Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiOsaliselt jõustunudPärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval · 10.10.2016

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
Kohtuasja number: 2-06-36362/298
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 10.10.2016
Staatus: Osaliselt jõustunud
Sõnade arv: 44 221

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja

Kohtukoosseis Istungisekretär

Kohtunik Maili Tartu Getter Piiroja

Kohtuotsuse avalikult 10. oktoober 2016.a, kell 16.00 teatavaks tegemise aeg ja Pärnu Kohtumaja Rüütli tn 19 kantselei koht Tsiviilasja number

2-06-36362

Tsiviilasi

A.T. hagi L. K. ja K. K. vastu solidaarselt 65542.61 € ja viivise nõudmiseks. 65542.61 €

Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja: A.T., isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht Xxxxx xx, xxxxx, e-post: Hageja lepinguline esindaja Heli Insler, isikukood xxxxxxxxxxx, aadress xxxxx xxxx, xxxx xxxx xxxxx1 xxxxxxxxx, telefon 5224060, e-post: [email protected]. Kostjad:

1.L. K., isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx-xx xxxxx xxxxx.

2.K. K., isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx-xx, xxxxx. Seoses tööga viibimiskoht xxxxxxxxxxxxxx. Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Järve, Advokaadibüroo Järve, Otti ja Partnerid OÜ, Uus t 1 80010 Pärnu, tel. 44 75 700, faks 44 75 709, mobiil: 5016 343, epost: [email protected].

Kohtuistungi toimumise aeg ja koht

30. juuni 2016.a., Pärnu

RESOLUTSIOON

Jätta rahuldamata A.T. hagi L. K. ja K. K. vastu solidaarselt 65542.61 € ja viivise nõudmiseks.

Menetluskulude jaotus ja 1. Jätta menetluskulud hageja, A.T., kanda.

menetluskulude rahaline kindlaksmääramine

2.Rahuldada kostja, L. K., menetluskulude kindlaksmääramise avaldus ja määrata kindlaks kostja, L. K., menetluskulud summas 15 239.87 eurot, millest õigusabi kulud 15 209.87 eurot ja ekspertiisitasu 30 eurot.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

Menetluse käik. Hagiavaldus L. K. ja K. K. vastu solidaarselt 932185.70 krooni (s.o. 59 577.52 €) nõudmiseks on esitatud 01.12.2006.a. Pärnu Maakohus xx xx xxxx.a. kohtuotsusega jättis hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus xx xx xxxx.a. kohtuotsusega tühistas Pärnu Maakohtu xx xx xxxx.a otsuse ja saatis asja uueks arutamiseks Pärnu Maakohtule. 02.03.2011.a., 10.03.2011.a., 16.03.2011.a. esitas hageja avalduse viivise nõudmiseks (tl 6, 110, 211, 5 kd). Hageja palub tulenevalt VÕS § 113 lg 1, TsMS § 367 mõista välja kostjatelt solidaarselt, lisaks 01.12.2006.a. esitatud hagiavalduses märgitud põhivõlale summas 59 577, 52 eurot, hageja poolt 10.03.2011 avalduses märgitud viivis, mille suuruseks on kuni 02.03.2011 summa 24 208, 77 eurot ning alates 03.03.2011 VÕS § 113 lg 1 sätestatust tulenevalt 7 %, millele lisandub VÕS § 94 lg 1 sätestatust tulenevalt poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kuni põhinõude täitmiseni. Pärnu Maakohus 16.03.2011.a. määrusega otsustas võtta menetlusse A.T. hagi L. K. ja K. K. vastu solidaarselt viivise nõudmiseks. Liita A.T. hagi L. K. ja K. K. vastu solidaarselt viivise nõudmiseks A.T. hagiga L. K. ja K. K. vastu solidaarselt 932185.70 krooni s.o. 59577.52 € nõudmiseks. Hageja esitas 16.04.2012.a. hagi täpsustuse nõude suurendamiseks summas 5965.09 €. Avalduse kohaselt hageja lähtus ostmisel, et elamispinna/üldpinna suuruseks on 240m2. Peale elamu üleandmist mõõdistuse käigus tegi M.L. kindlaks, et elamu kogupind on väljareklaamitust väiksem s.o. 226m2. Vähem on elamispinda saadud 14m2. Puudus ilmnes peale mõõdistusi, millised lasi teha peale 10.08.2006.a. toimunud ehitise vaatlust ja esmaste puuduste kaardistamist. Hageja nõudeks on kahju summas 5965.09 € (tl 16-19, 6 kd). A.T. on 04.06.2012.a. esitanud hagi nõude suurendamise avalduse, milles täpsustab viivise nõuet seisuga 03.06.2012.a. kahju nõudelt summas 59 577.52 € ning on esitatud viivise nõude kahjunõude suurendatud osalt (suurendatud osa 5965.09 €; kahjunõue kokku 65542.61 €; viivise nõue kokku summalt 65542.61 € seisuga 03.06.2012.a. 33309.10 €) (tl 50, 7 kd). Hageja esitas 30.11.2012.a. hagi nõude suurendamise avalduse summas 5965.09 € (tl 5-12, 8 kd). Kahjunõude suurendatud osalt viivise nõuet 30.11.2012.a. taotluses ei ole esitatud. Pärnu Maakohus 13.12.2012.a. määrusega otsustas võtta menetlusse A.T. 30.11.2012.a. avaldus hagi põhinõude suurendamiseks summas 5965.09 € ning seda arvestades on kohtu menetluses A.T. hagi L. K. ja K. K. vastu solidaarselt põhinõudes summas 65542.61 €. Hageja esitas 07.01.2013.a. hagiavalduse trevikteksti (tl 85, 8 kd). Hageja esitas viivise nõude kogu kahjult summas 65542.61 € ning viivise nõude alates 01.01.2013.a. kuni põhinõude täitmiseni vastavalt seadusele. Pärnu Maakohus 16.03.2015.a. määrusega otsustas võtta menetlusse hagiavalduse 07.01.2013.a. terviktekstis esitatud A.T. nõude L. K. ja K. K. vastu solidaarselt viivise nõudmiseks nõudelt summas 5965,09 eurot ning liita see ühte menetlusse põhinõudega (tl 172-173, 10. kd). 3 (88)

1.7.Nimetatud lepingu punkt 4.1. kohaselt L. K. avaldab nii enda nimel kui K. K.’e volitatud esindajana, et: tema volitused on kehtivad, neid ei ole esindatava poolt tagasi võetud ja tema on õigustatud käesoleva lepingu sõlmimiseks esindatava nimel (p 4.1.1), kinnistu on hoonestatud, sellel asuvad elamu ja kasvuhoone (p 4.1.2), [...] elamu juurde kuuluvad tehnosüsteemid on töökorras ja elamus ei ole mingeid müüjatele teadaolevaid varjatuid puudusi, millest nemad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata kinnistu ülevaatuse teostamisel ja nemad ei ole kinnistul asuvates ehitistes teinud projektiväliseid juurde- või ümberehitusi (p 4.1.7). Sama lepingu punkt 4.2 kohaselt Ostja avaldab, et: tema on tutvunud kinnistusregistri väljavõttega, katastriüksuse plaaniga ja on teadlik kinnistu suurusest, piiridest ja õiguslikust seisundist (p 4.2.1), tema on teadlik kinnistul asuvate ehitiste olemusest, suurusest, paiknemisest kinnistul ning ehitise ehituslikust ja tehnilisest lahendusest, viimistluslikust seisundist (p 4.2.2), tema on tutvunud kinnistul asuvate ehitistega seotud dokumentatsiooniga ja ehitiste ehitus-tehnilise seisundi ning viimistlusega, kasutamata selleks vastaval alal eriteadmisi omavate isikute abi (p 4.2.3), tema ostab kinnistu, tuginedes müüjate poolt väljastatud informatsioonile kinnistu kohta ning müüjate poolt käesolevas lepingus tehtud avaldustele ja ostab kinnistu teadmises, et selle seisund ei ole halvenenud võrreldes enne käesoleva lepingu sõlmimist teostatud kinnistu ülevaatusega ja et kinnistul ei ole varjatuid puudusi ja et kinnistuga ei ole seotud kolmandate isikute õigusi (p 4.2.4). Lepingu punktis 5.1 oli märgitud, et Kinnistu müüakse müüjate poolt ostjale 1 600 000 (ühe miljoni kuuesaja tuhande) krooni eest, millise summa kohustub ostja kandma müüjate soovil L. K.’u arveldusarvele nr xxx. Lepingu punkt 6.1. kohaselt leppisid lepingupooled kokku, et müüjad vabastavad kinnistu ja annavad selle ostja otsesesse valdusse üle hiljemalt 01.08.20016

2.2.8.Vaatamata korduvatele teavitamistele, ekspertiisi teostamiseks vajalikule hoone ülevaatusele 10.augustil 2006 ei ilmunud kumbki kostja ega ka R.K.. Hageja helistas kell 15:45 R.K. numbril xxxxxxxx ning küsis, kas L. K., K. K. ja R.K. saabuvad maja ülevaatuse juurde, mille peale vastas R.K., et tema kohale tulema ei hakka ning et L. K. on arsti juures ja et ta ei tea, kus asub K. K. ja miks ta pole vaatluse juurde ilmunud. Kell 16:16 helistas hageja kostja L. K. telefoni numbril xxxxxxxx, kuid nimetatud telefon oli võrgust välja lülitatud. Vaatluse käik vastavalt päevakorrapunktidele on fikseeritud ehituse töökoosoleku protokollis nr 0005496 (30.11.2006 hagiavalduse Lisa 11). 10.08.2006 ehitustöökoosoleku protokollis on kirja pandud OÜ Covenant ehitusekspert A.K. poolt tuvastatud vaatluse tulemused järgmiselt: (i) Xxxxx xx esimese ja teise korruse plaanilahendused ei vasta hoone projektile, mis on kinnitatud 17.sept 1969 nr 2870: - hoonele on paigaldatud plekk-katus ilma vastava projektita; - seinte ja ukseavade asukohti on muudetud. (ii) Hoone välislahendus (projektis vaated A, B, C ja D) erineb oluliselt projektijärgsetest lahendustest (tuulekastide kuju on muudetud, vaatel C on projektis ettenähtud avatud rõdu aga tegelikult on see akendega suletud. Akende jaotus ei vasta projektile. Peaukse kõrval sein projektist puudub ( p 4.1). (iii) Köögitaguse toa lagi ei olnud sirge. Omanik on tellinud selle puuduse kõrvaldamiseks ehitustööd. Lae konstruktsiooni avamisel selgus, et laualauad ja osaliselt ka seinalauad on söestunud. Kuna laekonstruktsiooni ei ole avatud köögis ja teistes tubades, ei ole võimalik hinnata põlengukahjustuste kogusuurust (p 4.2). (iv) Ajavahemikul 02.08.2006- 03.08.2006 toimunud vihmasaju tagajärjel on toimunud katuse läbijooks teise korruse nurgatoas. Laekonstruktsiooni avamisel selgus, et laelaudis on osaliselt pehkinud. Läbijooksude kahjustuste hindamiseks on vajalik konstruktsioon täielikult avada. Katuse ülevaatusel selgus, et katuseplekk on paigaldatud valesti (pleki ülekate liiga väike, liitumised seina parapeti ja korstnatega ei vasta ehitusnormidele. Sisuliselt tuleb kogu katusekate asendada uuega. Teise korruse niiskuskahjustuste uurimisel avastati söestunud seinakonstruktsioon ka vaade B poolses seinas. (v) Hoone ülevaatuse käigus selgusid olulised väliskrohvi kahjustused (vaade B seinal). (vi) Kinnistul ei asu kasvuhoonet, millele on viidatud Lepingu punktis 4.1.2 ning mis on kantud riiklikkusse ehitisregistrisse. (vii) Eksperdi hinnangul on põlengu ja katuse läbijooksu kahjustuste hindamiseks vajalik konstruktsioonide täielik avamine. Nimetatud protokolli lisadeks on esimese ja teise korruse põhiplaani joonised, millel on märgistatud konstruktsiooni avamise kohad (ehitustöökoosoleku protokolli lisa 1, lisa 2). Protokolli juurde kuuluvad digitaalselt tehtud fotod.

2.2.11.Tulenevalt majas avastatud puudustest oli seisuga 15.08.2006 ka ilmne, et Xxxxx xx asuva kinnistu tegelik turuväärtus võib olla oluliselt väiksem, kui seda oli 17.juuni 2006.müügikuulutuse järgi arvesse võetud hüpoteegipidaja SEB panga poolt. Kuna hagejal oli laenulepingu kohaselt kohustus teatada pangale kõikidest sündmustest, mis muudavad laenu saamiseks panditud vara turuväärtust (30.11.2006 esitatud hagiavalduse lisa 2- laenulepingu punkt 17.1 d ja e sõnastuses: Laenusaaja kohustub teatama viivitamatult muudest asjaoludest, mis võivad kaasa tuua Laenusaaja maksevõime halvenemise või tagatise väärtuse vähenemise ja esitama Pangale Panga määratud tähtajaks hindamisakti, mille on koostanud Panga aktsepteeritud hindaja või muu dokumendi Lepingu täitmise tagatis(t)e või muu asjaolu kohta), tellis hageja AS-lt Pindi Kinnisvara ka objekti turuväärtuse hindamise. Nimetatud hindamise tulemused on fikseeritud sealse hindaja maakler S.S. poolt seisuga 15.08.2006 avastatud puuduste järgselt eksperthinnangus nr 060815-13130-401 (30.11.2006 esitatud hagiavalduse lisa nr 48) lühidalt alljärgnevalt: (i) Kinnistu registriosa numbriga xxxxxx, mille koosseisu kuulub 600m2 suurusel maatükil asuv 1975.aastal ehitatud 225,1 m2 suletud netopinnaga halvas seisukorras eramu turuväärtuseks on 1 300 000 krooni ehk 5775 kr / eramu m2 kohta. (ii) Hoone konstruktsioonid on halvas seisukorras. (iii) Remonttööde käigus on ilmnenud põleng 1.korruse ühes toas ja 2.korruse ühes toas. Samuti on ilmnenud katuse läbijooks 2.korruse 1 toas. Antud puudused on kirjeldatud täpsemalt Ehitusekspert A.K. (MTR EE K000282) koostatud ehituse töökoosoleku protokollis nr 0005496. Kogu kahjustuste hindamiseks on vajalik konstruktsioonide täiendav avamine. Koostatud on Lääne-Eesti Päästekeskuse juhtivinspektor I.L. poolt paikvaatluse protokoll nr 164, millest ilmnevad küttekollete puudused. (iv) Hinnatava eramu siseviimistlus on halvas seisukorras. Kuna on vajalik kahjustuste määramiseks täiendav konstruktsioonide avamine, siis tuleb osaliselt siseviimistlus lammutada ning uuesti taastada. (v) Objekt vajab kapitaalremonti 1.korrusel, 2.korrusel ja katusetöödel. 9 (88)

Nimetatud hindamisakt sisaldab ka fotosid seisuga 15.08.2006 avatud hoone siseviimistluslikust osast. Toimiku I kd tl 240 pöördel on tehtud fotod elamust järgmiselt: - Ülevalt alla vasakul teine foto hoone otsevaates- nähtav kinniehitatud rõdu ja et majal on katus lammutamata (elamu põhiplaanil tuba 22, mille taga asuvad toad nr 21, 20 ja 19) ; - Ülevalt alla vasakult kolmas hoone külgvaates- nähtavad krohvikahjustused maja sellel osal, mis oli kunagi ühendatud kasvuhoonega ja et majal on katus lammutamata (elamu põhiplaani vaade tubade 14 ja 10.A suunal); - Ülevalt alla paremalt teine foto- nähtav maja tagantvaates, sh nimetatud ajaks avastatud põlenguga toa aken (elamu põhiplaani vaade tubade 14 ja 13 suunal) ja et majal on katus lammutamata; - Ülevalt alla paremalt kolmas foto- nähtav köögitaguse toa kõrval olev põlenud sein ja lagi, mis tuli välja hoone sanitaarremondi käigus viimistluskihtide eemaldamisel (elamu põhiplaani vaade tuba 13 suunaga tuba vastu 14 seina). Toimiku I kd tl 241 on tehtud fotod elamust järgmiselt: - Ülevalt vasakult alla esimene foto- nähtav köögitaguse põlenud toa sein koos plastikaknaga, mis on paigaldatud põlenud seina sisse (põhiplaani vaade tuba 13 vastu tuba 14 seina nurka ja aia suunas); - Ülevalt vasakult alla teine foto- nähtav elamu 2.korruse tuba vaatega xxxxx tänava poole, kus on asutud eemaldatud siseviimistluskihte (põhiplaani tuba 21 suunaga verandale tuba nr 22); - Ülevalt vasakult alla kolmas foto- nähtav elamu 2.korruse toa lagi peame siseviimistluse eemaldamist läbijooksu kohalt kust on näha ka pehkinud laelaudis (elamu põhiplaani tuba nr 19); - Ülevalt paremalt alla esimene foto- nähtav suunaga aia poole vaade elamu 1.korrusel olevasse elutuppa, nähtav on ostmise järgne siseviimistluslik seisukord lagedel ja seintel- s.o et paigaldatud on kaasaegsed viimistlusmaterjalid, mis on selleks hetkeks veel eemaldamata ning mistõttu ei ole nende all olnud konstruktsioonide olukord veel nähtav (elamu põhiplaani tuba nr 14); - Ülevalt paremalt alla teine foto- pildistatud 2.korrusel suunaga aia suunas, nähtav siseviimistluse esmase eemaldamise järgselt avastatud põlengukahjustustega laenurk, mis on vastu katuselaudist (elamu põhiplaani tuba 21 suunaga esik nr 15 suunal); - Ülevalt paremalt alla kolmas foto- pildistatud 2.korrusel suunaga paralleelselt xxxxx tn-ga suunaga Xxxxx xx poole, nähtav projektis olnud kuid lammutatud seinaava, nähtavad tapeedi alt välja tulnud kipsplaadid, mis olid paigaldatud vastu pehkinud laelaudist (elamu põhiplaani nr 19 toast pildistatud tuba nr 21 suunal, tuba nr 20 ja tuba nr 21 vahel on kipsplaadid). Käesolevas punktis nimetatud eksperthinnangule lisaks on AS Pindi Kinnisvara koostanud ka elamu kõikide puuduste kaardistamise järgselt koostatud eksperthinnangu, mis on esitatud Pärnu Maakohtule peale 30.11.2006 hagiavalduse esitamist.

2.2.16.04.09.2006 toimus Xxxxx xx elamu osas teine ekspertiisiks vajalike asjaolude kaardistamine OÜ Covenant ehistusekspert A.K. poolt. Vaatluse juurde olid kutsutud ka kostjad ja R.K.. Kell 15.12 helistas hageja L. K. numbril xxxxxxxx, telefonile vastas L. K. kes teatas, et ei saa ekspertiisi juurde tulla seonduvalt halva tervisliku olukorraga. L. K. sõnade kohaselt ei saa vaatluse juurde tulla ka K. K.. L. K. ei osanud öelda kas või miks ei ole R.K. neile esindajat ekspertiisi juurde leidnud. Järgnevalt helistas hageja R.K. tel nr xxxxxxxx, R.K. telefonile ei vastanud. Vaatlust otsustati alustada vastavalt päevakorrapunktidele, mis on fikseeritud 04.09.2006 protokollis nr 0022201. Ekspert A.K. poolt 4.septembril 2006.a siseviimistluse ja katusekonstruktsioonide eemaldamise ja avamise järgselt teostatud ehitise ülevaatuse käigus tuvastatud puudused on fikseeritud ehituse töökoosoleku protokollis nr 0022201 järgnevalt: (i) Katuse ja lae kandekonstruktsioonide ülevaatuse tulemused on esitatud protokolli lisades 1 ja 2 (elamu põhiplaan, II korruse plaan). Nendel plaanidel on rohelise värviga tähistatud tugeva seenkahjustuse piirkonnad (kuni puidu täieliku hävimiseni). Konstruktsioonide taastamisel peab arvestama, et seenkahjustuse avastamise kohtadest võib puit olla nakatunud kuni 5 m raadiuses. Nimetatud lisades 1 ja 2 on punasega viirutatud alaga tähistatud suurte tulekahjustustega kandekonstruktsioonide piirkonnad. Arvestades, et tulekahjustusega alad kattuvad osaliselt seenkahjustuse piirkondadega, on vajalik need asendada. (ii) Viimistluskihtidest puhastatud lagede seisukord. Ülevaatuse hetkel olid avatud ruumid vastavalt elamu põhiplaanile (lisa 1) nr 14, 13, 12, 10A, 10B, ning II korruse plaanil (lisa 2) ruumid nr 21, 20, 19, 17, 15. Niiskuskahjustuste kohad (seenkahjustus) ühtivad protokolli punktis 4.1 lisa 1 ja 2 märgitud piirkondadega. Tugevad tulekahjustused avastatud elamu põhiplaanil (lisa 1) tubades nr 12, 10A ja osaliselt 10B ning II korruse plaanil (lisa 2) oaliselt nr 17, 21. Ruum nr 14 korstna ja ahju piirkond. (iii) viimistluskihtidest puhastatud seinte seisukord. Ülevaatuse hetkel olid avatud seinad samades ruumides, millele on viidatud protokolli punktis 4.2.1. Tugevad tulekahjustused seintes olid tuba nr 13, nr 12, sh akende ümbrus, 10B seintes (seinapostid), tuba nr 17 koridoriga piirnevas seinas (sh ukse kõrval olevad postid), tuba nr 21 ühtlaselt söestunud lagi (nr 12 ruum), köögi välissein (nr 12 ruum), ruum nr 13 vastu välisseina. (iv) Eksperdi arvamuse kohaselt peab tellija koheselt alustama läbirääkimisi ehitusfirmadega leidmaks soodsaid hinnapakkumisi kahjustatud konstruktsioonide eemaldamiseks ja uute 11 (88)

2.3.3.2.elamu reaalne netopind oli 14 m2 võrra väiksem müügikuulutuses avaldatust, mille tõttu tekkis hagejale kahju 5965, 09 euro ulatuses - Xxxxx xx kinnistu ostuotsuse tegemisel lähtus hageja avalikult väljareklaamitud teabest (müügikuulutusest) muuhulgas lisaks 30.11.2006 hagis märgitud asjaoludele, ka sellest, et ostetava elamispinnna suuruseks on kokku 240 m2.30 Muuhulgas oli viidatud müügikuulutuses märgitud, et elamu hind on kokku 1 600 000 EEK, s.o 6666,67 EEK = 93 333, 38 EEK: 15,6466= 5965, 09 eurot. Kuivõrd peale elamu valduse üleandmist tehtud mõõdistuse käigus tegi mõõdistusspetsilist M.L. kindlaks31, et elamu kogupind on väljareklaamitust väiksem ehk kokku on ostetud elamu kogupinnaks müügikuulutuses väljareklaamitud 240m2 asemel 226 m2, sai hageja koguseliselt elamispinda vähem 14m2 võrra. Viidatud mõõdistusaktis teostatud mõõtmistulemuste näol on tõendatud, et hageja poolt ostetud elamu varasemalt kokkulepitud omadustele ning välja reklaamitud pinna ning tegelikult saadud pinna vahe on käsitletav hageja kahjuna (hageja sai nimetatu võrra vähem elamispinda ning ühtlasi maksis 14m2 eest rohkem kui lepingus ette nähtud). Sisuliselt välistas 14m2 väiksema pinna saamine sisuliselt ca ühe toa suuruse ruumi vähem saamist. Hagejale ei olnud enne ostumüügilepingu sõlmimist avaldatud, et müügilepingus väljareklaamitud üldpinna sisse on arvestatud ehitusprojekti kohaselt elamu külge püsiva ehitusena olnud kasvuhoone, mis oli müügikuulutuse avaldamise hetkeks lammutatud. Kuna müügikuulutuses ei olnud sõnagi kasvuhoonest, ei osanud hageja maja ülevaatamise käigus kasvuhoone kohta midagi küsida. Sellest tulenevalt ei saanud hageja kasvuhoone paiknemist või mittepaiknemist kontrollida ja/ või selle olemasolu enne müügilepingu sõlmimist elamispinna ruutmeetrite arvuga seostada. Kasvuhoone kinnistul mitte paiknemine sai hagejale teatavaks alles 01.08.2006. Samas ei maininud kostjad seda, et lammutatud kasvuhoone pind oli arvestatud elamu üldpinna sisse, selle kohta avaldatud müügikuulutuses (käesoleva hagiavalduse tervikteksti punkt 1.10). Antud puudus ilmnes peale mõõdistusi (käesoleva hagiavalduse tervikteksti punkt 2.2.9), millised lasi hageja teostada peale 10.08.2006 toimunud ehitise vaatlust.

10.08.2006 väljastusteatega kiri Edela Kinnisvarabüroo OÜ-le, postikulu 17 krooni (30.11.2006 hagiavalduse Lisa 38); 23.08.2006 väljastusteatega kirjad L. K.le ja K. K.le postikulu 41 krooni (30.11.2006 hagiavalduse Lisa 15); 30.08.2006 väljastusteatega kirjad L. K.le ja K. K.le postikulu 45 krooni (30.11.2006 hagiavalduse Lisa 22); 01.09.2006 väljastusteatega kirjad L. K.le ja K. K.le, postikulu 34,10 krooni (30.11.2006 hagiavalduse Lisa 26); 31.10.2006 väljastusteatega kirjad L. K.le ja K. K.le, postikulu 66,50 krooni (30.11.2006 hagiavalduse Lisa 39); (iii) Pangalaenu intressid seisuga 30.11.2006, kahju kokku 7507,68 krooni; Kuni 14.09.2006 427 krooni+15.09.2006-30.09.2006 = 1141, 44 krooni +01.10.200631.10.2006 = 2211,54 krooni+01.11.2006-09.11.2006= 769,50 krooni; 10.11.200630.11.2006 = 2958,20 krooni; Alates 01.12.2006 täiendav pangalaenu intressikulu 147,91 krooni päevas. Hageja on arvestanud seda kahju komponenti alljärgneva metoodikaga: juhul kui hagejale müüdud majal ei oleks ilmnenud kirjeldatud puudusi, ja oleks saanud piirduda tavapärase sanitaarremondiga, oleks ta saanud oma korteri (Xxx xx- xx) seisuga 01.09.1006 ära müüa ning tagastada pangale koheselt 690 000 krooni, st laenujäägiks oleks sel juhul jäänud 1 miljon, millega hageja on arvestanud ka kahjude piiritlemisel. Korterit osta sooviva isiku oli hageja leidnud ja juhul, kui Kostja eeltoodud väite vaidlustab, taotleb hageja tema tunnistajana ülekuulamist. 4,2: 360 =0,011% x 1 690 000= 197,16 krooni päevas, 01.09.2006 – 14.09.2006 pangalaenu intressidest tekitatud kahju suurus kokku 427 krooni (AS SEB Ühispanga 12.10.2006 vastus K6-10.65-1/62561) (Lisa 40); arvutuskäik 197,16- 166,66 = 30,50 kr päevas x 14 kalendripäeva; Alates 15.09.2006 – 09.11.2006 on pangalaenu intressist tekkinud kahju suurus päevas 71,34 krooni (vt Lisa 40); arvutuskäik 238- 166,66 = 71,34 kr päevas; 15.09.2006-30.09.2006 (metoodika 31x71,34) = 2211,54 krooni; Alates 01.11.2006 muutus pangalaenu baasintress, uueks intressiks laenujäägilt päevas 4,45 krooni (AS SEB Eesti Ühispanga kiri 07.11.2006) (Lisa 41) 4,45: 360= 0,012% x 2040000 = 252,17 krooni päevas; 252,17-166,66= 85,50 krooni; 01.11.2006-09.11.2006 (metoodika 9 kalendripäeva x 85,50) = 769,50 krooni; Laenujäägilt 2 540 000 krooni intress alates 10.11.2006 – 4,45: 360= 0,012 x 2540000= 313,97 krooni, ühe päeva intress 313,97 – 166,06= 147,91 krooni. Periood 10.11-30.11.2006 (metoodika 20 kalendripäeva x 147,91) = 2958,20 krooni. (iv) Täiendava pangalaenuga, millest seisuga 14.09.2006 laenujääk 2 040 000 krooni (laen 350 000 krooni võetud juurde uue katuse ehitamiseks ja lammutustöödeks), seotud kulud kokku 8516, 70 krooni; alates 09.11.2006 laenujääk 2 540 000 krooni (laen 500 000 krooni juurde võetud maja rekonstrueerimiseks) – uue laenuga seotud kulud 8286,80 krooni (Lisa 42), kahju kokku 16 803,50 krooni; Laenu tagatisena pantis hageja toonase elukaaslase kinnisvara. Täiendavaks tagatiseks vajalikud hindamisaktid: Xxx xx- xx korter – akt nr 060829-13130-402 (Lisa 43) ja Tahkurannas asuv krunt Xxxx x – akt nr 060829-13130-403 (Lisa 44); Pindi KVB 30.08.2006 arve nr 24516 (Lisa 43), kahju summas 2340 krooni; AS-I SEB Eesti Ühispank laenulepingu nr L060029346 (lisakokkulepe nr 1) muutmise tasu, kahju summas 3500 krooni; Pärnu Notar A.K. 14.09.2006 arve nr 3186 (hüpoteekide seadmise leping, algärakirjade kinnitamine), kahju summas 2676, 70 krooni (Lisa 44); 16 (88)

