Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

1(11)

2-23-8817

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

J B esitas 16. juunil 2023 Viru Maakohtule avalduse Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023 üldkoosolekute otsuste vaidlustamiseks. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale J B korter asukohaga XXX ja seega on avaldaja Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu liige. Majas on 90 korteriomandit. Puudutatud isiku Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu liikmed korteriühistu korteriomanike 30. aprilli 2019 üldkoosolekul otsustasid kinnitada Parkimisreeglid korteriühistu territooriumil, millega on mh määratud, et: - igal korteril on õigus parkida KÜ territooriumil üks sõiduk; - külastajatel on parkimisõigus ainult päeviti; - korteriühistu korteriomanike üldkoosoleku otsusel tellib korteriühistu juhatus parkimisreeglite järelevalve teenust ning parkimisreeglite rikkumise juhul järelevalve teenuse osutajal on õigus määrata trahvi sõidukite valdajale; - ametiautode parkimine on keelatud; - parkimiskaardita parkimine on piiratud ühe tunniga; - parkimisreeglite rikkumisel parkla kasutusõiguse võib lõpetada. Puudutatud isiku Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu liikmed korteriühistu korteriomanike 17. aprilli 2023 üldkoosolekul otsustasid: sõlmida AS-ga Ühisteenused leping parkimisreeglite kontrollimiseks kuutasuga 30 eurot kuus ja viidatud summa jagamisega parkimiskaartide valdajate vahel, parkimisreeglite rikkumise juhul on AS Ühisteenused trahvi määramiseks õigustatud isik, paigaldada liiklusmärgid parkla eraparklaks parkimiskaartidega tähistamiseks. Avaldaja leiab, et kortermaja korteriomanike parkimise korraldamise üle otsustamine ei ole korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul korteriomandi valitsemisega seotud küsimus, mida sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Tegemist on kaasomandi kasutamisega seotud küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe või kaasomanike häälteenamusel tehtud otsus asjaõigusseaduse järgi (mitte korteriühistu otsusel). Vaidlustatud otsustega toimub sõidukite parkimise endise olukorra oluline muutmine. Korteriomanike autode tasuta parkimise võimaldamine üksnes teatud isikute ringile (loa saanud korteriomanikele), piiratud koguses (üks korter saab parkida ühe sõiduki) ning korterite omanike/elanike muude sõidukite parkimise keelamine (paljud korteriomanikud pargivad rohkem kui ühe sõiduki), samuti külastajate parkimisõiguste piiramine kui ka parkimisreeglite rikkumisel parkla kasutusõiguse lõpetamise võimalus teeb parkimise sisuliselt osaliselt tasuliseks 2(11)

