26. märts 2026, Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-25-4738
Tsiviilasi
C.E hagi C.Z vastu ühisvara jagamise nõudes ja C.Z vastuhagi C.E vastu ühisvara jagamise nõudes
Tsiviilasja hind
Nii hagis kui vastuhagis 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja/vastuhagis kostja C.E, isikukood XXX, eluk. XXX, esindajad lepingulised esindajad vandeadvokaat Anneli Aab ja advokaat Reelika Rohi Kostja/vastuhagis hageja C.Z, isikukood XXX, eluk. XXX-i, lepinguline esindaja Sergei Desjatnikov Istungi toimumise aeg
27.01.2026
RESOLUTSIOON:
1.Võtta vastu C.E osaline hagist loobumine ning lõpetada menetlus poolte ühisvaraks oleva sõiduauto MM , jagamise osas seoses kohtuvälise kokkuleppega.
2.Muus osas rahuldada C.E hagi ja jätta C.Z vastuhagi rahuldamata.
3.Jagada C.E (isikukood XXX) ja C.Z (isikukood XXX) ühisvara järgmiselt:
3.1.võõrandada poolte ühisvaraks olev kinnistu XXX Pärnu linnas (kinnistusregistriosa ) avalikul enampakkumisel, määrates alghinnaks kinnistu turuväärtuse (s.o 301 000 eurot), millele kohaldatakse 10% allahindlust, seega on alghinnaks 270 900 eurot;
enampakkumiste tulemusena laekunud ostuhinnast arvata maha enampakkumiste läbiviimisega seotud kulud (sh enampakkumise korraldaja tasud ning omandi ümbervormistamisega seotud kulud);
3.3.ülejäänud ostuhind jagada C.E ja C.Z vahel võrdselt;
3.4.enampakkumise nurjumisel langetada kinnistu enampakkumise alghinda 5000 euro võrra ning korraldada uus enampakkumine.
3.5.hageja C.E ainuomandisse jääb tema valduses asuv või tema nimel registreeritud vallasvara, hageja nimel avatud pangakontodel olevad rahalised vahendid ja rahaliselt hinnatavad õigused;
Tsiviilasi nr 2-25-4738
3.6.kostja C.Z ainuomandisse jääb tema valduses asuv või tema nimel registreeritud vallasvara, kostja nimel avatud pangakontodel olevad rahalised vahendid ja rahaliselt hinnatavad õigused.
4.Menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil.
Hageja nõuded, esitatud tõendid
1.Vastavalt hageja hagiavaldusele (digitoimiku lk 1-4), selle täpsustusele (sisaldub vastuhagi vastuses ja 06.02.2026 menetlusdokumendis dtl 240-242) ja kohtuistungeil (14.11.2025 eelistungi protokoll dtl 92-98, 27.01.2026 kohtuistungi protokoll dtl 232-239) selgitatule oli C.E (hageja) ning C.Z (kostja) vahel 18.10.1987 sõlmitud abielu ning poolte varasuhteks oli varaühisuse varasuhe. Abielu on lahutatud 07.01.2019 kohtuotsusega, mis jõustus 07.09.2019 (dtl 5), ühisvara on senini jagamata. Hageja ja kostja ühisvaraks on alljärgnev vara: a) 19.12.2001 kinnistu aadressil XXX-i, milline on kantud kinnistusraamatusse registriosa nr 394105 alla (dtl 6-7); b) poolte abielu kestel (2000.a) omandatud sõiduauto MM ; c) poolte arvelduskontodel olevad rahalised vahendid. Pärast abielu lahutamist on pooled suuliselt kokku leppinud kinnistu müümises, kuid kostja on nelja aasta jooksul keeldunud kinnistut müümast, sh tagasi lükanud potentsiaalsete ostjate pakkumised.