SEB Eesti Ühispanga laenulepingu L060029346 (lisakokkulepe nr 2) muutmise tasu, kahju summas 5000 krooni; Pärnu Notar K.K. 09.11.2006 arve nr 3409 (hüpoteegi seadmise leping (Lisa 45), algärakirjade kinnitamine) (Lisa 46), kahju summas 3286,80 krooni; (v) Eksperthinnangud Xxxxx xx seisukorra määramiseks, kahju summas 40 201,50 krooni; 16.08.2006 Pindi Kinnisvarabüroo OÜ arve nr 24347, kahju summas 1500 krooni (Lisa 47); Arve on väljastatud eksperthinnangu nr 060815-13130-401 alusel (Lisa 48). 26.08.2006 kütteseadmete puhastamise akt nr 165 (vt Lisa 17), kahju summas 501,50 krooni; 12.09.2006 mõõdistusprojekti arve nr 18 (Lisa 49), kahju summas 500 krooni; 29.10.2006 OÜ Covenant Xxxxx xx ehitise tehniline ekspertiis, arve nr 09-4 (Lisa 50), osutatud teenuse akt nr 1 (Lisa 51), AS-I SEB Eesti Ühispank maksekorraldus nr 57 (Lisa 52), kahju summas 17 7000 krooni; 17.10.2006 OÜ Covenant Xxxxx xx eeldatavate ehituskulude hinnangu koostamine (Lisa 53), arve nr 10-1 (Lisa 54), osutatud teenuse akt nr 2 (Lisa 55), kahju summas 20 000 krooni; (vi) Lammutustööd ja prügivedu, kahju summas 52 368, 40 krooni; OÜ Taifunus 28.09.2006 arve summas 19 942 krooni (Lisa 56); OÜ Taifunus 10.10.2006 arve summas 32426,40 krooni (vt Lisa 56); (vii) Ehitusprojekt Xxxxx xx rekonstrueerimine, kahju summas 11 000 krooni; OÜ Taluprojekt 26.09.2006 töövõtulepingu alusel summa 11 000 krooni (Lisa 57); OÜ Taluprojekt 29.09.2006 arve nr S-7/06 (Lisa 58); AS-I SEB Ühispank maksekorraldus nr 54 (Lisa 59). (viii) Katusetööd Xxxxx xx katusevahetuseks, kahju summas 283 616,39 krooni; OÜ A-Profiil hinnakalkulatsioon (töövõtuleping 29.09.2006-Lisa 60) summas 272 052, 39 krooni (Lisa 61), 8seisuga 25.10.2006 on sellest veel tasumata veel 59 000 krooni), ei sisalda räästakastide ehitust. OÜ A-Profiil hinnakalkulatsioon räästakastide ehistuseks (Lisa 62) 9800 + 18% km= summa 11 564 krooni. Seega 272 052,39+ 11 564 =283616,39 krooni (räästakastide ehituseks vajalikku tööde teostamise raha ei ole arvestatud, kuna hetkel ei ole teada kui suure protsendi see võib moodustada 66 000 kroonist) (ix) Välisseinad, milliste lammutamise- ja asendamise vajadus tuli köögi (elamu põhiplaanil ruum nr 12) ja toa (elamu põhiplaanil ruum nr 13) põlengukahjudest ja kahjustatud seinte uuendamise vajadusest, kahju summas 39 834,33 krooni; Metoodika aluseks on A-Profiili hinnakalkulatsioon summas 258 000 krooni (Lisa 62) ja 16.10.2006 hinnakalkulatsioon summas 278 888, 03 krooni (Lisa 63) ning ehituse ekspertiisi tulemused grupp 331 lahter 4 toodud vastav tööde protsent – 15%. OÜ A-Profiil hinnakalkulatsioonist ilma km-ta summas 218 644, 07 (- 9800) (st maha lahutatakse katuse juurde kuuluvad katuse juurde kuuluvad räästakastid) = 208 844, 07 x 15% = 31 326, 61 krooni + 18%km= summa 36 965, 40 krooni. OÜ A-Profiil 16.10.2006 toodud hinnakalkulatsioonist välisseinte lisasoojustus 16 208, 64 x 15%= 2431, 30 + 18% km= summa 2868, 94. Seega 36 965, 40 + 2868,94= 39 834,34 krooni; (x) Siseviimistluse teostamine, kahju summas 259 761, 84 krooni; Metoodika aluseks on OÜ A-Profiil 16.10.2006 hinnakalkulatsioon summas 278 888,03 krooni ning ehituse ekspertiisi tulemused grupp 345 lahter 4 toodud vastav tööde protsent90%, st kogu lagede ja seinte katmine kipsplaadiga. OÜ A-Profiil 16.10.06 hinnakalkulatsioon ilma km-ta kogu seinte ja lagede katmine kipsplaadiga 236 345, 79 – 16 208, 64 (s.o lahtris 7 toodud välisseinte lisasoojustus) = 220 137, 15 + 18%km= summa 17 (88)

259761, 34 krooni. Kuna hinnapakkumine on tehtud üksnes nende seinte osas, mis kuuluvad 90% mahu sisse, võetakse kahjudena arvesse kogu arve, v.a välisseinte soojustus. (xi) Põrandad ja vahelaed, sh esimese ja teise korruse vahetalade väljavahetamine, milline kahju on tekkinud seoses ehitus- ja lammutustöödega ning seoses esimese ja teise korruse vahelae söestunud konstruktsioonide väljavahetamise vajadusega, kahju summas 77 137,28 krooni; Metoodika aluseks on OÜ A-Profiil 18.10.2006 hinnakalkulatsioon summas 154 214,80 krooni (Lisa 64) ning ehituse ekspertiisi tulemused grupp 352,353 lahter 4 toodud vastav tööde protsent põrandatel 45% ja vahelae laevooderdisel 100%. OÜ A-Profiil 18.10.2006 13 423, 96 +8400 = 21 823, 96 +18%km= summa 25 752, 27 krooni. OÜ A-Profiil 18.10.2006 hinnakalkulatsioonist 130 690,51 – 21 823, 96 = 108 866, 55 x 45% = 43 546, 62 + 18% km= summa 51 385, 01 krooni; Seega 25 752, 27 +51 385, 01= 77 138, 28 krooni; (xii) Elektritööd, kahju summas kokku 116 348 krooni; Kahju tekkinud seoses terve maja ulatuses siseseintelt viimistluskihtide eemaldamisega, eemaldatud elektrijuhtmestiku paigalduse vajadusega. AS Elwo 27.09.2006 hinnapakkumine (Lisa 65) vastavalt mõõdistusprojektile summas 106 600 – 8000 (jaotuskeskus) = 98 600 krooni, millele lisandub km 18%; (xiii) Kütteseadmete asendamine, kahju summas 29 196 krooni; Võttes arvesse, et kaks ahju olid seoses ahjude halva tehnilise seisukorra tõttu kasutuskõlbmatud (kivid seest lahti), olid need vaja asendada uute küttekehadega. Vastavalt Ardis Ehitus 15.11.2006 hinnakalkulatsioonile oli ühe plekkahju ehitamise hind 26 196 krooni (Lisa 66). (xiv) Dokumentidest koopiate tegemise kulud, kahju kokku 499, 50 krooni; 19.09.2006 Infotark arve nr 66010537 (Lisa 67) printeri tindi eest summas 499, 50 krooni; (xv) Telefonikõnedest ja SMS-ide saatmisest R.K.le ja L. K.le august- september 2006 tulenev kahju summas 84, 11 krooni; 08.08.2006 kell 11: 17 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00: 02: 50, summa 4,68 + 18%km = 5, 52 krooni; 08.08.2006 kell 16:08 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00:07:15, summa 11,96 +18%km = 14,11 krooni; 09.08.2006 kell 14:39, 3 sms numbrile xxxxxxxx (R.K.), sms hind 1,65 x 3= 4,95 + 18% km = 5,84 krooni; 09.08.2006 kell 15: 41, 2 sms numbrile xxxxxxxx (L. K.), sms hind 1,65 x 2 = 3,30 +18% km = 3,89 krooni; 09.08.2006 kell 17:14 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00:15:31, summa 25, 60 + 18%km = 30,20 krooni; 09.08.2006 kell 17:57 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00:01:53, summa 3, 11 + 18% km = 3,67 krooni; 10.08.2006 kell 12.26 kõne numbrile xxxxxxxx (L. K.), kõne aeg 00:03:17, summa 5,42 +18% km = 6,40 krooni; 10.08.2006 kell 13.40 sms numbrile xxxxxxxx (R.K.), sms hind 1, 65 +18% km= 1,95 krooni; 10.08.2006 kell 15: 48 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00:01:12, summa 1,98 +18% km = 2,34 krooni; 03.09.2006 kell 18: 40, sms numbrile xxxxxxxx (L. K.), sms hind 1,65 x 2 = 3,30 + 18%km = 3,89 krooni; 03.09.2006 kell 18:50, 2 sms numbrile xxxxxxxx (R.K.), sms hind 1,65 x 2= 3,30 + 18%km = 3,89 krooni; 18 (88)

04.09.2006 kell 15: 17 kõne numbrile xxxxxxxx (L. K.), kõne aeg 00:01: 14, summa 2,04 + 18% km= 2,41 (vt Lisad 7 ja 27); (xvi) Xxxxx xx kinnistu osas on hagejat petetud m2 suletud netopinna osas, millest tekkinud kahju summas 5965, 09 eurot. Ostuotsuse tegemisel lähtus hageja avalikult väljareklaamitud teabest (müügikuulutusest) muuhulgas lisaks 30.11.2006 hagis märgitud asjaoludele, ka sellest, et ostetava elamispinna suuruseks on kokku 240 m2.32 Muuhulgas oli viidatud müügikuulutuses märgitud, et elamu hind on kokku 1 600 000 EEK, s.o 6666,67 EEK = 93 333, 38 EEK: 15,6466= 5965, 09 eurot. 2.4.2.Hageja on esitanud kahjunõude kostjate vastu 30.10.2006 tuginedes õigusliku alusena VÕS § 217 lg-d 1 ja 2, § 115 lg 1 ja § 127 lg 1 ning hagiavalduse 30.11.2012 täienduse, kus on tuginenud lisaks eeltoodule ka VÕS § 128. Hageja jääb põhinõudes kõigi eelnimetatud õiguslike aluste juurde ning osundab, et Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-5-12 lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise kohta VÕS § 115, 127 ja 128 alusel märkinud, et selleks peavad olema täidetud järgmised eeldused: (i) kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1) - antud juhul on (käesoleva haginõude tervikteksti punktide 1.2, 1.4, 1.7, 1.10 ning 2.2 ja 2.3 märgitu põhjal tõendatud, et Xxxxx xx asuv elamu ei vastanud lepingutingimustele ei kvaliteedi ega ka üldpinna koguse osas, mistõttu on tõendatud, et kostjad on müügilepingut rikkunud. (ii) kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1) - antud juhul on tegemist kehtiva võlasuhtega, kuivõrd sõlmitud on müügileping ja kostja on kohustust rikkunud, sh ei ole rikkumine vabandatav. Lisaks elamu mittevastavusele lepingutingimustele on muuhulgas on hagimenetluses esitatud tõenditega tõendatud ka kostjate teadmine sellest, et nii müügilepingus avaldatu, lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldatu, kui ka Lepingus antud kinnitused ei vasta tegelikkusele. (iii) kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3)30.11.2006 esitatud hagiavalduse juurde lisatud tõenditega on tõendatud, et Hageja on täitnud VÕS §-s 220 sätestatud nõude ning teavitanud kostjaid 23.augustil 2006, 30.augustil 2006 ja 31.oktoobril 2006.a kirjalikult avastatud puudustest. Hageja on korduvalt teinud kostjatele kirjaliku ettepaneku võtta ühendust tekkinud olukorra mõistlikuks lahendamiseks kokkuleppel. Kostjad ei ole vastanud ühelegi hageja kirjale, v.a L. K. 11.septembri 2006.a vastus, milles L. K. teatas, et ei tunnista ühtegi elamul esinevat puudust ega pea vajalikuks osaleda ehituseksperdi poolt teostatavas ülevaatuses. Samuti on R.K. teavitanud hagejat suuliselt sellest, et kostjad ei soovi midagi teada ehitise puudustest ja nende fikseerimiseks tehtavatest ülevaatustest. Müügilepingu rikkumise ulatus ning kostjate tegevus (kõrvalehoidmine puuduste kõrvaldamisest) on käsitletav muuhulgas ka olulise lepingu rikkumisena. Kuna hageja poolt omandatud Xxxxx xx elamu oli nii suurte oluliste puudustega, millised takistasid asja sihitupärast kasutamist ning kuivõrd kostjad hoidsid vaatamata teadetele puuduste kõrvaldamisest kõrvale, oli hageja sunnitud ise asuma elamu puudusi kõrvaldama, s.o elamu suures ulatuses lammutama ja rekonstrueerima. Elamu rekonstrueerimisele laienevad samad nõuded, kui ehitamisele sest rekonstrueerimine on Ehitusseaduse § 2 lg 6 p 3 mõistes ehitamine. Niisamuti kehtivad ehitusseaduses ehitamisele ettenähtud nõuded ehitise tehnosüsteemide muutmisele ja lammutamisele (ehitusseaduse § 6 lg 2 p 4 ja 5). Ehitusseaduse § 2 lg 8 kohaselt Ehitise rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Oluliseks rekonstrueerimiseks loetakse sellist rekonstrueerimist, mille maksumus on suurem kui üks kolmandik rekonstrueeritava ehitisega samaväärse ehitise keskmisest ehitusmaksumusest. 19 (88)

Ehitusseaduse § 3 lg 2 sätestab, et Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise, selle osa või naabruses olevate teiste ehitiste varisemist ning ehitisele, selle aluspinnale või naabruses olevatele teistele ehitistele või nende aluspinnale vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Samuti ei või ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud põhjustada ehitise, selle osade, sisseseade ega paigaldatud seadmete kahjustusi konstruktsioonide suure deformeerumise tõttu, kusjuures erakorralise sündmuse tõttu tekkinud mõjude kahjustused ei või olla ebaproportsionaalselt suured. Ehitusseaduse § 3 lg 7 kohaselt Ehitise soojustus ning kütte-, jahutus- ja ventilatsioonisüsteemid peavad tagama ehitises tarbitava energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele Ehitusseaduse § 3 lg 7 kohaselt kehtivad sama § lg-tes 2-7 sätestatud nõuded ehitise kasutusaja jooksul. Ehitusseaduse § 12 lg-d 1 ja 2 kohaselt Ehitada tuleb vastavalt ehitusprojektile ja ehitamiseks peab olema ehitusluba. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt Ehitada võib ehitusettevõtja, kes vastab käesoleva seaduse §-s 41 sätestatud nõuetele. Ehitusseaduse § 41 kohaselt Isikul on lubatud ehitada, projekteerida, teha ehitusuuringuid, energiaauditeid, omanikujärelevalvet, ehitusprojektide ja ehitiste ekspertiise, väljastada energiamärgiseid ning tegeleda ehitusjuhtimisega, kui ta on ettevõtja äriseadustiku tähenduses ning tal on: 1) majandustegevuse registri registreering ja 2) vastavasisuline õigussuhe käesoleva seaduse §-s 47 nimetatud pädeva isikuga või peab füüsilisest isikust ettevõtja ise olema pädev tegutsema vastutava spetsialistina. Ehitusseaduse § 47 lg 1 kohaselt Vastutav spetsialist on isik, kes: 1) on pädev kas ehitamise, projekteerimise, ehitusuuringute tegemise, omanikujärelevalve, hoonete energiaauditite ning ehitusprojektide või ehitiste ekspertiiside tegemise, hoonete energiamärgiste väljastamise või ehitusjuhtimisega tegelemise juhtimiseks ja kontrollimiseks ning 2) nõustab ettevõtjat, et oleks tagatud käesolevas seaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimine. (2) Vastutaval spetsialistil peab olema ehitamiseks, projekteerimiseks, ehitusuuringute tegemiseks, omanikujärelevalve või ehitusprojektide või ehitiste ekspertiiside tegemiseks või ehitusjuhtimisega tegelemiseks: 1) omistatud kutsekvalifikatsioon kutseseaduse tähenduses, mille kohaselt isik korraldab ressursside jagamist ja teiste tööd ning vastutab selle töö eest, või 2) erialane kõrgharidus ja erialane kolmeaastane töökogemus, mida arvestatakse alates erialast kõrgharidust tõendava dokumendi väljaandmise kuupäevast. Seega ülaltoodust tulenevalt, ei olnud hagejal muud võimalust puuduste avastamise järgselt, kui pöörduda hinnangu saamiseks ehitusseaduse § 47 lg 1 märgitud pädeva spetsialisti poole. Saades A. K.lt juhised sellest, milliseid konstruktsioone on veel vaja avada ja mida edasi teha, hageja käituski (igas hagile lisatud töökoosoleku protokollis on kirjas edasine käik- mida avada jne). Saades lõpliku seisukoha ehitusseaduse § 47 lg 1 mõistes vastustavalt spetsialistiltpöördus hageja Pärnu Linnavalitsusse projekteerimistingimuste saamiseks ning seejärel järgmise ehitusseaduses § 47 lg 1 mõistes vastutava spetsialisti- A.A. poole, kellelt tellis ehitusprojekti Ehitusprojektile järgnes ehitusloa taotluse esitamine ning läbirääkimised ehitusettevõtjatega, kelle hulgast valis hageja välja nõuetekohase ehitustööde teostaja- OÜ A-Profiil (ehitusregistris üldehituse alal). Viidatud ehitustööde teostajalt võttis hageja hinnapakkumised (s.o hagile lisatud ehituskulude kalkulatsioonid), mis olid seotud puudustega kandevkonstruktsioonide väljavahetamisega. Lisaks eeltoodule võttis hageja hinnapakkumised elektritööde teostamiseks ning tehnosüsteemide (ahju) ostuks. 20 (88)

Elamul puuduolevate m2 puudust ei olnud võimalik kostjatel aga kuidagi muul moel kui raha tagastamise näol kõrvaldada, kuid millise puuduse jätsid kostjad sarnaselt teiste puudustega kõrvaldamata. (iv) hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128) - 30.11.2006 hagiavalduse juurde esitatud tõenditest nähtuvalt, sai hageja sisuliselt elamiskõlbmatu maja omanikuks ning oli sellest tulenevalt sunnitud tegema suuremahulisi kulutusi elamu elamiskõlblikuks muutmiseks, milliseid kulutusi saab käsitleda hagejale tekkinud kahjuna. Lisaks ehitukulutustele, mille osas on esitatud kahjunõue vaid kandevkonstruktsiooni vastavat osakaalu arvesse võttes (30.11.2006 esitatud hagiavalduse lisa 36 märgitud koefitsiendis I kd tl 199-203), ning muudele kulutustele nagu sidekulud kostjatega ühenduse saamiseks jms, sai hageja ka reklaamitust väiksema elamispinna omanikuks. (hageja maksis m2 käsitluses liigselt 14m2 eest); (v) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) vastavalt VÕS kommenteeritud väljaande § 127 lg 2 avaldatud kommentaaride punktile 4.6, on võlgniku kohustus alati suunatud võlausaldaja absoluutsete õiguste nagu näiteks omand, kaitseks. Lisaks avaldas hageja lepingueelsete läbirääkimiste käigus koheselt et soovib elamusse sisse kolida võimalikult ruttu, st elamut kasutada sihtotstarbeliselt elamispinnana. (vi) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3) - antud asjaolu on juba analüüsitud Tallinna Ringkonnakohtu poolt xx xx xxxx lahendis, kus kohus on vastanud kostjatega sarnaste mõistlike inimeste ettenähtavuse klauslit kasutades jaatavalt. Lisaks eeltoodule on hageja tõendanud seda, et käis ostetava majaga korduvalt tutvumas ning küsis maja seisukorra kohta küsimusi, st et kostjatele pidi hageja käitumisest ja huvist olema arusaadav, et puudustest teavitamine võib hageja otsust nimetatud elamu ostmiseks mõjutada. Hageja on selgitanud ja tõendanud, et juhul kui ta oleks puudustest teadnud, poleks ta konkreetset elamut ostnud. Hageja on muuhulgas tõendanud, et kostjad olid teadlikud sellest, et hageja soovib elamut soetada kohese sissekolimise eesmärgil seal elamiseks. (vii) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) – kuivõrd kostjad lõid müügilepingu sõlmimise eelselt maja müügikuulutuses hagejale pildi sellest, et hageja poolt omandatav elamu vastab hageja ootusele ning on oluliselt paremas olukorras kui tegelikkuses ning ei lükanud varasemalt avaldatut ümber ka müügilepingu sõlmimisel, tegi hageja endale kahjuliku tehingu (ostis elamu mille sihipäraseks kasutamiseks oli hageja sunnitud tegema olulisi kulutusi ning millise omandamisel maksis rohkem, kui kuulutuse järgi m2 hinda arvestades pidanuks).

2.5.7.Ametlikes teadaannetes on Eesti Pank teatanud, et võlaõigusseaduse § 94 lõikes 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär oli - enne 1. juulit 2006 oli 2,75% (30.06.2006 avaldatud); - enne 1. jaanuari 2007 oli 3,50% (29.12.2006 avaldatud); - enne 1. juulit 2007 oli 4,0% (02.07.2007 avaldatud); - enne 1. jaanuari 2008 oli 4,0% (02.01.2008 avaldatud); - enne 1. juulit 2008 oli 4,0% ( 01.07.2008 avaldatud); - enne 1. jaanuari 2009 oli 2,50% (31.12.2008 avaldatud); - enne 1. juulit 2009 oli 1,00% ( 01.07.2009 avaldatud); - enne 1. jaanuari 2010 oli 1,00% (31.12.2009 avaldatud); - enne 1. juulit 2010 oli 1,00% (01.07.2010 avaldatud); - enne 1. jaanuari 2011 oli 1,00% (31.12.2010 avaldatud); - enne 1. juulit 2011 oli 1,25% (avaldatud 01.07.20119; - enne 1. jaanuari 2012 oli 1,00% (avaldatud 02.01.2012); - enne 1. juulit 2012 oli 1,00% (avaldatud 02.07.2012); Kooskõlas TsMS §-ga 367, esitab hageja lisaks põhinõudele viivisenõude, summalt, mis oli hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud VÕS § 113 lg 1 ning VÕS § 94 lg 1 sätestatule tuginedes alljärgneva kalkulatsiooni alusel kuni 31.12.2012. a summas 568 406, 40 krooni. Kalkulatsiooni kohaselt viivis moodustab alates 01.12.2006. a kuni 31.12.2012. a: - 2006 aasta eest viivis summas 8218, 20 krooni (kui arvestada põhinõudelt summas 932 185, 70 , siis olnuks viivis 7 470,26 krooni) 9,75 (enne 1.juulit 2006 – 2,75 % + 7%) / 365= 0,02671232876 % päevas x 30 kalendripäeva x 1 025 519, 08/ 100 = 8218, 20 krooni - 2007. aasta eest viivis summas 110 264, 37 krooni (kui arvestada põhinõudelt summas 932 185, 70 , siis olnuks viivis 100 227, 40 krooni) 10,5% (enne 1.jaanuari 2007 - 3,5%+ 7%) /365= 0,02876712328 % päevas x 181 kalendripäeva x 1 025 519, 08/ 100= 53 397, 23 krooni 11% (enne 1. juulit 2007 - 4,0% + 7%) / 365 = 0,0301369863 % päevas x 184 kalendripäeva x 1 025 519, 08 krooni/ 100= 56 867, 14 krooni - 2008.aasta eest viivis summas 112 807, 10 krooni (kui arvestada põhinõudelt summas 932 185, 70 , siis olnuks viivis 102 540, 42 krooni) 11% (enne 1. jaanuari 2008 - 4,0% + 7%) /365 = 0,0301369863 % päevas x 181 kalendripäeva x 1 025 519, 08 krooni/ 100= 55 939, 96 krooni 11% (enne 1. juulit 2008- 4,0% + 7%) /365 = 0,0301369863 % päevas x 184 kalendripäeva x 1 025 519, 08 krooni/ 100= 56 867, 14 krooni - 2009.aasta eest viivis summas 89 669, 70 krooni (kui arvestada põhinõudelt summas 932 185, 70 , siis olnuks viivis 81 508, 78 krooni) 9,5% (enne 1. jaanuari 2009- 2,50% + 7%) /365 = 0,02602739726 % päevas x 181 kalendripäeva x 1 025 519, 08 krooni/ 100 = 48 311, 78 krooni 8% (enne 1. juulit 2009 - 1,00% + 7%) / 365= 0,02191780821 % päevas x 184 kalendripäeva x 1 025 519, 08 krooni/ 100 = 41 357, 92 krooni - 2010.aasta eest viivis summas 82 041, 53 krooni (kui arvestada põhinõudelt summas 932 185, 70 , siis olnuks viivis 74 574, 86 krooni) 25 (88)

105.Koopia OÜ Reftech soojuspumpade paigaldamise kuludokumentidest kokku 6-l lehel 1 eks Lähtudes ülaltoodust kokkuvõtvalt ning tuginedes VÕS § 217 lg 1 ja 2, 115 lg 1, § 127 lg 1, § 128 lg 1 ja 3, § 376 lg 4 p 2, VÕS § 113 lg 1, § 94 lg 1 palub hageja - Välja mõista L. K. lt ja K. K.lt solidaarselt A.T. kasuks tekitatud kahju summas 65 542, 61 €; - Välja mõista L. K.-lt ja K. K.lt solidaarselt A.T. kasuks viivis kuni 31.12.2012 summas 36 327, 79 € ning alates 01.01.2013 kuni põhinõude tasumiseni viivisintress vastavalt seadusele. - Jätta kohtukulud kostjate kanda. Välja mõista kostjatelt hageja kasuks kohtukulud vastavalt täiendavalt esitatavale kohtukulude nimekirjale. Hageja seisukoht kostjate aegumise vastuväitele. TsÜS § 160 lg 1 kohaselt Aegumine peatub õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. TSüS § 160 lg 3 kohaselt Nõude aegumise peatumine lõpeb peatumise aluseks oleva menetluse jõustunud lahendiga lõppemisega. Erinevalt kostja poolt märgitust, ei ole hageja 30.11.2012 nõude suurendamise taotluse esitamisel viidanud Tallinna Ringkonnakohtu lahendile, kui nõude alusega seotud tõenduslikule materjalile. Nõude suurendamisel on hageja tuginenud kõigi varasemalt esitatule, s.o juba 30.11.2006 esitatud hagile ja tõenditele, mis tõendavad poolte vahel sõlmitud 20.07.2006 müügilepingu rikkumist puuduoleva pinna osas. Ka Pärnu Maakohus on eelnimetatud puuduse esinemist vastavalt hagis märgitule käsitlenud xx xx xxxx kohtuotsuses, mille peale Tallinna Ringkonnakohus selgitas xx xx xxxx otsuse punktides 8. ja 9. kokkuvõtvalt seda, et kõik kostjate vastuväited üldpinna osas ei tähenda seda, et hageja nõue ei võiks realiseeruda. Hageja märgib sedagi, et kostjate seisukohad ja vastuväited üldpinnaga seotud vaidlusküsimuses on esitatud alates juba kostjate esimesest vastuväitest hagile-s.o aastast 2007. Hageja on seisukohal, et juhul, kui nimetatud puudust ja sellest tulenevat nõuet võiks lugeda 30.11.2006 esitatud hagist eraldiseisvaks nõudeks, mida see aga kahtlemata ei ole (ei ole eraldiseisev nõue ja nähtub hagi sisust), mille aegumise algust võiks hakata lugema arvates 2006.aasta augustikuust ning mis siis kostjate arvates pidi aeguma juba 2009.aasta sügisel, ei oleks ka ringkonnakohus oma xx xx xxxx lahendis märkinud, et seda, kas teatud kindla suurusega ehitise üldpind muutus lepingu eseme lubatud omadusena müügilepingu osaks, ning kas ehitise üldpind oli tegelikult väiksem, tuleb maakohtul asja uue arutamise käigus hinnata. 29 (88)

Seega ei saa kostjad kuidagi eitada, et varasem m2 käsitlus ning sellest tulenev kahju neile varem teada ei ole olnud. Hageja on nimetatud rikkumisele käesoleva asja hagimenetluses läbivalt tuginenud ning kostjad oma seisukohad sellele vastuväiteid esitades korduvalt avaldanud. Siinkohal viitab hageja TsMS § 230 lg 2 sätetele, mille kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. Kohus võib teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid ning toob ära Riigikohtu praktika, milline toetab hageja seisukohti. Nimelt, Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt on kohus ka tsiviilkohtumenetluses aktiivne, kasutades eelmenetlust poolte vastuväidete väljaselgitamiseks ning juhtides poolte tähelepanu vajadusele ühte või teist väidet põhjalikumalt tõendada (vt lahend x-x-x- xx-xx): „Kohtud on hagejale ette heitnud asjaolu, et hageja ei ole suutnud oma nõuet tõendada. Kolleegiumi arvates tuleneb eespool nimetatud sätetest ka kohtu kohustus (õigus on sätestatud TsMS § 91 lg-s 2) selgitada pooltele asjaolude tõendamise koormust. Juhul kui pool on mingile asjaolule tuginedes jäänud paljasõnaliseks või on esitanud ilmselgelt ebakohaseid või ebapiisavaid tõendeid, peab kohus juhtima sellele poole tähelepanu“. Nimetatud ettepaneku on ka kohus hagejale teinud ning millest tulenevalt on hageja oma nõuet ka täpsustanud, mitte esitanud eraldiseisvat nõuet. 30.11.2012 esitatud nõude suurendamise taotluse näol ei ole tegemist õiguslikus mõttes uue hagiga vaid juba menetluses oleva hagi täpsustusega. Nimetatud järeldusele on jõudnud ka Pärnu Maakohus oma varasemates määrustes, kus on riigilõivu arvestamise aluseks olevad nõuded omavahel liitnud ning ka 13.12.2012 määruses, millega on võtnud haginõude suurendamise avalduse menetlusse. Hageja poolt 30.11.2012 esitatud haginõude suurendamist ei saa pidada õiguslikus mõttes seega ei uueks hagiks ega ka muudetud hagiks, sest tulenevalt TsMS § 376 lg 4 Hagi muutmiseks ei peeta: 1) esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid; 2) hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist; 3) esialgu nõutud eseme asemel asjaolude muutumise tõttu teise eseme või muu hüve nõudmist. Kuivõrd hageja poolt esitatud nõude suurendamine kätkeb endas nii õiguslike väidete täiendamist ning hagi põhinõude suurendamist, millised ei ole TsMS § 376 lg 4 tulenevalt käsitletav ka hagi muutmisena, siis ei saa 30.11.2012 esitatud nõude suurendamise taotlust pidada mingil juhul TsÜS § 146 lg lg 1 alusel aegunuks. Kostjad ei ole viidanud ühelegi õiguslikule alusele, millest tulenevalt hagiavalduses esitamise asjaoludest ja põhjendustest tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx (hagi esitatud deliktiõiguse alusel kostja R.K.), oleks välistatud nõude esitamine tegelikkuses kindla suurusega ehitise üldpinna osas lubatust tegelikkuses väiksema üldpinna saamisel nagu antud asjas. Niisamuti jääb arusaamatuks, kas ja millise õiguslikule alusele tuginedes kostjad leiavad, et hageja peaks oma olemuselt solidaarnõudena nõutava kahjunõude esitamisel kindlaks tegema iga konkreetse isiku süü osa suuruse. Hageja arvates on kostjate vastuväitele omapoolse vastuväite esitamisel kohane viidata näiteks Tallinna Ringkonnakohtu xx xx xxxx kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-09 seisukohale: Maakohtu järeldus, nagu oleks hageja seadusega kaitstud õiguste ja huvide kaitse tagatud tsiviilasja 2-06-36362 menetlusega, on meelevaldne ja asjaga seostamatu. Hageja on õigustatud otsustama selle üle, milline hagi kelle vastu esitada (TsMS § 3 lg 1, § 4 lõiked 2 ja 3, § 205 lg 2, § 206 lg 1) ning osundatud säte ei anna kohtule alust keelduda hagi menetlusse võtmisest motiivil, et hageja on varasemas menetluses kellegi teise vastu nõude juba esitanud. Hageja leiab, et eelviidatud seisukoht on asjakohane ning kohaldatav analoogia korras ka praegusel juhul, sest toonane (tsiviilasi nr x-xx-xxxxx hagi kostja R.K. vastu) vaidlus oli püstitatud R.K. poolt väitega, et kuivõrd hageja on juba esitanud nõude lepingulise kahju tekitajate vastu, ei ole tal sama nõuet võimalik esitada lepinguvälise kahjutekitaja vastu. Lisaks märkis Tallinna Ringkonnakohus oma xx xx xxxx otsuses järgmist: Et teise tsiviilasja menetlemisel tehtud toimingutel ei ole tähendust vaidlusaluses asjas, siis ei saa kerkida 30 (88)

