AT hagi LK ja KK vastu solidaarselt 65 542,61 euro ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 10.10.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AT apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
65 542,61 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: AT (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Heli Insler Kostja I: LK (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Järve Kostja II: KK (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Järve
Kohtuistungi toimumise aeg
08.05.2017, avalik kohtuistung
Resolutsioon
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 10.10.2016 otsus osas, milles maakohus jättis hagi põhivõla summas 22 293,25 eurot ja sellelt viivise väljamõistmiseks rahuldamata. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ning mõista LK-lt ja KK-lt solidaarselt AT kasuks välja põhivõlg 22 293,25 eurot (kakskümmend kaks tuhat kakssada üheksakümmend kolm eurot ja kakskümmend viis senti), viivis 16.06.2017 seisuga 20 448,21 eurot (kakskümmend tuhat nelisada nelikümmend kaheksa eurot ja kakskümmend üks senti) ja viivis põhivõlalt (22 293,25 eurolt) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17.06.2017 kuni põhivõla tasumiseni.
Samuti tühistada Pärnu Maakohtu 10.10.2016 otsus menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas ning määrata uus menetluskulude jaotus.
3.Muus osas jätta Pärnu Maakohtu 10.10.2016 otsus muutmata.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 5.1 Hagi rahuldada osaliselt. 5.2 Välja mõista LK-lt ja KK-lt solidaarselt AT kasuks põhivõlg 22 293,25 eurot (kakskümmend kaks tuhat kakssada üheksakümmend kolm eurot ja kakskümmend viis senti), viivis 16.06.2017 seisuga 20 448,21 eurot (kakskümmend tuhat nelisada nelikümmend kaheksa eurot ja kakskümmend üks senti) ja viivis põhivõlalt (22 293,25 eurolt) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17.06.2017 kuni põhivõla tasumiseni. 5.3 Jätta kõik menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus 66 % ulatuses AT kanda ning 34 % ulatuses solidaarselt LK ja KK kanda. 5.4 Jätta rahuldamata LK ja KK taotlus 08.05.2017 toimunud kohtuistungi protokolli parandamiseks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AT (hageja) esitas 01.12.2006 Pärnu Maakohtule hagiavalduse LK (kostja I) ja KK (kostja II) vastu solidaarselt 932 185,70 krooni (59 577,52 euro) väljamõistmiseks. Pärnu Maakohus jättis 30.03.2010 otsusega hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 14.10.2010 otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja uueks arutamiseks maakohtule. 02.03.2011 esitas hageja viivisenõude. Hiljem hageja täiendas ja suurendas oma nõuet korduvalt ja lõpliku nõude kohaselt palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista põhivõlgnevuse summas 65 542,61 eurot, viivise 31.12.2012 seisuga summas 36 327,79 eurot ja viivise alates 01.01.2013 VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni.
2.07.01.2013 esitatud hagiavalduse tervikteksti kohaselt soovis hageja 2006. aastal soetada heas korras ühepereelamut, kuhu oleks võimalik pärast väikest sanitaarremonti koheselt elama asuda. 17.06.2006 avaldatud müügikuulutusel oli XXX kinnistul asuva maja kohta
esitatud järgmine informatsioon: “Müüa maja, Pärnumaa, Pärnu, Raeküla, 6 tuba, 2 korrust, kinnistu, valmis, ehitatud 1980, kogupind 240 m2, krunt 600 m2, köök 12 m2, sileplekk, puupliit, boiler, dušš, WC ja vann eraldi, ahjuküte, külmik, telefon, rõdu 12 m2, kamin, parkett, pakettaknad, mööbel, tööstusvool, TV, Pärnu laht meri 1000m, teed heas seisukorras, ümbruses eramud, 1 600 000 EEK, 6666,67 EEK/m2. Lisainfo: Müüa heas korras elamu hinnatud Raeküla linnaosas. Lähedal meri, bussipeatus, kauplused, gümnaasium. Majal uus katus, vahetatud veetorustik ja elektrijuhtmestik. Sobib ka kahele perele. Maja hind sisaldab mööblit.” Hageja käis kinnistul asuvat elamut vaatamas kolmel korral ning tegi ostuotsuse müügikuulutuses avaldatule ning müüjate kinnitustele tuginedes. Ühtegi lae- ega seinakonstruktsiooni hageja ei avanud ning katust üle ei vaadanud.
3.20.07.2006 sõlmisid pooled müügi- ja asjaõiguslepingu Pärnus, XXX asuva kinnistu (reg nr XXXXXX) omandamiseks. Kinnistu müüdi 1 600 000 krooni eest. Kinnistu ostmiseks ja sanitaarremondiks võttis hageja AS-ist SEB Ühispank laenu 1 690 000 krooni. Kinnistu üleandmine hagejale toimus 01.08.2006. Vahetult pärast XXX kinnistu valduse saamist ilmnes, et kostjad on müügilepingut oluliselt rikkunud, sest järk-järgult ilmnesid ostetud elamul puudused, milliste olemasolust ei olnud hagejat lepingu sõlmimise eelsetel läbirääkimistel teavitatud. 05.08.2006 pärast vihmasadusid majaga tutvuma minnes avastas hageja, et teise korruse toas on laes läbijooksud, põrandakate märg ning laeplaadid paisunud. Ülevaatusel selgus, et katuseplekk on valesti paigaldatud ja laseb korstna juurest läbi. Hageja alustas sanitaarremondiga 08.08.2006. Köögi kõrval asuva toa seintelt ja laest viimistlusmaterjalide eemaldamisel selgus, et lagi ja seinakonstruktsioonid on söestunud. Sama selgus ka teise korruse rõduga piirnevas toas. Hageja pöördus AK poole ehitusekspertiisi läbiviimiseks. Kokkuvõtvalt ilmnes, et ostetud elamu on selliste puudustega, millised takistavad elamusse elama asumist ja seda sihipäraselt kasutamast ilma suuremahuliste renoveerimistööde teostamiseta.
4.Hageja leidis, et kostjad on rikkunud lepingus ja lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste käigus lepinguobjekti kohta antud kinnitusi ja kohustust üle anda lepingutingimustele vastav elamu. XXX elamul on avastatud järgmised varjatud puudused: - Elamul puudus lubatud uus katus. Katus oli ilmselt pikka aega läbi jooksnud, mille tagajärjel omakorda olid katusekonstruktsioonid kohati pehkinud ja seenetanud. Arvestades lamekatuse ehitustehnilist lahendust (kaldenurk minimaalne) ja üldist kandevõimet, oli halvas seisukorras katusekonstruktsioonide terviklik vahetamine elamu sihtotstarbeliseks kasutamiseks tervikuna vajalik. - Elamu oli 1980.a toimunud tulekahju tõttu väga halvas seisukorras ka muude kandevkonstruktsioonide osas. Nimelt ilmnes viimistluskihtide (tapeet, papp ja kipsplaat) eemaldamisel, et maja kandevkonstruktsioonid on oluliste põlengukahjustustega ning olulises ulatuses seen- ja niiskuskahjustustega. - Lääne-Eesti Päästeameti ja MTÜ Pärnu Tuletõrjeühingu poolt tuvastati olulised puudused kütekolletes. - Elamu ei vastanud ehitusprojektile. - Elamu reaalne netopind oli 14 m2 võrra väiksem müügikuulutuses avaldatust. Pärast elamu valduse üleandmist tehtud mõõdistuse käigus tegi mõõdistusspetsilist ML kindlaks, et elamu kogupind on müügikuulutuses lubatud 240 m2 asemel 226 m2. Hagejale ei olnud enne müügilepingu sõlmimist avaldatud, et üldpinna sisse on arvestatud elamu küljes püsiva ehitusena olnud kasvuhoone, mis oli müügikuulutuse avaldamise hetkeks lammutatud.
5.Eeltooduga on kostjad tekitanud hagejale kokku kahju 65 542,61 eurot järgnevalt:
-
-
-
Katuseharjal oleva pleki ajutisest kinnitusest tulenev kulu 623,54 krooni. Postikulud seoses kirjavahetusega Edela Kinnisavarabüroo OÜ-ga ja müüjatega kokku 203,60 krooni. Pangalaenu intressid (seisuga 30.11.2006) kokku 7507,68 krooni. Kui müüdud majal ei oleks ilmnenud kirjeldatud puudusi ja hageja oleks saanud piirduda tavapärase sanitaarremondiga, oleks ta saanud oma korteri (YYY) 01.09.2006 ära müüa ning tagastada pangale koheselt 690 000 krooni, st laenujäägiks oleks sel juhul jäänud 1 miljon krooni. Täiendava pangalaenuga seotud kulud (lepingu muutmise tasud, tagatise hindamise kulud, notarikulud) kokku summas 16 803,50 krooni. Laen 350 000 krooni võeti juurde uue katuse ehitamiseks ja lammutustöödeks ja laen 500 000 krooni maja rekonstrueerimiseks. Laenu tagatisena pantis hageja toonase elukaaslase kinnisvara. XXX seisukorra määramiseks teostatud eksperthinnangutega seonduvad kulud kokku summas 40 201,50 krooni; Lammutustööde ja prügiveoga seonduvad kulud summas 52 368, 40 krooni; XXX rekonstrueerimise ehitusprojektiga seonduvad kulud summas 11 000 krooni; Katusetööd seoses katusevahetusega summas 283 616,39 krooni; Välisseintega, milliste lammutamise- ja asendamise vajadus tuli köögi ja toa põlengukahjudest ja kahjustatud seinte uuendamise vajadusest, seonduvad kulud summas 39 834,33 krooni; Siseviimistluse (seinte ja lagede katmine kipsplaadiga) tegemise kulud summas 259 761, 84 krooni; Põrandate ja vahelagede väljavahetamisega seotud kulud 77 137,28 krooni; Elektritöödega seotud kulud summas 116 348 krooni ja kütteseadmete asendamisega seotud kulud summas 29 196 krooni; Dokumentidest koopiate tegemise kulud 499,50 krooni ja telefonikõnede tegemisest ja SMS-ide saatmisest tulenevad kulud summas 84,11 krooni; 14 m2 vähem saadud netopinna osas kahju summas 5965,09 eurot.
6.Hageja nõudis ka seadusjärgses määras viivise väljamõistmist alates 01.12.2006, s.o alates päevast, mil hageja esitas kohtusse hagiavalduse. Kostjate vastuväited
7.Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Hagejale müüdud kinnisasi vastas lepingutingimustele. Hageja teadis, et omandataval kinnistul on rohkem kui 25 aastat vana elamu. Hageja käis enne lepingu sõlmimist korduvalt kinnistu ja sellel paikneva elamuga tutvumas ning tema eest ei varjatud midagi. Kostjad pakkusid hagejale, et nad on nõus maja tagasi ostma, kuid hageja sellega ei nõustunud.
8.Hageja poolt kantud kulud ja asjas esitatud kalkulatsioonid tuginevad hageja poolt tellitud elamu rekonstrueerimise projektile, mitte võimalike puuduste kõrvaldamise vajadusele. Tegemist ei ole mitte puuduste kõrvaldamisega, vaid ehitise kaasajastamisega. Kostjad ei tunnista hageja viiteid nn ehitustöökoosoleku protokollidele, kuna tegemist on hageja omakäeliste kirjatükkidega, mis tähendab seda, et hagejal oli võimalus näidata olukorda mitte objektiivselt, vaid enda huvidele vastavalt. Lisaks on AK hageja kursusekaaslane, seega ei ole tegemist asjas erapooletu isikuga.