2.Menetluse ajal on poolte kokkuleppel ühisvaraks olnud sõiduk jäänud hüvitise vastu kostjale ja selles osas on hageja nõudest loobunud vastuhagi vastuse punktis 2.2.3 (kohus pole selles osas teinud menetluslikku otsustust). Ühisvaraks oleva kinnistu osas on hageja teinud täpsustusi müügiprotsessi ja selle tulemi jaotamise osas ning lähtudes eeltoodust taotleb hageja AÕS § 77 lg 2 alusel ühisvara jagamist selliselt, et
2.1.võõrandada kinnistu avalikul enampakkumisel, määrates alghinnaks kinnistu osas koostatud eksperthinnangust (dtl 146-214) tuleneva kinnistu turuväärtuse (s.o 301 000 eurot), millele kohaldatakse 10% allahindlust, seega on alghinnaks 270 900 eurot;
2.2.enampakkumiste tulemusena laekunud ostuhinnast arvata maha enampakkumiste läbiviimisega seotud kulud (sh enampakkumise korraldaja tasud ning omandi ümbervormistamisega seotud kulud);
2.3.ülejäänud ostuhind jagada kaasomanike vahel võrdselt;
2.4.enampakkumise nurjumisel langetada kinnistu enampakkumise alghinda 5000 euro võrra ning korraldada uus enampakkumine.
2.5.hageja ainuomandisse jääb tema valduses asuv või tema nimel registreeritud vallasvara, hageja nimel avatud pangakontodel olevad rahalised vahendid ja rahaliselt hinnatavad õigused;
2 (8)
Tsiviilasi nr 2-25-4738
2.6.kostja ainuomandisse jääb tema valduses asuv või tema nimel registreeritud vallasvara, kostja nimel avatud pangakontodel olevad rahalised vahendid ja rahaliselt hinnatavad õigused. Kostja väited, vastuväited ja tõendid, vastuhagi
3.Kostja ei nõustu oma vastuses (dtl 19-23) ja teistes menetlusdokumentides (dtl 39-43) hagiga, v.a nõue poolte pangakontodel olevate vahendite jagamise osas, millise võtab kostja õigeks. Erinevalt hagejast on XXX kinnistu kostja kodu ja elukoht. Kostjale teadaolevalt elab hageja juba aastaid välismaal. Kostja ei soovi oma kodu kaotada ja seetõttu ei ole ta nõus XXX kinnistut avalikul enampakkumisel müüma. Lisaks on kompromissläbirääkimiste käigus ilmnenud järgmised olulised asjaolud:
3.1.XXX kinnistul asuval elamul on teostatud ulatuslikke ümberehitustöid, mille teostamise kohta puudub asjakohane projektdokumentatsioon ning vastav Pärnu Linnavalitsuse ehitus- ja kasutusluba. Pärnu Linnavalitsuse 26.08.2025 kostjale saadetud e-kiri (dtl 46) tõendab asjaolu, et hetkel pärinevad XXX kinnistul asuva elamu ehitisregistri andmed 1978.a joonistelt, kus on arvestamata trepikojad ja keldrid ning registrisse on kantud 3 korterit. Olemasolevate ehitusregistri andmete tegelikkusega vastavusse viimiseks on kõigepealt vaja korrastada XXX kinnistul asuva elamu projektdokumentatsioon (dtl 45);
3.2.XXX kinnistul asuva elamu seinte tuleohutusnõuetele vastavus ei ole teada ning nimetatud kinnistul asuvad bangalod ei vasta tuleohutusnõuetele, mida tõendab arhitekt MMMM 18.09.2025 e-kiri kostjale (dtl 45);
