Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
08.07.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-5820
Tsiviilasi
OÜ Lõuna Park (pankrotis) pankrotihalduri Indrek Lepsoo hagi OÜ Chelsea Invest vastu 01.04.2014 rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks tagasivõitmise korras ning saadu tagastamiseks pankrotivarasse
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.02.2016 otsus
Tsiviilasja hind 36 170,76 eurot apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse OÜ Chelsea Invest apellatsioonkaebus liik Menetlusosalised ja nende Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): OÜ Lõuna Park (pankrotis, registrikood 11275817) pankrotihaldur Indrek esindajad Lepsoo, lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Saar Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): OÜ Chelsea Invest (registrikood 11096693, asukoht Tartu mnt 2, 10145 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Triinu Hiob Kohtuistungi toimumise aeg
14.06.2016
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 23.02.2016 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu menetluskulud OÜ Chelsea Invest kanda.
3.Välja mõista OÜ-lt Chelsea Invest OÜ Lõuna Park (pankrotis) pankrotihalduri Indrek Lepsoo kasuks 1164 eurot ringkonnakohtu menetluskulu hüvitamiseks.
Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Lõuna Park (pankrotis) pankrotihaldur Indrek Lepsoo (hageja) esitas 16.04.2015 Harju Maakohtule hagi OÜ Chelsea Invest (kostja) vastu 01.04.2014 sõlmitud rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks tagasivõitmise korras ning saadu tagastamiseks pankrotivarasse.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulutati Harju Maakohtu 30.01.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-6608 välja OÜ Lõuna Park pankrot ja määrati pankrotihalduriks Indrek Lepsoo.
3.OÜ Lõuna Park (pankrotis) (varasema ärinimega Satnam Estonia OÜ) ning Europark Estonia OÜ on 29.03.2010 sõlminud rendilepingu Tallinnas, Veerenni tn 36 asuvate kinnistute osas. Rendilepingu p 3.1 nägi ette, et rentnik kohustub maksma renditud pinna kasutamise eest OÜ-le Lõuna Park (pankrotis) renti 5000 krooni (319,56 eurot) kuus.
4.OÜ Lõuna Park on 01.04.2014 sõlminud rendilepingu kostjaga. Rendilepingu esemeks olid samad kinnistud, mille osas OÜ Lõuna Park (pankrotis) oli varasemalt sõlminud 29.03.2010 rendilepingu. Nimetatud rendilepingu p 1.4 ütleb, et alates 01.04.2014 läksid kostjale üle kõik OÜ Lõuna Park (pankrotis) õigused ja kohustused, mis tulenesid lepingu eseme osas varasemalt sõlmitud rendilepingutest. Seega loeti 29.03.2010 rendileping 01.04.2014 rendilepinguga allrendilepinguks ning kostja võttis 01.04.2014 rendilepinguga üle 29.03.2010 rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused.
5.Europark Estonia OÜ, kellel varasemalt oli sõlmitud otseleping OÜ-ga Lõuna Park, muutus 01.04.2014 rendilepingu sõlmimise tulemusena rendilepingute esemeks olevate kinnistute allrentnikuks. Selle asemel, et tasuda 29.03.2010 rendilepingus sätestatud renti otse OÜ-le Lõuna Park, on Europark Estonia OÜ tasunud alates 01.04.2014 renti kostjale.
6.01.04.2014 rendilepingu alusel on laekunud OÜ-le Lõuna Park vähem renditulu, kui oleks laekunud 29.03.2010 rendilepingu alusel. 29.03.2010 rendilepingu alusel kohustus Europark Estonia OÜ tasuma OÜ-le Lõuna Park renti 319,56 eurot kuus.
2(10)
01.04.2014 rendilepingu alusel kohustus kostja OÜ-le Lõuna Park tasuma renti 100 eurot kuus alates 01.01.2015. Alates 01.04.2014 on Europark Estonia OÜ tasunud renti (319,56 eurot) otse kostjale, varasemalt tasus seda aga OÜ-le Lõuna Park. Seetõttu jäi OÜ-l Lõuna Park saamata renditulu perioodi 01.04.2014 kuni 31.12.2014 (9 kuu) osas. Perioodi osas 01.01.2015 kuni 31.03.2015 (3 kuu) on OÜ-l Lõuna Park saamata renditulu igakuiselt 219,56 eurot vähem. Seega on OÜ Lõuna Park kaotanud renditulu summas 3534,72 eurot [(9 x 319,56) + (3 x 219,56)].