9.XXX elamu oli olnud kostjatele koduks. Maja oli 1980.a toimunud põlengu järgselt taastatud kostja I abikaasa poolt, kes juhindus oma tegevuses teadmisest, et maja on mõeldud pikaajaliseks koduks tema perele. Seega ei saanud ta maja konstruktsioonides kasutada halva vastupidavusega materjale. Kogu põlengujärgse aja on maja olnud püsivalt
igapäevases kasutuses elumajana. Elamu siseviimistlus võis olla ajale jalgu jäänud, kuid see ei takistanud mingilgi moel majas edasi elamist.
10.Arvestades maja vanust, oli majal uus katus. Tegemist oli algselt 1969.a, lõplikult 1980.a ehitatud majaga ning katus vahetati 2000/2001.a. Kostjad ei varjanud, et korstna juures olid toimunud läbijooksud. Kostjatel puudus teadmine, et maja põlengu järgselt kasutati selle taastamisel põlengu- ja tahmajälgedega materjale, kuid materjalid olid vastupidavad ja puudus vajadus nende väljavahetamiseks. Kostja I oli maja ehitamise ajal haiglas ja kostja II lapseealine. Kostjad leiavad, et katuse vahetamine võis olla tingitud hageja soovist kogu elamu kaasajastada. Niiskus- ja seenkahjustused elamu müügilepingu sõlmimise aja seisuga on tõendamata. Hageja avas 2006.a septembri alguses katusekonstruktsioonid ja eemaldas katuse, jättes katuse kilega katmata, samas toimusid vihmasajud. Seega on hageja ise tahtlikult rikkunud elamu konstruktsioone. Ka küttekolletega ei ole olnud probleeme ning hageja eemaldas need ilmselt seetõttu, et tal oli valmis vaadatud uus küttesüsteem. Hageja ei saanud eeldada, et küttekolded oleksid samasuguses olukorras nagu uued. Hageja etteheited sellele, et hoone ei vastanud ehitusprojektile, on põhjendamatu. Muudatused olid legaliseeritud ja dokumendid korras. Hageja ei tundnud ostmise ajal dokumentide vastu huvi ning ta on muutnud kogu ruumilahendust vastavalt oma soovidele.
11.Kostjad palusid nõude osas, mis puudutab hagejale kahju tekitamist seoses sellega, et reaalne netopind oli 14m2 võrra väiksem müügikuulutuses märgitust, kohaldada aegumist. Leping sõlmiti 20.07.2006. Arvestades TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatut, aegus nõue 20.07.2009. Hageja ei olnud veel 29.03.2012 seisuga esitanud nõuet selle kahju hüvitamiseks. Hageja nõue on ka sisuliselt põhjendamatu. Vahe ehitise netopinnas saab tuleneda sellest, et algselt oli hoone netopinna hulka arvestatud ka kasvuhoone, mis ei olnud lepingu sõlmimise ajaks säilinud. Pealegi ostis hageja kostjatelt elamu kui sellise, mitte 240 m2 pinda. Kasvuhoone puudumine oli hagejale teada enne lepingu sõlmimist. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
12.Pärnu Maakohus jättis 10.10.2016 otsusega hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja I kasuks välja menetluskulud summas 15 239,87 eurot (sh õigusabikulud 15 209,87 eurot ja ekspertiisitasu 30 eurot) ja viivise alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Lisaks mõistis maakohus hagejalt riigituludesse välja ekspertiisitasu 2970 eurot ja riigilõivu summas 908,27 eurot ning viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
13.Maakohus tuvastas, et 20.07.2006 sõlmiti hageja ja kostjate vahel kinnistu müügileping ja asjaõigusleping. Müügihinnaks oli 1 600 000 krooni. Hageja on kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna sisse kantud 04.08.2006. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kinnistu valdus on hagejale üle antud 01.08.2006.
14.Seoses hagis märgitud katuse puudustega leidis maakohus, et varjatud puudusena ei ole käsitletav olemasolevale katusekattele katusepleki paigaldamine ilma projektita. Ekspert KS 11.04.2016 kohtuistungil antud selgituse kohaselt olid kuni 30.06.2015 paljud omavalitsused seisukohal, et katusekatte uuendamine on ehitustöö, mis ei vaja ehitusprojekti. Kohus leidis, et 10.08.2006 ehitustöökoosolekul protokollitu selle kohta, et katusepleki ülekate on liiga väike ning liitumised seina parapeti ja korstnatega ei vasta ehitusnormidele,
on selle deklareeriva iseloomu tõttu järelduste tegemiseks mittekasutatav. Tunnistaja AK 09.11.2015 kohtuistungil antud ütluste kohaselt on fotode pealt kõik näha, kuid dokumentaalse tõendi aspektist ei ole see piisavalt nõuetekohane. Asjakohane oleks olnud teha viide aluseks võetud ehitusnormile ja viia läbi konkreetne mõõtmine. Ekspert KS on eelduslikult lähtunud sellest, et terasplekist katusekatte paanide vaheline ülekate trapetsprofiili kasutamise korral peab olema minimaalselt 100 mm ning paanid paigaldatud selliselt, et veesoon jääb alumisse kihti ning hinnates 10.08.2006 ehitustöökoosoleku protokollide juurde lisatud fotot nr 9 on saanud teha järelduse, et seda on järgitud. Samuti on ekspert märkinud, et korstna ümbrusest tehtud fotodelt nähtub, et läbiviigu ümber paigaldatud katusepleki ülesse pöörded on liiga väikesed, kuid kuna paigaldamise ja kõnealuse ülevaatuse teostamise vahele on jäänud ca 10 aastat, siis võib olla muutunud normatiivne baas. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et puuduvad piisavalt objektiivsed tõendid eeltoodu lugemiseks puuduseks. Ekspertiisiaktis antud arvamuse kohaselt on ehitise omandamise ajal hoone katusel olnud profiilpleki eluiga orienteeruvalt 50 aastat. Eeldusel, et materjal paigaldati 2000.a, võib kõikide tingimuste kokkulangemisel lugeda katuse, ilma katuse konstruktsioonita, orienteeruvaks kulumiseks maksimaalselt 10% ning katusekatte, milline on vanusega kuni 10 aastat, saab lugeda veel uueks katuseks. 04.02.2010 kohtistungil kostja I selgitas, et ülemisele osale pandi katuseplekk 2000.a. ja alumisele osale varem. Kohus asus seisukohale, et arvestades katusekatte paigaldamise aegu ja eksperdi arvamust, saab elamu katuse lugeda uueks katuseks. Hageja seletas 13.01.2010 kohtuistungil, et 10.08.2006 toimus ülevaatus. AK ütles, et enne asja hindamist tuleb maha võtta plekk-katus. Katuse võttis maha HL, kas augusti lõpul või septembri algul. Hageja seletas, et katuseplekk vedeles pikka aega maja kõrval ja see sai vist kõik ära visatud, osaliselt andis katuspleki JL abikaasale. Seega oli katusekatte eemaldamine tingitud eelkõige soovist hinnata elamu seisukorda, mis aga ei tähenda, et kogu katusekate tuli asendada uuega. Tuginedes eksperdi poolt 11.04.2016 kohtuistungil antud arvamusele, ei olnud õige AK positsioon asendada kogu katusekate uuega, sest paigaldatud materjali oli võimalik eemaldada ilma seda kahjustamata, ladustada vastavalt tootja nõuetele ja taas paigaldada peale seda, kui ehitustööd alumiste ja külgnevate konstruktsioonide osas on teostatud. Isegi juhul, kui on vajalik likvideerida ebapiisav katusepleki tahvlite ülekate, siis tähendab see halvemal juhul katuse pikema joonmõõtme osas ühe või poole tahvlirea lisamist ning ei välista asjaolu, et varem katusel olnud ja korrektselt demonteeritud terasplekist katusekate on taas kasutatav. Juhul, kui trapetsprofiilis katusekate on minimaalse kaldega, siis tuleb katusepleki ülekatted tihendada. Kohus leidis, et hageja põhjustas ise katusekatte mittenõuetekohase hoidmisega selle kasutuskõlbmatuse.
