Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
08.12.2015, Tallinn
Kohtuasja number
2-14-19009
Kohtuasi
Zelluloosi Kinnisvara OÜ hagi OÜ Maria Mägi Advokaadibüroo, Maria Mägi-Rohtmetsa ja ERGO Insurance SE vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.06.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Zelluloosi Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
1 976 003,93 eurot
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Zelluloosi Kinnisvara OÜ (registrikood 11149834, asukoht Tartu mnt 80c, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ramon Rask Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): OÜ Maria Mägi Advokaadibüroo (registrikood 11455318, asukoht Tatari 25, Tallinn) Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): Maria Mägi-Rohtmets (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht
XXXXX, XXXXXXX XXXX, XXXXXXXXX XXXX,
XXXXX XXXXXX)
Kostjate I ja II lepingulised esindajad vandeadvokaat Martin Tamme ja vandeadvokaadi abi Eva-Liisa Pärtel Kostja III (apellatsioonimenetluses vastustaja III): ERGO Insurance SE (registrikood 10017013, asukoht A. H. Tammsaare tee 47, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrus Kattel
Jätta Harju Maakohtu 18.06.2015 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Apellatsioonimenetluse kulud jätta Zelluloosi Kinnisvara OÜ kanda.
3.Välja mõista Zelluloosi Kinnisvara OÜ-lt ringkonnakohtus kantud õigusabikulu hüvitamiseks 1809,45 eurot solidaarselt OÜ Maria Mägi Advokaadibüroo ja Maria Mägi-Rohtmetsa kasuks ning 1080 eurot ERGO Insurance SE kasuks.
4.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud
5.Zelluloosi Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 12.05.2014 Harju Maakohtule hagi OÜ Maria Mägi Advokaadibüroo (kostja I), Maria Mägi-Rohtmetsa (kostja II) ja ERGO Insurance SE (kostja III) vastu kahju hüvitamiseks.
6.Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejale Tallinnas, Tartu mnt 80S asuv kinnistu. Sossi mägi jagati 1995. aastal kehtestatud Masina tn – Tartu mnt – Tallinn – Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneeringu alusel seitsmeks krundiks. Tekkis ka Tartu mnt 80 krunt, millele nähti mh ette kaubamaja, turistide teeninduskeskuse ja mitmete ladude rajamine ning Peterburi mnt pikenduse ehitamine Filtri teeni (nn Lõuna Väil).
7.07.10.1999 kehtestati Tartu mnt 80 kinnistu osas Masina tn, Tartu mnt ja Tallinn-Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuurprojekt, mille alusel jagati Tartu mnt 80 kinnistu 18 erinevaks krundiks, millest 16 krunti nähti ette ärimaaks ning 2 krunti transpordimaaks: 100% transpordimaaks nähti ette Tartu mnt kinnistud 80S ja 80T. Detailplaneeringu korrektuuri kohaselt on Tartu mnt kinnistu 80S tee reservmaa – Lõunaväila tänava maa-ala.
8.09.09.2008 omandas hageja Tartu mnt 80S kinnistu 1 853 437,80 eurot eest. Hagejal oli plaan arendada välja Sossi mäe piirkonnas ärikvartal. Hageja omandisse kuulub 15 Sossi mäe piirkonnas asuvat kinnistut. Ärikvartali rajamise projektile on viidatud ka hageja 2008. aasta parkla äriplaanis, mis nägi ette kinnistul suure osa ärikvartali parkimise lahendamise ja seeläbi naaberkinnistute ehitusõiguse suurendamise ja ärilise atraktiivsuse tõstmise. Kinnistu omas hageja jaoks suurt eriväärtust, kuna võimaldas hagejal realiseerida ärikvartali tervikplaani. Kinnistu oli väärt oma soetushinda ka eraldiseisvana, arvestades piirkonna eripära.
9.21.04.2010 kiitis Tallinna Linnavalitsus heaks Ülemiste liiklussõlme rekonstrueerimise projekti. 10.03.2011 otsustas Tallinna linn sundvõõrandada hagejale
kuuluva Tartu mnt 80S kinnistu ning viia läbi kinnistu erakorraline hindamine. Hindamist teostas kohtutäitur Kaire Põlts. 23.05.2011 aktis määras kohtutäitur kinnistu hinnaks 62 250 eurot. Kinnistu hinna määramisel lähtus kohtutäitur litsentseeritud maa hindaja DT eksperthinnangust. Võimaliku majandusliku kahju hindamisel tugines kohtutäitur vandeaudiitor KK kahjude hindamisaktile, mille kohaselt kahju ei tuvastatud.