4.Ükski asjatundja, kelle poole on kostja tänaseks pöördunud, ei saa pooltele ette kinnitada, et juhul, kui pooled tellivad puuduoleva projektdokumentatsiooni, siis Pärnu Linnavalitsus saab selle alusel XXX kinnistul tehtud ehitustööd tagantjärgi heaks kiita. Juhul, kui elamul olemasolevaid ulatuslikke ümberehitustöid ei ole mingil põhjusel (nt tehtu ei vasta tuleohutusnõuetele) võimalik Pärnu Linnavalitsusel tagantjärgi heaks kiita, siis ilmselt tuleb ebaseaduslikud ehitustööd kasvõi osaliselt lammutada vastava projekti ja loa alusel ning vastava projekti ja loa alusel teostada uus ehitustöö. XXX kinnistul paiknevate bangalote osas tuleb kostja hinnangul esmalt pädeva isiku kaasabil välja selgitada, kas neid on kinnistul võimalik ümber tõsta nii, et oleks tagatud seadusega minimaalselt nõutav tuleohutuskuja ning kui seda teha ei ole võimalik, siis on vaja bangalod tuleohutusnõuetele vastavaks ümber ehitada (vastava projekti ja loa alusel). Nimetatud asjaolud mõjutavad C.Z hinnangul XXX kinnistu ühisomandi lõpetamist kompromissiga või muul viisil. XXX kinnistul teostatud ebaseaduslikud ehitustööd kui puudused mõjutavad kostja hinnangul tugevalt nimetatud kinnisasja väärtuse kindlaksmääramist (juhul, kui vaidlusalune kinnisasi jääb ühe poole ainuomandisse), aga ka hageja nõutud viisil kinnisasja jagamist ehk selle võõrandamist avalikul enampakkumisel, sest pooled kui müüjad vastutavad XXX kinnistul lasuvate puuduste eest, mis olid olemas enne riisiko üleminekut ostjale.
5.Seetõttu on kostja esitanud menetluses vastuhagi (dtl 100-106) Kostjal, kes ei soovi kaotada oma kodu, ei ole võimalik hagejale tema omandiosa kaotuse eest koheselt rahalist hüvitist tasuda. Seetõttu leiab kostja, et ainus võimalus säilitada oma kodu ja kaitsta end hageja nõude eest, mis muudaks kostja elukorraldust radikaalselt ja pöördumatult, on jagada vaidlusalune kinnisasjal asuv elamu asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 sätestatu kohaselt reaalosadeks. Kostja nõutud kinnisasja jagamise viisi korral saab kumbki pool enda ainuomandisse ühe korteriomandi ja ülejäänud osa XXX kinnistust jääb korteriomanike kaasomandisse, mille kasutuskord on võimalik kokku leppida eraldiseisvas notariaalselt tõestatud tehingus.
6.Kostja tellimusel koostas 03.10.2025 arhitektuuribüroo MMMMMMMMMM XXX kinnistul asuva elamu hoonejaotusplaani (dtl 117), mida nimetatud asjatundja täiendas 3 (8)
Tsiviilasi nr 2-25-4738 27.11.2025 kirjaliku arvamusega (dtl 110-116). Nimetatud hoonejaotusplaan ja arhitekt M Mkirjalik arvamus tõendavad, et XXX kinnistul asuva elamu esimesele korrusele saab
moodustada 70,4 m suuruse korteriomandi ja teisele korrusele 67,0 m2 suuruse korteriomandi. Nimetatud dokumentaalsed tõendid tõendavad muuhulgas, et korteriomandite moodustamiseks on vajalik (tööde ajakulu kostja poolt kohtuistungil antud hinnangul 3-4 kuud): a) ehitada 2.korrusel asuvasse korteriomandisse juurdepääsuks välistrepp; b) ehitada 2.korruse tasandil välisseina uus ukseava, mille juurde tehakse olemasoleva toa arvelt väike esik; c) likvideerida olemasolev sisetrepp; d) ehitada olemasolev trepiava vahelaena kinni.
7.Kostja peab õigeks ja õiglaseks, et hageja ainuomandisse jääb I korruse korteriomand ja kostja ainuomandisse jääb nimetatud elamu teisele korrusele planeeritav korteriomand. Kostja on nõus kandma ainuisikuliselt ehitustööde kulutused, mis on vajalikud elamu teisele korrusele korteriomandi moodustamiseks. Sel juhul jääb hageja kohustuseks likvideerida esimesel korrusel asuv sisetrepp ja ehitada vahelagi olemasolevas trepiavas kinni.