2-23-8817 (parkimisõiguse kontrollija AS Ühisteenused määrab rikkumisel rikkujale, sh korteriomanike/elanike hulgast, trahvi). Selleks on vaja sõltuvalt asjaoludest kas kaasomanike kokkulepet asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 järgi või kaasomanike häälteenamusega tehtavat otsus. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepet (Riigikohtu 13. veebruari 2012.a otsus tsiviilasjas nr. 3-2-1-116-11, p 21). Vaidlustatud otsustega otsustas vähemus (30. aprilli 2019 otsuse parkimisreeglite kinnitamise poolt oli antud 44 häält) riivata olulisel määral kaasomanike, keda on 90, õigusi. Avaldaja leiab, et korteriomanike otsuse puhul, mis võeti vastu hääleõiguslike korteriomanike poolt häälteenamusega KrtS-s sätestatud korras küsimuses, milles on aga vajalik kaasomanike kokkulepet AÕS § 74 lg 1 järgi või kaasomanike häälteenamusel tehtud otsus AÕS § 72 lg 1 järgi, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Üldkoosoleku otsused ei ole korteriomanike kokkulepped. Korteriomanike koosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-21-146-10, p 11). Seega 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023 otsused on tühised TsÜS § 38 lg 2 järgi. Sel põhjusel on otsused ka vastuolus seadusega ning kui need ei ole tühised, siis palub avaldaja need kehtetuks tunnistada. Avaldaja leiab ka, et 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsusega sätestatud parkimiskulude jaotus kahjustab avaldajat ülemääraselt, kohustades tasuma rohkem kui kaasomandi suuruse järgi. Avaldaja esitas koosolekul otsusele vastuväite. Avaldaja palub otsuse tühisus tuvastada ning kui kohus leiab, et otsused tühised ei ole, siis tunnistada need kehtetuks. Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu 08. augustil 2023 esitatud seisukohas leiab korteriühistu, et avaldaja esitatud asjaolud on ebaselged, põhjendamata ja tõendamata ning avaldus tuleb jätta rahuldamata. Korteriühistu selgitas, et avaldaja osales 30. aprilli 2019 koosolekul esindaja kaudu ning hääletas parkimistingimuste poolt, avaldaja ei ole vaidlustanud otsust 60 päeva jooksul ning juunis 2019 võttis avaldaja endale parkimiskaardi. 30. aprilli 2019 üldkoosoleku otsus nr 5 on vastu võetud 44 häälega, mis ei ole üle poole kõigist häältest, seetõttu võib otsus olla kehtetu, kuid mitte tühine. Avaldaja on parkimiskaarti kasutanud ja seega tema käitumine on teistele omanikele kahju tekitav. Korteriühistu leidis ka, et parkimistingimuste p 1, 6, 10, 12 ja 14 vastuvõtmiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe. Ülejäänud punktide vastuvõtmiseks ei ole vaja omanike kokkulepet, kuna need kuuluvad tavalise kodukorra küsimuste alla ning neid on võimalik otsustada häälteenamusega. Korteriühistu on ka seisukohal, et 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsusel nr 5 puuduvad tühisuse tunnused. Avaldaja ei ole tuginenud sellele, et koosoleku kokkukutsumisel oli rikutud kord. Samuti leiab korteriühistu, et nimetatud otsus ei vaja vastuvõtmiseks korteriomanike kokkulepet. Koosolekul osalesid korteriomanikud 50 häälega, otsuse nr 5 poolt oli antud 48 häält. Avaldaja osales koosolekul ning esitas vastuväite. Antud otsus aga ei kehtesta parkimiskorda. Nimetatud otsusega otsustati sõlmida leping firmaga ning jaotada teenuse kulud omanike vahel. Tegemist on tavapärase valitsemise küsimusega, mida tuleb otsustada häälteenamusega. Otsusega ei muudetud parkimiskaardid saanud korteriomanike parkimisõigusi. Otsustati trahvida võõraid isikuid, kellel pole parkimiskaarti. Igakuuliste kulude jaotamine toimub vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 3.2.6, mille kohaselt peavad korteriomanikud tasuma üldkoosoleku otsustega määratud sihtotstarbelisi makseid. Puudutatud isik selgitab, et antud juhul kehtestati sihtotstarbeline makse parkimisreeglite järgimise üle kontrolli korraldamiseks, mille kulud kavatseb korteriühistu jaotada parkimiskaartidega korteriomanike vahel (75 inimest) ning arvestades nendele kuuluva kaasomandi suurust, mis on 4004,1m2. Seega tariifi arvestus on: kulud 30 € kuus : 4004,1 m2 = 0,00749 €/m2. Avaldajal parkimiskaart on olemas. Seega avaldaja igakuulise sihtotstarbelise makse tariif on 0,00749 €/m2. Avaldaja tõendanud ei ole, et tariif ja igakuulise kulude summa 0,469 eurot = 62,7m2 (avaldaja kaasomandi suurus m2) x 0,00749€ (tariif) kahjustab tema huve ülemääraselt. Otsusega nr 5 ei muudetud oluliselt varem kehtestatud parkimiskorda, otsuse 3(11)