10.Tartu mnt 80S kinnistu võõrandamise läbirääkimistel Tallinna linnaga ja hiljem sundvõõrandamise menetluses esindas hagejat kostja I. Pooled sõlmisid käsunduslepingu. Hageja soov oli saada kinnistu sundvõõrandamise eest õiglane hüvitis, mis vastaks kinnistu väärtusele ja hõlmaks mh kinnistu osas realiseerimata jäänud projektidest tulenevat kahju. Õigusabiteenuse sisuks oli õigusnõustamine, esindamine ja kliendi huvide kaitsmine kohtueelses menetluses ja kohtus, dokumentide koostamine ja muude õigustoimingute tegemine. Kostja I nimel asus hagejat nõustama ja esindama kostja II. Kostja I rikkus käsunduslepingut. Nimelt jättis kostja I kohtutäituri hindamisaktis määratud hinna vaidlustamata, ei teatanud Tallinna linnale tähtaegselt Tartu mnt 80S sundvõõrandamise tõttu tekkivatest kahjudest ja jättis kolm korda mõjuva põhjuseta kokkuleppemenetluse koosolekutele ilmumata. Tulenevalt advokatuuriseaduse (AdvS) §-st 47 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 137 lg-st 1 vastutab kostja II solidaarselt kostjaga I.
11.23.05.2011 koostas kohtutäitur kinnistu hindamisakti, milles jättis arvesse võtmata kinnistu eriväärtuse ja määras kinnistu hinnaks enam kui 30 korda madalama hinna. Hindamisakti vaidlustamise tähtaeg oli 04.06.2011. Kostja I hindamisakti ei vaidlustanud. 04.07.2011 kirjaga palus Tallinna linn teatada hagejal Tartu mnt 80S sundvõõrandamisel tekkivatest kahjudest, mis kohtutäituri hindamisaktis ei kajastu (kinnisasja sundvõõrandamise seadus (KASVS) § 23 lg 2). Vastamise tähtaeg oli 19.07.2011. Kostja I ei teatanud tähtaegselt Tallinna linnale sundvõõrandamise tõttu tekkivatest kahjudest. Kostja I esitas Tallinna linnale selgituse kinnistu sundvõõrandamise tasu suuruse kohta alles 27.07.2011. 23.09.2011 saatis Tallinna Linnavalitsus hagejale ja kostjale I kutse läbirääkimistele kinnistu sundvõõrandamise kokkuleppemenetluses ja määras kokkuleppe sõlmimise tähtajaks 30 päeva, s.o 27.10.2011. Sundvõõrandamise kokkuleppemenetlust alustati eesmärgiga sõlmida kokkulepe sundvõõranditasu ja teiste isikute õigustele sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamise suuruse ning maksmise, kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise ning kinnisasja valduse üleandmise tingimuste kohta. Kokkuleppemenetluse koosolekute toimumise ajad määras Tallinna linna esindaja lähtuvalt kostja I poolt nimetatud sobivatest aegadest. Kostja I jättis kolm korda mõjuva põhjuseta koosolekutele ilmumata. 19.10.2011 lõpetas Tallinna Linnavalitsus sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse koosoleku protokolliga. Protokollis toodi sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse lõpetamise põhjuseks asjaolu, et hageja esindajad ei ilmunud kolmel korral mõjuva põhjuseta koosolekule.
12.Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korraldusega määrati kinnistu sundvõõrandamise tasuks kohtutäituri hindamisaktis määratud esialgne hind, s.o 62 250 eurot. Kostja I esitas hageja nimel 13.01.2012 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korralduse „Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõranditasu määramine“ tühistamiseks. 13.07.2012 otsusega jättis Tallinna Halduskohus kaebuse rahuldamata. Halduskohus märkis, et kahju ja hüvitise suuruse üle vaidlemiseks on aeg ja erinevad menetluslikud võimalused mööda lastud. Tallinna Ringkonnakohus nõustus 07.05.2013 otsuses sisuliselt Tallinna Halduskohtu seisukohaga ja jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata. Riigikohus jättis 25.09.2013 määrusega kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata.
13.Hagejale on tekkinud käsunduslepingu rikkumisega kahju. Tekkinud kahjuks on: 1) eriväärtuse arvestamata jätmise, s.o naaberkinnistute võimaliku ehitusõiguse kaotusest tulenev kahju; 2) tegeliku turuhinna ja kohtutäituri hindamisaktis määratud kinnistu hinna vahe, mille väljanõudmise õiguse (nii vaidlustamise kui läbirääkimiste faasis) hageja tulenevalt kostja I poolsest käsunduslepingu rikkumisest minetas; 3) võimaluse kaotus nõuda sundvõõrandamisega tekitatud kahju, mille nõudmise õiguse hageja tulenevalt kostja I poolsest käsunduslepingu rikkumisest minetas.
