Ühinguõigus › Muud ühinguõiguslikud asjad hagimenetluses

XXXX.

6.2 Korteriomand, mille koosseisu kuulub reaalosana mitteeluruum (garaaž), üldpinnaga 38,0 m2 (plaanil tähistatud nr XXX) ning sellele vastav mõtteline osa kinnistust, teise jakku kanda omanikuna Korteriühistu XXXX, registrikood XXXX.

2 (7)

Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Maakohtu kaudu Tartu Ringkonnakohtule. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates. Avaldajate nõue ning põhjendused XXXX, Tartu korteriomandite omanikud L.A., H.F., T.P., U.J., E.T. ja S.T., L.R., A.N., S.K. ja T.K., S.A., T.V., A.L., A.L. ja K.L. ning S.P. (avaldajad) esitasid 28.11.2014. a Tartu Maakohtule avalduse (kd I tl 2-7) A.S. vastu korteriomandi seaduse (KOS) § 81 alusel tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks. 12.06.2015.a esitatud nõude täpsustuses (kd I tl 189-191) esitavad avaldajad lisaks tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamise nõudele nõude puudutatud isiku tahteavalduse asendamiseks kohtumäärusega. Esitatud avalduse kohaselt on XXXX korterelamu, milles on hetkel 14 korteriomandit. XXXX korteriomanikud on viimastel aastatel teinud jõupingutusi majas asuva pesuköögi korteriomandiks moodustamiseks, et oleks võimalik selle võõrandamine ning saadud rahasummade eest renoveerida XXXX fassaad ja/või küttesüsteem. 14 korteriomanikust on vastavate toimingutega nõus 13. Oma tahteavalduse andmisest on keeldunud XXXX korteri X omanik A.S. (puudutatud isik). Tahteavalduse andmise tingimusena on A.S. esitanud omapoolseid nõudmisi. Näiteks nõudis A.S. korteriühistult, et kui ühistu soojustab ära garaaži lae (A.S. korter asub garaaži kohal), on ta nõus tahteavaldused andma ning notarisse minema. Avaldajad olid valmis A.S. nõudmised (mis aja jooksul muutusid) täitma, kuid A.S. siiski notarisse kohale ei ilmunud. Avaldajate kavatsused ning plaanid loodava korteriomandiga on kasulikud kõigile korteriomanikele ning kõik korteriomanikud on seda ka soovinud. Avaldajate hinnangul on pesuruumist korteriomandi loomine kõigi kaasomanike huvides ning ei saa kahjustada A.S. huve. Korteriomanike eesmärk on luua korteriomand, see võõrandada sellisel kujul nagu see on ning saadud rahast renoveerida XXXX hoone fassaad ja/või küttesüsteem. Sellega vähenevad korteriomanike küttekulud ning pärast fassaadi renoveerimist tõuseb oluliselt nende omandi väärtus. Pesuruumid on halvas seisukorras, mistõttu on lagunemas selle kohal asuvate korterite põrandad. Kui võimalik oleks loodava korteriomandi müük, jääks renoveerimise kohustus uuele omanikule. Vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest – kõik korteriomanikud, v.a A.S.. Korteriomanikud on notariaalses kokkuleppes fikseerinud ühise arvamusena, et uue korteriomandi ligikaudseks väärtuseks on 20 000 eurot. Samas lepitakse kokku, et seda korteriomanikele välja ei maksta, vaid seda kasutatakse kaasomandi eseme parendamiseks. Vastavalt kõigi korteriomanike vahelisele kokkuleppele võõrandavad korteriomanikud uue korteriomandi korteriühistule ning korteriühistu ei tasu nende eest omanikele mitte mingit rahalist või muud hüvitist, kuid uue korteriomandite majandamisest ja/või nende müümisest saadavate vahendite arvel on korteriühistu kohustatud laskma kahe aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest renoveerida kinnistul paikneva elamu fassaadi ja/või kütte- ja/või ventilatsioonisüsteemid (tööde maht sõltub laekuvatest rahalistest vahenditest). Juhul, kui korteriomandit ei ole võimalik luua ja võõrandada kostja vastuseisust tulenevalt, on ühistu ja kõikide korteriomandite omanikud sunnitud võtma renoveerimistööde jaoks laenu, mille tasumise kohustus lasuks ka kostjal. 9.11.2015. a esitasid avaldajad täpsustatud avalduse (kd II tl 21-27), mille kohaselt avaldajad soovivad moodustada uut korteriomandit lisaks pesuköögile ka garaažist, avaldajad soovivad võõrandada mõlemad loodavad korteriomandid korteriühistule, selliselt et korteriühistu nende eest omanikele hüvitist ei tasu, kuid uute korteriomandite majandamisest ja/või nende müügist saadavate vahendite arvel on korteriühistu kohustatud laskma renoveerida kinnistul paikneva elamu fassaadi ja/või kütte- ja/või ventilatsioonisüsteemid (tööde maht sõltub laekuvatest rahalistest vahenditest). Avaldajad ja korteriühistu hindavad loodavate korteriomandite 3 (7)

