Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Korteriühistu Aamisepa 3 kasuks menetluskulu

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele saab esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule (Kalevi tn 1, Tartu) 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Korteriühistu Aamisepa 3 esitas 5.02.2016 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Jxxxx Kxxx ja MxxxxxMxxxxxx vastu 1716,21 euro saamiseks ning menetluskulu hüvitamiseks. 15.02.2016 koostas kohus makseettepaneku, mis on võlgnikule MxxxxxMxxxxxx 18.02.2016 ja võlgnikule Jxxxx Kxxx 23.02.2016 kätte toimetatud. Võlgnik MxxxxxMxxxxxx esitas 22.02.2016 makseettepanekule vastuväite. Pärnu Maakohus lõpetas MxxxxxMxxxxxx suhtes maksekäsu kiirmenetluse ja andis Korteriühistu Aamisepa 3 nõude 1716,21 euro saamiseks üle Tartu Maakohtule. Võlgniku Jxxxx Kxxx suhtes koostas kohus 04.04.2016 eraldi määrusena maksekäsu, mis on jõustunud. Hageja esitas 16.05.2016 kohtule hagiavalduse suurendatud nõudega, kuna võlgnevus on maksekäsu kiirmenetluse ajast suurenenud. Hageja solidaarne nõue kostja vastu on 2090,11 eurot, millest põhivõlg seisuga 12.05.2016 on 1778,83 eurot ja viivis summas 311,28 eurot. Hageja on korteriühistu, mis esitab igakuuliselt kostjale arveid osutatud teenuste eest: remondikulu, maja üldelektri ja prügiveo tasu, küttekulu, osakapitali maksed, haldusteenus ja üldvee, vee- ja kanalisatsioonitasu, Teenuste hinnad ja kulutuste arvutamise alused on kindlaks määratud korteriühistu majandustegevuse aastakavadega. Arved on mõlemale kostjale saadetud. Kostja on kasutanud korterit, kuid ei ole tasunud korteriomandi kasutamisega seotud kulusid- majandamiskulusid ega muude teenuste eest makseid. Hageja tugineb nõude õigusliku alusena Korteriomandiseaduse §-le 151, Korteriühistuseaduse § 7 lg.4 viivist nõudes 0,07% ulatuses päevas. AÕS § 227 lg.1 alusel on esitatud nõue isikliku kasutusvaldaja vastu. VÕS § 76 lg.1, § 101 lg.1 p.1, p.6, § 108 lg.1 alusel nõuab hageja kostjatelt 2090,11 euro maksmist, millest 1778,83 eurot on põhivõlg ja 311,28 eurot kõrvalkulud (viivised). Menetluskulud palkub hageja jätta kostja kanda. Nõude õigusliku alusena tugineb hageja alternatiivselt VÕS § 1018, §-le 1019-1023. hageja märgib, et kostja on tekitanud hagejale kahju, kuna on jätnud tasumata majandamis- ja muude kulude eest. Hageja- omamata selleks kokkulepet kostjaga- on tasunud osutatud teenuste eest teenuseosutajatele kostja eest. Sellega on hageja tegutsenud käsundita asjaajajana, soodustades kostjat, kuna teenuste eest tasumine vastab kostja eeldatavale tahtele. Vastasel juhul oleksid teenuseosutajad lõpetanud teensute osutamise.

