Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
16. märts 2016, Võru kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasi
Genet Air OÜ hagi OÜ Vaiest vastu 10 872,20 euro nõudes
Tsiviiasja hind
10 872,20 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Genet Air OÜ, registrikood 11320920, asukoht Kääpa küla, Lasva vald, Võru maakond, seaduslik esindaja juhatuse liige A. P. ;
2-14-55459
hageja lepinguline esindaja Kristjan Aava, BLV Büroo OÜ, Turu plats 5/7-12, 11611 Tallinn; e-post: [email protected]; Kostja OÜ Vaiest, registrikood 10134018, asukoht Roopa 6, Võru 65604, seaduslik esindaja juhatuse liige J. T. ; Kostja lepinguline esindaja v.adv. Tambet Laasik, Advokaadibüroo Aivar Pilv Tartu osakond, e-post: [email protected] Viimase kohtuistungi toimumise 22.02.2016 aeg
RESOLUTSIOON
1.Jätta Genet Air OÜ hagi OÜ Vaiest vastu rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
2.Jätta kostja menetluskulud täielikult hageja kanda, hageja menetluskulud tema enda kanda.
3.Välja mõista hagejalt Genet Air OÜ-lt kostja OÜ Vaiest kasuks kostja menetluskulud ilma käibemaksuta 2280,25 eurot.
Hagejal Genet Air OÜ-l tuleb kostjale OÜ–le Vaiest tasuda viivist hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses, kuid mitte rohkem kui 2280,25 eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Asjaolud 1.Genet Air OÜ (hageja) esitas 5.08.2014 hagi OÜ Vaiest (kostja) vastu rahalises nõudes. Hageja palus kostjalt välja mõista 10 872,20 eurot ruumidele tehtud investeeringute eest (I kd, tl-d 3-7). 2.Tartu Maakohus jättis 16.03.2015 otsusega esitatud hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda, hageja menetluskulud tema enda kanda. Genet Air OÜ esitas apellatsioonkaebuse (I kd, tl 176-181, II kd, tl 2-5). 3.Tartu Ringkonnakohtu 28.08.2015 otsusega maakohtu otsus tühistati ja tsiviilasi saadeti maakohtule uueks läbivaatamiseks alates eelmenetluse staadiumis (II kd, tl 36-39). OÜ Vaiest esitas kassatsioonkaebuse (II kd, tl 43-46). Riigikohtu tsiviilkolleegium jättis 16.11.2015 kohtumäärusega kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata (II kd, tl 50).
4.Tartu Maakohus selgitas 23.11.2015 kirjaga eelmenetluses pooltele menetluslikku olukorda ja määras hagejale tähtaja nõude täpsustamiseks ning tõendite esitamiseks (II kd, tl 55). Lähtuvalt Tartu Ringkonnakohtu lahendist selgitas kohus, et hagejal tuleb VÕS § 359 kohaldamiseks tõendada, et kulutuste tegemiseks oli kostja nõusolek ja kulutuste tõttu on rendieseme väärtus suurenenud. Samuti selgitas kohus, et hagejal on võimalus esitada nõue VÕS § 1023 järgi, kui ta tõendab käsundita asjaajamise eeldused ja mõistlikult vajalike kulutuste suuruse. Hageja taotles määratud tähtaja pikendamist ja maakohus rahuldas esitatud taotluse (II kd, tl-d 58-59, 61). Hageja nõue ja täpsustatud nõue
5.Hageja nõue tuleneb poolte vahel sõlmitud üürilepingust (rendilepingust), millega kostja andis hagejale tasu eest kasutamiseks pesula ruumid aadressil Roopa 4, Võru. Hageja nõustus kostja ettepanekuga ja investeeris üürilepingu esemeks oleva pesula renoveerimis- ning parendustöödeks 250 000,00 krooni, ehk 15 977, 91 eurot. Pärast renoveerimistööde lõppu alandati üüri, mis enne oli 3540 krooni ehk 266,24 eurot 500,00 kroonile, ehk 31,95 eurole. Üürihinda alandati eesmärgiga hüvitada hagejale üüripinna juures tehtud parendus- ning renoveerimistööd.
2 (11)
Üürihinna alandamisega ja arve väljastamisega on kostja hageja poolt tehtud investeeringud TsÜS § -de 68 lg 3 ja 129 lg 1 järgi kaudse tahteavaldusega heaks kiitnud.
