Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Kohtuasi
Tallinna linna hagi NUNNE 18 OÜ vastu äriruumide ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22. märtsi 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
NUNNE 18 OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
40 003,88 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja Tallinna linn, lepinguline esindaja M.Q esindajad ringkonnakohtus Kostja NUNNE 18 OÜ (registrikood 16009138), seaduslik esindaja E.C Menetluse liik
Asja läbivaatamine 10. veebruari 2025 kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusHageja lepinguline esindaja M.Q osalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 22. märtsi 2024 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus NUNNE 18 OÜ kanda.
3.Tallinna linnal puuduvad apellatsioonimenetluses kindlaksmääratavad menetluskulud. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinna linn (hageja) esitas 14.06.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse NUNNE 18 OÜ (kostja) vastu äriruumide ebaseaduslikult valdusest väljanõudmiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 2020 juulis äriruumi üürilepingu nr 121/238. Üürilepingu alusel anti kostjale õigus kasutada Nunne tn 18 // Suur-Kloostri tn 22 keldrikorruse äriruume nr 1-13, 15-29 üldpinnaga 277,5 m2. Nunne tn 18 // Suur-Kloostri tn 22 kinnisasi kuulub Tallinna linnale. Lisaks sõlmisid pooled 12.07.2022 Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr 11-2/278, mille kohaselt oli osaühingul õigus ajavahemikul 06.07.2022 – 02.10.2022 müügikoha hooajaliseks laienduseks kasutada Tallinnas, Nunne tn 18 hoone ees kõnniteel asuvat kivisillutist üldpinnaga 24,5 m2.
3.Kostjal tekkisid üüri ja kõrvalkulude tasumisel makseraskused. Hageja saatis 16.09.2022 kostjale märgukirja, milles juhtis tähelepanu võlgnevusele ja palus selle likvideerida. Kostja on korduvalt lubanud võlgnevused tasuda, kuid ei ole seda teinud. Hageja saatis 20.02.2023 kostjale VÕS § 316 lg 1 alusel äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, kuna kostja võlgnevus ületas juba 5 kuu üürisummat. Äriruumi üürilepingu lõppemise kuupäevaks loeti 31.03.2023. Kostja ei ole valdust üle andnud. Ka ei ole kostja tasunud võlgnevust.
5.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja palub kohustada kostjat üle andma äriruumide valduse kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Samas on Riho Kangur, kes on Tallinna Kesklinna Linnaosa vanema asetäitja, ning kes allkirjastas üürilepingu lõpetamise teate, saatnud kaks korda teate kostjale nõudega vabastada ruumid 25.05.2025. Sellega on kostja nõustunud ja kavatseb seda nõuet täita. Arusaamatu tundub hageja nüüdne seisukoht, et valdus tuleb koheselt üle anda.
6.Kostja on võõrandanud oma põhivarad kolmandatele isikutele, kes soovivad sõlmida lepingut hagejaga nimetatud ruumide üürimiseks. Lepingu ühe osana on välja pakutud ka kostja võlgnevuse tasumine uute üürnike poolt. Kahjuks on hageja kostja palvetele vastanud eitavalt. Maakohtu otsus ja põhjendused
7.Harju Maakohus rahuldas 22.03.2024 otsusega hagi. Kohus kohustas kostjat vabastama vaidlusalused äriruumid kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval. Juhul, kui kostja selle aja jooksul äriruume ei vabasta, siis tõsta kostja nimetatud äriruumidest koos isikute ja varaga välja. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürivõla 10 887 eurot, kahjuhüvitise 2191,80 eurot, kõrvalkulude võla 8177,27 eurot, viivise 629,88 eurot ja leppetrahvi 3767,13 eurot. Kohus jättis kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse 16.06.2023 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu kostja arveldusarvete arestimise kohta. Menetluskulud jäid kostja kanda ja kohus mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja 1540 eurot ja viivise.