väärtuseks kokku 27 400 eurot (pesuköök umbes 21 000 eurot ning garaaž umbes 6400 eurot). Avaldajad on sõlminud 5.11.2015. a korteriomandite muutmise ja moodustamise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega on teised korteriomanikud vastavad tahteavaldused andnud. Pesuköögi arvelt loodava korteriomandi väärtuse tõendamiseks esitavad avaldajad kohtule tõendina ekspertarvamuse nr 780-1015EM, mille kohaselt on korteriomandi väärtuseks hinnatud 21 000 eurot. Avaldajad paluvad avaldus rahuldada ning tuvastada A.S. kohustus korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandi osast osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavalduste andmiseks, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmiseks ning asendada A.S. vastavad tahteavaldused kohtumäärusega.

4 (7)

Puudutatud isik A.S. palub jätta avaldus rahuldamata. A.S. leiab, et avaldajad on oma nõuet oluliselt muutnud ning need lepingus välja toodud tingimused, millega kaasomanikud on praeguseks nõustunud, on enamjaolt need, mida nõudis A.S. enne kohtumenetlust. A.S. on kogu aeg olnud seisukohal, et nii pesuköök kui ka garaaž tuleb võõrandada. A.S. on kogu aeg soovinud, et võõrandamine peaks toimuma kaasomanike vahelisel enampakkumisele, kuid on nõustunud ka sellega, et ruumid müüakse avalikul enampakkumisel, kus ka A.S. on õigus osaleda. A.S. on nõus, et saadud raha võiks minna korteriühistu remondifondi ning selle eest renoveeritakse elamu fassaadi ja/või küttesüsteemi. A.S. hinnangul on pesuköögi arvel loodava uue korteriomandi väärtus enam kui 20 000 või 21 000 eurot. A.S. on nõus, et 21 000 eurot võib jääda enampakkumisel korteriomandi alghinnaks. A.S. leiab, et garaaži tegelik turuväärtus on väiksem kui 6400 eurot. A.S. leiab, et kui võõrandamine toimub enampakkumisel, ei ole eriti oluline hinna määramine eksperdi poolt, sest tegelikult määrab hinna turg. Kui alghind on liiga kõrge, on võimalik seda alandada. A.S. on seisukohal, et puudub vajadus võõrandada esmalt ruume korteriühistule, kes siis ise otsustab, kellele ja mis hinna eest need ruumid edasi müüb. A.S. soovib, et ruumid võõrandatakse enampakkumisel ning et tal oleks võimalik sellest osa võtta ja teha oma pakkumine. A.S. leiab, et korteriühistul tuleb ruumide võõrandamiseks viia läbi enampakkumine. A.S. on märkinud, et olnuks nõus 5.11.2015. a lepingu allkirjastama, kui lepingus oleks märgitud, et uus korteriomand müüakse korteriühistu poolt avalikul enampakkumisel. Kaasomandis olev garaaž asub A.S. korteri all ning selles oli korteriomandi ostmise ajal (13.06.2001. a) kaks kütteradiaatorit. Kütteradiaatorid on garaažist 2003. a suvel ebaseaduslikult eemaldatud, pärast mida ei ole A.S. korteris võimalik tagada elamiskõlbulikku temperatuuri talvisel ajal. A.S. sooviks on kogu aeg olnud, et oleks taastatud 2002. a seisukord garaažis. A.S. on leidnud, et tehinguga kahjustataks tema huve. Sellega, et A.S. ei loobunud ainult pesuköögi kaasomandist soovis A.S. luua õiguspärase olukorra ja nõuda korteriühistult, et garaaži oleks tagasi paigaldatud sinna ettenähtud kütteradiaatorid, mis eemaldati sealt ebaseaduslikult 2003. a suvel. Puudutatud isiku Korteriühistu XXXX seisukoht Korteriühistu XXXX jääb avaldajatega ühisele seisukohale ning on nõus loodavate korteriomandite avaliku enampakkumise korraldamisega.

