2-15-4879/44 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.AS Eesti Post (hageja) esitas 30.03.2015 Pärnu Maakohtule hagi OÜ Krull (kostja) vastu võlgnevuse 7833,93 euro väljamõistmiseks ning kostja kohustamiseks andma hagejale üle Sindis Pärnu mnt 55a asuva kinnistu (registriosa nr 3389206) valdus ning hoiduma edasistest valduse rikkumistest ning valduse üleandmise kohustuse mittetäitmisel kostja kinnistult väljatõstmiseks. 01.06.2015 suurendas hageja võlgnevuse nõuet kostja vastu 12 807,78 euroni ning 29.09.2015 16 268,71 euroni. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 23.11.2012 äriruumide üürilepingu, mille alusel andis hageja kostjale tasu eest kasutamiseks aadressil Pärnu mnt 55a, Sindi asuva kinnistu koos seal asuva hoonega. Kostjal tekkisid üüri ja kõrvalkulude eest esitatavate arvete tasumisel makseviivitused juba 2013. aastal. 31.10.2014 sõlmisid pooled kokkuleppe tekkinud võlgnevuse ajatamiseks. Poolte vahel sõlmitud kokkuleppe punktide 3 ja 5 kohaselt leppisid pooled kokku, et edasiste jooksvalt esitatavate üüri- ja kõrvalkulude arvete osas võlgnevuste tekkimisel või maksegraafiku tähtaegadest mittekinnipidamisel on hagejal õigus leping ilma etteteatamiseta ühepoolselt ülesöelduks lugeda, katkestada edasiste kahjude ärahoidmiseks kostja elektriga varustamine, nõuda kinnistu valduse kohest üleandmist ja teostada kinnistul asuva kostja vara suhtes pandiõigust. Veebruaris 2015 oli kostja võlgnevuses nii lepingu alusel esitatavate jooksvate arvete kui ka poolte vahel kokku lepitud maksegraafikujärgsete maksete tasumisega. 27.02.2015 esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemise avalduse VÕS §-s 316 alusel, lugedes lepingu ühepoolselt ülesöelduks alates 03.03.2015. Kostja ei ole oma kohustusi täitnud hagi esitamise ajani. Samuti ei ole kostja loovutanud hagejale vabatahtlikult kinnistu valdust. Lepingu ülesütlemise avaldusega teavitati ühtlasi kostjat pandiõiguse rakendamisest kogu üüritud kinnistul asuva kostja vara suhtes. Harju Maakohtu 18.03.2015 hagi tagamise määrusega tsiviilasjas nr 2-15-4214 (kostja hagi hageja vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamise nõudes) on kohustatud hagejat hoiduma vaidlusaluse kinnistu omaalgatuslikust ülevõtmisest. Tulenevalt asjaolust, et leping on üles öeldud, kasutab kostja võõrast asja ilma õigusliku aluseta, takistades valdajal asja üle tegeliku võimu teostamist AÕS § 40 lg 3 tähenduses. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastama. AÕS § 44 kohaselt on valduse rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Hagi esitamise seisuga olid kostjal tasumata lepingu alusel esitatud arved nr A715191, A724490, A732693, A732704, A739004 ja A740442 kokku summas 7833,93 eurot. Alates hagi esitamisest kasvas kostja võlgnevus seisuga 01.06.2015 4973,85 euro võrra, s.o 12 807,78 euroni. Hageja sel ajavahemikul saamata jäänud üüritulu ja kostja poolt tasumata kommunaalmaksete jaotus kajastub arvetel A740936, A748488, A755049 ja A756318. 29.09.2015 seisuga moodustus kostja võlgnevus kokku 16 268,71 eurot, kuivõrd varasemale võlgnevusele lisandus arvete nr A764179, A770582, A771971, A778180, A779350 ja A786856 alusel võlgnetav 4460,93 eurot. Kostja vastuväites toodud summa 5654,13 eurot on kostja hagejale tasunud ning see summa on arvestatud varem esitatud, kuid kostja poolt tasumata arvete katteks. Kostja ei ole tasunud hagis ja nõude suurendamise avaldustes esitatud võlgnevuse aluseks olnud arveid. Põhjendatud ei ole kostja väide, et hagejal ei saa olla nõuet valduse üleandmiseks, kui samas küsimuses on pooleli teine 2(7)