14.Hagejal on kostja I vastu kahjunõue 1 657 750 eurot, tulenevalt sundvõõrandamistasuna välja mõistmata jäänud kinnistu eriväärtusest. Kinnistu eriväärtus oli 1,9 miljonit eurot. Eriväärtus sisaldas endas kinnistu harilikku turuväärtust ja eriväärtust ehk kasu, mida kinnistu andis hagejale tulenevad teistele Sossi mäe piirkonnas asuvatele hagejale kuuluvatele kinnistutele täiendava ehitusõiguse näol. Kahju tuleneb hageja kaotatud võimalusest nõuda kinnistu sundvõõrandamisel sundvõõrandamistasu 1 900 000 eurot, millest on maha arvatud saadud sundvõõrandamistasu 62 250 eurot. Käesolevaks hetkeks on hageja oma nõudest 180 000 eurot loovutanud OÜ-le Transcom Grupp, millest tulenevalt on hageja kahjunõue summas 1 657 750 eurot.
15.Kahju ebaõigesti määratud kinnistu turuväärtusest on 617 606,76 eurot (679 856,76 – 62 250). Kinnistu tegeliku turuväärtuse saab välja arvutada keskmise ruutmeetri hinna järgi Ülemiste liiklussõlme rekonstrueerimise raames võõrandatud kinnistute turul (kinnistud Filtri tee 9a, Peterburi tee 3, Tartu mnt 86b, Tartu mnt 88, Peterburi tee 2f, Filtri tee 18). Aritmeetiline keskmine turuhind ruutmeetri eest nimetatud turul oli 173,61 eurot. See on märkimisväärselt kõrgem hind, kui hagejale kinnistu eest määratud 15,90 eurot/m2. Tegeliku keskmise turuhinna järgi oleks kinnistu õiglane turuväärtus olnud ligikaudu 679 856,76 eurot.
16.Sundvõõrandamisega tekitatud kahjudena, mis hindamisaktis ei kajastu, on käsitletav kahju, mis antud juhul tuleneb kinnistu naaberkinnistu väärtuse langusest. Kui kostja I oleks tähtaegselt teavitanud Tallinna linna hagejale tekitatavatest kahjudest, oleks hagejale määratud sundvõõranditasuna ka majanduslik kahju, mis hindamisaktis ei kajastu.
17.Käsunduslepingu rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos. Tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-175-12, on kahju hüvitamise nõude esitamisel VÕS § 620 lg 1 ja AdvS § 40 lg 2 ja § 44 lg 1 p 1 alusel oluline tõendada sundvõõrandamise menetluses suurema sundvõõranditasu määramise perspektiivikust. Seega oluline ei ole mitte tõsikindel teadmine sellest, kas tasu oleks ühe või teise asjaolu esinemata jäämisel või esinemisel kujunenud suuremaks, vaid määrav on võimalus, et tasu oleks võinud olla kõrgem ja selle võimaluse tõsiseltvõetavus. Kohtutäituri hindamisakti vaidlustamine oleks olnud perspektiivne ja selle tulemusena oleks kinnistu hinnaks sundvõõrandamise menetluses määratud 1 900 000 eurot.
18.DT eksperthinnangu koostaja ei olnud teadlik hageja poolt makstud kinnistu hinnast, parkla äriplaanist ning asjaolust, et hageja omab Sossi mäe piirkonnas veel mitmeid kinnistuid, mille tervikliku arendamise eesmärgist johtuvalt omab kinnistu Tartu mnt 80S hageja jaoks eriväärtust. Eksperthinnangus hinnati kinnistut kui üksikut eraldiseisvat omapärase kujuga maatükki, mille sihtotstarbeks oli transpordimaa, arvestamata asjaoluga, et kinnistu on osa Sossi mäe piirkonna ärikvartalist, et kinnistu kujust lähtuvalt sobis see parklaks ja et kinnistule parkla rajamine oli kooskõlas ka kinnistu sihtotstarbega. KK kahjude hindamisaktis on jäetud arvestamata kinnisasja hariliku väärtust ületav majanduslik kahju. Ebaõige on väide, et hageja ostis kinnistu vaid selle hinna tõstmiseks. Kinnistu omandamisel ei olnud sellel parkla ehitamine välistatud. Kinnistu sundvõõrandamise kokkuleppemenetluses osalemine oleks
suurendanud perspektiivi, et kinnistu hinnaks sundvõõrandamise menetluses oleks määratud 1 900 000 eurot ehk lisaks kinnistu turuhinnale ka hagejale tekitatav majanduslik kahju. Sundvõõrandamise kokku-leppemenetluste käigus oleks olnud hagejal võimalik saavutada kokkulepe suurema sundvõõrandamistasu kohta, kui selle oli määranud kohtutäitur.