KOHTU SEISUKOHT

Kortermaja asukohaga XXXX, Tartu korteriomanikud L.A., H.F., T.P., U.J., E.T. ja S.T., L.R., A.N., S.K. ja T.K., S.A., T.V., A.L., A.L. ja K.L. ning S.P. (avaldajad) on esitanud Tartu Maakohtule avalduse korteriomandi seaduse (KOS) § 81 alusel. Avaldajad soovivad moodustada korteriomandi koosseisu kuuluvatest pesuköögist ning garaažist eraldi korteriomandeid, võõrandada neid korteriühistule, selliselt et korteriühistu nende eest omanikele hüvitist ei tasu, kuid uute korteriomandite majandamisest ja/või nende müügist saadavate vahendite arvel on korteriühistu kohustatud laskma renoveerida kinnistul paikneva elamu fassaadi ja/või kütte- ja/või ventilatsioonisüsteemid. Avaldajad paluvad tuvastada korteriomaniku A.S. kohustus anda tahteavaldus nimetatud tingimustel korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmiseks. Avaldajad paluvad asendada puudutatud isiku tahteavalduse kohtulahendiga. 5 (7)

KOS § 81 lg 1 kohaselt korteriomanik võib nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduse andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. KOS § 81 lg 2 kohaselt kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomanike huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. KOS § 81 lg 3 kohaselt kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punkti 4 kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kuigi A.S palub jätta avaldus rahuldamata, on ta kohtule esitatud lõppseisukohtades avaldajate nõudega valdavas osas nõus. A.S. on nõus, et nii korteriomandite koosseisu kuuluvast garaažist kui ka pesuköögist tuleb moodustada eraldi korteriomandid, need võõrandada, võõrandamisest saadav raha kasutada elamu fassaadi ja/või küttesüsteemide renoveerimiseks. A.S. seisukohtadest nähtuvalt on ta vastu olnud sellele, et korteriomandid võõrandatakse esmalt korteriühistule, kuna sellisel juhul otsustaks korteriühistu, kellele ja millise hinna eest ta ruumid edasi müüb. A.S. lõppseisukohtadest nähtuvalt oleks ta nõus korteriomandite võõrandamisega ühistule, kui ühistu oleks kohustaud need võõrandama avalikul enampakkumisel; avaldajate poolt märgitud korteriomandite väärtused 21 000 eurot ning 6400 eurot võiksid jääda enampakkumisel alghindadeks. A.S. on avaldajate nõudele vastu vaielnud ka põhjusel, et tagada garaaži sealt eemaldatud kütteradiaatorite tagasi paigaldamine. A.S. vastavat nõuet menetleb kohus tsiviilasjas nr 2-15-8342. Kohus leiab, et 5.11.2015. a korteriomandite muutmise ja moodustamise lepingu ja asjaõiguslepingu (kd II tl 29-40) kohaselt on vastava tahteavalduse andnud XXXX elamu 14 korterist 10 omanikud. Seega on täidetud nõue, et vastava tahteavalduse andnud vähemalt 2/3 korteriomanikest. Vastavalt KOS § 81 lg 2 p-le 4 ning lg-le 3 on lubatav, et võõrandamisest saadavat tulu omanikele ei maksta ning kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Puudutatud