15.Hageja on tuginenud sellele, et 1980.a toimunud tulekahju tõttu olid maja kandevkonstruktsioonid oluliste põlengukahjustustega ning seen- ja niiskuskahjustustega. Kohus luges tõendatuks asjaolu, et põleng elamus toimus 1980. Hageja poolt puudustele viitamise aluseks on olnud AK osavõtul 10.08.2006, 04.09.2006 ja 24.09.2006 töökoosolekutel protokollitu. Kohus leidis, et kostjad märgitud puuduste eest ei vastuta. Tunnistaja AK 09.11.2015 kohtuistungil antud ütluste järgi oli protokollijaks hageja. Hageja on selgitanud, et AK on tema kursusekaaslane Tallinna Ülikoolist. Kohus asus seisukohale, et ehituse töökoosoleku protokollid ei vasta asjatundja arvamusele esitatavatele nõuetele ega ka eksperdi arvamusele esitatavatele nõuetele. Samuti viitab asjatundja võimalikule erapoolikusele AK ja hageja isiklik seotus ja hageja enda toimingus
osalemine protokollija näol. Töökoosoleku protokollidele on lisatud plaanid, mille alusel ei ole võimalik tuvastada väidetava kahjustuse konkreetset kohta ja ulatust. Ekspert on leidnud, et ehituse töökoosoleku 10.08.2006 protokollile lisatud fotode ja selgituse põhjal on võimalik tekkinud kahjustusi hinnata vaid kaudselt. Toimikule lisatud fotode nr 1-41 alusel saab öelda, et hoone konstruktsioonidel on näha põlengu jälgi ning niiskuskahjustusi, samuti on nende fotode järgi võimalik kaudselt hinnata katusel teostatud ehitustööde kvaliteeti terasplekist kattematerjali paigaldamisel. Fotod ei ole tehtud koos mõõtevahendiga, mistõttu ei ole võimalik hinnata pleki kinnituste õiget vahemaad ja hulka. Konstruktsiooni kohapealse nägemiseta ei ole võimalik hinnata, kuidas on seotud läbijooksu kohad ja kahjustunud konstruktsioonid. Vaid foto põhjal ei ole võimalik analüüsida, kas ja mis ulatuses on kahjustatud ehituskonstruktsioonid kaotanud kandevõime. Ehituse töökoosoleku 04.09.2006 protokollile lisatud fotodel on näha põlengust tingitud kahjustused ruumide erinevatel osadel. Fotode põhjal pole kõikidel juhtudel võimalik aga selgelt hinnata, kus on tegemist vaid põlengu käigus tahmakahjustusi saanud detailidega ning kus on konstruktsioonid osaliselt või täielikult söestunud. Ehituse töökoosoleku 24.09.2006 protokollile lisatud fotodel on näha äratuntavalt tugevaid kuumusest ning tulest tekkinud erinevaid ehituskonstruktsioonide kahjustusi. Fotodel ei ole võimalik hinnata kahjustatud ehituskonstruktsioonide mõõtmeid ning seetõttu ei ole võimalik ka öelda, kas need on säilitanud nõutud tugevusomadused. Küsimusele, milline osa kandevkonstruktsioone olid seenetanud, vastas ekspert, et lisatud fotode põhjal saab öelda, et XXX elamus on konstruktsioonide avamisel leitud erinevates piirkondades tõenäoliselt niiskuse tulemusel tekkinud seenkahjustusi. Võib eeldada, et tegemist oli puitu lagundava seene levimisega. Ekspertiisi koostajal ei ole õigust teostada hoonete puitkonstruktsioonide biokahjustuste eksperthinnanguid. Kohus nõustus eksperdi seisukohaga ning märkis, et küsimustes, mis nõuavad eriteadmisi ja vastavate uuringute läbiviimist, pole võimalik fotode alusel teha järeldusi selle kohta, kas tegemist on pinnapealse kahjustusega või puidu struktuuri kahjustusega, kui suur on kahjustuse ulatus ja mil määral on kahjustatud ehituskonstruktsioonid kaotanud oma nõutud omadused. Kohus leidis, et ehitise püstitamisel ei ole välistatud varasemalt kasutatud ehituspuidu taaskasutamine. Tunnistaja AA, kellelt hageja tellis rekonstrueerimise projekti, selgitas, et tulekahjust põhjustatud kandekonstruktsiooni kahjustustest ei tulenenud ohtu ehitisele. Tunnistaja möönis, et põlengukahjustused kindlasti olid mõjutanud puidust kandekonstruktsioone, kuid mitte ohtlikkuse lävendini. Kohus asus seisukohale, et tunnistaja AA ütlustega saab lugeda tõendatuks asjaolu, et tulekahjust põhjustatud kandekonstruktsiooni kahjustustest ei tulenenud ohtu ehitisele ega puitmaterjali asendamise vajadust esialgse ruumiprogrammi alusel, ja et lammutustööde vajaduse tingis tellija poolt soovitud uus ruumiprogramm. AK on tunnistajana 09.11.2015 kohtuistungil järeldanud, et elamu kokku kukkumist lähiajal kindlasti ei oleks olnud. Kohus järeldas, et kahjutulest puudutatud ehituskonstruktsioonid ei olnud nõutud omadusi kaotanud sellisel määral, et lugeda seda asja puuduseks. Kohus toetus eksperdi järeldusele selles, et tahmakahjustustega või pindmiste põlengu jälgedega materjalid, mis on kasutusel vaid mittekandvates konstruktsioonides ega ole kasutusel hoonet jäigastavate detailidena ning on kaetud viimistlusmaterjalidega, ei avalda mõju hoone elueale. Kohus leidis, et käesolevas asjas puudub pädeva eriteadmisi omava isiku arvamus seenkahjustuse ja selle ulatuse tuvastamise kohta. Muud tõendid ei ole piisavad antud asjaolu tõendatuks lugemiseks. Fotodelt niiskuskahjustusi ei ole võimalik tuvastada. Hageja seletas 13.01.2010 kohtuistungil, et katuse võttis maha HL kas augusti lõpul või septembri algul. 23.05.2016 kohtuistungil hageja avaldas, et 04.09.2006 võeti katus maha. Hageja
selgitas 09.11.2015 kohtuistungil, et katusevahetamise käigus sadas ka sisse. Lisaks on fotodelt näha, et 09.09.2006 oli elamult juba katus eemaldatud. Eeltoodu põhjal asus kohus hageja enda seletuse alusel seisukohale, et katus oli eemaldatud 2006.a augustikuu lõpus hageja korraldusel. Seega sai hageja enda tegevusest tulenevalt elamu kahjustusi, mille konkreetset ulatust ei ole enam võimalik tuvastada, sealhulgas eristada hageja poolt hagiavalduses märgitud puudustest.
16.Hageja on tuginenud sellele, et elamul olid olulised väliskrohvi kahjustused. Hageja seletas 13.01.2010 kohtuistungil, et majal oli vana krohv ning ta sai aru, et tal oleks vaja teha fassaadi töid. 29.03.2012 eelistungil hageja selgitas, et ta oli arvestanud, et majal tuleb teha uus välisviimistlus (krohviparandused). Kohus asus seisukohale, et kuivõrd hageja enda seletusest ilmneb, et ta oli teadlik enne müügilepingu sõlmimist väliskrohvi kahjustustest, siis ei saa olla tegemist puudusega, mille osas vastutaks müüja. Ekspert on oma arvamuse p 8.32 esile toonud, et ehitustehnoloogiliselt on võimalik avada hoone piirdekonstruktsioone seestpoolt, eemaldades algselt siseviimistluse, seejärel puitsõrestikule kinnitatud krohvikihi, viimistluse aluse laudvoodri ja seejärel seina sõrestikus sinna algselt paigaldatud soojustusmaterjali. Nimetatud etappe läbides ei pruugi väline krohvikiht eemalduda krohvialusest laudvoodrist ning krohvikiht võib vajada ainult osalist parandamist. Kohus asus seisukohale, et kui hageja oleks tegutsenud olemasoleva ruumilahenduse alusel ehitustehnoloogiliste konstruktsioonide avamise, mitte aga lammutamise eesmärgil, siis ei ole välistatud, et välisfassaadi juures oleks saadudki piirduda selle osalise parandamisega.
17.Hageja poolt küttekollete puudustele viitamise aluseks on olnud Lääne-Eesti Päästeameti 14.08.2006 tuleohutuse olukorra paikvaatluse protokoll nr 164 ja MTÜ Pärnu Tuletõrjeühingu korstnapühkija EL poolt 26.08.2006.a koostatud ettepanek ja kütteseadmete puhastamise akt. Kohus märkis, et käsitleb hageja poolt esile toodud puudustena järgmisi puudusi: - teisel korrusel olnud plekkahjul olid kivid seest lahti; - esimese korruse ahju kivide vahelt pudenes lahtisi osi, mis ei võimaldanud ahjusid kasutada ning vajalik oli pliidi soojamüüri luugid vahetada uute vastu ja koldeava ette paigaldada plekk; - esimese korruse ahjul siibri juures oli pragunenud viimalõõr ning lae puitkonstruktsioonid asetsesid ahju kohal ja lähemal kui 10 cm; - esimesel korrusel oleva kamina eest puudus koldeava katteplekk; - tahmapuhastusluugi ja siibri juures oli näha tahmajälgi (kamin ajas suitsu sisse); - puudus korstnate jälgimise võimalus pööningute osas. Kohus asus hageja 11.04.2016 kohtuistungil antud selgitustele tuginedes seisukohale, et kuivõrd hageja oli teadlik koldeukse juures välisplekis aukude olemasolust ja pidi olema teadlik küttekollete ees katteplekkide puudumisest, sest see on elamu tavapärasel ülevaatamisel väliselt kergelt avastatav, siis ei saa tegemist olla puudusega, mille osas vastutaks müüjad. Hageja selgitas 11.04.2016 kohtuistungil, et nägi maja ülevaatamisel kaminat, mis oli suhteliselt väike lahtine kamin. Kamin on välja lõhutud, sest sel ei olnud soojapidamise mõttes mingit väärtust. 09.11.2015 kohtuistungil hageja selgitas, et majas oli kolm ahju ja kamin. Kaminale ta tähelepanu ei pööranud, kusjuures tundus see küttekehana mitteköetav. Kohus asus seisukohale, et tahmapuhastusluugi ja siibri juures olevad tahmajäljed pidid hagejale elamu ülevaatamisel olema nähtavad. Hageja huvipuudust ahjude osas kinnitab ka RK 19.02.2007 ülekuulamisel antud selgitus selle kohta, et hagejat ahjud ei huvitanud, sest
ta pidi majja keskkütte panema. Hageja enda seletusega on tõendatud, et olemasoleva kamina lahendus talle ei sobinud ja kamin eemaldati mitte puuduse tõttu, vaid seetõttu, et tegemist oli mittesoojapidava kaminaga. Järelikult ei ole hageja poolt viidatut võimalik käsitleda puudusena, mille eest vastutaks müüjad. Hageja selgitas 11.04.2016 kohtuistungil, et kõikide küttekollete asemele on ehitatud kaminahi. Juhul, kui oleks jätnud ainult pliidi, siis ulatuslike lammutustööde käigus oleks saanud pliit kahjustada. Kohus järeldas sellest, et ahjude ja pliidi eemaldamise tingisid ulatuslikud lammutustööd, sest selle käigus oleksid nad hävinud. Hageja poolt 11.04.2016 kohtuistungil antud seletuse järgi lõhuti ka korsten maha sellepärast, et katuse lammutustööde ajal sai korsten kannatada. Hageja 11.04.2016 kohtuistungil antud seletuse järgi ta saunaahjuga (kütmisega) ei olevat arvestanud. Samuti selgitas hageja, et kohal käies nägi ta, et ahjulõõr oli vastu lage või seal lähedal, aga vastu lage päris ei olnud. Seega oli hageja olemasolevast olukorrast teadlik. Ettepanekust ja paikvaatluse protokollist ei tulene ühene vajadus ahjude asendamiseks uute küttekolletega. Ekspert on ekspertiisiakti p 8.37 esile toonud, et ahjudes olevate lahtiste kivide asendamine ning pragunenud ja lahtise seguga osade parandamine on ehitustehniliselt võimalik, kuid sõltub selliste kohtade paiknemisest ahjus ning nendele juurdepääsetavusest, kusjuures tegelikkuses on pragude puhul võimalik müüritise üle hõõrumine šamottsavi seguga, mis tagab ka tulekindluse. Kohus leidis, et see samuti lükkab ümber hageja väite ahju eemaldamise vajadusest. Tunnistaja MV poolt 14.10.2010 kohtuistungil antud ütluste järgi oli hageja rääkinud, et on iseenesestmõistetav, et vanema maja ostmisel tuleb rajada uus küttesüsteem. Vahetult enne müüki elas tunnistaja majas, s.o. talve- või kevadeperioodil, ja ise küttis esimese ja kolmanda korruse ahjusid ning teise korruse pliiti. AK on 14.12.2006 ülekuulamisel selgitanud, et elamu ahjud olid kõik korras, sest toas oli alati soe. JL andis 12.01.2010 kohtuistungil ütlusi, et kui ta käis hagejaga maja vaatamas, siis arutati, kas saaks ehitada ühtse katlasüsteemi, kuna ahjusid on palju. 29.03.2012 eelistungil hageja selgitas, et tema huvi oli tulevikus paigaldada küttesüsteem, mis ei tähendaks ahju kütmist. Käesoleval ajal majas enam ahjusid ei ole. Seega oli hageja ostnud kinnistul asuva elamu eesmärgiga elamus asuvad küttekolded välja vahetada uue küttesüsteemi vastu. Sellisest eesmärgipärasusest tulenevalt ei ole küttekollete seisukorral iseenesest tähendust.
18.Hageja on tuginenud sellele, et elamu ei vastanud ehitusprojektile. Hageja poolt puudustele viitamise aluseks on AK osavõtul 10.08.2006 ehitustöökoosolekul protokollitu ja ML 08.09.2006 mõõdistusprojekt. Ekspert selgitas 09.11.2015 kohtuistungil, et XXX elamu on piisava sagedusega inventariseeritud ja ettekirjutusi ei ole tehtud, mistõttu võib asuda seisukohale, et inventariseerija pidas normide päraseks seda, mida ta nägi. AK, AA ja OÜ A-Profiil ei tuvastanud hoone konstruktsioonide avamisel, et konstruktsioonid ei vasta sellele, kuidas neid oli käsitletud algses ehitusprojektis või kajastatud inventariseerimise käigus. Kohus asus seisukohale, et hageja poolt esile toodud puudus ei ole tuvastamist leidnud.