1.1.Kostjad leiavad, et nende poolt hagejale müüdud kinnisasi vastas lepingutingimustele. Kostjad rõhutavad, et nemad müüsid ja hageja ostis vana maja, mille ehitusaastad jäid üsna kaugesse minevikku, mil oli tegemist teise riigikorra ja teise ehituspraktikaga. Käesolevas tsiviilasjas teostatud ehitustehnilise ekspertiisi (edaspidi nimetatud ka ekspertiis) aktis on jõutud järeldusele, et Xxxxx xx xx kinnistul asuvat elumaja saab pidada vastavaks Eesti NSVs kehtinud ehitusnormide ja reeglitega (p 8.52.2), ehitis oma ehituslikus kvaliteedis vastas ehitatud kujul tollal kehtinud ehitustavadele, normidele (SNiP, CH) ja standarditele (GOST) ja neis esitatud nõuetele (p 8.52.3) ning kasutuses olnud ehitusmaterjalide kvaliteedile (p 8.53.1). Hageja teadis, et omandataval kinnistul on üle 25 aasta vana elamu. Sellest teadmisest pidi ta lähtuma, kui sõlmis notari juures lepingu. Hageja käis enne lepingu sõlmimist korduvalt kinnistu ja sellel paikneva elamuga tutvumas, tema eest ei varjatud läbijooksu kohta, ahjude seisundit, katuse olukorda ega üldse mitte midagi. Hagejale oli teada, et maja juures ei ole kasvuhoonet (tema enda ütlus, et ta ei hakkaks agronoomiaga tegelema). Kostjad leiavad, et hageja otsus osta kõnesolev elamu, oli teadlik ja läbimõeldud otsus. Asjaoludest nähtub, et hageja kavatses algusest peale maja ümber ehitada vastavalt enda nägemusele edasist elupaigast. Milline tähtsus saaks hageja jaoks olla ahjudel ja sellel, kas mõni kivi langeb alla või mitte, kui ta oli juba valmis mõelnud uue küttesüsteemi, millega asendada ahiküte?! Hageja käitumine pärast maja ostmist näitab üheselt, et tal oli algusest peale plaan maja enda soovide järgi ümber ehitada. Hagi esitamise põhjuseks ei ole reaalsete, elamu kasutamist takistavate puuduste ilmnemine või kostjate poolt hageja eest mingite neile teadaolevate suurte puuduste varjamine ja hilisem ilmsikstulek, vaid soov saada raha vana elamu renoveerimiseks. Tsiviilasjas teostatud ekspertiisi tulemusena on ekspert leidnud, et 31 (88)

1.6.Hageja on kogu senise menetluse käigus üritanud kõikvõimalikul viisil esitada andmeid sellises võtmes, et jätta muljet hageja heausksusest ja kostjate kurikavalatest plaanidest teda petta. Kostjad kinnitavad, et see ei ole tõde. Kostjad on jätkuvalt seisukohal, et hageja on hagiavalduses ja kogu menetluse käigus üle võimendanud väikesi puudusi, mis tal tehingut vormistades olid teada ja üritanud nende najal näidata kostjaid isikutena, kes praeguseks ei vääriks usaldust. Kostjad selgitavad, et Xxxxx xx elamu oli olnud kostjatele koduks. Maja oli ehitatud ja 1980.a toimunud põlengu järgselt taastatud kostja L. K. abikaasa poolt, kes juhindus oma tegevuses teadmisest, et maja on mõeldud pikaajaliseks koduks tema perele. Seega ei saanud ta maja konstruktsioonides kasutada halva vastupidavusega materjale – eesmärk oli, et maja püsiks aastakümneid. Kogu põlengujärgse aja, alates 1980. aastast on maja olnud püsivalt igapäevases kasutuses elumajana, kogu selle aja kuni kinnistu müümiseni hagejale oli elamu kostja L. K. koduks. Majas on üles kasvanud kostja L. K. lapsed, sh kostja K. K.. Kuivõrd viimastel aastatel elas majas püsivalt kostja L. K. üksi, ning sai selgeks, et ei ole mõistlik suurt maja üleval pidada ühe inimene tarbeks, siis tuli kostjatel langetada nende jaoks emotsionaalses mõttes raske otsus (oli ju tegemist kostja L. K. pikaajalise koduga ja kostja K. K. lapsepõlvekoduga) maja müümiseks. Kostjatel ei olnud maja müümisega kiire, nad arvestasid võimalusega, et maja müük ei pruugi õnnestuda, millisel juhtumil oleks kostja L. K. jätkanud elamist Xxxxx xx elamus, so senine elukorraldus oleks jätkunud. Selleks puudusid vähimadki takistused, kuna elamu oli heas seisukorras, puhas, ahjud olid korras ja köetavad jne jne. Elamu siseviimistlus võis olla ajale jalgu jäänud, kuid see ei takistanud mingilgi moel majas edasi elamist. Seega ei olnud kostjatel mingit survet maja müügiks, kostjatel puudus igasugune soov maja ostjat petta, müües teadlikult varjatud puudustega maja. Hageja on üritanud sellist muljet luua, kuid nii see ei olnud. Kostjad müüsid nendele armsa ja hea kodu teadmises, et sellest saab samasugune armas ja hea kodu ostja jaoks. Pikaajalise kodu müümine oli emotsionaalselt niigi raske, kuid see, mis järgnes maja müügile – hageja poolt esitatud süüdistused pettuses, terror, kaebused, kriminaalmenetlus, aastaid kestnud kohtumenetlused – on kostjatele põhjustanud väga raskeid üleelamisi. Kostjatele ei ole antud sisulisi võimalusi olukorra lahendamiseks, kuna hagejal polnud soovi maja tagasi müüa. Kostjad on veendumusel, et hageja eesmärgiks oli kaasajastada ostetud vana elamu ning nõuda kulud sisse müüjatelt (kostjatelt). 33 (88)

2.1.Katus Hageja väidab, et ostetud elamul puudus väljareklaamitud uus katus ning olemasolev katusekattematerjal katusepleki näol oli paigaldatud põlengu- ja veekahjustusi saanud ning osaliselt toestatud pigiga katusekonstruktsiooni peale ilma projektita ning ehitustehnilisi norme järgimata. Seejuures peab hageja kahjuks katuseharjal oleva pleki ajutisest kinnitusest tulenevat kahju summas 623,54 krooni ning katusetöid katusevahetuseks summas 283 616,39 krooni. Kostjad vaidlevad hageja nõudele vastu ning eitavad hagiavalduses väidetava kahju olemasolu. Kostjad leiavad, et arvestades maja vanust, oli majal uus katus. Tegemist oli algselt 1969.a, lõplikult aga 1980.a ehitatud majaga, katus oli majal vahetatud 2000/2001.a. Kui võtta ehitusaastana aluseks 1980.a, oli maja vanuseks tehingu sõlmimise ajal 26 aastat, uus katus oli selleks ajaks majal olnud 5-6 aastat. Sellele tuginevalt on kostjad jätkuvalt seisukohal, et vaadates maja üldist vanust oli tegemist uue katusega. Ekspert on asunud seisukohale, et katusekatte vanusega kuni 10 aastat võib lugeda veel uueks katuseks (ekspertiisiakti p 8.46.1). Hageja poolt väidetav kahju on tõendamata. Kostjad on seisukohal, et mingit läbijooksu ei toimunud. Kostja L. K. on kinnitanud, et toas nr 20 oli varem erilise tuulesuuna puhul esinenud läbijooksu korstna juures, kuid pärast plekk-katuse paigaldamist läbijookse ei olnud. Kostjad näitasid mitte ainult hagejale, vaid ka teistele maja ostu vastu huvi üles näidanud isikutele läbijooksu kohta ja ei varjanud midagi. Seda kinnitavad ka tunnistaja J.L. ütlused selle kohta, et teise korruse keskmises toas oli näha, et lagi oli läbi lasknud ja neile öeldi, et kunagi lasi, aga nüüd majale uus katus peale pandud. Kostjate andmetel ei olnud hageja 09.08.2006.a võimeline näitama koha peale läinud R.K.le, kus on toas nr 19 märg koht põrandakattes. Katuseharja pleki ajutine kinnitus polnud vajalik, kuna hageja avas katuse täielikult ja põhjustas kogu elamule olulise veekahju. Seetõttu ei nõustu kostjad kulutusega 623,54 krooni. Hagiavalduses sisaldub etteheide, et uus katusekattematerjal oli paigaldatud põlengu- ja veekahjustusi saanud katusekonstruktsiooni peale. Esmalt rõhutavad kostjad, et nendel puudus teadmine, et maja konstruktsioonides on osaliselt kasutatud põlengu- ja tahmajälgedega materjale. Majas toimunud põlengu järgselt ehitati maja uuesti üles (taastati), kostja L. K. põlengujärgse ehituse juures ei olnud (oli haiglas), kostja K. K. oli põlengu ajal lapseealine. Ekspertiisiaktist nähtuvalt võis antud juhul algselt rajatud puidust lamekatuse peale paigaldada katuseplekist katte (ekspertiisiakti p 8.34). Kostjatel puudub igasugune kahtlus, et isegi kui katusekonstruktsioonid olid osaliselt tahma- või põlengujälgedega, olid need vastupidavad ja tugevad ning puudus vajadus nende väljavahetamiseks. Konstruktsioonid oli vastu pidanud 25 aastat, seega ei saanud need olla sisuliste kahjustustega ning tegemist sai olla vaid pindmiste kahjustustega, mis materjali kandevõimet ja vastupidavust ei mõjutanud. Ehitustehniliste normide järgimata jätmise etteheitega seonduvalt viitavad kostjad ekspertiisiakti punktile 8.8, milles on konstateeritud, et ajavahemikus 1969 (ehitise projekteerimine) ja 01.01.1976.a (ehitise faktilise kasutamise algus), kuni kahjustuste avastamiseni on oluliselt muutunud ehituskonstruktsioonide projekteerimise normid, seda nii tollase Nõukogude Liidu kui ka Eesti Vabariigi tingimustes. Seejuures soovivad kostjad 34 (88)

2.2.Kandevkonstruktsioonid Elamu kandevkonstruktsioonid olid hageja arvates väga halvas seisukorras, täpsemalt oluliste põlengukahjustustega, olulises ulatuses seenkahjustustega ning olulises ulatuses niiskuskahjustustega. Kostjad hageja käsitlusega ei nõustu ning vaidlevad sellele vastu. Kostjad rõhutavad veelkord, et nendel puudus teadmine, et maja konstruktsioonides on osaliselt kasutatud põlengu- ja tahmajälgedega materjale. Samas puudub kostjatel kahtlus, et isegi kui katusekonstruktsioonid olid osaliselt tahma- või põlengujälgedega, olid need vastupidavad ja tugevad ning puudus vajadus nende väljavahetamiseks. Konstruktsioonid oli vastu pidanud 25 aastat, seega ei saanud need olla sisuliste kahjustustega ning tegemist sai olla vaid pindmiste kahjustustega, mis materjali kandevõimet ja vastupidavust ei mõjutanud. Hageja poolt viidatud fotodel on näha peamiselt hoone kandvaid seina- ja vahelaekonstruktsioone katvaid materjale nagu laudis, vineerplaadid (ekspertiisiakti p 8.13 jj). Ekspertiisiaktis on leitud, et tahmakahjustustega või pindmiste põlengu jälgedega materjalid, mis on kasutusel vaid mittekandvates konstruktsioonides ega ole kasutusel hoonet jäigastavate detailidena ning on kaetud viimistlusmaterjalidega, ei avalda mõju hoone elueale (p 8.54.1). Põlengu likvideerimise käigus osaliselt põlengukahjustusega puitmaterjali kasutamine vastas tollal kehtinud ehituslikule olukorrale, kus individuaalelamu ehitamine ei olnud riiklike ressurssidega kaetav tegevusala (ekspertiisiakti p 8.54.2). Kostjad on veendunud, et kuivõrd maja oli ehitatud endale elamiseks ning maja oli pärast põlengujärgset taastamist püsinud 25 aastat igapäevases kasutuses elumajana, ei saanud maja kandevkonstruktsioonid olla sisuliste, kandevõimet ja tugevusomadusi kahjustavate puudustega. Samale järeldusele on jõudnud käesolevas tsiviilasjas ekspertiisi teostanud ekspert (ekspertiisiakti p 8.54.3). Tõendamata on väited niiskus- ja seenkahjustuse olemasolu kohta müügitehingu sõlmimise ja lepinguobjekti üleandmise ajal. 2006.a septembri alguses hageja avas Xxxxx xx maja katusekonstruktsioonid ning eemaldas katuse, jättes seejuures katuse kilega katmata (hageja on ise kostjaid informeerinud, et ta üritas kiledega katta avatud katust ja konstruktsioone, kuid see ei õnnestunud). Kostjatele teadaolevalt oli maja katus ja konstruktsioonid avatud ligemale kuu aega, sh tugevate vihmasadude ajal (nt 03.09.2006.a toimus tugev vihmasadu) (vt L. K. ütlused, fotod esitatuna koos ekspertiisiaktiga elamu võimaliku turuhinna kohta). Seega on hageja ise tahtlikult rikkunud elamu konstruktsioone, ning kostjatel on alust arvata, et see on toimunud sihilikult eesmärgiga saada ettekääne hagi esitamiseks kostjate vastu. Kostjad möönavad, et mingisugune niiskuskahjustus võis olla tekkinud korstna ümbruses 35 (88)

2.3.Küttekolded Hageja hinnangul olid oluliste puudustega elamu küttekolded. Hageja sõnade kohaselt olid kaks ahju „seoses halva tehnilise seisukorra tõttu kasutuskõlbmatud (kivid seest lahti)“, mistõttu oli need vaja asenda uute küttekehadega. Hageja hindab kahju suuruseks 29 196 krooni. Esmalt juhivad kostjad tähelepanu erinevatele summadele hagiavalduse tekstis - kui alapunkti pealkirjas, esiletõstetuna on kahjusummana märgitud 29 196 EEK, siis allpool tekstis on kirjas, et pakkumise järgi oli plekkahju ehitamise hind 26 196 EEK. Kostjad vaidlevad hageja nõudele vastu ning eitavad kahju olemasolu. Kostja L. K. elas majas kuni selle müümiseni ning kuna tegemist oli ahiküttel oleva majaga, tuli seal sees elamiseks kogu kütteperioodil pidevalt ahju kütta. Kostja L. K. kinnitab, et ahjud olid heas seisukorras, köetavad. Juhul, kui kinnistu ost-müük ei oleks toimunud, oleks L. K. elamus jätkuvalt edasi elanud, mis eeldab ka ahjude kütmist ja milleks igasugused takistused puudusid. Kostjad ei ole hageja väidetud kahju tekitanud. Hageja ise väitis, et temal pole aega kütta kolme ahju ja et tal on valmis vaadatud uus küttesüsteem. Kostjate hinnangul lasi hageja ahjud välja lõhkuda üksnes põhjusel, et tema ise soovis majja paigaldada uue küttesüsteemi ja ehitada kamina. Hageja väited, et siibri juurest pragunenud viimalõõr või tahmajäljed tahmapuhastusluugi juures või koldeava kattepleki puudumine tingisid kõikide ahjude lammutamise ja uue süsteemi ehitamise vajaduse, on alusetud. Ei saa välistada, et pisipuudused võisid olla (koldeava eest katteplekk puudu), kuid need ei saanud olla sellised, mida oleks võimalik käsitleda varjatud puudusena või puudustena, mis tingiksid ahjude lammutamise. Kostjad toetuvad siinkohal ekspertiisiakti punktis 8.12 esitatud seisukohtadele: koostatud ettepanekute aktis esitatu on ehitustehniline olukord, milline ei pruukinud teada olla kinnisvara müüjale ning sellist teadmist ei saa omistada visuaalse ülevaatuse järel ühelegi sellise ülevaatuse teostajale, kes ei ole ehitusvaldkonna spetsialist (p 8.12.2); aktist ei selgu, milline oli inspekteeritud küttekollete tegelik olukord ning sellest aktist ei tulene ühene vajadus nende asendamiseks uute küttekolletega (p 8.12.3). Isegi kui teoreetiliselt (vaid teoreetiliselt – kostjad eitavad sellise puuduse olemasolu!) mõelda, et ahjus oleksid mõned kivid lahti, ei oleks ka sel juhul olnud põhjendatud ahjude tervikuna välja lõhkumine. Sel juhul oleks esmalt tulnud kaaluda lahtiste kivide tagasipaigaldamist või müüritise ülehõõrumist šamottsavi seguga vms, so ahju remontimist. Käesoleval juhul aga on hageja esitanud nõude, võttes aluseks uue ahju paigaldamise hinna. See on ilmselgelt ülepaisutatud ja põhjendamatu nõue. Tuleb arvestada, et pooled leppisid 36 (88)

2.11.Elamu netopind Olulise varjatud puudusena, millest teadmise korral ei oleks hageja enda väitel ostuotsust teinud, on hagiavalduses märgitud asjaolu, et elamu reaalne netopind oli 14 m2 võrra väiksem müügikuulutuses avaldatust, mille tõttu leiab hageja, et temale on sellega tekitatud kahju summas 5 965,09 euro ulatuses. Kostjad vaidlevad nõudele vastu. Esmalt tuginevad kostjad aegumisele. Pooltevaheline leping sõlmiti 20.07.2006.a. Arvestades TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatut (tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat), aegus kõnesolev nõue 20.07.2009.a. Hageja ei olnud veel 29.03.2012.a seisuga esitanud nõuet müügikuulutuses avaldatust erineva netopinna tõttu väidetavalt tekkinud kahju hüvitamiseks (vt 29.03.2012.a eelistungi protokoll, lk 5). Eeltoodud põhjusel leiavad kostjad, et hageja nõue on aegunud. Hageja nõue on ka sisuliselt põhjendamatu. Kostjad ei ole müügikuulutuses teadlikult valeinformatsiooni avaldanud ega varjanud hageja eest elamu kohta neile teadaolevaid andmeid. Vahe ehitise netopinnas saab tuleneda sellest, et algselt oli hoone netopinna hulka arvestatud ka kasvuhoone, mis ei olnud lepingu sõlmimise ajaks säilinud. Vahe võis olla tingitud ka suletud pindade erinevast arvestusest. Pahatahtlik on hageja väide, justkui oleks kuulutuses avaldatud netopinna suurus tema jaoks sedavõrd oluline lepingutingimus, et kui ta oleks teadnud asjaolu, et reaalne netopind on 14 m2 väiksem, ei oleks ta ostuotsust teinud. Hageja käis ostmisele eelnevalt kolmel korral elamut üle vaatamas, ta tutvus kõikide ruumidega, sh nende kuju ja suurusega, ning järelikult temale sobis sellise lahendusega elamu, kohapealsete ülevaatuste käigus pidi hageja leidma, et ruumid sobivad tema perekonna eluasemeks. Hageja ei ilmutanud äratuntavat huvi elamu netopinna vastu (ei tundnud huvi dokumentide vastu, ei uurinud ruumide täpset suurust numbrites väljendatuna vms), millest oleks võinud järeldada, et temal on eriline huvi just nimelt selle vastu, et elamu netopind oleks tingimata täpselt 240 m2. Kostjate hinnangul ostis hageja neilt elamu kui sellise, mitte 240m2 pinda. Tegemist ei olnud kokkulepitud omadusega ning rääkida ei saa kostjapoolsest lepingu rikkumisest. Hagiavalduses esitatud väide, et kasvuhoone kinnistul mitte paiknemine sai hagejale teatavaks alles 01.08.2006.a ei ole tõsiseltvõetav, kuivõrd ei ole võimalik, et kolmekordsel kinnistu ülevaatusel hageja ei märganud kasvuhoone puudumist. Kasvuhoone puudumine oli hagejale 39 (88)

2.15.Nn eksperthinnangud Ostetud elamu seisukorra määramiseks on hageja enda väitel kandnud kulusid kokku summas 40 201,50 krooni, mille hüvitamist hageja kostjatelt nõuab. Kostjad vaidlevad nõudele vastu. Käesolevas asjas on teostatud ehitustehniline ekspertiis, mida on ainsana võimalik pidada asjas tähtsust omavaks asjakohaseks eksperthinnanguks. Varasemad, hageja poolt nimetatud eksperthinnangud ei ole asjakohased ning nende tellimisega seonduvalt kantud kulusid ei saa pidada kostjate poolt tekitatud kahjuks. Kostjad ei ole nõustunud ekspertiisi teostamisega, kus eksperdiks oli hageja poolt valitud tema enda sõber ja kursusekaaslane. A. K. ei ole riiklikult tunnustatud eksperdiks, mistõttu on kostjate hinnangul tema otsustused ja hinnangud vaidlustatavad ka sel põhjusel. Kostjad ei pea asjakohaseks 14.08.2006.a Lääne-Eesti Päästekeskuse juhtivinspektor I. L. poolt teostatud paikvaatlust ega selle kohta koostatud protokolli – kostjad ei tea, mida ja millises olukorras inspektorile esitati ja ei saanud ise temale küsimusi esitada. 26.08.2006.a sooritatud kütteseadmete puhastusega kantud kulud ei saa olla hageja kahju, sest hageja oli juba varasemalt tellinud uue küttesüsteemi ning tal puudus kavatsus hakata kolme ahju kasutama. Lepingust ei tulene, et kostjad pidanuks maja hagejale üle andma puhastatud kütteseadmetega. Samuti vaidlevad kostjad vastu Pindi Kinnisvara AS-i poolt koostatud eksperthinnangutele – kostjad kahtlevad kinnisvarahindaja pädevuses seonduvalt konstruktsioonide seisukorra hindamisega (hagiavalduses viidatakse vastavale hinnangule), samuti viidatakse siseviimistluse halvale seisukorrale, mis kostjate hinnangul saab olla tingitud vaid ja ainult hageja tegevusest (lammutustööd). Kahju hulka ei saa arvata hageja eraalgatusena tellitud eksperthinnangute kulusid. Kostjad ei ole neid hinnanguid tellinud ega nende andmist hageja valitud eksperdi poolt aktsepteerinud. Eeltoodud põhjustel ei leia kostjad, et kahju hulka oleks võimalik arvata hagiavalduses näidatud 40 201,50 krooni.

7.4.8.Niivõrd kuivõrd individuaalelamu osas koostati riiklik vastuvõtukomisjoni akt ning see kinnitati seadusega ettenähtud korras, on kehtiv eelduslik eksperdijäreldus, et see, kasutusele lubatud individuaalelamu vastas ehitusprojektile. 7.4.9. Vastu võetud individuaalelamu projekteerimise ajal kehtisid ehitusnormid ja reeglid СНиП II-Л.1-62. Строительные нормы и правила. Часть II, раздел Л. Глава 1. Жилые здания. Нормы проектирования", täiendatud NSVL Riikliku Ehituskomitee poolt 18.02.1969.a, mille tõttu kehtib eelduslik eksperdijäreldus, et L. K.le kuulunud individuaalelamu vastas nendele normidele. 7.4.10. Vastu võetud individuaalelamu kasutusse lubamise ajal, i.e 31.12.1975.a seisuga kehtisid ehitusnormid ja reeglid СНиП II-Л.1-71* „Строительные нормы и правила. Жилые здания. Нормы проектирования“ ent kuna eksperdile ei ole teada ühtegi originaalse ehitusprojekti muudatust, siis kehtib eeldus, et L. K.le kuulunud individuaalelamu nendele normidele ei vastanud. 7.4.11. Tulenevalt asjaolust, et L. K. individuaalelamu lubati kasutusesse projekteerituna vanade ehitusnormide ja reeglite alusel, kehtib eeldus, et СНиП II-Л.1-62. Строительные нормы и правила. Часть II, раздел Л. Глава 1. Жилые здания. Нормы проектирования" ning СНиП II-Л.1-62. Строительные нормы и правила. Часть II, раздел Л. Глава 1. Жилые здания. Нормы проектирования" sätestatud normide erinevus ehitise reaalsest kvaliteedist ei olnud ehitus tehniliselt selline, mis oleks takistanud ehitisele kasutusluba välja andmist. 7.4.12. Riikliku vastuvõtukomisjoni otsus kohustada L. K.t kui krundi seaduslikku hoonestajat, ekspertiisi mõistes esmase ehitusõiguse seadmise õigustatud subjekti, eemaldama pesukuivatusruumi lae soojustus ja ära võtma selle lae viimistlus, ei ole koheselt ehitusnormi ja reegli erinevus vaid see põhineb asjaolul, et hoonestaja, i.e L. K., soovis abiruumide arvel ex ante vastuvõtu akti allkirjastamine, suurendada eeldatavalt eluruumidena kasutavate ruumide hulka ja nende pinda viidatud ruumide sisulise väljaehitamise teel. 7.4.13. Kuna ehitisele väljastati kasutusluba, siis ei ole alust konstrueerida seisukohta, et ehitise kvaliteet või selle püstitamiseks teostatud vajalikud ehitustööd ei vastanud tollastele kvaliteedi nõuetele. 7.4.14. Asjaolu, et ajaloolisele ehitamisele ja selle tulemusena valminud ehitisele esitatavad kvaliteedinõuded erinevad oluliselt kaasuse tekkimise ajahetkel valitsenutest ja/või akuutsetest kriteeriumitest ekspertiisi teostamise ajal, ei muuda mingilgi moel omaaegset ehitust nõuetele (normid ja standardid) mittevastavaks.

1.Elamul puudus väljareklaamitud uus katus. Olemasolev katusekattematerjal katusepleki näol oli paigaldatud ilma projektita ning ehitustehnilisi norme järgimata. Vanale katusekattele oli paigaldatud katuseplekk, mida ei näinud ette ehitusprojekt, aiapoolse majaosale 1995.aasta paiku ning elamu kahekordsele osale 2000.aasta paiku. Katuseplekk on paigaldatud valesti s.t. pleki ülekate liiga väike, liitumised seina parapeti ja korstnatega ei vasta ehitusnormidele. Hageja poolt puudustele viitamise aluseks on olnud OÜ Covenant ehitusekspert A.K. osavõtul 10.08.2006 ehitustöökoosolekul protokollitu, mille kohaselt 1) hoonele on paigaldatud plekk-katus ilma vastava projektita; 2) Katuse ülevaatusel selgus, et katuseplekk on paigaldatud valesti - pleki ülekate liiga väike, liitumised seina parapeti ja korstnatega ei vasta ehitusnormidele. Kohus on järgmisel seisukohal. Ekspert on 09.11.2015.a. kohtuistungil selgitanud ja ekspertiisiaktis andnud arvamuse, et hoone katusekatte materjali vahetamise osas st ruberoidist katusekattele profiilplekist katte paigaldamisest ei ole ühtegi kannet ehitisregistris ega ka linnavalituse arhiivis. (Algne ehitusprojekt, vt toimik lk. 64 (köide I), sätestas hoone katusekatted roovitisele kleebitud kolm kihti ruberoidi ja kaks kihti pergamiini. Roovitise all, kui ehitusprojekti seletuskiri on õige, on diagonaalne laudis. Algne ehitusprojekt ei võimalda oma dokumentidest välja lugeda katusekallet, kuid visuaalselt on tuvastatav, et hoone katusekalle, seda kahekordse hoone osa kontekstis, on suunatud Xxxxx tn krundi sisemusse ning hoone ühekordne osa on katusekatte mõistes lamekatus.) Ekspert konstateerib siinjuures asjaolu, et oma tavapärases käitumises kohaliku omavalitsuse pädevad isikud vaatavad kuni tänaseni katusekatte materjali asendusele ja selle asendamisele kvaliteetsema materjaliga, kui ehitustööle, milline ei eelda ehitusõiguse seadmist. See võib olla põhjuseks, miks Pärnu Linnavalitsuse arhivaaride hulgas ei ole selle ehitustööga seotud ehitusprojekti ega ka ehitustööde teostamise lubamise resolutsiooni. Ekspert K.S.i poolt 11.04.2016.a. kohtuistungil antud põhjaliku selgituse järgi kuni 30.06.2015.a. käsitlesid paljud kohalikud omavalitsused, kui ehitusõiguse kohustatud subjektid ning teostatava ehitustegevuse eest vastutavad isikud konkreetsel haldusterritooriumil ka selle eest, et kuidas viiakse läbi olemasolevate hoonete katusekatete uuendamine. Katusekatete uuendamise küsimuses olid paljud omavalitsused seisukohal, et katusekatte uuendamine on ehitustöö, mis ei vaja ehitusprojekti, kuna katusekatte maht ei suurene, vaid opereeritakse samade füüsiliste parameetritega. Lisaks eeltoodule ei pidanud kohalikud omavalitsused paljudel juhtudel sellise katusekatte asendamise juures vajalikuks ei ehitusluba ega kasutusluba ning vaid üksikutel juhtudel nõuti kirjaliku nõusoleku olemasolu. Kõik see tekitas olukorra, kus erinevate ehitiste puhul, eriti väikeelamute puhul (ühepereelamu), teostati katusekatete muudatusi lihtsustatud skeemi alusel, st olemasolevale ajaloolisele katusekattele nö istutati peale uus katusekate, tehes seda ilma ehitusprojektita (mõõdud ei muutunud ja kalle jäi samaks) ning ilma ehitus- ja kasutusloata. Ilmselt asub ekspertiisiesemeks olev hoone Xxxxx xx katusekatte uuendamisega seotud tööde osas just viimati nimetatud vahemikus. Eeldatav järgmine inventariseerimine peale kohtutoimikus olevat 1993.a. inventariseerimist oleks eeldatavasti pidanud toimuma aastatel 1995, 1996. Kuid just sellel ajal, täpsemalt 1995.a., hakkas kehtima planeerimis- ja ehitusseadus ning asuti ehitusregistri loomisele. Sellises olukorras tekkis nö võimuvaakum, kus hooneregistrid enam ei tegelenud inventariseerimisega, sest inventariseerimise, kui toimingu õiguslik tähendus oli ammendumas tulenevalt omandireformi edenemisest, samal ajal loodud ja arendatav ehitusregister ei suutnud ega seaduslikult pidanudki selle valdkonnaga tegelema. Niivõrd kuivõrd planeerimisehitusseadus sätestas asjaolu, kuidas toimub enne planeerimisehitusseaduse kehtestamist püstitatud omavoliliselt püstitatud ehitiste tegelik legaliseerimine. Eeltoodu tõttu võib eeldada, et igasugused ehitiste muudatused, juhul kui nende osas ei ole ehitusprojekti või välja antud ehitus- või kasutusluba, on kui mitte omavolilised ehitised, siis omavolilised ehitise osad, mida oleks tulnud legaliseerida seaduses sätestatud korras. On oluline märkida asjaolu, et planeerimisehitusseadus sätestas kohalike omavalitsuste kohustuse nn legaliseerimise korra väljatöötamiseks. Eksperdile teadaolevalt ei 49 (88)