7.01.04.2014 rendileping on sõlmitud ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist ja püsiva maksejõuetuse olukorras. 01.04.2014 rendileping sõlmiti ca 7,5 kuud enne ajutise halduri nimetamist. Seega on täidetud pankrotiseaduse (PankrS) § 110 lg-s 2 sätestatud tagasivõitmise ajaline tingimus. 01.04.2014 rendileping on sõlmitud ka selge maksejõuetuse olukorras. Harju Maakohus asus 30.01.2015 määruses tsiviilasjas nr 2-14-6608 (OÜ Lõuna Park pankroti väljakuulutamine) OÜ Lõuna Park pankrotistumise osas seisukohale: „Maksejõuetuse tekkimise ajaks peab kohus 30.06.2012, mil saabus suurima võlausaldaja Swedbank AS-i kohustuse täitmise tähtaeg.“ Võlausaldajate huvide kahjustamine avaldub otseselt selles, et 01.04.2014 rendilepingu tulemusena on laekunud ja laekuks pankrotivarasse vähem vara, mida oleks võimalik kasutada võlausaldajate nõuete rahuldamiseks ning 01.04.2014 rendileping võimaldab kostjal ja selle omanikul mõjutada negatiivselt või takistada võlgniku pankrotimenetlust ja pankrotivara müüki.
8.Kostja ja OÜ Lõuna Park on lähikondsed PankrS § 117 lg 2 mõttes - juhtorganite liikmed, registrijärgsed kontaktandmed, aadress ning omanik kattuvad. Seetõttu tuleb eeldada, et kostja teadis, et 01.04.2014 rendilepinguga kahjustatakse võlausaldajate huve.
9.01.04.2014 rendilepingu kehtimajäämine raskendaks pankrotivara müüki või tooks kaasa pankrotivara müügi olulise allahindlusega. Sellest tulenevalt laekuks 01.04.2014 rendilepingu kehtimajäämise korral pankrotivarasse olulises ulatuses vähem vahendeid, mille arvelt oleks võimalik rahuldada võlausaldajate nõudeid.
10.Seega esinevad 01.04.2014 rendilepingu osas tehingu tagasivõitmise alused. Hageja palub tunnistada 01.04.2014 rendilepingu kehtetuks PankrS § 109 lg 1 ja § 110 lg 1 p 2 alusel. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista rendilepingute alusel saadu pankrotivarasse PankrS § 119 lg 1 alusel. 01.04.2014 rendilepingu tulemusena on OÜ Lõuna Park kaotanud renditulu kokku 3534,72 eurot (kuni 31.12.2014 igakuiselt 319,56 eurot, alates 01.01.2015 igakuiselt 219,56 eurot). Eelduslikult jätkab Europark Estonia OÜ ka rendimaksete tasumist pärast hagi esitamist kohtumenetluse jooksul. Seega palus hageja ka nende Europark Estonia OÜ poolt tulevikus tehtavate rendimaksete kostjalt võlgniku pankrotivarasse väljamõistmist.
11.21.10.2015 täiendas hageja hagi õiguslikku alust ning leidis, et 01.04.2014 rendileping on tagasivõidetav ka PankrS § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel kui kinke iseloomuga tehing. Hageja palus 01.04.2014 rendilepingu tagasivõidetavust esmalt hinnata PankrS § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel ja seejärel PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel. Hageja märkis, et pärast hagi esitamist on ilmnenud, et kostja on saanud Europark Estonia OÜ-lt alates 2014. aasta juulikuust täiendavalt igakuiseid rendimakseid 875 eurot (koos käibemaksuga 1050 eurot); kostja on saanud OÜ-lt Kawe Invest 2014. aasta detsembrikuus ühekordse rendimakse 15 000 eurot (koos käibemaksuga 18 000 eurot); ning kostja on sõlminud 08.04.2014 võlgniku kinnistute osas allrendilepingu AS-ga Merko Ehitus Eesti. Eeltoodust tulenevalt suurendas hageja oma nõuet ja palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 27 504,28 eurot.
12.09.12.2015 suurendas hageja oma nõuet 5971,67 euro võrra. Hageja tõi välja, et AS-lt Merko Ehitus Eesti välja nõutud dokumentidest nähtub, et kostja on AS-ga Merko
3(10)
Ehitus Eesti 08.04.2012 sõlmitud allrendilepingu alusel saanud täiendavat allrenditulu 5971,67 eurot ning seega suurendas hageja oma nõuet vastava summa ulatuses.