19.Hageja on 01.12.2006 esitatud hagiavalduses märkinud puudusena, et elamu kogupind on 226 m2, mis on väiksem kui müügikuulutuses (240 m2). Sellele asjaolule tugineva hagi 5965,09 euro väljamõistmiseks esitas hageja 16.04.2012. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. VÕS § 227 kohaselt müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Kohus asus seisukohale, et ainuüksi asjaolu
fikseerimist 01.12.2006 esitatud hagiavalduses, ilma nõuet esitamata, ei saa käsitleda hagi esitamisena. Hagi kahju nõudes summas 5965,09 eurot esitati 16.04.2012 ja viivisenõue sellest põhinõudelt 04.06.2012. Hagejale on kinnistu üle antud 01.08.2006, mil algas nõude aegumistähtaeg. Hageja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, mille alusel võiks vaidlusaluse nõude osas kohaldada kümneaastast aegumistähtaega TsÜS § 146 lg 4 alusel. Hageja nõue on aegunud 01.08.2009. Koos põhivõlaga on aegunud TsÜS § 144 kohaselt ka viivitusintressi nõuded. Sellest tulenevalt jättis kohus hagi kahju nõudmiseks summas 5965,09 eurot ja sellelt põhinõudelt viivise nõudmiseks rahuldamata.
20.RK on 19.02.2007 ülekuulamisel selgitanud, et tema koos V-ga pani elamule uue katusepleki peale, ning et maja katusel oli korstna ümber panemata krae ja teatud ilmaga ja tuule suunaga lasi katus sealt läbi ning vesi tilkus korstna kõrvalt tuppa. Lekke kohta nägi ka maja üle vaatamisel hageja. Kostja I on 23.02.2007 ülekuulamisel selgitanud, et tema juhtis hageja tähelepanu katuse läbijooksu kohale ja ütles, et teatud tuule suuna puhul sajab sealt läbi. Hageja on esile toonud, et 05.08.2006 avastas ta, et teise korruse rõdu kõrval olevas toas on laes läbijooksud, katus laseb korstna juurest läbi. Vihmasadu oli 0204.08.2006. Kohtutoimikus on esitatud andmed sajuilma kohta 02-05.08.2006. 13.01.2010 kohtuistungil seletas hageja, et 05.08.2006 maja ülemisel korrusel toas nr 19 oli vesi sisse tulnud. JL 12.01.2010 kohtuistungil antud ütluste järgi mindi peale ostutehingu tegemist maja vaatama ja siis ta nägi, et vesi oli katusest läbi tulnud. HV 12.01.2010 kohtuistungil antud ütluste järgi on ta näinud, et katus lasi läbi, sein oli märg ja põrand oli märg. Nimetatud tunnistaja ütlusi nende üldsõnalisuse tõttu ei ole võimalik konkreetselt hageja poolt väidetuga seostada ja seetõttu on välistatud nende alusel järelduste tegemine. Kuna puuduvad objektiivsed andmed hageja poolt viidatu kohta, siis seetõttu ei ole kohtul võimalik teha järeldusi läbijooksu asukoha kohta elamus.
21.VÕS § 115 lg 2 kohaselt võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Hageja ei ole müüdud kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate väidetavate puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega kostjatele andnud. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mis kvalifitseeruksid VÕS § 115 lg 3 ja § 116 lg 2 p 1-4 märgitud koosseisu alla. Juba seetõttu ei ole võimalik hageja esitatud kahju ja viivise nõuet rahuldada.
22.Kohus märkis täiendavalt, et kruvid summas 308 krooni ja tihend 315,64 krooni katuseharjal oleva pleki ajutiseks kinnituseks, on vajaliku kulutusena tõendamata. Kirjavahetuse kulu osas leidis kohus, et hagejal endal tuleb kanda kirjavahetuse kulu seoses kirja saatmisega Edela Kinnisvarabüroo OÜ-le, kes ei ole asjas lepingu pooleks. Müüjatega peetud kirjavahetuse kulu ei kuulu kostjatelt väljamõistmisele hagi rahuldamata jätmise tõttu. Kohus leidis, et hageja ei ole usaldusväärselt tõendanud ka dokumentidest koopiate tegemise kulu summas 499,50 krooni. Kulu telefonikõnedest ja SMS-ide saatmisest RK-le, kes ei ole müügilepingu pooleks, jääb hageja enda kanda. Muus osas ei pea kostjad telefonikõnede ja SMS-ide kulu hüvitama kohustuse puudumise ja hagi rahuldamata jätmise tõttu. Hageja on kahjuna välja toonud pangalaenu intressid summas 7507,68 krooni ja täiendava laenu võtmisega seonduvad kulud summas 16 803,50 krooni. Kohus leidis, et hagejale ei kuulunudki korteriomandit, mida müüa. Täiendavaid laene oli hagejal vaja elamu uue plaanilahenduse alusel ümberehitamiseks, mistõttu ei saa kuuluda rahuldamisele ka sellise soovi realiseerimisega kaasnevad kulutused. Eksperthinnangutega seonduv kahju XXX seisukorra kindlakstegemiseks on hagi kohaselt 40 201,50 krooni. Kohus leidis, et 16.08.2006 Pindi Kinnisvarabüroo OÜ arvega nr 24347 seonduv eksperthinnang oli tellitud panga jaoks ega seondu käesoleva asja menetlusega. 26.08.2006 kütteseadmete puhastamise akti nr 165 puhul on tegemist kütteseadmete
puhastamise töö tegemisega, millise kohustuse täitmine on kinnistu omanikul. Muid ekspertiisidega seotud kulusid ei pea kostjad hagejale hüvitama kahju hüvitamise kohustuse puudumise tõttu. Samal põhjusel ei pea kostjad kandma ka lammutustööde ja prügiveoga seotud kulu summas 52 368, 40 krooni. XXX rekonstrueerimise ehitusprojektiga seonduvalt on hagiavalduse kohaselt hageja kahju summas 11 000 krooni. Kohus märkis, et tegemist oli uue, hageja soove arvestades koostatud projektiga, mistõttu nimetatud kulu peab hageja ise kandma. Katusetööde kuluna on hageja hagiavalduses märkinud 283 616,39 krooni, välisseinte lammutamise ja asendamine kuluna 39 834,33 krooni, siseviimistluse teostamise kuluna 259 761,84 krooni ning põrandate ja vahelagede väljavahetamisega seonduva kuluna 77 137,28 krooni. Kohus leidis, et hageja esitatud tõendid ei võimalda kindlaks teha kahju ulatust ja rahalist suurust. Tegemist oli elamu ümberehitamisega uue plaanilahenduse järgi. Elektritöödega seonduva kahjuna on hageja hagiavalduses märkinud 116 348 krooni. Kohus leidis, et kahju kohta esitatud tõendid ei ole piisavad selleks, et lugeda tuvastatuks hageja poolt märgitud töö esitatud mahus ja summas. Kütteseadmete asendamisega seotud kulude osas leidis kohus, et hageja ei ole olemasolevatele küttekehadele kulutusi teinud, st küttekehi ei ole parandatud ega asendatud ega tehta seda edaspidigi, sest elamus puudub ahjuküte.
23.TsMS § 162 lg 1 alusel jättis kohus menetluskulud tervikuna hageja kanda. Maakohus määras kindlaks kostjate menetluskulude rahalise suuruse. Kohus leidis, et kostjate esindaja tunnihinda 95-100 eurot (millele lisandub käibemaks) saab pidada põhjendatuks ja vajalikuks. Kohus asus seisukohale, et kostjate menetluskulud on põhjendatud kokku summas 15 239,87 eurot (sh lepingulise esindaja kulu 15 209,87 eurot ja ekspertiisitasu 30 eurot). Kohus märkis, et menetluskulud tuleb hagejalt välja mõista kostja I kasuks, kes on nimetatud kulud kandnud. Vastavalt TsMS § 177 lg 4 tuleb väljamõistetavatelt menetluskuludelt tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Lisaks märkis kohus, et hagejalt tuleb riigituludesse välja mõista ekspertiisitasu 2970 eurot ja riigilõiv 908,27 eurot. 18.10.2012 andis kohus kostjale I menetlusabi ning kohustas tasuma ekspertiisitasu summas 30 eurot. Ekspertiisitasu summas 2970 eurot maksti välja riigi vahenditest. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 17.05.2010 määrusega hageja menetlusabi taotluse ning vabastas hageja 72 000 krooni (4601,64 euro) ulatuses riigilõivu tasumisest. Kohus kohustas hagejat tasuma apellatsioonkaebuselt riigilõivu 3000 krooni. Hageja tasus 18.05.2010 riigilõivu summas 191,73 eurot. Apellatsioonkaebuse esitamisel 29.04.2010 arvestas kohus riigilõivu hagilt hinnaga 932 185,70 krooni (59 577,52 eurot). Arvestades eeltoodut ja TsMSRS § 21 lg 1 saab hagejalt riigituludesse välja mõista apellatsioonkaebuse riigilõivu käesoleval hetkel kehtivas määras 1100 eurot. Hageja tasus riigilõivu summas 191,73 eurot, seega tuleb hagejalt välja mõista riigituludesse apellatsioonkaebuse riigilõiv summas 908,27 eurot. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
24.09.11.2016 esitas hageja Pärnu Maakohtu 10.10.2016 otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagiavalduse rahuldada. Juhul, kui rikkumisi ei ole võimalik kõrvaldada ringkonnakohtu poolt, siis palus hageja saata asi uueks lahendamiseks Pärnu Maakohtule.
25.Analüüsimaks, kas müüdud elamu vastas lubatud seisukorra osas tegelikkusele, oleks kohus pidanud hindama kõiki tõendeid kogumis, mitte rajama otsustust üksnes ekspert KS poolt 2013-2014 aastal koostatud ekspertiisiaktile ja seal sisalduvatele õiguslikele hinnangutele ja oletustele osas, mis ei tugine AK poolt 2006.a augustis ja septembris kaardistatud pildi11
ja plaanimaterjalile. Maakohus jättis otsuse tegemisel arvestamata eksperdi pädevusega AK seisukohad.
26.VV poolt antud ütluse kohaselt taastati maja 1980. a suvel ning taastajad võtsid lahti põlenud konstruktsioone ja panid siis sobivad tagasi. Seega on tõendatud, et põlenud puitkonstruktsioone oli antud elamu puhul peale põlengut teisaldatud. Maakohus on viidatud tõendi jätnud täielikult arvestamata. Sealjuures jättis maakohus arvestamata, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et esitatud fotod on tehtud müüdud elamu kandevkonstruktsioonidest, samuti selle, et söestunud, niiskus- ja seenkahjustustega konstruktsioone oli näinud lisaks AK-le ka AS Pindi Kinnisvara ekspert SS, mõõdistaja ML, projekteerija AA, lammutustöid teostanud HL ja OÜ A-Profiil juhataja KL.