ole ükski Eesti omavalitsus vastavat korda välja töötanud. Kõik eeltoodu on mõeldud selgitusena sellele, miks nn katusekatte episoodis ei ole nähtavad erinevad ja teatud mõttes kontrollivat osa täitvad inventariseerimise või mõõdistamise toimingud. Peatudes ehitusprojekti vajalikkusel, siis enamusel juhtudel, kui trapetsprofiilis terasplekist katusekate paigaldatakse olemasolevale kattele ning kohalik omavalitsus, kui ehitusõiguse kohustatud subjekt, ei nõua ehitusprojekti olemasolu, siis juhindutakse paigaldatava katusekatte tootja poolt väljastatud paigaldusjuhistest. Ekspert eeldab, et antud juhul pidades silmas ekspertiisi eset, nii toimitigi. Viimast kinnitab ka kostja L. K. seletus selle kohta, et katusekate paigaldati paigaldusjuhise järgi, kusjuures paigaldusjuhis jäeti elamu valduse üleandmisel 01.08.2006.a. hageja jaoks lauale. Kostjate esindaja 11.04.2016.a. kohtuistungil selgitas, et katus on paigaldatud ruberoidile ja plekkkatte paigaldamisel toimiti plekkkatte müüja poolt antud instruktsiooni järgi, kusjuures selle katte paigaldamisel instruktsioonist mööda mindud ei ole. Katusekallet ei muudetud ja see jäi sisuliselt samaks. Projekti kui sellise puudumine, ei ole sellises olukorras puuduseks, sellepärast, et tolleaegse praktika kohaselt kohalik omavalitus ei keelanud lisaks katuse katmist tugevama ja parema katusekattega ja selle juures ei nõutud spetsiaalse lisaprojekti olemasolu (tl 195, 12 kd). Selline seletus on kooskõlas vaidluse all oleva perioodi tegeliku olukorraga. Kohus lähtubki objektiivest tegelikust olukorrast ja asub seisukohale, et varjatud puudusena ei ole käsitletav olemasolevale katusekattele katsepleki paigaldamine ja selle kohta projekti puudumine. Ekspert on 09.11.2015.a. kohtuistungil selgitanud ja ekspertiisiaktis andnud arvamuse, et katusekonstruktsiooni, kui hoone põhikonstruktsiooni eluiga peab reeglina olema sarnane ehitise enese elueaga. Asjaolu, et üheski dokumendis ei ole võimalik leida kirjet, nagu hoone Xxxxx xx katusekatte osas on teostatud ehitustööd, st katusekatte (ruberoid) ülekatmine profileeritud katuseplekiga, ei loo automaatselt olukorda, kus need tööd oleksid koheselt mitte vastavad ja mitterahuldavad. Selline mittevastavus saab tulla ainult asjakohase hinnangu tulemustest. Juhul kui ekspertiisi eseme ajalooline lame katus oli teostatud rullmaterjalidest kattega, eeldatavasti ruberoid RK 420, siis selline kate paigaldati tihedale laudisele, mis oma konstruktsioonilt võimaldas katusekatte üle katmist katuseplekiga. Parema ehitustehnilise tulemuse saavutamiseks oleks tulnud siiski uue katusekatte alla paigaldada puitroov. Madalakaldeliste katuste katmisel trapetsprofiilplekiga nagu Xxxxx xx xx hoone puhul, on soovitatav roovitise samm 300 mm ning roovitise minimaalse mõõdud 22x100 mm, i.e servatud laud. Roovitise alla peab olema kinnitatud aluskate, mis takistab kondensaadi pääsemist hoone kande konstruktsioonideni. Eeltoodu tähendab asjaolu, et ceteris apribus oleks hoone rekonstrueerimise käigus olnud võimalik selle eelnevalt teostatud katusekatte asendmaise tulemusena paigaldatud katuseplekk kas parandada, v.s läbijooksud või siis tervikuna eemaldada, mitte lammutades kandekonstruktsiooni. Vastavalt 10.08.2006.a ehitustöökoosoleku protokollide juurde lisatud fotodele KT I kd tlk 108 ja 109 on näha profileeritud katusepleki paigaldusvõtted ümber ekspertiisi esemeks oleva hoone korstna ja katusekatte külgnemisel ning erinevad katusepleki ülekatted katusekatte ja hoone konstruktsiooniosade külgnemisel. Korstna ümber nähtub, et kate läbiviigu ümber paigaldatud katusepleki ülesse pöörded on liiga väikesed või peaaegu puuduvad ning kuigi korstna perimeeter näib olevat võõbatud bituumeni vms sarnase mastiksiga, ei ole eksperdi hinnangul tagatud piisav kaitse sadevee eest. Terasplekist katusekatte paanide vaheline ülekate trapetsprofiili kasutamise korral peab olema minimaalselt 100 mm ning paanid paigaldatud selliselt, et veesoon jääb alumisse kihti. Hinnates foto nr 9 (lk 109) järgi on seda järgitud, kuid sama foto põhjal nähtub, et katusepleki profiilid pole tihedalt üksteise vastas. Kinnitused peavad katuseplekil olema tehtud min 500 mm tagant, alla 5°, kaldega katuse puhul, kus kasutatakse katusepleki ülekatete tihendamist, min iga 300 mm tagant. Kinnituste õiget paiknemist pole võimalik käesoleva fotomaterjali põhjal hinnata, kuna fotod pole üles võetud koos mõõtevahenditega ning ei fotode ega plaanimaterjali järgi. Ekspert on 11.04.2016.a. kohtuistungil konstanteerinud ka asjaolu, et kui katusekatte paigaldamise ja kõnealuse ülevaatuse teostamise vahele on jäänud ajavahemik ca 10 aastat, siis võib olla tõsisasi ka see, 50 (88)

et nii külgmiste (ülespöörded) kui ka korstende ümbruses teostatud avaosas on muutunud normatiivne baas. Kohus märgib kõigepealt seda, et 10.08.2006 ehitustöökoosolekul protokollitu selle kohta, et katusepleki ülekate on liiga väike ning liitumised seina parapeti ja korstnatega ei vasta ehitusnormidele, on selle deklareeriva iseloomu tõttu järelduste tegemiseks mittekasutatav. Tunnistaja A.K. 09.11.2015.a. kohtuistungil antud ütluste kohaselt fotode pealt on kõik näha, kuid dokumentaalse tõendi aspektist ei ole see piisavalt nõuetekohane. Asjakohane oleks olnud teha viide aluseks võetud ehitusnormile (samuti olemasolu korral hageja valduses olevale katusekatte paigaldamise juhendile) ja viia läbi konkreetne mõõtmine, sealjuures katusekatte fotografeerimine koos mõõtevahenditega. Just viimase objektiivselt kindlaks tegemine peale katusekatte eemaldamist on muutunud võimatuks ega ole võimalik 10.08.2006 ehitustöökoosolekul protokollitu alusel lugeda objektiivselt tõendatuks. Siiski ekspert K.S. eelduslikult lähtudes sellest, et terasplekist katusekatte paanide vaheline ülekate trapetsprofiili kasutamise korral peab olema minimaalselt 100 mm ning paanid paigaldatud selliselt, et veesoon jääb alumisse kihti, hinnates 10.08.2006.a ehitustöökoosoleku protokollide juurde lisatud foto nr 9 (lk 109) järgi on saanud teha järelduse, et seda on järgitud. Eksperdil on olnud võimalik täheldada, et vastavalt 10.08.2006.a ehitustöökoosoleku protokollide juurde lisatud fotodele KT I kd tlk 108 ja 109 on näha profileeritud katusepleki paigaldusvõtted ümber ekspertiisi esemeks oleva hoone korstna ja katusekatte külgnemisel ning erinevad katusepleki ülekatted katusekatte ja hoone konstruktsiooniosade külgnemisel. Fotode järgi korstna ümber nähtub, et kate läbiviigu ümber paigaldatud katusepleki ülesse pöörded on liiga väikesed, kuid paigaldamise ja kõnealuse ülevaatuse teostamise vahele on jäänud ajavahemik ca 10 aastat, siis võib olla tõsisasi ka see, et nii külgmiste (ülespöörded) kui ka korstende ümbruses teostatud avaosas on muutunud normatiivne baas. H.L., kes käis koos hagejaga teisel korral elamut üle vaatamas, on 21.03.2007 ülekuulamisel selgitanud, et käis elamu üle vaatamisel katusel vaatamas ja see tundus normaalne olevat (tl 106, 2 kd). Eelpool toodust tulenevalt kohus ei saa asuda muule seisukohale kui, et puuduvad hagejapoolsed piisavalt objektiivsed tõendid viimatimärgitu puudusena tuvastatuks lugemiseks. Eksperdi 09.11.2015.a. kohtuistungil ja ekspertiisiaktis esitatud arvamus nn “uue katuse“ kohta on järgmine. Ehitusega seotud ametlikus terminoloogias ei eksisteeri mõistet "uus katus". Ehitise omandamise käigus hageja poolt hoone katusel olnud katusekatte materjal, milleks oli profiilplekk eeldusel, et see paigaldati 2000.a. ja et vastava materjali eluiga on orienteeruvalt 50 aastat, sest teraplekist katusekatte kulum on alguses degressiivse iseloomuga ja sellise katusekatte eluiga kavandatakse kuni 50 aastat, siis kõikide tingimuste kokkulangemisel võib lugeda katuse ilma katuse konstrktsioonita, kusjuures tavapäraselt loetakse puitkonstruktsioonis teostatud kande konstruktsiooniga sõrestikehitiste minimaalseks elueaks 50 aastat, orienteeruvaks kulumiseks maksimaalselt 10% ning katusekatte, milline on vanusega kuni 10 aastat saab lugeda veel uueks katuseks. Kuna materjali eluiga võrdub 100%, siis võib lugeda seda katusekatte materjali omandi ülemineku hetkel uueks katusekatte materjaliks. 04.02.2010.a. kohtistungil L. K. selgitas, et ülemisele osale pandi katuseplekk 2000.a. ja alumisele osale varem (tl 13, 3 kd). Kohus on seisukohal, arvestades katusekatte paigaldamise aegu ja eksperdi arvamust, mille osas kohtul ei ole alust asuda teisele seisukohale, et kinnistu üleandmisel 01.08.2006.a. saab elamu katuse lugeda uueks katuseks nii nagu oli välja reklaamitud. Hageja seletas 13.01.2010.a. kohtuistungil, et 10.08.2006.a. toimus ekspertiis. A. (kursusekaaslane Tallinna Ülikoolist, koos kool lõpetatud 2005.a., tl 7, 3 kd) ütles, et enne asja hindamist tuleb maha võtta plekkkatus, enne ei saa hinnangut anda. Katuse võttis maha H.L. kas augusti lõpul või septembri algul (tl 4, 6, 3 kd). Hageja seletas 13.01.2010.a. kohtuistungil, et katuseplekk vedeles pikka aega maja kõrval ja see sai vist kõik ära visatud, osaliselt andis katuspleki J.L. abikaasale, et äkki tahab kasutada, sest endal seda kuskile panna ei olnud (tl 7, 3 kd). Seega katusekatte eemaldamine oli tingitud eelkõige soovist hinnata elamu seisukorda, mis aga ei tähenda seda, et kogu katusekate tuli asendada uuega. Eksperdi poolt 11.04.2016.a. kohtuistungil antud arvamusele tuginedes ehitustehnilisest seisukorrast ei 51 (88)

2.1.Tulenevalt 1980. aastal aset leidnud tulekahju tõttu maja kandevkonstruktsioonid on (i) oluliste põlengukahjustustega, mille ulatus on märgitud elamu põhiplaanile (A): - esimesel korrusel tuba nr 13 (nii seinad kui lagi täies ulatuses, aiapoolne välissein terves ulatuses sh katuse sarikad osaliselt); - esimesel korrusel tuba nr 12 (nii seinad kui lagi täies ulatuses, Xxxxx xx poolne välissein sh katusesarikad osaliselt); - esimesel korrusel tuba nr 14 (nii seinad kui lagi suures ulatuses, sh korstna ja ahju piirkond ning katuse sarikad valdavas ulatuses); - teisel korrusel tuba nr 10 , st 10A (nii seinad kui lagi täies ulatuses); - teisel korrusel tuba nr 10 , st 10B (nii seinad, seinapostid kui lagi osaliselt); - teisel korrusel tuba nr 17 ja 18 aiapoolne sein ja lagi ning Xxxxx xx poolne sein ja lagi (sh katusesarikad); - teisel korrusel tuba nr 17 Xxxxx tänava poolne sein ja lagi, ukse kõrval olevad postid (sh katusesarikad); - teisel korrusel tuba nr 21 (sh Xxxxx xx poolne välissein ja lagi); - esimesel korrusel tuba nr 9 (lagi ja kandekonstruktsioonid kahjustunud suures ulatuses); - esimesel korrusel tuba nr 8 (lagi ja kandekonstruktsioonid kahjustunud suures ulatuses); - esimesel korrusel tuba nr 3 (lagi ja kandekonstruktsioonid kahjustunud suures ulatuses); - esimesel korrusel tuba nr 4 (lagi ja kandekonstruktsioonid kahjustunud suures ulatuses); - esimesel korrusel tuba nr 6 (seinad kui lagi tulekahjustustega); - teisel korrusel katusesarikad suures ulatuses tubade nr 21 ja 15 (lamekatuse sarikad s.o Xxxxx xx poolt vaadates seinapoolne osa); - teisel korrusel tuba nr 19 valdav osa katusesarikaid; - teisel korrusel tuba nr 20 suur osa katusesarikaid; -teisel korrusel tuba nr 22 , st rõdu osas Xxxxx tn poolne ning Xxxxx xx poolne osa katusesarikad. (ii) olulises ulatuses seenkahjustustega, mille ulatus on märgitud elamu põhiplaanile (A): - teisel korrusel tuba nr 10 , st 10A - trepihalli lagi ja katusetalad (osaliselt); - teisel korrusel tuba nr 10 , st 10B - trepihalli lagi ja katusetalad (osaliselt); - esimese korruse tuba nr 14 ahju ümber olev lagi ja katusetalad - teise korruse tuba nr 21 toa keskel lagi ja katusetalad - teise korruse tuba nr 15 keskel lagi ja katusetalad - teise korruse tuba nr 20 ahju ümbrus ja toa keskel suunaga Xxxxx tn poole lagi ja katusetalad - teise korruse tuba nr 19 keskel suures osas ning tuba nr 17 suunas lagi ja katusetalad (iii) olulises ulatuses niiskuskahjustustega, mille ulatus on tõendatud vastavalt elamu põhiplaanile (A): - Niiskuskahjustused ühtivad seenkahjustuste piirkonnaga. 52 (88)

4.septembril 2006.a siseviimistluse ja katusekonstruktsioonide eemaldamise ja avamise järgselt teostatud ehitise ülevaatuse käigus OÜ Covenant ehistusekspert A.K. osavõtul töökoosolekul protokollitu. (i) Katuse ja lae kandekonstruktsioonide ülevaatuse tulemused on esitatud protokolli lisades 1 ja 2 (elamu põhiplaan, II korruse plaan). Nendel plaanidel on rohelise värviga tähistatud tugeva seenkahjustuse piirkonnad (kuni puidu täieliku hävimiseni). Konstruktsioonide taastamisel peab arvestama, et seenkahjustuse avastamise kohtadest võib puit olla nakatunud kuni 5 m raadiuses. Nimetatud lisades 1 ja 2 on punasega viirutatud alaga tähistatud suurte tulekahjustustega kandekonstruktsioonide piirkonnad. Arvestades, et tulekahjustusega alad kattuvad osaliselt seenkahjustuse piirkondadega, on vajalik need asendada (p 4.1). (ii) Viimistluskihtidest puhastatud lagede seisukord. Ülevaatuse hetkel olid avatud ruumid vastavalt elamu põhiplaanile (lisa 1) nr 14, 13, 12, 10A, 10B, ning II korruse plaanil (lisa 2) ruumid nr 21, 20, 19, 17, 15. Niiskuskahjustuste kohad (seenkahjustus) ühtivad protokolli punktis 4.1 lisa 1 ja 2 märgitud piirkondadega. Tugevad tulekahjustused avastatud elamu põhiplaanil (lisa 1) tubades nr 12, 10A ja osaliselt 10B ning II korruse plaanil (lisa 2) oaliselt nr 17, 21. Ruum nr 14 korstna ja ahju piirkond (p 4.2.1.). (iii) viimistluskihtidest puhastatud seinte seisukord. Ülevaatuse hetkel olid avatud seinad samades ruumides, millele on viidatud protokolli punktis 4.2.1. Tugevad tulekahjustused seintes olid tuba nr 13, nr 12, sh akende ümbrus, 10B seintes (seinapostid), tuba nr 17 koridoriga piirnevas seinas (sh ukse kõrval olevad postid), tuba nr 21 ühtlaselt söestunud lagi (nr 12 ruum), köögi välissein (nr 12 ruum), ruum nr 13 vastu välisseina (p 4.2.2.). Nimetatud protokolli juurde on lisatud koopiad elamu asendiplaanidest, mis on viirutatud niiskuskahjustuste ja tulekahjustuste osas (lisad 1, ja 2) ning vaatluse käigus tehtud digitaalselt tehtud fotod. Ekspert A.K. osavõtul 24. septembril 2006.a teostatud ehitise ülevaatuse käigus ehituse töökoosolekul protokollitu. (i) Kahekordse osa esimese korruse laekonstruktsioonide seisukorra hindamine. Ülevaatuse hetkeks olid avatud järgmiste ruumide laekonstruktsioonid (vt lisa 1 elamu põhiplaani): ruum nr 6, 8, 9, 3 4, 5. Ruum nr 7 (WC) laekonstruktsioon ei ole avatud. Ruumide nr 1, 2 ja 5 laekonstruktsiooniks on monoliitne raudbetoonplaat. Ülevaatuse käigus selgus, et hoones varasemalt toimunud tulekahju käigus on saanud tõsiseid tulekahjustusi ruumide nr 3, 4, 8 ja 9 laekonstruktsioonid. Nimetatud ruumide kandetalad on söestunud suures ulatuses. Nimetatud ruumide kattelaudis (II korruse põranda aluskiht) on söestunud suures ulatuses. Ruumi nr 6 tulekahjustused on vähem ulatuslikumad, ruumide 5, 1 ja 2 (raudbetoonplaat) tulekahjustusi visuaalsel vaatluses ei täheldatud. Eksperdi arvates ei ole tulekahjujärgselt laekonstruktsioonide tugevdamist läbi viidud kvalifitseeritud ehitusettevõtja poolt. Eksperdi arvates ei ole nimetatud ruumide laekonstruktsioonid otseselt avariiohtlikus seisukorras. (ii)Arvestades hoones toimuvaid suuremahulisi kandevkonstruktsioonide asendamise ja tugevdamisega seotud töid on otstarbekas (arvestades nimetatud tööde mahtu) need konstruktsioonid pädeva ehitusettevõtja poolt asendada. Nimetatud protokolli juurde on lisatud koopiad elamu asendiplaanidest, mis on viirutatud niiskuskahjustuste ja tulekahjustuste osas (lisad 1, ja 2) ning vaatluse käigus tehtud digitaalselt tehtud fotod. OÜ Covenant ehitusekspert A.K. osavõtul 10.08.2006 ehitustöökoosolekul protokollitu, mille kohaselt a) Köögitaguse toa lagi ei olnud sirge. Lae konstruktsiooni avamisel selgus, et 53 (88)

laualauad ja osaliselt ka seinalauad on söestunud. Kuna laekonstruktsiooni ei ole avatud köögis ja teistes tubades, ei ole võimalik hinnata põlengukahjustuste kogusuurust (p 4.2); b) Ajavahemikul 02.08.206- 03.08.2006 toimunud vihmasaju tagajärjel on toimunud katuse läbijooks teise korruse nurgatoas. Laekonstruktsiooni avamisel selgus, et laelaudis on osaliselt pehkinud. Teise korruse niiskuskahjustuste uurimisel avastati söestunud seinakonstruktsioon ka vaade B poolses seinas. Tunnistaja A.K. 09.11.2015.a. kohtuistungil antud ütluste järgi 10.08.2006 a. oli remonttöödega faktiliselt alustatud. Tunnistaja kirjeldas töökoosoleku protokollides fikseeritut. Septembris oli kohal ehitusesindaja, sest tema poolt oli tehtud konstruktsioonide avamine. Hageja märgib, et 08.08.2006.a töö käigus selgus, et elamus toimunud põlengu tõttu on köögi kõrval asuva toa (elamu põhiplaanil ruum nr 13) lagi ja seinakonstruktsioon (seinad) söestunud, samuti teise korruse rõduga piirneva toa (elamu põhiplaanil ruum nr 13) välissein ja lagi on põlenud. Rõdu taga olevate tubade ümber korstna laelauad on täielikult mädanenud. Kohus on järgmisel seisukohal. Kostja L. K. seletuse järgi põleng elamus toimus 1980.a. jaanuaris, mille järgselt viibis ta ka haiglas. Pärnu Haigla andmetel (kiri 19.02.2009.a. , tl 62, 3 kd) L. K. viibis haiglas trauma osakonnas 04.01.1980- 07.01.1980.a. Rahvastikuregistri andmetel L. K. ja K. K. olid registreeritud aadressil xxxx-xxxx xxx-x, xxxxx (ajutine avariipind) alates 26.02.1980.a. kuni 30.01.1981.a. (tl 73, 3 kd, tl 48, 13 kd), mis viitab põlengujärgsele elamu ülesehitamise ajaperioodile. A.K.s on 14.12.2006 ülekuulamisel selgitanud, et põleng toimus 1980.a. (tl 103, 2 kd). V.V. andis samuti üldisi ütlusi 1980.a. toimunud põlengu kohta (tl 181, 2 kd, tl 112-116, 2 kd). Seega eeltoodud tõenditega kogumis on usaldusväärselt kinnitust leidnud asjaolu, et põleng elamus toimus 1980.a. Hageja poolt puudustele viitamise aluseks on olnud A.K. osavõtul 4. septembril 2006.a ja

24.septembril 2006.a töökoosolekul protokollitu ning OÜ Covenant ehitusekspert A.K. osavõtul 10.08.2006 ehitustöökoosolekul protokollitu. Tunnistaja A.K. 09.11.2015.a. kohtuistungil antud ütluste järgi kasutas ta töökoosoleku protokollimiseks isekopeeruvaid blankette ja protokollijaks oli A.T.. A.T. on selgitanud, et A.K. on tema kursusekaaslane Tallinna Ülikoolist, koos kool lõpetatud 2005.a. (tl 7, 3 kd). Kõigepealt on kohus seisukohal, et ehituse töökoosoleku protokollid ei vasta asjatundja arvamusele kui tõendile esitatavatele nõuetele ega ka eksperdi arvamusele esitatavatele nõuetele, mistõttu töökoosoleku protokolle ei saa käsitleda asjatundja või eksperdi arvamusena kui dokumentaalse tõendina. Asjatundja võimalikule mitteerapooletusele viitab A.K. ja hageja isiklik seotus ja sealt edasi tulenevalt hageja enda toimingus osalemine protokollija näol, millest tulenevalt tuleb kriitiliselt suhtuda protokollitusse kui ka A.K. kinnitusel tema enda poolt üksnes subjektiivsetel hinnangul ja prognoosil põhineval avaldatusse. Rõhutada tuleb, et töökoosoleku protokollidele on lisatud plaanid, kus nn käsitööna on väidetavate kahjustuste piirkonnad märgitud, millest tulenvalt ei ole võimalik tuvastada väidetava kahjustuse konkreetset kohta ja ulatust. Ilmselgelt plaanimaterjali visuaalne hindamine järelduste tegemiseks ei ole lubatav. Kõike seda arvestades protokollides ja nendele lisatud plaanidel üldiselt esile toodu peab olema tuvastatav koostoimes muude objektiivsete tõenditega. Ekspert K.S. on veel märkinud, et A. K. oleks saanud ja oleks pidanud koostama ehitise tehnilise seisukorra ülevaatuseakti mitte ehituse töökoosoleku protokolli, kuid vaatamata vormilisele veale kohus ei näe takistust esitatut sisuliselt käsitleda. Kohus on seisukohal, et hageja poolt esitatud tõendikogum ei ole piisav selleks, et lugeda tõendatuks hageja poolt soovitud eelpool märgitud asjaolud. Ekspertiisiaktis on ekspert K.S. jõudnud järgmistele järeldustele ja arvamusele (Ekspertiisiakti pp 8.6.- 8.8; 8.13-8.15; 8.16-8.18; 8.28; 8.29; 8.30; 8.31; 8.54; ). Ehituse töökoosoleku 10.08.2006.a. protokollile lisatud fotode koos selgitusega (tl 98, 108-114, 1 kd) põhjal on võimalik tekkinud kahjustusi hinnata vaid kaudselt. Toimikule lisatud fotode 1-41 (fotode numbrid) alusel saab öelda, et hoone konstruktsioonidel on näha põlengu jälgi ning niiskuskahjustusi, samuti on nende fotode järgi võimalik kaudselt hinnata 54 (88)

katusel teostatud ehitustööde kvaliteeti terasplekist kattematerjali paigaldamisel. Käesoleva ekspertiisi koostajaks olnud ekspert ei viibinud konstruktsioonide avamise juures ning seetõttu tuleb arvestada, et hinnangud on antud fotomaterjali ning kirjelduste põhjal. Fotodel 2, 7, 8, 9 ja 12 on näha katusele paigaldatud trapetsprofiilplekk, mille juures on näha paigaldamisel tehtud vigu nagu vajaliku suurusega ülesse pöörete puudumine läbiviikude ümber ja seinte ääres, i.e kohtades kus katuse pind lõikub vertikaalse ehituskonstruktsiooni osaga. Fotod ei ole tehtud koos mõõtevahenditega, mistõttu ei ole võimalik hinnata pleki kinnituste õiget vahemaad ja hulka. Fotode suurus ja kvaliteet ning kahjustatud osade juures võrdleva mõõtevahendi puudumine pildilt ei lase hinnata, kas fotode kirjeldused ning fotodel kajastatu on kooskõlas ning mis ulatusega kirjeldatud kahjustused on. Samuti pole võimalik konstruktsiooni kohapealse nägemiseta hinnata, kuidas on seotud läbijooksu kohad ning kahjustunud konstruktsioonid. Fotodel 4-6, 13, 19-22, 24-27 ning 32 on võimalik tuvastada tulekahju järgseid kahjustusi. Fotode kvaliteet ning suurus ei lase selgelt ega ka üheselt hinnata, millistel juhtudel on tegemist vaid pinnapealse kahjustusega, kus materjal on tahmunud, ja millisel juhul on tegemist söestunud konstruktsioonidega. Tugevamaid tulekahjust tingitud kahjustusi on paremini näha fotodel 6 ja 20 ning 25-27, kus esimesel juhul on puidu pinna struktuuri järgi selgelt näha pinnakihtide söestumine. Samas pole võimalik vaid foto põhjal hinnata puidu struktuuri kahjustusi ning analüüsida, kas ja mis ulatuses on kahjustatud ehituskonstruktsioonid kaotanud oma nõutud omadused, eelkõige kandevõime, seda juhul kui tegemist on kandvate ehitus konstruktsioonidega. Siinjuures peab ekspert vajalikuks ja olulisuseks konstateerida tähelepanu asjaolule, et ajavahemikus 1969, i.e ehitise projekteerimine ja 01.01.1976.a, i.e ehitise faktilise kasutamise algus, kuni kahjustuste avastamiseni on oluliselt muutnud ehituskonstruktsioonide projekteerimise normid, seda nii tollase Nõukogude Liidus (SNiP muudatuse) kui ka Eesti Vabariigi tingimustes, kus Ehitusprojekteerimise normidelt (EPN) on ülemindud standarditele (EVS) ning sealt juba Euronõuetele (Eurokoodid ja EN EVS standardid). Ehituse töökoosoleku 04.09.2006.a. protokollile lisatud fotodel koos selgitusega (tl 148,158-168, 1 kd) on näha põlengust tingitud kahjustuste erinevad ruumide osad nagu seinaja laelaudis, laetalad. Lisaks on fotodel lk 163 ja 166 näha niiskuskahjustusi, hallitust ja seenkahjustuse tulemusel lagunenud puitu. Lk 168 olevatel piltidel on näha veekahjustusi saanud vineerist laeplaadid, kus on selged liigniiskuse jäljed. Põlengukahjustuste hindamisel fotode põhjal tuleb arvestada, et eksperdil ei ole võimalik saada täielikku ülevaadet kahjustuste ulatusest, selle paiknemisest ehitise kandekonstruktsioonide seisukohast. Kõrvutades töökoosoleku protokollile lisatud fotosid lisatud selgitustega saab öelda, et selgitused kirjeldavad fotol nähtuvat õigelt, kuid antud fotode põhjal pole kõikidel juhtudel võimalik selgelt hinnata, kus on tegemist vaid põlengu käigus tahmakahjustusi saanud detailidega ning kus on konstruktsioonid osaliselt või täielikult söestunud. Osaliselt on näha söestumisel tekkivat pinnastruktuuri, kuid mitme foto kvaliteet (tumedus, suurus) ei lase eksperdil otsust vastu võtta. Pildid antud protokolli juures kirjeldavad peamiselt hoone kandvaid seina- ja vahelaekonstruktsioone katvaid materjale nagu laudis, vineerplaadid ning fotode järgi pole võimalik hinnata, kas ja mis ulatuses on põlengu või niiskuskahjustusi saanud nimetatud ehituskonstruktsioonide kandvad osad. Ehituse töökoosoleku 24.09.2006.a. protokollile lisatud fotodel koos selgitusega (tl 188189, 193-194- fotode nr 1-12, 1 kd) on näha äratuntavalt tugevaid kuumusest ning tulest tekkinud erinevaid ehituskonstruktsioonide kahjustusi. Puidu pind erinevatel ehituskonstruktsioonide detailidel on söestunud. Fotodel ei ole võimalik hinnata kahjustatud ehituskonstruktsioonide mõõtmeid ning seetõttu ei ole võimalik ka öelda, kas need, ehitise kandekonstruktsioonid on säilitanud nõutud tugevusomadused ja kandevõime. Ekspert konstateerib siinjuures asjaolu, et mõiste põlenud laud (puitdetail) tähendab eelduslikult sellist ehituskonstruktsiooni elementi, mida ei ole ehitustehniliselt enam võimalik taas kasutada, i.e kinnitada teiste ehituskonstruktsioonide, millised on kas peal asuvad, külgnevad või all asuvad, külge ilma neid põlenud ehituskonstruktsioone tugevdamata (proteesimata). 55 (88)

