Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Reet Allikvere ja Margo Klaar
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. aprill 2017. a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-4879
Tsiviilasi
AS Eesti Post hagi OÜ Krull vastu võlgnevuse väljamõistmiseks ja valduse väljanõudmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 17. novembri 2016. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Krull apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised esindajad
Menetluse liik
ja
nende Hageja AS Eesti Post (registrikood 10328799), lepinguline esindaja Raido Reinsalu Kostja OÜ Krull (registrikood 12380321), lepinguline esindaja vandeadvokaat Vahur Krinal, seaduslik esindaja juhatuse liige UV Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
Jätta Pärnu Maakohtu 17. novembri 2016. a otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud kostja OÜ Krull kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.AS Eesti Post (hageja) esitas 30. märtsil 2015. a Pärnu Maakohtule hagi OÜ Krull (kostja) vastu võlgnevuse 7833,93 euro väljamõistmiseks ning kostja kohustamiseks andma hagejale üle Sindis Pärnu mnt 55a asuva kinnistu (registriosa nr 3389206) valdus ning hoiduma edasistest valduse rikkumistest ning valduse üleandmise kohustuse mittetäitmisel kostja kinnistult väljatõstmiseks. 1. juunil 2015. a suurendas hageja võlgnevuse nõuet kostja vastu 12 807,78 euroni ning 29. septembril 2015. a 16 268,71 euroni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 23. novembril 2012. a äriruumide üürilepingu, mille alusel andis hageja kostjale 10 aastaks tasu eest (500 eurot kuus, millele lisandub tasu elektri, vee ja kanalisatsiooni eest vastavalt arvesti näidule) kasutamiseks Sindis Pärnu mnt 55a asuva kinnistu koos seal asuva hoonega. Kostjal tekkisid üüri ja kõrvalkulude eest esitatavate arvete tasumisel makseviivitused. 31. oktoobril 2014. a sõlmisid pooled kokkuleppe tekkinud võlgnevuse 10 388,63 eurot ajatamiseks. Poolte vahel sõlmitud kokkuleppe punktide 3 ja 5 kohaselt leppisid pooled kokku, et edasiste jooksvalt esitatavate üüri- ja kõrvalkulude arvete osas võlgnevuste tekkimisel või maksegraafiku tähtaegadest mittekinnipidamisel on hagejal õigus leping ilma etteteatamiseta ühepoolselt ülesöelduks lugeda, katkestada edasiste kahjude ärahoidmiseks kostja elektriga varustamine, nõuda kinnistu valduse kohest üleandmist ja teostada kinnistul asuva kostja vara suhtes pandiõigust.
3.Veebruaris 2015. a oli kostja võlgnevuses nii lepingu alusel esitatavate jooksvate arvete kui ka poolte vahel kokku lepitud maksegraafikujärgsete maksete tasumisega.
27.veebruaril 2015. a esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemise avalduse VÕS §-s 316 alusel, lugedes lepingu ühepoolselt ülesöelduks alates 3. märtsist 2015. a. Kostja ei ole oma kohustusi täitnud hagi esitamise ajani. Samuti ei ole kostja loovutanud hagejale vabatahtlikult kinnistu valdust. Lepingu ülesütlemise avaldusega teavitati ühtlasi kostjat pandiõiguse rakendamisest kogu üüritud kinnistul asuva kostja vara suhtes. Harju Maakohtu 18. märtsi 2015. a hagi tagamise määrusega tsiviilasjas nr 215-4214 (kostja hagi hageja vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamise nõudes) on kohustatud hagejat hoiduma vaidlusaluse kinnistu omaalgatuslikust ülevõtmisest.
4.Tulenevalt asjaolust, et leping on üles öeldud, kasutab kostja võõrast asja ilma õigusliku aluseta, takistades valdajal asja üle tegeliku võimu teostamist AÕS § 40 lg 3 tähenduses. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastama. AÕS § 44 kohaselt on valduse rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist.
5.Hagi esitamise seisuga olid kostjal tasumata lepingu alusel esitatud arved nr A715191, A724490, A732693, A732704, A739004 ja A740442 kokku summas 7833,93 eurot. Alates hagi esitamisest kasvas kostja võlgnevus 1. juuni 2015. a seisuga 4973,85 euro võrra, s.o 12 807,78 euroni. Hageja sel ajavahemikul saamata jäänud üüritulu ja kostja poolt tasumata kommunaalmaksete jaotus kajastub arvetel A740936, A748488, A755049 ja A756318. 29. septembri 2015. a seisuga moodustus kostja võlgnevus kokku 16 268,71 eurot, kuivõrd varasemale võlgnevusele lisandus arvete nr A764179, A770582, A771971, A778180, A779350 ja A786856 alusel võlgnetav 4460,93 eurot.