27.Maakohus jättis hindamata, kas väliselt seenkahjustusega elamu vastab müügikuulutuses lubatule. Maakohus jättis arvestamata ekspert KS 11.04.2016 kohtuistungil antud ütlused, kus viimane kinnitas, et varjatud puudusteks tuleb lugeda elamul olnud põlengu- ja niiskuskahjustusi, ning et neid ei saa avastada ilma konstruktsioone avamata. Maakohus oleks pidanud kontrollima, kas pärast põlengut toimunud taastamistööd vastasid 1980. aastatel kehtinud ehitusnormidele ja projektile. Samuti oleks maakohus pidanud hindama, kas müügikuulutusest ning maja näitamisel antud kinnitusest võinuks järeldada, et hageja poolt soetatud, väidetavalt 1980.a ehitatud ja uue katusega heas korras, elamu mõiste alla mahub 1980.a põlenud ja käepäraste vahenditega toestatud maja.
28.Maakohus jättis arvestamata ekspert KS 11.04.2016 kohtuistungil avaldatu, et igasugused ehitise muudatused, juhul kui nende osas ei ole ehitusprojekti või ehitus- või kasutusluba, on omavolilised ehitise osad, mida oleks tulnud legaliseerida seaduses sätestatud korras. Arvestades asjaolu, et ka katusekate oli algse projektiga võrreldes vahetatud, siis vastab tõele hageja väide, et elamu ei vastanud algsele ehitusprojektile.
29.Ekspert KS on selgitanud 09.11.2015 kohtuistungil, et uue katusekatte alla tulnuks paigaldada puitroov, mille alla tulnuks kinnitada aluskate, mis takistab kondensaadi pääsemist hoone kandekonstruktsioonideni. Kuna ekspert KS ei ole tuvastanud vastava roovituse ja alusmaterjali olemasolu, siis ei saa rääkida uuest katusest. Maakohus on jätnud tähelepanuta AK ja KS kohtuistungil antud selgitused, et katuseplekk on mittenõutekohaselt paigaldatud ja mittenõuetekohane paigaldus (liiga väike ülekate) oli ka põhjuseks, miks katus vihmavett läbi lasi.
30.Kohtuotsuses on viidatud, et korstna juures nähtub, et läbiviigu ümber paigaldatud katusepleki ülesse pöörded on liiga väikesed või peaaegu puuduvad ning kuigi korstna perimeeter näib olevat võõbatud bituumeni vms sarnase mastiksiga, ei ole eksperdi hinnangul tagatud piisav kaitse sadevee eest, ning et foto põhjal nähtub, et katusepleki profiilid pole tihedalt üksteise vastas. Seega on ka maakohus tuvastanud, et katusekate ei olnud nõuetekohaselt paigaldatud.
31.AK oli 10.08.2006 seisuga eksperdi pädevusega, mistõttu juhul, kui maakohus luges ennast seotuks ekspert KS seisukohtadega, pidi maakohus olema seotud ka AK seisukohtadega, sest ekspert KS on oma ekspertiisiaktis tuginenud AK hinnangutele ja fotomaterjalile. Maakohus on aga leidnud, et AK antud selgitused ei ole asjakohased väidetava isikliku seotuse tõttu. Kohtu hinnang hageja lähedasele seotusele AK-ga ei põhine ühelegi tõendile ja on meelevaldne. Nii hageja kui AK on kohtule antud selgitustes 09.11.2015 kohtuistungil
kinnitanud, et neil puudub isiklik seos. AK on selgitanud, miks koostas protokolli hageja, ning et tema on selles märgitu lasknud kirja panna ja kinnitanud oma allkirjaga. Mis puudutab katusepleki korduvkasutust, siis kohati kuni 11.a vana katusepleki omadused selle mahavõtmise järel ei olnud kvaliteetse materjaliga sarnased (aukude kohad paisuvad, samasse auku ei saa kruvi panna, sest see enam ei pea jne).
32.Otsuses on maakohus viidanud ekspert KS arvamusele, mille kohaselt eeldas ekspert, et tegemist oli puitu lagundava seene levimisega. Lisaks on kohus viidanud projekteerija AA ütlustele, kelle sõnade kohaselt olid põlengukahjustused kindlasti mõjutanud puidust kandevkonstruktsioone, kuid mitte ohtlikkuse läveni. Seega on maakohus tuvastanud lepingu rikkumise (lepingu esemel olnud varjatud puudused) ja oleks pidanud hindama kahju suurust.
33.Arusaamatu on kohtu järeldus, justkui tulekahjustustega elamu konstruktsioon saab vastata kunagi kehtinud ehituslikule olukorrale. Nimetatud ehitusnormide puudumist on kinnitanud ka ekspert KS. Kohus on jätnud tähelepanuta, et hagejal puudus vastavate omadustega maja soetamiseks kokkulepe.
34.Kohus on lähtunud kostjate paljasõnalisest vastuväitest, justkui avas hageja konstruktsioonid väljastpoolt, mille tulemusel sai elamu ulatuslikke veekahjustusi. Katuse läbijooks oli toimunud juba enne katusekonstruktsioonide väljavahetamist, mistõttu ei oma hilisemad vihmasajud asjas mingit tähendust. Kuivõrd 2006.a augustis sadas elamu katus läbi, siis saab asuda seisukohale, et kostjad ei olnud niiskuskahjustusi likvideerinud ning need tuleb hagejale hüvitada.
35.Mis puudutab väliskrohvi kahjustusi, siis on maakohus loonud mulje, justkui ei oleks tegemist olulise puudusega. Kohus on jätnud tähelepanuta hageja selgituse, et krohvi olukord oli puuduseks niivõrd, kuivõrd selle taga oli tule- ja veekahjustustega seinakonstruktsioon, millise olemasolu hageja ostuhetkel ei teadnud. Põhjusel, et krohvi pudenemine oli tingitud varjatud puudustest konstruktsioonides ja tegemist ei olnud üksnes konstruktsioonide seestpoolt avamisega, vaid vajalikuks osutus konstruktsioonide täielik ümbervahetamine, siis nimetatud asjaolu ei pidanud hageja ette nägema. Konstruktsioonide vahetus toob kaasa ka väliskrohvi kokku kukkumise.
36.Hageja leiab, et kostjad pidid hagejale üle andma elamu küttekolded, mis vastasid tuleohutuse nõuetele ning puudub kokkulepe, et kostjad võisid kõrvale kalduda tuleohutuse nõuetest. Otsusest ei selgu, miks jättis maakohus tõendikogumist välja Lääne-Eesti Päästekeskuse inspektor IL tuvastatu küttekolletel esinevatest puudustest ning MTÜ Pärnu Tuletõrjeühing poolt tehtud akti puuduste kohta.
37.Kohus on põhjendamatult käsitlenud vähemsaadud pinnaga seotud kahjunõuet eraldiseisva nõudena. Hageja on hagiavalduses läbivalt tuginenud sellele puudusele ning ei ole sellega seonduvalt esitanud uut nõuet, vaid on põhinõuet suurendanud ja laiendanud. Isegi, kui see nii ei ole, siis antud juhtumile tuleb kohaldada TsÜS § 146 lg-t 3 ehk aegumistähtaega 10 aastat, sest elamu mõõdistused olid kostjate valduses ning inventariseerimisaktidest nähtus selgelt, et hoone pinna 240 m2 moodustas elamu, suletud netopinnaga 225,1 m2, ning kasvuhoone, netopinnaga 14 m2. Hageja leiab alternatiivselt, et kuna hageja ostis elamu, s.o kinnisasja, teadmises, et saab 240 m2 suuruse pinnaga elamu omanikuks, siis võiks vähemsaadud pinna osas kohalduda ka TsÜS § 146 lg 5, mille aegumise tähtaeg on samuti 10 aastat.
38.Maakohus on leidnud, et hageja ei soovinudki asja parandamist müüjate poolt, kuna asus elamut ümber ehitama uue plaanilahenduse alusel. Viidatud seisukoht ei lähe kokku hageja teadete esitamisega puuduste kohta ja kostja I 11.09.2006 vastusega. Vastus apellatsioonkaebusele
39.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
40.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis hagi põhivõla summas 22 293,25 eurot ja sellelt viivise väljamõistmiseks rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhivõla 22 293,25 eurot, viivise 16.06.2017 seisuga 20 448,21 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17.06.2017 kuni põhivõla tasumiseni. Samuti määrab ringkonnakohus menetluskulude uue jaotuse. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
41.Tsiviilasja materjalide kohaselt sõlmisid pooled 20.07.2006 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostjad müüsid hagejale Pärnus, XXX asuva kinnistu. Maakohus on tuvastanud, et kinnistu valdus anti hagejale üle 01.08.2006. Müügikuulutuse kohaselt oli elamu heas korras ning majal oli uus katus (I kd tl 50).