2-23-8817 vastuvõtmisel ei ole rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Neil põhjustel palub korteriühistu jätta avaldus rahuldamata. J B esitas 06. septembri 2023 täiendava seisukoha, milles selgitas täiendavalt, vaidlustatud otsustega piiratakse oluliselt korteriomanike parkimisõigust, selliseid otsused ei saa vastu võtta häälteenamusega ning nende vastuvõtmine ei kuulu üldkoosoleku pädevusse. Selleks peab olema kõigi korteriomanike nõusolek. Parkimisvõimalustes kokkuleppimine ei ole korteriomandi tavakasutus ning selline kokkulepe peab tagama kõigile omanikele õiglase lahenduse, seetõttu on vajalik omanike kokkulepe. Korteriomanike kokkulepet ei asenda üldkoosolekul häälteenamusega vastu võetud otsus. Enne käesolevas asjas vaidlusaluste otsuste vastuvõtmist oli korteriomanikel ja/või korteriomandi kasutajatel võimalus parkida sõidukeid vabadele kohtadele piiramatult ning mingit järelevalvet selle üle ei teostatud. Üldkoosolekute otsustega on parkimislubadega parkimist piiratud ning parkimisloata parkimisel või mitme sõiduki parkimisel võivad kaasneda korteriomanikule täiendavad rahalised väljaminekud - 30. aprilli 2019 otsusega kinnitatud parkimisreeglite p 9 kohaselt ja 17. aprilli 2023 otsuse kohaselt otsusega määratud teenuse osutajal (AS-l Ühisteenused) õigus määrata parkimisreeglite kõikidele rikkujatele trahvi. Puudutatud isiku vastupidine väide on vale. Endiste piiramatu parkimisvõimaluste muutmine ja selles osas kokkuleppimine on kõigi korteriomanike jaoks oluline küsimus ja seetõttu tuleb parkla kasutamise osas sõlmida kokkulepe kõigi korteriomanike vahel. Vastuvõetud otsustest on tuvastatav, et tasuta ja piiramatult võimaldatud parkimise lõpetamisega muudetakse ka asja majanduslikku otstarvet. Kuna otsused ei olnud vastu võetud omanike kokkuleppega, on otsused tühised, sest rikuvad avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Avaldaja märkis ka, et parkimiskaardid olid väljastatud 2019. aastal, kuid kuni 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseni neid ei kasutatud. Samuti ei ole alust teenustasu jaotamiseks 17. aprilli 2023 üldkoosolekul otsustatud viisil. Avaldaja leidis lõplikus seisukohas, et vastuvõetud parkimistingimused ei lähe eseme tavakasutuse alla, mistõttu on nende vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Korteriühistu leidis omakorda, et parkimistingimused ei riku omanike kasutusõigust ega kohtle omanikke ebavõrdselt, seetõttu parkimise reguleerimiseks sõlmitud leping on kehtiv ja paigaldatud liiklusmärgid on õiguspärased.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud avalduse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 4 alusel lahendab kohus hagita menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele.

4(11)

2-23-8817 Avaldaja J B on korteri asukohaga XXX omanik (dtl 6) ja seega on Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu liige. J B palub kohtul tuvastada 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023 üldkoosolekute parkimist puudutavate otsuste tühisus. Menetlusosaliste vahel ei ole sisuliselt vaidlust asjaolude ja otsuste sisu üle, avaldaja ei viita ka koosolekute kokkukutsumise korra rikkumisele. Põhiline vaidlus seisneb selles, kas vastavate parkimist reguleerivate otsuste vastuvõtmiseks piisas üldkoosolekul osalenute häälteenamusest või oli vajalik korteriomanike kokkulepe. Avaldaja leiab, et otsused on tühised, kuna nende vastuvõtmiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe. Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine, sest see rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (vt Riigikohtu 23. aprilli 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-254). Juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (vt Riigikohtu 30. novembri 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-13599, p 14.4).