Hageja esitas tõendid. Tl.16 tõend Aamisepa 3-5 korteri võlgnevuse kohta. Võlgnevus arvutatud alates 20.11.2014 kuni 29.02.2016 summas 1778,83 eurot, viivis 0,07% päevas, kokku 311,28 eurot. Korteriühistu aamisepa 3 põhikiri (tl.17-24) ja registrikaart tl.25. Tl.26-27 kinnistusraamatu väljavõte, millest nähtub, et J.Aamisepa 3 korter nr. x omanik on Jxxxx Kxxx. III jakku on 30.03.2007 kantud sisse isiklik kasutusõigus MxxxxxMxxxxxx kasuks vastavalt 15.03.2007.a. lepingu p.3 ja selle alapunktide alusel. Tl.28-39 on korteriühistu koosolekute protokollid, osalejate nimekirjad majandustegevuse aastakavad, kus kinnitatud maksete suurused, arvutamise alused. Selles hagiavalduses on koostjaks märgitud MxxxxxMxxxxxxxja kolmas isik Jxxxx Kxxx. Kohus võttis hagi menetlusse 06.06.2016 MxxxxxMxxxxxx vastu perioodi 01.11.201431.12.2015 eest tasumata majandamiskulude võla 1514,42 eurot tasumiseks, perioodi 01.01.2015-01.02.2016 arvutatud viivise 201,79 eurot nõudes ja Mxxxx Mxxxxxx ja xxxxx Kxxx vastu solidaarselt perioodil 01.01.2016-31.03.2016 tasumata majandamiskulude võlgnevuse 264,41 eurot ja 02.02.2016-12.05.2015 eest arvutatud viivise 109,49 eurot nõudes. Jxxxx Kxxx vastu esitatud nõude 01.11.2014-31.12.2015 eest tasumata majandamiskulude võla 1514,42 eurot ja viivise 201,79 eurot tasumiseks jättis kohus menetlusse võtmata. Põhjuseks asjaolu, et selle kohta on Jxxxx Kxxxxsuhtes tehtud maksekäsu määrus (maksekäsk) 04.04.2016, mis on jõustunud. Seega on solidaarse nõude kohta Jxxxx Kxxx vastu selles osas olemas jõustunud kohtulahend. Kostja MxxxxxMxxxxxxxvastas kohtule (tl.46). Kostja vastuse sisuks on, et on sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise leping, mille järgi korteri kasutamise kulud kannab omanik (endine omanik Exxx Oxxx. M.Mxxxxxxxesitas kohtule isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu (tl.47-51). 13.07.2016 kordas MxxxxxMxxxxxx vastuväites (tl.62), et ta on korteri kasutaja, kulutused maksab lepingu järgi Exxx Oxxx MxxxxxMxxxxxxx ei ole Jxxxx Kxxxxx mitte mingisuguseid suhteid, vaid on Exxx Oxxxx.

kinnistusraamatusse kantud kokkulepe ei tohi rikkuda normi, mis kaitseb avalikkust. Oxxx Mxxxxxx vahel sõlmitud kokkulepe rikub sellist normi. Kostja Mxxxxxx rikub hea usu põhimõtet ja ei tule kohaldada mitte lepingut vaid hea usu põhimõtet. Aastatel 2009, 2010, 2011 on M.Mxxxxxx maksnud teenuste eest, seega võlga tunnistanud. Juba varasemalt on tema suhtes ka olemas maksekäsu kiirmenetluse otsus. Hageja palub MxxxxxMxxxxxxxx mõista välja võlgnevuse perioodi eest 01.11.2014-31.12.2015 kokku summas 1716,21 eurot ja alates 01.01.2016 solidaarselt Mxxxx Mxxxxxxxx ja Jxxxx Kxxxxt summas 264,41 eurot, viivis 109,49 eurot. Kostja ja kolmas isik Jxxxx Kxxx andis seletuse, et maksekäsu kiirmenetluse otsust ta ei vaidlustanud. Jxxxx xxxx korteris ei ela, kulutusi seal ei tekita. Korteris elab MxxxxxMxxxxxx ja tema täisealine poeg. Kes korteris elab, sel on kohustus tehtud kulude eest maksta. Kui J.Kxxx korteri ostis, oli see notariaalse lepingu sõlmimisel notari poolt tingimuseks, et isikliku kasutusõiguse säte peab sisse jääma. Jxxxx Kxxx on Mxxxx Mxxxxxxxx öelnud, et Mxxxxxxx tuleb kulud maksta. Jxxxx Kxxxxei esita vastuväiteid kulude suuruse kohta. MxxxxxMxxxxxx on arusaamisvõimeline isik. Kxxx ostis korteri kohtutäiturilt, korteril olid juba Mxxxxxxx elamise ajal tekkinud võlad. Jxxxx Kxxxxon seisukohal, et võlad tuleb tasuda MxxxxxMxxxxxxx, kes elab korteris ja kasutab teenuseid.

