Ele Liiv (eesistuja), Krista Kirspuu, Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
26.08.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-61454
Tsiviilasi
AK hagi AUTOSÕBER OÜ, SG ja Capital Service OÜ vastu üüritasu saamiseks, alusetust rikastumisest tuleneva võla väljamõistmiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.12.2015 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
13 687 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AK apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/apellant: AK (sünd XX.XX.XXXX), lepinguline esindaja Valentin Feklistov Kostja/vastustaja I: AUTOSÕBER OÜ (registrikood 11360606) Kostja/vastustaja II: SG (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja/vastustaja III: Capital Service OÜ (registrikood 12184933) Kostjate esindaja vandeadvokaat Ilja Santašev
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 18.12.2015 otsus muutmata ja AK apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Poolte maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta AK kanda. Edasikaebamise kord
1(11)
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AK (hageja) esitas 25.11.2014 Harju Maakohtule hagi Autosõber OÜ (kostja I), SG (kostja II) ja Capital Service OÜ (kostja III) vastu. Hageja taotles järgmist: 1) välja mõista kostjalt I hageja kasuks alusetust rikastumisest tulenev võlgnevus 11 897,90 eurot või alternatiivselt saamata jäänud tulust tulenev võlgnevus 11 380,60 eurot ning kahju hüvitis 800 eurot; 2) välja mõista kostjalt II kostja I kasuks kahju hüvitis 12 180,60 eurot või 12 697,90 eurot ÄS § 187 lg 4 alusel; 3) välja mõista kostjalt III hageja kasuks lepinguline kahjuhüvitis 1200 eurot ja 40 eurot; 4) välja mõista kostjalt I hageja kasuks ja kostjalt II kostja I kasuks jooksev viivis protsendina summalt 12 180,60 eurot või summalt 12 697,90 eurot ning kostjalt III hageja kasuks summalt 1240 eurot alates nõude sissanõutavaks muutumisest kuni nõude täitmiseni. Hageja palus jätta menetluskulud kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 19.08.2009 korteriomandi aadressil XXX, Tallinn. Korteri müügiga tegelenud kinnisvaraagendid KA ja JL tegid hagejale ettepaneku korteri kolmandatele isikutele väljaüürimiseks. Kuna hageja ei elanud Eestis, siis ta nõustus ettepanekuga ja andis korteri valduse koos võtmetega üle. Hageja elab püsivalt Saksamaal ning ei saanud pidevalt kontrollida temale kuuluva korteriomandi seisundit ega seda, kuidas kinnisvaraagendid temale kuuluva korteriomandi väljaüürimisega toime tulevad. Kinnisvaraagentide väitel ei õnnestunud neil perioodil 19.08.2009 kuni 01.01.2012 hagejale kuuluvat korteriomandit välja üürida. Kommunaalarvete väljavõtetest nähtuvalt puuduvad 19.08.2009 kuni 01.02.2010 andmed selle kohta, et korteris oleks keegi elanud, kuid alates 01.02.2010 kuni 01.01.2012 võib elektrinäitude põhjal asuda seisukohale, et korterit kasutati ja elati seal pidevalt ning maksti korteri kasutamise eest kommunaalmakseid. Hageja sai sellest asjaolust teada alles 2014 juunis. Kui hageja viibis Eestis 2013 alguses, siis kinnisvaraagendid teatasid, et neil õnnestus korteriomand välja üürida ettevõttele hinnaga 200 eurot kuus ja tasusid hagejale perioodi 01.01.2012-01.01.2013 eest 2400 eurot üüritasu 12 kuu eest. 2014. aasta juunis tasusid kinnisvaraagendid perioodi 01.01.2013-30.06.2014 eest 3600 eurot 18 kuu eest. 6000 eurot tasus JL sularahas. Korteriomandi eest aadressil XXX, maksis hagejale 6000 eurot Capital Service OÜ pangaülekandega. Juunis 2014 sai hageja teada, et XXX korter anti üürile juba alates 01.02.2010 kostjale I, viimane üüris korterit ajavahemikul 01.02.2010-01.02.2014, seega 47 kuud. Üürilepingu tingimusi hageja ei teadnud. 01.04.2010 kostja I ja Intertrust OÜ vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt üüriti korterit null krooni eest. Leping ei ole allkirjastatud ega kata kogu perioodi. Hageja järeldab www.kv.ee portaali andmetest, et sel perioodil ei saanud üüritasu olla väiksem
2(11)