8.Pooltel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle: Tallinnas Nunne tn 18 // Suur-Kloostri tn 22 asuv kinnisasi kuulub Tallinna linnale. Tallinna linn ja kostja sõlmisid 2020 juulis äriruumi üürilepingu nr 12-1/238, mille alusel sai kostja kasutamiseks Nunne tn 18 // Suur-Kloostri tn 22 asuva administratiivhoone keldrikorruse äriruumid nr 1-13 ja 15-29 (üldpinnaga 277,5 m2). Pooled sõlmisid Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr 11-2/278, mille kohaselt oli osaühingul õigus ajavahemikul 06.07.2022 – 02.10.2022 müügikoha hooajaliseks laienduseks kasutada Tallinnas, Nunne tn 18 hoone ees kõnniteel asuvat kivisillutist üldpinnaga 24,5 m2. Hageja edastas 19.09.2022 kostjale hoiatuse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja andis tähtaja võlgnevuse likvideerimiseks. 03.12.2022 avaldusega teatas hageja, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles kostja võlgnevuse tõttu alates 31.12.2022. 29.12.2022 pöördus kostja hageja poole taotlusega üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühistamiseks ja üürilepingu taastamiseks. Taotluses pakkus üürnik üürileandjale välja võlgnevuse likvideerimise maksegraafiku tähtajaga 01.07.2023 ning võttis endale kohustuse, et jooksvad arved alates 15.12.2022 peavad olema tasutud maksetähtajaks. Tallinna linn tühistas äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. 30.12.2022 kirjas palus hageja likvideerida tasumata üürivõlgnevus kostja poolt kirjas märgitud tähtpäevadel ja jooksvad arved tasuda arvetel määratud tähtajaks. Hageja hoiatas, et tähtpäevadest mittekinnipidamisel ja üüriarvete mittetasumisel on ta sunnitud äriruumi üürilepingu üles ütlema juba alatiselt. Kostja esitas 07.02.2023 hagejale avalduse pikendada graafikujärgsete maksete summas 5 982,94 eurot tasumise tähtaega kuni 14.02.2023. Hageja ütles 20.02.2023 avaldusega äriruumi üürilepingu üles alates 31.03.2023. Hageja palus kostjat vabastada ruumid 31.03.2023 ning palus kostjat äriruumide üleandmiseks olla kohal kostja poolt kasutatavates äriruumides 01.04.2023 kell 14:00. 03.04.2023 e-
kirjaga andis hageja kostjale täiendava tähtaja ruumise vabastamiseks 21.04.2023 kell 14:00. Kostja ei ole ruumide valdust hagejale tagastanud.
9.Kohus märkis, et käesoleval juhul lõppes üürileping poolte vahel hageja erakorralise ülesütlemise tõttu alates 31.03.2023. Kostja ei ole üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustanud. VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuivõrd vaidlust ei ole selles, et äriruumi suhtes on üürileping lõppenud, ei ole kostjal pärast 31.03.2023 õiguslikku alust vaidlusaluseid äriruume vallata. Seega on hageja nõue ruumide ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks põhjendatud.
10.Kostja vaidles hagile vastu põhjusel, et hageja on kinnitanud, et äriruumide valdus tuleb üle anda 25.05.2025. Kohus ei jaganud kostja seisukohta, nagu oleks hageja andnud äriruumide vabastamiseks tähtaja 25.05.2025. Asja materjalidest ei nähtu, et pooltel oleks kokkulepe selle kohta, et hageja võimaldaks kostjal äriruume edasi kasutada. Vastupidi, hageja on esitanud hagiavalduse kohtusse üüripinna valduse vabastamise nõudes ning ka kohtusse pöördumisele eelnevas kirjavahetuses ja selgitustes väljendanud üheselt soovi ruumide vabastamiseks. Kostja poolt märgitud kuupäeva 25.05.2025 ei nähtu ühestki ekirjast ega muust dokumendist. Kostja on oma väite kinnituseks esitanud Tallinna Kesklinna Linnaosa vanema asetäitja Riho Kanguri 04.05.2023 e-kirja kostjale, kus viimane avaldab, et linnaosa valitsus arutas tekkinud olukorda ja asjaolusid, aga Kesklinna Valitsus ei muuda oma otsust, mida eelmises kirjas kirjeldas. Linnaosa vanema asetäitja palus koguvõlgnevuse tasuda 05.05.2023, kui kohustus on täitmata, palus ruumid vabastada 15.05.2025. Linnaosa vanema asetäitja täpsustas 5 minutit hilisemas e-kirjas, et eksituse tõttu märkis oma eelmises kirjas ruumide vabastuse tähtajaks 15.05.2025. Õige on 15.05.2025.