KOHTU SEISUKOHT

Kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt- Jxxxx Kxxx osas. Mxxxx Mxxxxxx suhtes jääb hagi rahuldamata. Hageja nõuab Korteriühistuseaduse alusel korteri majandamiskulude tasumist, mittetasumise aja eest viivise maksmist. Hageja nõue tuleneb korteriühistu põhikirjast ja VÕS §-st 76 lg.1, mille järgi kohustused tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Hageja on esitanud tõendid selle kohta, et Jõgeva alevikus Aamisepa 3 korter nr.xx kuulus varem Exxx Oxxxx ja alates 30.05.2013 on omanik Jxxxx Kxxx (tl.26). Korterile on seatud isiklik kasutusõigus Mxxxx Mxxxxxx kasuks, see on kantud kinnistusraamatusse, kinnistusraamatu registriosa nr .. 2200635. Perioodil 30.11.2014-29.02.2016 on sellele korterile arvestatud majandamiskulusid kokku summas 1778.83 eurot (tl.16). Asjas ei ole esitatud ega vaidlustatud korterile langevat kulutuste summat ja osutatud teenuste maksumust. Korteriühistu Aamisepa 3 põhikirja p.4.2.6 järgi arvutatakse korterile tehtavaid kulutusi kütte eest 1 ruutmeetri kohta, üldelektrit vastavalt tarnija poolt esitatud arvele jagatuna korterite arvule, vee ja kanalisatsiooni tasu vastavalt elaniku poolt esitatud näidu alusel, prügiveotasu vastavalt elanike arvule korteris, elamu remondikulusid korteriomandi 1 ruutmeetri kohta ja üldvee kulu vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele jagatuna korterite arvule. Nende kulutuste suurus ja arvutamise alused on läbi arutatud ja otsustatud korteriomanike üldkoosolekul 21..07.2014 (tl.28-31), 20.07.2015 (tl.32-35), 21.01.2016 (tl.3639). Seega loeb kohus vaidlustamata asjaoludena tuvastatuks, et perioodi eest 01.11.201431.12.2015 oli sellelt korterilt tasumata majandamiskulude võlg summas 1514,42 eurot. Selle kohta on tehtud ja jõustunud kohtulahend Jxxxx Mxxxxxx suhtes. Hageja on rakendanud viivist vastavalt Korteriühistuseaduse §-le 7 lg.4, mille kohaselt võib korteriühistu juhatus nõuda viivise maksmist 0,07% maksmata jäänud summalt päevas. Hageja on arvutanud perioodi 01.01.2015-01.02.2016 eest viivist summalt 1514,42 eurot 201,79 eurot.

Perioodi 01.01.2016-31.03.2016 on majandamiskulude võlgnevus 264,41 eurot (tl.16), viivis alates 02.02.2016 on summas 109,49 eurot. Ka selle võlasumma ja viivise kohta pole vastuväiteid esitatud, need on kontrollitavad ja kohus loeb põhjendatuks. Asjas on vaidlus selle üle, kellel lasub majandamiskulude ja kõrvalnõuete tasumise kohustus. Hageja on esitanud nõude solidaarse nõudena. Kostja Jxxxx Kxxx ei ole nõudeid vaidlustanud ja tema osas on maksekäsk jõustunud. Ka perioodi kohta alates 01.01.2016 ei ole Jxxxx Kxxx nõuet vaidlustanud, kuid kohtuistungil leiab, et ta ei ole nõus maksma, maksekohustus lasub MxxxxxMxxxxxxx. Asjas ei ole vaidlust selles, et Jxxxx Kxxxxon korteri Aamisepaxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx omanik. Seega tuleneb tema maksekohustus Korteriühistuseaduse §-st 13 lg.4, mille kohaselt Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriühistuseaduse § 151 lg.1: Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu Aamisepa 3 põhikirja p.4.2. järgi on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus elamu majandamise ja jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. VÕS § 76 lg.1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 101 lg.1 p.1, p.6 sätestab võlausaldaja õiguse nõuda kohustuse rikkumise korral võlgniku poolt kohustuse täitmist ja õiguse nõuda viivist. Kostja MxxxxxMxxxxxx kasutab korterit isikliku kasutusõiguse alusel, mis on kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu registriosa nr . 2200635 III jakku on kantud isiklik kasutusõigus MxxxxxMxxxxxx kasuks. Isiklik kasutusõigus on seatud korterile vastavalt 15.03.2007 lepingu p.3 ja selle alapunktidele (tl.26). Isikliku kasutusõiguse korterile seadmise leping 15.03.2007 (tl.47-51) p.3 on kokku lepitud isikliku kasutusõiguse seadmises korterile Mxxxx Mxxxxxx kasuks, isiklik kasutusõigus on tähtajatu ja p,3.1.2. näeb ette, et MxxxxxMxxxxxx kasutab korterit tasuta, ta ei tasu kasutatud kommunaalteenuste eest. Lepingu p.7 on notar selgitanud, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Seega vastab kinnistusraamatu kanne Mxxxx Mxxxxxx isikliku kasutusõiguse kohta AÕS § 571 nõudele, mille kohaselt asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel võib õiguse sisu täpsustamiseks viidata kinnisturaamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 225 lg.1 ja § 227 lg.1 järgi koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi vastavaid sätteid. AÕS § 218 lg.2 järgi kasutusvaldaja õigused kasutusvalduses oleva asja kasutamise suhtes ei saa olla suuremad kui omaniku enda õigused. AÕS § 223 sätestab: lg.1: Kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid tasub ning koormatised, majandamis- ja muud kulud kannab kasutusvaldaja vastavalt oma õiguste

