40 204,48 eurot Hageja: Tallinna linn (registrikood 15199, asukoht Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn, e-post xxx)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Tallinna linna hagi NUNNE 18 OÜ vastu äriruumide ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise ja võlgnevuse väljamõistmise nõudes
Hageja lepinguline esindaja Angela Reinlaid (e-post xxx) Kostja: NUNNE 18 OÜ (registrikood 16009138; asukoht Nunne 18, 10133 Tallinn, e-post xxx), seaduslik esindaja E.C (e-post: XXX)
RESOLUTSIOON:
Rahuldada Tallinna linna hagi.
Kohustada NUNNE 18 OÜ-t vabastama ja üle andma Tallinnas Xxx keldrikorrusel asuvate äriruumide nr X,Y (inv pl) valdus Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Juhul kui NUNNE 18 OÜ vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul nimetatud äriruume ei vabasta, tõsta NUNNE 18 OÜ Tallinnas Xxx keldrikorrusel asuvatest äriruumidest nr X,Y (inv pl) välja koos kõigi äriruumides asuvate isikute ja varaga.
Välja mõista NUNNE 18 OÜ-lt Tallinna linna kasuks üürivõlgnevus 10 887,00 eurot, kahjuhüvitis 2 191,80 eurot, kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot ja võlgnevuse pealt arvestatud viivis 629,88 eurot ning leppetrahv summas 3 767,13 eurot.
Jätta kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse Harju Maakohtu 16.06.2023 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus arestis NUNNE 18 OÜ-e kuuluvad arvelduskontod kõigis Eestis tegevusloa alusel tegutsevates krediidiasutustes ja kõigis Eestis registreeritud välisriigi krediidiasutuste filiaalides hageja, Tallinna linna kasuks kokku 27 303,08 euro ulatuses.
Jätta menetluskulud NUNNE 18 OÜ kanda.
Välja mõista NUNNE 18 OÜ Tallinna linna kasuks menetluskuluna 1 540 eurot.
NUNNE 18 OÜ-l tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1 540 eurot) tasuda Tallinna linnale menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord ja selgitused
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Tallinna linn esitas 14.06.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse NUNNE 18 OÜ vastu nõudega äriruumide ebaseaduslikult valdusest väljanõudmiseks ja võlgnevuse saamiseks. Hageja palub mõista Tallinna linna kasuks välja üürivõlgnevus 10 887,00 eurot, kahjuhüvitis 2 191,80 eurot, kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot ja võlgnevuse pealt arvestatud viivis 629,88 eurot ning leppetrahv summas 3 767,13 eurot ning menetluskulud, kõik kokku 27 303,08 eurot. Lisaks hagile esitas hageja hagi tagamise taotluse.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 27.07.2020 äriruumi üürilepingu nr xxx. Üürilepingu alusel anti NUNNE 18 OÜ (registrikood 16009138) õigus kasutada Xxx keldrikorruse äriruume nr X,Y üldpinnaga 277,5 m2. Xxx kinnisasi kuulub Tallinna linnale ja vara valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus. Äriruumi üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“ Tingimuste punkt 9.1 sätestab, et üürnik kohustub maksma üürileandjale üüri üürilepingu punktis 10 märgitud summas iga kalendrikuu kohta. Tingimuste punkti 9.3 kohaselt on üürnik kohustatud kandma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud.
3.Tallinna linn Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu ja NUNNE 18 OÜ sõlmisid Tallinna Kesklinna vanema 07.07.2022 korralduse nr XXX alusel 12.07.2022 Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr xxx, mille kohaselt oli osaühingul õigus ajavahemikul 06.07.2022 – 02.10.2022 müügikoha hooajaliseks laienduseks kasutada Tallinnas, XXX hoone ees kõnniteel asuvat kivisillutist üldpinnaga 24,5 m2. Lepingu punkti 11 kohaselt kohustus üürnik tasuma selle eest üüri 529,20 eurot kuus. Nimetatud lepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 07.06.2006 määrusega nr 51 kinnitatud "Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu tingimused".