6.Hageja on kostjale 2009 aastal välja ehitanud täisfunktsionaalse autopesula, kus on võimalik osutada pesuteenust väikesõidukitest kuni rasketehnikani, saamata ise seejuures võimalust enda investeeringut tagasi teenida. Hageja soovib rõhutada, et kostja pakub nimetatud ruumides käesoleval hetkel rasketehnika pesuteenust, mida tõendab käesolevale hagile lisatud väljatrükk kostja kodulehelt. Hageja poolt tehtud investeeringud summas 250 000,00 jagatuna üürilepingu kehtivuse aja peale, so 97 kuud. Hageja leiab, et arvestades üürihinna alandamist, kujuneb ühe kuu summaks 2577,00 krooni, ehk 164,70 eurot. Hageja on hageja kasutanud üüriruume 31 kuud ning arvestades alandatud üürihinda, on hagejale hüvitatud tema poolt teostatud investeeringust 79 887,00 krooni. Hagejale on hüvitamata 170 113,00 krooni, ehk 10 872,20 eurot. Suurima osa investeeritud vahenditest moodustavad kliendiruumi ehitus summas 120 980,15 krooni, ehk 7 732,04 eurot, vee- ning kanalisatsioonitööd summas 75 880 krooni, ehk 4 849,61 eurot, elektritööd summas 22 166,80 krooni, ehk 1 416,72 eurot ning ventilatsioonisüsteemid summas 65 700,18 krooni, ehk 4 199,00 eurot. Lisatud tõenditest nähtub, et hageja on tegelikkuses investeerinud kostjale kuuluvatesse ruumidesse märkimisväärselt suuremas mahu kui on kokku lepitud hüvitamises läbi üüri alandamise.
7.Hageja palub täpsustatud nõudes kostjalt välja mõista 10 872,20 eurot käsundita asjaajamise sätete so VÕS §-de 1018-1023 kohaselt. 7.1 Hageja esitas täiendavalt Esenter Systems OÜ poolt koostatud eksperthinnangu, millega soovib tõendada ehitise juures hageja poolt teostatud renoveerimistööde mahtu, maksumust ning vajalikkust. Eksperdiarvamuses on lähteandmetena analüüsitud hageja poolt käesolevas tsiviilasjas esitatud arveid, arvetel kajastatud ehitusmaterjali ning ehitustööde mahtu, sobitades andmed avalikest andmebaasidest (Ehitisregister) kättesaadava infoga ning hageja poolt eksperdile edastatud fotomaterjaliga, mis on eksperdiarvamusele lisatud. 7.1.1 Samuti esitas hageja OÜ Uus Maa Tartu büroo poolt koostatud hindamisakti, millega hageja tõendab, et tema poolt teostatud renoveerimistööde tulemusel on kostjale kuuluv kinnistu asukohaga Roopa 4b, Võru linn hind tõusnud 2006 aasta ning 2011 aasta võrdluses 11 000,00 eurot.
8.Rahalise nõude aluseks on hageja poolt Roopa 4b hoonele tehtud parendused, kohtule on esitatud arved ehitustööde osas, mis on seotud vaidlusaluse pesularuumi renoveerimisega ning kliendiruumi juurdeehitusega. Ehituseksperdi poolt on tuvastatud, et algselt ei olnud rendile antud ruumidel autopesula funktsionaalsust, tegemist oli kasutuseta tühja ruumiga, mida eelduslikult sai pigem kasutada laopinnana. Hageja poolt on välja ehitatud autopesula, mis sisaldab pesularuume, selle teenindamiseks vajalikku kontoriala, puhkeruumi ning tehnosüsteeme. Kuna hageja oli kostjalt võtnud ruumid rendile just autopesula tarbeks, tuleb hageja poolt teostatud renoveerimistööd lugeda vajalikuks.
9.Ekspert hindas renoveerimistööde ning juurdeehitusega seotud tööde maksumuseks 23 274 eurot +km. Kuna hageja on saanud väheses osas enda poolt teostatud investeeringuid kasutada, palub kostjalt välja mõista käsundita asjaajamise sätete alusel vaid 10 872,20 eurot, ehk vajalikud kulutused, millest tekkivat tulu hageja ise kasutada pole saanud.
3 (11)
Uus Maa Tartu büroo OÜ poolt koostatud ekspertarvamusest nähtuvalt on renoveerimistööde mahtu arvestades kostja kinnistu väärtus 2011 aasta seisuga, sõltumata kinnisvara turu langevast trendist tõusnud 14 000 eurot. Hageja leiab, et lisatud eeltooduga on tõendatud hagiavaldusele lisatud arvetel märgitud tööde ning ehitusmaterjalide seotus kostjale kuuluva Roopa 4b asuva autopesula ruumide renoveerimistöödega. Kostja vastus
10.Kostja on seisukohal, et hageja nõue on alusetu nii üürilepingu sätete kui ka käsundita asjaajamise sätete kohaselt. Hagi tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
11.Hageja ja kostja vahel sõlmiti 2007 aastal suuline pesula üürileping. Pooled leppisid suuliselt kokku, et hageja kasutab Roopa 4 pesulat ning maksab selle eest igakuiselt üüri summas 3000 krooni + käibemaks kuni pesula vabastamiseni üürileandja esimesel nõudmisel. Kostja üürileandjana võttis üürilepingu lõppemisel üüriruumid enda valdusse 25.08.2011. Mingit investeerimiskokkulepet pooled ei sõlminud. Hageja esitatud kirjalikud lepingud on AS Vaiest nimel allkirjastatud V. K. kellel ei ole mitte kunagi olnud õigust AS-i Vaiest esindamiseks ja sellised tehingud on tühised.