19.Tulenevalt AdvS § 48 lg-st 1, lg 1 p-st 2 ja VÕS § 442 lg-st 1 ja § 521 lg-st 1 vastutab kostja III kindlustuslepingu alusel kostja I poolt tekitatud kahju hüvitamisel 127 823,30 euro ulatuses solidaarselt kostjaga I ja II.
20.Hageja esitas vastuväited kostjate menetluskulude nimekirjade osas. Kostjate I ja II vastuväited
21.Kostjad hagi ei tunnistanud, palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
22.Kinnistu omandamine ebamõistlikult kõrge hinna eest oli hageja teadlik äririsk. Hageja oli teadlik kinnistule seatud piirangutest, kinnistuga seotud Tallinna linna arendusplaanidest ning linna soovist kinnistu omandada. Hageja on saanud kinnistu eest seadusjärgse sundvõõrandamise tasu. Hagejal ei saanud tekkida majanduslikku kahju äriplaani realiseerimata jätmisest, kuna äriplaan on vastuolus kehtivate õigusaktidega.
23.Kostja I ei ole käsunduslepingut rikkunud. Hageja oli teadlik, et tema jaoks parim tulemus on võimalik saavutada Tallinna linnaga läbirääkimistel ning et hindamisakti formaalne vaidlustamine oleks olnud perspektiivitu ja toonud kaasa täiendavaid kulusid. Kinnistu väärtuse ja võimaliku kahju hindamine, vastavate tõendite hankimine, suhtlus ekspertide, kohtutäituri ja Tallinna linnaga viidi kõik läbi hageja poolt. Kostja I osutas hagejale kinnistu sundvõõrandamismenetlusega seoses õigusabi teatud toimingute tegemisel, eelkõige kirjalike vastuväidete ja seisukohtade koostamisel Tallinna linnale edastamiseks.
24.Kokkuleppe kohaselt kostja I kinnistu sundvõõrandamise osas Tallinna linnaga läbirääkimisi ei pidanud, mistõttu puudus advokaadibürool kohustus koosolekutel osalemiseks ja läbirääkimiste pidamiseks. Läbirääkimisi linnaga pidas hageja ise, kusjuures võimaliku kompromissi osas hageja kostja I nõu kuulda ei võtnud.
25.Hageja nõue on alusetu ja õiguslikult põhjendamata. Täitmata on kahju hüvitamise eeldused. 1 657 750 euro suurune kahjunõue ei ole põhjendatud ega tõendatud. Hageja poolt kinnistu hariliku väärtuse osas teiste sama piirkonna kinnistute eest makstud sundvõõrandamistasude alusel toodud võrdlus ja aritmeetilise keskmise kalkulatsioon on ilmselgelt asjakohatu, kuna äri- ja transpordimaa hinnad ei ole võrdväärsed ega võrreldavad. Kinnistu 80S sundvõõrandamise menetluse raames ei ole õiguslikult võimalik nõuda Tartu mnt 80M väidetava väärtuse languse hüvitamist. Kostja III vastuväited
26.Kostja hagi ei tunnistanud, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Käsundi rikkumiseks ei ole kinnistu sundvõõrandamine turuväärtusele vastava tasu eest. Tekitatud kahjuks ei ole kinnistu harilikku väärtust ületava hüvitise nõude mitterahuldamine, kuivõrd sellisele hüvitisele ei oleks hagejal seaduse kohaselt õigust olnud. Hageja ei oleks hagis nõutavat hüvitist saanud ka juhul, kui tema lepinguline esindaja oleks vaidlustanud hindamisakti ning oleks osalenud kokkuleppemenetluse koosolekutel. Kostja III kui kindlustusandja vastutus on igal juhul välistatud, sest tegemist ei ole kindlustusjuhtumiga. Isegi kui kostjate I ja II tegevuses peaks ilmnema tsiviilõiguslik vastutus, siis on mööda lastud kindlsutusandjale esitatava nõude esitamise tähtaeg.