4.Kostjal tekkisid üüri ja kõrvalkulude tasumisel makseraskused. Hageja saatis 16.09.2022 kostjale märgukirja, milles juhtis tähelepanu tekkinud võlgnevusele ja palus selle likvideerida. Kostja on korduvalt lubanud võlgnevused tasuda, kuid ei ole seda teinud. Hageja saatis 20.02.2023 kostjale VÕS § 316 lg 1 alusel äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, kuna kostja võlgnevus ületas juba 5 kuu üürisummat. Äriruumi üürilepingu lõppemise kuupäevaks loeti 31.03.2023 ja äriruumi üleandmiseks paluti kostjal olla Xxx aadressil 02.04.2023. Kostja valdust üle ei andnud. Ka ei ole kostja tasunud võlgnevust.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
5.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja peab vajalikuks pöörata tähelepanu asjaolule, et hageja palub kohustada kostjat vabastama ja üle andma Tallinnas Xxx keldrikorrusel asuvate äriruumide nr X,Y valdus
Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Samas on R K , kes on Kesklinna Valitsuses linnaosavanema asetäitja, ning kes allkirjastas üürilepingu lõpetamise teate, saatnud kaks korda ametliku teate Nunne 18 OÜ ametlikule meilile, nõudega vabastada eelpoolnimetatud ruumid valdusest ning valdus üle andma Tallinna Kesklinna Valitsusele25.05.2025. Sellega on Nunne 18 OÜ ka nõustunud ja kavatseb seda nõuet täita. Arusaamatu tundub hageja nüüdne seisukoht, et valdus tuleb koheselt üle anda.
6.Järgmiseks toob kostja esile, et on võõrandanud oma põhivarad kolmandatele isikutele, kes soovivad sõlmida lepingut Tallinna Kesklinna Valitsusega nimetatud ruumide üürimiseks. Lepingu ühe osana on välja pakutud ka Nunne 18 OÜ võlgnevuse tasumine uute rentijate poolt. Kahjuks on hageja palvetele vastanud eitavalt. Tundub, et hageja ei soovi saada võlgnevust kätte kuivõrd hageja on ennast väljendanud seiskohaga, et ta soovib nendes ruumides teostada ulatuslik remont ja võtta need ruumid enda kasutusse. Kostja peab kohtule mainima, et see ei saaks toimuda niikuinii ennem 2025a., seda eelarvete süsteemi tõttu. Seetõttu on paljasõnaline ja alusetu väita kohtule, et hageja soovib oma võlgnevust tagasi saada, sest kostja on nõus seda maksegraafikuga tegema. Tegelikult on hagejal teised eesmärgid nende äriruumidega, kuid kohene vabastamine toob tohutud kahjud seal oma vara hoidvatele kolmandatele isikutele. Eelnevast tulenevalt taotleb NUNNE 18 OÜ, et kohus jätaks Tallinna linna hagiavalduse Nunne 18 OÜ vastu täies ulatuses rahuldamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
7.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb täielikult rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
8.Pooltel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle: Tallinnas Xxx asuv kinnisasi kuulub Tallinna linnale (dtl 10-11). Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) ja kostja sõlmisid 27.07.2020 äriruumi üürilepingu nr xxx, mille alusel sai kostja kasutamiseks Xxx asuva administratiivhoone keldrikorruse äriruumid nr X ja Y (üldpinnaga 277,5 m2, dtl 12-13). Üürilepingu osaks on Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“. Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) ja NUNNE 18 OÜ sõlmisid Tallinna Kesklinna vanema 07.07.2022 korralduse nr XXX alusel 12.07.2022 Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr xxx (dtl 33-37), mille kohaselt oli osaühingul õigus ajavahemikul 06.07.2022 – 02.10.2022 müügikoha hooajaliseks laienduseks kasutada Tallinnas, XXX hoone ees kõnniteel asuvat kivisillutist üldpinnaga 24,5 m2. Nimetatud lepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 7. juuni 2006 määrusega nr 51 kinnitatud "Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu tingimused". Hageja edastas 19.09.2022 kostjale hoiatuse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja andis tähtaja võlgnevuse likvideerimiseks (dtl 45-46). 