Ekspert vastates küsimusele kui võttes aluseks 10.08.2006.a ning 04.09.2006.a ehitustöökoosoleku protokollid ning fotod, siis milline osa kandevkonstruktsioone olid seenetanud, andis arvamuse, et kohtutoimikule kd I lisatud fotode põhjal saab öelda, et Xxxxx xx xx elamus on konstruktsioonide avamisel leitud erinevates piirkondades tõenäoliselt niiskuse tulemusel tekkinud seenkahjustusi. Fotode suurus ja kvaliteet ei lase hinnata, kas kõikides leiukohtades on tegemist puitu lagundavate seente levimisega või on osaliselt tegemist pindmise hallitusega. Ekspert on teinud konstateeringu, et tuginedes A. K. ülevaatustele, mida kirjeldavad töökoosolekute protokollid ktl I kd, lk 98-100- 04.08.2006.a. protokoll ning ktl I kd, lk 148-151-04.09.2006.a. protokoll, kus on kirjeldatud konstruktsioonide avamisel leitud kahjustusi ja kus on viidatud kohati tugevalt kahjustunud puidu struktuurile, võib eeldada, et tegemist oli puitu lagundava seene levimisega. Ekspert asub siinjuures eelduslikule eksperdi seisukohale, et olemasoleva fotomaterjali ning töökoosolekute protokollide põhjal pole võimalik protsentuaalselt üheselt hinnata, milline ning mis mahus kandekonstruktsioonides levis seenkahjustus. Käesoleva ekspertiisi koostajal ei ole õigust teostada hoonete puitkonstruktsioonide biokahjustuste eksperthinnanguid, mille hulka kuuluvad ka seenkahjustused, uuringuid ning anda hinnanguid õigusinstitutsioonides kasutust leidvates ekspertiisides. Ekspertiisi koostanud ekspert peab õigeks tegutsemist, kus seenkahjustuste hindamisel kasutatakse vastavat erialapädevust kui ekspertiisi teostamise eelduslikku õigust omavat ja kohtu poolt aktsepteeritavat eksperti. Esitatud materjalide põhjal ja seda 6-8 aastat peale kahjustuste ilmsiks tulemist ning nende hävitamist ehitustööde käigus ei saa ka eri pädevusega ekspert hinnata seenkahjustusete võimaliku mõju ulatust ega määrata seenkahjustuste liiki. Ehitustehnoloogiliselt ei eksisteeri ühest normatiivset regulatsiooni, milline käsitleks puitmaterjalidel esinevate seenkahjustuste ulatuse mõju, seda kas seenkahjustuse kolde keskmest alates ja/või lähtuvalt sellise seenkahjustuse oreooli perimeetrist. Esineva seenkahjustuse mõju on alati korrelatsioonis esineva seenkahjustuse sügavuse, selle seenkahjustuse liigi ja ajalise ulatusega. Samuti sõltub seenkahjustuse ulatuse mõju sellest, millises konsistentsis on kahjustatud alaga piirnev puitkonstruktsioon kogumis või siis selle osas, kas ja kuidas on seda varasemalt töödeldud vastavate kaitsevahenditega ning kui sensitiivne (tundlik) on kaitsevahenditega töötlemisele seenkahjustus ise. Seenkahjustuse olemasolu ning ulatust hinnatakse ehituskonstruktsioonides a priori konstruktsioonide avamise järgselt visuaalse vaatluse teel. Visuaalse vaatluse käigus tehakse kindlaks, kas nähtava hallituse puhul on tegemist puitu lagundava seene levimisega või hallitusega, mis ei kahjusta puidu struktuuri ning mida on võimalik õigete võtetega ehituskonstruktsiooni pindadelt eemaldada. Juhul kui visuaalne vaatlus ei anna kohest ja ühest seisukohta esineva seenkahjustuse ulatuse ja iseloomu kohta, siis järgneb sellele materjalist proovide võtmine, seda kas osalise või tervikliku konstruktsioonide avamisega. Paralleelselt eksisteerivad tehnoloogiad seenkahjustuste iseloomu uurimiseks konstruktsiooni mitte purustades (avades) või seda (konstruktsiooni) osaliselt purustades (avades) ning seenkahjustusega hõivatud konstruktsiooniosa suurust võrreldakse mahuliselt kogu uuritava konstruktsiooni osaga. Kohus nõustub eksperdi seisukohaga. Kohus peab vajalikuks lisaks eksperdi poolt esile toodule, mida kohus siinjuures enam ei korda, rõhutada, et küsimustes, mis nõuavad eriteadmisi ja vastavate uuringute läbiviimist, pole võimalik fotode alusel objektiivseid järeldusi teha selle kohta, kas tegemist on pinnapealse kahjustusega või puidu struktuuri kahjustusega, kui suur on kahjustuse ulatus ja mil määral on kahjustatud ehituskonstruktsioonid kaotanud oma nõutud omadused. Ehitise püstitamisel ei ole välistatud varasemalt kasutatud ehituspuidu taaskasutamine. A.A. poolt koostatud ehitusprojekti seletuskirjas esitatud nõuet kutsuda kohale insener ehituskonstruktsioonide seisukorra määramiseks ei ole täidetud. Tunnistaja A.A., kellelt hageja tellis rekonstrueerimise projekti koos uue ruumi lahendusega, selgitas kohtus, et selline nõue projektis oli tingitud sellest, et tellija info kohaselt oli majas toimunud kunagi põleng ja peale kattekonstruktsioonide avamist oli välja selgitada kahjustunud kandekonstruktsioonide kandevõime. Tulekahjust põhjustatud kandekonstruktsiooni kahjustustest ei tulenenud ohtu ehitisele, sest kui oleks oht olnud hoone 56 (88)

kandevõimele, siis ta oleks koostanud lähtuvalt situatsioonist täiendatud tööjoonised. Seina sees olev puitmaterjal täitis oma esialgse ülesande. Tunnistaja möönab, et põlengukahjustused kindlasti olid mõjutanud puidust kandekonstruktsioone, kuid mitte ohtlikkuse lävendini. Muudele kahjustustele rekonstrueerimisprojektis ei viidatud nende ebaolulisuse tõttu. Tunnistaja A.A. ütlustega on tõendatud, et hagejale on ehitusportsessis tulekahjustuste hindamisel teatavaks tehtud, et olemasoleva ruumi programmi tasandil ohtu hoone kandevõimele ja hoone edaspidiseks kasutamiseks ei ole ning sama ruumi programmi puhul puitmaterjali asendada ei ole vaja. Teoreetiliselt on põlengukiht isegi puitu kaitsev kiht, kuna kaitseb puittala mädanemise eest. Tunnistaja selgitas, et ta torkis söekihid läbi ja veendus põlengust kahjustamata puidust kandekonstruktsiooni ristlõikes, mille põhjal tegi järelduse, et säilinud puitkonstruktsioon oli võimeline muutmata ruumi programmi korral tagama hoone kandevõime. Toetala (nn saali osas, madalamas hoone osas) söestunud kiht ei olnud oluliselt puittala kahjustanud. Tules kahjustatud kandetala esialgse ruumi programmi puhul ei vajanud asendamist. Kahekordses osas kindlasti oli tahmakahjustusi, kuid mitte olulisi söestumisi puitkonstruktsioonides. Need pisivead olid loomulikud amortiseerimise vead aga inimese tervisele, varale ja keskkonnale need ohuks ei olnud. Tegelikult oleks võinud piirduda ainult viimistluse asendamisega, sest põleng ei olnud ohtlik kandekonstruktsioonidele. Põlengujäljed oleks võinud katta kipsplaadiga ja viimistluskihiga (kui ei oleks soovitud uut ruumi programmi). Tunnistaja A.A. rõhutas, et Xxxxx tänava puhul oli vajalik koostada rekonstrueerimisprojekt, kuna muutusid hoone tehnilised olulised andmed, hoone sisemine situatsioon ja oli ruumi programmi muutmise vajadus, mis tähendab, et esialgne projekti lahendus tellijale ei sobinud. Esialgu oli tellijal vaja veenduda ohutuses ning selle järgselt kõik edasised ideed ja muutused hoones toimusid projekteerimistööde käigus projekteerija ja tellija koostöö tulemusel. 11.04.2016.a. kohtuistungil hageja selgitas ka ise, et nn vana projekt ja nn uus projekt ei ole üheselt kokkulangevad (siselahendus ei lange kokku) ning et projekti oli vaja ehitusloa saamiseks. Projektide erinevused on näha ka nende kõrvutamisel. Eeltoodu kinnitab veenvalt asjaolu, et hagejal oligi võimalik asuda elamusse elama piirdudes viimistluse asendamisega. Selge järeldus seisneb ka selles, et rekonstrueerimisprojekt ei olnud mõeldud väidetavalt tuvastatud ja varjatud ehituslike mittevastavuste likvideerimiseks. Sellisel seisukohal on olnud ka ekspert (p 11.6.1). Kohus peab vajalikuks siin veel esile tõsta selguse huvides ekspert K.S.i poolt antud järgmist selgitust, millele samuti kohus toetub ja mis täiendavalt kinnitab juba eelpool tehtud järeldusi. Ekspert tõi esile järgmist. Rekonstrueerimine tähendab ehitustöid, millised riivavad hoone põhikonstruktsioone ja on seotud asjaoluga, et projekti initseerijale on teada, et hoone põhikonstruktsioonid vajavad mingis osas kas osalist asendamist või terviklikku uuendamist või mingisugust muud ehitustehnilist tööd. Rekonstrueerimisprojekti käigus reeglina ei tohiks ega saakski muutuda hoone ruumiprogramm ja sellel põhinev hoone pindala ja kubatuur. Antud rekonstrueerimiseprojekti käigus tegelikkuses muudeti hoones olevate ruumide planeeringut ning hoone hoovipoolsesse osasse rajati väikene terrass, mis võimaldas pääseda sellega külgnevast ruumist otse aeda. Samuti muudeti hoone teise korruse planeeringut, millest tulenevalt muutusid hoone naturaalnäitajad, sealhulgas suletud netopind ja suletud netokubatuur. Vaadates insener A. A. koostatud ehitusprojekti, mida nimetatakse rekonstrueerimisprojektiks, siis selle projekti plaanilahendused reeglina ei markeerinud asjaolu, kas ja kuidas toimub kandvate ja mittekandvate ehituskonstruktsioonide muutmine. 16.11.2015.a. andes oma selgitusi nimetas insener A. A. projekti rekonstrueerimiseprojektiks, viidates selle ehitusprojekti ühele lehele, mille nimetus on katusesarikateplaan. Rohkem ei sisaldanud nimetatud ehitusprojekt ühtetgi konstruktiivset lahendust, mida eeldanuks nii ehitusõiguse seadmine, kus märgiti tegevusena hoone rekonstrueerimine, kui ka projekt ise, mille tiitelleht päädis selgitusega, et tegemist on rekonstrueerimisprojektiga. Jättes kõrvale asjaolu, et insener A. A. on projekti seletuskirjas kirjutanud, et projekt on koostatud eelprojekti staadiumis ja minimalistlikus variandis, selleks, et saada võimalikult ruttu ehitusluba, siis see on kinnitus asjaolule, miks tegemist ei ole rekonstrueerimiseprojektiga. Ekspert leiab, et projekti koostamise ajal kehtinud erinevad regulatsioonid, sealhulgas 57 (88)

projekteerimistingimustes nõutud standarit EVS 811 hooneprojekt järgimine, eeldanuksid insener A. A.lt põhimõttelist ja selget lähenemist hoone olemasolevatele konstruktsioonidele ja nende rekonstrueerimisele. Mitte ühtegi sellist lahendust nimetatud projekt ei sisalda. Seetõttu võib asuda seisukohale, et tegemist on nn muutmisprojektiga. Puuudub kirjeldus, kas ja kuidas kuuluvad osaliselt või tervikuna asendamisele need hoone konstruktsioonid, mis on kahjutules kannatada saanud. Tegelikkuses ei muutnud põleng ja selle tagajärjed mingilgi moel ehitise kasutamise võimalust aastatel 1980-2006, so 26 aasta jooksul ega lühendanud oluliselt ehitise eluiga. Kokkuvõtvalt kohus on seisukohal, et tunnistaja A.A. ütlustega saab tõendatuks lugeda asjaolu, et tulekahjust põhjustatud kandekonstruktsiooni kahjustustest ei tulenenud ohtu ehitisele ega puitmaterjali asendamise vajadust esialgse ruumiprogrammi lausel ja et lammutustööde vajaduse tingis tellija poolt soovitud uus ruumi programm (muutunud esialgne ruumi programm, esialgsed vaheseinad ja küttekolded on lammutatud, avatud köögiplaneering, uus katusekandetala konstruktsioon, korsten on kandetala alt ära nihutatud, hoone välisseina on lõigatud lodža. Kandetala paigutus oli tingitud sellest, et tagada soovitud ruumi programm.), maja soojustamine ning elamu kaasaegsete nõuetega vastavusse viimine (katuse soojustamine, küttesüsteemi muutmine) ning tegelikult oleks võinud piirduda ainult viimistluse asendamisega. Samuti protokollidest nähtuvalt A.K. ei ole igakordselt esile toonud asjaolu, et põlengu kahjustusega konstruktsiooni osad oleksid avariilised ja vajaksid terviklikku eemaldamist. Sellele on juhtinud tähelepanu ka ekspert K.S.. Tunnistaja A.K. ütluste järgi osa kahjutules puudutatud puitkonstruktsioonid olid hoone taastamise käigus tugevdatud. 01.02.2016.a. kohtuistungil ekspert juhtis tähelepanu sellele, et A. K. ja A. A. on selgitanud, et nende arvates oli selline söestunud puit konstruktiivse materjalina kasutatavad. Kohus leiab, et viimati märgitu eksperdi poolt on asjakohane ja sellega tuleb arvestada. Vastupidiselt protokollides märgitule on A.K. tunnistajana 09.11.2015.a. kohtuistungil seletanud, et ülevaatuse käigus ta mitte ainult ei vaadanud seinu, vaid puuris akutrelliga ja uuris selle söestunud osa paksust. Tema järelduseks oli, et elamu kokku kukkumist lähiajal kindlasti ei oleks olnud. Kohtupoolne järeldus saab sellest olla, et kahjutulest puudutatud ehituskonstruktsioonid oma nõutud omadusi ei olnud kaotanud sellisel määral, et lugeda seda asja puuduseks. Kohus toetub eksperdi järeldusele selles, et tahmakahjustustega või pindmiste põlengu jälgedega materjalid, mis on kasutusel vaid mittekandvates konstruktsioonides ega ole kasutusel hoonet jäigastavate detailidena ning on kaetud viimistlusmaterjalidega, ei avalda mõju hoone elueale (Kohtus ekspert konstateeris asjaolu, et kui need nn söestunud materjalid esinesid ehituskonstruktsioonides ja nad tagasid ehitise püsivuse, siis puudus vastav regulatsioon, milline oleks sätestanud nende kohustusliku eemaldamise. Kahjutule käigus ei pruugi ehituskonstruktsiooniks kasutatud puitmaterjali kandevõime muutuda selliseks, et see puitmaterjal ei täidaks talle antud ülesandeid ehituskonstruktsioonina. Kõik sõltub põlengu sügavusest. Olgu siin juures märgitud asjaolu, et puidu söestumise käigus tekib põlemisproduktina puidu pinnale protektorkiht, mis paljudel juhtudel takistabki puidu terviklikku põlemist ja kandevõime kaotust.) Ekspert selgitas ka, et juhul kui põlengu likvideerimise käigus kasutati osaliselt põlengukahjutustega puitmaterjali, siis vastas see osaliselt tollal kehtinud ehituslikule olukorrale, kus individuaalelamu ehitamine ei olnud riiklike ressurssidega kaetav tegevusala. Ehitise püsimine aastatel 1980-2006 kinnitab asjaolu, et selline ehitusmaterjalide kasutamine ei mõjunud ehitise ealisusele olulisel määral tervelt 26 aasta jooksul. Ekspert tuli järeldusele, et kuna ekspert K. poolt arvutatud kulu hoone kapitaalkonstruktsioonide osas (ehitustarindid) on kokku 29,9%, siis siit võib asuda kindlale seisukohale, et hoones ei olnud vajalik kõikide kapitaalsete ehituskonstruktsioonide, st kandevkonstruktsioonide välja vahetamist teostada. Seega eksperdi arvamus, ajaline mõõde, tunnistajate A.A. ja A.K. kohus antud ütlused, samuti A. K. arvestus tõrjub hageja poolt väidetu nagu kahjutulest puudutatud puitmaterjali kasutamine ei oleks olnud lubatav või poleks oma ülesannet täitnud. 58 (88)

Käesolevas asjas puudub pädeva eriteadmisi omava isiku arvamus seenkahjustuse ja selle ulatuse tuvastamise kohta. Muud tõendid ei ole piisavad antud asjaolu tõendatuks lugemiseks. Fotodelt niiskuskahjustusi ei ole võimalik tuvastada. A.K., tehes viite kahjustustele, ei ole ise korraldanud nõuetekohaseid uuringuid protokollides märgitud kahjustuste kohta. Kui see olnuks tehtud, siis pidanuks see olema dokumenteeritud ja lisatud protokollide juurde. Ainuüksi protokollides märgituga ei saa antud asjaolusid tõendatuks lugeda. Hageja seletas 13.01.2010.a. kohtuistungil, et katuse võttis maha H.L. kas augusti lõpul või septembri algul (tl 4, 6, 3 kd). 23.05.2016.a. kohtuistungil hageja avaldas, et 04.09.2006.a. võeti katus maha (tl 68, 13 kd). Hageja 09.11.2015.a. kohtuistungil selgitas, et katusevahetamise käigus sadas sisse ka. Sadu oli septembri keskel või lõpupoole, kuid ekspertiisid olid tehtud enne. Hageja 30.06.2016.a. kohtuistungil rõhutas, et tema arvates vihma sissesadu ei saanud ära võtta ega tekitada juurde põlengukahjustusi. J.L. 12.01.2010.a. kohtuistungil antud ütluste järgi viimane vihm oli viimane piisk, mis lõi kogu kupatuse laiali. Kõik pidi täielikult uue materjaliga asendama (tl 180, 2 kd). Fotodelt tl 113-114, 9 kd on samuti näha, et 09.09.2006.a. oli elamult juba katus eemaldatud. Eeltoodu põhjal tuleb hageja enda seletuse alusel asuda seisukohale, et katus oli hageja korraldusel, sest tunnistaja A.K. 09.11.2015.a. kohtuistungil antud ütluste järgi tema ei ole selle maja katuse kattekonstruktsioonide avamist pealt poolt nõudnud, kuna tema sai enda töö tehtud visuaalse vaatamise ja söestunud osade uurimisega seest poolt, eemaldatud 2006.a. augustikuu lõpus. See ilmneb ka hageja poolt kostjatele saadetud 01.09.2006.a. kirjast ekspertiisi toimumise aja kohta 04.09.2006.a. (tl 134-137, 1 kd, kiri kostjatele kätte antud), kus hageja ise märgib, et katusekonstruktsioon on avatud. Hageja ise kinnitas katuse eemaldamise tõttu läbijooksu ja ta ei ole tõendanud enda poolt väidetut nagu sadu enne nn ekspertiiside läbiviimist ei olnud. Kostja on viidanud vihmasajule 03.09.2006.a. ja tunnistaja ütlustega on tõendatud, et vihmast tingitud kahjustuste tõttu tuli elamus hageja enda tegevuse tõttu asendada kõik uue materjaliga. Viimatimärgitut toetab ka eksperdi (ekspertiisiakt 8.70) eelduslik seisukoht selle kohta, et kui hageja avas ehituskonstruktsioonid ning seeläbi toimus nende märgamine sadeveega, siis avatud konstruktsioonide puhul võib selline märgumine ulatuda kuni hoone keldrini ja kahjustada seeläbi ka hoone vundamenti. Kindlasti saavad niiksuskahjustusi need ehituskonstruktsioonid, mille pinnad on horisontaalsed või väikese kaldega ning need ehituskonstruktsioonid, milliste vertikaalpind juhib sadevett alla poole. Kahjustuse likvideerimise maksumust saab määrata igakordselt ainult juhul kui on tuvastatav sadevee poolt kahjustatud konstruktsioonide seisukord ja sellest tulenev vajadus nende välja vahetamiseks. Käesoleva tsiviilasja kohtutoimikud ja nendes sisalduv informatiivne materjal seda ei võimalda. Seega hageja enda tegevusest tulenevalt sai elamu kahjustusi, mille konkreetset ulatust ei ole enam võimaik tuvastada, sealhulgas eristada hageja poolt hagiavalduses märgitud puudustest. Kokkuvõtvalt kohtus ei ole leidnud tõendamist hageja poolt p 2.1 märgitud puudused, mille osas vastutaksid kostjad.

arvestanud, et majal tuleb välisviimistlus uus teha (krohviparandused). 11.04.2016.a. kohtuistungil hageja selgitas, et ta tugineb A.K. 10.08.2006.a. tehtud ülevaatusele, kuivõrd need ei jää tavalise kulumi sisse. Väliselt selline olukord oli näha nagu praegu on mõeldud, aga tema tavainimesena ei osanud arvata, et need viitavad seinakonstruktsiooni kahjustustele. Pundumine oli maja üle vaatamisel enne ostmist näha. Hagejal oligi plaan maja aja jooksul värvida ja krohvida. Olid mõned krohvi alla kukkumised. Need olid näha kohe hoone ülevaatamisel enne ostmist (tl 195, 12 kd). Kohus on seisukohal, et kuivõrd hageja enda seletusest ilmneb, et ta oli teadlik enne müügilepingu sõlmimist väliskrohvi kahjustustest vaatega B seinal, sealjuures nõustus sellega ja arvestas uue välisviimistlusega, siis seetõttu ei saa olla tegemist puudusega, mille osas vastutaks müüja. Kohus on käsitlenud hageja tuginemist ja väiteid seinakonstruktsiooni kahjustustele punktis 2.1, mistõttu kohus siin seda enam ei korda. Ekspert oma arvamuse p 8.32. on esile toonud, et ehitustehnoloogiliselt on võimalik avada hoone piirdekonstruktsioone seestpoolt, eemaldades algselt siseviimistluse, seejärel puitsõrestikule kinnitatud krohvikihi, viimistluse aluse laudvoodri ja seejärel seina sõrestikus sinna algselt paigaldatud soojustusmaterjali. Nimetatud etappe läbides ning juhul kui ehitustehnoloogilised konstruktsiooni avamised teostatakse respektiga, i.e tegutsetakse avamise, mitte lammutamise nimele, ei pruugi väline krohvikiht eemalduda krohvialusest laudvoodist ning krohvikiht võib vajada ainult osalist parandamist ja/või tekkinud pragude viimistlust. Kohus on eespool asunud seisukohale, et uus ruumilahendus elamus tingis lammutus- ja ehitustööd. Seega juhul kui hageja olekski tegutsenud olemasoleva ruumilahenduse alusel ehitustehnoloogiliste konstruktsioonide avamise mitte aga lammutamise eesmärgil, siis ei ole välistatud, et välisfassaadi juures oleks saadudki piirduda selle osalise parandamisega ja/või tekkinud pragude viimistlusega.

- Esimese korruse ahju kivide vahelt pudenes lahtisi osi segust. Nimetatud puudused ei võimaldanud ahjusid üldse kasutada. Vajalik pliidi soojamüüri luugid vahetada uute vastu ning koldeava ette paigaldada plekk. - Esimese korruse ahjul siibri juures pragunenud viimalõõr ning lae puitkonstruktsioonid asetsesid ahju kohal ja lähemal kui 10 cm. - Esimesel korrusel oleva kamina eest puudus koldeava katteplekk. - Tahmapuhastusluugi ja siibri juures olid näha tahmajäljed (kamin ajas suitsu sisse). - Puudus korstnate jälgimise võimalus pööningute osas. Hageja 11.04.2016.a. kohtuistungil selgitas, et enne tehingu tegemist elamu ülevaatamisel nägi ta ahju koldeukse juures välisplekis müstiliselt mittesuuri auke. Ei osanud arvata, et see on tuleohtlik puudus. Nähtud kamin oli suhteliselt äbarik, väike ja kitsas. Kas plekk kamina ees oli või ei olnud, seda ei mäleta. Isegi, kui hageja nägi, et plekk puudub, siis ta ei tulnud selle peale, et seal peab olema plekk tuleohutuse seisukohalt (tl 198, 199, 12 kd). Kohus on seisukohal, et kuivõrd hageja oli teadlik koldeukse juures välisplekis aukude olemasolust ja pidi olema teadlik küttekollete eest katteplekkide puudumisest, sest see on elamu tavapärasel ülevaatamisel väliselt kergelt avastatav, kusjuures hageja on seda ka ise möönnud, siis hageja oli teadlik eeltoodust juba enne müügilepingu sõlmimist, seega ka müügilepingu sõlmimisel, mistõttu tegemist ei saa olla puudusega, mille osas vastutaks müüja. Hageja 11.04.2016.a. kohtuistungil selgitas, et maja ülevaatamisel nägi kaminat, mis oli suhteliselt äbarik, väike ja kitsas lahtine kamin. Kamin on välja lõhutud, sest sel ei olnud soojapidamise mõttes mingit väärtust. 09.11.2015.a. kohtuistungil hageja selgitas, et majas oli kolm ahju pluss kamin. Kaminale ma tähelepanu ei pööranud, kusjuures tundus küttekehana mitteköetav. Kõigepealt on kohus seisukohal, et tahmapuhastusluugi ja siibri juures olevad tahmajäljed pidid hagejale elamu üleaatamisel nähtavad olema. Usutavaks saab pidada L. K. seletust, et elamu ülevaatamisel ta selgitanud, et siibri peit ei sulgu täielikult. 11.04.2016.a. kohtuistungil kostjate esindaja selgitas samuti, et pööratav siiber (peit) avanes täielikult aga ei sulgunud täielikult (tl 198, 12 kd). Hageja huvipuudust ahjude osas kinnitab ka R.K. 19.02.2007.a. ülekuulamisel antud selgitas selle kohta, et hagejat ahjud ei huvitanud, sest ta pidi majja keskkütte panema (tl 91, 2 kd). Tagasi tulles puuduse juurde, siis tõendamata on ka see, et puudus kui selline tingis kamina eemaldamise ja et puudust ei olnud võimalik kõrvaldada selle parandamise teel. Hageja enda seletusega on tõendatud, et olemasoleva kamina lahendus talle ei sobinud ja kamin eemaldatai mitte viidatud puuduse tõttu vaid seetõttu, et tegemist oli mittesoojapidava sobimatu kaminaga s.t. hageja jaoks väärtusetu kaminaga. Järelikult hageja poolt viidatut ei ole võimalik juba viimatimärgitu tõttu käsitleda puudusena, mille eest vastutaks müüja. Hageja seletas 13.01.2010.a. kohtuistungil, et tuli sai tehtud ülemise korruse ahju ja see tõmbas hästi, kuid hiljem selgus, et selles ahjus on palju lahtisi kive. Ahju tõmbavust kontrollis H. ja kivid alla ei kukkunud (tl 3, 4, 6, 3 kd). Seega hageja enda poolt oli kontrollitud, et puuduvad lahtised kivid. Hageja 11.04.2016.a. kohtuistungil selgitas, et kõikide küttekollete asemele on ehitatud kaminahi. Juhul kui ainult pliidi oleks jätnud, siis ulatuslike lammutustööde käigus, oleks saanud pliit kahjustada, seetõttu arvestades ka pliidi siibri ja soojamüüri puudusi koosmõjus, pidas hageja otstarbekaks ka pliidi lammutada. (tl 198, 199, 12 kd). Kohus teeb siit ühese järelduse, et ahjude ja pliidi eemaldamise tingisid ulatuslikud lammutustööd, sest selle käigus oleksid nad nagunii hävinud. See ilmneb ka hageja poolt 11.04.2016.a. kohtuistungil antud seletusest. Tunnistaja A.K. 09.11.2015.a. kohtuistungil antud ütlustega on tõendatud, et juba 10.08.2006 a. oli remonttöödega faktiliselt alustatud, kusjuures hageja enda seletuse järgi alustas ta remonttöödega 08.08.2006.a, kuid paikvaatluse protokoll on koostatud 14.08.2006.a. s.t. remonttööde tegmise olustikus, mistõttu ei ole välistatud nii nagu hageja selgitas remont/lammutustööde tegemise käigus küttekolletele kahjustuste tekitamine. Nii hageja poolt 11.04.2016.a. kohtuistungil antud seletuse järgi ka korsten lõhuti maha sellepärast, et katuse lammutustööde ajal sai korsten 61 (88)

kannatada (tl 61, 13 kd). Hageja enda 11.04.2016.a. kohtuistungil antud seletuse järgi saunaahjuga (kütmisega) ta ei olevat arvestanud. Hageja 11.04.2016.a. kohtuistungil selgitas, et kohal käies näinud ta, et ahjulõõr oli vastu lage või seal lähedal, aga vastu lage päris ei olnud (tl 59, 13 kd). Seega hageja oli viimasest faktilisest s.t. olemasolevast olukorrast teadlik. Ettepanekust ja paikvaatluse protokollist ei tulene ühene vajadus ahjude asendamiseks uute küttekolletega ning kumbki küttekollete osas koostatu (ettepanek ja paikvaatluse protokoll) ei anna seisukohta, mida tuleks teha, et tagada nende vastavus nõuetele, millisele asjaolule on teinud viite ka ekspert (ekspertiisiakt p 8.12.3, p 8.38). Eksperdi ekspertiisiakti p 8.11, p 8.12 antud hinnangul on 26.08.2006.a. kütteseadmete puhastuse akti (ktl I kd lk 125) alusel koostatud ettepanekute aktis (ktl I kd lk 126) loetletud leitud puudused, kuid käesolev dokument ei tee ettepanekuid ega kirjelda viise nimetatud puuduste kõrvaldamiseks. Ekspert on ekspertiisiakti p 8.37 esile toonud, et ahjudes (erinevates küttekolletes) olevate lahtiste kivide asendamine ning pragunenud ja lahtise seguga osade parandamine on ehitustehniliselt võimalik, kuid sõltub selliste kohtade paiknemisest ahjus ning nendele juurdepääsetavusest, mille piirsituatsioonis tuleb ahju ümbritsev plekkkest osaliselt eemaldada, kusjuures tegelikkuses on pragude puhul võimalik müüritise üle hõõrumine šamottsavi seguga, mis tagab ka tulekindluse. Kohus nõustub eksperdi arvamusega ja see samuti tõrjub hageja väite ahju eemaldamise vajadusest. Kütteseadmete puhastuse aktist (ktl 125 I kd) selgub tehtud tööd ja tasu töö eest. Ekspert on selgitanud, et sellise ülevaatuse teostamine on kinnisasja, i.e selle olulise osa, hoone igakordse omaniku ülesanne ning reeglina tuleb selliseid ülevaatusi teostada perioodiliselt üks kord aastas enne kütteperioodi algust (8.11, 8.12 ). Küttekollete puudusi selles aktis ei ole märgitud. xx xx xxxx8.a. kohtuistungil tunnistaja M.V.i ütluste järgi, hageja tutvus elamuga tema juuresolekul umbes tund aega. Hageja rääkinud, et on uurinud küttesüsteemi kohta ning see oligi arusaadav ja iseenesestmõistetav, et vanema maja ostmisel rajada uus küttesüsteem. Vahetult enne müüki elas majas s.o. talve- või kevadeperioodil ja ise küttis esimese ja kolmanda korruse ahje ning teise korruse pliiti. (tl 79, 2 kd). A.K.s on 14.12.2006 ülekuulamisel selgitanud, et elamu ahjud olid kõik korras, sest seal oli toas alati soe (tl 103, 2 kd). J.L. 12.01.2010.a. kohtuistungil antud ütluste järgi, et kui käis hagejaga maja vaatamas, siis oli näha, et remont on veneaegne ja vajab kaasajastamist, kusjuures arutati maja näitajaga, et kas saaks ehitada ühtse katlasüsteemi, kuna ahjusid on palju (tl 179, 2 kd). Hageja seletas 13.01.2010.a. kohtuistungil, et ta uuris keldri kohta sinna kütmissüsteemi ehitamise eesmärgil (tl 3, 4, 6, 3 kd). 29.03.2012.a. eelistungil hageja selgitas, et tema huvi oli tulevikus paigaldada küttesüsteem, mis ei tähendaks ahju kütmist. Käesoleval ajal majas enam ahjusid ei ole. Olemas kaminahi ja õhksoojuspump (tl 233, 5 kd). 11.04.2016.a. kohtuistungil hageja selgitas, et ta ei pidanud otstarbekaks plekkahju panna mõlemale korrusele, sest nende ahjude asendamine ei oleks olnud odavam kui see lahendus, mille leidis hageja (tl 197, 12 kd). Seega hageja oli ostnud kinnistul asuva elamu eesmärgiga elamus asuvad küttekolded välja vahetada uue küttesüsteemi vastu. Sellisest eesmärgipärasusest tulenevalt ei ole küttekollete seisukorral iseenesest tähendust. Sellega on selgitatav ka hageja 23.05.2016.a. kohtuistungil antud seletus, et ta ei ole proovinud kinnistu valduse saamise järgselt, kas ahjudega sai maja soojaks kütta või mitte (tl 74, 13 kd). Tunnistaja A.A. ütlustega ongi tõendatud, et kuna tellijale s.o. hagejale esialgne projekti lahendus ei sobinud, siis hoone muutunud sisemine situatsioon tingis rekonstrueerimisprojekti koostamise ja muudeti küttesüsteem, mis ahjude osas tähendaski nende lammutamist. Ekspert on eksperiisiakti p 8.10 andnud järgmise arvamuse. Lääne-Eesti Päästekeskuse poolt 14.08.2006.a koostatud paikvaatluse protokollis (ktl I kd tl 115) on nimetatud puuduvat ligipääsu korstnatele pööninguosas, mis on tuleohutusnõuete järgi kohustuslik päästetööde korral, mille ehitus tehnilise asjaoluna tulenev algsest ehitusprojektist ning selle realiseerimise ajal kehtinud tuleohutuse nõuete erinevusest kaasaegasetest, i.e Lääne-Eesti Päästekeskuse poolt 14.08.2006.a kontrollimise aluseks võetud nõuetest. Kirjeldatud on ka puitkonstruktsioonide osalist paiknemist ahju kohal, kuid 62 (88)

välja pole toodud materjalide vahelisi kauguseid. Puitkonstruktsioonid ei tohi nõuete kohaselt olla tulekolletele lähemal kui 100 mm ning see erineb ehitise ehitamise ajal kehtinud nõuetest köetava pinna ja/või kuuma heitgaasi teisaldava ehituskonstruktsiooni nõutud kaugusest puitpindade suhtes. Seega andmete puudumise tõttu materjalide vaheliste kauguste kohta pole võimalik kindlaks teha, kas puitkonstruktsioonid asetsesid lubatust lähemal tulekoldele. 14.08.2006.a koostatud paikvaatluse protokoll sellest aspektist ei ole tõendikõlbulik. Korstnatele ligipääs tuleneb ehitustehniliselt algsest projektist ning kuivõrd kaasaegsed nõuded on erinevad varasemast, siis kaasaegsete nõuetele tuginedes ei ole võimalik korstnatele ligipääsu käsitleda puudusena, mille eest vastutaks müüja. M.L.i 08.09.2006.a. mõõdistusprojektis märgitu, et olemasolevas elamus on kolm ahju, kamin ja pliit koos soojamüüriga mis käesolevaks ajaks on deformeerunud ja vajavad taastamist vastavalt tuleohutuse nõuetele, on mitte millelgi põhinev üldsõnaline sisuta väljaütlemine, mida tõendina ei ole võimalik kasutada. Veelgi enam ekspert oma ekspertarvamuse p 7.5.4, p 7.5.5, p 7.5.6, p 7.5.6.1, p 7.5.6.2, p 7.5.6.3 on märkinud, et mõõdistusprojekti „xxxxx xxxx Xxxxx xxxxx xx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx. Elamu mõõdistusprojekt“ teostaja ja koostaja pr M.L. ei omanud eksperdile teadaolevalt mingisuguseid Majandustegevuse registri kandeid, millised lubaksid asuda seisukohale tema erialase pädevuse osas. Mõõdistusprojekti seletuskirjas on asutud seisukohtadele, millised eeldavad ehituskonstruktsioonide avamist, erialaste ehitustööde tundmist: e.g. väide kolm ahju, kamina ja pliidi koos soojamüüriga, mis käesolevaks ajaks on deformeerunud. Ei ole kirjeldatud ega tuvastatud ühtegi sellesisulist ehitustehnilist kvaliteedile mittevastavust. Seega kohus saab veelkord konstaneerida üksnes seda, et M.L.i 08.09.2006.a. mõõdistusprojektis märgitu, et olemasolevas elamus on kolm ahju, kamin ja pliit koos soojamüüriga, mis käesolevaks ajaks on deformeerunud ja vajavad taastamist vastavalt tuleohutuse nõuetele, on kohtu poolt järelduste tegemiseks kõlbmatu.