13.Lõpliku nõudena palus hageja tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks 01.04.2014 rendilepingu; mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg 33 475,95 eurot ning 29.03.2010 rendilepingu alusel Europark Estonia OÜ poolt kostjale pärast 06.04.2015 tehtud ja tulevikus tehtavad rendimaksed ning 09.06.2014 kostja ja Europark Estonia OÜ vahel või alternatiivselt kostja ja OÜ Kawe Invest vahel sõlmitud kokkuleppe alusel Europark Estonia OÜ poolt kostjale pärast 06.04.2015 tehtud ja tulevikus tehtavad rendimaksed ning mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis. Kostja vastuväited hagile
14.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
15.01.04.2014 rendileping ei ole tagasivõidetav PankrS § 111 lg 1 ja lg 3 alusel. 01.04.2014 sõlmitud rendilepingut ei ole võimalik käsitleda ka osaliselt kinke iseloomuga tehinguna PankrS § 111 lg 3 mõttes. 01.04.2014 lepingu sõlmimisega ei kahjustatud võlausaldajate huve, kuivõrd võlgnikul vähenesid ka kulud, mis ta rendile antavale maale tegema pidi. Kostja võttis endale ka mitmed kohustused, sealhulgas igapäevase hoolduskohustuse ning ka allrentnikega suhtlemise kohustuse.
16.Rendileping ei ole tagasivõidetav ka PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel, kuivõrd tehingul puudub eeltoodud asjaoludel kinkeiseloom, ei ole ka võimalik rääkida võlausaldajate huvide kahjustamisest. Hageja ei ole tõendanud, et kostja teadis või pidi teadma võlausaldajate huvide kahjustamisest.
17.Kostja puhul ei ole tegemist võlgniku lähikondlasega. Pelgalt hageja loetletud põhjuste puhul ei ole lähikondseks olemine alati kindel, vaid vajalikud on ka täiendavad tõendid, mis näitaks, et kostja ka lähikondsena tegutses.
18.Europark Estonia OÜ ei ole kostjale 29.03.2010 lepingu alusel makseid teinud. Sellest tulenevalt isegi kui kohus tunnistab 01.04.2014 lepingu kehtetuks, puudub hagejal kostja vastu viljade ja muu kasu nõue, kuna alusetult saadu puudub.
19.PankrS § 46 lg 4 alusel on kostja jätkanud 01.04.2014 sõlmitud lepingu täitmist ehk rendi maksmist ning on sellest eraldi ka hagejat teavitanud. Hageja ei ole maksete osas kordagi vastu vaielnud ega raha tagasi kandnud. Seega on hageja otsustanud lepingu täitmist jätkata ning käesolev hagi on pahatahtlik ja lubamatu.
20.Pankrotivara müük on võimalik ka juhul, kui rendileping kehtib ning hageja ei ole esitanud tõendeid, mis näitaks et pankrotivara müük rendilepinguga oleks ebamõistlikult raskendatud ja kahjustaks võlausaldajate huve.
21.Tõendatud ei ole, et esineks asjaolud, mis võimaldaks hagejal nõuda viivist. Viivise nõudmine oleks kostja seisukohast vastuolus hea usu põhimõttega. Esimese astme kohtu otsus
22.Harju Maakohtu 23.02.2016 otsusega hagi rahuldati, tunnistati kehtetuks OÜ Lõuna Park ja kostja vahel 01.04.2014 sõlmitud rendileping, mõisteti kostjalt välja võlgniku kasuks põhivõlgnevus 33 475, 95 eurot, 29.03.2010 võlgniku ning Europark OÜ vahel sõlmitud rendilepingu alusel Europark OÜ poolt kostjale pärast 06.04.2015 tehtud ja tulevikus tehtavad rendimaksed, 09.06.2014 kostja ja Europark Estonia OÜ vahel sõlmitud kokkuleppe alusel Europark Estonia OÜ poolt kostjale pärast 06.04.2015 tehtud ja tulevikus tehtavad rendimaksed ja viivis põhinõudelt ( 33 476,95 eurot) alates 09.12.2015 võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse kohase täitmiseni.
4(10)
Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 3854 eurot ja viivise menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus määras, et kohtuotsuse jõustumisel tuleb hagejale tagastada 16.04.2015 Rahandusministeeriumi tagatiste kontole tasutud hagi tagamise tagatis summas 190,96 eurot.