kui 550 eurot kuus ja õiglane hind 47 kuu eest oleks 25 850 eurot. Hageja on nõus saama 01.01.2012-30.06.2014 perioodi eest üüritasu igakuiselt vaid 200 euro ulatuses ja nõuab üüritasu 22 kuu (01.02.2010-01.01.2012) eest summas 11 220 eurot. 2014. aasta juulis sai hageja teada, et alates 17.02.2014 sõlmis kostja III hageja nimel üürilepingu SB-ga. Üürilepingu kohaselt oli üüritasu suuruseks 500 eurot kuus, mistõttu pidi hageja saama perioodil 01.03.2014- 01.07.2014 üüritulu 2 000 eurot. Kostja III tasus hagejale üüritasu vaid 200 eurot kuus ehk nelja kuu eest kokku 800 eurot. Hageja leiab, et tal jäi kostjalt III saamata üüritasu 1 200 euro ulatuses. Hageja leiab, et Intertrust OÜ-l puudus volitus üürilepingu sõlmimiseks, mistõttu on üürileping tühine. Hageja on seisukohal, et 01.04.2010- 01.01.2012 perioodil ei olnud üürilepingut sõlmitud ning hagejal on lepinguvälisest kohustusest tulenev nõue kostja I vastu. Kostja I on hageja korterit kasutades alusetult rikastunud ja saanud kasutuseelist. Hüvitise suuruseks on keskmine üüritasu suurus. Hageja nõue kostja II vastu kostja I huvides on tulenevalt ÄS § 187 lg-st 4. Hageja peab vähetõenäoliseks, et hageja saab oma nõudeid kostja I vastu rahuldada muul viisil, kui hagiavalduse esitamisega kostja II vastu. Kostjalt III nõuab hageja otsese varalise kahju hüvitamist. Hageja ja kostja III vahel oli suuline leping hagejale kuuluva korteriomandi välja üürimiseks kolmandale isikule. Suulise kokkuleppe järgi pidi kostja III hagejale üle andma kogu üüritasu, sest kostja III maakleritasu tasus üürnik. Hageja on seisukohal, et kostja III rikkus nende vahel sõlmitud lepingut, sest maakler ei andnud hagejale üle vahendatud üürilepingu alusel saadud rahasummasid kogu ulatuses. Kuivõrd kostja III andis hageja korteriomandi üürile hinnaga 500 eurot kuus, kuid hagejale ütles, et hinnaks on vaid 200 eurot kuus, tekitas kostja III sellega hagejale kahju. Hageja lisas hagile viivise arvestuse. Kostjate vastus hagile ja menetluse edasine käik
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjate väitel pöördus hageja ise JL poole, kes osutas kinnisvaramaakleri teenuseid OÜ Intertrust kaudu, palvega välja üürida XXX tn korterit kasvõi kommunaalmaksete eest. Hageja ei soovinud ise korteris elada ega kommunaalmakseid tasuda. Hageja andis OÜ-le Intertust JL kaudu vastavad volitused ja korteri võtmed. OÜ Intertust leidis üürniku ja 01.04.2010 sõlmis üürnikuga hageja nimel üürilepingu, millest teavitati kohe hagejat. Hageja külastas tihti Eestit ja oli algusest peale kursis, et tema korter on väljaüüritud. Hageja oli nõus sellega, et tema korteris elab üürnik, ning ta oli kursis, et kostja I maksab kommunaalmakseid. Kostjate väitel ei ole hageja mitte kunagi saanud üüritasu korteriomandi väljaüürimise eest. Hageja äriühing HOLWEST EST OÜ andis üürile OÜ-le Intertust büroo asukohaga XXX, Tallinnas. Selle eest tasus OÜ Intertrust hagejale 6000 eurot. Kuna hageja palus maksta temale üüritasu vaid sularahas, siis tasus OÜ Intertrust esindaja JL üüritasu büroo aadressil XXX üürimise eest sularahas. Kostja I põhjendas, et kasutas XXX tn korterit neli aastat üürilepingu alusel. Kostja I ei maksnud üüritasu, sest vastavalt üürilepingule oli üüritasuks 0 eurot. Asjaolu, et leping ei ole allkirjastatud üürniku poolt, ei oma tähtsust. Nimelt on tegemist üürnikupoolse variandiga, mis ei pea olema igal juhul allkirjastatud. Kostja I sõlmis üürilepingu OÜ-ga Intertrust ja suhtles vaid OÜ Intertrust esindajaga. Isegi kui nõustuda sellega, et volitus oli antud ainult JL-le, siis
3(11)
hageja ei ole tuginenud volituse piirangutele ja sellele, et JL pidi täitma käsundit isiklikult ega saanud tegutseda OÜ Intertrust kaudu. Kostja I leidis, et nõuded perioodi eest 01.02.2010 01.11.2011 on aegunud. Kostja II leidis, et ÄS § 187 lg 4 kohaldamiseks peab olema täidetud mh eeldus, et võlausaldaja ei saanud oma nõudeid rahuldada osaühingu vara arvel. Kostja II on küll kostja I juhatuse liige, kuid ta ei ole toime pannud õigusvastast tegu ega rikkunud juhatuse liikme kohustusi, mis tõi kaasa kahju kostjale I. Kostja III kinnitas, et ta andis hagejale üle kätte saadud üüritasu täies ulatuses s.o 2000 eurot, nagu oli kokku lepitud ja pole hagejale kahju tekitanud. Esimese astme kohtu otsus