03.12.2022 avaldusega teatas hageja, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles kostja võlgnevuse tõttu alates 31.12.2022 ning, et äriruumi üleandmiseks tuleb kohal 02.01.2023 (dtl 57-59). 29.12.2022 pöördus kostja hageja poole taotlusega üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühistamiseks ja üürilepingu taastamiseks. Taotluses pakkus üürnik üürileandjale välja võlgnevuse likvideerimise maksegraafiku tähtajaga 01.07.2023 ning võttis endale kohustuse,
et jooksvad arved alates 15.12.202 peavad olema tasutud jooksvalt maksetähtajaks (dtl 6162). Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu tühistas 30.12.2022 äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (dtl 65-66). 30.12.2022 kirjas palus hageja likvideerida tasumata üürivõlgnevus kostja poolt kirjas märgitud tähtpäevadel ja jooksvad arved tasuda arvetel määratud tähtajaks. Hageja hoiatas, et tähtpäevadest mittekinnipidamisel ja üüriarvete mittetasumisel on ta sunnitud äriruumi üürilepingu üles ütlema juba alatiselt. Kostja esitas 07.02.2023 hagejale avalduse pikendada graafikujärgsete maksete summas 5 982,94 eurot tasumise tähtaega kuni 14.02.2023 (dtl 68-69). Hageja ütles 20.02.2023 avaldusega kostjale äriruumi üürilepingu nr xxx üles alates 31.03.2023. Hageja palus kostjat vabastada ruumid 31.03.2023 ning palus kostjat äriruumide üleandmiseks olla kohal kostja poolt kasutatavates äriruumides aadressil XXX, 01.04.2023 kell 14:00 (dtl 71-74). 03.04.2023 e-kirjaga andis hageja kostjale täiendava tähtaja ruumise vabastamiseks 21.04.2023 kell 14:00 (dtl 75). Kostja ei ole ruumide valdust hagejale tagastanud.
9.VÕS § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 kohaselt, lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Äriruum on majandustegevuses kasutatav ruum (VÕS § 272 lg 1 teine lause). VÕS §-de 313 ja 316 kohaselt võib tähtajatu üürilepingu erakorraliselt üles öelda tasumisega viivitamise tõttu.
10.Käesoleval juhul lõppes üürileping poolte vahel hageja erakorralise ülesütlemise tõttu alates 31.03.2023. Asja materjalide kohaselt ei ole kostja üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustanud. Kostja ei ole esile toonud, et hageja ei oleks üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldust talle kätte toimetanud. Vastupidi - kostja on hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusele vastanud ning möönnud, et tal oli hageja ees pikaajaline võlgnevus (dtl 77).
11.VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuivõrd vaidlust ei ole selles, et äriruumi üüripinna suhtes on üürileping lõppenud, ei ole kostjal pärast 31.03.2023 õiguslikku alust Tallinnas, Xxx asuva hoone keldrikorruse äriruume nr X ja Y vallata. Seega on hageja nõue ruumide ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks põhjendatud VÕS § 334 lg 1 järgi. VÕS § 334 lg 1 järgi saab üürileandja (s.o hageja) nõuda üürieseme tagastamist endale. Kohus selgitab, et kehtiv õigus ei võimalda üürnikul pärast üürilepingu lõppu üüritud vara üürileandjale mitte tagastada. Ainus erinorm on VÕS § 334 lg 3, mille järgi võib üürnik asja kinni pidada, kui ta on teinud vallasasjale kulutusi, mille hüvitamist ta võib nõuda, kuni nende kulutuste hüvitamiseni. Kostja ei ole esile toonud, et ta on teinud üüripinnale mingeid kulutusi ja nõuab nende kulutuste hüvitamist, seega ei kuulu VÕS § 334 lg 3 käesoleval juhul kohaldamisele. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt üürieseme tagastamist, s.o üüritud ruumide valduse üleandmist VÕS § 334 lg 1 alusel.