23.Võlgniku ja kostja vahel 01.04.2014 sõlmitud rendileping kuulub PankrS § 109 lg 1 sätestatust tulenevalt tagasivõitmisele, kuna tehing on tehtud ühe aasta jooksul enne pankroti väljakuulutamist, sellega kahjustatakse võlausaldajate huve ning esineb PankrS § 111 lg 1 p-s 1 ja lg-s 3 sätestatud alus tehingu kehtetuks tunnistamiseks, kuivõrd rendileping on kinke iseloomuga tehing PankrS § 111 lg 3 tähenduses. Vaatamata kostja poolt väidetule, et Europark Estonia OÜ ei ole kostjale 29.03.2010 lepingu alusel makseid teinud, nähtub käesolevas menetluses kogutud tõenditest, et Europark Estonia OÜ on perioodil 01.04.2014 teinud kostjale 29.03.2010 ja 01.04.2014 rendilepingute alusel makseid summas 15 485,11 eurot (I kd, lk 152-167). Lisaks on OÜ Kawe Invest teinud kostjale 04.12.2014 rendimakse summas 15 000 eurot (lisandub käibemaks) (I kd, lk 193, II kd, lk 59). Kohtule on esitatud ka AS Merko Ehitus Eesti ja kostja vahel sõlmitud allrendileping 958-AL-24, mille alusel on AS Merko Ehitus Eesti tasunud kostjale 5971,67 eurot (lisandub käibemaks) (II kd, lk 63). Perioodil 01.04.2014 kuni 31.12.2014 ei ole võlgnik saanud kinnistute rentimisest tulu. Kostja on tasunud võlgnikule alates 01.01.2015 renti 100 eurot kuus (I kd, lk 113-119). Võlgniku soorituse ja kostja vastusoorituse kolmekordne vahe ning lähtudes Europark Estonia OÜ poolt kostjale tasutud rendimaksetest isegi 14-kordne vahe vastusoorituses, tähendab, et 01.04.2014 sõlmitud rendileping on oma sisult kinkeiseloomuga tehing PankrS § 111 lg 3 tähenduses.
24.Rendilepingu sõlmimine 7,5 kuud enne ajutise halduri nimetamist kahjustas ilmselgelt võlausaldajate huve. Kostja väidab, et tegelikkuses oli tehing võlgniku huvides, kuivõrd võlgnikul vähenesid ka kulud seoses vaidlusaluste kinnistutega. Kostja on jätnud tähelepanuta, et 29.03.2010 rendilepingu alusel kannab vastavad kulud Europark Estonia OÜ (I kd, lk 18, 19). Kuivõrd 01.04.2014 rendileping ei lõpetanud 29.03.2010 rendilepingut, läksid kostjale 01.04.2014 rendilepinguga üle ka kõik 29.03.2010 rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused, sh ka õigus nõuda Europark Estonia OÜ-lt rendile antud kinnistute hooldamist. Kostja poolt esitatud kinnistu hooldamise ja töötajate töise panuse kuludokumente (II kd, lk 165-223) ei ole eeltoodust tulenevalt võimalik seostada 01.04.2014 rendilepingu esemeks olevate kinnistute hooldamisega, kuivõrd vastavad kulud kannab Europark Estonia OÜ rendilepingu p 4.1.1 ja 4.1.6. alusel (I kd, lk 18,19).
25.Kostja leiab ekslikult, et haldur on kostja poolt tasutud rendimaksete tagastamata jätmisega PankrS § 46 lg-s 4 sätestatust tulenevalt jätkanud 01.04.2014 rendilepingu täitmist, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et võlausaldajate huve on kahjustatud ning tagasivõitmine on õigustamatu. Käesolevas menetluses on kogutud tõendid selle kohta, et 01.04.2014 rendilepingu sõlmimise järgselt sai renditulu vaidlusalustelt kinnistutelt võlgniku asemel kostja. Kohtu hinnangul tehti alates 01.01.2015 100 euro ulatuses rendimaksed võlgnikule üksnes lootuses, et tegelik renditulu ei jõuaks pankrotivarasse ning seeläbi võlausaldajateni.