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Nii VÕS § 1037 lg 1 kui ka § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on nõude esitamise esimeseks eelduseks, et kostja I on kasutanud XXX tn asuvat korterit ilma õigusliku aluseta. Esmalt hindas kohus, kas kostjal I oli õigus korterit kasutada 01.04.2010 üürilepingu alusel. Vaidlust ei olnud, et hageja andis korteri võtmed JL-le ning andis ka suulises vormis käsundi, mille eesmärk oli korteri välja üürimine ja säilitamine, samuti puudub vaidlus selles, et JL oli käsundi saamise ajal OÜ Intertrust ainuosanik ja juhatuse liige. Tunnistaja L ütlustest nähtub, et tunnistaja oli 2010. aasta paiku OÜ Intertrust ainuosanik ja juhatuse liige ning tegutses äriühingu kaudu kinnisvaramaakleri teenust pakkudes. Tunnistaja selgitas, et OÜ Intertrust vahendas ka vaidlusaluse korteri müüki JL tuttava KA poolt hagejale. Müügikuulutuse avaldas OÜ Intertrust, kes kasutas kuulutuses kaubamärki Intertrust Kinnisvara. Müügi käigus andis tunnistaja hagejale ka oma visiitkaardi OÜ Intertrust andmetega. Tunnistaja selgituse kohaselt suhtles ta hagejaga ka tööväliselt ning hageja oli hästi teadlik nii tunnistaja äritegevuse üksikasjadest, sealhulgas sellest, et tunnistaja tegutses OÜ Intertrust kaudu. Hageja on vande all antud ütlustega eitanud, et ta oleks andnud volituse OÜ-le Intertrust või volitanud JL edasivolitamise õigusega, samuti on hageja eitanud, et oleks olnud teadlik asjaolust, et JL tegutses maaklerina OÜ Intertrust kaudu. Vaidlust ei ole selles, et OÜ Intertrust nimi XXX tn korteri müügidokumentides ei kajastunud, samas ei pidanudki need XXX tn korteri müügidokumentides kajastuma, sest maakleri osalus piirdus üksnes müügilepingu vahendamisega. Hageja on vande all selgitanud koostööd JL-ga selliselt, et ta andis korteri võtmed JL-le seepärast, et viimane pakkus hagejale enda abi. Kuigi hageja on möönnud, et ta on XXX tn korteri JL-ga seotud ettevõttele üürinud turutingimustest soodsamalt, ei ole hageja pakkunud arusaadavat selgitust, millised olid tema suhted JL-ga ning miks tegi ta temaga tehinguid turutingimustest erinevatel tingimustel ja miks valis XXX tn korteri väljaüürimisega tegelema just tema. Tunnistaja L ütlused tunnistaja ja hageja suhete kohta olid kohtu hinnangul tervikuna kooskõlalisemad ja suutsid selgitada tunnistaja ja hageja ärisuhte arenguid. Tunnistaja tõi välja, et tema ja hageja vahel tekkisid usalduslikud suhted ja et hageja põhihuvi korterite ostmisel ei olnud suunatud perioodilise tulu teenimisele, vaid lõppinvesteeringule. Tunnistaja esinemine kohtus oli üsna avatud ning tunnistaja üritas igale küsimusele põhjalikult vastata. Kõrvutades tunnistaja ja hageja ütlusi on oluline ka see, et kuigi tunnistaja ütlused olid kohati tema käitumist õigustavad, siis käesoleva asja lahenduse vastu puudus tunnistajal igasugune varaline või isiklik huvi, samas kui hageja on otseselt asja tema kasuks otsustamisest huvitatud. Seega oli
4(11)
tunnistajal vähem motivatsiooni asjaolude ebaõigeks esitamiseks kui hagejal. Arvestades tunnistaja ja hageja ütlusi kogumis ja koos teiste tõenditega, leidis kohus, et hageja vande all antud ütlused tuleb kõrvale jätta osas, milles need ei kattu tunnistaja ütlustega. Eeltoodu alusel luges kohus tuvastatuks, et käsundi andmisel teadis hageja, et JL on kutseline maakler ja tegutseb maaklerina läbi ettevõtte OÜ Intertrust. Hageja ei saanud eeldada, et tema käsundit täites ja hageja huvides korteri välja üürimisel ei tegutseks JL samal viisil läbi ettevõtte OÜ Intertrust. Käsunduslepingu sõlmimisel oli JL sooviks sõlmida leping OÜ Intertrust nimel ja seda kinnitab asjaolu, et ta üürilepingu korteri välja üürimiseks hiljem ka äriühingu nimel sõlmis. Kohus järeldas, et hageja sõlmis käsunduslepingu XXX tn korteri välja üürimiseks ja säilitamiseks suuliselt OÜ-ga Intertrust, keda esindas JL. Ka JL allkirjata 01.04.2010 leping on kehtiv VÕS §-st 274 tulenevalt. Kostjal I oli kogu haginõude perioodil lepingust tulenev alus vaidlusaluse korteri kasutamiseks ja seetõttu on välistatud nii VÕS § 1037 lg 1 kui ka § 1045 lg 1 p 5 alusel nõude esitamise kostja I vastu. Kuna kohus tuvastanud, et korteri kasutamiseks kostja I poolt oli õiguslik alus ning et kasutamisest tulenevalt nõuded kostja I vastu hagejal puuduvad, on välistatud neil hagis toodud alustel ka nõude esitamine kostja II vastu. Ka ükski teine asjaolu, mida hagis on esile toodud, ei anna alust nõude esitamiseks kostja II vastu. Hageja nõue kostja III vastu on käsunduslepingust (VÕS § 615 lg 1) tuleneva kohustuse täitmise nõue VÕS § 108 lg 1 järgi. Vaidlust ei olnud, et kostja III sõlmis 17.02.2014 hageja nimel üürilepingu SB-ga ning lepingu kohaselt pidi üürnik tasuma üüri 500 eurot kuus sularahas kostja III juhatuse liikmele JL-le, kes pidi üüri omakorda edasi andma hagejale. Selline korraldus kehtis kuni juulini 2014, mil hageja saabus Eestisse ning hakkas edasiulatuvalt saama üüri otse B-lt. Tunnistaja L selgitas istungil, et SB maksis üüri sularahas