6.Kostja vastuväites toodud summa 5654,13 eurot on kostja hagejale tasunud ning see summa on arvestatud varem esitatud, kuid kostja poolt tasumata arvete katteks. Kostja ei ole tasunud hagis ja nõude suurendamise avaldustes esitatud võlgnevuse aluseks olnud arveid.
7.Alates lepingu sõlmimisest on kostja läbivalt paistnud silma ebastabiilse maksekäitumisega, mis on viinud korduvalt olukordadeni, kus hagejal tekkis õigus õiguskaitsevahendina kasutada lepingu ühepoolse ülesütlemise õigust. Kostja on sellistele olukordadele reageerinud kas võlgnevuse osalise tasumisega või asunud aktiivselt hagejaga läbirääkimisi pidama kompromissi leidmiseks. See, et hageja ei ole kostja väitel ilmunud valdust üle võtma, ei oma tähtsust, sest kostja on varasemalt korduvalt teavitanud hagejat sellest, et valdust vabatahtlikult ei loovutata, esitades selle kinnituseks ka kahel korral kohtusse hagi tagamise avaldused. Hageja on teadlikult hoidunud valduse jõuga ülevõtmise katsetest. Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hageja nõuded rahuldamata.
9.Kostja vastuse ja selle täienduste kohaselt on kostja tasunud hagejale ajavahemikus 30. detsembrist 2014. a kuni 17. märtsini 2015. a kokku 5654,13 eurot. Seega ei saa kostja võlgnevus olla 7833,93 eurot.
10.6. juulil 2015. a esitatud vastuses märkis kostja, et nõustub hageja poolt esitatud võlgnevuse arvutustega, kuid leidis, et pooltevaheline üürileping on kehtiv. Hageja on lepingulistes suhetes käitunud kui üürileandja ning on igakuiselt esitanud ka üüriarved. Asjaolu, et kostja ei ole suutnud oma kohustusi täita nõuetekohaselt, on tingitud ebasoodsatest majandustingimustest. Samas on kostja järjekindlalt püüdnud oma võlgnevusi kustutada. Enne majandustegevuse alustamist tegi kostja üüritaval kinnistul parendusi 34 666,23 euro ulatuses. Seoses majandustegevuse alguse viibimisega tekkisid kostjal makseraskused, mille tulemusel hageja 29. mai 2014. a kirjaga nr 7.1-5/0739 üürilepingu ühepoolselt üles ütles ja soovis valduse vabastamist
3.juunist 2014. a. Nimetatud kuupäeval hageja kinnistut üle võtma ei tulnud ja kostja jäi arusaamisele, et hagejal puudus reaalne soov lepingust taganeda ja valdus üle võtta. Hageja on viiel korral üürilepingu üles öelnud, nõudes valduse vabastamist ja samas jätkanud lepingut.
11.Kuna hageja, teades, et kostja rikub nende vahel sõlmitud äriruumide üürilepingut, jättis kostjale esitamata pretensioonid vastavalt üürilepingu punktile 4.1.10 (s.o kirjalikult 5 tööpäeva jooksul), ei suutnud enne kohtumenetluse alustamist esitada kostjale selget nõuet võla suuruse kohta ning väljastas korduvalt rendilepingu lõpetamise teatisi ilma reaalse tahteta rendileping lõpetada ja valdus üle võtta, vaid seadis nimetatud teatisi tingimuseks, et võlg tasuda, siis ei saa kostja eeldada, et hagejaga sõlmitud üürileping oleks üles öeldud hagis märgitud kuupäeval. Arvestades, et 10. juulil 2015. a lõpetas hageja üüritava kinnistu elektrienergiaga varustamise, rikkudes tema poolt lepinguga võetud kohustusi, mille tagajärjel sai kostja esmast kahju 8540 eurot ja arvestades asjaolu, et hageja nõuab renditasu ka perioodi eest, millal kostja ei saanud hageja poolt üüritavat äriruumi kasutada, ei saa kostja nõustuda hageja nõudega 16 268,71 eurot.