4.Elamu ei vastanud ehitusprojektile, kuna tehtud oli mitmeid seinte asukoha muutuseid ning elamu rõdule paigaldatud aknad ilma projektita. Kokkuvõtvalt elamu ei vastanud ehitusprojektile mitte üheski vaates. Hageja poolt puudustele viitamise aluseks on olnud OÜ Covenant ehitusekspert A.K. osavõtul 10.08.2006 ehitustöökoosolekul protokollitu, mille kohaselt a) elamu 1. ja 2. korruse plaanilahendused ei vasta hoone projektile, mis on kinnitatud 17. sept. 1969 nr 2870; b) seinte ja ukseavade asukohti on muudetud, c) hoone välislahendus (projektis vaated A, B, C ja D) erineb oluliselt projektijärgsetest lahendustest - tuulekastide kuju on muudetud, vaatel C on projektis ettenähtud avatud rõdu aga tegelikult on see akendega suletud. Akende jaotus ei vasta projektile. Peaukse kõrval sein projektist puudub (p 4.1); d) kinnistul ei asu kasvuhoonet, millele on viidatud müügiepingu punktis 4.1.2 ning mis on kantud riiklikkusse ehitisregistrisse. Hageja poolt puudustele viitamise aluseks on olnud M.L.i 08.09.2006.a. mõõdistusprojekt (tl 169, 1 kd) punkt (peatükk) 2, mille kohaselt olemaolev elamu on ehitatud 1975-ndal aastal. Käesolevaks ajaks on elamus teostatud mõningaid ümberehitusi: keldrikorrusel on lammutatud osa vaheseinu. Elamu põhikorrusel on saunaruumis likvideeritud saunaahi ja ehitatud duššinurk, kuivkäimla on ehitatud vesiklosetiks. Elamu teisel korrusel on pesukuivatusruum kasutusel toana, tubade „19“ ja „20“ vaheline vahesein on osaliselt lammutatud, tubade „17 ja 19“ vaheseinas ukseava kinni ehitatud. Kohus jätab hageja poolt väidetu, et faktiline mõõdistamine toimus 11.08.2006.a., tähelepanuta, kuna viidatu kohta objektiivseid andmeid ei ole ja hageja paljasõnalist seletust pole võimalik arvestada. Kohtu seisukoht koostoimes eksperdi arvamusega (eksperiisi akt 7.5, 8.5) on järgmine. Asjas on olemas inventariseerimise joonis 24.11.1976.a. s.o. peale ehitise valmimist ja riikliku vastuvõtukomisjoni akti koostamist tehtud inventariseerimine (tl 73, 1 kd). 23.10.1986.a on läbi viidud inventariseerija E. L., kontrollija M. P. poolt Xxxxx xx, Pärnu asuva elamu algse inventariseerimise plaani parandused (1 kd, tl 73 – 80), mille tulemusena 63 (88)

on lisandunud ka peale 1976 aastat rajatud kasvuhoone mõõdistuse plaan ( 1. kd, tl 80). Sama dokumendi eksplikatsiooniga muudeti ka ehitises olevate pindade suurusi, seda tulenevalt SNiP muudatustega kaasnenud pindade arvutusjuhiste ajalisest muutmisest. Lisaks 1986.a inventariseerimise ülevaatustele ja kontroll mõõdistamisele tehtud jooksvatele muudatustele toimus inventariseerimise materjalide aktualiseerimine ka 27.10.1993.a. kui sellise tegevuse viis läbi Pärnu Tehnilise Inventariseerimise büroo tehnik-inventariseerija M. L., mille osas on asjakohane märge xxxxx, Xxxxx xx, asuva elamu algse inventariseerimise plaani esimesel lehel nimetusega „Asendiplaan“ (1. kd, tl 73). M.L.i 08.09.2006.a. mõõdistusprojekti seletuskirja 2. peatükis on mõõdistusprojekti teostaja loetlenud mõõdistamise käigus väidetavalt tuvastatud erinevused hoones asuvate ruumide planeeringu osas, millest tulenevalt seletuskirja lugejal tekkib ekslik arvamus, et sellised muudatused on toimunud viimasel ajaperioodil enne mõõdistustegevuse läbiviimist. Võrreldes „xxxxx xxxx Xxxxx xxxxx xx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx. Elamu mõõdistusprojekt“ ning hoone kui ekspertiisi eseme varasemaid inventariseerimise jooniseid on võimalik tuvastada, et need muudatused olid olemas juba aastatel 1986-1993 teostatud inventariseerimise ajal. Kokkuvõtvalt kohus nõustub eksperdiga selles, et M.L.i poolt ei olnud õige 08.09.2006.a. mõõdistusprojektis võrrelda hoone de facto olukorda ehitusprojektiga vaid viimase inventariseerimise joonisega ning et võrreldes „xxxxx xxxx Xxxxx xxxxx xx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx. Elamu mõõdistusprojekt“ Xxxxx xxxxx xx asuva elamuosas varasemalt koostatud inventariseerimise joonistega on tuvastatav, et kui mitte varasemalt, siis aastal 1993.a. s.o. ajahetkel kui mõõdistusprojekti teostaja viis ise läbi inventariseerimise jooniste korrektuuri, olid tema poolt seletuskirja peatükis 2 märgitud muudatused juba olemas. Samuti on ekspert jõudnud järeldusele, millega kohus nõustub, et 10.08.2006.a. ehituskoosoleku protokolli p 4.1. loetletud projekti ning tegeliku olukorra erinevuste põhjal saab väita, et 10.08.2006.a. teostatud ülevaatusel ei vastanud Xxxxx xx xx elamu ehitamise aluseks olnud ehitusprojektile ent sellised muudatused s.o. insener K. väidetavalt tuvastatud mittevastavaused, on inventariseeritud aastatel 1976, 1986, 1993.a. Seega insener K. poolt viidatud olukord oli juba varasemalt dokumenteeritud, mistõttu kohus nõustub eksperdiga ka selles, et sellest tulenevalt kui üldse oleks tulnud võrrelda de facto seisukorda, siis v.s. 1993.a. inventariseerimise plaan. Kohus peab vajalikuks lisaks eelnevale esitada asjast paremaks arusaamiseks järgmise eksperdi selgituse. Ekspert 09.11.2015 kohtuistungil selgitas, et kujundada saab järgmise ajajoone, mis sisaldab algset ehitusprojekti, sellele vastavat ehitusluba (1969), ehitise kasutusele võtmist (1975) ning lisada siia juurde erinevad tehnilise inventariseerimise toimingud, kui tollal seaduslikku tähendust omavad tegevused, mille eesmärk oli hinnata perioodiliselt ehitiste vastavust ehitusprojektile (esmane inventariseerimine) peale ehitise valmimist, milline tavapäraselt viidi läbi maksimaalselt kahe aasta jooksul peale ehitise valmimist. Tehnilise inventariseerimise bürood teostasid, sõltumata nende ametkondlikust alluvusest, tehnilise inventariseerimise toiminguid teatud perioodiga, mille eesmärgiks oligi perioodiliselt tuvastada ehitiste osas teostatud muudatused ja nende vastavused. Reeglina algas mittevastavuste olemasolu korral, kas mittevastavuste vastavusse viimine kehtivate regulatsioonidega või nende mitte vastavuste likvideerimine. Ühepereelamu Xxxxx xx on piisava sagedusega inventariseeritud ja ettekirjutusi ei ole tehtud, mistõttu võib asuda seisukohale, et inventariseerija nägi ja pidas normide/reeglite päraseks seda, mida ta nägi. Ei insener K. ega insener A. ja vastavate dokumentide puudumisel ka OÜ A-Profiil, ei tuvastanud hoone Xxxxx xx konstruktsioonide avamisel seda, et need konstruktsioonid ei vasta sellele osale, kuidas ja millisel viisil neid oli käsitletud algses ehitusprojektis ja või kajastatud inventariseerimise käigus. Seega on eksperdi arvates tekkinud ammendav asjaolu sellele, et hoone taastamiseks kui üldse oleks olnud vaja nn taastamisprojekti, sest hoonet eksperdi arusaama põhiselt arvestades ehituskonstruktsioonide dimensioone, ei rekonstrueeritud. Kokkuvõtvalt kohus on seisukohal, et p 4 hageja poolt esile toodud puudus ei ole kohtus tuvastamist leidnud. 64 (88)

5.Tallinna Ringkonnakohus oma xx xx xxxx.a. otsuses märkis, et samuti tuleb hinnata, et kas kostjatega sarnased mõistlikud isikud pidid ette nägema, et juhul, kui nad müüvad maja, mille osas märgiti müügikuulutuses, et maja üldpind on 240 m2 ning mille puhul on maja ruutmeetri hinnaks märgitud 6 666 krooni ja 67 senti (vt t I kd lk 50), ning kui maja üldpind on tegelikult väiksem, võiks vähem saadud ruutmeetreid käsitleda hageja kahjuna. Ringkonnakohus leiab, et nendele küsimustele tuleb vastata jaatavalt. Vastavast seisukohast tuleb Pärnu Maakohtul asja uuel läbivaatamisel lähtuda. Viimast siiski vaid juhul, kui maakohus asja uue läbivaatamise käigus lepingurikkumise ning hageja poolt esitatud väidete paikapidavuse tuvastab. 24.09.2010.a kohtuistungil kinnitas kostjate esindaja üle apellatsioonkaebusele esitatud vastuses toodud väidet, et kostjad lähtusid müümisel sellest, et 240 m2 on maja üldpinna suurus. Seega ei saanud kasvuhoone olemasolu või puudumine mõjutada maja üldpinna suurust ning sellest asjaolust, et kinnisasjal kasvuhoonet ei paistnud, ei saa hagejale omistada teadmist selle kohta, et maja üldpind oli väidetavalt 14 m2 võrra väiksem. Seda, kas teatud kindla suurusega ehitise üldpind muutus lepingu eseme lubatud omadusena müügilepingu osaks, ning kas ehitise üldpind oli tegelikult väiksem, tuleb maakohtul asja uue arutamise käigus hinnata. Seejuures tuleb lähtuda käesolevas lõigus toodud seisukohtadest. Lepingutingimustele mittevastavusena tuleb käsitleda ka väljalubatud omaduste puudumist (VÕS § 217 lg 2 p 1). Seejuures tuleb üldjuhul muuhulgas arvestada ka müügikuulutustes avaldatut. Samuti tuleb maakohtul hinnata, kas see asjaolu, et maja üldpind oli kokkulepitust väiksem, saaks olla kahju hüvitamise aluseks ning kas hageja sellele hagis tugineda soovib. 29.03.2012.a. eelistungil vastavalt ringkonnakohtu ettekirjutusele kohus selgitas hagejalt välja, et esitatud hagiavalduses (01.12.2006.a.) vähem saadud ruutmeetritest kahju nõue puudub ja seda ei ole käsitletud (tl 232, 234, 5 kd).

Mõõdistusspetsilist M.L. tegi kindlaks (mõõdistusprojekt 08.09.20016.a. - suletud netopind kokku 226,0 m2.), et elamu kogupind on väljareklaamitust väiksem ehk kokku on ostetud elamu kogupinnaks müügikuulutuses väljareklaamitud 240m2 asemel 226 m2. Hageja sai koguseliselt elamispinda vähem 14m2 võrra. Enne ostu-müügilepingu sõlmimist ei avaldatud, et müügilepingus väljareklaamitud üldpinna sisse on arvestatud ehitusprojekti kohaselt elamu külge püsiva ehitusena olnud kasvuhoone, mis oli müügikuulutuse avaldamise hetkeks lammutatud. Antud puudus ilmnes peale mõõdistusi, millised lasi hageja teostada peale 10.08.2006 toimunud ehitise vaatlust. Kasvuhoone kinnistul mitte paiknemine sai hagejale teatavaks alles 01.08.2006. Toimiku materjalidest nähtuvalt R.K. 19.02.2007.a. ülekuulamise protokollis on selgitanud, et maja kogupinnaks oli märgitud kuulutuses 240m2 koos kasvuhoonega, kusjuures ruutmeetri hind genereeritakse kuulutusse automaatselt (tl 90, 2 kd). Sama on öelnud ka L. K. (tl 96, 2 kd). Ringkonnakohtu istungil 24.09.2010.a. kostjate esindaja (Vastustajate esindaja) vastas kohtule: „Pidasime müügilepingu sõlmimise ajal 240 m2 all silmas maja ruutmeetreid, aga me täpselt ei teadnud, sest maja üle ei mõõtnud“ (tl 170, 4 kd). Eelpoolt nimetatud isikute poolt antud selgitustest ilmneb, et ruutmeetrite määratlemisel ei olnud tegemist salakavala ega kaalutletud tahtliku tegevusega. 01.02.2016.a. kohtuistungil ekspert selgitas, et kohtutoimiku lehekülgedel 73-80, 1 kd on esitatud hoone inventariseerimise materjalid, millised on koostatud algselt 1976.a. ja parandatud 1986.a. ja viimati 1993.a. Nimetatud materjalide ruumide koondeksplikatsioon annab hoone kogu pinnaks parandatud kujul 225,1 m2 ja sellele lisandub kasvuhoone pind 20,4 m2. Eeltoodu põhjal võib öelda, et 2006.a. seisuga sai asjaõigusliku tehingu aluseks olla elamu müük, mille pindala moodustas üldpinna mõistes kokku 225,1 m2 ja sellel krundil aadressiga Xxxxx xx asus 1993.a. seisuga ka kasvuhoone, mille pindala moodustas 20,4 m2. Ekspert dokumente uurides asus järelduslikule seisukohale, et mõõdistaja L., kes isiklikult tegi 1993.a. täpsustuse ja 2006.a. mõõdistusprojekti, kasutas mõõdistusprojektina 1993.a. inventariseerimise plaane ning hoone sisulist mõõdistamist 08.09.2006.a. ei teostanud. Eksperdil ei õnnestunud tuvastada M.L.i kui mõõdistusprojekti koostja erialast pädevust riikliku informatsioonisüsteemi kaudu. Selliseks riikliku informatsioonisüsteemiks on majandustegevuseregister. Tutvudes mõõdistusprojekti ja selle seletuskirjaga, siis reeglina puuduvad mõlemas dokumendis nii ehitusprojektile kui ehitusprojekti seletuskirjale omased sisustatuse instrumendid, mistõttu tegemist on kaasajastatud inventariseerimise joonisega. Inventariseerimise tegevus, kui toiming lõpetati eelmise sajandi lõpus. Ekspert on seadnud kahtluse alla mõõdistusprojekti koostaja M.L.i pädevuse ja see on tema absoluutne seisukoht. Inventariseerimise pädevus ei loo mitte mingilgi moel projekti koostamise pädevust ja kuna mõõdistsuprojekt on spetsiifiline ehitusprojekt, siis ei saa inventariseerimise oskus luua sellist pädevust. Viimasele asjaolule viitavad nii mõõdistusporjekti seletuskiri, mis ei vasta seletkuskirjale esitatavatele nõuetele, kui ka mõõdistusprojekt ise, mis on primitiivne 1993.a. inventariseerimise joonise koopia ja ei vasta ehitusprojektile ega ka selle joonistele esitatavatele nõuetele. Kohtul ei ole alust asuda eksperdi poolt avaldatust teisele seisukohale. Riikliku ehitisregistri (EHR) informatsiooni järgi ehitis, mis moodustas kinnistu aadressil Xxxxx xx olulise osa, suletud netopind moodustas 225,1 m2.

üleandmist mõõdistuse käigus tegi M.L. kindlaks, et elamu kogupind on väljareklaamitust väiksem s.o. 226m2. Vähem on elamispinda saadud 14m2. Puudus ilmnes peale mõõdistusi, millised lasi teha peale 10.08.2006.a. toimunud ehitise vaatlust ja esmaste puuduste kaardistamist. Hageja nõudeks on kahju summas 5965.09 € (tl 16-19, 6 kd). Viivise nõue on esitatud 04.06.2012.a. Kohus on seisukohal, et ainuüksi asjaolu kui sellise fikseerimist 01.12.2006.a. esitatud hagiavalduses ilma nõuet esitamata, ei saa käsitleda hagi esitamisena. Samuti kahju nõude summas 5965.09 € aluse puhul on tegemist esitatud kahju nõude alusest erineva alusega. TsÜS 142 lg 1 kohaselt aegumisele on allutatud nõuded. TsÜS § 160 (Aegumise peatumine hagi esitamisega) lg 1 kohaselt aegumine peatub õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Hageja ei ole 01.12.2006.a. hagiavalduses esitanud kahju nõuet rahuldamiseks, mistõttu 01.12.2006.a. hagiavalduse esitamisega 16.04.2012.a. avalduses esitatud kahju nõue summas 5965.09 € aegumine ei peatunud. Riigikohus oma lahendis 3-2-1-136-14 on selgitanud, et hagi esitamisel peatub TsÜS § 160 lg 1 alusel nõude aegumine vaid esialgu nõutud summa ulatuses s.t. ainult selles osas, mille kohta on kohtule hagi esitatud. TsMS § 206 lg 1 ja TsMS § 376 lg 4 p 2 võimaldavad menetluse kestel esialgu esitatud nõuet mh suurendada, kuid arvestades seejuures riskiga, et algselt esitamata jäetud nõude osa võib olla aegunud. Sellist riski kannab hageja ka siis, kui ta algses hagis reserveerib endale õiguse esitada osa nõudest hiljem. Samal seisukohal on riigikohus olnud ka lahendis 3-2-1-52-10, p 18. Seega hagi kahju nõudes summas 5965.09 € on esitatud 16.04.2012.a. Viivisenõue antud põhinõudelt on esitatud 04.06.2012.a. Hagejale on kinnistu üle antud 01.08.2006.a. VÕS § 227 ja TsÜS § 136 lg 1, 2 alusel algas nõude aegumistähtaeg 01.08.2006.a. 23.05.2016.a. kohtuistungil hageja A.T. tugines aegumistähtajale 10 aastat põhjendades seda sellega, et kostjatel oli kohustus täita lepingut s.o. täita see, mida välja reklaamiti. Hageja viitab, et tegemist oli kostjate teadliku ja tahtliku tegevusega. Sellest tulenevalt on ka põhjendatud aegumise nõude esitamine rahalises mõistes hiljem kui 3 aasta möödudes, selle konkreetse asjaolu teada saamisest. Tallinna Ringkonnakohus on teinud ettepaneku maakohtul välja selgitada, mida on hageja soovinud taotleda, tuginedes ruutmeetrite puudusele ja ajal, mil hagejal tekkis võimalus seda täiendada ja põhistada, hageja viivitusega ka seda tegi. Samuti hageja avaldab, et kohustatud isik on nõuet tunnustanud ja aegumine katkes TsÜS § 158 lg 1 alusel. Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Järve kohtuistungil rõhutas, et kostjad ei ole ruutmeetrite osas kahju nõuet kunagi tunnustanud. Samuti pidas ta vajalikuks pöörata tähelepanu sellele, et esmase menetlemise käigus hageja ruutmeetritele tähelepanu ei pööranud ja sellist nõuet esitada ei kavatsenud, ning jutt tuli peale seda, kui asi jõudis Tallinna Ringkonnakohtusse. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, mille alusel võiks vaidlusaluse nõude osas kohaldada kümneaastast aegumistähtaega TsÜS § 146 lg 4 alusel. TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud kümneaastase aegumistähtaja kohaldamine eeldab, et lepingupool rikkus oma kohustust tahtlikult heade kommete vastaselt. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Hageja poolt avaldatust ei selgu, millised kostjate konkreetsed teod on heade kommete vastased. Samuti Riigikohus oma lahendis 3-2-1-79-09 on asunud seisukohale, et TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud kümneaastase aegumistähtaja kohaldamine eeldab, et lepingupool rikkus oma kohustust tahtlikult heade kommete vastaselt. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav (p 11). Kohus on seisukohal, et kuivõrd kostjad eitavad nõude tunnustamist ja puuduvad selle kohta objektiivsed konkreetsed asjaolud, siis TsÜS § 158 lg 1 alusel nõude aegumine ei ole katkenud. 67 (88)

paigaldamise kohta koos R. K.ga, samuti inimeste ja elu-olu kohta (tl 112-116, 2 kd). 12.01.2010.a. kohtuistungil V.V. (tl 181, 2 kd) samuti andis üldisi ütlusi plekkkatuse paigaldamise kohta koos R. K.ga. Nimetatud tunnistajatel vaidluse all olevate asjaolude kohta müügilepingu üleandmisel kas teadmine puudub või ütluste üldsõnalisus ei võimalda teha vaieldavate asjaolude kohta objektiivseid järeldusi. AS Glaskek 30.12.2009.a. ja 01.10.2007.a. ja 22.10.2007.a. kirjade kohaselt ajavahemikul 2003- 2005 on sõlmitud kaks ostu-müügilepingut PVC akende vahetamise kohta Xxxxx xx xx, xxxxx. Nimetatud tööd teostati nõuetekohaselt. Paigaldustööde tegijate andmeid ei ole võimalik enam tuvastada (tl 173-175, 188, 2 kd, tl 59, 3 kd). Kohus on seisukohal, et AS Glaskek 30.12.2009.a. ja 01.10.2007.a. ja 22.10.2007.a. kirjad ei oma asjas objektiivset tõenduslikku tähendust. Hageja on pangaga laenulepingust tuleneva kohustuse täitmiseks lasknud koostada eksperthinnangu elamu turuväärtuse kohta seisuga 15.08.2006.a. (tl 235, 1 kd), kuid antud hinnang ei ole tõendikõlbulik elamus puuduste tuvastamiseks, sest maakler/hindajal puuduvad sellekohased teadmised ja pädevus. Hageja poolt esitatud Pindi Kinnisvara 02.02.2007.a. arvamust kinnistu turuväärtuse kohta (tl 130-133, 2 kd) 2006.a. juulis, mis on koostatud kohapealse ülevaatuse alusel 15.08.2006.a. ja A. K. töökoosoleku protokollide ja 2006.a. koostatud ehituskulude hinnangu alusel, ei ole võimalik kinnistu turuväärtusena arvestada, sest kostja ei ole seda õigeks võtnud ning ei vasta hinnangule esitatavtele nõuetele. Kostja poolt esitatud LVM Kinnisvara 06.02.2009.a. eksperthinnang (tl 155, 2 kd) kinnistu turuväärtuse kohta 2006.a. juulis, mis on koostatud R.K. korraldusel tema poolt esitatud fotode põhjal, ei ole samuti võimalik kinnistu turuväärtusena arvestada, sest hageja ei ole seda õigeks võtnud ja ka see hinnang ei vasta hinnangule esitatavatele nõuetele. Pealegi kuivõrd asjas ei ole esitatud turuväärtuse vahest tulenevat nõuet, siis iseenesest hinnangud turuväärtusele ei oma asjas tähendust. Ekspert 01.02.2016.a. kohtuistungil selgitas, et ülevaatus ja ekspertiis oleksid olnud vajalikud 2006.a. asjaõigusliku transaktsiooni ettevalmistamise käigus. Esitatu tähendab asjaolu, et ostu-müügi tehingut finantseeriv pank oleks nõudnud hindamisaruande koostamist, mille käigus pädev, reeglina kutseline kinnisvarahindaja, oleks teostanud Xxxxx xx asuva hoone ülevaatuse ja hinnangu seisuga 2006.a. juuni. Selline hinnang eeldusel, et tegemist on kutselise kinnisvarahindajaga, kes tunneb standardit EVS 875-10 „Objekti ülevaatus. Lähteandmete kogumine“, oleks esitanud piisavalt adekvaatse seisukoha hoone seisukorra osas. Kohus nõustub eksperdi arvamusega. Asjas on esitatud 07.05.2007.a. kriminaalmenetluse lõpetamise määrus (tl 60-69, 2 kd), Tallinna Ringkonnakohtu 29.08.2007.a. määrus asjas 1-07-9341 (tl 53-59, 2 kd), kriminaalmenetluse lõpetamise määrus 15.04.2009.a. (tl 190-212, 2 kd) ja kriminaalmenetluse materjalid, tl 18-58; tl 61, 63-69, 3 kd, mis käsitlevad kriminaalõiguslikku vaidlust. K. K. 03.04.2016.a. ülekuulamise protokollis (tl 98-101, 2 kd) märgitust asjas juba teadaolevale midagi ei lisandu. Hageja poolt esitatud teabepäring keraamiliste põrandaplaatide kohta hindadest Hansas Plaaditurg ja väljavõte Õhtulehe artiklist 27.10.2006.a. (tl 102-107, 13 kd) ei anna objektiivset teavet klinkerplaatide hinna kohta 2006.a., mistõttu kohus jätab need tähelepanuta. 05.07.2007.a. kohtuistungil hageja seletas, et enne müügilepingu sõlmimist kahel maja ülevaatuse korral selgitati, et katus lasi läbi ja näidati kohta ning isegi selgitatud, et katus lasi palju läbi, kuid hageja otsustas seda mitte lahti kiskuma hakata (tl 18, 2 kd). Tegemist oli plaanil toaga nr 20. Katuse läbijooksu kohta on räägitud järgmist. xx xx xxxx.a. kohtuistungil tunnistaja M.N.ri ütluste järgi ta teab, et kui katus jooksis läbi, siis tõsteti plekki. Muus osas oma elamise ajal 1993-2006 midagi puudustena esile tuua ei oska (tl 80, 2 kd). R.K. 19.02.2007.a. ülekuulamisel on selgitanud, tema koos V.ga pani elamule uue katusepleki peale ning et maja katusel oli korstna ümber panemata krae ja teatud ilmaga ja tuule suunaga lasi katus sealt läbi ning vesi tilkus korstna kõrvalt tuppa. Lekke kohta nägi ka maja üle vaatamisel hageja. Muudest kohtadest katus läbi ei lasknud (tl 91, 2 kd). L. K. on 23.02.2007 ülekuulamisel selgitanud, et tema juhtis hageja tähelepanu katuse 69 (88)

läbijooksu kohale ja ütles, et teatud tuule suuna puhul sajab sealt läbi (tl 96, 2 kd). A.K.s on 14.12.2006 ülekuulamisel selgitanud, et ruberoidkatus lasi kusagilt korstna lähedalt läbi, kuid peale plekkkatuse paigaldamist katus enam läbi ei lasknud (tl 103, 2 kd). Seega varasemas katuse läbijooksus vaidlus puudub. Hageja on esile toonud, et 05.08.2006.a avastas ta, et teise korruse rõdu kõrval olevas toas (elamu põhiplaanil ruum nr 19 - teise korruse nurgatuba) on laes läbijooksud, katus laseb korstna juurest läbi. Vihmasadu oli 02.08.2006- 03.08.2006.a.-04.08.2006.a. Kohtutoimikus on tl 70, 3 kd esitatud andmed sajuilma kohta 02, 03, 04, 05.08.2006.a. Samuti hageja 13.01.2010.a. kohtuistungil seletas, et 05.08.2006.a. maja ülemisel korrusel toast nr 19 oli vesi sisse tulnud, vaip ja voodi olid täitsa märjad. 23.05.2016.a. kohtuistungil hageja seletas, et läbijooks oli toas nr 19 ja ka toas nr 20 oli läbijooksu jälgi. Kohus lähtub hageja seletuse puhul ajaliselt varasemast seletusest ja käsitleb hageja väidet läbijooksu toimumise kohta toa nr 19 järgi. Kostjad antud asjaolu ei ole õigeks võtnud. J.L. 12.01.2010.a. kohtuistungil antud ütluste järgi peale ostutehingu tegemist mindi maja vaatama ja siis peale sadu nägi, et vesi oli katusest läbi tulnud. Lael polnud mingeid laike näha, et kust vesi sisse tuli (tl 179, 2 kd). H.V. 12.01.2010.a. kohtuistungil (tl 186-187, 2 kd) antud ütluste järgi aega märkimata on ta näinud, et katus lasi läbi, sein oli märg ja põrand oli märg (kus märkimata). Nimetatud tunnistaja ütlusi nende üldsõnalisuse tõttu ei ole võimalik konkreetselt hageja poolt väidetuga seostada ja seetõttu on välistatud nende alusel järelduste tegemine. Kohus on seisukohal, et kuivõrd tunnistaja J.L. ütluste järgi läbijooksu kohta toas nr 19 ei tuvastanud ja muud objektiivsed andmed puuduvad hageja poolt viidetu kohta, siis seetõttu ei ole kohtul võimalik teha järeldusi läbijooksu asukoha kohta elamus.