12.Kostja vaidleb hagile vastu põhjusel, et hageja on kinnitanud, et äriruumide valdus tuleb üle anda 25.05.2025 ning kostja on sellega nõustunud. Hageja ei nõustu, et linnaosa vanem andis kostjale ruumide vabastamiseks tähtaja aastal 2025 ja selgitab, et tegemist on eksitusega ekirjas kuupäeva sisestades.
13.Kohus ei jaga kostja seisukohta, nagu oleks hageja andnud äriruumide vabastamiseks tähtaja 25.05.2025. Kõigepealt kohus märgib, et kostja poolt märgitud kuupäeva 25.05.2025 ei nähtu ühestki e-kirjast ega muust dokumendist. Asja materjalidest ei nähtu, et pooltel oleks kokkulepe selle kohta, et hageja võimaldaks kostjal äriruume edasi kasutada. Vastupidi, hageja on esitanud hagiavalduse kohtusse üüripinna valduse vabastamise nõudes ning ka kohtusse pöördumisele eelnevas kirjavahetuses ja selgitustes väljendanud üheselt soovi ruumide vabastamiseks. Kohus ei näe, et hageja oleks väljendanud mingitki tahet lepingulise suhte jätkamiseks.
14.Kostja on oma väite kinnituseks esitanud Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja R Ki 04.05.2023 e-kirja kostjale, kus viimane avaldab, et linnaosa valitsus arutas tekkinud olukorda ja asjaolusid, aga Kesklinna Valitsus ei muuda oma otsust, mida eelmises kirjas kirjeldas. Linnaosa vanema asetäitja palus koguvõlgnevuse tasuda 05.05.2023, kui kohustus on täitmata, palus vanem ruumid vabastada 15.05.2025 (dtl 228). Linnaosa vanema asetäitja täpsustas 5 minutit hilisemas e-kirjas, et eksituse tõttu märkis oma eelmises kirjas ruumide vabastuse tähtajaks 15.05.2025. Õige on 15.05.2025 (dtl 228).
15.Kohtu hinnangul on linnaosa vanema asetäitja 04.05.2023 e-kirjades teinud kuupäeva sisestades näpuvea. Kohtule on esitatud ka R Ki 28.04.2023 e-kiri kostjale, milles hageja jäi oma varasema seisukoha juurde ja palus ruumid esimesel võimalusel vabastada. Hageja selgitas 28.04.2023 e-kirjas kostjale veelkord, et Tallinna Kesklinna Valitsus ütles NUNNE 18 OÜ-ga sõlmitud äriruumi üürilepingu erakorraliselt üles ja see lõppes 31.03.2023. Pärast eelpoolnimetatud tähtpäeva kasutab osaühing äriruume õigusliku aluseta. Hageja palus võimalikult kiiresti, kuid mitte hiljem kui 15.05.2023 vabastada äriruumid ja need üle anda üürileandjale (dtl 266). 27.04.2023 e-kirjas on hageja tehinguline esindaja juhtinud kostja tähelepanu, et pooltevaheline leping lõppes 31.03.2023 ning ruumid tuleb võimalikult kiiresti üürileandjale üle anda (dtl 267).
16.Hinnates neid e-kirju kogumis, saab kohus teha vaid järelduse, et linnaosa vanema asetäitja on 04.05.2023 e-kirjas märkinud vale aastaarvu, nimelt 2023 asemel 2025. Sellele viitab linnaosa vanema asetäitja enda 04.05.2023 teine, viis minutit hilisem e-kiri, kus ta viitab et märkis eksituse tõttu oma eelmises kirjas ruumide vabastuse tähtajaks 15.05.2025. Õige on 15.05.2025. Kuigi ka selles kirjas on linnaosa vanema asetäitja märkinud nn õigeks kuupäevaks 15.05.2025, on kahtlusteta selge, et tegelikkuses mõtles R K 15.05.2023 kuupäeva. Kui R K oleks tõesti silmas pidanud ruumide vabastamisel silmas aastat 2025, puudunuks igasugune vajadus saata kostja esindajale uut kirja selgitusega, et märkis eksituse tõttu oma eelmises kirjas ruumide vabastuse tähtajaks 15.05.2025, kuivõrd see kuupäev oli märgitud juba esialgses e-kirjas.