Esimese astme kohtu otsus
27.Harju Maakohtu 18.06.2015 otsusega jäeti hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus määras kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ning mõistis hagejalt kostjate I ja II kasuks välja menetluskulu 22 977,19 eurot ja kostja III kasuks menetluskulu 9090 eurot. Maakohus määras, et menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
28.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale on kinnistu Tartu mnt 80S sundvõõrandamisega tekkinud kahju, mida Tallinna linn ei ole hagejale hüvitanud, kas kostja I on käsundit rikkunud, mis oli käsundi sisu, kas hagejale väidetavalt tekkinud kahju ja kostja I käsundi rikkumise vahel on põhjuslik seos.
29.Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud temale kahju tekkimist ega kahju suurust. Hageja esitatud tõendid ei kinnita, et vaidlusaluse kinnistu turuväärtus oleks ebaõigesti määratud ja et antud kinnistul oleks eriväärtus, mille hüvitamata jätmise tõttu oleks hagejale kahju tekkinud. Juba ainuüksi hagejal kahju puudumine on hagi rahuldamata jätmise aluseks.
30.Arvestades AS Pindi Kinnisvara turuväärtuse hinnangut ning seda, et detailplaneeringu kohaselt on nii kinnistu Tartu mnt 80T ja Tartu mnt 80S 100% transpordimaa sihtotstarbega, on ka hageja ise sundvõõrandamismenetluses lähtunud sellest, et 100% transpordimaa sihtotstarbega kinnistu väärtus saab kinnisvaraturul kujuneda vaid selle eriväärtuse kaudu ja iseseisev turuväärtus sellisel maa-alal puudub. Hageja on põhistanud sundvõõrandamismenetluses temale tekkivat kahju ainult majanduslikku kahju iseloomustavate asjaolude ja tõenditega. Hageja ei ole käesolevas menetluses vastupidist tõendanud. Asjaolu, et hageja püüdis kogu sundvõõrandamismenetluse jooksul tõendada üksnes majandusliku kahju tekkimist, kinnitab ka hageja enda veendumust selles, et kinnistul Tartu mnt 80S iseseisev turuväärtus puudub.
31.Hageja poolt koostatud kinnistu turuväärtuse arvutus (679 856,76 eurot) ei ole kohane. Antud turuväärtus on ebakohane hinnang, kuivõrd selle aluseks olev arvutuskäik ei põhine piisaval ja nõuetekohasel võrdlusel. Hageja esitatud võrdlus üksnes teiste sama piirkonna kinnistute eest makstud sundvõõrandamistasu ja hüvitistega ei ole asjakohane. Erinevalt teistest sundvõõrandatud kinnistutest oli Tartu mnt 80S kinnistu hoonestuseta, seda ei kasutatud tootmistegevuseks nagu teisi kinnistuid. Äri- ja tootmismaade, sh osaliselt hoonestatud maade turuhinnad on oluliselt kõrgemad ega ole seetõttu võrreldavad 100 % transpordimaa turuhindadega. Erinevalt teistest sundvõõrandatud kinnistutest oli hageja kinnistu ca 10 m laiune ja ca 350 m pikkune hoonestamata ning kasutuseta kitsas piklik maa-ala, millele oli lubatud rajada üksnes teerajatisi. Puudus võimalus seda ka reaalselt täis ehitada.
32.Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, mille kohaselt tekkis sundvõõrandamise käigus omaette sundvõõrandatavate kinnistute turg ja seetõttu ka eriline, tavalisest väärtusest kõrgem turuhind. KASVS § 16 lg 1 sätestab, et sundvõõrandamistasu kindlaksmääramisel lähtutakse sundvõõrandamisele määratud kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-1912 p-des 10-13 antud selgitustest tuleneb, et lähtuda tuleb sundvõõrandamise otsuse tegemise hetkel asjal olnud õiguslikest ja faktilistest omadustest. Käesoleval juhul jäi hageja sundvõõrandamise tõttu ilma võimalusest kasutada maad senisel sihtotstarbel, mis oli 100 % teede ja tänavate maa, mitte ärimaa. Hageja arvestus on ümber lükatud ka Simus Kinnisvara riiklikult tunnustatud eksperdi DT 04.04.2011 eksperthinnanguga. Eksperdi selgituste kohaselt puudub praktiliselt ilma
ehitusõiguseta transpordimaade turg. Selgitatud on ka, et kinnistu parim kasutusotstarve on teerajatiste maa, millel puudub alates 07.10.1999 detailplaneeringu korrektuuri kehtestamisest oma asukoha ja kuju tõttu alternatiivne kasutusviis.