igal kuul ja kogu saadud raha andis JL edasi hagejale ühe maksena. Tunnistaja on kindel, et 3-4 kuu üüri (umbes 2000 eurot) maksis tunnistaja hagejale ära, hageja esindaja F kuulis seda ka. Tunnistaja väitel hageja ütles, et nüüd on kõik rahanõuded makstud. Hageja selgitas vande all, et ta on saanud üksnes 200 eurot kuus, kuid hageja ei pakkunud täpseid selgitusi, kelle poolt, millal ja kuidas summa talle tasuti. Kohus kordas, et tunnistaja L esinemine kohtus oli üsna avatud ning tunnistaja üritas igale küsimusele põhjalikult vastata. Kõrvutades tunnistaja ja hageja ütlusi on oluline ka see, et kuigi tunnistaja ütlused olid kohati tema käitumist õigustavad, siis käesoleva asja lahenduse vastu puudus tunnistajal igasugune varaline või isiklik huvi, samas kui hageja on otseselt asja tema kasuks otsustamisest huvitatud. Tunnistaja on Capital Service OÜ edasi müünud ja puuduvad andmed, et ta oleks vastutav uute omanike ees juhuks, kui kohus teeks antud asjas hagi rahuldava otsuse. Seega oli tunnistajal vähem motivatsiooni asjaolude ebaõigeks esitamiseks kui hagejal. Arvestades tunnistaja ja hageja ütlusi kogumis ja koos teiste tõenditega, leidis kohus, et hageja vande all antud ütlused tuleb kõrvale jätta osas, milles need ei kattu tunnistaja ütlustega. Eeltoodu alusel luges kohus tõendatuks, et JL kostja III esindajana on täitnud kostja III ja hageja vahelisest käsunduslepingust tuleneva kohustuse üle anda 17.02.2014 üürilepingu alusel üürnikult saadud üürisummad ja kuna sellega on kohustus lõppenud VÕS § 186 p 1 mõttes täitmisega, tuleb jätta hagi rahuldamata kostja III osas.
5(11)
Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jättis kohus menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määras kohus kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja rikkus menetlusõiguse norme. Hageja selgitas, et ei ole üürinud XXX korterit kostjale III, vaid tegi kindlaks, et korterit vallatakse ebaseaduslikult ja sundis ettevõtet maksma korteri kasutamise eest. Maakohus jättis tähelepanuta asjaolu, et hagejale on makstud 6000 eurot sularahas XXX korteri kasutamise eest. Kostjad ei ole vaidlustanud üüritasu sularahas maksmist. XXX korteri eest tasusid kostjad pangaülekandega. Kostjad tasusid hagejale kokku 12 000 eurot, millest 6000 eurot sularahas XXX korteri eest ja 6000 eurot pangaülekandega XXX korteri eest. JL tunnistajana antud ütlused ei ole usaldusväärsemad kui hageja vande all antud ütlused. JL-l on isiklik ning varaline huvi valeütluste andmiseks. TsÜS § 130 sätestab esindusõiguseta isiku vastutuse. Kui kohus tuvastab kostja I poolt esitatud allkirjastamata üürilepingu tühisuse, peab JL hüvitama kostjale I tehingu ettevalmistamisel kantud kulutused ja sellega seotud muu kahju, usalduskahju. Käsunduslepingu tõlgendamisel tulnuks arvestada eelkõige lepingupoolte ühist eesmärki. Tavapärase kesklinna korteri puhul võib alati eeldada, et kavatsus ja võimalus tulu teenida on nii omanikul kui ka maakleril, seega korteri üürile andmine tasuta on eeldatavalt vastuolus sõlmitud käsunduslepingu eesmärgiga. Käesoleval juhul ei olnud edasivolitamisõigust antud. VÕS §-st 622 tulenevalt peaks eeldama, et käsundisaaja peab täitma käsundi iseseisvalt. JL tegutses hagejale teadmata äriühingu kaudu. Hageja ei ole kunagi nõustunud tegema JL-ga tehinguid turutingimustest erinevatel tingimustel ega andnud temale volitusi teha lepinguid kolmandate isikutega omal äranägemisel. Lepingu sisu kindlakstegemisel oleks pidanud lähtuma sellest, kuidas lepingupooltega samas olukorras olnud isik pidi lepingutingimustest aru saama. Hageja ei ole avaldanud soovi OÜ-ga Intertrust lepingu sõlmimiseks. Maakohus tuvastas ebaõigesti, kelle allkiri puudub tühisel üürilepingul. 01.04.2010 üürileping on tühine TsÜS § 129 alusel. Intertrust OÜ-l ei olnud õigust hagejat esindada. JL-l aga ei olnud esindusõiguse edasivolitamise õigust. Seega ei olnud kostjal I õiguslikku alust hagejale kuuluva korteriomandi kasutamiseks. Kui üürilepingu sõlmimiseks oli olemas esindusõigus, on üürileping kui näiline tehing tühine vastavalt TsÜS §-le 89. Hageja on veendunud, et nii korteri omanikule kui ka professionaalselt tegutsevale maaklerile ei ole majanduslikult otstarbekas anda tasuta üürile logistiliselt väga heas asukohas (kesklinnas) asuvat korterit, kusjuures omanikule sellest teatamata ehk tema juhiste vastaselt/esindaja volitusi ületades. Hageja on veendumusel, et see viitab maakleri läbiviidud tehingu näilikkusele ja seega ka selle tühisusele. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hinnata väidetavalt sõlmitud käsundus- ja üürilepingu sisu ja eesmärki, arvestades hageja väiteid. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta hageja esitatud tõendite esitamise taotluse tunnistajate ülekuulamiseks, millega rikkus oluliselt kvalifitseerimis- ja selgituskohustust. Seetõttu ei saanud hageja esitada kõiki asjakohaseid tõendeid. Maakohus ei ole tuvastanud kõiki asjasse puutuvaid asjaolusid. Hageja selgitas oma 25.09.2015.a. seisukohas, et kostja 1 seadusliku esindaja SG’i üle kuulamisel saab kindlaks teha asjaolu, kas viimane kontakteerus
6(11)
kunagi hagejaga, kas esitas küsimusi OÜ Intertrust esindajale viimase volituste kehtivuse osas või üürilepingu tingimuste mõistlikkuse osas ja kas ta tegi üldse midagi käesoleva vaidluse vältimiseks (allkirjastas nt ise üürilepingu) jms asjaolud, mis saavad kinnitada tema kui juhatuse liikme hoolsuskohustust või kostja I valdust korteriomandi üle. Muul viisil ei ole võimalik välja selgitada sõlmitud üürilepingu tegelikke tingimusi ja asjaolusid. Vastus apellatsioonkaebusele ja menetluse edasine käik
5.Kostjad vaidlesid hageja esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
7.Maakohus leidis põhjendatult, et vaidluse lahendamisel kostja I vastu on keskne küsimus, kas hageja ja kostja I vaheline üürileping on kehtiv. Kehtivuse küsimuse lahendamisel tuli analüüsida, kas ja kellele andis hageja volituse üürilepingu sõlmimiseks. Vaidlus oli hageja ja kostja I vahel, kas üürileping sõlmiti hageja volituse alusel ja kas hageja ning käsundi saaja sisesuhtes anti volitus JL-le, OÜ-le Intertrust või JL-le edasivolitamise õigusega.
8.Hageja väited on mõneti vastuolulised. Hagiavalduse kohaselt andis hageja XXX tänava korteri ostu vahendanud KA-le ja JL-le korteri valduse ja võtmed ning viimased lubasid korteri välja üürida. Nimetatust võib järeldada vähemalt konkludentset tahteavaldust volituse andmiseks korteri kolmandate isikute kasutusse andmiseks. Hagi täiendustes selgitab hageja, et andis JL-le ja KA-le suulise volituse ja 2012 aastal andis hageja suulise volituse korteri väljaüürimiseks ka kostjale III (11.02.2015 menetlusdokument I kd, tl 176). Edasi väidab hageja samas, et tema hagis nimetatud kuni 2012 aastani kehtinud (XXX) üürilepingut ei sõlminud ega andnud selleks volitust ka KA-le, JL-le ega Intertrust OÜ-le (vt hageja 11.02.2015 menetlusdokument I kd, tl 177). Nimetatule tugineb hageja ka oma vande all antud seletuses, väites, et andis võtmed JL-le, maaklerid pidid otsima kliendi ja hageja pidi allkirjastama isiklikult üürilepingu kas faksi või elektronposti teel. Seletusest tulenevalt pidid maaklerid vahendama vaid üürniku otsimist, kuid neil ei olnud üürilepingu sõlmimise õigust nagu hageja hagis väidab. Apellatsioonimenetluses ei vaidlusta hageja siiski volituse andmist korteri väljaüürimiseks JL-le ja hiljem kostjale III.
9.Maakohus ei ole rikkunud menetlusnorme tuvastades, et hageja sõlmis käsunduslepingu XXX tn korteri väljaüürimiseks OÜ-ga Intertrust. Ringkonnakohus ei tähelda maakohtu poolset menetlusõiguse rikkumist hinnangu andmisel, et JL ütlused tõendina on usutavamad kui hageja vande all antud seletused. Kuna tunnistaja ülekuulamisel antud ütlused ja hageja vande all antud seletus olid vastuolulised, pidi kohus leidma esitatud asjaolude ja tõendite põhjal, kumma ütlused on usaldusväärsemad.
10.Tunnistaja JL ütluste kohaselt (II kd, tl 144-145) oli ta OÜ Intertrust juhatuse liige ja osanik. Intertrust vahendusel ostis hageja JL tuttava korteri. Hageja sai korterist teada Interneti kuulutuse kaudu ja kuulutuses oli ära nimetatud Intertrust Kinnisvara. Tunnistaja andis hagejale oma visiitkaardi, kus oli märgitud Intertrust kinnisvara. Hagejale oli selge, et ta ostis korteri
7(11)
Intertrust OÜ kaudu. Tunnistaja ütlustega luges kohus põhjendatult tõendatuks kostjate väited, et hageja teadis algusest peale, et JL tegutseb läbi OÜ-u Intertrust. Kohus leidis põhjendatult, et hageja pidi olema teadlik, et vähemalt korteri müük toimus OÜ Intertrust vahendusel ja hageja oli teadlik, et JL tegutseb OÜ Intertrust kaudu. Arvestades, et hageja väitel on JL näol tegemist kinnisvaraagendiga või omandamistehingut vahendava isikuga (hagiavalduse p 1.2), ei ole eluliselt usutav, et hageja ise ärimehena ei mõistnud, et JL tegutseb äriühingu kaudu.