11.Kohtu hinnangul on linnaosa vanema asetäitja 04.05.2023 e-kirjades teinud kuupäeva sisestades näpuvea. Kohtule on esitatud ka Riho Kanguri 28.04.2023 e-kiri kostjale, milles hageja jäi oma varasema seisukoha juurde ja palus ruumid esimesel võimalusel vabastada. Hageja selgitas 28.04.2023 e-kirjas kostjale veelkord, et hageja ütles äriruumi üürilepingu erakorraliselt üles ja see lõppes 31.03.2023. Hageja palus võimalikult kiiresti, kuid mitte hiljem kui 15.05.2023 vabastada äriruumid ja need üle anda üürileandjale. 27.04.2023 ekirjas on hageja tehinguline esindaja juhtinud kostja tähelepanu, et pooltevaheline leping lõppes 31.03.2023 ning ruumid tuleb võimalikult kiiresti üürileandjale üle anda. Hinnates neid e-kirju kogumis, tegi kohus järelduse, et linnaosa vanema asetäitja on 04.05.2023 ekirjas märkinud vale aastaarvu, nimelt 2023 asemel 2025. Sellele viitab linnaosa vanema asetäitja enda 04.05.2023 teine, viis minutit hilisem e-kiri, kus ta viitab, et märkis eksituse tõttu oma eelmises kirjas ruumide vabastuse tähtajaks 15.05.2025. Õige on 15.05.2025. Kuigi ka selles kirjas on linnaosa vanema asetäitja märkinud nn õigeks kuupäevaks 15.05.2025, on kahtlusteta selge, et tegelikkuses mõtles Riho Kangur 15.05.2023 kuupäeva. Kui Riho Kangur oleks tõesti silmas pidanud ruumide vabastamisel aastat 2025, puudunuks igasugune vajadus saata kostja esindajale uut kirja selgitusega, et märkis
eksituse tõttu oma eelmises kirjas ruumide vabastuse tähtajaks 15.05.2025, kuivõrd see kuupäev oli märgitud juba esialgses e-kirjas. Lisaks järeldub ka e-kirjade sisust see, et üüripinna vabastamise kuupäevana pidas Riho Kangur silmas just 15.05.2023. Nimelt palus hageja 28.04.2023 e-kirjas kostjal võimalikult kiiresti, kuid mitte hiljem kui 15.05.2023 vabastada äriruumid ja need üle anda üürileandjale (dtl 266). Järgmises, so 04.05.2023, e-kirjas kostjale Riho Kangur avaldas, et linnaosa valitsus arutas tekkinud olukorda ja asjaolusid, aga Kesklinna Valitsus ei muuda oma otsust, mida eelmises kirjas kirjeldas. Seega saab neid kirju koos uurides teha ühese järelduse, et Riho Kangur pidas 04.05.2023 kirjas silmas ruumide vabastamise kuupäevana just 15.05.2023, mitte 15.05.2025, kuivõrd linnaosa valitsus ei muutnud oma eelmises e-kirjas toodud seisukohta.
12.Hageja palus kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse 10 887 eurot, kahjuhüvitise 2 191,80 eurot, kõrvalkulude võlgnevuse 8 177,27 eurot, võlgnevuse pealt arvestatud viivise 629,88 eurot ning leppetrahvi summas 3767,13 eurot. Kostja rahalistele nõuetele sisulisi vastuväiteid esitanud ei ole.