isik A.S. on sellega nõustunud. A.S. on nõustunud, et korteriomandite võõrandamisest saadavat tulu kasutatakse olenevalt tulu suurusest elamu fassaadi ja/või kütte- ja/või ventilatsioonisüsteemide renoveerimiseks. Vastavalt KOS § 81 lg 2 p-le 3 peab korteriomandite võõrandmaisest saadav tulu vastama võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Avaldajad on hinnanud loodavate korteriomandite väärtuseks kokku ligikaudu 27 400 eurot (pesuköögi arvel loodav korteriomand umbes 21 000 eurot, garaaž umbes 6400 eurot). Avaldajad on pesuköögi arvel loodava korteriomandi väärtuse tõendamiseks esitanud kinnisvarabüroo Uus Maa 4.11.2015. a ekspertarvamuse nr 780-1015/EM (kd II tl 41-48). Garaaži väärtuse tõendamiseks on avaldajad esitanud Kaanon Kinnisvara 19.04.2013. a eksperthinnangu T-13729 (kd I tl 135-150). A.S. on leidnud, et pesuköögi arvelt loodava 6 (7)

korteriomandi tegelik väärtus on kõrgem, garaaži väärtus madalam, nende väidete tõendamiseks ei ole A.S. omapoolseid tõendeid esitanud. Kohtu hinnangul ei ole alust pidada ekspertarvamustes toodud väärtust ebausaldusväärseks. Avaldajad soovivad moodustatavaid korteriomandeid võõrandada esmalt korteriühistule, võõrandamise aja seisuga võõrandamisest mingit tulu ei saadaks. A.S. lõppseisukohtadest nähtuvalt oleks ta nõus korteriomandite võõrandmaisega ka esmalt ühistule, kui ühistu oleks kohustatud need võõrandama avalikul enampakkumisel. Riigikohus on märkinud, et hagita menetluses on kohtul võimalik ka ette määrata hind, millega kaasomanik on kohustatud kaasomandi osa müügiga nõustuma, või tingimused, millega see pannakse nt enampakkumisele, kahandamaks ajas toimuvate hinnamuutuste mõju (vt Riigikohtu 30. oktoobri 2013.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-13, p 16). Kohtu hinnangul on mõistlik võõrandada loodavad korteriomandid esmalt korteriühistule, ning panna korteriühistule kohustus omakorda korteriomandid avalikul enampakkumisel võõrandada alghinnaga 21 000 eurot ja 6400 eurot. Garaaži osas on A.S. leidnud, et selle väärtus on madalam kui 6 400 eurot, seega müük nimetatud hinnaga tema õigusi ei riku. A.S. on nõustunud, et 21 000 eurot võib enampakkumisel jääda pesuköögi arvel loodava korteriomandi alghinnaks. Arvestades et puudutatud isik on selliselt korteriomandite moodustamise ning võõrandamisega nõustunud, siis kohus leiab, et sellega ei kahjustata puudutatud isiku huve. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab avalduse, kohustab puudutatud isikut andma nõutud tahteavaldused ning paneb korteriühistule kohustuse võõrandada loodavad korteriomandid avalikul enampakkumisel alghinnaga 21 000 eurot (pesuköögi arvel loodav korteriomand) ja 6400 eurot (garaaž). Kohus peab põhjendatuks jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrus Miilaste Kohtunik

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.