2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta hageja nõuded rahuldamata. Kostja vastuse ja selle täienduste kohaselt on kostja tasunud hagejale ajavahemikus 30.12.2014 – 17.03.2015 kokku 5654,13 eurot. Seega ei saa kostja võlgnevus olla 7833,93 eurot. Pärnu Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-15-4212 kostja hagis hageja vastu 23.11.2012 sõlmitud üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks. Seetõttu ei saa tsiviilasjas nr 2-15-4879 olla nõuet valduse üleandmiseks, kui samas küsimuses on pooleli teine tsiviilasi. 06.07.2015 esitatud vastuses märkis kostja, et nõustub hageja poolt esitatud võlgnevuse arvutustega, kuid leidis, et pooltevaheline üürileping on kehtiv. Hageja on lepingulistes suhetes käitunud kui üürileandja ning on igakuiselt esitanud ka üüriarved. Asjaolu, et kostja pole suutnud oma kohustusi täita nõuetekohaselt, on tingitud ebasoodsatest majandustingimustest. Samas on kostja järjekindlalt püüdnud oma võlgnevusi kustutada. Enne majandustegevuse alustamist tegi kostja üüritaval kinnistul parendusi summas 34 666,23 eurot. Seoses majandustegevuse alguse viibimisega tekkisid kostjal makseraskused, mille tulemusel hageja 29.05.2014 kirjaga nr 7.1-5/0739 üürilepingu ühepoolselt üles ütles ja soovis valduse vabastamist 03.06.2014. Nimetatud kuupäeval hageja kinnistut üle võtma ei tulnud ja kostja jäi arusaamisele, et hagejal puudus reaalne soov lepingust taganeda ja valdus üle võtta. Hageja on viiel korral üürilepingu üles öelnud, nõudes valduse vabastamist ja samas jätkanud lepingut. Kuna hageja, teades, et kostja rikub nende vahel sõlmitud äriruumide üürilepingut, jättis kostjale esitamata pretensioonid vastavalt üürilepingu punktile 4.1.10 (s.o kirjalikult 5 tööpäeva jooksul), ei suutnud enne kohtumenetluse alustamist esitada kostjale selget nõuet võla suuruse kohta ning väljastas korduvalt rendilepingu lõpetamise teatisi ilma reaalse tahteta rendileping lõpetada ja valdus üle võtta, vaid seadis nimetatud teatisi tingimuseks, et võlg tasuda, siis ei saa kostja eeldada, et hagejaga sõlmitud üürileping oleks üles öeldud hagis märgitud kuupäeval. Arvestades, et 10.07.2015 lõpetas hageja üüritava kinnistu elektrienergiaga varustamise, rikkudes tema poolt lepinguga võetud kohustusi, mille tagajärjel sai kostja esmast kahju summas 8540 eurot ja arvestades asjaolu, et hageja nõuab renditasu ka perioodi eest, millal kostja ei saanud hageja poolt üüritavat äriruumi kasutada, ei saa kostja nõustuda hageja nõudega summas 16 268,71 eurot. 3(7)

27.02.2015 lepingu erakorraline ülesütlemine ei vasta nõuetele. VÕS § 325 p 2 kohaselt peab äriruumi erakorraline ülesütlemine sisaldama ülesütlemise alust. Hageja poolt on lepingu ülesütlemise aluseks, et ülesütlemise esitamise päevaks (27.02.2015) oli ostjal tasumata kokkuleppe punkt 1 neljanda osamakse (maksetähtpäev 15.02.2015) ja jaanuari üüri- ja kommunaalteenuste arve (maksetähtpäev 22.02.2015). Nimetatud alus on vastuolus lepingu punktiga 8.6.1, mille kohaselt üürileandja võib lepingu erakorraliselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kolm päeva ette juhul, kui üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri ja muid lepingust tulenevaid kõrvalkulusid või viiviseid ning nimetatud summad on tasumata ühe kuu möödumisel maksetähtpäeva saabumisest. 