11.Hagiavalduses esitatud väiteid, et hageja ei teadnud XXX korteri kasutamisest teiste isikute poolt kuni 2014 aastani, lükkavad ümber hageja enda vande all antud seletused (II kd, tl 145 pöördel), et: „JL andis mulle märtsis 2010 teada, et korter on antud üürile /.../ Juunis 2010 tulin Eestisse ja JL ütles, et üüris korteri välja väga usaldusväärsele isikule, kes tegi selles korteris väga hea remondi, kulutas sellele palju raha ja ta pakkus sellelt inimeselt üüri mitte võtta 3-4 kuu eest.“ Seega sai hageja juba 2010 märtsis teada, et XXX korter on antud kasutusse isikule, kes üüri ei maksa, kuid on teinud korteris ulatuslikku remonti. Ka nimetatud vastuolud hagis ja hageja enda vande all antud seletustes võimaldasid kohtul hinnata tunnistaja ütlusi usaldusväärsemaks osas, milles need hageja seletusega ei kattunud.
12.Hageja ise ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, mis võinuksid kohtul aidata tuvastada, millistel asjaoludel ja kuidas hageja korteri ostis ning miks just JL-le volituse andis. Eeltoodu tõttu järeldas kohus õigesti, et hageja ei ole toonud esile asjaolusid, mille alusel saaks väita, et käsundi oleks saanud täita üksnes JL isiklikult. Seega tuvastas maakohus otsuse p-s 40 iseenesest õigesti, et JL tegutses OÜ Intertrust kaudu ning suulise volituse sisuks oli korteri väljaüürimine ja säilitamine. Sellest tulenevalt leidis maakohus õigesti, et üürileping kostjaga I oli kehtiv. Maakohus ei ole nimetatud asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Õige on apellandi seisukoht, et üldjuhul on korteri väljaüürimisel omaniku soov saada sellest tulu ja korterit vahendava maakleri soov saada maakleritasu. Samas ei ole välistatud, et korteri asukohast kaugel elav omanik, kelle prioriteedid on parasjagu mujal, soovib omandada vara investeerimise eesmärgil, oma vara heas korras säilimist ja korteri tasuta kasutusse või sümboolse tasu eest kasutusse andmist usaldusväärsele isikule koos tingimusega, et kasutaja maksas kommunaalkulud ja kannab hoolt korteri heas korras säilimise eest või isegi parendab seda. Sellisel juhul jääb korteriomanikul ära üürnike probleemide lahendamine või tülikas suhtlemine võimalike problemaatiliste üürnikega, nendelt võlgade sissenõudmine jne. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, mis tingimustel pidid kinnisvara vahendajad JL ja KA üürilepingu sõlmima. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, mille alusel saaks väita, et vaidlusalune XXX tänava korter oli sellises seisukorras, et selle üürimisel turuhinnaga oleks sellesse kindlasti üürnik leitud. Hageja on maininud vaid, et korter oli uus ja asus kesklinna piirkonnas. Samas ei ole teada, kas ja kui kaua oli eelmine omanik korteris elanud, milline oli korteri seisukord ja varustatus. Tagantjärele leiab hageja kostjaga I sõlmitud üürilepingu üürihinna osas, et tegemist pidi olema keskmise turuhinnaga. Põhjendamatu on apellandi seisukoht, et maakohus tuvastas hageja volituse andmise JL-le koos edasivolitamise õigusega. Otsuse p-s 46 on maakohus tuvastanud, et käsunduslepingu sõlmis hagejaga OÜ Intertrust. Kuna maakohus on tuvastanud õigesti, et käsund anti OÜ-le Intertrust, ei oma tähendust apellatsioonkaebuse väited edasivolitamisõiguse kohta. Kohtuotsuse p-s 45 märgitu, et hageja ei ole selgitanud, miks ta just JL oma esindamiseks valis, kajastavad kohtu siseveendumuse kujunemist ega muuda valeks kohtuotsuse lõppjäreldust.
8(11)
13.Apellant heidab maakohtule ette, et kohus tuvastas alusetult XXX korteri väljaüürimise hageja äriühingu poolt kostjale III. 25.09.2015 menetlusdokumendis (II kd, tl 102 p-s 2.3) väitis hageja, et XXX korter anti üürile kostjale III. Nimetatut kinnitavad ka tunnistaja JL ütlused (II kd, tl 144), mille kohaselt XXX üüriti hagejalt Capital Servici jaoks korterit ja võlatunnistuskäendusleping, millest tuleneb, et võlatunnistus anti XXX korteri kasutamisest kostja III poolt tekkinud nõuete alusel. Hageja viitas maakohtu menetluses vaid asjaolule, et XXX tn üürilepingut peab ta tühiseks TsÜS § 129 alusel, kuid ei täpsustanud asjaolusid. Sellest tulenevalt tuvastas maakohus, et XXX tänava korteri kasutamiseks kostja III poolt sõlmiti üürileping. Hageja on korduvalt esitanud vastuolulisi väiteid ja mitmeid kordi hagiavaldust täiendanud, mis teevad raskeks hageja seisukohtade jälgimise. Samas ei oma see asjaolu vaidluse lahendamisel tähendust, kuna vaidluse objektiks ei ole XXX tänava korteriga seonduva võlgnevuse sissenõudmine. Hageja ei ole maakohtu menetluses tuginenud asjaoludele, mida lahendatakse teises tsiviilasjas 2-15-112096, välja arvatud viide tsiviilasja numbrile ja võlatunnistusele (hageja 25.09.2015 menetlusdokumendi p 2.2. (II kd, tl 103)). Maakohus ei saanud selle põhjal tuvastada asjaolusid, millele hageja apellatsioonkaebuses tugineb. Millised on tõendid, millele apellatsioonkaebuses viitab ja mille kohus on põhjendamatult kõrvale jätnud, see apellatsioonkaebusest ei tulene.