8.Riigikohus on selgitanud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kostja hinnangul koormaks teda hageja pakutud kinnisasja jagamise viis, s.o XXX kinnistu müümine avalikul enampakkumisel ebamõistlikult, sest: a) erinevalt hagejast kostja kaotaks oma kodu; b) kostjal ei ole muud kinnisvara peale vaidlusaluse kinnisasja ja kostjal ei ole piisavalt rahalisi vahendeid, et endale uus kodu soetada enne hageja nõutud avaliku enampakkumise toimumist ega enne avaliku enampakkumise tulemi jaotamist hageja ja kostja vahel. Avalikul enampakkumisel vaidlusaluse kinnisasja müümine eeldab aga, et kostja peab erinevalt hagejast mõistliku aja jooksul, milleks praktikas elukondliku kinnisvara müümisel peetakse reeglina 2 kuud pärast ostjaga ostu-müügilepingu sõlmimist, XXX kinnistu otsese valduse ostjale üle andma. Kostjal aga ei ole võimalik XXX kinnistu otsest valdust ostjale üle anda enne, kui ta on saanud avaliku enampakkumise tulemi arvel soetada omale uue eluaseme, mille toimumist ei ole võimalik kostjal ette prognoosida; c) arvestades kinnisasjal esinevaid olulisi puudusi, mis olid olemas juba poolte abielu ajal ja mis kostja hinnangul alandavad oluliselt avaliku enampakkumise ostuhinda, vähenevad oluliselt ka kostja võimalused soetada uus eluase praeguses asukohas, s.o Pärnu rannapiirkonnas. Sel juhul peab kostja loobuma olulisel määral oma praegusest elukorraldusest ja -standardist, mis on talle vastuvõtmatu. Pärnu rannapiirkonnas, näiteks MMMMMMMMM kinnistul, pakutakse hetkel kinnisvaraportaalis www.kv.ee müügiks remonti vajavat korteriomandit hinnaga 125 000 eurot (dtl 118-120). Lähtudes eeltoodust ja vastuhagis kostjale jääva korteriomandi suurusest järeldub, et hageja nõutud avaliku enampakkumise korral peab selle tulemist kostjale jääma vähemalt 125 000 eurot, et kostja saaks omandada vastuhagiga võrreldes ligilähedase väärtusega uue eluaseme. Seejuures väärib märkimist, et näitena toodud 125 000 eurot maksev korteriomand on remonti vajav eluase, mida müüakse maakleri vahendusel ja mille omandamise korral võib ostuhinnale lisanduda maakleritasu 3-5% ostuhinnast. Hageja ei ole tõendanud, et pärast avalikku enampakkumise tulemi jaotamist poolte vahel jääb kostjale vähemalt 125 000 eurot, millega on tal võimalik omandada Pärnu rannapiirkonnas vähemalt 67 m2 suurune eluase. Arvestades XXX kinnistul olemasolevaid olulisi puuduseid peab kostja 125 000 euro saamist avalikul enampakkumise tulemist vähetõenäoliseks. 4 (8)
Tsiviilasi nr 2-25-4738
9.Kostja hinnangul ei ole vastuhagis nõutud XXX koormav, sest:
kinnistu jagamisviis hagejale üleliia
-
hageja ei kaota kostja nõutud kinnisasja jagamise viisi korral oma kodu. Samuti ei muutu hageja elukorraldus kostja nõutud kinnisasja jagamise viisi korral;
-
hageja saab XXX kinnistul asuvas elamus korteriomandite moodustamise korral 3,4 m2 (s.o 70,4-67) rohkem temale kuuluvast omandiosast;
-
hagejal on kostjast sõltumatult võimalik korteriomand anda üürile või võõrandada see kolmandale isikule, kui hageja korteriomandit ise kasutada või omada ei soovi;
-
hagejal ei ole vaidlusalusel kinnistul vallasasju, mis takistavad tal korteriomandi üürimise või võõrandamise korral kinnisasja otsese valduse mõistliku aja jooksul üleandmist;
-
hageja kulutused korteriomandi moodustamiseks elamu esimesel korrusel ei ole võrreldes kostja kulutustega elamu teisel korrusel moodustatava korteriomandi moodustamiseks märkimisväärsed.