12.27. veebruari 2015. a lepingu erakorraline ülesütlemine ei vasta nõuetele. VÕS § 325 p 2 kohaselt peab äriruumi erakorraline ülesütlemine sisaldama ülesütlemise alust. Hageja poolt on lepingu ülesütlemise aluseks, et ülesütlemise esitamise päevaks oli kostjal tasumata kokkuleppe punkti 1 neljanda osamakse (maksetähtpäev 15. veebruar 2015. a) ja jaanuari üüri- ja kommunaalteenuste arve (maksetähtpäev 22. veebruar 2015. a). Nimetatud alus on vastuolus lepingu punktiga 8.6.1, mille kohaselt
üürileandja võib lepingu erakorraliselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kolm päeva ette juhul, kui üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri ja muid lepingust tulenevaid kõrvalkulusid või viiviseid ning nimetatud summad on tasumata ühe kuu möödumisel maksetähtpäeva saabumisest. 27. veebruari 2015. a seisuga ei olnud kostjal ühtegi võlgnevust, mille maksetähtpäeva saabumisest oleks möödunud üks kuu. Samuti ei olnud 18. märtsil 2015. a ehk päeval, millal hageja soovis valdust üle võtta, kostjal mitte ühtegi võlgnevust, mille maksetähtpäeva saabumisest oleks möödunud üks kuu. Perioodil 28. veebruarist 2015. a kuni 17. märtsini 2015. a oli kostja teinud tasumisi summas 1650 eurot. Vastavalt VÕS § 325 p 5 on VÕS § 325 punktidel 1-4 mittevastav ülesütlemine tühine.
13.Hagejal puudus tahtlus 27. veebruaril 2015. a esitatud ülesütlemist sooritada. Olukorras, kus kostja teadis, et hageja tuleb 3. märtsil 2015. a valdust üle võtma, aga tegelikult seda ei teinud, saab kostja üürilepingu ülesütlemist tõlgendada kui hageja tegeliku tahtluse puudumist üürileping lõpetada. Seega 23. novembril 2012. a sõlmitud leping kehtib ja hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda valduse vabastamist 27. veebruaril 2015. a esitatud üürilepingu ülesütlemise teavituse alusel.
14.18. märtsil 2015. a soovisid hageja esindajad kinnistu üle võtta lähtudes teatisest 7.15/0027-3. Kostja ei nõustunud ja pöördus oma õiguste kaitseks Pärnu Maakohtusse.
10.juulil 2015. a katkestas hageja kinnistu elektrienergiaga varustamise. Hageja teatas, et on nõus taastama elektrienergiaga varustamise tingimusel, et kostja täidab kohustusi summas 10 000 eurot. Sellega andis hageja mõista, et üürileping kehtib. 20. juulil 2015. a esitas kostja hagejale pretensiooni, nõudes üürilepingust tulenevate kohustuste rikkumise lõpetamist. Ühtlasi andis kostja teada, et rikkumise jätkamisega võib kostja üürilepingu üles öelda VÕS § 314 kohaselt ja sisse nõuda hageja poolt tekitatud kahjud. Samasisulise pretensiooni esitas kostja ka 4. novembril 2015. a. 9. novembril 2015. a peatas hageja kinnistu veega varustamise. Kostja esitab hagejale kahjunõude suuruses 22 562,61 eurot, kuna hageja on kohtumenetluse ajal muutnud kostja poolt vallatava vaidlusaluse valduse kasutamise võimatuks.
15.Hoolimata sellest, et kostja ei saanud üüritud asja kasutada, jätkas hageja üüritud asja eest tasu nõudmist, väljastades arved A786856 ja A794662. Vastavalt VÕS § 296 p 1 ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Sellele tuginevalt ei nõustu kostja hageja poolt esitatud arvetega nr A786859 ja A794662. Maakohtu otsus
16.Maakohus rahuldas 17. novembri 2016. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 7177,76 eurot ning kohustas kostjat andma hagejale üle kinnistu valdus, hoiduma edasistest valduse rikkumistest ning valduse üleandmise mittetäitmisel tõsta kostja kinnistult välja. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja hageja menetluskulud 1050 eurot.