14.Vaidlus oli poolte vahel ka selles, millise kohustuse täitmiseks anti 6000 eurot sularahas hagejale. Kostja I on järjepidevalt rõhutanud, et XXX korteri eest ei pidanud ta üüri tasuma. Hageja on selgitanud 25.09.2015 menetlusdokumendis (II kd, tl 104), et JL andis hagejale üle 6000 eurot sularahas ja 6000 eurot kandis üle temale kostja III pangaülekandega. Ilmselt peab hageja silmas seejuures tema osalusega äriühingule raha ülekandmist. Pangakonto väljavõttest (II kd, tl 120) nähtub, et 17.12.2014 ja 22.12.2014 on kostja III maksnud HOLWEST EST OÜ-le kummalgi korral 3000 eurot. Maksekorralduste selgitusse on märgitud „XXX“, kuid puudub periood, mille eest kohustust on täidetud. Hageja on esitanud ka 04.07.2014 sõlmitud võlatunnistuse-käenduslepingu, millest nähtub kostja III kohustus tasuda HOLWEST EST OÜle perioodi 01.03.2013-30.06.2014 kommunaalteenuste ja elektrienergia eest XXX korteri eest 4094 ning renditasu 1600 eurot hiljemalt 31.12.2014. Puuduvad muud tõendid peale hageja vande all antud seletuste ja tunnistaja ütluste, samuti asjaolud, mille alusel saaks väita, et 6000 eurot sularahas on tasutud XXX korteri eest. XXX korteri eest sularahas mittetasumist kinnitavad JL tunnistajana antud ütlused. Tunnistaja JL ütluste kohaselt (II kd, tl 145) „maksis Intertrust või Capital Service OÜ hagejale 6000 eurot. Sellel ajal oli XXX ka Intertrust OÜ. Üüri andsin sularahas.“ Nimetatud tunnistaja ütlustest tuleneb, et mõlemad äriühingud kasutasid XXX korterit ja JL, olles mõlema esindaja, andis üle hagejale sularahas 6000 eurot. Ka hageja on kinnitanud, et sai JL-lt 6000 eurot sularahas, kuid leiab, et raha anti talle XXX korteri eest. Hageja põhjendab, et raha saadi just XXX korteri eest, kuna kostja III tasus XXX korteri eest ülekandega. Samas kinnitab teine tõend (2010 aasta üürileping), et XXX korteri eest ei tulnud tasuda üüri ja nimetatu haakub ka tunnistaja JL ütlustega. Seega tuleb hageja vande all antud seletus nimetatud osas kõrvale jätta, milles see ei haaku üürilepingu ja JL ütlustega.
15.Õige on iseenesest apellandi väide, et 01.04.2010 üürilepingul (I kd, tl 111-113) puudub üürniku ehk kostja I seadusliku esindaja allkiri. Nimetatu ei muuda aga maakohtu otsuse lõppjäreldust, sest kostja I on selgitanud, et tegemist on üürnikupoolse variandiga ja ta peab lepingut kehtivaks. Kuivõrd üürileping on saadud üürnikult, võib see olla ilma üürniku
9(11)
allkirjata. Isegi, kui tegemist oleks üürileandja poolse variandiga, on kostja I vähemalt tagantjärele lepingu heaks kiitnud ja leping kehtib seetõttu algusest alates (TsÜS § 113). Seetõttu ei ole asjakohased apellandi seisukohad nimetatud üürilepingu näilikkuse või tühisuse kohta.
16.Kuivõrd kostjaga I sõlmitud leping oli kehtiv, puudub hagejal kostja I vastu kahju hüvitise või alusetu rikastumise nõue. Eeltoodust tulenevalt on välistatud hageja nõude esitamine kostja II vastu ÄS § 187 lg 4 alusel, kuna nõude esitamise esmaseks eelduseks on nõude olemasolu äriühingu vastu.