17.Lisaks järeldub ka e-kirjade sisust see, et üüripinna vabastamise kuupäevana pidas R K silmas just 15.05.2023. Nimelt palus hageja 28.04.2023 e-kirjas kostjal võimalikult kiiresti, kuid mitte hiljem kui 15.05.2023 vabastada äriruumid ja need üle anda üürileandjale (dtl 266). Järgmises so 04.05.2023 e-kirjas kostjale R K avaldas, et linnaosa valitsus arutas tekkinud olukorda ja asjaolusid, aga Kesklinna Valitsus ei muuda oma otsust, mida eelmises kirjas kirjeldas. Seega saab neid kirju koos uurides teha ühese järelduse, et R K pidas 04.05.2023 kirjas silmas ruumide vabastamise kuupäevana just 15.05.2023, mitte 15.05.2025, kuivõrd linnaosa valitsus ei muutnud oma eelmises e-kirjas toodud seisukohta.
18.Üürilepingu lõppedes lõpevad mõlema poole lepingulised kohustused, eelkõige üürileandja kohustus võimaldada üürieseme kasutamist ja üürniku kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Pärast üürilepingu lõppemist puuduvad pooltel üürilepingust tulenevad vastastikused kohustused. Seega ei ole üürileandjal kohustust pärast üürilepingu lõppemist võimaldada üüritud pinda kasutada. Vaidlust ei ole selles, et pärast üürilepingu lõppemist 31.03.2023 uut üürilepingut ei sõlmitud ning hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldust ei
tühistanud, seega puudus linnaosa vanema asetäitjal igasugune õiguslik alus lubada üürnikul mitte vabastada üüripinda veel kahe aasta vältel so kuni 15.05.2025.
19.Hageja on õigesti juhtinud tähelepanu, et isegi kui eeldada, et linnaosa vanema asetäitja andis nõusoleku ruumide vabastamiseks 15.05.2025, on vastav nõusolek õigustühine, sest linnaosa vanemaasetäitjal puudub õiguspädevus vastavate nõusolekute andmiseks. Hageja on õigesti osundanud, et hageja ja kostja vahelise üürilepingu nr xxx tingimustena kehtivad ka Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“, mille tingimuste punkti 22.1 kohaselt kohustub üürnik hiljemalt Lepingu lõppemise päeval Äriruumi oma varast vabastama ning andma Äriruumi täielikult üle Üürileandja valdusse. Üürnik peab Äriruumi tagastama seisundis, mis vastab Äriruumi lepingujärgsele kasutamisele. Tingimuste p 26 kohaselt toimub lepingu muutmine Poolte kirjaliku kokkuleppega, mille aluseks Üürileandja poolselt on Lepingu sõlmimise aluseks oleva haldusakti andnud organi eelnev otsus. Lepingu muudatused vormistatakse Üürilepingu lisana, mis kuulub Lepingu dokumentide hulka. Tingimuste punkti 27 kohaselt üürilepingus ja lepingutingimustes on kokku lepitud Lepingu kõik tingimused. Varasemaid Poolte vahel sama lepinguobjekti suhtes sõlmitud suulisi ja kirjalikke kokkuleppeid ning tehtud suulisi ja kirjalikke avaldusi ei loeta Lepingu osaks. Kostja ei ole esile toonud, et oleks mõni haldusorgani otsus või lepingu muutmise kokkulepe, mis võimaldaks kostjal pärast üürilepingu erakorralist ülesütlemist veel edasi kasutada ja üüripinda mitte vabastada.
20.Seega ei ole leidnud kinnitust kostja väide, et äripinna vabastamise tähtaeg on alles 25.05.2025. Üürileping on lõppenud ja asjas ei ole tõendamist leidnud, et kostjal oleks õigus üüripinda vallata. Hageja nõue kohustada NUNNE 18 OÜ vabastama ja üle andma Tallinnas xxx keldrikorrusel asuvate äriruumide nr X,Y (inv pl) valdus Tallinna linnale tuleb rahuldada.