33.Hageja ei ole oma väiteid vaidlusaluse kinnistu suuremast turuväärtusest tõendanud. Hageja esitatud arvutus ei lükka ümber riiklikult tunnustatud eksperdi hinnangut ega tõenda, et kinnistu turuväärtus on eksperdi poolt määratud hinnast tegelikult oluliselt kõrgem ja et läbirääkimiste käigus oleks olnud reaalselt võimalik saavutada parem tulemus. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud turuväärtuse alusel kahju tekkimist ega selle ulatust ning esitatud kahju hüvitamise nõue antud asjaoludel on alusetu.
34.Hageja väide, et Tartu mnt 80S kinnistu sundvõõrandamistasu pidi tulenevalt kinnistu eriväärtusest olema 1 900 000 eurot, on tõendamata. Detailplaneeringust nähtuvalt ehitusmaht ei ole muutunud alates 1999. aastast. Teistele kinnistutele, sh Tartu mnt 80M kinnistule, õigusaktidega ettenähtud ehitusmaht Tartu mnt 80S sundvõõrandamise tagajärjel ei vähenenud. Seejuures kinnistu Tartu mnt 80S oli ette nähtud tee reservmaaks. On õiguslikult võimatu, et kinnistu Tartu mnt 80M kaudu saanuks kinnistul Tartu mnt 80S üldse tekkida hageja poolt viidatud eriväärtus. Hageja väited ja tõendid on ümber lükatud kohtutäitur Kaire Põltsi 23.05.2011 hindamisaktiga ja eksperdi DT ja vandeaudiitor KK 04.04.2011 eksperthinnangutega, samuti Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korraldusega nr 1933-k ja Tallinna Halduskohtu otsusega haldusasjas nr 3-12-92. Nimetatud tõenditest nähtuvalt on Tartu mnt 80S harilik väärtus 62 250 eurot ja eriväärtus puudub.
35.Kinnisasja väärtus saab hõlmata majanduslikku kahju vaid siis, kui hindamise hetkel on selline kahju olemas. Kinnistul Tartu mnt 80S ei saanud hindamise hetkel parkla rajamisest eriväärtust tekkida, sest selline lahendus oli vastuolus kehtiva detailplaneeringuga: kinnistu Tartu mnt 80S on detailplaneeringus tee reservmaaks ettenähtud ala, mistõttu ei ole parkla rajamine sinna õiguslikult võimalik. Seega ei nõustu kohus hageja väitega, mille kohaselt kinnistul Tartu mnt 80S ei lasunud selle omandamise hetkel parkla ehitamist välistavaid piiranguid. Pindi Kinnisvara AS 31.05.2011 eksperthinnangus nr 110531-11179-463 viidatakse hageja esitatud erihuvile ja lähteülesandele, nn parkla äriplaanile. Antud hinnangust nähtub, et hindaja ei ole üldse analüüsinud lähteülesande õiguslikku põhjendatust. DT hinnangu kohaselt on kinnistu 80S sihtotstarbeks 100% transpordimaa, eesmärgiga rajada kinnistule teerajatised, ning lähtudes kinnistu detailplaneeringust, asukohast ja kujust puudub sellel alternatiivkasutus ning võimalus kinnistut finantsmajanduslikult otstarbekamalt kasutada.
36.Vandeaudiitor KK hindamisaktiga on tõendatud, et hageja teadis enne kinnistu soetamist, et Tartu mnt 80S on hoonestamata, transpordimaa sihtotstarbega kinnisasi, mida alates 07.10.1999 planeeringu korrektuuri ja 11.01.2001 üldplaneeringu kehtestamist saab kasutada üksnes ehitatava avaliku teena.
37.Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korraldusega nr 1933-k on tõendatud, et kehtiv detailplaneering näeb ette Tartu mnt 80M kinnisasjale vajalikud parkimiskohad Tartu mnt 80M kinnisasjal, mitte sundvõõrandatud kinnistul Tartu mnt 80S, nagu väidab hageja. Kohtutäitur Kaire Põlts on 23.05.2011 hindamisaktis leidnud, et hagejal puudus Tartu mnt 80S kinnisasja omandamise ajal alus eeldada, et Tartu mnt 80S kinnisasja kohta kehtestataks uus detailplaneering. Hageja omandas hoonestamata transpordimaa sihtotstarbega kinnisasja pärast 07.10.1999 korrektuuri ja 11.01.2001 üldplaneeringu kehtestamist, mistõttu ei saanud hageja eeldada, et kinnisasja saab muul otstarbel, kui tulevase avaliku teena, kasutada. Hageja äriplaanis puudub põhistus ning õiguslikult realiseeritav lahendus, ületamaks kinnisasja kasutamise
sihtotstarbelisi piiranguid, mistõttu ei ole äriplaani koostamisel rajanetud objektiivsele õiguslikule olukorrale (kehtiv detailplaneering, detailplaneeringu mittemuutmine) vaid tuginetud on realiseerimatule eeldusele (parkimismaja ehitamise võimalikkus jmt).