17.Hagi asjaolude kohaselt üüriti ajavahemikul 01.03.2014-01.07.2014 hagejale kuuluv XXX tn korter SB-le kostja III vahendusel, kelle esindajana tegutses JL. Hageja on esitanud sellega seoses kostja III vastu käsunduslepingust tuleneva nõude, väites et käsundi täitja jättis talle tasumata 1200 krooni (tegelikult üürniku poolt tasutud üür 2000 eurot – kostja III poolt hagejale üleantud üür 800 eurot). Kostja III väitis oma vastuses, et andis hagejale üle üüritasu SB-ga XXX tänava korteri osas kokkulepitud määras 2000 eurot ega varjanud hageja eest mingeid asjaolusid. Kostja III tõendamiskoormus oli tõendada asjaolu, et ta andis kogu perioodiks 01.03.2014-01.07.2014 kokkulepitud üürist hagejale mitte üksnes 800 eurot nagu hageja omaks võttis, vaid lisaks veel 1200 eurot. Nimetatut on maakohus pooltele 15.09.2015 e-kirjas selgitanud ja leidnud õigesti, et tõendamiskoormus pöördub ümber seoses asjaoluga, et raha üleandmine kui asjaolu oli kostja III kontrolli all, hageja on täitnud omapoolse põhistamiskohustuse ja hageja suhtes on tegu negatiivse asjaoluga. Pooled ei väitnud menetluses, et kostja III kohustuse täitmise kohta oleks antud kviitungit või võlausaldaja kirjalikku tunnistust. Seega tuli eeldada, et võlgnik ei olnud oma kohustust täitnud. Riigikohus on leidnud analoogses vaidluses vormivaba laenulepingu kohta, et lisaks VÕS § 95 lg-s 1 ja § 96 lg-s 1nimetatud tõenditele võib võlgnik võla tasumist tõendada ka muude kirjalike tõenditega, samuti tunnistajate ütlustega (vt Riigikohtu lahend 32-1-96-11, p 12). Vaidlusaluse asjaolu tõendamiseks kuulati ära JL tunnistajana ja hageja andis vande all seletuse.
18.Maakohus on hageja vande all antud seletusi ja tunnistaja ütlusi analüüsinud ning oma siseveendumuse kujunemist põhjendanud. Apellant leiab ekslikult, et JL on käsunduslepingu pooleks, mistõttu tal on rahaline huvi asja lahendamise vastu. Käsunduslepingu pooleks on kostja III, mille osanikuks ega juhatajaks JL tema ütluste kohaselt enam ei ole. Sellest tulenevalt on põhjendatud maakohtu veendumus, et tunnistaja ei olnud vaidlusaluse küsimuse lahendamisest isikult huvitatud. Olukorras, kus poole ja tunnistaja ütlused on põhilises osas vasturääkivad, tuleb kohtul otsustada, kumma isiku ütlused tunduvad usaldusväärsemad koosmõjus teiste asjas esile toodud asjaoludega ja tõenditega. Käesolevas asjas ei esitanud pooled muid asjaolusid või tõendeid, millest tulenevalt saanuks lugeda hageja või tunnistaja ütlused usaldusväärsemaks. Iseenesest võib olla selliseks asjaoluks ka käesolevas menetluses kohtu poolt viidatud olukord, kus tunnistaja vastab küsimusele avatult ja põhjalikult (kirjeldab rahasumma üleandmist ühekordselt, juures viibinud isikut ja hageja väljendatud seisukohta), samal ajal kui tunnistaja juttu kohtusaalis kuulanud hageja ei paku oma vahetult järgnevas vande all antud seletuses selgitusi selle kohta, kuidas talle 200 eurot kuus tasuti. Seega ei ole maakohus ka nimetatud osas menetlusõiguse norme rikkunud.
19.Apellant leiab, et maakohus rikkus menetlusnorme, jättes tunnistajad üle kuulamata, märkimata, milles seisneb kohtupoolne menetlusõiguse oluline rikkumine. Samuti ei taotle
10(11)
apellant konkreetsete tunnistajate ülekuulamist ringkonnakohtus. Taotluste puudumisel ei võtnud ringkonnakohus ka seisukohta uute tõendite kogumise osas. Üksnes tunnistaja SG osas on apellant märkinud konkreetsemalt, et selgitas tunnistaja ülekuulamise vajadust 25.09.2015 menetlusdokumendis. Nimetatud tunnistaja ülekuulamata jätmise osas ei tähelda ringkonnakohus maakohtupoolset olulist menetlusnormi rikkumist. TsMS § 236 ja § 238 lg 1 koosmõjus kogub kohus ja võtab asja juurde ainult selliseid tõendeid, millel on asjas tähtsust. Maakohus on hageja tunnistajate ülekuulamise taotlust käsitlenud ja 15.09.2015 (II kd, tl 99-100) selgitanud, et taotluses tuleb esitada faktiväide tegevuse kohta ja esitada kokkuleppe täpne sisu niivõrd, kuivõrd see peab menetlusosalisel enne tunnistaja küsitlemist teada olema. Oma 25.09.2015 menetlusdokumendi p-s 2.17 (II kd, tl 108) teatab hageja, et soovib tunnistaja SG ülekuulamist sisuliselt kostja II vastu esitatavas nõudes ja teatud asjaolude kindlakstegemiseks (mitte nende tõendamiseks). Seega jättis maakohus õigesti tunnistaja taotluse lahendamata.
20.Apellandi väide, et maakohus on rikkunud kvalifitseerimis- ja selgitamiskohustust, ei ole põhjendatud. 15.09.2015 e-kirjas on kohus piisavas ulatuses selgitanud tõendamiskoormust.
21.Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
22.Menetluskulud apellatsiooniastmes jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kuna maakohus ei ole otsuses määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust, siis ei määra ka ringkonnakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ning menetluskulude kindlaksmääramine toimub TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast lõpplahendi jõustumist käesolevas tsiviilasjas (TsMS § 174 lg 4).
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.