13.Hageja on esitanud kostjale igakuiselt perioodil 18.07.2022-14.03.2023 arveid. Kostja üürivõlgnevus hageja ees hagiavalduse esitamise seisuga kokku on 10 887 eurot ja kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot. Kostja ei ole üüri- ning kõrvalkulude võlale ja selle arvestusele vastuväiteid esitanud ega isegi väitnud, et ta oleks mõne hagiavalduses märgitud arve tasunud. Kohus leidis, et hagejal oli õigus nõuda kostjalt üürilepingu kehtivuse ajal kokkulepitud üüri ning kõrvalkulude tasumist ja seega tuleb kostjalt välja mõista üürivõlgnevus 10 887 eurot ja kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot.
14.VÕS § 335 kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Vaidlust ei ole selles, et üürnik ei ole üüritud äriruume hagejale tagastanud. Hageja on esitanud pärast lepingu lõppemist arveid, mis koosnevad kahjuhüvitisest lepingus kokkulepitud üürimääras. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud kahjuhüvitis summas 2 391,80 eurot.
15.VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Lepinguline viivise määr on 0,05% tähtaegselt tasumata summalt päevas. Hageja palus kostjalt välja mõista võlgnevusest tulenev viivis summas 629,88 eurot. Kohus leidis, et hageja viivisenõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
16.Hageja palus kostjalt välja mõista leppetrahvi summas 3 767,13 eurot. Äriruumi üürilepingu tingimuste punkt 17.7 kohaselt võib üürileandja nõuda üürnikult leppetrahvi. Tingimuste punkti 17.7.1 kohaselt lepingu lõppemisele järgneva kuni 30 päeva eest 10% kuu üürisumma ulatuses iga üleandmisega viivitatud päeva eest, tingimuste punkti 17.7.2
kohaselt punktis 17.7.1 nimetatud ajale järgneva kuni 60 päeva eest 25 % kuu üürisumma ulatuses iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Hageja on esile toonud, et perioodi 03.04.2023 – 01.06.2023 eest on hagejal õigus nõuda leppetrahvi 12 557,10 eurot. Lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest vähendas hageja leppetrahvi nõuet 70 % võrra s.o 3767,13 euroni.
17.Kohus tuvastas eelpool, et üürileping lõppes 31.03.2023. Üürnik ei ole siiani üüripinna valdust üle andnud. Seega tuleb kostjalt välja mõista leppetrahv summas 3 767,13 eurot. Apellatsioonkaebus
18.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palub maakohtu otsuse tühistada. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole kohus õigesti tõlgendanud Tallinna Kesklinna Linnaosa vanema asetäitja e-kirja. Tallinna Kesklinna Linnaosa vanema asetäitja on kostjale kaks korda teatanud, et ruumide valdus tuleb üle anda 15.05.2025. Sellega on kostja nõustunud. Hoolimata sellest nõuab hageja valduse kohest üleandmist. Samuti on kostja teinud ruumide parendamiseks mitu korda suuremaid kulutusi kui on üürivõla nõue. Vastus apellatsioonkaebusele
19.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
20.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Kaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
21.Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist, kuid on seisukohal, et hageja on andnud temale ruumide üleandmiseks aega kuni 15. maini 2025. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga. Maakohus leidis õigesti, et Tallinna Kesklinna Linnaosa vanema asetäitja Riho Kanguri 04. mai 2023 e-kirjades, kus on viidatud 15. maile 2025 kui ruumide vabastamise tähtajale (dtl 228), on tegemist eksimustega kuupäevas, ning tegelikult peeti silmas 15. maid 2023.