12.Pooled ei ole sõlminud hageja poolt väidetud kirjalikku ega suulist investeerimiskokkulepet. VÕS § 285 lg 1 järgi võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei ole sellist nõusolekut andnud ning sellist nõusolekut ei ole ka hageja hagiavaldusele lisanud. Tavapäraste asja säilitamiseks vajalike remondi- ja hooldustööde tegemine on VÕS § 280 kohaselt üürniku kohustus.
13.Hageja ei ole pesulas tema poolt väidetud investeeringuid teinud. Hageja poolt esitatud arvetel ei ole esile toodud, et töid oleks tehtud pesulas. Arvetel puudub pesula ning üürilepinguga igasugune seos. OÜ Genet Air on tegutsev ettevõte, mille peamiseks tegevusalaks on ventilatsioonisüsteemide paigaldus. Seetõttu on ilmne, et hageja raamatupidamises on arvukalt raamatupidamisdokumente, millest nähtub hageja poolt kolmandatele isikutele erinevate töödega seotud materjalide eest tasumine. Hageja ei ole tõendanud, et on kostjale välja ehitanud: „täisfunktsionaalse autopesula, kus on võimalik osutada pesuteenust väikesõidukitest kuni rasketehnikani“. Ebaõige on ka väide nagu pakuks kostja ise neis ruumides rasketehnika pesuteenust. Kostja pakub rasketehnika pesuteenust, kuid teeb seda teistes ruumides.
14.Hageja nõude arvestamise metoodika on vale, investeeringu suuruse arvestamine ei ole arusaadav. Üürihinda alandati hageja poolt viidatud 226,24 eurolt 31,95 euroni ehk 194,29 euro võrra kuus. Hageja kasutas pärast hinna alandamist 5.01.2009 pesulat veel kuni 25.08.2011. a ehk veel 31 kuud ja 20 päeva. Selle aja jooksul kaeti (eeldades hageja väite õigsust kokkuleppe sõlmimise kohta) hinna alandamisega 31 x 194,29 = 6022,99 eurot. See tähendab, et isegi hageja nõude põhjendatuse korral oleks nõude maksimaalne suurus15 977,91 – 6022,99 = 9954,92 eurot mitte hageja poolt väidetud 10 872,20 eurot.
15.Hageja ülesütlemisavaldus on esitatud pärast mõistliku aja möödumist. Ühtlasi on tühine ka hagiavalduses sisalduv avaldus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. VÕS § 196 lg 3 järgi võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai.
4 (11)
Hageja väitel algas rikkumine 25.08.2011. a ning hageja ütles lepingu üles 5. 08.2014 ehk peaaegu kolm aastat hiljem. Tegemist ei ole ilmselgelt mõistliku ajaga. Üürileping lõpetati kostja poolt
25.08.2011, mis on ka valduse taastamise kuupäev.
16.Käsundita asjaajamise eeldused ei ole täidetud. Kostja ei ole hageja poolt väidetavalt tehtud renoveerimis- ja arendustöid heaks kiitnud, kostjal puudus selliste tööde vastu igasugune huvi. Hageja ei tegutsenud töid tehes kostja kasuks, vaid soovis kasutada enda investeeringuid vaid iseenda tarbeks, mistõttu VÕS § 1018 lg 2 kohaselt on käsundita asjaajamine välistatud. Poolte vahel ei olnud kokkulepet, et hagejal üürnikuna oleks olnud investeerimiskohustus, mis talle hiljem hüvitatakse. VÕS § 285 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Hageja ei ole kooskõlastuskohustust täitnud ning poolte vahel puuduvad mistahes kooskõlastused hageja poolt väidetud tööde tegemise kohta. 16.1 Hageja ei ole täitnud kostja eelneva teavitamise kohustust ja ei ole ära oodanud kostja seisukohta. Isegi kui hageja oleks väidetavad tööd teostanud, puuduks nende hüvitamiseks seaduslik alus, sest hageja tegevus ei saa eelneva teavitamiskohustuse täitmata jätmisel käsitleda õigustatud käsundita asjaajamisena.