10.Lähtudes eeltoodust palub kostja vastuhagis jagada poolte ühisomandisse kuuluval kinnisasjal aadressil XXX , asuv elamu poolte vahel korteriomanditeks järgmiselt:
10.1.jätta C.E ainuomandisse elamu esimesele korrusele vastavalt käesoleva nõude lahutamatuks lisaks olevale hoonejaotusplaanile moodustatav 70,4 m2 suurune korteriomand, s.o 704/1374 mõtteline osa elamust;
10.2.jätta C.Z ainuomandisse elamu teisele korrusele vastavalt käesoleva nõude lahutamatuks lisaks olevale hoonejaotusplaanile moodustatav 67,0 m2 suurune korteriomand, s.o 670/1374 mõtteline osa elamust. Hageja seisukohad vastuhagi osas
11.Oma vastuses vastuhagile (dtl 141-145) ja 27.01.2026 kohtuistungil hageja vastuhagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata järgmistel põhjendustel:
11.1.Kaasomandis oleva ehitise reaalosadeks jagamisel, sealhulgas korteriomandite moodustamisel, peab see olema ehitustehniliselt võimalik. Riigikohus on selgitanud, et ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas ei ole ka eksperdiarvamusel TsMS § 232 lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Seega ei saa kostja esitatud arhitektuuribüroo hinnangut elamus osas käsitada piisava ja siduva tõendina korteriomandite moodustamise ehitustehnilise võimalikkuse kohta ning ehitustööde põhjendatus tuleb vajadusel tuvastada objektiivse ekspertiisiga.
11.2.Antud juhul ei ole kostja vastuhagis esitanud asjaolusid ja tõendeid selle kohta, et kas ja kuidas on võimalik maakorralduslikult jagada reaalosadeks kinnistu koosseisu kuuluv maatükk (aed), kuivõrd arhitekti hinnang sisaldab üksnes selgitusi kinnistul asuva elamu reaalosadeks jagamise kohta. Lisaks ei ole võimalik kostja vastuhagist lähtuvalt hinnata, et kas ning millistel tingimustel on võimalik jagada kinnistu n-ö terves ulatuses, nt kuidas jagatakse elamu pööning, mis samuti on ehitise osa. Seejuures toovad kinnistu reaalosadeks jagamise toimingud kaasa ka täiendavad kulud, mida kostja ei ole samuti vastuhagis välja toonud.
11.3.Kostja ei ole esitanud ka vajalikke ümberehitustööde maksumust. Olukorras, kus puuduvad tõendid väidetavalt vajalike tööde maksumuse kohta, ei ole võimalik ka hinnata nende koormust hagejale, küll aga peab kohus kaasomandi lõpetama viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kostja poolt esile toodud kahe korteriomandi moodustamiseks 5 (8)
Tsiviilasi nr 2-25-4738 vajalikud ehitustööd toovad endaga kaasa märkimisväärseid kulutusi, mida hageja ei ole kindlasti valmis kandma, arvestades, et käesolev kohtumenetlus on hagejale niigi täiendavaid kulutusi kaasa toonud.
11.4.Kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole võimalik ka poolte omavaheliste suhete tõttu. Nimelt on poolte suhted tänaseks oluliselt teravnenud, mis ei võimalda pooltel mõistlikult ühte kinnistut ega sellel asuvat elamut ühiselt kasutada, veel vähem seal kõrvuti elada. Kahetsusväärselt on kostja käitumine hageja suhtes olnud varasemalt ettearvamatu ning tekitanud hagejale ulatuslikku vaimset stressi. Reaalosadeks jagamine eeldaks paratamatult tihedat kokkupuudet, koordineerimist ja koostööd (sh ühise taristu, kommunikatsioonide, hoovi ning ka näiteks võimalike hooldus- ja remonditööde osas), kuid pooltevahelise usaldusliku ja toimiva suhtluse puudumisel looks see püsiva konfliktikolde ning suurendaks märkimisväärselt uute vaidluste tekkimise riski.