9.VÕS § 220 (Asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamine.) kohaselt (1) Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. (3) Kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hageja on kostjatele müüdud kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustust täitnud järgmiselt. Hageja leiab, et 09.08.2006.a. teade (tl 92, 93, 1 kd) on kätte toimetatud ühe kostja s.o. K. K. kinnistul kohal viibimisega 09.08.2006.a. Hageja on selgitanud, et kirjaga oli teavitatud oli R.K.t, kuid kohale Xxxxx xx xx xxxxx ilmus 09.08.2006.a. ka K. K., mistõttu teate saab viimasele kätte antuks lugeda. Kohus on seisukohal, et kuivõrd 09.08.2006.a. teade müügilepingu lepingutingimustele mittevastavuse kohta on saadetud R.K.le, kes ei ole lepingu pooleks, ja kostjad ei ole kinnitanud teate kättesaamist ning puuduvad muud tõendid teate kätte saamise kohta, siis antud teadet kostjatele kätte toimetatuks lugeda ei saa. 10.08.2006.a. teade hindamise ja sissekirjutuse kohta (tl 96, 97, 1 kd) on adresseeritud R.K.le, kes ei oe müüjaks, ja see ei sisalda puuduste loetelu, mistõttu ka nimetatud kiri ei tõenda ega saa kaudselt tõendada kostjatele 09.08.2006.a. teate kätte toimetamist. Kostjatele saadetud 23. augusti 2006.a teate (tl 117-122, 1 kd) müüdud kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest on L. K. isiklikult allkirja vastu kätte saanud 24.08.2006.a. (tl 123, 1 kd) ja K. K. 05.09.2006 (tl 124, 1 kd). Hageja viide sellele, et 23.08.2006.a. teade sisaldab ka 09.08.2006.a. teates märgitud puudusi on õige. Kostja L. K. oma kirjaga 11.09.2006.a. (tl 145, 1 kd) hageja 23. augusti 2006.a teatele vastanud ja andnud teada, et ta ei nõustu teates märgitud puudustega. 70 (88)

10.VÕS par 115 kohaselt (2) Kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. (VÕS par 114 kohaselt (4) Kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda leping üles.). Kui kohustus seisneb teatud eseme tagastamises, võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda üksnes juhul, kui võlausaldaja on viivituse tõttu kaotanud huvi eseme tagastamise vastu. (3) Kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 1–4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Hageja müüdud kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate väidetavate puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega kostjatele ei ole andnud (tl 236, 5 kd). Kohus saab aru nii, et ega hageja müüjapoolset asja parandamist soovinudki, kuna asus elamut ümber ehitama kehtivate nõuete järgi uue plaanilahenduse alusel, millest tulenevalt sellist faktilist võimalust kostjatel ei olnudki ega olnud võimlik ka anda. VÕS § 116 lg 2 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Hageja tugines 23.05.2016.a. kohtuistungil täiendava tähtaja mittemääramisel sellele, et hageja eeldas, et saab enda omandisse heas korras elamu, kuhu saab kohe sisse kolida. Müüjad teadsid, et ta soovib elamu võtta kasutusele eluasemena enne sügist. Hageja loetleb väidetavad puudused elamus ja leiab, et puudustega elamu ostmist ei pidanud ta ette nägema ega ka saanud ning puuduste tõttu ta ei saanud kohe elamispinda kasutusele võtta. Tahtlikult ei öeldud õiget ehitusaastat, pindala suurust, ei avaldatud tulekahju toimumist, anti ebaõiget teavet katuse kohta. Raskes hooletuses kinnitati tehnosüsteemide korrasolekut. Tegemist oli suuremahulise lepingu rikumisega ja kohale asja lahendamiseks ei ilmutud. L. K. 71 (88)

11.VÕS § 101 lg 1 p 3 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist; lg 2 kohaselt võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist; lg 3 kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud; lg 2 kohaselt kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis; lg 3 kohaselt lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu; lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 128 lg 1 kohaselt hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline; lg 2 kohaselt varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu; lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Paragrahvi redaktsioon enne - 15.04.2013.a. oli järgmises sõnastuses. (1) Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti 72 (88)

12.Tallinna Ringkonnakohtu xx xx xxxx.a. kohtuotsuse järgi tuli Pärnu Maakohtul asja uue läbivaatamise käigus lähtuda järgmisest. Hageja esitas kostjate suhtes lepingulise kahju hüvitamise nõude, mille alusnorm on VÕS § 115 lg 1. Lepingulise kahju hüvitamise nõudena seadus müüja teadmist või müüja süüd ette ei näe. Seega ei sõltu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude maksmapanemine sellest, kas müüja müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest teadis või mitte. Seega ei saa vastav asjaolu tingida hagi rahuldamata jätmist nagu märkis maakohus. Pärnu Maakohtul tuleb asja uue läbivaatamise käigus sellest lähtuda. Maakohus leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et kahju, mille hüvitamist hageja nõuab, ei saanud olla kostjatele ettenähtav. Ringkonnakohus sellise maakohtu seisukohaga ei nõustu. Maakohus kohaldas selles küsimuses materiaalõigust valesti. VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi lepingu sõlmimise ajal ette nägema. Selle normi rakendamisel tuleb hinnata, millist kahju oleksid pidanud kostjad ette nägema, kui nad oleksid puudustest teadnud. Seega tuleb selle normi rakendamisel hinnata, kas kostjad või kostjatega sarnased mõistlikud isikud oleksid pidanud ette nägema, et põlengukahjustustega, mädanenud ja seenetanud hooneosadega, samuti nõuetele mittevastavate ahjudega maja müümisel võib mõistliku kahjuna käsitleda puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste maksumust. Vastavast seisukohast tuleb Pärnu Maakohtul asja uuel läbivaatamisel lähtuda. Viimast siiski vaid juhul, kui maakohus asja uue läbivaatamise käigus lepingurikkumise ning hageja poolt esitatud väidete paikapidavuse tuvastab. Kui kohus leidis, et ahjude osas esines lepingutingimustele mittevastavus, kuid ahjude täielik väljavahetamine ei olnud vajalik, siis oleks tulnud maakohtul teha hagejale ettepanek tõendada ahju parandamise kulusid. Juhul, kui maakohus leidis, et tahmaluukide väljavahetamine oli vajalik, oleks maakohtul tulnud teha hagejale ettepanek tõendada tahmaluukide väljavahetamisega seotud kulusid. Käesolevas lõigus nimetatud kohustused tuleb maakohtul täita asja uue arutamise käigus, kuid seda juhul, kui maakohus leiab, et ahju ja tahmaluukide puudusi tuleb käsitleda asja lepingutingimustele mittevastavusena. Kohtu poolt eelpool käsitletud asjaoludel kostjatel kahju hüvitamise kohustust ei ole tekkinud ning juba seetõttu hageja poolt esitatud kahju ja viivise nõuet ei ole võimalik rahuldada.

lisa 26, 31.10.2006 väljastusteatega kirjad L. K.le ja K. K.le, postikulu 66,50 krooni, hagiavalduse lisa 39) kulu ei kuulu kostjatelt väljamõistmisele hagi rahuldamata jätmise tõttu. 3) Pangalaenu intressid seisuga 30.11.2006, kahju kokku 7507,68 krooni. Hagejal on AS-iga SEB Ühispank 20. juulil 2006.a sõlmitud laenuleping nr L060029346, mille alusel Hageja võttis kinnistu omandamiseks ja laenulepingute refinantseerimiseks laenu kokku 1 690 000 krooni. Laen 350 000 krooni on juurde võetud 14.09.2006.a. lisakokkuleppega (tl 176, 1 kd) ja laen 500 000 krooni on juurde võetud 09.11.2006.a. lisakokkuleppega (tl 210, 1 kd). Kulud summas 16 803,50 krooni. Kulud koosnevad järgnevast. Täiendavaks tagatiseks vajalikud hindamisaktid: Xxx xx- xx korter – akt nr 060829-13130402 (lisa 43) ja xxxxxxxxxxx asuv krunt Xxxx x – akt nr 060829-13130-403 (lisa 44); Pindi KVB 30.08.2006 arve nr 24516 (lisa 43), kahju summas 2340 krooni. AS-I SEB Eesti Ühispank laenulepingu nr L060029346 (lisakokkulepe nr 1) muutmise tasu, kahju summas 3500 krooni. Pärnu Notar A.K. 14.09.2006 arve nr 3186 (hüpoteekide seadmise leping, algärakirjade kinnitamine), kahju summas 2676, 70 krooni lisa 44). SEB Eesti Ühispanga laenulepingu L060029346 (lisakokkulepe nr 2) muutmise tasu, kahju summas 5000 krooni. Pärnu Notar K.K. 09.11.2006 arve nr 3409 (hüpoteegi seadmise leping (lisa 45), algärakirjade kinnitamine) (lisa 46), kahju summas 3286,80 krooni. Nimetatud nõuded ei kuuluks rahuldamisele ka seetõttu, et hagejale ei kuulunudki korteriomandit, mida müüja, et vähendada 20.07.2006.a. võetud laenu. Täiendavaid laene oli hagejal vaja hageja enda soovil elamu uue plaanilahenduse alusel ümberehitamiseks, millest kostjad ei olnudki teadlikud, mistõttu ei saa kuuluda rahuldamisele ka sellise soovi realiseerimisega kaasnevad kulutused. Hageja väidetud intressikulu kahjuna ei ole hõlmatud poolte sõlmitud lepingu kaitse-eesmärgiga, mistõttu ei saa see nõue rahuldamisele kuuluda, sõltumata sellest, kas kostja põhjustas selle kahju või kas kahju oli ettenähtav. 4) Eksperthinnangud Xxxxx xx seisukorra määramiseks, kahju summas 40201.50 krooni. 16.08.2006 Pindi Kinnisvarabüroo OÜ arve nr 24347, summas 1500 krooni, lisa 47, eksperthinnang nr 060815-13130-401, lisa 48. Kuivõrd hageja selgituse järgi eksperthinnang oli tellitud panga jaoks ega seondu käesoleva asja menetlusega, siis ka seetõttu jääb nimetatud kulu hageja enda kanda. 26.08.2006 kütteseadmete puhastamise akt nr 165 (tl 125, 1 kd) ), kus teenuse tasu arve summas 501,50 krooni. Nimetatud akti puhul on tegemist kütteseadmete puhastamise töö tegemisega, millise kohustuse täitmine on kinnistu omanikul, mistõttu sellekohase kulu kandmine lasub kinnistu omanikul endal. 12.09.2006 mõõdistusprojekti arve nr 18 (tl 247, 1 kd)) summas 500 krooni. 29.09.2006 OÜ Covenant Xxxxx xx ehitise tehniline ekspertiis, arve nr 09-4 (Lisa 50), osutatud teenuse akt nr 1 (Lisa 51), AS-I SEB Eesti Ühispank maksekorraldus nr 57 (Lisa 52), arve summas 17 700.- krooni. 17.10.2006 OÜ Covenant Xxxxx xx eeldatavate ehituskulude hinnangu koostamine (Lisa 53), arve nr 10-1 (Lisa 54), osutatud teenuse akt nr 2 (Lisa 55), arve summas 20 000 krooni. Kahju hüvitamise kohustuse puudumise tõttu kostjad ei pea neid kulusid hagejale hüvitama. 5) Lammutustööde ja prügiveo kulu summas 52 368, 40 krooni. OÜ Taifunus 28.09.2006 arve summas 19 942 krooni (Lisa 56) ja OÜ Taifunus 10.10.2006 arve summas 32426,40 krooni (Lisa 56). Kahju hüvitamise kohustuse puudumise tõttu kostjad ei pea neid kulusid hagejale hüvitama. Nimetatud kulu jääb hageja enda kanda ka seetõttu, et tuginedes eksperdi arvamusele, p 7.17, 7.18.5, lammutamise ja ehitusprahi teisaldamiseks ei ole teostatud alternatiivsete hinnapakkumiste indikatsiooni, puudub OÜ Taifunus hinnapakkumine, puuduvad andmed, millise ehitusprojekti osa järgi ning millise 74 (88)

ehitusvaldkonna spetsialisti juhendamisel toimus OÜ Taifunus tegevus, ja ehitusprojekti puudumise tõttu ei ole võimalik hinnata teostatu kvaliteeti ja mahtu. 6) Ehitusprojekt Xxxxx xx rekonstrueerimine, arve summas 11 000 krooni. OÜ Taluprojekt 26.09.2006 töövõtuleping, kus tasuks 11000.- krooni, (lisa 57) ja OÜ Taluprojekt 29.09.2006 arve nr S-7/06 summas 5000.- krooni (lisa 58); AS-I SEB Ühispank maksekorraldus nr 54 summas 5000.- krooni (lisa 59). Kohus märgib, et võrreldes varasema projektiga, tegemist on uue hageja soove arvestades koostatud projektiga, mistõttu nimetatud kulu peab hageja ise kandma. 7) Katusetööd Xxxxx xx katusevahetuseks, kulu summas 283 616,39 krooni. OÜ A-Profiil hinnakalkulatsioon (töövõtuleping 29.09.2006-Lisa 60, ehituse –remontimise üleandmise-vastuvõtmise akt 20.12.2006.a. töödes summas 272052.39 krooni – tl 113, 6 kd) summas 272 052,39 krooni (Lisa 61). OÜ A-Profiil hinnakalkulatsioon räästakastide ehistuseks (Lisa 62) 9800 + 18% km= summa 11 564 krooni. Arvestus: 272 052,39+ 11 564 =283616,39 krooni. Selles punktis kohus varasemalt katusetööde osas esitatut enam ei korda. Hinnakalkulatsiooni ei ole töödeldud A. K. poolt koostatud elamu Xxxxx xx xx, xxxxx eeldatavate tule- ja veekahjustustest tingitud ehitustööde protsentuaalne osakaaluga hoone ehituskulude üldmaksumusest. Ekspert on viidanud viimasest tulenevalt selle vajalikkusele 11.04.2016 kohtuistungil ja esitas katusekattega seotud ehitustööde osakaaluks arvestuslikult 13% eeldatavate ehitustööde maksumuse kontekstis. 8) Välisseinte lammutamine, asendamine, kulu summas 39 834,33 krooni. Hageja arvestus: A-Profiil hinnakalkulatsioon summas 258 000 krooni (Lisa 62) ning OÜ A-Profiil ehituse-remonttööde üleandmise–vastuvõtmise akt 12.01.2007.a. kogusummas 258000.- krooni (tl 120, 6 kd) ning 16.10.2006 hinnakalkulatsioon summas 278 888, 03 krooni (Lisa 63) ning ehituse ekspertiisi tulemused grupp 331 lahter 4 toodud vastav tööde protsent – 15%. OÜ A-Profiil hinnakalkulatsioonist ilma km-ta summas 218 644, 07 (- 9800) (st maha lahutatakse katuse juurde kuuluvad katuse juurde kuuluvad räästakastid) = 208 844, 07 x 15% = 31 326, 61 krooni + 18%km= summa 36 965, 40 krooni. OÜ A-Profiil 16.10.2006 toodud hinnakalkulatsioonist välisseinte lisasoojustus 16 208, 64 x 15%= 2431, 30 + 18% km= summa 2868, 94. Seega 36 965, 40 + 2868,94= 39 834,34 krooni; 9) Siseviimistluse teostamine, kulu summas 259 761, 84 krooni. Hageja arvestus: OÜ A-Profiil 16.10.2006 hinnakalkulatsioon summas 278 888,03 krooni (tl 272, 1 kd) ning ehituse ekspertiisi tulemused grupp 345 lahter 4 toodud vastav tööde protsent90%, st kogu lagede ja seinte katmine kipsplaadiga. OÜ A-Profiil 16.10.06 hinnakalkulatsioon ilma km-ta kogu seinte ja lagede katmine kipsplaadiga 236 345, 79 – 16 208, 64 (s.o lahtris 7 toodud välisseinte lisasoojustus) = 220 137, 15 + 18%km= summa 259761, 34 krooni. Kuna hinnapakkumine on tehtud üksnes nende seinte osas, mis kuuluvad 90% mahu sisse, võetakse kahjudena arvesse kogu arve, v.a välisseinte soojustus. 10) Põrandad ja vahelaed, sh esimese ja teise korruse vahetalade väljavahetamine, milline kahju on tekkinud seoses ehitus- ja lammutustöödega ning seoses esimese ja teise korruse vahelae konstruktsioonide väljavahetamisega, kulu summas 77 137,28 krooni. Hageja arvestus: OÜ A-Profiil 18.10.2006 hinnakalkulatsioon summas 154 214,80 krooni (Lisa 64) ning ehituse ekspertiisi tulemused grupp 352,353 lahter 4 toodud vastav tööde protsent põrandatel 45% ja vahelae laevooderdisel 100%. OÜ A-Profiil 18.10.2006 13 423, 96 +8400 = 21 823, 96 +18%km= summa 25 752, 27 krooni. OÜ A-Profiil 18.10.2006 hinnakalkulatsioonist 130 690,51 – 21 823, 96 = 108 866, 55 x 45% = 43 546, 62 + 18% km= summa 51 385, 01 krooni. Seega 25 752, 27 +51 385, 01= 77 138, 28 krooni. Kohtule on esitatud A. K. elamu Xxxxx xx xx, xxxxx eeldatavate tule- ja veekahjustustest tingitud ehitustööde protsentuaalne osakaal hoone ehituskulude üldmaksumusest. Hindamisel on kasutatud projekti (töö nr A-95) mittekomplekseid jooniseid ja ehitusliku osa seletuskirja ning eriosade seletuskirja ning hoone ülevaatuse andmeid- 10.08.2006.a., 04.09.2006. ja 24.09.2006.a. Hinnangu kohaselt tule- ja veekahjustustest tingitud ehitustööde protsentuaalne 75 (88)

8.64.1.Ehituskulude täpne analüüs ja selle sidumine algse ehitisega selle kujul 20.07.2006.a ja/või siis arhitekt A.A. poolt koostatud „Ühepereelamu rekonstrueerimise projekti nr 123/2006“ tuleneva ehituskonstruktsioonide rekonstrueerimise vajadusega pole võimalik teostada. 8.64.2. Ehitise konstruktsioonide avamine ja asendamine v.s algne ehitis, on teostatud ilma igasuguse ehitusliku dokumentatsioonita, juhul kui selleks mitte lugeda insener K. poolt koostatud nn töökoosoleku protokolle, millised on eelkõige konstateeriva iseloomuga. 8.64.3 Ehitise konstruktsioonide asendamine v.s ehitise rekonstrueerimine, on teostatud ilma igasuguse ehitusliku dokumentatsioonita ehitise konstruktiivse osas lahenduste mõistes ning selleks ei saa lugeda arhitekt A.A. poolt koostatud „Ühepereelamu rekonstrueerimise projekti nr 123/2006“ seletuskirja osas esitatud nõudeid sellise, konstruktiivse tegevuse kavandamise osas, niivõrd kuivõrd need olid realiseerimata. 8.64.4. Iga selline nimetatud analüüs eeldanuks kõikide vajalike ehituslike dokumentide olemasolu, mis võimaldanuks ekspertiisi koostajal, nagu igal teisel kaastaval eksperdil, teostada selline analüüs vastavuses standardile EVS 885 Ehituskulude liigendamine. 8.65. Sellise analüüsi, milline vastaks standardi EVS 885 Ehitukulude liigendmaine nõuetele koostamine olemasoleva informatsiooni arvestades ei ole võimalik. 8.66.3. Arvutustehniliselt on hagi maksumus loodud ehitussettevõtete hinnapakkumiste põhiselt ning sellel ei ole otstest seost arhitekt A.A. poolt koostatud „Ühepereelamu rekonstrueerimise projekti nr 123/2006“ esitatud rekonstrueerimise kavaga. 8.66.4. Samuti ei ole hagi hinnaarvutus seotud insener K. seisukohtadega, millised on loetletud nn ehituskoosolekute protokollides, e.g ehituskonstruktsioonide vahetamise vajadus, seni teostatud asendustööde kvaliteet jms. Samuti on ekspert rõhutanud, et hinnapakkumised on minimalistliku iseloomuga ja ehitusprojektiga sidumata (p 8.62) ning võimalike ja vajalike ehituskulude suurust Covenant OÜ ja A. K. määranud ei ole, ehitise seisukorra ja kulumi arvestust ei ole teostatud (p 7.10), A-Profiil OÜ hinnapakkumiste alusena puudus ehitusprojekt ja hoone rekonstrueerimise projekti joonised (dateeritud september 2006.a.) ei võimaldanud selliste hinnapakkumiste koostamist (p 7.17), ehitustööde osas ei ole koostatud ehituslikku täitevdokumentatsiooni, millest tulenevalt ei saa anda seisukohta ehitustööde vastavuse osas, seda mahus ja elementides, mis on varjatud iseloomuga, ei ole võimalik hinnata materjalide vastavust ega ka 76 (88)

nende parameetreid (p 7.18.6, 7.18.7), 2006.a. oli Eestis piisavalt turupõhist ehitushinna informatsiooni ja välismaa analoogobjektide kasutamine ei loo vajalikku täpsusklassi ehituskulude hindamisel, tegemist AS Kolde Projekt 1996.a. eestindatud BKI hinnaindeksidega, kuid 2006.a. oli peale kogumiku ilmumist Eestis olemas olemasolevat informatsiooni või siis BKI aktuaalseimaid ehitushindasid aastast 2005-2006. (8.19.5, 8.19.6, 8.21). Ekspert on esile toonud, et 10.08.2006, 04.09.2006 ja 24.09.2006.a. ehitustöökoosoleku protokollides märgitu on küll seotud elamu korruse plaanidega, kuid sellel (töökoosoleku käigus markeeritud plaanimaterjalil) puuduvad igasugused meetrilised ja/või muud kvantitatiivsed instrumendid, millised võimaldaksid ex post määrata ja hinnata eeldatavate tööde osakaalu hoones %-des (8.23.2), OÜ Covenant poolt koostatud tabelist eeldatavate ehituskulude hinnanguga ei ole võimalik võrrelda hagis esitatud kahjusumma arvutusega (8.26). Hagis esitatud ehituslikud ja rahas väljendatud kulud baseeruvad ehituskulude konstrueerimisel esitatud ehituspakkumistel ja hageja poolt tasutud arvetel (8.41). Kõik hagis sisalduvad hinnapakkumised, milliste alusel on kujundatud nn kahjunõude ehitustehniline sisustatus ei ole seotud ühegi ehitusprojektiga, i.e. algse ehitusprojektiga, hoone ülemõõdistus projektiga ega hoone rekonstrueerimise projektiga niivõrd kuivõrd ei ole tuvastatud seosed projektiga, millised viitaksid mahtude ja kavandatud tööde osas loetletud dokumentatsioonile (8.49.4). Kohus on seisukohal, et eksperdi poolt esile toodud põhjustest tulenevalt, millega kohus nõustub ja siin enam ei korda, hageja poolt esitatu, selle olulise puudulikkuse tõttu, ei ole piisavateks ega arvesse võetavateks tõenditeks, mis võimaldaks kindlaks teha hageja poolt väidetavate müügieseme s.t. kostjate poolt müüdud kinnistul asuva elamu (algne elamu), puuduste osas võimaliku kahju ulatust ja rahalist suurust. Tegemist oli elamu ümberehitamisega uue plaanilahenduse järgi ning tähelepnuta ei saa jätta eksprdi kui eriteadmistega isiku arvamust selle kohta, et juhul kui hageja poolt kaasatud ehitusettevõtted oleksid teostanud ainult varasema ehitusprojekti alusel teostatud siseseinte postide jne ehituskonstruktsioonide osade/elementide kas osalise või tervikliku asendamise v.s. de fakto teostatud ehitustööd, oleksid tegelikud ehituskulud väiksemad hagi kahjunõudes esitatust (8.51.1), mis samuti kohtu viimast järeldust toetab. Järgnevalt kohus esitab tõendite ebapiisavust kinnitava põhjenduse, milles kohus nõustub eksperdi poolt esitatuga. 11.04.2016.a. kohtuistungil ekspert K.S. selgitas järgmist. Tsiviilasja toimikus köide I lk. 269-272, 1 kd hinnapakkumised reeglina ei võimalda hinnata otseselt enamuse materjalide kasutamist ehitusobjektil. Või kui võimaldavad seda teha, siis teatud suure üldistustega. Näiteks hagi lisa 62 (toimiku leht nr. 271, 1 kd) käsitleb OÜ A-Profiil hinnakalkulatsiooni, kus enamus töid on kas varjatud kujuga või siis markeeritud üldistatud suurusega komplekt, nt räästakastide ehitus, mille tõttu konkreetse ehitustoimingu juures ei ole võimalik muud tuvastada kui seda, et kas hoonel on räästakastid ülevaatuse hetkel või neid ei ole. See tähendab seda, et sisulised hinnapakkumised on koostatud äärmiselt kõrge üldistatuse tasemega. Kasutatud materjal, voodrilaud, koguses 350 rm on sisuliselt tuvastatav, kui materjal, kuid hinnapakkumise mõttes, mis viitab veelkord eksperthinnangu konkreetsele seisukohale, et hinnapakkumised peavad olema seotud ehitusprojektidega, jääb asukoha mõttes anonüümseks. On tõsi, et hoone puhul, peale selle rekonstrueerimist, oli teostatud hoone fassaadi katmist voodrialauaga, kas ja millises osas on tegemist konkreetse mahuga, on ebaselge. Vaadates toimiku leht nr. 272, 1 kd olevat hinnakalkulatsiooni, võib tõdeda, et tegemist on siseseinte ehitamisega ja lagede katmisega kipsplaadiga, mis ülevaatuse hetkel oli seinte osas, kas värvitud või kaetud tapeediga või lagede osas värvitud, millest tulenevalt võib asuda lihtsustatud seisukohale, et kasutatud materjal vastab hinnakalkulatsioonis esitatule. Vaadates hinnakalkulatsiooni toimiku leht nr. 273, 1 kd, koostaja sama ehitusettevõtja, siis on võimalik eristada mitmeid erinevaid materjale, nt laminaatparkett, klinkerplaadid ja muu sarnane. Jättes kõrvale nimetatud materjalide füüsiliselt kasutatud kogused, on siinjuures ehk oluline märkida asjaolu, et klinkerplaat on oma hinnalt peaaegu kõige elitaarsem põrandakatte materjal, mille tõttu võib vastuse andmise käigus lisada asjaolu, et selle materjali kasutamine 77 (88)

on hoone rekonstrueerimist initseerinud isiku toreduslikkuse soov. Juhul kui tsiviilasja edasise menetluse käigus tuleb kõne alla erinevate materjalide maksumuse kompenseerimine, siis kindlasti ei saa kompenseerida klinkerplaati, vaid tuleks kompenseerida tavaline keraamiline plaat. Samas kalkulatsioonis on esitatud nt materjalid, kivivill vahelagedele, mille ühikuks pakkuja on andnud materjali paki hinna, mille tõttu, kuna ei ole teada materjali paki sertifikaati, pole mingilgi moel võimalik tuvastada, millise füüsilise mahuga on tegemist ühe soojustusmaterjali paki puhul või hinnapakkumises sisalduva 44 paki puhul tervikuna. Peatudes veelkord projekti kui sellise olemasolul võrrelduna esitatud hinnapakkumistega, siis mõned dateeritud, mõned dateerimata, on koostatud reeglina 2006.a. sügisel. Samal ajal kui ehitusprojekt, millele need hinnapakkumised peaksid vastama ja olema seotud kannab Pärnu Linnavalitsuse registreerimise kuupäeva 16.03.2007.a. See kirjeldab veelkord asjaolu, et pakkumised nii sisu kui mahu poolest, on koostatud informaalselt ning juhul kui hagi menetlemise käigus tuleb mingilgi moel kõne alla kompenseerimise mehanism, on vajalik teostada ehitusobjekti ehitusprojekti põhine mahtude kontrollarvutus, kusjuures kasutada ei saa ja kompenseerida ei saa neid materjale, mida ehitusprojekt ei sätesta. Vastasel juhul tekitatakse olukord, kus hinnapakkumised kui ülimuslikud ja muudavad ehitusprojekti kehtetuks. Ühesed hinnapakkumised on esitatud toimiku lk. 269-274 (köide I). Hinnaindikatsioonid võetakse vähemalt kolmelt pakkujalt. Ühene hinnapakkumine välistab võimaluse mõtiskleda kasvõi põgusalt selle üle, kas tegemist oli majanduslikult soodsaima pakkumisega. Majanduslikult soodsaim pakkumine ei tähenda alati odavaimat hinda, kuid see tähendab alati soodsaimat hinda kontekstis maksimaalne kasutamise efektiivsus. Ekspert ei ole tuvastanud ühe või teise materjali kasutamise kohta ja kogust. Selleks oleks pidanud teostama hoone ülesmõõdistamise eesmärgiga täpsustada selles osas visuaalselt näha olevat materjalid, nende kasutamise kohad ja arvutama kasutatud kogused. Kaudselt oleks see tähendanud seda, et oleks tulnud luua 16.03.2007.a. kinnitatud ehitusprojekti tegeliku realiseerimise kontrollmõõdistus, lisaklausliga, et on kontrollitud projektis ettenähtud materjalide sisuline kasutamine. Tavapäraselt on projekteerija kohustus anda erinevad seisukohad kasutatavatele materjalidele. Kõnealune projekt pidi vastama majandus- ja kommunikatsiooniministri määrusele „Nõuded ehitusloa väljastamisel esitatavale ehitusprojektile“. Materjalide ja toodete sisuline kasutus varieerub sõltuvuses ehitusprojekti staadiumist ning peab olema vastavuses ühele või teisele projektistaadiumile esitatavatele nõuetele. Need nõuded sätestavadki selle, millised on siis konkreetsed materjalid, mida kasutatakse ehitustööde teostamisel. On üsna tavapärane, et eelprojekti juures, mille alusel väljastatakse ehitusluba, on nimetatud kirjeldused lihtsustatud, kuid põhiprojekti juures, mille alusel koostatakse ja sõlmitakse ehitusleping, tehakse hinnapakkumine, on vastavad nõuded täpsustatud piisava asjakohasusega, mis võimaldab pakkumistes esitada juba suure täpsusega materjali hindasid arvestavad hinnapakkumised. Selleks, et teostada ehitustöid tuleb reeglina koostada tööprojekt, mille alusel tulebki läbi viia ehitustööd. Tulenevalt asjaolust, et tööprojekti koostamine järgneb sisuliselt ehituslepingu sõlmimisele ja hinnapakkumistele, siis on praktikas juurdunud seisukoht, et tööjooniseid koostavad konkreetsed ehitustööde teostajad. Peatudes projekteerija rollil, siis on hea ehitustava selline, et projekteerija koostab oma ehitusprojekti osas tööde mahtude loetelu, mille põhiselt ongi võimalik koostada hinnapakkumist. Tööde mahtude loetelu sisaldab ehitustöid, mitte enam üldisel tasandil, vaid täpsustatud ehitustööde klassifikaatori järgi, nii nagu see on esitatud standardis EVS 885. Algse hagi ühe osa moodustab ja insener K. poolt koostatud maksumuse kalkulatsioon, oli samuti liigendatud nii üldisteks ehitustöödeks kui täpsustatud ehitustöödeks, mis oma sisult sarnaneb standardi 885 pearühmade ja algrühmadega. Seega kui keegi sooviks ja see on vajalik teostada hagieseme osas vastav analüüs uuesti, siis tuleks esmalt koostada ehitusprojekti põhine tööde kirjeldus (mahtude tabel), mille töötlemisel maksumusega, seda konkreetse töö või materjali ühikmaksumuse osas saadaksegi vastava rea üldmaksumus ning milliseid summeerides vertikaalselt luuakse objekti kogu maksumus. Probleem tööde kirjeldusega ei ole mitte ainult antud ehitusprojekti probleem, vaid see on üldine probleem. Esialgselt vaadates paralleelselt antud selgitusega 2007.a. kinnitatud ehitusprojekti 78 (88)