17.Hageja nõue ei ole põhjendatud ka VÕS § 359 lg 1 alusel. Viidatud sättele õigusteoorias antud sisu kohaselt „sõltub nõude esitamine sellest, kas väärtuse suurenemise tinginud parenduste või muudatuste tegemiseks oli rendileandja nõusolek või mitte “. Antud juhul rendileandja nõusolek parenduste tegemiseks puudus, seega hageja nõue on ka vastaval alusel välistatud.
18.Hageja ei ole tema poolt väidetud töid teostanud. Kostja poolt esitatud Tõnu Jõgi inseneribüroo OÜ arvamuse kohaselt on hageja teinud töid mitte rohkem kui 11 585,59 krooni (740,45 eurot) ulatuses. Tõnu Jõgi inseneribüroo OÜ arvamus põhineb hoone ülevaatusel ning on ammendavalt põhjendatud. 18.1 Esenter Systems OÜ arvamusel puudub tõendiväärtus. Ekspert ei ole käinud kohapeal, ei ole veendunud, kas hageja poolt esitatud arvetel kajastatud tööd on ka reaalselt tehtud. Arvamus on kujundanud hagejalt saadud dokumentide põhjal. Arvamuses märgitud faktiliste asjaolude kirjeldus põhineb hageja esindaja poolt saadetud e-kirja teel saadetud selgitusel. Hageja esitatud arvetelt ei nähtu, et töö oleks tehtud või materjal kasutatud just kõnealuste ruumide tarbeks. Esitatud arved on kostjale kuuluva kinnisasjaga sidumata ja seega puudub nii õiguslik kui faktiline alus panna vastavate tööde hüvitamise kohustus kostjale. 18.2 Väidetavalt teostatud ümber- ja juurdeehitustööde kohta ei ole esitatud mitte mingit teostusdokumentatsiooni (projektid, teostusjoonised, kaetud tööde aktid, ehituspäevikud jne.) ega asjakohaseid lubasid vastavate tööde tegemiseks. Arved on seotud hageja igapäevase tegevusega ja esitatud arved käsitlevad just ventilatsioonitööde tegemise kulusid. Ventilatsioonitööde teostamisega kaasneb tavapäraselt vajadus ka siseviimistlustööde tegemiseks, mistõttu on ilmne, et hageja käsutuses on suur hulk erinevate remonttööde tegemist käsitlevaid arveid. Eelnev kinnitab kostja kahtlust, et vastavad arved pärinevad hageja muust majandustegevusest ning neil puudub kõnealuse kinnisasjaga mistahes seos. Tõendatud ei ole ka kõnealuste arvete tasumist, mis on hageja nõude rahuldamise peamine faktiline eeldus.
5 (11)
19.Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamus nr 789-1215M ei kinnita samuti teostatud tööde maksumust. Kinnisvara väärtuse hindamise lähteandmetena on lähtutud tellija poolt antud informatsioonist ning Esenter Systems OÜ arvamusest. Uus Maa Kinnisvarabüroo ei ole eraldiseisvalt tuvastanud parenduste olemasolu, vaid tuginenud Esenter Systems OÜ arvamusele, kes ei ole aga samuti parenduste olemasolu kohapeal tuvastanud, vaid on lähtunud üksnes arvamuse tellija / hageja poolt esitatud lähteandmetest. Kohtu seisukoht ja põhjendused
20.TsMS § 4 lg 2 järgi hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetleb kohus hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Üldise õigusparktika kohaselt kohaldab kohus õigust asjas tuvastatud asjaoludest lähtuvalt ise ja kvalifitseerib hageja poolt esitatud nõude. Kohus lähtub otsuse tegemisel ka TsMS §-s 658 lg 2 sätestatust, mille kohaselt Ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud.
21.Kohus asub seisukohale, et hageja on esitanud hüvitise saamise nõude esialgses hagiavalduses VÕS § 359 lg 1 järgi ning täpsustatud hagiavalduses alternatiivse nõude VÕS §-de 1018- 1024 järgi käsundita asjaajamise sätete alusel. Kostja on seisukohal, et esitatud nõuded ei ole põhjendatud ja hagi tuleb jätta täielikult rahuldamata.