26.Veenvad ei ole kostja väiteid selle kohta, et kostja ei olnud teadlik võlausaldajate huvide kahjustamisest ning võlgniku maksejõuetusest. Hageja on tõendanud, et kostja on võlgniku lähikondne PankrS § 117 lg 2 p 5 tähenduses (I kd, lk 126). Tsiviilasjas 214-6608 on ajutine haldur ja kohus tuvastanud, et võlgniku püsiv maksejõuetus saabus 30.06.2012, mil saabus suurima võlausaldaja Swedbank AS-i kohustuse täitmise
5(10)
tähtpäev. Kuivõrd äriühingute omanikud ning juhatuse liikmed kattuvad, olid kohtu hinnangul mõlema äriühingu juhtorgani liikmed samaaegselt teadlikud saabunud maksejõuetusest. Asjakohane ei ole kostja väidet selle kohta, et võlgniku maksejõuetus tekkis 30.01.2015, mil jõustus pankroti väljakuulutamise määrus. Maksejõuetus on seotud äriühingu majandusliku olukorraga, mitte lahendi jõustumisega. Eeltoodust tuleneb, et nii võlgnik kui kostja olid 01.04.2014 rendilepingut sõlmides teadlikud, et võlgnik on püsivalt maksejõuetu ning rendilepingu sõlmimisega viidi äriühingust välja renditulu, millega kahjustati võlausaldajate huve.
27.Hageja nõue on õiguslikult põhjendatud ning 01.04.2014 rendileping tuleb kehtetuks tunnistada PankrS § 111 lg 1 p 1 lg 3 alusel. Kuivõrd kohus rahuldab hagi tagasivõitmise erinormi alusel, puudub vajadus analüüsida tehingu tagasivõidetavust tagasivõitmise üldistel alustel.
28.Kostja on saanud 01.04.2014 rendilepingu esemeks olevate kinnistute allrendile andmisest alusetult 33 475,95 eurot, mis kuulub pankrotivarasse tagastamisele. Kuivõrd kostja saab 29.03.2010 rendilepingu ning 09.06.2014 kokkuleppe alusel renditulu ka tulevikus, tuleb ka vastav tulu tagastada pankrotivarasse. Kostjalt kuulub väljamõistmisele ka viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 09.12.2015 kuni põhinõude (33 475,95 euro) kohase täitmiseni.
29.Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 3854 eurot ja viivise menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Apellatsioonkaebus
30.Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi tagasi samale esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda.
31.Maakohus on rikkunud menetlusõiguse norme. Kohus on jätnud analüüsimata kostja esitatud tõendid ning põhjendamata, miks neid tõendeid ei arvesta. Kohus ei ole kostjal võimaldanud asjaolusid tõendada. Kohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust. Maakohus rikkus TsMS §-i 376 ja menetles põhjendamatult hageja uusi nõudeid, kuigi kostja ei olnud hagi muutmiseks nõusolekut andnud (lg 1) ega kohus tuvastanud mõjuvat põhjust hagi muutmise lubamiseks (lg 2). Seetõttu tegi maakohus ebaõigesti otsuse nõuete osas, mida ei saanud antud asja raames menetleda. Uute, hagiavalduses välja toomata, asjaolude alusel nõude suurendamist tuleb pidada hagi muutmiseks
32.Maakohus tuvastas ebaõigesti tagasivõitmise eelduste täitmise ning kohaldas ebaõigesti PankrS § 109 lg-t 1 ja § 111 lg 1 p-i 3 ja lg-t 3. Kohus ei ole kohaselt tuvastanud võlausaldajate huvide kahjustamist. Lisaks on kohus eksinud tõendite hindamisel, leides, et 01.04.2014 rendilepingu näol oli tegu kinke loomuga tehinguga ning et võlgniku kulud 01.04.2014 rendilepinguga ei vähenenud. Tehingu kinke iseloomu kindlakstegemiseks tuleb hinnata ja võrrelda mitte ainult lepingupoole poolt rahas makstut, vaid kogu soorituse väärtust. Kostja on asjas esitanud tõendeid (II kd, lk 195-223; III kd, lk 79-96) selle kohta, et lisaks rendimaksete tegemisele kandis ta võlgniku asemel suures ulatuses kinnistute hooldamise ja haldamise kulusid (sh kindlustuse kulusid, kulusid hooldustööde teostamiseks jne), mida tuleb arvesse võtta kostja vastusoorituse väärtuse hindamisel. Lisaks tuleb arvesse võtta, et kostja võttis enda kanda kogu vastutuse kinnistutega toimuva eest, sh jälgis ise kinnistute seisu, et jooksvalt teostada vajalikke hooldustöid. Kostja tõenditest nähtuvalt on soorituse ja
6(10)
vastusoorituse väärtus olnud mitmekordselt võlgniku kasuks, mistõttu puudub võlausaldajate kahjustamise aspekt.