21.TsMS § 468 lg 1 p 4 sätestab, et kohus tunnistab omal algatusel viivitamata täidetavaks valduse rikkumise kõrvaldamiseks tehtud otsuse. Kohus ei tunnista otsust käesoleval juhul viivitamata täidetavaks, sest see oleks vastuolus hageja taotlusega kohustada kostjat vabastama ja üle andma lepingueseme valdus kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval. Kui kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval kostja valdust ei vabasta ja üle ei anna, on kostjal õigus täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 alusel nõuda otsuse täitmist täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõlgnevus 10 887 eurot, kahjuhüvitis 2 191,80 eurot, kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot ja võlgnevuse pealt arvestatud viivis 629,88 eurot ning leppetrahv summas 3767,13 eurot. Kostja rahalistele nõuetele sisulisi vastuväiteid esitanud ei ole.
22.VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.
23.Poolte vahel puudub vaidlus, et äriruumi üürilepingu nr xxx lisaks olevate tingimuste punkt 9.1 sätestab, et üürnik kohustub maksma üürileandjale üüri üürilepingu punktis 10 märgitud summas iga kalendrikuu kohta. Tingimuste punkti 9.3 kohaselt on üürnik kohustatud kandma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud. Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr xxx lisaks olevate tingimused.
24.Hageja on esitanud kostjale igakuiselt perioodil 18.07.2022-14.03.2023 üüriarveid ja kahjuhüvitise arveid. Igakuise üüri suurus oli kuni 31.12.2022 1 172,45 eurot ja alates 01.01.2023 1195,90 eurot (dtl 18). Kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu nr xxx p 11 kohaselt kohustus üürnik tasuma selle eest üüri 529,20 eurot kuus (dtl 35). Kostja üürivõlgnevus hageja ees hagiavalduse esitamise seisuga kokku on 10 887 eurot ja
kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot. Kostja ei ole üüri- ning kõrvalkulude võlale ja selle arvestusele vastuväiteid esitanud ega isegi väitnud, et ta oleks mõne hagiavalduses märgitud arve tasunud. Kohus leiab, et hagejal oli õigus nõuda kostjalt üürilepingu kehtivuse ajal kokku lepitud üüri ning kõrvalkulude tasumist ja seega tuleb kostjalt välja mõista üürivõlgnevus 10 887 eurot ja kõrvalkulude võlgnevus 8 177,27 eurot.
25.VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Vaidlust ei ole selles, et üürnik ei ole üüritud äriruume hagejale tagastanud, seega on hagejal õigus kostjalt nõuda üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevalt kahjuhüvitist, mis vastab poolte vahel varasemalt üürilepingust tuleneva üüri suurusele (1195,90 eurot). Hageja on esitanud pärast lepingu lõppemist arveid kahju hüvitamiseks, mis koosnevad kahjuhüvitisest lepingus kokkulepitud üürimäärast. Eeltoodust tulenevalt kostjalt hageja kasuks välja mõista hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud kahjuhüvitis summas 2 391,80 eurot.
26.VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Tingimuste punkt 10.3 sätestab, et lepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise korral kohustub üürnik tasuma viivist 0,05% tähtaegselt tasumata summalt päevas. Hageja palub kostjalt välja mõista võlgnevusest tulenev viivis summas 629,88 eurot. Kohus leiab, et hageja viivisenõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kostja ei ole viivisenõudele ega viivisearvutusele vastuväiteid esitanud. Kohus kontrollis hageja viivisearvestust ega tuvastanud viivisearvestuses eksimusi. Seega tuleb kostjalt hagejale välja mõista viivis 619,83 eurot
27.Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahvi summas 3 767,13 eurot. VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Äriruumi üürilepingu tingimuste punkt 17.7 kohaselt võib üürileandja nõuda üürnikult leppetrahvi. Tingimuste punkti 17.7.1 kohaselt lepingu lõppemisele järgneva kuni 30 päeva eest 10% kuu üürisumma ulatuses iga üleandmisega viivitatud päeva eest, tingimuste punkti 17.7.2 kohaselt punktis 17.7.1 nimetatud ajale järgneva kuni 60 päeva eest 25 % kuu üürisumma ulatuses iga üleandmisega viivitatud päeva eest ning tingimuste punkti 17.7.3 kohaselt punktis 17.7.2 nimetatud ajale järgneva perioodi eest 50 % kuu üürisumma ulatuses iga üleandmisega viivitatud päeva eest.