17.Otsuse põhjenduste kohaselt on maakohus seisukohal, et hageja 27. veebruari 2015. a ülesütlemisavaldus vastab kõigile võlaõigusseaduse kriteeriumidele ja on kehtiv (VÕS § 313, § 316 lg 1, § 325 lg 1, § 325 lg 2 p 1-3). Hageja avalduse esimeses lõigus on märgitud üüritud ese, neljandas lõigus üürilepingu ülesöelduks lugemise ehk lepingu lõppemise päev ning teises lõigus on selgelt väljendatud, millisel alusel leping üles öeldakse – kostjal on võlgnevus nii 2015. a jaanuari üüri- ja kommunaalteenuste arve eest kui 31. oktoobri 2014. a kokkuleppe neljanda osamakse eest. Ülesütlemise alusena ei pea seaduse kohaselt märkima konkreetset õigusnormi (antud juhul VÕS § 316 lg 1 alapunkte), vaid piisab, kui ülesütlemise alus on selgelt arusaadav.
18.Maakohus ei nõustu kostja arusaamaga üürilepingu p 8.6.1 kohaldatavusest ülesütlemisavalduse suhtes. Nimelt on lepingu pooled sisuliselt kokkuleppe punktides 3 ja 5 leppinud kokku uutes tingimustes seoses hageja õigusega leping üles öelda. Kokkuleppe punktis 3 on hagejale antud õigus leping etteteatamistähtajata üles öelda edasiste võlgnevuste tekkimisel või kokkuleppe punktis 1 nimetatud maksegraafiku tähtaegadest mittekinnipidamisel. Arvestades asjaolu, et kokkuleppe sõlmimise ajaks oli kostja võlgnevus üle 10 000 euro (ehk oluliselt enam kui saanuks olla kolmekordne üüri ja kõrvalkulude summa 500-eurose üüri ja ca 1000-euroste kõrvalkulude puhul – nt arved II kd tl 91 ja 94) ja kokkuleppe preambulast nähtuvalt oli hageja juba korra (29. mail 2014. a) lepingu üles öelnud, oli sellise kokkuleppe punkti sätestamine igati mõistlik. Lisaks sätestati kokkuleppe punktis 5 hageja õigus nii kokkuleppe alusel maksegraafiku kui jooksvate maksete tasumata/täitmata jätmisel nõuda sisse koguvõlgnevus, kaitsta oma valdust ja rakendada kohtusse pöördumisega pandiõigust.
19.Maakohus on seisukohal, et nendel asjaoludel ja sellises ulatuses võlgnevuse olemasolul (milleks hageja kostjale vastu tulles andis võimaluse sisuliselt üüritavat eset kokkuleppega edasi kasutada ja võlgnevus maksegraafiku alusel maksta) oli hagejal olemas piisavalt mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 mõttes ja seda isegi etteteatamisaega VÕS § 313 lg 3 alusel andmata (kuigi hageja seda tegi, lugedes lepingu lõppenuks 3. märtsil 2015. a). Oluline on sedastada, et VÕS § 316 lõikes 1 nimetatu on äriruumi üürilepingute puhul dispositiivne – s.t lepingu pooltel on õigus ülesütlemise kriteeriume nii üürniku kui üürileandja kahjuks laiendada (nt lepitakse kokku, et lepingu võib üles öelda ühe kuu võlgnevuse korral või hoopis viie kuu võlgnevuse korral). Kohustuslikud on VÕS § 316 ja kogu VÕS 15. peatüki ehk üürilepingu peatüki sätted üksnes eluruumi üürilepingute puhul (VÕS § 275).
20.Eelneva põhjal leidis kohus, et hageja 27. veebruari 2015. a ülesütlemisavaldus on kehtiv ning leping on selle ülesütlemise tõttu lõppenud 3. märtsil 2015. a ülalmärgitud sätete ning VÕS § 186 p 6 alusel. Kostja väited seoses hagejal tahte puudumisega tegelikult lepingut üles öelda või valdust üle võtta (väidetavalt ei tuldud valdust kokkulepitud päeval üle võtma) ei muuda ülesütlemisavalduse kehtivust või lepingu lõppemist, pealegi kasutas kostja üüritud eset edasi.