33.Kohus lähtus kostja tõendite kõrvale jätmisel ebaõigesti 29.03.2010 rendilepingust, mille järgi kandis kinnistu hooldamisega seotud kulusid Europark Estonia OÜ. Kohus jättis tähelepanuta kostja selgituse 29.03.2010 ja 01.04.2014 rendilepingute objektide erinevusest. 01.04.2014 rendileping hõlmas kordades suuremat hulka kinnistuid kui 29.03.2010 rendileping.
34.Maakohtu hinnangul ei olnud kostja poolt esitatud kinnistu hooldamise ja töötajate töise panuse kuludokumente (II kd, lk 165-223) võimalik seostada 01.04.2014 rendilepingu esemeks olevate kinnistute hooldamisega. Maakohus ei ole menetlusosalistele selgitanud, et kohtu hinnangul on probleeme kulusid näitavate dokumentide kinnistute hooldamisega seostamisega ega ole võimaldanud kostjal selle osas täiendavaid tõendeid ega selgitusi esitada.
35.Kohus võttis põhjendamatult arvesse ka hageja väite, et rendilepingu olemasolu korral on kinnistute müük pankrotimenetluses võimatu ning see kahjustab võlausaldajate huve. Vara müügiväljavaadete muutumine ei ole käsitletav võlausaldajate huvide kahjustamisena PankrS § 109 g 1 mõttes. Samuti ei ole hageja vara müügi raskenemist 01.04.2014 rendilepingu tõttu tõendanud. Kinnistute müügi nurjumise põhjuseks ei ole 01.04.2014 rendilepingu olemasolu, kuna 01.04.2014 rendileping on vastavalt VÕS § 323 lg-le 1 ülesöeldav. Ka suurim võlausaldaja Swedbank AS on avaldanud, et kinnistute ostu suhtes on huvi üles näidanud mitmed isikud.
36.Maakohus leidis ebaõigesti, et OÜ võlgniku maksejõuetus ja võlausaldajate huvide kahjustamine oli kostjale teada. Võlgnik ja kostja ei ole lähikondsed PankrS § 117 mõttes. Kohus ei tuvastanud, et isikutel on ühine majanduslik huvi. Isegi juhul kui pidada kostjat võlgniku lähikondseks, on oluline arvestada, et maksejõuetuse tekkimise eeldusliku aja tuvastasid tagantjärgi ajutine haldur ja kohus alles põhjaliku võlgniku dokumentatsiooni analüüsi tulemusel tsiviilasja 2-14-6608 menetluses. Rendilepingu sõlmimise ajal ei pidanud keegi, sh suurim võlausaldaja Swedbank AS, võlgnikku püsivalt maksejõuetuks.
37.Kohus on ebaõigelt leidnud, et hageja ei jätkanud lepingu täitmist. Pankrotihaldur on kostja poolt tasutud rendimaksete tagastamata jätmisega PankrS § 46 lg-s 4 sätestatust tulenevalt jätkanud 01.04.2014 rendilepingu täitmist. Hageja on on teadvalt talunud ja isegi soovinud, et kostja tegeleb kinnistutega seonduvate igapäevaste tegevustega.
38.Maakohus kohaldas OÜ Kawe Invest ja AS-ga Merko Ehitus Eesti seotud summade väljamõistmisel kostjalt ebaõigesti PankrS § 119 lg 1. Lepingud OÜ-ga Kawe Invest ja AS-ga Merko Ehitus Eesti sõlmiti ainult kostja tööpanuse tulemusena. Kui 01.04.2014 rendilepingut ei oleks sõlmitud, siis ei oleks võlgnik OÜ-ga Kawe Invest ja AS-ga Merko Ehitus Eesti sõlmitud lepingutest renditulu saanud. Tagasivõitmise eesmärgiks ei ole võlgniku asetamine paremasse olukorda, kui siis, kui ta ei oleks varaga tehingut teinud, vaid tagasivõitmise mõte on saata pankrotivarasse sealt ebaõiglaselt välja läinud vara.
39.Maakohus eksis viivise väljamõistmise osas. Maakohtu otsusest nähtub, et kohus mõistis kostjalt välja „viivise põhinõudelt (s.o. 33 476,95 eurot)“. Samas on maakohus resolutsioonis märkinud põhinõude suuruseks 33 475,95 eurot. Vastustaja seisukoht
40.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud kostja kanda.