27.02.2015 seisuga ei olnud kostjal ühtegi võlgnevust, mille maksetähtpäeva saabumisest oleks möödunud üks kuu. Samuti ei olnud 18.03.2015 ehk päeval, millal hageja soovis valdust üle võtta, kostjal mitte ühtegi võlgnevust, mille maksetähtpäeva saabumisest oleks möödunud üks kuu. Perioodil 28.02.2015-17.03.2015 oli kostja teinud tasumisi summas 1650 eurot. Vastavalt VÕS § 325 p 5 on VÕS § 325 punktidel 1-4 mittevastav ülesütlemine tühine. Hagejal puudus tahtlus 27.02.2015 esitatud ülesütlemist sooritada. Olukorras kus kostja teadis, et hageja tuleb 03.03.2015 valdust üle võtma, aga tegelikult 03.03.2015 ta valdust üle võtma ei tulnud, saab kostja üürilepingu ülesütlemist tõlgendada kui hageja tegeliku tahtluse puudumist 23.11.2012 sõlmitud leping lõpetada. Seega 23.11.2012 sõlmitud leping kehtib ja hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda valduse vabastamist 27.02.2015 esitatud üürilepingu ülesütlemise teavituse alusel. 18.03.2015 soovisid hageja esindajad kinnistu üle võtta lähtudes teatisest 7.1-5/0027-3. Kostja ei nõustunud ja pöördus oma õiguste kaitseks Pärnu Maakohtusse. 10.07.2015 katkestas hageja kinnistu elektrienergiaga varustamise. Hageja teatas, et on nõus taastama elektrienergiaga varustamise tingimusel, et kostja täidab kohustusi summas 10 000 eurot. Sellega andis hageja mõista, et üürileping kehtib. 20.07.2015 esitas kostja hagejale pretensiooni, nõudes üürilepingust tulenevate kohustuste rikkumise lõpetamist. Ühtlasi andis kostja teada, et rikkumise jätkamisega võib kostja üürilepingu üles öelda VÕS § 314 kohaselt ja sisse nõuda hageja poolt tekitatud kahjud. Samasisulise pretensiooni esitas kostja ka 04.11.2015. 09.11.2015 peatas hageja kinnistu veega varustamise. Kostja esitab hagejale kahjunõude suuruses 22 562,61 eurot, kuna hageja on kohtumenetluse ajal muutnud kostja poolt vallatava vaidlusaluse valduse kasutamise võimatuks. Hoolimata sellest, et kostja ei saanud üüritud asja kasutada, jätkas hageja üüritud asja eest tasu nõudmist, väljastades arved A786856 ja A794662. Vastavalt VÕS § 296 p 1 ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Sellele tuginevalt ei nõustu kostja hageja poolt esitatud arvetega nr A786859 ja A794662. Maakohtu otsus ja põhjendused

4.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada valduse kaitse nõude rahuldamata jätmise osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega nõue rahuldada. Ühes apellatsioonkaebusega esitas apellant hagi tagamise avalduse, mille ringkonnakohus jättis 22.01.2016 määrusega rahuldamata. Maakohus on leidnud, et kuna hageja on korduvalt kõrvale hoidnud valduse vastuvõtmisest, siis seetõttu on hageja valduse kaitse nõue näiline ja ta pole huvitatud valdusest. Kohus ei ole vaevunud seejuures täpsustama, milliste konkreetsete tõendite põhjal ja millistele õigusnormidele tuginedes on sellisele järeldusele jõutud. Menetluse käigus ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et apellant oleks kõrvale hoidnud valduse vastuvõtmisest või et vastustaja oleks olnud valmis vabatahtlikult valdust loovutama. Eelnevast tulenevalt on valduse kaitse nõude rahuldamata jätmise otsus täielikult arusaamatu, loogiliselt järgimatu ja põhjendamata ning samuti on ebaselge, millistele tõenditele või õigusnormidele tuginedes on sellise lahendini jõutud. Menetluse käigus ei ole esitatud tõendeid, mis võimaldaks kohtul asuda seisukohale, et apellant on hoidunud kõrvale valduse vastuvõtmisest ja seetõttu esitanud näilise nõude. Kohus on jätnud kohaldamata apellandi poolt esitatud asjas tähtsust omavad tõendid ja jätnud põhjendamatult arvestamata menetluse käigus tuvastatud asjaolud, lähtudes otsuse tegemisel üldsõnaliselt väidetavatest tõenditest, mida menetluse käigus tegelikult esitatud ei ole. Samuti ei ole kohus tuvastanud valduse kaitse nõude aluseks olevat lepingu ülesütlemise õiguspärasust, millest tulenevalt ei ole kohtu otsus TsMS § 436 lg 1 kohaselt põhjendatud ja seaduslik. Hageja ütles lepingu üles 27.03.2015. Lepingu ülesütlemise avaldusele ei ole apellandi