21.Mis puutub hageja rahalisse nõudesse, siis ka see on maakohtu hinnangul põhjendatud ning tõendatud esitatud arvete ja arvutustega. Kostja vastuväide arvete osas on seotud üksnes arvetega nr A786856 (arve augusti 2015. a eest, II kd tl 104) ja A794662 (arve septembri 2015. a eest, I kd tl 241) kogusummas 1052,76 eurot, mille osas märkis kohus, et vastavalt VÕS § 334 lg 1 sätetele peab üürnik üüritud asja koos üürileandjale pärast lepingu lõppemist tagastama. Kui üürnik seda ei tee, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda mh üürilepingus kokkulepitud üüri (VÕS § 335). Antud juhul on hageja üürileandjana nõudnudki õigustatult üüri tasumist ka pärast lepingu lõppemist 3. märtsil 2015. a üürilepingus sätestatud määras. Asjaolu, et kostja arvas ekslikult, et leping kehtib ja 13. juulil 2015. a peatas hageja lepingus nimetatud kinnistu elektriga varustamise, ei vabasta kostjat vastutusest valduse üleandmisest keeldumisel üüri tasumiseks. Hageja ei saanud rikkuda lepingut, mis selleks ajaks ei kehtinud. Seega on põhjendatud ka augusti 2015. a eest esitatud arve. Lisaks märkis kohus, et kostja on ekslikult märkinud, et haginõue summas 16 268,71 eurot sisaldab arvet nr A794662 – selle osas ei ole hageja vastavalt hagiavalduse terviktekstile (II kd tl 69) nõuet esitanud. Viimane tasumiseks esitatud arve on nr A786856 ehk arve augusti 2015. a eest.
22.Maakohus selgitas, et kostja ei saa hagis nõutavat võlgnevust tasaarvestada menetluskulude nõudega. Kostja kahjunõue (I kd, tl 204-206) põhineb väidetaval
lepingu rikkumisel, kuid leping ei kehtinud kahju tekkimise ajal - kostja väitel on kahju tekkinud hageja poolt kinnistu elektriga varustamise katkestamise tõttu 13. juulil 2015. a. Kuivõrd selleks ajaks pidi kostja kinnistu valduse hagejale tagastama (hageja 9. juuli 2015. a avaldus, I kd tl 220), kuid kostja sellest (õigustamatult) keeldus, ei saaks kahju nõuda ka selle tõendatuse korral, sest kostja ise oli oma kinnistu tagastamisest keeldumisega tinginud hageja poolt elektrienergia varustamise katkestamise ja seega tuleb nõutavat kahjuhüvitist vähendada VÕS § 139 lg 1 kohaselt nullini. Hageja käitumine elektrienergiaga varustamise katkestamise näol on mõistetav, arvestades kostja poolt kinnistu jätkuvat kasutamist lepingu lõppemisel juba enam kui neli kuud varem ja kostja keeldumisel valdust üle andmast.
23.Seega on maakohtu hinnangul põhjendatud hageja rahaline nõue vastavalt hagis esitatud arvutusele summas 16 268,71 eurot (summast 17 268,71 eurot on lahutatud tagatisraha lepingu p 3.2 ja VÕS § 308 lg 1 alusel), millest maakohus mõistis otsusega välja 7177,76 eurot, kuna Tallinna Ringkonnakohtu 30. mai 2016. a otsusega on jäetud muutmata Pärnu Maakohtu 29. detsembri 2015. a otsus võlgnevuse väljamõistmiseks 9090,95 euro osas.