42.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
43.Maakohus tunnistas rendilepingu põhjendatult PankrS § 109 lg 1 ning § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel kehtetuks. PankrS § 109 lg 1 ning § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 kohaselt on nimetatud alusel tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks vaja tuvastada järgmised eeldused: 1) tehing on tehtud ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, 2) tehing kahjustab võlausaldajate huve ning ja 3) tehingul on kinke iseloom PankrS § 111 lg 3 tähenduses.
44.Vaidluse all ei ole asjaolu, et tehing tehti 1 aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist. Seega on esimene eeldus täidetud. Kostja väidab, et täitmata on kaks ülejäänud eeldust. Kostja arvates ei tuvastanud maakohus nõuetekohaselt võlausaldajate huvide kahjustamist ning rendilepingu kinke iseloomu.
45.Ringkonnakohtu arvates tuvastas maakohus õigesti rendilepingu kinke iseloomu. VÕS § 339 sätestab, et rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja ning rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Seega tuleb rendilepingu kinke iseloomu tuvastamisel võrrelda rendilepingu eseme kasutada andmise ja sellest saadava vilja väärtust rendi suurusega. Maakohus asus rendilepingu esemeks olevate kinnistute allkasutusse andmisest kostjale laekunud tulu ning kostja poolt võlgnikule tasutud renti arvestades seisukohale, et rendilepingust tuleneva võlgniku soorituse ja kostja vastusoorituse väärtuste erinevus on kolmekordne või isegi 14-kordne, mistõttu on rendilepingul kinke iseloom PankrS § 111 lg 3 tähenduses.
46.Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et soorituse ja vastusoorituse hindamisel tuleb arvesse võtta ka kostja poolt väidetavalt kantud kinnistute hooldamise ja haldamise kulusid. VÕS § 345 lg 1 kohaselt peab rentnik oma kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu, eelkõige kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada hariliku säilitamise hulka kuuluva koristamise või parandamisega, samuti tegema tavapäraseid väikseid remonte ning asendama väikese väärtusega seadmeid ja tööriistu, kui need on vanuse või kasutamise tõttu muutunud kasutamiskõlbmatuks. Kuna rendilepingu eseme hooldamise ja korrashoiu kulude kandmine on rendilepingust tulenev tavapärane rentniku kohustus, siis ei saa kostja poolt kantud kulusid kostja vastusoorituse väärtuse hindamisel arvesse võtta.
47.Kui aga soorituse ja vastusoorituse hindamisel võtta arvesse kostja poolt väidetavalt kantud kinnistute hooldamise ja haldamise kulusid, siis tuleks arvesse võtta ka neid kulusid, mis jäid võlgniku kanda ka peale rendilepingu sõlmimist, millest suurimaks kuluks on maamaks - 89 611 eurot aastas. Maamaksu tasus ka pärast rendilepingu sõlmimist võlgnik. Seega, kui lugeda kostja vastusoorituse väärtuseks ühel aastal
8(10)
kostja poolt tasutud rendi (1 440 eurot) ja kantud kulude (maksimaalselt 9 930,88 eurot) summa, siis oleks võlgniku soorituse väärtus juba ainuüksi maamaksu tõttu ligikaudu 8 korda suurem. Kui arvestada juurde ka kostja poolt kinnistute allkasutusse andmisest teenitud tulu (33 475,95 eurot), on vahe 11-kordne.
48.Kostja poolt apellatsioonkaebuses esile toodud asjaolu, et Europark Estonia OÜ-ga sõlmitud rendilepingu alusel ei kandud Europark Estonia OÜ kogu maa-ala hooldamise kulusid, ei mõjuta kuidagi 01.04.2014 rendilepingu kinke iseloomu. Kui Europark Estonia OÜ kasutuses on 1/13 suurune osa võlgnikule kuuluvate ja kostja valduses olevate kinnistute pindalast ning Europark Estonia OÜ oli selle osa eest nõus tasuma alates 2014.a augustist 1 433,47 euro suurust igakuist renti, siis kõigi kinnistute kasutamise eest makstav rent peaks olema 13 korda suurem, st 18 635,11 eurot kuus. Seega on rendilepingu kinke iseloom igal juhul ilmne.
49.Ringkonnakohtu arvates tuvastas maakohus õigesti, et 01.04.2014 rendilepingu sõlmimisega kahjustati võlausaldajate huve. PankrS § 111 lg 2 sätestab, et kui kinkeleping on sõlmitud ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, siis eeldatakse, et kinkelepinguga kahjustati võlausaldajate huve. Kuna vaidlus puudub selles, et rendileping sõlmiti 1 aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, siis eelduslikult kahjustati võlausaldajate huve. Kostja ei ole seda eeldust ümber lükanud. Kostja ei ole ka apellatsioonkaebuses selgitanud, millised olid need kostja poolt esile toodud asjaolud ja tõendid, mille alusel saanuks maakohus tuvastada, et rendilepinguga ei kahjustatud võlausaldajate huve.