22.Kohus käsitleb esmalt rentnikule kulutuste hüvitamise nõuet. VÕS § 359 lg 1 kohaselt kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Eelnevas kohtumenetluses on tõendatud ja seega ei ole vaidluse all asjaolu, et Genet Air OÜ ja OÜ Vaiest vahel sõlmiti 2007 aastal suuline rendileping aadressil Võru, Roopa 4b asuva autopesula kasutamiseks. Kohus märgib, et kuigi pooled on esialgselt esitatud menetlusdokumentides märkinud rendieseme aadressiks Võru, Roopa 4, on hilisemalt täpsustatud aadressi ning õigeks rendiseseme aadressiks tuleb lugeda Võru, Roopa 4b. Tartu Ringkonnakohtu poolt on tuvastatud, et rendileping lõppes hageja poolt hagiavalduses esitatud erakorralise ülesütlemise teatega, seega 05.08.2014 ja esitatud nõue ei ole aegunud. Tartu Ringkonnakohtu lahendis on selgitatud, et esitatud hagiavalduses on hageja tuginenud asjaolule, et rendiesemele kulutuste tegemiseks oli kostja nõusolek ja selle asja olu tõendamisel kuulub kohaldamisele VÕS § 359 lg 1. 22.1 Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kulutuste tegemiseks oli olemas kostja nõusolek ja kostja on oma tegevusega hageja renoveermistööd heaks kiitnud. Hageja on viidanud asjaolule, et kostja on vähendanud rendisummat. Hageja poolt esitatud arvetest nähtuvalt on 20.10. 2008 esitatud arve nr 221 järgi rent oktoobri kuu eest kokku koos käibemaksuga 3540 krooni (I kd, tl 118), 2.04. 2009 arve-saateleht nr 48 kohaselt rent märtsi kuu eest koos käibemaksuga 590 krooni (I kd, tl 119). Tartu Ringkonnakohus on märkinud, et arve-saateleht nr 48 tõendab kokkulepet rendi suuruse muutmise kohta. Väidetvate sündmuste ajal OÜ Vaiest juhatuse liikmena tegutsenud ja kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud E. K. ütluste kohaselt ei oska ta vastata, miks üürihinda alandati, sellega tegutsesid teised isikud.
6 (11)
Samuti nähtub tunnistaja ütlustest, et kliendiruumi ehitusest oli firmasiseselt juttu, seda hakkas tegema Genet Air OÜ ja tegevus ei olnud tunnistajaga, kui tolleaegse juhatuse liikmega kooskõlastatud, ehitus toimus ilma lubadeta ja oli ebaseaduslik (I kd, tl 154 pöördel). Hageja seaduslik esindaja A. P. on vande all andnud ütlusi, mille kohaselt ajas ta asju V. K. ja ta sai aru, et V. K. tegeleb pesulaga ( I kd, tl 155).Tartu Ringkonnakohus on kinnitanud maakohtu seisukohta, et V. K. ul puudus kostja esindusõigus. Kohus märgib, et olukorras, kus hageja teostab ehitustöid, ehitustööde ajal kostja juhatuse liikme ütluste kohaselt oli ta teadlik hageja poolt teostavatest lubadeta ehitustöödest, äriregistri väljavõtte kohaselt on kostja aadressiks Võru, Roopa 4, seega Roopa 4b naabruses ja kostja alandab tunduvalt renditasu oskamata seda selgitada, tuleb asuda seisukohale, et poolte vahel oli kokkulepe pesula renoveerimistööde tegemiseks. Tunnistajana üle kuulatud OÜ Vaiest endine juhatuse liige selgitas, et üürihinna alandamise küsimusega tegelesid teised isikud, Genet Air OÜ juhatuse liige on vande all kinnitanud, et tema tegevus oligi kooskõlastatud V. K. , kes tema arusaama kohaselt tegeles pesulaga. TsÜS § 68 lg 3 kohaselt kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. TsÜS § 129 lg 1 järgi teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Kohus leiab, et kuigi V. K. ul puudus õigus sõlmida OÜ Vaiest nimel mistahes kokkuleppeid, on kostja rendisumma vähendamisega seega tegevusega hageja ehitustööde teostamise heaks kiitnud. 22.2 Kostja on viidanud VÕS § 285 lg 1, mille kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Kohus leiab, et antud juhul ei ole VÕS § 285 lg 1 kohaldatav. VÕS § 341 sätestab, et rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut. VÕS § 275 järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvekalduv kokkulepe tühine. Kohus asub seisukohale, et kuna rendilepingu sõlmimiseks ei ole seadusandja ette näinud kindlat vorminõuet, võib rendilepingu sõlmida ka suuliselt ning VÕS § 275 lg 1 järgi on tühine üksnes üürniku kahjuks seadusest kõrvalekalduv kokkulepe. Käesolevas tsiviilasja ei tegemist eluruumi üürilepinguga vaid pesula rendilepinguga ja kokkuleppega ei kahjustata rentniku huve. Seega võisid ja kohus on ka tuvastanud, et poolte vahel oli suuline kokkulepe hageja poolt pesula renoveerimistööde teostamiseks.