38.Lisaks on Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 13.09.2011 läbivaatuse aruandes analüüsitud Pindi Kinnisvara AS eksperthinnangut ja jõudnud järeldusele, et selles leitud eriväärtust ei saa pidada usaldusväärseks, kuna puudub igasugune võrdlusinformatsioon ja põhjendused tulumeetodil kasutatud sisendite osas ning püstitatud lähteülesande kohase kasutamise juriidiline aspekt on vastuoluline. Pindi Kinnisvara AS ei ole analüüsinud hageja antud lähteülesande objektiivset teostatavust. Pindi Kinnisvara AS kalkuleeris omavahel realiseerimatuid, üksnes hageja poolt ette kirjutatud eeltingimusi, mille sisulist õigsust ja põhjendatust Pindi Kinnisvara AS ei ole kontrollinud. Samuti ei ole arvesse võetud Tartu mnt 80S krundi kuju, analüüsitud ei ole parkimise võimalikkust sellel ja reaalset parkimiskohtade mahtu tulenevalt krundi piklikult väljavenitatud kujust. Ober-Haus Hindamisteenuste 13.09.2011 aruandes on ka esile toodud, et Tartu mnt 80S ja 80M kinnistute vahel puudub funktsionaalne ja füüsiline seos.
39.Kohus nõustus Tallinna Halduskohtu 13.07.2012 otsuses tehtud järelduste ja antud hinnangutega. Halduskohus on kontrollinud Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 1933-k aluseks olevaid asjaolusid ja hindas tõendeid, mis on ka käesoleval juhul hageja poolt esitatud. Halduskohus leidis, et Pindi Kinnisvara AS hinnang ja Maidu Kuuse Audiitorbüroo arvamused ei ole asjakohased, sest need mõlemad põhinesid realiseerimatul eeldusel, et ehitusõiguseta tänava maa-alale saab ehitada parkla või parkimismaja. Viidatud Tallinna Halduskohtu 13.07.2012 otsusega on tõendatud, et hageja teadis vaidlusaluse kinnistu omandamisel, et selle kinnistu suhtes 07.10.1999 kehtestatud detailplaneeringu ja 11.01.2001 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohaselt oli kinnistule planeeritud Lõuna väila rajamine ja ta võttis ise kinnistu eest selle harilikku väärtust oluliselt ületavas osas hinna tasumisel teadlikult põhjendamatu äririski. Hagejal ei olnud seega mingit alust eeldada kinnistu harilikust väärtusest kõrgema eriväärtuse arvestamist.
40.Samuti on Pindi Kinnisvara AS hinnangut analüüsinud ka ekspert Virgo Laansoo, kelle hinnangu kohaselt ei ole läbivaadatud töö ja selles leitud eriväärtus usaldusväärne. Ekspert peab kõige suuremaks puuduseks vastuolu kehtiva detailplaneeringu ja parima kasutuse analüüsi vahel. Kehtiva detailplaneeringu ja üldplaneeringu analüüsimisel ei oleks hindaja saanud jõuda järelduseni, et Tartu mnt 80S kinnistule on võimalik lahendada Tartu mnt 80M parkimine, sh parkimismaja püstitamine. Ekspert toob esile EVS 875 standardi, mille järgselt peavad töös toodud eeldused olema realistlikud, arvestades kehtivat detailplaneeringut, üldplaneeringut ja krundi kuju, siis ei ole töö koostajal mõistlik püstitada eeldust, et Tartu mnt 80S krundil on võimalik lahendada Tartu mnt 80M parkimine, sh kehtiva detailplaneeringu järgselt on Tartu mnt 80M krundi parkimine lahendatud Tartu mnt 80M krundil. Eeltoodust tulenevalt ei vasta Pindi Kinnisvara AS hinnang EVS 875 standardile ega ole seetõttu usaldusväärne tõend.