42.Hageja leiab, et kostjad on müügilepingut rikkunud, kuna elamu katus ei olnud uus ning katus sadas läbi. Asja materjalidest nähtuvalt on AK teostanud elamu ülevaatuse, mille kohta on koostatud 10.08.2006, 04.09.2006 ja 24.09.2006 ehituse töökoosoleku protokollid. Ekspert KS on ekspertiisiakti punktis 8.9 märkinud, et AK-l on majandustegevuse registri registreeringud erinevates ehituse valdkondades, nagu projekteerimine, ehitamine, ehitise ekspertiiside teostamine, omanikujärelevalve ja juhtimine, ning ta on pädev hindama ehitise ja ehitusprojekti kvaliteeti. Seega saab kolleegiumi hinnangul AK pidada ehitusalaste eriteadmistega isikuks. 10.08.2006 ehituse töökoosoleku protokolli kohaselt toimus 02.08.2006 – 03.08.2006 vihmasaju tagajärjel katuse läbijooks teise korruse nurgatoas. Laekonstruktsiooni avamisel selgus, et laelaudis on osaliselt pehkinud. Katuse ülevaatusel selgus, et katuseplekk on paigaldatud valesti (pleki ülekate on liiga väike), liitumised seina parapeti ja korstnatega ei vasta ehitusnormidele (I kd tl 98-100). Töökoosoleku protokollidele on lisatud fotod, mille selgitustes on viidatud muuhulgas niiskus- ja seenkahjustusega hooneosadele. Maakohtu 09.11.2015 kohtuistungil on AK andud tunnistajana ütlusi, et katuse läbijooks oli põhjustanud niiskuskahjustused lae- ja kandekonstruktsioonides, tegemist oli seenkahjustusega (XI kd tl 178). Pleki ülekate ei olnud piisav, see tähendab, et kahe plekitahvi pikiühendus ei olnud veetihe. Korstnate läbiviigud katusekattest ja katusest olid teostatud täiesti asjatundmatult ja normidele mittevastavalt. Puudusid ülespöörded, mis meie kliimas peaksid olema vähemalt 30 cm ja see oli ka tõenäoliselt põhjuseks, miks vesi tungis katuslae konstruktsiooni, põhjustas soojustusmaterjali niiskumise ja soodsa temperatuuri koosmõjul tekkis ulatuslik seenkahjustus (XI kd, tl 178). Lisaks märkis AK, et fotode pealt on näha, et katuseplaatide ülekate on minimaalne, paari sentimeetri ulatuses (XI kd, tl 183). Ekspert KS on ekspertiisiakti p 8.6 märkinud, et fotodelt on näha, et trapetsprofiilpleki paigaldamisel on tehtud vigu, nagu ülesse pöörete puudumine
läbiviikude ümber ja seinte ääres ning ülekatete ligikaudu õige laius, kuid ebaühtlane kinnitus, mis ei taga profiili osade tihedat kattumist. Ekspertiisiakti p-s 8.36.2 on ekspert avaldanud, et korstna ümber nähtub, et läbiviigu ümber paigaldatud katusepleki ülesse pöörded on liiga väikesed või peaaegu puuduvad ning kuigi korstna perimeeter näib olevat võõbatud bituumeni vms sarnase mastiksiga, ei ole tagatud piisav kaitse sadevee eest. Ekspertiisiakti p-des 8.36.3 ja 8.36.4 on ekspert selgitanud, et teraspleki katusekatte paanide vaheline ülekate trapetsprofiili kasutamise korral peab olema minimaalselt 100 mm ning paanid paigaldatud selliselt, et veesoon jääb alumisse kihti. Foto järgi hinnates on seda järgitud, kuid samas nähtub, et katusepleki profiilid ei ole üksteise vastas. Eeltoodust nähtub, et AK ja ekspert KS on ühel meelel selles, et katusepleki ülesse pöörded olid liiga väikesed, mistõttu loeb kolleegium selle tõendatuks. Mõlema selgitustest nähtub, et just see võis olla põhjus, miks katus läbi sadas. Kuna AK ja ekspert KS on eri meelt selles, kas pleki ülekate oli piisav, siis ei ole ringkonnakohtu hinnangul hageja väide, et ülekate oli liiga väike, tõendatud. Samas on KS ekspertiisiaktiga tõendatud, et katusepleki profiilid olid kinnitatud ebaühtlaselt, mistõttu nad ei kattunud tihedalt. Samuti loeb kohus AK ütlustega tõendatuks, et katusekonstruktsioonis oli niiskus- ja seenkahjustus. Kuigi AK ei ole mükoloog, on ta ehitusalaste eriteadmistega isik, kes tutvus olukorraga kohapeal, mistõttu loeb kohus tema ütlused selle tõendamiseks piisavaks. Kuna niiskus- ja seenkahjustused on tuvastatud juba 10.08.2006 elamu ülevaatusel, siis ei saanud need tekkida hageja poolt katuse avamise tagajärjel, kuna hageja avas katuse maakohtu tuvastatu kohaselt 2006.a augusti lõpus. Kostjate väide, et kostja I ütles hagejale maja ülevaatamisel, et teatud tuule suunaga võib korstna juures vesi läbi joosta, on tõendamata. Mis puudutab maakohtu viiteid AK võimalikule erapoolikusele, siis leiab ringkonnakohus, et ainuüksi asjaolu, et hageja ja AK olid aastaid tagasi koos kõrgkoolis käinud, ei muuda AK-ga seotud tõendeid ebausaldusväärseteks. Töökoosoleku protokolle ei muuda ebausaldusväärseteks ka asjaolu, et need on AK ütluste järgi kirja pannud hageja. Töökoosoleku protokollidel on ka AK allkiri. Lisaks kinnitavad protokollides märgitut nendele lisatud fotod. Samuti ei nõustu kolleegium maakohtuga selles, et kuna töökoosoleku protokollist ei nähtu, et AK oleks katusepleki puudused tuvastanud konkreetse mõõtmise teel (fotografeerimine koos mõõtevahendiga), siis on töökoosoleku protokollid katusepleki puuduste tuvastamiseks tõendina kõlbmatud. Kuigi töökoosoleku protokollidest ja fotodest ei nähtu, et puudusi oleks tuvastatud mõõtevahendiga mõõtmise teel, saab neid tõendina arvestada. Mitmel juhul on AKga nõustunud ka ekspert KS. Ülaltoodule tuginedes asub kolleegium seisukohale, et elamu katust, mille katusepleki ülesse pöörded on liiga väikesed (ja mis põhjustab läbisadu), mille katusepleki profiilid ei kattu tihedalt ebaühtlase kinnitamise tõttu, ning mille katusekonstruktsioonis on niiskus- ja seenkahjustus, ei saa pidada heaks korras olevaks katuseks. Sellest tulenevalt on kostjad rikkunud müügilepingut, kuna asi ei vasta lepingutingimustele kvaliteedi osas (VÕS § 217 lg 1). Samuti vastutavad müüjad asja lepingutingimustele mittevastavuse eest (VÕS § 218 lg 1). Mis puudutab hageja väidet, et elamul ei olnud uut katust, siis see on tõendamata. Hageja on väitnud, et poole maja ulatuses pandi katuseplekk ca 6 aastat ja teise poole ulatuses ca 10 aastat enne maja ostmist (XIII kd, tl 162 pöördel). Ekspertiisiakti punktis 8.46.1 ja 11.04.2016 kohtuistungil (XII kd tl 175) on ekspert KS selgitanud, et arvestades terasest profiilplekist katusekatte elueaks 50 aastat, võib katusekatte, milline on vanusega kuni 10 aastat, lugeda veel uueks katuseks.
43.Kuna kostjad on müügilepingut rikkunud, siis on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 115). Kolleegiumi hinnangul ei ole käesoleval juhul tähtsust sellel, et hageja ei andnud kostjatele puuduste kõrvaldamiseks võimalust. Kostjad ei ole puudusi tunnistanud ega avaldanud, et nad olid valmis puudusi kõrvaldama. Hageja nõudis seoses katusevahetusega kostjatelt 283 616,39 krooni hüvitamist. 29.09.2006 töövõtulepingust nähtuvalt sisaldab see lisaks katusekonstruktsiooni ja katusekatte vahetusele ka lodža väljaehitamist ja korstna ülesladumist (I kd tl 267-268). Samuti hõlmab see summa räästakastide ehitust. Kolleegium leiab, et korstna ülesladumise ja lodža väljaehitamise kulude hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, kuna need ei seondu katuse puuduste kõrvaldamisega. Samuti ei saa pidada põhjendatuks katusekatte vahetust. 11.04.2016 kohtuistungil on ekspert KS selgitanud, et paigaldatud katusekatte materjali on võimalik eemaldada ilma seda kahjustamata, ladustada ja taas paigaldada peale seda, kui ehitustööd konstruktsioonide osas on teostatud. Ekspert on selgitanud, et ka juhul, kui oli vajalik likvideerida ebapiisav katusepleki tahvlite ülekate, siis tähendab see halvemal juhul katuse pikema joonmõõtme osas ühe või poole tahvlirea lisamist ning ei välista asjaolu, et varem kasutusel olnud ja korrektselt demonteeritud terasplekist katusekate on taas kasutatav (XII kd tl 176). Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja tõendanud, et katusekatte parandamine ei olnud võimalik, vaid see tuli asendada. Katusekatte võimaliku parandamise maksumuse kohta tõendeid esitatud ei ole. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud üksnes katusekonstruktsiooni vahetuse ja räästakastide ehituse kulude hüvitamise nõue. OÜ AProfiil 23.11.2016 arvest nr 76 nähtub, et räästakastide ehitus läks maksma 9800 krooni + käibemaks 18 %, s.o 11 564 krooni (VI kd tl 109). Katuse töödega seonduvalt on OÜ AProfiil esitanud hagejale veel kolm arvet. Kuna nendes arvetes on sees nii katusekonstruktsiooni, katusekatte, lodža väljaehitamise kui ka korstna ülesladumise kulud, siis ei ole nendest arvetest võimalik selgelt eristada katusekonstruktsiooni vahetamisega seotud kulusid. Siiski loeb kohus 26.09.2006 ettemaksuarves nr 4 olevatest materjalidest katusekonstruktsiooni vahetamisega seotuks sarikad, prussid, ja tuuletõkkeplaadid (50 tk ulatuses) kogusummas 33 020 krooni, millele lisandub käibemaks 18 %, s.o kokku 38 963,60 krooni (VI kd tl 105). 09.10.2006 arves nr 69 olevatest materjalidest loeb kohus katusekonstruktsiooni vahetamisega seotuks kile, OSB plaadid ja kivivilla (80 pakki ulatuses) kogusummas 57 766 krooni + käibemaks 18 %, s.o kokku 68 163,88 krooni (VI kd tl 107). Lisaks on arvel nr 69 ja 19.12.2006 arvel nr 80 (VI kd tl 108) kajastatud töötasu kokku 75 000 krooni + käibemaks 18 %, s.o 88 500 krooni. TsMS § 233 lg 1 sätestab, et kui menetluses on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega, muu hulgas kui tegemist on mittevaralise kahjuga, otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Kuna töörahast katusekonstruktsiooni vahetustöödega seonduvat osa ei ole võimalik täpselt kindlaks teha, siis lähtudes TsMS § 233 lg 1, ja arvestades, et katusekonstruktsiooni vahetustöö on nendest kõige mahukam, leiab kohus, et katusekonstruktsiooni tööde osakaaluks kogu töörahast on 50 %, s.o 44 250 krooni. Lisaks eeltoodule palus hageja välja mõista enne katuse mahavõtmist katuseharjal oleva pleki ajutiseks kinnitamiseks tehtud kulud summas 623,54 krooni. See hõlmab endast tihendit summas 315,54 krooni (Ruukki Products AS 08.08.2016 tellimuse kinnitus, I kd tl 81) ja kinnitusvahendeid 308 krooni (Rautakesko AS 07.08.2006 arve, I kd tl 204). Kuna katus sadas läbi, siis tuleb lugeda ajutise abinõu kasutuselevõtust tulenevaid kulusid põhjendatuks. Seega tuleb katusega seonduvalt kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista kokku 163 565,02 krooni, s.o 10 453,71 eurot. Kuna müügikuulutuse kohaselt pidi elamul olema uus katus, siis ei vähenda kohus kahjuhüvitist selle tõttu, et maja ise oli ehitatud mitu aastakümmet tagasi.