50.Maakohus ei ole rikkunud selgitamiskohustust. Selgitamiskohustuse täitmise raames peab kohus menetlusosalistele selgitama tõendamiskoormise jaotust ja vajadust esitada tõendeid juhul, kui menetlusosaline ei ole tõendeid esitanud. Kohus ei pea selgitama, kuidas ja milliste tõenditega peaks menetlusosaline oma väiteid tõendama. Samuti ei pea kohus andma hinnangut sellele, kas menetlusosalise poolt juba esitatud tõendid on asjaolu tõendamiseks piisavad või tuleks esitada täiendavaid tõendeid. Esitatud tõenditele annab kohus hinnangu kohtuotsuses.
51.Ebaõige on kostja etteheide, et maakohus on PankrS § 110 ebaõigesti kohaldanud. Maakohus rahuldas hagi tagasivõitmise erinormi (PankrS § 111) alusel, mitte üldistel alustel (PankrS § 110).
52.Maakohus tuvastas õigesti, et hageja ei ole rendilepingut täitmisele võtnud. Asjaolust, et kostja on võlgnikule renti tasunud ning laekunud renti ei ole kostjale tagasi makstud, ei saa järeldada, et hageja on rendilepingu täitmisele võtnud või rendilepingu tingimused heaks kiitnud. Samas leiab ringkonnakohus ka, et võlgniku tehingu täitmisele võtmine PankrS §-s 46 sätestatud korras ei välista iseenesest sama tehingu tagasivõitmist.
53.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled ka selle üle, kas hagejal oli õigus oma rahalist nõuet suurendada OÜ Kawe Invest ja AS Merko Ehitus Eesti poolt kostjale tasutud summade võrra. Ringkonnakohus leiab, et tegemist ei ole hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 tähenduses. 21.10.2015 ja 09.12.2015 maakohtule esitatud menetlusdokumentides täiendas hageja hagi alust pärast hagi esitamist teatavaks saanud asjaoludega ja nendest asjaoludest lähtuvalt suurendas hageja väljamõistetavat summat. Tehingu tagasivõitmise aluseks olevaid põhilisi asjaolusid, samuti nõuet, et kostja peab kogu rendilepingu järgi saadu koos viljade ja muu kasuga tagastama, ei ole hageja muutnud. Hagi aluse täiendamist (TsMS § 376 lg 4 p 1) ning hageja nõude suurendamist (TsMS § 376 lg 4 p 2) ei peeta hagi muutmiseks. Seega ei ole maakohus hagi esemeks oleva rahalise nõude suurendamist lubades menetlusnorme rikkunud.
9(10)
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
54.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse.
55.Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda.
56.Maakohus määras hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 3854 eurot, sellest riigilõiv on 1050 eurot ja ja õigusabikulud 2804 eurot. Maakohus on hageja esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust hinnanud ning ringkonnakohtul pole põhjust seda ümber hinnata.
57.Hageja esitas kohtuistungil ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ja palus juurde arvestada istungi kulu vastavalt protokollile. Nimekirja kohaselt on kostja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabile kokku summas 1124 eurot. Kulutused õigusabile koosnevad järgmisest toimingutest: apellatsioonkaebusele vastuse koostamine 8,15 tundi; kohtuistungiks ettevalmistamine 1,22 tundi, millele lisandub kohtuistungil osalemine 0,33 tundi, kokku 9,7 tundi. Hagejale on osutatud õigusabi tunnihinnaga 120 eurot ilma käibemaksuta. Hageja on kinnitanud, et kõik eelnimetatud kulud on kantud käesoleva menetluse raames. Hageja ei taotle käibemaksu hüvitamist. Hageja palus märkida vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni.
58.Kostja ei ole hageja menetluskulude suurusele vastuväiteid esitanud.
59.Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks kuulub rahuldamisele ning menetluskulu 1164 (9,7x120) eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
60.Ringkonnakohus leiab, et arvestades tsiviilasjas keerukust ja mahtu, on hageja esindaja tasu 9,7 tunni ulatuses põhjendatud ja vajalik kulu ega ole ülepaisutatud. Ka hageja vandeadvokaadist esindaja tunnitasu 120 eurot ilma käibemaksuta on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.