23.VÕS § 359 lg 1 järgi võib nõuda tehtud parenduste ja muudatuste eest mõistlikku hüvitist. Hageja nõuab hüvitist investeeringute eest, mida hageja ise kasutada ei ole saanud. Hageja on esile toonud asjaolu, et kokkuleppe kohaselt alandati rendi suurust just sellel eesmärgil, et hüvitada hagejale tema poolt pesulale tehtud investeeringud. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Hageja selgituste kohaselt on ta kostjale välja ehitanud täisfunktsionaalse autopesula, kus pesemisteenust saab pakkuda väikesõidukitest rasketehnikani. Asjaolu, et hageja tegevusest on kasu saanud kostja, tõendab hageja arvates hagile lisatud väljatrükk kostja kodulehelt. Hagiavaldusele lisatud AS Vaiest interneti leheküljeväljatrükist nähtuvalt on 2005 aasta hinnakirja järgi pakutud veoauto pesu 500.käru 300.- (I kd tl 49). Kohus leiab, et esitatud tõend tõendab küll pigem vastupidist, nimelt seda, et juba 2005 aastal osutas kostja autopesu, sealhulgas veoauto pesu teenust, rendileping on sõlmitud aastal 2007, seega on alusetu väita, et varem rendile võetud ruumi ei saadud pesulana kasutada. Kohtu jaoks ei veenev hageja väide, justkui 2011 aastal pakuks kostja autopesu teenust 2005 aasta hindadega. Samuti nähtub äriregistri teabesüsteemi väljatrükist, et OÜ-u Vaiest põhitegevusalaks alates aastast 2002 kaubavedu maanteel, aastatel 1995 kuni 2001 on tegevusalaks mootorsõidukite hooldus ja
7 (11)
remont (I kd tl-d 98-103). Kostja, olles eelnevalt tegelnud sõidukite hoolduse ja remondiga ning hiljem kaubaveoga, omas seega ka enne ruumide rendile andmist autode, sh veoautode pesemise võimalust.
24.Poolte vahel on vaidlus hageja poolt investeeritud ulatuse ja summa üle. Kohus märgib, hüvitist saab nõuda tegelikult tehtud kulutuste eest. Väidete tõendamiseks on hageja esitanud arved, Esenter Systems OÜ ekspertarvamuse ja Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamuse nr 789-1215M. Kostja on esitanud Tõnu Jõgi inseneribüroo OÜ poolt koostatud ekspertarvamuse. Tartu Ringkonnakohus on otsuses selgitanud, et hageja esitatud arved ei tõenda pesula väärtuse suurenemist ning pealegi ei nähtu nendest, et arvetel märgitud tööd oleksid tehtud rendiesemeks olevale pesulale. Kohus leiab, et TsMS § 229 lg 2 järgi on ekspertarvamusena vormistatud seisukohad hinnatavad dokumentaalsete tõenditena. TsMS § 272 lg 2 kohaselt on dokumendid muuhulgas ka menetlusosaliste poolt esitatud eriteadmistega isikute arvamused. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus sarnaselt Tartu Ringkonnakohtu otsuses märgituga, et hageja poolt hagiavaldusele lisatud arved (I kd, tl-d 18-41) ei tõenda pesula väärtuse suurenemist. Poolte poolt esitatud ekspertarvamusi tuleb hinnata dokumentaalsete tõenditena kui eriteadmistega isikute arvamusi. 24.1 Esenter Systems OÜ poolt esitatud arvamuse (Esenter Systems OÜ arvamus) p 1.3 teises lauses on märgitud, et hinnangu andmisel on lähtutud olemasolevatest dokumentidest, kohapeal paikvaatlust tehtud ei ole (II kd, tl 67-80). Kohtuistungil selgitas hageja esindaja, et kohapeal ei käidud seetõttu, et rendiesemele puudus juurdepääs, samas ei ole juurdepääsu ka taotletud, kostja selgituste kohaselt ei ole juurdepääsu soovitud ja selleks ei oleks ka takistusi tehtud. Esenter Systems OÜ arvamuse lähteandmeteks on hageja poolt esitatud ostuarved ja e-kirja teel saadetud selgitused, fotod, ehitusregistri andmestik. Esenter Systems OÜ arvamuses on märgitud tabel, milles on esitatud võrdlus ehitisregistri andmete ja olukorra andmete vahel. Arvamuses on asutud seisukohale, et arvetega tõendatud kulud on ehitise ja tööde suhtes igati põhjendatud, reaalselt on teostatud pinna parendamine vähemalt arvetel tõendatud suuruses 285001,5 krooni + käibemaks 18%, ehk 18 214,92 + käibemaks 18% ulatuses. Tegelik kulu suurus on 23 274 eurot + käibemaks, millest materjalide kulu 13 721 eurot + käibemaks ja töö kulu 9552 eurot + käibemaks. 