikult kasutatavaks teeks. Viimasel juhul võib olla sundvõõrandamise asemel otstarbekas seada kinnistule sundvaldus (KASVS § 6 lg 1).
41.Sellest tulenevalt ei nõustu kohus kaebajaga, et sundvõõrandamisega taotletav eesmärk oleks olnud saavutatav ka ilma kaebaja kinnistu omandamiseta.
42.Kohus nõustub vastustajaga, et asjakohased ei ole kaebaja etteheited seoses Staadioni tn 3 detailplaneeringu menetlusega. Vastavasisulised vastuväited saab kaebaja esitada Tallinna 8(9)
3-17-1547 linnale detailplaneeringu menetluses või hilisemalt detailplaneeringu kehtestamise otsuse peale halduskohtule esitatud kaebuses. Käesoleval juhul ei reguleeri vaidlustatud Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsus nr 75 Staadioni tn 3 detailplaneeringu menetlust. Seetõttu jätab kohus kaebaja sellesisulised väited tähelepanuta.
43.Kohtu hinnangul on asjakohatud kaebaja väited Staadioni tn 3 detailplaneeringu väidetavast vastuolust üldplaneeringuga, kuivõrd see ei ole käesoleva vaidluse ese. Sellest tulenevalt jätab kohus tähelepanuta kaebaja sellekohased väited.
44.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata.
45.Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohtuotsus on tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ega kuludokumente, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Maria kohtunik
Brenner
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.