nimetusega rekonstrueerimisprojekt, on ebaselge, millise projektistaadiumiga on tegelikkuses tegemist. Ehitusprojekti osadeks olevad joonised ning seletuskirjas esitatud asjaolu, et eraldi tuleb koostada konstruktiivse osa projekt, viitavad sellele, et teatud kohustusliku sisu kõrvale panemise korral, võib seda projekti lugeda eelprojektiks. Täpselt nii ongi toimitud s.t. tööde projekti põhiselt on väljastatud ehitusluba. Hinnapakkumisteks oleks pidanud olema koostatud, arvestades asjaolu, et hageja soovis muuta ja parandada hoone põhikonstruktsioone, sellele viitab termin rekonstrueerima, luua, võtta hinnapakkumiste aluseks ning anda ehitaja käsutusse, kui mitte enam, siis seletuskirjas viidatud konstruktiivse osa projekt. Projekti loodud ei ole (konstruktiivne osa) ning seeläbi on absoluutse iseloomuga praegu loodud väide, et ehituskonstruktsioonid on hoone rekonstrueerimise käigus, mis tegevusena ei ole taastamine, loodud ehitusettevõtja parima äranägemise järgi. On ebaselge, kas see ehitaja parim äranägemine on tegelikkuses parim erialane teadmine, mis 2006.a. sügisel eksisteeris, kui osa üldmõistest, hea ehitustava. 2003.a. esimesest jaanuarist hakkas kehtima ehitusseadus, mille rakendamiseks majandus- ja kommunikatsiooniminister andis välja rea rakendusmääruseid. Üheks selliseks rakendusmääruseks oli ka määrus, mille nimi on „eriliiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“, kus sätestati, millised peavad olema need ehitusdokumendid sisustatuse mõistes (määrus loodi vastavuses ehitusseaduse § 31). On õige, et nimetatud määruse § 8, loob erisuse nimetades, et enda tarbeks ehitatava üksikelamu (väljavõte loetelust) ehitamise tehnilised dokumendid koosnevad ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde ja kaetud tööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad. Kui mitte enam, siis just ehitustööde päevik koos vastavate lisamärkuste ja selgitustega oleks see dokument, mis aitaks lahendada hoone Xxxxx xx rekonstrueerimise käigus (rõhutatud) mitte taastamise käigus konstruktsioonidesse paigaldatud materjalide ja toodete spetsifikatsioonid ja nende vastavuse nõuded. Antud juhul arvestades toimiku köide I lk 269-274 esitatud hinnapakkumisi, ei ole ehitustöid teostanud mitte eriteadmisteta isik, vaid väidetavalt professionaalne ehitusettevõtja. Muudel võrdsetel tingimustel tähendab see asjaolu, et professionaalne ehitaja ei saa käituda nagu ilma eriteadmisteta ehitaja (hoone omanik), vaid peab kogumis juhinduma ehitusseadusest ja selle rakendusaktidest tervikuna ning koostama tema poolt pakkumise alusel teostatud ehitustööde osas, järgneb loetelu, 1 ehitustööde päeviku, 2 eritööde teostamise aktid, 3 töökoosoleku protokollid, 4 kaetud tööde aktid, ja seda kõike sisus, nagu seda sätestab MKM määrus nr. 71 2002 aastast. Lihtsustatud dokumente ega ehitajale kohustuslikke täpsustavaid dokumente hagieseme osas koostatud ei ole, mille tõttu on välistatud igasugune visuaalselt mittenähtavate seisukohtade loomine. Juhul kui antud tsiviilasja menetlemise käigus jõuab kohus seisukohale, et hageja poolt esitatud kalkulatsioonid teostatud tööde maksumusele ei ole üheselt käsitletavad haginõude rahaliseks formeerimiseks teostatud maksumuse osas, siis on tõepoolest vajalik hoone rekonstrueerimise käigus teostatud ehitustööde põhine ehitusmaksumuse plaani (eelarve) koostamine. Paraku peab konstateerima, et 2007.a. koostatud ehitusprojekt ühelt poolt ning teiselt poolt asjakohaste ehitamise tehniliste dokumentide puudumine loob olukorra, kus tegelikkuses samaaegselt ehituse eelarve koostamisega tuleks luua ka nimetatud ehitusprojektile lisajoonised, sõlmede skeemid ja muu sarnane, mille põhiselt oleks võimalik piisava täpsusega luua asjakohane eelarve. Seega vajaks hagis esitatud ehituskulud ka analüüsi selles osas, millised nendest on taastamiskulud ning millised nendest on rekonstrueerimiskulud, sest 2007.a. kinnitatud ehitusprojekt lõi hoonele uue ja kaasajastatud konstruktiivse ja ruumilise lahenduse, nt tubade ümberehitamine hoone teisel korrusel või väljapääsu loomine hoone ühekordsest osast jne. Kohus jätkuvalt nõustub eksperdi poolt esile tooduga. Tegemist on olukorraga, kus kohtule esitatud ehitust puudutavate dokumentide puudulikkuse tõttu ei ole võimalik tõendada hageja poolt väidetud puuduste parandamisega/asendamisega seotud kulusid. Viimast ei tõenda eelnevata samuti hagejale esitatud töövõtja arved ja hageja poolt nende tasumine (6 kd). Siinjuures kohus peab vajalikuks veel rõhutada eksperdi arvamust, millega kohus nõustub ja millele tugineb kahju nõude rahuldamata jätmisel, et 8.56.1. Hoone Xxxxx xx kui ekspertiisi eseme seina konstruktsioonide väljavahetamine ei olnud oma ehitustehniliselt tähtsuselt 79 (88)

hädavajalik ehitustegevus. 8.56.4. Seinakonstruktsioonide, eelkõige kandva iseloomuga elementide väljavahetamist, põhjustas kavandatud rekonstrueerimise ehitusprojekt ja selles sätestatud muudatused ehitise ruumiplaneeringus. 8.72.2. Hageja poolt teostatud (tellitud) ehitustööd olid seotud eelkõige ehitise ealise kulumisega, selle ehitamise ajale iseloomulike trendidega ja teostatud ehitustööde ning nende teostajatele omase ehituskvaliteedi mõistmisega. 8.62.7. Ehitustööde aluseks oli eelkõige soov rekonstrueerida ehitist kaasaegsemaks ühepereelamuks. 30.06.2016.a. kohtuistungil kohus selgitas hagejale, et kahjunõue on esitatud arvestuslikult ebapiisavalt ja küsis, kas hageja jääb esitatud kahjunõude arvestusliku aluse juurde või peab vajalikuks enda poolt esitatud puuduste osas konkreetse kahju määratlemist muul alusel s.o konkreetse kahju tuvastamist konkreetse puuduse eest. Hageja jäi haginõude suuruse, ulatuse, alusasjaolude ja arvestuskäigu juurde. Hageja arvamuse kohaselt arvestuskäigud on tõendatud kulu kandmisega faktiliselt. Kahju nõudes, kus nõue ei ole täies mahus esitatud, jäi hageja %-lise arvestuse juurde ning millegagi asja täiendada ei soovinud. 11) Elektritööd kogu elamu ulatuses, kulu summas kokku 116 348 krooni. Esitatud on AS Elwo 27.09.2006 hinnapakkumine, kus tööde loetelu, summas 106600.krooni, millele lisandub käibemaks (tl 274, 1 kd, tööde juhataja J. S.) ja OÜ Jetmar 06.06.2016.a. kinnitus elektritööde tegemise kohta 2006-2007.a. ning kinnitus töö eest tasumise kohta summas 98600+18% km=116348.- krooni (tl 109, 110, 13 kd). OÜ Jetmar poolt töö tegemise ja kulu dokumente ei ole esitatud. Kohus leiab, et esitatud tõendid ei ole piisavad selleks, et lugeda objektiivselt tuvastatuks hageja poolt märgitud tehtud töö esitatud mahus ja summas. 12) Kütteseadmete asendamine, nõue summas 29 196 krooni. Nõue 01.12.2006.a. hagiavalduse järgi 26 196 krooni. Seega tegemist saab olla trükiveaga, kui märgitud 29 196 krooni. Kohus lähtub Ardis Ehitus 15.11.2006 hinnakalkulatsioonist, mille kohaselt ühe plekkahju ehitamise hind 26 196 krooni (Lisa 66). Kohus märgib varasemale lisaks, et hageja ei ole olemasolevatele küttekehadele kulutusi teinud s.t. küttekehi ei ole parandatud ega asendatud ega tehta seda edaspidigi, sest elamus puudub ahjuküte. 13) Dokumentidest koopiate tegemise kulud 499, 50 krooni. Kohtule on esitatud 19.09.2006 Infotark AS arve nr 66010537) printeri tindi eest summas 499,50 krooni (tasutud 19.09.2006.a.) – tl 276, 1 kd. Kohus toob veel esile, et sellist kulu hageja ei ole kohtule usaldusväärselt põhjendanud. Tema seletus 30.06.2016.a. kohtuistungil oli vastuoluline ja kohtu ettepanekul täiendavalt nõuet põhjendada hageja ei soovinud. 14) Telefonikõnedest ja SMS-ide saatmisest R.K.le ja L. K.le august- september 2006 tulenev kulu summas 84, 11 krooni. 08.08.2006 kell 11: 17 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00: 02: 50, summa 4,68 + 18%km = 5, 52 krooni; 08.08.2006 kell 16:08 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00:07:15, summa 11,96 +18%km = 14,11 krooni; 09.08.2006 kell 14:39, 3 sms numbrile xxxxxxxx (R.K.), sms hind 1,65 x 3= 4,95 + 18% km = 5,84 krooni; 09.08.2006 kell 15: 41, 2 sms numbrile xxxxxxxx (L. K.), sms hind 1,65 x 2 = 3,30 +18% km = 3,89 krooni; 09.08.2006 kell 17:14 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00:15:31, summa 25, 60 + 18%km = 30,20 krooni; 09.08.2006 kell 17:57 kõne numbrile xxxxxxxx (R.K.), kõne aeg 00:01:53, summa 3, 11 + 18% km = 3,67 krooni; 10.08.2006 kell 12.26 kõne numbrile xxxxxxxx (L. K.), kõne aeg 00:03:17, summa 5,42 +18% km = 6,40 krooni; 10.08.2006 kell 13.40 sms numbrile xxxxxxxx (R.K.), sms hind 1, 65 +18% km= 1,95 krooni; 80 (88)

3.TsMS § 173 kohaselt (1) Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. (4) Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kui menetluskulud jäävad ühiselt mitme menetlusosalise, esmajoones kaashageja või -kostja kanda, tuleb lahendis märkida, kas nad vastutavad osa- või solidaarvõlgnikena. Tallinna Ringkonnakohus xx xx xxxx.a. kohtuotsusega tühistas Pärnu Maakohtu 30.03.2010.a otsuse ja saatis asja uueks arutamiseks Pärnu Maakohtule. Tallinna Ringkonnakohus märkis xx xx xxxx.a otsuses, et menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolevas asjas kohus jättis hagi rahuldamata, mistõttu menetluskulud tuleb jätta täielikult hageja, A.T., kanda. TsMS 174 kohaselt lõike 2 kohaselt maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud; lg 2 kohaselt kohtukulud on riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 143 kohaselt asja läbivaatamise kulud on: 1) tunnistaja-, eksperdi- ja tõlgikulud ning kohtuekspertiisiseaduse alusel hüvitatavad menetlusvälisel isikul seoses ekspertiisi tegemisega tekkinud kulud, ning § 144 kohaselt kohtuvälised kulud on: 1) menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS 174 lg 9 kohaselt menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema eest kandis need muu isik. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses, g 1.1 kohaselt kui menetluskulude jaotuse kohaselt teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude kandmiseks kohustatud menetlusosaline nimetatud kuludele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda selle kontrollimisega, et lepingulise esindaja kulud ei oleks suuremad käesoleva paragrahvi lõike 4 alusel Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirmäärast. Riigikohus on 06.05.2015.a lahendis 3-2-1-4-15 asunud seisukohale, et kohus teeb kaalutlusotsuse lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse kohta hinnates eelkõige õigusabile kulunud aega ja keerukust. Kolleegium on varasemas praktikas rõhutanud, et menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel TsMS § 175 lg 1 alusel tuleb arvestada mh ka kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahukusega. Kohus käsitleb kostja menetluskulusid menetluskulude nimekirja järgi.

Pärnu Maakohus kohustas 23.04.2012.a määrusega kostjaid tasuma ekspertiisitasu summas 3000 eurot. 18.10.2012.a andis kohus kostja L. K.le menetlusabi ning kohustas tasuma ekspertiisitasu summas 30 eurot. L. K. tasus ekspertiisitasu summas 30 eurot 23.10.2012.a. Pärnu Maakohus 09. juuni 2015.a. määrusega määras ekspert K.S.i tasuks 3 000.- € ning ekspertiisitasu kuulus väljamaksmisele Rahandusministeeriumi tagatiste kontolt (viitenumber 3100057277) L. K. arveldusarvelt EExxx, 23.10.2012.a. tasutud ekspertiisitasu arvel summas 30.- eurot EB K.S. OÜ arveldusarvele EExxx ja ekspertiisitasu summas 2970.- eurot maksti välja riigi vahenditest EB K.S. OÜ arveldusarvele EExxx. Seega tuleb kostja L. K. menetluskuluna kindlaks määrata tema poolt tasutud ekspertiisitasu 30 eurot. Ekspertiisitasu summas 2 970.- eurot tuleb välja mõista hagejalt riigituludesse (TsMS § 190 lg 5). 2 . Kulutused esindusele. Kõik arved on esitatud L. K. nimele. Advokaadibüroo Järve, Otti ja Laretei arvete alusel on L. K. (või tema eest tema poeg R.K.) tasunud esinduse eest tsiviilasjas nr 2-06-36362 maakohtus ja ringkonnakohtus järgmiselt: - 11.12.2006.a. arve nr 147, kogus 11,47 tundi, ühiku hind 1 200 EEK, kokku 16 240,00 EEK. Arve selgituste kohaselt hõlmab arve esindust Pärnu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-06-36362. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostja esindaja on esitanud 18.12.2006.a taotluse vastamise tähtaja pikendamiseks ning 26.01.2007.a koostanud vastuse hagiavaldusele. Menetlustähtaja pikendamise taotlus ei vaja õigusteadmisi ning seetõttu selle taotluse koostamiseks esindajat vaja ei ole. Arvestades käesoleva asja suurt mahtu ning keerukust, on kohus seisukohal, et arvel nimetatud õigusabi ajakulu hagimaterjalidega tutvumiseks ja vastuse koostamiseks on põhjendatud ja vajalik. - 12.01.2008.a. arve nr 7, kogus 9 tundi, ühiku hind 1 500 EEK, kokku 15 930 EEK. Arve selgituses on märgitud järgmist: L. K. (kostjate esindus tsiviilasjas nr 2-06-36362). Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostjate esindaja on teinud järgmisi toiminguid: 05.09.2007.a osales kostjate esindaja kohtuistungil, mis kestis 2 tundi ja 15 minutit (tl 17-22, II kd). 01.10.2007.a koostas kostjate esindaja taotluse tunnistajate kohtusse kutsumiseks ja ülekuulamiseks, hageja dokumentide esitamise kohustamiseks ning ekspertiisi teostamiseks, ~1,5 lehekülge (tl 23-25, II kd). Kohus on seisukohal, et arvel nimetatud õigusabi ajakulu on samuti põhjendatud ning vajalik. Lisaks nähtub tsiviilasja materjalidest, et kostjate esindaja on teinud järgmisi menetlustoiminguid: 25.04.2008.a koostanud määruskaebuse kohtu 14.04.2008.a määrusele 3 leheküljel (tl 39-41, II kd), 14.10.2008.a osalenud kohtuistungil ~4,5 tundi (tl 75-83, II kd), 21.01.2009.a koostanud vastuse hageja menetlustähtaja pikendamise taotlusele ~1 leheküljel (tl 136-137, II kd), 09.02.2009.a koostanud vastuse hageja 17.12.2008.a tõendite esitamise taotlusele ja kostjate taotluse täiendavate tõendite lisamiseks ning dokumentaalsete tõendite väljanõudmiseks ~6 leheküljel (tl 149-154, II kd). - 14.01.2010.a. arve nr 8, kogus 13,7 tundi, ühiku hind 1 500 EEK, kokku 24 660 EEK. Arve selgituste kohaselt on tegu kostja L. K. ja K. K. esindusega Pärnu Maakohtus 12.01 ja 13.01.2010.a koos ettevalmistusega tsiviilasjas nr 2-06-36362. Toimikust nähtuvalt toimus 12.01.2010.a kohtuistung, mille kestvuseks oli 5 tundi 40 minutit (tl 177-187, II kd) ning 13.01.2010.a kohtuistung, mille kestvuseks oli 6 tundi 20 minutit (tl 111, III kd). Seega kokku kohtuistungi ajakulu 12 tundi. Kohtu hinnangul on lisaks kohtuistungite ajakulule põhjendatud ka istungiteks ettevalmistamise ajakulu 1,7 tundi. - 24.08.2010.a. arve nr 133, kogus 6,5 tundi, ühiku hind 1 500 EEK, kokku 11 700 EEK (747,77 eurot). Arve selgituste kohaselt on tegu L. K. ja K. K. esindusega Tallinna Ringkonnakohtus tsiviilasjas nr 2-06-363632. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostjate esindaja koostas 18.06.2010.a vastuse apellatsioonkaebusele kokku 14-l leheküljel (tl 14583 (88)

158, IV kd). Lisaks osales kostjate esindaja Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2010.a, mille kestvus oli ~1 tund 15 minutit (tl 170-171, IV kd). Kohus on seisukohal, et nimetatud ajakulu on vajalik ja põhjendatud. Kokku on märgitud 11.12.2006.a, 12.01.2008.a, 14.01.2010.a ja 24.08.2010.a arvete summaks 68 530 EEK ehk 4380 eurot. Kui arvestada summa 68 530 EEK ümber eurodesse vastava ametliku kursiga 15,6466, tuleb kohtu arvutuste kohaselt summaks 4 379.87 eurot. - 04.05.2012.a. arve nr 54, kogus 5 tundi, tunnihind 100 eurot, kokku 600.-eurot. Arve selgitustes on märgitud järgmist: L. K. ja K. K. esindus Pärnu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-0636362 juurdemaks. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostjate esindaja perioodil 15.01.2010.a kuni 04.05.2012.a Pärnu Maakohtus kostjate esindajana teinud järgmisi toiminguid: 04.02.2010.a osalemine kohtuistungil 2 tundi 35 minutit (tl 11-14, III kd), 16.02.2010.a osalemine kohtuistungil ~1 tund (tl 75-78, III kd), 16.02.2010.a istungil esitatud kohtukõne teesid kokku 11 leheküljel (tl 106-116, III kd). Toimiku Tallinna Ringkonnakohtust tagastamisel on kostjate esindaja 07.04.2011.a osalenud kohtuistungil kompromissi läbirääkimistel 55 minutit (tl 184, V kd), 15.04.2011.a koostanud vastuse hageja kohtuistungi protokolli parandamise taotlusele ~1 lehekülg (tl 194-195, V kd), 11.01.2012.a esitanud taotluse hagide liitmiseks ~2 lehekülge (tl 203-205, V kd), 29.03.2012.a osalenud kohtuistungil ~7,5 tundi (tl 231-239, V kd), 03.04.2012.a koostanud kostjate vastuse hagile viivise nõudes ~1 lehekülg (tl 244-245, V kd), 16.04.2012.a koostanud kostjate seisukoha eksperdi osas ~0,5 lehekülge (tl 259-260, V kd), 03.05.2012.a koostanud ühtse dokumendi menetlusabi taotluses ning küsimused eksperdile, millest ~1 lehekülg puudutab eksperdi küsimusi (tl 197-199, IV kd). Eeltoodut arvestades on 04.05.2012.a arve ajakulu põhjendatud ja vajalik. - 03.03.2015.a. arve nr 19, 1800.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Ekspertiisi materjalidega tutvumine tsiviilasjas nr 2-06-36362, 5 tundi, tunnihind 100 eurot ja L. K. ja K. K. esindamine Pärnu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-06-36362 11.03.2015.a ja 12.03.2015.a, 10 tundi, tunnihind 100 eurot. Kohus leiab, et põhjendatud on ekspertiisi materjalidega tutvumise ajakulu 5 tundi, kuna tegu on mahuka ekspertiisiaktiga. 11.03.2015.a ja 12.03.2015.a istungitel osalemise ajakulu on põhjendatud osaliselt. 11.03.2015.a istung kestis mitte rohkem, kui 2,5 tundi (tl 150-154, X kd) ja 12.03.2015.a istung kestis mitte rohkem kui 3,5 tundi (tl 154-162, X kd), seega istungi ajakulu kokku 6 tundi. Eeltoodu alusel on 03.03.2015.a arvest põhjendatud ja vajalik ajakulu 11 tundi, tunnihinnaga 100 eurot, kokku 1 100 eurot, millele lisanud käibemaks 220 eurot, kõik kokku 1 320 eurot. - 05.06.2015.a. arve nr 44, 240.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Kostjate esindus Pärnu Maakohtus tsiviilasjas 2-06-36362, 1,5 tundi ja kostjate vastuse koostamine Pärnu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-06-36362, 0,5 tundi, tunnihind 100 eurot. Nimetatud ajakulu on põhjendatud ja vajalik. Perioodil 04.03.2015.a kuni 05.06.2015.a toimus kostjate esindaja osavõtul istung 05.06.2015.a, kokku 1,5 tundi (tl 73-79, XI kd). Samuti on kostjate esindaja koostanud 19.03.2015.a vastuse hageja 11.03.2015.a ja 12.03.2015.a kohtuistungi protokolli parandamise taotlusele ~0,5 lehekülge (tl 184-185, X kd), 13.05.2015.a vastuse hagi terviktekstile ~20 lehekülge (tl 23-43, XI kd) ja 02.06.2016.a vastuse hageja 29.05.2015.a taotluse punktidele 1 ja 2 ~1 lehekülg (tl 51-52, XI kd). Seega ajakulu vastuse koostamisele 0,5 tundi on samuti põhjendatud. Eeltoodu alusel on põhjendatud ja vajalik 05.06.2015.a arve ajakulu. - 17.11.2015.a. arve nr 88, 1680.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: esindus Pärnu Maakohtus kohtuistungil tsiviilasjas nr 2-06-36362 09.11.2015.a ja 16.11.2015.a, 14 tundi, tunnihind 100 eurot. 84 (88)

Toimikust nähtuvalt toimusid kohtuistungid 09.11.2015.a (tl 175-184, XI kd) ja 16.11.2015.a (tl 184-193, XI kd) kostjate esindaja poolt märgitud mahus. Seega on arvel märgitud ajakulu põhjendatud ja vajalik. - 25.11.2015.a. arve nr 92, 1200.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Esindus Pärnu Maakohtus kohtuistungil tsiviilasjas nr 2-06-36362 23.11.2015.a ja 24.11.2015.a, 10 tundi, tunnihind 100 eurot. Toimikust nähtuvalt toimusid kohtuistungid 23.11.2015.a ~7 tundi (tl 193-204, XI kd) ja 24.11.2015.a ~6 tundi (tl 204-216, XI kd). Seega on arvel märgitud ajakulu põhjendatud ja vajalik. - 08.02.2016.a. arve nr 6, 240.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Kostja esindus tsiviilasjas nr 2-06-36362 Pärnu Maakohtus (eksperdi ülekuulamine), 17 tundi, tunnihind 100 eurot. Toimikust nähtuvalt toimus eksperdi ärakuulamine 01.02.2016.a ~6,5 tundi (tl 98-110, XII kd), 02.02.2016.a ~7,5 tundi (tl 110-127, XII kd) ja 08.02.2016.a ~6,5 tundi (tl 127-137, XII kd). Seega on arvel märgitud ajakulu põhjendatud ja vajalik. - 12.04.2016 arve nr 19, 1440.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Kostja esindus tsiviilasjas 2-06-36362 Pärnu Maakohtus (eksperdi jätkuv ülekuulamine), 12 tundi, tunnihind 100 eurot. Toimikust nähtuvalt toimus eksperdi ärakuulamine 11.04.2016.a ~7 tundi (tl 164-176, XII kd) ja 12.04.2016.a ~7 tundi (tl 176-191, XII kd). Seega on arvel märgitud ajakulu põhjendatud ja vajalik. - 19.04.2016.a. arve nr 22, 660.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Kostja esindus tsiviilasjas nr 2-06-36362 Pärnu Maakohtus, osalemine istungil 18.04.2016.a, 5,5 tundi, tunnihind 100 eurot. Toimikust nähtuvalt toimus kohtuistung 18.04.2016.a ~7 tundi (tl 191-200, XII kd). Seega on arvel märgitud ajakulu põhjendatud ja vajalik. 24.05.2016.a. arve nr 37, 720.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Esindus Pärnu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-06-36362, 6 tundi, tunnihind 100 eurot. Toimikust nähtuvalt toimus perioodil 19.04.2016.a kuni 24.05.2016.a kohtuistung 23.05.2016.a, mille kestvus oli ~7 tundi (tl 56-69, XIII kd). Seega on arvel märgitud ajakulu põhjendatud ja vajalik. 06.06.2016.a. arve nr 39, 720.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Esindus Pärnu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-06-36362, 6 tundi, tunnihind 100 eurot. Toimikust nähtuvalt toimus perioodil 24.05.2016.a kuni 06.06.2016.a kohtuistung 06.06.2016.a, mille kestvus oli ~6,5 tundi (tl 69-83, XIII kd). Seega on arvel märgitud ajakulu põhjendatud ja vajalik. 28.06.2016.a. arve nr 42, 1440.- eurot. Arve selgituste kohaselt koosneb arve järgnevast: Kohtukõne teeside koostamine tsiviilasjas nr 2-06-36362, 12 tundi, tunnihind 100 eurot. Arvestades kohtuasja keerukust, selle ajalist kestvust ning materjalide mahtu, peab kohus põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks kohtukõne teeside koostamiseks 12 tundi. 05.07.2016.a esitas kostjate esindaja kohtule 30.06.2016.a arve nr 45, 570 eurot, mis koosneb esindusest Pärnu Maakohtus 4,75 tundi, tunnihinnaga 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Toimikust nähtuvalt toimus 30.06.2016.a kohtuistung (tl 114-123, XIII kd) kostjate esindaja poolt märgitud mahus. Seega on arvel märgitud ajakulu põhjendatud ja vajalik. 85 (88)

loobub hagist või võtab hagi tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud, kohaldatakse käesoleva paragrahvi lõikes 3 sätestatut. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMSRS) § 2.1 lg 1 kohaselt tsiviilkohtumenetluses avalduse, hagi, apellatsioon- või määruskaebuse esitamisel 2009. aasta 1. jaanuarist kuni 2012. aasta 30. juunini kehtinud määras tasutud riigilõiv tagastatakse menetlusosalise avalduse alusel, kui avalduse esitamise päevaks ei ole kohtumenetlus jõustunud lõpplahendiga lõppenud, osas, mis ületab riigilõivu tagastamise otsustamise ajal sama menetlustoimingu tegemise eest kehtivat riigilõivumäära rohkem kui 50 eurot. Apellatsioonkaebuse esitamisel 29.04.2010.a arvestas kohus riigilõivu hagilt hinnaga 932 185.70 krooni (59 577.52 eurot). Käesoleval hetkel apellatsioonkaebuse esitamisel hagilt hinnaga kuni 75 000 eurot tuleb tasuda riigilõivu 1 100 eurot. Arvestades eeltoodut ja TsMSRS § 2.1 lg 1 saab hagejalt riigituludesse välja mõista apellatsioonkaebuse riigilõivu käesoleval hetkel kehtivas määras 1 100 eurot. Hageja tasus riigilõivu summas 191.73 eurot, seega tuleb hagejalt välja mõista riigituludesse apellatsioonkaebuse riigilõiv summas 908.27 eurot (1 100 eurot – 191.73 eurot). TsMS § 179 lg 1 kohaselt menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. TsMS § 190 lg 7 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 3–6 nimetatud kohtulahendis võib kohus mõjuval põhjusel, muu hulgas kompromissi sõlmimise tõttu, ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. Kohus mõistab ekspertiisitasu summas 2 970.- eurot ja riigilõivu summas 908.27 eurot välja hagejalt riigituludesse ühekordse maksena 90 päeva jooksul käesoleva lahendi jõustumisest vastavalt TsMS § 179 lg 5. Menetluskulud tuleb tasuda otsuse lisas oleva makseinfo lehel toodud rekvisiitidele. Kui kohustatud isik pandud kohustust tähtpäevaks ei täida, tuleb tal tasuda vastavalt TsMS § 179 lg 9 sätetele viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

5.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 5.1 Hagi rahuldada osaliselt. 5.2 Välja mõista L. K. ja K. K. solidaarselt A.T. kasuks põhivõlg 22 293,25 eurot (kakskümmend kaks tuhat kakssada üheksakümmend kolm eurot ja kakskümmend viis senti), viivis 16.06.2017 seisuga 20 448,21 eurot (kakskümmend tuhat nelisada nelikümmend kaheksa eurot ja kakskümmend üks senti) ja viivis põhivõlalt (22 293,25 eurolt) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17.06.2017 kuni põhivõla tasumiseni. 5.3 Jätta kõik menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus 66 % ulatuses A.T. kanda ning 34 % ulatuses solidaarselt L. K.u ja K. K.e kanda. 5.4 Jätta rahuldamata L. K.u ja K. K.e taotlus 08.05.2017 toimunud kohtuistungi protokolli parandamiseks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Lahendi andmed

Lahendi tekst

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

I HAGIAVALDUS

FIE M.L.