44.Hageja leiab, et kostjad on müügilepingut rikkunud ka seetõttu, et elamu konstruktsioonidel, seintel ja lagedel oli põlengukahjustusi, samuti oli neil niiskus- ja seenkahjustusi. Maakohus leidis, et lepingurikkumist ei ole toimunud. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga. Kolleegiumi arvates saab elamul esinenud põlengukahjustusi käsitleda müügilepingu rikkumisena. Samuti on kolleegiumi hinnangul tõendatud niiskus- ja seenkahjustuse olemasolu, ning ka seda saab pidada lepingu rikkumiseks. 10.08.2006, 04.09.2006 ja 24.09.2006 ehituse töökoosoleku protokollidest ja nendele lisatud fotodest nähtub, et elamul olid ulatuslikud põlengukahjustused, samuti esines niiskus- ja seenkahjustusi. Fotodelt nähtuvalt on kahjustusi mitmetes ruumides ja mõlemal korrusel. AK on tunnistajana maakohtu 09.11.2015 kohtuistungil andnud ütlusi, et hoone lae, seina ja kandekonstruktsioonide kahjustused olid erakordselt laiaulatuslikud (XI kd, tl 178), oli seenkahjustust (XI kd, tl 178), tulekahjustused olid ulatuslikud ning kandekonstruktsioonid olid tugevasti kahjustatud (XI kd, tl 182), jäikuse tagamiseks ei ole söestunud puit sobiv materjal (XI kd, tl 182). Tunnistaja AA, kelle käest hageja tellis rekonstrueerimise projekti, andis maakohtu 16.11.2015 istungil ütlusi, et põlengukahjustused olid kindlasti mõjutanud puidust kandekonstruktsioone, kuid mitte ohtlikkuse lävendini (XI kd, tl 188), säilinud puitkonstruktsioon oli võimeline muutmata ruumi programmi korral tagama hoone kandevõime (XI kd, tl 190). Ekspert KS on ekspertiisiakti p-s 8.42.3 märkinud, et avatud konstruktsioonide osas, tulenevalt 10.08.2006, 04.09.2006 ja 24.09.2006 töökoosoleku protokollidest ja nendega seotud fotodest, oli ehitise seisukord rahuldava ja mitterahuldava vahel. Maja müügikuulutuse kohaselt oli elamu heas seisukorras (I kd tl 50). Kolleegium leiab, et ulatuslike põlengukahjustustega, millele lisanduvad niiskus- ja seenkahjustused, elamut ei saa pidada heas seisukorras olevaks elamuks. Seda ka olukorras, kus tegemist ei olnud uue elamuga, vaid 26 aastat tagasi rekonstrueeritud elamuga. Tunnistaja AK ütlustest nähtuvalt avaldab söestunud puit mõju maja jäikusele ning tunnistaja AA ütlustest ilmneb, et põlengukahjustustel on negatiivne mõju kandekonstruktsioonidele. Kuigi AA ütluste kohaselt oli säilinud puitkonstruktsioon võimeline muutmata ruumiprogrammi korral tagama hoone kandevõime, järeldub sellest, et ruumiprogrammi muutmisel võis hoone kandevõime ohtu sattuda. Müüja ei saa eeldada, et ostja ei soovi ruumiprogrammi muuta. Ülaltoodule tuginedes oli puudustel mõju elamu kvaliteedile. Kolleegium leiab, et elamu ei vastanud põlengu-, niiskus- ja seenkahjustuste tõttu lepingutingimustele kvaliteedi osas (VÕS § 217 lg 1). Müüjad vastutavad asja lepingutingimustele mittevastavuse eest (VÕS § 218 lg 1). Seetõttu on hagejal õigus nõuda kostjatelt kahju hüvitamist (VÕS § 115). Eeltooduga seonduvalt nõuab hageja kostjatelt järgmise kahju hüvitamist: välisseinte asendamine 39 834,33 krooni, siseviimistluse teostamine (s.o seinte ja lagede katmine kipsplaadiga) 259 761,84 krooni, põrandate ja vahelagede väljavahetamine 77 137,28 krooni, elektritööde teostamine 116 348 krooni. Kolleegium leiab, et välisseinte asendamise kulu, summas 39 834,33 krooni, kandmine on tõendatud OÜ A-Profiil 23.11.2006 arvega nr 76 (VI kd tl 109) ja 12.01.2007 arvega nr 85 (VI kd tl 110). Hageja on 16.04.2012 hagi täpsustuses selgitanud, et siseviimistlustööd ning põrandate ja vahelagede vahetamistööd on teostatud. Kantud kulude tõendamiseks on hageja esitanud OÜ A-Profiil 27.04.2007 arve nr 103 summas 174 577,60 krooni (VI kd tl 39). Täiendavalt on hageja esitanud OÜA-Profiil 15.03.2007 arve nr 97 summas 83 846,95 krooni (VI kd tl
112), kuid sellel on esimese kahe kirjena märgitud vannitoa plaatimine ja vannitoa abimaterjalid, mille väljamõistmist hageja ei nõua. Kolmanda ja neljanda kirjena on märgitud töötasu ja abimaterjal, mis hageja väitel puudutavad seinte, põrandate ja lagede ehitust. Kolleegiumi hinnangul ei tõenda aga see arve kulutuste tegemist siseviimistlusele ning põrandatele ja vahelagedele, kuna arvel olevatest kirjetest ei ole võimalik järeldada, et töötasu ja abimaterjal on seotud nende töödega. Seega on hageja tõendatud kulutused siseviimistlustöödele ning põrandate ja vahelagede vahetamistöödele summas 174 577,60 krooni (OÜ A-Profiil 27.04.2007 arve nr 103). Välisseinte asendamisega, samuti siseviimistlustööde ning põrandate ja vahelagede vahetamisega seotud kahjunõude osas tuleb arvestada, et elamul ei tehtud töid üksnes puuduste kõrvaldamiseks. Tunnistaja AA on maakohtu 16.11.2015 istungil andnud ütlusi, et tema käest telliti elamu rekonstrueerimise projekt koos uue ruumi lahendusega (XI kd tl 185). Ekspert KS andis maakohtu 24.11.2015 kohtuistungil ütlusi, et rekonstrueerimisprojekti käigus muudeti hoones asuvate ruumide planeeringut (XI kd tl 210). 23.11.2015 avaldas ekspert KS, et elamut on ka parendatud (XI kd tl 201). Mis osas on välisseinte asendamise, siseviimistlustööde ning põrandate ja lagede vahetuse puhul tegemist puuduste kõrvaldamisega ning mis osas ruumide planeeringumuutusest tuleneva vajadusega või elamu parendamise sooviga, ei ole võimalik täpselt määrata. Samuti tuleb arvestada, et hageja ei ostnud uut elamut, vaid elamut, mis oli renoveeritud 26 aastat enne müügilepingu sõlmimist, s.o 1980 (VÕS § 127 lg 5). TsMS § 233 lg 1 sätestab, et kui menetluses on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega, muu hulgas kui tegemist on mittevaralise kahjuga, otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Eeltoodust tulenevalt hindab kohus välisseinte asendamisega seotud kahju suuruseks ja siseviimistlustööde ning põrandate ja vahelagede vahetamisega seotud kahju suuruseks 50 % nende tööde tõendatud maksumusest. Välisseinte asendamise puhul on see 19 917,17 krooni (39 834,33 krooni/2), s.o 1272,94 eurot. Siseviimistlustööde ning põrandate ja vahelagede vahetamise puhul on see 87 288,80 krooni (174 577,60 krooni/2), s.o 5 578,77 eurot. Elektritöödega seonduvas kahjuhüvitise nõudes (116 348 krooni) tugineb hageja AS Elwo 27.09.2006 hinnapakkumisele (I kd tl 274). 16.04.2012 hagi täpsustuses on hageja selgitanud, et ta ei saanud elektritööde tegemisel AS-i Elwo kasutada. Elektritööd teostas JS järk-järgult ning hageja tasus tööde ja materjalide eest. Kuludokumente ei ole hagejal säilinud (ei suutnud leida) (VI kd tl 16). Hilisemalt on hageja esitanud Osaühingu Jetmar (juhatuse liige JS) 06.06.2016 kinnituse, et Osaühing Jetmar on teinud XXX elamus elektritöid 2006-2007, mille eest on tasutud 116 348 krooni (XIII kd, tl 112). Ringkonnakohus leiab, et kuna AS Elwo elektritöid ei teostanud, siis ei tõenda AS Elwo hinnapakkumine piisavalt kahju suurust. Kantud kulude suurust ei tõenda ka Osaühingu Jetmar üldsõnaline kinnitus, kuna sellest ei nähtu milliseid konkreetseid töid on tehtud ning milliseid elektrikaupu on ostetud. Sellest tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et hageja kahjunõue elektritööde eest ei ole tõendatud.
45.Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega selles, et küttekolletega seonduvalt on hageja kahjunõue põhjendamatu. Hageja ostis mitukümmend aastat vana maja ning pidi teadma, et küttekolded ei ole uued. Lääne-Eesti Päästekeskuse 14.08.2006.a paikvaatluse protokollis (I kd tl 115-116) ja MTÜ Pärnu Tuletõrjeühingu korstnapühkija EL 26.08.2016 ettepanekus (I kd tl 126) on küll loetletud puudusi küttekolletes, kuid kummaski dokumendis ei ole märgitud, et küttekoldeid ei saa kasutada. Tunnistaja MV ütluste kohaselt
elas ta selles majas vahetult enne müüki talve või kevade perioodil, ta on ise küttekoldeid kütnud ning toad olid soojad (II kd tl 79). Kolleegium leiab, et hageja ei ole tõendanud, et maja vanust arvesse võttes ei vastanud küttekolded lepingutingimustele. Lisaks pidid vähemalt mõned hageja väljatoodud puudused (lae puitkonstruktsioonid asetsesid ahju kohal, koldeava ees puudus katteplekk, tahmapuhastusluugi ja siibri juures olid nähtavad tahmajäljed, puudus korstnate jälgimise võimalus pööningute osas) olema hagejale maja ülevaatamisel nähtavad. Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kostjad on küttekolletega seonduvalt müügilepingu tingimusi rikkunud.
46.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja kahjunõue, mis tugineb sellele, et elamu netopind oli 14m2 võrra väiksem lubatust, on aegunud. Kuigi hageja on nimetatud asjaolule viidanud juba esialgses hagiavalduses, esitas ta sellega seonduva kahjunõude alles 16.04.2012 (VI kd tl 16-17). Selleks ajaks oli TsÜS § 146 lõikest 1 tulenev kolmeaastane aegumistähtaeg lõppenud. Maakohus leidis õigesti, et TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud tingimused kümneaastase aegumistähtaja rakendamiseks ei ole täidetud. Kolleegiumi arvates ei kohaldu antud juhul ka TsÜS § 146 lg 5 sätestatud kümneaastane aegumistähtaeg, kuna hageja esitatud kahju hüvitamise nõue ei ole kinnisomandi üleandmise nõue.
47.Hageja on palunud mõista välja lammutustööde ja prügiveo hüvitamiseks 52 368,40 krooni. Selle tõendamiseks on hageja esitanud OÜ Taifunus 28.09.2006 arve summas 19 942 krooni ja 10.10.2006 arve summas 32 426,40 krooni (I kd tl 261). Esimesel arvel on teenuseks nimetatud siseseinte, siselagede ja katuse lammutustööd koos prügiveoga ning teisel arvel siseseinte, siselagede ja katuse lammutustööd koos prügiveoga ning küttekollete lammutustööd. Kolleegium märgib, et see nõue on osaliselt põhjendamatu. Hageja ei ole tõendanud, et küttekolletega seoses on kostjad müügilepingut rikkunud. Samuti on ringkonnakohus pidanud osaliselt põhjendamatuks katuse vahetusest tulenenud kahjunõuet. Ka siseseinte ja vahelagede osas asus kolleegium eelnevalt seisukohale, et ei ole võimalik täpselt määrata, millises osas on need tööd põhjustatud puuduste kõrvaldamisest ning millises osas uuest ruumilahendusest ning elamu parendamise soovist. Eeltoodule tuginedes ei ole võimalik täpselt määrata, millises osas on lammutustööd ja prügivedu seotud ringkonnakohtu poolt põhjendatuks peetud puuduste kõrvaldamisega. Lähtudes TsMS § 233 lg 1 hindab kohus lammutustöödega ja prügiveoga seotud kahju suuruseks 50 % selle teenuse maksumusest. Sellest tulenevalt on kahju suuruseks 26 184,20 krooni, s.o 1673,48 eurot.