24.1.1 OÜ Uus Maa arvamuse nr 789-1215M lähteandmete kohaselt on teostatud väline vaatlus, täpsemat ülevaatust pole teostatud, hageja andmed e-maili teel, telefonivestlus T. K. Esenter Systems OÜ arvamus ja registrite andmed (II kd. tl 88-95). Arvamuses märgitakse, et ehituslik dokumentatsioon parenduste kohta on puudulik, eelprojekti pole esitatud, teadmata on info ehituse teostusdokumentatsiooni kohta, muudatused pole kajastatud Ehitusregistris. Hindaja on järeldanud jooniste alusel, et puhkeruumi pindala on 23,3 m2, WC pindala 1,1 m2 ja pesula pindala 63,3 m2, kokku renoveeritud alaks 87,7 m2. Lõpptulemusena on asutud seisukohale, et kinnistu väärtus 2006 aastal oli 69 000 eurot, 2011 aastal 83 000 eurot. 24.2 Kostja poolt esitatud Tõnu Jõgi inseneribüroo OÜ arvamuse kohaselt koosneb hinnatav hoone 30 aastat tagasi ehitatud ühekordsest silikaatkivi seintega ja raudbetoon ribipaneelidega kaetud hoones olevast autopesula ruumist (I kd, tl 110-111). Ruumi tagumisse osa sisse on ehitatud plekiga kaetud kergkonstruktsioonblokina töötajate olmeruumid tellija OÜ Vaiest poolt, vanema hoone juurdeehitusena on ehitatud plekiga kaetud kergkonstruktsioon seintega ja madalakaldelise plekkkatusega juurdeehitus, kus paiknevad klienditeenendusruum koos wc-ga. Viidatud arvamuses on asutud seisukohale, et elektrimontaaži tööde maksumuseks võiks olla 1555,59 krooni (koos
8 (11)
käibemaksu ja töörahaga), san-tehniliste tööde eest mitte üle 10 000 krooni, ventilatsioonitööd 30.00 krooni. Samas arvamuses on selgitatud, kuna puuduvad ehitusload, on tegemist ebaseadusliku ehitustegevusega. Puuduvad elektritöödeks vajalikud ohutusmõõdistused, puudub elektripaigaldusel kasutusväärtus. Seega on tehtud kulutusi kokku 11 585,59 krooni so 740,45 eurot.
25.Kohus nõustub kostja poolt esitatud kriitikaga Esenter Systems OÜ arvamuse suhtes. Viidatud arvamus põhineb hageja poolt esitatud andmetel ja arvetel, mille osas on Tartu Ringkonnakohus märkinud, et arved ei tõenda tehtud kulutusi, arvetest ei nähtu seost rendieseme objektiga. Seega põhineb Esenter Systems OÜ arvamus käesoleva tsiviilasja asjaolusid arvestades ebaõigetel andmetel ja lõpptulemust ei saa pidada õigeks. Kohus nõustub kostjaga ka selles, et OÜ Uus Maa arvamus 789-1215M võib küll näidata kinnistu väärtuse hinnamuutust, kuid ka selle arvamuse kujundamisel on lähtutud Esenter Systems OÜ arvamusest, samas kinnistu väärtuse muutus ei tõenda hageja poolt teostatud tööde maksumust. Kohus leiab, et seega tuleb lähtuda kostja poolt esitatud asjatundja arvamusest, mille kohaselt on hageja poolt teostatud parenduste maksumuseks 740,45 eurot. Eeltoodu alusel loeb kohus tõendatuks, et hagejal on VÕS § 359 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt hüvitist rendieseme renoveerimistööde eest 740,45 eurot.
26.Hüvitise summast tuleb maha arvestada summa, mille hageja säästis seoses rendisumma alandamisega. Hageja on ise esile toonud asjaolu, et renoveerimiskulutuste tagasisaamiseks igakuulist renditasu vähendati. 20.10.2008 esitatud arve nr 221 järgi oli rendi suuruseks koos käibemaksuga 3540 krooni ja 2.04.2009 arve-saateleht nr 48 kohaselt rendi suurus märtsi kuu eest koos käibemaksuga 590 krooni, seega vähendati poolte kokkuleppel rendi suurust 2950 krooni ehk 188,54 eurot. Hageja kasutas renoveeritud pesulat ajavahemikul märts 2009 kuni august 2011, seega kokku 30 kuud (aastal 2009 märts kuni detsember 10 kuud; aastal 2010 jaanuar kuni detsember 12 kuud; aastal 2011 jaanuar kuni august 8 kuud). Arvestades kohtupoolt tuvastatud poolte kokkulepete tähendust säästis hageja renditasu alandamise tõttu 5656,20 eurot (30x188,54=5656,20).