kestusele. (2) Kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama. Mxxxxx Mxxxxxxxkasutab Aamisepa xxx korterit ja tulenevalt seadusest on tal võlausaldaja Korteriühistu Aamisepa 3 ees kohustus tasuda kasutusvalduse esemel lasuvad maksud. Samas sisaldub vastavas asjaõiguslepingus tookordse omaniku ja Mxxxx Mxxxxxx vaheline kokkulepe, mille kohaselt M.Mxxxxxx kasutab korterit tasuta, sealhulgas ei tasu ta kasutatud elektri- ja kommunaalteenuste ja muude teenuste eest. Selline kokkulepe kujutab endast võlaõiguslikku kokkulepet omaniku ja kasutusvaldaja vahel. AÕS § 213 sätestab, et kasutusvaldusest tulenevad õigused ja kohustused määratakse kindlaks kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva seaduse või tehinguga. Kokkulepe, et MxxxxxMxxxxxx, kelle kasuks on isiklik kasutusvaldus seatud, kasutab korterit tasuta ja ei tasu osutatud teenuste eest, erineb AÕS §-s 223 sätestatust. Selline kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse, kokkuleppe täpsem sisu on kinnistusraamatus kajastatud viitena kinnistusraamatu kande aluseks olevale dokumendile. Kuna kasutusvalduse sisusse kuuluv kokkulepe maksude ja teenuste eest tasumise kohta on kantud kinnistusraamatusse, on see kehtiv ka uue omaniku ehk Jxxxx Kxxx suhtes. Kohus märgib siinkohal, et AÕS § 223 on kohaldatav vaid omaniku ja kasutusvaldaja vahelistes suhetes. Selle § alusel ei saa oma nõudeid esitada kolmas isik kasutusvaldaja vastu ehk hagejaks olev korteriühistu Mxxxx Mxxxxxx vastu. Hageja poolt viidatud Riigikohtu lahend 3-2-1-106-08 p.13 ei anna siin teistsugust lähenemist. Selles p.13 juhitakse küll tähelepanu, et kinnistusraamatusse kantav kokkulepe ei või rikkuda norme, mis kaitsevad avalikkust või kolmandate isikute huve, kuid käsitletavas lepingus kokku lepitu ei puuduta kuidagi avalikkust ega kolmandaid isikuid. Korteriühistu ei saa AÕS § 223 alusel esitada nõudeid otse kasutusvaldaja vastu, kuid ta saab nõuded esitada omaniku vastu. Seega ei saa rikutud ega puudutatud avalikkuse ega kolmandate isikute huvid. AÕS § 223 lg.1, lg.2 kehtib vaid omaniku ja kasutusvaldaja vahelistes suhetes. 15.03.2007.a. sõlmitud lepingus sisalduvad sätted kasutusvalduse seadmise kohta on kantud kinnistusraamatusse, need on võetud üle ka uue omanikuga sõlmitud lepingusse. Seda kinnitas Jxxxx Kxxx kohtuistungil- notar seadis tingimuseks, et kõik sätted tuleb üle võtta. Selline nõue vastab ka AÕS § 571, § 173, § 213 mõttele- kui kasutusvalduse seadmise lepinguga määratletud õigused ja kohustused on kantud kinnistusraamatusse, kehtivad nad kinnisasjade igakordse omaniku suhtes ega jää pelgalt võlaõiguslikuks kokkuleppeks lepingu sõlminud isikute vahel. Selles väljendubki n.ö. tugeva kinnistusraamatu põhimõte. Seetõttu rahuldab kohus hagi Jxxxx Kxxx vastu osas, milles see menetlusse oli võetudmajandamiskulude võla osas perioodi eest 01.01.2016-31.03.2016 ja viiviste osas perioodi eest 02.02.2016-12.05.2016. MxxxxxMxxxxxxxvastu jääb hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus rahuldab hagi väiksemas osas (17,89%), seega on põhjendatud menetluskulud jätta proportsionaalselt rahuldatud osaga kostja kanda. Hageja on esitanud oma menetluskulud: riigilõiv 250 eurot, millest 51,49 eurot on tasutud maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel ja 198,51 eurot täiendava riigilõivuna. Kohus kontrollis maksekäsu kiirmenetluse maksekäsu järgi, et Jxxxx Kxxxxx on riigilõiv 51,49 eurot välja mõistetud. Seega on käesolevas asjas väljamõistmisele kuuluv riigilõivusumma 198,51 eurot, mis tuleb kostjalt Jxxxx Kxxxxx välja mõista proportsionaalselt hagi rahuldatud osaga ehk 17,89% summast 198,51 eurot, s.o. 35,51 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Ülle Raag

/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Raag Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.