22.Ainuüksi asjaolust, et üürileping lõppes 31.03.2023 saab järeldada, et hageja tahteks ei olnud, et üüriese jääb üürniku valdusesse 15. maini 2025, vaid et hageja tahteks oli, et üürnik vabastab ruumid 15.05.2023. Ka eelnevates e-kirjades on hageja nõudnud, et kostja vabastaks ruumid 2023.a kevadel. 20.02.2023 üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduses palus hageja vabastada ruumid üürilepingu lõppemise päeval, s.o 31.03.2023 (dtl 71-74). 03.04.2023 e-kirjas teatas hageja, et ei pea võimalikuks lepingulise suhte jätkamist ning andis ruumide vabastamiseks täiendava tähtaja, s.o
21.04.2023 (dtl 75). 27.04.2023 e-kirjas teatas hageja, et leping lõppes 31.03.2023 ja ruumid tuleb üürileandjale võimalikult kiiresti üle anda (dtl 267). Hageja 28.04.2023 ja 04.05.2023 e-kirjadest koosmõjus tuleneb, et hageja võib kaaluda lepingulise suhte jätkamist juhul, kui võlgnevus tasutakse 05.05.2023 (dtl 228-229), millest järeldub, et 04. mai 2023 e-kirjades peeti valduse vabastamise tähtajana silmas 15. maid 2023. Ka asjaolu, et hageja esitas 14.06.2023 kostja vastu valduse vabastamise hagi, kinnitab, et hageja tahteks oli, et ruumid vabastatakse 15. mail 2023.
23.Kuna üürileping on lõppenud ja kostja ei ole ruume vabastanud, siis on maakohus põhjendatult rahuldanud hageja nõude äriruumide valduse üleandmiseks.
24.Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebus alust maakohtu otsuse muutumiseks ka väljamõistetud võla osas. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja üüri- ja kõrvalkulude võla, viivise, kahjuhüvitise ja leppetrahvi. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses võlgnevust vaidlustanud ja väljamõistetud rahasummadele vastuväiteid esitanud. Küll on kostja osundanud, et ta on teinud mitu korda suuremaid kulutusi ruumide parendamiseks kui on nõutud üürivõla suurus. Ringkonnakohus märgib, et kostja ei ole selle väitega seotud asjaolusid esile toonud ega neid ka tõendanud. Samuti ei ole kostja sellega seonduvalt esitanud mingeid nõudeid. Eeltoodust tulenevalt ei anna nimetatud väide alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
25.Ülaltoodule tuginedes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
26.Kostja esitas 09.02.2025 taotluse 10.02.2025 istungi edasilükkamiseks seoses juhatuse liikme E.C haigestumisega ja lubas tõendi kohtule esitada hiljem. Hageja vaidles taotlusele vastu. Ringkonnakohus jättis 10.02.2025 kohtuistungil kostja taotluse istungi edasilükkamiseks rahuldamata põhjendustega, et haigus on põhistamata, kostjal on teine juhatuse liige ning asja on võimalik arutada kostja osavõtuta. Kostja esitas 21.02.2025 kohtule tõendi E.C haigestumise kohta. Ringkonnakohus leiab, et arstitõendi esitamine ei anna alust menetluse uuendamiseks (TsMS § 437 p 1). Kostjal on teine juhatuse liige. Seega oleks kostja saanud istungil osaleda teise juhatuse liikme kaudu. Lisaks on Riigikohus selgitanud, et istungi pidamisel on TsMS § 649 lg 1 esimese lause järgi ringkonnakohtu otsustada, kas ta lükkab apellandi puudumisel asja arutamise edasi või lahendab asja tema osavõtuta. Kui ringkonnakohus ei pea menetlusosaliste ärakuulamist vajalikuks, võib ta kaebuse sisuliselt läbi vaadata ja asja lahendada. Seega on ringkonnakohtule antud kaalutlusõigus otsustada, kas apellandi või tema esindaja puudumine istungilt takistab asja lahendamist või võib apellandi õigusi oluliselt kahjustada ja kaalub seetõttu üles vajaduse lahendada asi mõistliku aja jooksul ja vältida asja edasilükkamisest mh vastaspoolele täiendavate kulude tekkimist. Selliselt on tegemist eriregulatsiooniga maakohtu menetluses kehtiva TsMS §-ga 414 võrreldes (RKTKo 30.04.2013, 3-2-1-5-13, p 14). Ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleval juhul oli võimalik tsiviilasja arutada kohtuistungil ilma kostja osavõtuta. Eeltoodust tulenevalt oli istungi edasilükkamise taotluse rahuldamata jätmine põhjendatud.
27.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Hageja avaldas, et tal puuduvad apellatsioonimenetluses menetluskulud.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.