11.5.Üksnes sellest, et mõlemal kaasomanikul on võimalus hooneid kasutada, ei piisa kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosadeks jagamisega. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Seega, isegi juhul kui ehitustehniliselt on korteriomandite moodustamine võimalik (millega hageja ei nõustu), tuleb kohtul lisaks hinnata, kas hoone ja maatüki osasid on võimalik korteriomandite moodustamise järgselt mõistlikult kasutada ning arvestades poolte vahelisi suhteid ka seda, kas korteriomandite moodustamine on kaasomanike huve kõige paremini arvestav lahendus.
11.6.Kostja väitel on kinnistu tema koduks ning et ta ei soovi oma kodu kaotada. Hageja rõhutab, et on juba kinnistust kui oma kodust ilma jäänud ning pooltevahelise abielu lõppemisest tingituna pidanud leidma endale uue elukoha. Samamoodi on ka kostjal võimalik osta endale avaliku enampakkumise järgselt saadud tulemist uus elukoht. Arvestades, et kinnistu turuväärtuseks on hindamisakti järgi 301 000 eurot ning 1⁄2 sellest moodustab 150 500 eurot, on Pärnu linnas sellele hinnale (ja seejuures ka veel soodsamaid) vastavaid müügikuulutusi mitmeid ning millest paljud on oluliselt suurema pindalaga kui oleks reaalosadeks jagamise tulemusena kostjale jäädava korteri suurus (dtl 215-216). Seetõttu on põhjendamatud kostja väited, mille kohaselt ei leiaks ta endale samaväärset uut elukohta. Isegi kui enampakkumise tulemina jääks kummalegi poolele 125 000 eurot, nagu kostja on vastuhagis välja toonud, siis ka sellele hinnale vastavaid kortereid leidub Pärnu linnas mitmeid (dtl 217-219).
11.7.Kostja väidab, et kinnisasjal esineb väidetavalt mitmeid olulisi puudusi. Seda väidet ei ole kostja vähimalgi määral tõendanud. Seega on paljasõnaline ka väide, mille kohaselt alandavad väidetavad puudused oluliselt kinnistu väärtust. Hageja jääb seisukoha juurde, mille kohaselt on võimalik kõik kinnistu teadaolevad puudused fikseerida kinnistu müügilepingus. Praktikas on puuduste käsitlemiseks selged ja tavapärased mehhanismid: müüja saab esitada ostjale ülevaate teadaolevatest asjaoludest, lepingusse saab lisada puuduste loetelu ja seisukorra kirjelduse, viited dokumentidele (nt eksperdiarvamus, audit, tehniline ülevaatus) ning kokku leppida vastutuse jaotuses (sh vajadusel vastutuse piirangud või erikokkulepped). Seega ei takista puuduste olemasolu – isegi juhul, kui need hiljem tuvastuksid – kinnistu võõrandamist ega õigusta automaatselt väidet, et kinnistu väärtus oleks „oluliselt“ langenud. Kohaldatav õigus, kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused
12.TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida 6 (8)
Tsiviilasi nr 2-25-4738 pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte.
13.Perekonnaseaduse (PKS) § 37 lg 1 järgi jagatakse varaühisuse lõppedes abikaasade ühisvara, selle koosseis määratakse kindlaks varasuhtes lõppemise seisuga (lg 1 1). Varaühisuse varasuhe lõpeb PKS § 35 p 3 kohaselt abielu lahutamisega. Ühisvara jagatakse PKS § 37 lg 3 järgi kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kaasomandi lõpetamise sätted (asjaõigusseaduse § 77 lg 2) ütlevad, et kohus võib kokkuleppe mittesaavutamisel jagada kaasomandis olevad asjad hageja nõudel kas kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi enampakkumisel. Kohtupraktika kohaselt kaasomandi lõpetamise asjades on selgitatud, et asjade väärtuse/hinna määramisel tuleb see kindlaks teha võimalikult ajaliselt lähedal asjade jagamise seisust ehk kohtuotsusest, tagamaks kaasomanikule õigus saada asja eest võimalikult õiglane hüvitis.