24.Kinnistu valduse väljanõudmise nõude osas leidis maakohus, et hageja kui omaniku nõude vaidlustamiseks peab asja valdaja (kostja) tõendama, et tal on omaniku suhtes õigus asja vallata (AÕS § 83 lg 1). Ainsaks sellekohaseks kostja väiteks on pooltevahelise üürilepingu kehtivus, mille osas tuvastas maakohus vastupidist. Seega on hageja nõue põhjendatud ning kostjat tuleb kohustada valdus kinnistu osas hagejale üle andma, hoiduma edasistest valduse rikkumistest ning valduse üleandmisest keeldumisel kostja kinnistult välja tõsta vastavalt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 sätetele. Hageja nõue on õiguslikult kvalifitseeritav omandi kaitse hagina, mitte valduse kaitse hagina, nagu hageja ekslikult AÕS §-le 44 viidates märgib. Apellatsioonkaebus
17.Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata valduse üleandmise nõudes ja lugeda poolt vahel 23. novembril 2012. a sõlmitud leping kehtivaks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
17.Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus jätnud arvestamata kostja esitatud tõendid, millest tulenes, et hagejal puudus tahe üürileping 3. märtsil 2015. a lõpetada. Kohus oli teadlik, et hageja on kostjale viis korda (29. mail 2014. a, 25. novembril 2014. a,
23.detsembril 2014. a, 28. jaanuaril 2015. a ja 27. veebruaril 2015. a) edastanud tahteavaldused, milles soovis üürileping erakorraliselt lõpetada ja valdus üle võtta ning millele ei järgnenud hageja poolset tegelikku tahet üürileping lõpetada ja valdus üle võtta. Kõik ülalnimetaud korrad, kui hageja tahteavaldused esitas, lõppesid tegeliku tahte puudumisega. TsÜS § 68 p-i 2 kohaselt on kõik ülalnimetatud üürilepingu ülesütlemise teavitused kindlale isikule tehtud tahteavaldused, milles sõnaselgelt väljendub soov tuua kaasa õiguslik tagajärg. TsÜS § 75 p 1 ütleb, et kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahtevaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi seda mõistma. Olukorras, kus hageja on kostjale viis korda esitanud tahteavalduse sooviga lõpetada erakorraliselt üürileping ja kõik need korrad ei ole hageja tahteavaldusi ellu viinud, siis ei saa tõlgendada, et 23. novembril 2012. a poolte vahel sõlmitud üürileping oleks 3. märtsil 2015. a erakorraliselt üles öeldud.
18.18. märtsil 2015. a soovis hageja valdust üle võtta, kuid sel hetkel oli kostjal kehtiv üürileping, sest 27. veebruaril 2015. a hagejal puudus esitatud tahteavalduse tegelik soov tuua kaasa õiguslik tagajärg. Hageja ei lõpetanud 3. märtsil 2015. a üürilepingut, vaid jätkas kostjaga läbirääkimisi võlgnevuse tasumiseks teadmisel, et kostja kasutab üüritavat eset edasi. Kostja on seisukohal, et hageja on kasutanud ülesütlemise avaldusi survestamaks kostja maksekäitumist, mitte sooviga lõpetada kehtiv üürileping.
19.Kostja ei nõustu kohtu põhjendusega, et kokkuleppe punktidega 3 ja 5 oleks muudetud üürilepingu punkti 8.6.1 kohaldatavust. Kostja leiab, et vastavalt üürilepingule on võimalik üürileping erakorraliselt üles öelda asjaolul, kui üüri või kõrvalkulude maksetähtajast oleks möödunud enam kui 30 päeva. 31. oktoobril 2014. a poolte vahel sõlmitud kokkuleppe punkti 3 alusel sai võimalikuks ka üürileping erakorraliselt lõpetada, kui kokkuleppest tulenevaid maksetähtaegu rikutakse 30 maksepäeva ulatuses, sest üürilepingu punkt 8.6.1 ei oleks seda võimaldanud. Võlgnevuse ajatamise korral leppisid pooled kokku uued tasumise tähtajad. Seega ei saa lepingu lõpetamiseks kohandada vanu maksetähtaegu nagu kohus oma otsuses põhjendas. Kostja jääb oma seisukoha juurde, et 27. veebruaril 2015. a puudusid kostjal hageja ees maksekohustused, mille maksepäevast oleks möödunud 30 päeva ja hagejal puudus alus üürileping erakorraliselt lõpetada.
20.Asjaolul, et 10. juulil 2015. a lõpetas hageja üüritava eseme elektriga varustamise, ei nõustu kostja tasuma arvete nr A786856 ja A794662 eest summas 1052,76 eurot. Üürilepingu kehtivust tõendab ka asjaolu, et hageja oma 10. juuli 2015. a e-kirjas annab kostjale mõista, et on nõus elektrienergia varustamise taastama, juhul kui kostja tasub hagejale 10 000 eurot. Vastuse kaebusele
17.Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
18.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb jätta kohtuotsus muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
19.Erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust, on kolleegiumi arvates maakohus kohaldanud asja lahendades materiaalõigust õigesti ja kohtu hinnang hagis esiletoodud asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud tõenditele on olnud seaduskohane. Kolleegiumil ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisti, anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda hageja nõude aluseks olevate asjaolude suhtes maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Maakohus on hagi õigesti rahuldanud.