2-23-8817 korteriomanike kokkulepet, sest kuuluvad tavapärase tegevuse alla. Korteriühistu leidis ka, et parkimiskord reguleerib eelkõige võõraste isikute parkimist ja tagab korteriomanikele võrdse kohtlemise.

2-23-8817 Riigikohus on enne 1. jaanuari 2018 leidnud, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus (Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-15110, p 10). Korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste osas tuleb seega hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 3. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11; 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11611, p 21). Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. (Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p 11). Seega asja lahendamiseks peab kohus kontrollima, kas parkimist korraldavad otsused kuuluvad antud konkreetsel juhul tavakasutusse või tegemist on olulisema küsimusega, mille vastuvõtmiseks pidi olema omanike kokkulepe. Kohus peab analüüsima, millised on otsuste mõjud korteriomanikele. Kohus ei nõustu antud juhul korteriühistu seisukohaga, et parkimisreeglid on kehtestatud selliselt, et on tagatud korteriomanike võrdne kohtlemine. Samuti ei tulene korteriühistu üldkoosoleku otsustest, et need on suunatud ainult võõraste isikute (mittekorteriomanike) autode parkimise reguleerimiseks. Kohus leiab, et antud juhul on parkimiskorra kehtestamise eesmärgiks ikkagi parkimise reguleerimine selliselt, et reeglid ei piira ainult võõraste isikute parkla kasutamist, vaid ka korteriomanike parkla kasutamist. Kasutusreeglite eesmärgiks on muuhulgas piirata pargitavate autode arv: üks korter – üks auto ning parkimiskaardid on antud ainult piiratud hulgale korteriomanikele. 30. aprilli 2019 üldkoosolekul otsustati punktis 9 täiendada parkimiskorda ka sellise punktiga, et parkimiskaardita parkimine on lubatud ainult üks tund, kui on näidatud parkimise algus. Nimetatud punkt ei saa kehtida ainult mitteomanike suhtes, kuna neil ei saagi olla parkimiskaarti. Seega omavad parkimisreeglid otsest mõju korteriomanikele. Kohus leiab, et ka leping AS-ga Ühisteenused ei olnud sõlmitud selleks, et kontrollida mitteomanike poolt autode parkimist, nagu seda väidab korteriühistu. Kohus leiab, et 17. aprilli 2023 otsuse nr 5 sisust on selge, et otsus kehtib ka nende korteriomanike suhtes, kellele parkimiskaarti ei väljastatud, aga ka nende suhtes, kes parkimiskaarti mingil põhjusel autos nähtavale kohale ei pannud. Samuti paigaldatud liiklusmärkidel olevatest tingimustest ei tulene, et need ei kehti korteriomanikele (dtl 76-77). Kohus möönab, et iseenesest teenusepakkujaga lepingu sõlmimine on tavapärane tegevus, milleks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet. Kuid antud juhul otsustati 17. aprilli 2023 üldkoosolekul piirata korteriomanike võimalusi autot parkida ehk piirata kaasomandi kasutamise õigust. Kohus leiab, et 17. aprilli 2023 koosoleku protokollist selgub üheselt, et reeglid kehtivad eelkõige just korteriomanike suhtes – pargitakse ilma parkimiskaartideta, ühelt korterilt mitu autot, aga ka pargitakse mittetöötavaid autosid. Seega teenuseosutajaga lepingu sõlmimine reguleeriks antud 7(11)