28.Hageja on esile toonud, et perioodil 03.04.2023 – 02.05.2023 (30 kalendripäeva) eest on leppetrahvi nõue 10 % kuu üürisumma ulatuses. Üürnik tasus igakuiselt üüri 1195,90 eurot, seega iga päeva kohta 119,59 eurot, kolmekümne kalendripäeva kohta teeb see 3587,70 eurot (30*119,59); perioodil 3. mai 2023 – 1. juuni 2023 (30 kalendripäeva) eest on leppetrahvi nõue 25 % kuu üürisumma ulatuses. Üürnik tasus igakuiselt üüri 1195,90 eurot, seega iga päeva kohta 298,98 eurot, kolmekümne kalendripäeva kohta teeb see 8969,40 eurot (30*298,98). Sellest tulenevalt on hagejal lepingujärgselt õigus nõuda kostjalt äriruumi vabastamisega viivitamise eest hagiavalduse esitamise seisuga leppetrahvi 12 557,10. Lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest vähendas hageja leppetrahvi nõuet 70 % võrra s.o 3767,13 euroni.
29.Kohus tuvastas eelpool, et üürileping lõppes 31.03.2023, üürnik pidi üüripinna vabastama ja valduse hagejale üle andma 02.04.2023, kuid ei ole siiani üüripinna valdust üle andnud. Kostja leppetrahvi vähendamist kohtult taotlenud ei ole. Seega tuleb kostjalt välja mõista leppetrahv summas 3 767,13 eurot.
30.Hageja on palunud kohtul hagiavalduses määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ja kohustada kostjat vabastama ja üle andma Tallinnas Xxx keldrikorrusel asuvate äriruumide nr X,Y (inv pl) valdus Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Samuti palub hageja tunnistada käesolevas asjas tehtav kohtuotsus enne selle jõustumist viivitamata täidetavaks.
31.TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. TsMS § 468 lg 1 p 4 kohaselt tunnistab kohus omal algatusel tagatiseta viivitamata täidetavaks valduse rikkumise kõrvaldamiseks või edasise rikkumise ärahoidmiseks või valduse taastamiseks asjaõigusseaduse §-de 44 ja 45 järgi tehtud otsuse.
32.Vastavalt hageja taotletule määrab kohus otsuse täitmise korrana (TsMS § 445 lg 1) kindlaks, et kostja peab vaidlusaluste äriruumide valduse andma hagejale üle kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Kui kostja ruumide valdust selleks ajaks üle ei anna, tuleb kostja vaidlusalustest äriruumidest koos kõigi äriruumides asuvate isikute ja varaga välja tõsta. Kohus ei tunnista otsust käesoleval juhul viivitamata täidetavaks, sest see oleks vastuolus hageja taotlusega kohustada kostjat vabastama ja üle andma lepingueseme valdus kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval. Kui kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval kostja valdust ei vabasta ja üle ei anna, on kostjal õigus täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 alusel nõuda otsuse täitmist täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.
33.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
34.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 162 lg 1 alusel ja põhjusel, et kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda.
35.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.
36.Hageja põhjendatud menetluskuluks on TsMS § 138 lg 2 kohaselt hagiavalduselt tasutud riigilõiv 1400 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista. Samuti tuleb kostjalt välja mõista riigilõiv 14.06.2023 ja 07.11.2023 hagi tagamise taotlustelt kokku summas 140 eurot.
37.Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 2 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.
38.TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt, menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.