27.Kohus on seega tuvastanud, et VÕS § 359 lg 1 järgi oleks hagejal õigus saada mõistliku hüvitisena 740,45 eurot. Poolte kokkuleppel on hageja renditasu alandamisena säästnud 5656,20 eurot. Kuna hageja poolt rendiesemele tehtud investeeringud on renditasu alandamisega tasa teenitud, tuleb esitatud hagi jätta rahuldamata.
28.Kohus on tuvastanud, et hageja nõue põhines VÕS § 359 lg 1 sättel ning seega ei käsitle kohus hageja poolt esitatud käsundita asjaajamise nõuet. Kohus märgib, et kuna kulutuste tegemise aluseks on kohus tuvastanud kostja nõusoleku, ei ole VÕS § 1018 lg 1 eeldused ka täidetud. Täidetud ei ole eeldus, et hageja tegutses ilma kostja eelneva nõusolekuta. Menetluskulud
29.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab esitatud hagiavalduse rahuldamata, jäävad kostja menetluskulud hageja kanda.
9 (11)
Tartu Ringkonnakohtu otsuse p 11 kohaselt menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. Riigikohtu Tsiviilkolleegiumi 16.novemrbi 2015 määruse p 3 järgi on kassatsiooniastme menetluskulud jäetud OÜ Vaiest kanda.
30.TsMS § 174 lg 1 järgi menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kostja OÜ Vaiest esindaja v.adv Tambet Laasik on esitanud menetluskulude nimekirja ning täiendava menetluskulude nimekirja. Eelnevas maakohtu menetluses on kostja menetluskuludeks õigusabikulud kokku ilma käibemaksuta 1166,41 eurot (I kd, tl 169 – 173), apellatsioonmenetluses kokku ilma käibemaksuta 380 eurot (II kd, tl 22-26) ja järgnenud maakohtu menetluses kokku 733,84 eurot, kokku menetluskulud ilma käibemaksuta 2280,25 eurot. Kostja esindaja on taotluses kinnitanud kooskõlas TsMS § 174 lg-ga 10, et kostja on käibemaksukohustuslane. Seega mõistab kohus menetluskulud välja ilma käibemaksuta. Samuti palub kostja otsuses märkida, et OÜ-le Vaiest hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
31.TsMS §-de 138 lg 1, 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kusjuures kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Vastavalt TsMS § 144 p 1 on kohtuväliseks kuluks menetlusosaliste esindajate kulud. Tulenevalt TsMS § 175 lg 1 peab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindajakulude kindlaksmääramisel hindama esindajakulude põhjendatust ja vajalikkust, eelkõige õigusabile kulunud aega ja keerukust. Samuti tuleb hinnata ka ühe tööühiku hinda, so esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-115-14 jäänud seisukoha juurde, et üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu, varem on kolleegium pidanud mõistlikuks tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta ning 14. oktoobril 2013 tsiviilasjas nr 3-2-1-98-13 tehtud määruses luges kolleegium tavapäraseks tunnitasu 147,49 eurot (käibemaksuga). Kostja poolt esitatud õigusabikulude arvetest nähtuvalt on õigusabi tunnihinnaks 120 eurot, lisanduvad sõidukulud. Kohus leiab, et arvestades vaidluse asjaolude, nõude olemuse ja kohtule esitatud tõendeid tuleb lugeda põhjendatuks ja vajalikuks õigusabi tunnihinnaks 120 eurot. Seega arvestades kostja esindaja poolt esindamisel tehtud menetlustoiminguid ja eeldatavalt selleks kulunud aega, loeb kohus põhjendatuks ja vajalikuks kostja lepingulise esindaja õigusabikuluks TsMS § 175 lg 1 tähenduses esitatud arvetest nähtuvalt kokku 2280,25 eurot (ilma käibemaksuta).
32.Kostja on taotlenud menetluskuludelt viivise väljamõistmist. TsMS § 177 lg 4 järgi kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
10 (11)
Kohus leiab, et kostja taotlus menetluskuludelt viivise nõude osas on kooskõlas seadusega ja kuulub rahuldamisele. Kohus peab vajalikuks määrata, et viivise kogusumma ei või ületada hagejalt väljamõistetud menetluskulusid, seega 2280,25 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Heiki Kolk Kohtunik
Tartu Ringkonnakohus:
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 16. märtsi 2016 otsus osas, millega maakohus jättis Genet Air OÜ hagi OÜ Vaiest vastu täielikult rahuldamata.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Genet Air OÜ hagi OÜ Vaiest vastu osaliselt ning mõista OÜ-lt Vaiest Genet Air OÜ kasuks välja 8941,37 eurot.
3.Jätta menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus 82% ulaatuses OÜ Vaiest kanda ja 18% ulatuses Genet Air OÜ kanda.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
11 (11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.