2-23-8817 juhul korteriomanike õigust parklat kasutada, nii parkimisreeglite sisus kui ka liiklusmärgid ja kontrolli teostamine on antud juhul oma loomult parkla kasutuskorra kehtestamine. Kohus leiab, et antud juhul ei ole tegemist tavapärase valitsemisega, kuna vastuvõetud otsused mõjutavad oluliselt korteriomanike kaasomandi kasutamist. Vajab märkimist, et korteriühistu on ka ise leidnud, et 30. aprilli 2019 koosolekul kehtestatud parkimisreeglite osa punktide vastuvõtmiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. TsÜS § 85 alusel tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kohus ei pea vajalikuks iga punkti eraldi analüüsida, kuna leiab, et 30. aprilli 2019 üldkoosolekul hääletati parkimiskorra kui tervikliku dokumendi poolt ning eesmärgiks ei olnud jätta see osaliselt kehtima. Seda kinnitab ka asjaolu, et 17. aprilli 2023 üldkoosolekul tugineti parkimisreeglite korrale tervikuna, sh punktidele, mille vastuvõtmiseks oli ka korteriühistu arvates vajalik omanike kokkulepe – parkimiskorra p-d 4, 10, 12 (üks korter - üks kaart, ei tohi parkida ametiautosid ja mittetöötavaid autosid). Tartu Ringkonnakohus leidis 20. detsembri 2022. a lahendis nr 2-22-106961, et korteriomanike autode tasuta parkimise võimaldamine üksnes teatud isikute ringile (loa saanutele) ning parkimise tasuliseks muutmine (mh otsustamine selle üle, kes on tasu saamiseks õigustatud isik), muudab kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet. Selleks on vaja kaasomanike kokkulepet AÕS § 74 lg 1 järgi. Kohus leiab, et ka käesolevas asjas, sellest, et AS-le Ühisteenused anti üle õiguse kontrollida liiklemise ja parkimise reeglite täitmist ja AS-l Ühisteenused on kohustus kutsuda kehtestatud korra eirajaid korrale, sh kasutades hoiatusi ja/või leppetrahve, saab järeldada, et tasuta ja piiramatult võimaldatud parkimise lõpetamisega muudeti ka asja majanduslikku otstarvet. Sisuliselt antakse kaasomandi osa (parkla) kasutusele AS-le Ühisteenused tulu saamise eesmärgil – firmale makstakse teenustasu ja võimaldatakse määrata leppetrahve (sh ka korteriomanikele). Selline tegevus väljub kindlasti korteriomanike tavakasutusest. Enne vaidlusaluste otsuste vastuvõtmist oli korteriomanikel võimalik parkida vabadele kohtadele piiramatult ning järelevalvet selle üle ei teostatud. Üldkoosoleku otsusega on parkimislubadega parkimist piiratud ning parkimisloata parkimisel või mitme sõiduki parkimisel võivad kaasneda korteriomanikule täiendavad rahalised väljaminekud. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul parkimisvõimaluste muutmine ja selles osas kokkuleppimine on kõigi korteriomanike jaoks oluline küsimus ja seetõttu tuleb parkla kasutamise osas sõlmida kokkulepe kõigi korteriomanike vahel (vt Tartu Ringkonnakohtu lahend nr 2-23-2819).