14.Käesoleval juhul puudub sisuline vaidlus nii vallasvara, rahaliste õiguste ja pangakontode jagamises, aga ka selles, et sõiduauto on jäänud kostjale vastava rahalise hüvitise maksmisega hagejale. Selles osas rahuldab kohus vastavalt hagi ning lõpetab sõiduauto osas menetluse nõudest loobumise tõttu käesoleva otsusega tulenevalt TsMS § 442 lg 5. Sisuline vaidlus on XXX kinnistu jagamise viisis – kas jagada see avalikule enampakkumisele panemisega (hageja hagi) või reaalosadeks/korteriomanditeks jagamisega (kostja vastuhagi). Kohtupraktikas on läbivalt tunnustatud kaasomandi lõpetamisel peamist jagamise viisi valiku põhimõtet – kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem – kusjuures kaasomandi lõpetamise viiside valikul ei saa kohus kohaldada jagamise viisi, mida ei ole hagis ega vastuhagis taotletud. Selles valikus (avalik enampakkumine vs korteriomanditeks jagamine) on käesoleval juhul selgelt õiglasem ja kaasomanikke vähem koormavam hagis taotletud avalik enampakkumine järgmistel põhjendustel:
14.1.kinnistu turuväärtus on hageja esitatud värske hindamisakti (jaanuar 2026) kohaselt 301 000 eurot. Sama hindamisakti kohaselt on kinnistu ka praegu müügis hinnaga 355 000 eurot (dtl 187). Isegi kui enampakkumisel laekub üksnes alghind ehk 270 900 eurot, on sellest enampakkumisega seotud kulude mahaarvamisel mõlemale kaasomanikule jääv summa 125 000-130 000 eurot, mille arvel on võimalik kostjal leida endale Pärnu linnas uus elamispind korteri näol samas elamispinna suurusjärgus, kui kinnisasjal asuva elamu üks võimalik korter (67 – 70m2). Selle kohta on hageja esitanud tõendid müügipakkumiste näol (dtl 217-219). Ei ole alust eeldada, ega kostjal seaduslikku alust nõuda, et kostja omandatav eluase peab jääma samasse piirkonda, kus praegune kinnistu (s.t rannarajooni, kus elamispinna maksumus ongi muudest linnaosadest kõrgem). Tõendeid, et kinnistul on puuduseid, mis takistavad selle müüki või vähendavad kinnistu hinda oluliselt, ei ole kostja esitanud, sellekohased väited on jäänud paljasõnaliseks. Asjaoluga, et dokumentatsioon ehitisregistris ei vasta tegelikule olukorrale ja vajab korrastamist, on arvestanud ka hindaja kinnistu hinna määramisel (vt dtl 196 võrdlustabel, dokumentatsiooni kohandus);
14.2.samaväärselt kostja väitega kodu kaotamisest on poolte lahutuse tulemusena senise kodu kaotanud ka hageja, kes elab välisriigis. Kuna poolte omavahelised suhted ei ole võimaldanud senini jagada ühisvara kokkuleppel (7 aasta jooksul pärast lahutust 2019.a), ei saa olla põhjendatud ka kinnisasja korteriomanditeks jagamisega hagejale kohustuse panemine tegutseda Eestis asuva kinnisvara hooldamise, üürimise või kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramisega kostjaga; 7 (8)
Tsiviilasi nr 2-25-4738
14.3.kostja vastuhagi nõudest ei selgu, milline saab olema kogu kinnistu kasutuskord väljaspool elamut (aga ka selle sees, sest vastuhagi ei räägi pööningu- ega keldrikorrusest), arvestades kinnistul asuvaid bangalosid ja grillnurka, ehitisregistrisse kantud ja kasutuskõlblikku kõrvalhoonet (pesuköök-kuur dtl 149) ja võimalusi parkida/parkimiskohti kahe korteri vahel jagada. Hindamisakti ortofoto kohaselt (dtl 163) mahub kinnistule elamu kõrvale hoovi parkima vaid üks sõiduk. Kasutuskorra osas märgib kostja vastuhagi punktis 2.8. lakooniliselt, et see on võimalik kokku leppida notariaalselt pärast korteriomandite moodustamist. Poolte suhteid silmas pidades ei tundu see kohtule usutav ja tõenäoline oleks järgmine kohtumenetlus selles küsimuses;