48.Hageja on palunud kostjatelt välja mõista pangalaenu intressid 30.11.2016 seisuga 7507,68 krooni. Hageja märgib, et kui ta oleks saanud piirduda tavapärase sanitaarremondiga, siis ta oleks saanud oma Pärnus, YYY asuva korteri 01.09.2006 seisuga maha müüa ning laenu vähendada ja oleks seetõttu pidanud maksma vähem intressi. Maakohus tuvastas, et see korter ei kuulunud hagejale. Lisaks ei ole hageja ringkonnakohtu hinnangul tõendanud, et sellele korterile oli 1. septembriks 2006 ostja olemas. Seetõttu ei ole hageja nõue intresside hüvitamiseks põhjendatud.
49.Hageja on palunud kostjatelt välja mõista täiendavate pangalaenude võtmisega seotud kulud. Hageja on selgitanud, et puuduste kõrvaldamisega seoses võttis ta 2006.a septembris täiendavat laenu 350 000 krooni ja 2006.a novembris 500 000 krooni. Esimesel korral olid laenu võtmisega seotud kulud 8516,70 krooni ja teisel korral 8286,80 krooni. Arvestades ringkonnakohtu poolt põhjendatuks peetud puuduste kõrvaldamise maksumust, siis piisas puuduste kõrvaldamiseks üksnes esimese laenu summas 350 000 krooni võtmisest. Teise laenu võtmise ja kostjate lepingurikkumise vahel põhjuslikku seost ei ole, mistõttu ei ole
alust välja mõista teise laenu võtmisega kaasnenud kulusid. 14.09.2006 laenulepingu lisakokkuleppe nr 1 kohaselt pidi hageja tasuma pangale laenulepingu muutmise eest 3500 krooni (I kd tl 176). 14.09.2006 hüpoteekide seadmise lepingust ilmneb, et laenu tagamiseks seati AL-le kuuluvale kahele kinnistule hüpoteegid (I kd tl 177-185). Pärnu notar AK on esitanud notariaalsete toimingute ja riigilõivu eest hagejale 14.09.2006 arve summas 2676,70 krooni (I kd tl 225). Pindi Kinnisvara AS on 30.08.2006 esitanud kahe kinnistu, millele seati hüpoteek, turuväärtuse hindamise eest hagejale arve summas 2340 krooni (I kd tl 224). Seega on täiendava laenu võtmise vajadusega seoses hagejale tekkinud kahju suuruseks 8516,70 krooni, s.o 544,32 eurot. Kolleegium leiab, et kahju, mis tekkis hagejale seoses sellega, et ta pidi võtma puuduste kõrvaldamiseks laenu, oli kostjatele ettenähtav VÕS § 127 lg 3 tähenduses.
50.Hageja nõuab kostjatelt kahju hüvitamist summas 40 201,50 krooni seoses sellega, et ta pidi tellima asjatundjate arvamusi elamu seisukorra hindamiseks. Vastavalt VÕS § 128 lg 3 kuulub otsese varalise kahju hulka ka mõistlikud kulud kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Hageja nõuab järgmiste kulutuste hüvitamist: 1500 krooni Pindi Kinnisvarabüroo OÜ hinnangu nr 060815-13130-401 eest, 501,50 krooni kütteseadmete puhastamise akti nr 165 eest, 500 krooni mõõdistusprojekti eest, 17 700 krooni OÜ Covenant 29.10.2016 asjatundja arvamuse eest ja 20 000 krooni OÜ Covenant 17.10.2006 eeldatavate ehituskulude hinnangu koostamise eest. Kolleegium märgib, et Pindi Kinnisvarabüroo OÜ 15.08.2006 arvamusega nr 060815-13130-401 on hinnatud XXX turuväärtust (I kd tl 235-246). See ei seondu käesolevas asjas esitatud kahju hüvitamise nõudega, mistõttu on Pindi Kinnisvarabüroo OÜ hinnangule nr 060815-13130401 tehtud kulu hüvitamise nõue põhjendamatu. Ka kütteseadmete puhastamise aktile (I kd tl 125) tehtud kulude hüvitamise nõue on põhjendamatu, kuna kütteseadmete osas on müügilepingu rikkumine tõendamata. ML on koostanud 08.09.2016 vaidlusaluse elamu mõõdistusprojekti (I kd tl 169-175) ja esitanud selle eest arve summas 500 krooni (I kd tl 247). Kohus leiab, et selles osas ei ole nõue põhjendatud. Kohtud on leidnud, et kahjunõue, mis seondub elamu väiksema pindalaga, on aegunud. Lisaks on hageja renoveerimistööde käigus hiljem ruumiplaani muutnud. AK (OÜ Covenant) on esitanud ehitustehnilise arvamuse andmise eest 29.09.2006 arve summas 17 700 krooni (I kd tl 251) ja elamu eeldatavate ehituskulude hinnangu (I kd tl 254-258) eest 17.10.2006 arve summas 20 000 krooni (I kd tl 259). Kolleegium leiab, et neid kulusid tuleb pidada põhjendatuteks ja põhjuslikus seoses olevaks kostjate poolt müügilepingu rikkumisega. Seega on seoses asjatundja arvamuste tellimisega hagejale tekkinud kahju suuruseks 37 700 krooni, s.o 2409,47 eurot.
51.Seoses vajadusega tellida elamu rekonstrueerimisprojekt, nõuab hageja 11 000 krooni hüvitamist. Hageja on sõlminud 26.09.2006 OÜ-ga Taluprojekt töövõtulepingu rekonstrueerimisprojekti koostamiseks, mille kohaselt kohustus tasuma projekti eest 11 000 krooni (I kd tl 262-264). 2006.a kehtinud ehitusseaduse § 12 lg 1 kohaselt peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile. Ehitusseaduse § 2 lg 6 p 3 kohaselt on ehitamine ka ehitise rekonstrueerimine. Ehitusseaduse § 2 lg 8 sätestas, et ehitise rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Kuna kostjate lepingurikkumise tõttu pidi hageja asendama ka kandekonstruktsioone, siis oli ehitusprojekti koostamine vajalik ja põhjuslikus seoses lepingurikkumisega. Samas on ehitusprojektis ette nähtud ka muudatused elamu ruumilahenduses ning see ei ole seotud kostjate lepingurikkumisega. Kuna ei ole võimalik täpselt kindlaks teha, kui suur osa ehitusprojekti koostamise mahust on tingitud müügilepingu rikkumisest ning kui suur osa hageja soovist muuta maja ruumilahendust, siis
hindab kohus TsMS § 233 lg 1 alusel rekonstrueerimisprojektiga seotud kahju suuruseks 50 % projekti maksumusest. Seega on kahju suuruseks 5500 krooni, s.o 351,51 eurot.
52.Hageja nõuab dokumentidest koopiate tegemise kulude hüvitamist 499,50 krooni, mis seisneb printeri tindi ostmises. Selle kohta on hageja esitanud Infotark AS-i 19.09.2006 arve summas 499,50 eurot (I kd tl 276). Kolleegium märgib, et hageja ei ole tõendanud seda, palju koopiaid saab ostetud tindikogusega teha, ega täpselt välja toonud seda, kui palju tema tegi. Seega ei ole hageja kahju suurust tõendanud. Kuna kahju täpse suuruse tõendamine on võimalik, kuid hageja ei ole seda teinud, siis puudub kohtul alus rakendada TsMS § 233 lg 1, s.o otsustada kahju suurust siseveendumuse kohaselt. Seetõttu ei ole printeritindi hüvitamise nõue põhjendatud.
53.Hageja on palunud kostjatelt välja mõista Edela Kinnisvarabüroo OÜ-ga ja kostjatega peetud kirjavahetuse kulu summas 203,60 krooni. Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna Edela Kinnisvarabüroo OÜ ei ole müügilepingu pooleks ega menetlusosaliseks, siis ei saa hageja nõuda Edela Kinnisvarabüroo OÜ-le saadetud kirjade kulu hüvitamist kostjatelt. 23.08.2006 on hageja saatnud kostjatele tähitud kirjaga teate asja lepingutingimustele mittevastavusest ning tasunud selle eest 41 krooni (I kd tl 117-124). 01.09.2006 on hageja saatnud kostjatele tähitud kirja elamu ülevaatuse toimumise kohta 04.09.2006 ja tasunud selle eest 34,10 krooni (I kd tl 134-137). 31.10.2006 saatis hageja kostjatele tähitud kirjaga täiendava teate asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta, mille eest tasus 66,50 krooni (I kd tl 195-198, tl 206). Ringkonnakohus leiab, et tegemist on kahju kindlaks tegemise ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks vajaliku kuluga. Kahju suuruseks seoses kirjade saatmisega on kokku 141,60 krooni, s.o 9,05 eurot. 30.08.2006 on hageja saatnud tähitud kirjaga kostjatele teate asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta ning tasunud selle eest 45 krooni (I kd tl 127-133). Kohus leiab, et see kulu ei kuulu hüvitamisele, kuna nimetatud teade käsitles puudusi elamu küttekolletes, mille puhul on kolleegium leidnud, et hageja ei ole selles osas kostjate lepingurikkumist tõendanud.
54.Lisaks palus hageja kostjatelt välja mõista 84,11 krooni, mis seisneb kostjaga I ja RK-ga peetud telefonikõnede ja neile saadetud SMS-ide maksumuses. Kolleegium märgib, et kuna RK ei ole müügilepingu pooleks ega menetlusosaliseks, siis ei saa hageja nõuda RK-ga seoses tehtud kulude hüvitamist kostjatelt. Kostjale I tehtud kõnede ja saadetud SMS-de täpne sisu on tõendamata, mistõttu on tõendamata ka nende tegemise vajadus. Seega on hageja nõue selles osas põhjendamatu.
55.Ülaltoodule tuginedes tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista põhivõlg 22 293,25 eurot (10 453,71 + 1272,94 + 5578,77 + 1673,48 + 544,32 + 2409,47 + 351,51 + 9,05).
56.VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja nõuab viivist alates 01.12.2006.
Kolleegiumi hinnangul ei ole tähtsust asjaolul, et osad tööd elamu puuduste kõrvaldamiseks tehti pärast 01.12.2006. Kahju on tekkinud ja kostjad olid kahjust teadlikud enne 01.12.2006. Seega on hagejal õigus nõuda viivist alates 01.12.2006. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas (kuni 15.03.2013 kehtinud redaktsiooni järgi seitse protsenti aastas). Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista viivis 16.06.2017 seisuga 20 448,21 eurot. Lisaks tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista viivis põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17.06.2017 kuni põhivõla tasumiseni.
57.Kostjad esitasid ringkonnakohtule taotluse 08.05.2017 toimunud istungi protokolli parandamiseks. Kostjad paluvad protokolli täiendada. Hageja vaidles taotlusele vastu. Ringkonnakohus jätab TsMS § 53 lg 4 alusel taotluse rahuldamata. Protokoll vastab TsMS § 50 lg 1 sätestatud nõuetele, s.o protokoll kajastab menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Protokollis ei ole vaja korrata menetlusosaliste poolt kirjalikes dokumentides esitatut. Protokoll ei ole stenogramm. Menetluskulude jaotus
58.Ringkonnakohus leiab, et menetluskulud on põhjendatud jaotada hagi rahuldamise ulatuse järgi. Arvestades hagi rahuldamise ulatust, tuleb jätta kõik menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus 66 % ulatuses hageja kanda ja 34 % ulatuses solidaarselt kostjate kanda (TsMS § 163 lg 1).
59.Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak
(allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.