2-23-8817 firma ei kontrolli parkimiskorra rikkumist ainult parkimiskaartideta isikute poolt, vaid ka parkimiskaartidega omanike parkimist, kulusid kannavad seega omanikud ebavõrdselt. Samuti otsustati üldkoosolekul ka rikkumise korral leppetrahvi tasumist kohustust. Üldkoosoleku otsuse sõnastusest – „firma nõuab sisse trahvi“ võib järeldada, et leppetrahvi tuleb rikkumise korral tasuda firmale mitte korteriühistule. Siiski peab kohus vajalikuks selgitada ka seda, et ei ole välistatud leppetrahvi tasumise kohustus korteriühistule, kui korteriomanik rikub enda kohustusi. Tallinna Ringkonnakohus märkis lahendi nr 2-24-3609 p-s 8.2, et korteriomanikud võivad KrtS § 13 lg 1 kohaselt kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid ka KrtS-is sätestatust erinevalt, v.a juhul, kui seadus selle otse välistab. Ringkonnakohtu hinnangul ei välista KrtS otsesõnu korteriomanike võimalust leppida kokku, et oma kohustuste rikkumise korral tuleb neil tasuda (korteriühistule) leppetrahvi. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Arvestades korteriühistu ja selle liikmete tehingulaadset õigussuhet, ei ole kolleegiumi hinnangul välistatud, et korteriomanikud lepivad kokku leppetrahvi tasumise kohustuses. Leppetrahvi olemusest tulenevalt peab see aga olema ette nähtud kokkuleppeliselt (s.o kohustatud isik peab olema leppetrahvi tasumise kohustusega nõustunud) ning kokkuleppes peab olema määratletud leppetrahvi summa, samuti peab kokkuleppest selguma, milliste kohustuste rikkumise korral tekib õigustatud isikul õigus kohustatud isikult leppetrahvi nõuda. Seega reguleerib parkimiskord korteriomanike õigust parklat kasutada, välistab teatud tingimustel parkla kasutamist, sätestab kulude kandmise kohustust ja võimalust kohaldada leppetrahvi. Need otsused omavad olulist mõju korteriomanikele. Neil põhjustel leiab kohus, et 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023 üldkoosolekute parkimist puudutavate otsuste vastuvõtmiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe, mistõttu on need otsused TsÜS § 38 lg 2 alusel tühised. Tühisuse seisukohalt ei oma tähtsust asjaolu, et avaldajal oli parkimiskaart olemas ning temal oli õigus autot parkida. 30. aprilli 2019 üldkoosoleku otsuse tühisuse seisukohalt ei oma ka tähtsust, kas avaldaja või tema esindaja hääletasid otsuse poolt või vastu. Avaldaja ei palunud kohtul nimetatud koosoleku otsust kehtetuks tunnistada. Kuna kohus tuvastab vaidlusaluste otsuste tühisuse, ei saa otsuseid kehtetuks tunnistada ning kohus ei analüüsi avaldaja alternatiivset nõuet tunnistada 17. aprilli 2023 üldkoosoleku otsus kehtetuks. Kohtulahendis analüüsimata tõendid või menetlusosaliste väited ei oma asja lahendamisel tähtsust, kohus ei pea vajalikuks neile hinnangut anda. Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse ja tuvastab Narva linn, Kangelaste prospekt 27 korteriühistu korteriühistu korteriomanike 30. aprilli 2019 ja 17. aprilli 2023 üldkoosolekute parkimist puudutavate otsuste tühisuse. Menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kõik menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda. Avaldaja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt moodustavad menetluskulud kokku 1433,80 eurot, millest 80 eurot – dokumentide tõlkimine; 3 eurot – dokumentaalse tõendi saamise kulu: riigilõiv – 50 eurot ja 1300,80 eurot õigusabikulud (kokku 9 tundi) koos käibemaksuga. 9(11)

2-23-8817 TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 139 lg 1 järgi on riigilõiv menetlustoimingu tegemise eest seaduse kohaselt Eesti Vabariigile tasutav rahasumma. Avaldaja on tasunud riigilõivu summas 50 eurot, seega kuulub nimetatud summa väljamõistmisele puudutatud isikult. TsMS § 143 p-de 1 ja 2 alusel on asja läbivaatamise kuluks tõlgikulud ja dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. Seega on põhjendatud avaldaja dokumendi saamise kulu summas 3 eurot ja dokumentide tõlkimise kulud summas 80 eurot. TsMS § 144 p 1 kohaselt on menetlusosalise esindaja kulud kohtuväliseks kuluks. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. Tsiviilasjas esindas avaldajat advokaat TsMS § 218 lg 1 p 1 alusel. Kõik menetluses esitatud dokumendid olid esindaja poolt allkirjastatud ja kohtule esitatud, seega osales avaldaja menetluses lepingulise esindaja kaudu. Kohus selgitab, et menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lg 1 järgi kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Kohus teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse hindamise kohta (vt Riigikohtu

2-23-8817 Avaldaja esindaja taotles ka viivise väljamõistmist. Jõustumine ja täitmine TsMS § 617 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.