14.4.vastuhagist ega selle lisadest ei selgu, milline on kulu korteriomandite moodustamiseks vajalikeks ehitustöödeks ja neile kuluv aeg (tööde loetelu ülalpool otsuse p 6). Sisuliselt tähendab täiendavate ehitustööde tegemine seda, et elamu olemasolevat kuju arvestades ei olegi korteriomandid moodustatavad ja vajavad eelnevaid ehitustöid. Seega ei saagi kinnistut praegu korteriomanditeks jagada selliselt, et need vastaksid korteriomanditele kehtestatud nõuetele, sest vajalik on uute treppide ehitamine, 2.korrusele ukseava tegemine jne. Sellisele tegevusele (kulud on teadmata) poolte sundimine korteriomandite moodustamisega ei kanna ülalmärgitud eesmärki kaasomanikke vähim koormava kaasomandi lõpetamise viisi valikul.
15.Eelnevast tulenevalt tuleb jätta vastuhagi rahuldamata ning rahuldada hagi kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõudes. Hageja esiletoodud enampakkumise reeglid (TsMS § 445 mõttes otsuse täitmise küsimused) on asjakohased ja poolte huve mõistlikult arvestavad ning peaks tagama kinnisasja müügist võimalikult kõrge hinna saamise. Kostja ei ole hageja taotletud enampakkumise tingimuste (vt otsuse p 2.1. – 2.4.) osas vastuväiteid esitanud.
16.Menetluskulud tuleb TsMS § 164 lg 1 alusel jätta neid kandnud poolte kanda. TsMS § 164 lg 2 kui erand sama paragrahvi lõike 1 üldreeglist (hagilises abieluasjas kannab pool oma menetluskulud ise) on kohaldatav juhul, kui tegemist on abikaasade varasuhtega seotud vaidlusega või kui kulude selline jaotus ei oleks õiglane, muu hulgas kui see kahjustaks ülemääraselt ühe abikaasa olulisi vajadusi. Pooled ei ole jõudnud asjas menetluse ajal küll täies mahus kokkuleppele, kuid sõiduki osas seda tehti. Läbirääkimisi kinnistu võõrandamiseks on olnud ka enne hageja kohtusse pöördumist (märtsis 2024 käis keegi ostuhuviline maja vaatamas – dtl 243) ja kompromissi arutati pikalt ka kohtumenetluse ajal, kuid lõpliku kokkuleppeni ei jõutud. Kohus ei näe hageja esitatud asjaolude pinnalt, et kulude jaotus üldnormi kohaselt oleks ebaõiglane või see kahjustaks oluliselt hageja vajadusi võrrelduna kostja vajadustega, kes käesoleva lahendi/hagi tõttu sisuliselt kaotab oma kauaaegse kodu. Hageja huvi on saada Eestis asuva kinnisvara müügist raha, ise välisriigis elades, ja selle tulemuseni menetlus ka jõudis. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja on sihilikult venitanud kinnistu jagamisega ega ka käesoleva menetlusega (kostja vastuhagi esitades üritas oma huve kaitsta, mis on arusaadav), pigem on olnud tegemist läbirääkimistega, milles kõikides tingimustes ei jõutud kokkuleppele. Asjaolu, et kohus rahuldab hagi, sellest omavahelise kokkuleppe tõttu sõiduki osa välja jättes, ning ei rahulda vastuhagi selles taotletud ühisvara jagamise viisi ebamõistlikkuse tõttu, ei ole aluseks üldnormist kõrvalekaldumiseks.
(allkirjastatud digitaalselt) Toomas Talviste kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.