poolt järgnenud ega ole ka maakohtus toimunud menetluse käigus tuvastatud ühtegi pooltevahelist kokkulepet lepingu jätkamiseks ega võlgnevuse ajatamiseks, ühtegi apellandi poolset tahteavaldust mitte olla seotud ülesütlemise avalduses toodud tahtega ega ühtegi muud tegu või tahte väljendust, mis oleks võinud vastustajale luua ettekujutuse lepingu kehtivusest. Vastustaja on korduvalt oma otsese tegevusega ja sõnadega väljendanud tahet kinnistu valdust vabatahtlikult mitte loovutada, luues sellega olukorra, kus apellandi jaoks ainukeseks õiguspäraseks viisiks valduse taastamisel saab olla vastava nõudega kohtusse pöördumine. Poolte varasemad tahteavaldused ja kokkulepped lepingu jätkamiseks ja võlgnevuse ajatamiseks ei saa olla õiguskaitsevahendi kohaldamise välistamise aluseks. Kostja apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus

kinnistu valduse väljanõudmise nõudes, kuna seda nõuet ei ole kostja õigeks võtnud. Kostja on oma vastuses ja selle täiendustes selgelt vastu vaielnud kinnistu valduse üleandmisele. Nimetatud nõude osas ei ole maakohus ka hagi rahuldanud. Seega on maakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme, jättes otsuses kinnistu valduse üleandmiseks kohustava nõude osas välja kirjeldava osa. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse põhjendav osa on kinnistu valduse üleandmiseks kohustava nõude osas suures osas asjakohtu ja niivõrd puudulik, et tuvastatav on maakohtu poolt TsMS § 656 lg 1 p 5 selge rikkumine, mis iseenesest tingib TsMS § 656 lg 1 järgi maakohtu otsuse tühistamise ja asja saatmise uueks arutamiseks esimes astme kohtule. Maakohtu otsuse põhjendustest nähtub, et maakohus ei ole selgelt tuvastanud, mis nõudega tegemist on, järeldades näiteks asjakohatult, et hageja valdus ei vaja kaitset. Hagis esitatud asjaolude järgi ei ole tegemist kinnisasja valduse kaitse hagiga, vaid kinnisasja valduse väljanõudmise hagiga. Kuigi vaieldava õigussuhte kvalifitseerimise osas on ka hageja ise ekslikult viidanud muu hulgas valduse kaitse sätetele (AÕS § 40 lg 3 ja § 44 lg 1), ei võta see kohtult õigust ega kohustust ise kvalifitseerida poolte vaieldavat õigussuhet, sest TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Hageja on siiski toetunud ka AÕS § 80 lg 1 ja VÕS § 334 lg 1, mis hagis esitatud asjaoludel ja nende tõendatuse korral on võimalikud õiguslikud alused kinnistu valduse üleandmiseks kohustamiseks ja väljanõudmiseks. Kuivõrd maakohus jättis hageja valduse väljaandmise nõude osas poolte väited analüüsimata, esitatud tõendid hindamata ning otsuse sisuliselt põhjendamata, leiab ringkonnakohus, et maakohtupoolsed rikkumised on sedavõrd ulatuslikud, et ringkonnakohus ei saa ka hageja valduse väljaandmise nõude osas ise lõpplahendit teha ning asi tuleb saata hagiavalduse mõlema nõude osas uueks arutamiseks maakohtule. Käesoleval juhul on ringkonnakohus sellises menetluslikus olukorras, kus ringkonnakohtul tuleks sisuliselt esimesena teha nõude osas sisuline lahend, mis ei ole kooskõlas TsMS §-ga 12, mille järgi ringkonnakohus vaatab läbi maakohtute lahendeid nende lahendite peale esitatud apellatsioon- ja määruskaebuste alusel. Kaebeõiguse realiseerimiseks peab menetlusosalisel olema võimalus tugineda konkreetsetele alama astme kohtu lahendis sisalduvatele rikkumistele, mida tuleks kõrvaldada. Kui alama astme kohtu otsus ei sisalda põhjendusi, ei ole kaebuse esitajal võimalik ka osundada, milles alama astme kohus eksis ja millest tulenevalt maakohus valele järeldusele jõudis. Lähtuvalt eeltoodust tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ja saadab samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.