20.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ei jaga kostja seisukohta, mille järgi hageja poolt seadusega ettenähtud õiguskaitsevahendite varasem korduv kasutamine on muutnud lepingu ülesütlemise 27. veebruaril 2015. a sisutühjaks. Olukorras, kus üürnik annab pärast üürileandjaga tekkinud erimeelsusi lubadusi maksepraktikat paranda ning pooled jõuavad kokkuleppele lepingu jätkamiseks ja võlgnevuse ajatamiseks, ei saa välistada üürileandja poolt õiguskaitsevahendite kasutamist, kui ilmnevad uued üürnikupoolsed raskused kokkulepete täitmisel. Üürileandjal on õigus üürniku poolt kohustuste rikkumise jätkumisel kasutada õiguskaitsevahendeid olenemata sellest, kas sellist õigust on ka varasemalt kasutatud.
Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja 27. veebruaril 2015. a esitatud ülesütlemisavaldus on nii vormilisest kui sisuliselt nõuetele vastav ning selles on väljendatud hageja selgesõnaline tahe leping VÕS § 186 p 6 järgi üles öelda ja kinnistu valdus taastada (I kd, tl 17-18). Ülesütlemise avalduse õiguspärasuse ja sellega kaasneva üürilepingu lõppemise fakti osas on maakohus üksikasjaliselt selgitanud, millistele õigusnormidele, tõenditele ja menetluses välja selgitatud asjaoludele tuginedes on kohus lepingu lõppemise osas järeldused teinud. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu käsitlusega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg 6 järgi vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi selles osas korrata. Lepingu ülesütlemise avaldusele ei ole järgnenud edasist kokkulepet lepingu jätkamiseks, võlgnevuse ajatamiseks ega ühtegi muud hageja poolset tahteavaldust, mis oleks võinud luua kostjale ettekujutuse lepingu kehtivusest.
21.Apellatsioonkaebuse väide, et võlgnevuse ajatamise kokkulepet ei saa praegusel juhul kohaldada, kuna see on vastuolus üürilepingu p-dega 8.6. ja 8.6.1, ei ole kolleegiumi hinnagul paikapidav. Võlgnevuse ajatamise kokkuleppe p-s 1 on pooled leppinud kokku selles, et kostja tasub maksegraafiku alusel selleks hetkeks tekkinud võlgnevust. Kokkuleppe p-s 3 on pooled sätestanud, et hagejal on õigus täiendavate võlgnevuste tekkimisel või maksegraafikus kindlaksmääratud maksetega hilinemisel öelda üürileping üles ilma etteteatamata (I kd, tl 15). Hageja ongi lepingut üles öeldes põhjendatult sellele õigusele tuginenud (I kd tl 17-18). Asjakohane on seejuures hageja viide sellele, et ka juhul, kui lähtuda võlgnevuse ajatamise kokkuleppe asemel üürilepingus fikseeritud lepingu ülesütlemise tingimustest, on leping ka üürilepingu pde 8.6 ja 8.6.1 järgi nõuetekohaselt üles öeldud (I kd, tl 12). Hageja on esitanud kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse 27. veebruaril 2015. a ning on märkinud selles lepingu lõppemise kuupäevaks 3. märts 2015. a (I kd, tl 17-18). Seega on täidetud lepingu punktis 8.6. sätestatud 3-päevane etteteatamise tingimus. Samuti oli ülesütlemise hetkeks vähemalt kahe arve osas möödunud maksetähtjast enam kui 30 päeva, kuna lepingu ülesütlemisavalduse esitamise ajaks 27. veebruaril 2015. a oli kostja võlgnevuses vastavalt hagiavalduses toodud võlaarvestuse tabelile 4 üüri- ja kommunaalteenuse arve ning maksegraafiku järgse 4. osamakse tasumisega (I kd, tl 5).
22.Apellatsioonkaebuse arutluskäik arvete nr A786856 ja A794662 osas ei ole samuti asjakohane, kuna kinnistu tagastamisest keeldumisega on kostja elektrienergiaga varustamise katkestamise ise põhjustanud. Hageja õiguses katkestada ühes lepingu ülesütlemisega ka kostja varustamine elektrienergiga, on pooled leppinud kokku võlgnevuse ajatamise kokkuleppe p-s 3, et vältida hagejale täiendava kahju tekkimist (I kd, tl 15).
23.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole põhjust muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda. Hageja ei esitanud ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ja sellest järeldab ringkonnakohus, et hagejal puuduvad TsMS § 174 lg-te 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p 1 järgi hüvitatavad menetluskulud.
(allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm
(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere
(allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.