41.Hageja äriplaani realiseerimine oleks eeldanud kehtiva detailplaneeringu muutmist, mille toimumist ei olnud hagejal alust eeldada. Riigikohus on oma 15.01.2009 otsuse nr 3-3-1-87-08 p-s 22 märkinud, et eraõiguslikust isikust maaomanik või arendaja peab maa kasutamist kavandades arvestama kehtestatud üldplaneeringuga ning sellega, et üldplaneeringut mõjuva põhjuseta muuta ei saa. Tallinna Halduskohus on hageja kaebuse osas viidatud haldusasjas nr 3-12-92 tehtud otsuses kinnitanud, et kehtivast detailplaneeringust tulenevalt puudus parkla rajamiseks ehitusõigus ning hageja oli sellest asjaolust ja kinnistu sundvõõrandamise vajadusest kinnistu
omandamisel teadlik. Seega ei oleks hageja hagis nõutavat hüvitist saanud ka juhul, kui tema lepinguline esindaja oleks vaidlustanud kohtutäitur Kaire Põltsi hindamisakti ning oleks osalenud kokkuleppemenetluse koosolekutel. Seega ei ole asjas tõendamist leidnud, et hagejale tekkis kahju, mille hüvitamist ta kostjatelt nõuab.
42.Hageja ei ole tõendanud põhjuslikku seost. Põhjusliku seose tuvastamiseks tuleb hinnata, kas hageja poolt soovitud kostja I tegevuse tulemusel oleks Tallinna linnal olnud alust määrata hagejale 1 900 000 euro suurune sundvõõrandamistasu või oleks linna poolt määratud sundvõõrandamistasu võinud sõltumata kostja I tegevusest jääda samaks. KASVS § 16 lg 3 ja maa hindamise korra §-de 4, 20, 21 kohaselt saab kinnisasja väärtus hõlmata majanduslikku kahju vaid siis, kui objekti hindamise hetkel on sellise kahju tekkimine tõendatav. Hageja ei ole sundvõõrandamismenetluses kinnistu Tartu mnt 80S osas selle hindamise aja seisuga majandusliku kahju tekkimist seoses kinnistu sundvõõrandamisega tõendanud. Hageja ei suutnud sundvõõrandamismenetluses tõendada ka seda, et kinnistu Tartu mnt 80S turuväärtus pidanuks olema kõrgem kui DT hinnangus märgitud 62 250 eurot. Hageja enda loobumine paremaid tulemusi pakkunud kompromissist on käsitletav nii põhjusliku seose ahela katkestamisena kui hageja oma osalusena kahju tekkimisel. Hageja viited sellele, nagu oleks läbirääkimiste teel alati võimalik suuremat kahjuhüvitist saada, ei ole tõendatud. Hageja poolt esile toodud Filtri tee kinnistu osas ei ole hageja tõendeid esitanud, kinnistute Tartu mnt 88, Tartu mnt 88A osas on Tallinna linnale esitatud täiendavaid tõendeid. Seega ei ole nimetatud tehingud võrreldavad. Asjakohane ei ole hageja tuginemine võrdlusele äri- ja tootmismaa hindadele, kuivõrd hagejale kuulunud maa seda ei olnud.
43.Kostja I ei ole käsundit rikkunud. Kirjalikku kliendilepingut poolte vahel sõlmitud ei olnud. AdvS § 55 kohaselt ei ole advokaadil kohustust kõikehõlmava sisuga õigusteenuse osutamiseks. Hageja väidetud sisuga ülesannete puudumisele viitab mh poolte käitumine, sh asjaolu, et kostjatele I ja II süükspandavate rikkumiste perioodist ei ole hageja esitanud ei kliendilepingut, selle sisu kajastavat kirjavahetust ega ka arveid, mida kostja I pidanuks hageja poolt hiljem ebakvaliteetseks hinnatud sisuga õigusteenuste osutamise eest esitama. Käsundisaaja ei vastuta käsundiandja soovitud tulemuse mittesaavutamise eest. Lepinguline esindaja ei kanna esindatava äririske ega vastuta selle eest, kui esindatava vastaspool ei rahulda esindatava esitatud nõudeid.
44.Tunnistaja KG ütlustega on tõendatud, et kohtutäituri hindamisakti vaidlustamist pidas hageja ise perspektiivituks, sest hindamisakt vastas sundvõõrandatava kinnistu turuväärtusele. Tunnistaja KG ütlustega on ka tõendatud, et asjaga hageja poolelt tegelenud meeskond KG, EL, RK ja KL, hiljem ka MV ja KK, planeeris linnaga läbirääkimisi venitada. Tunnistaja KG ütlused selgitavad kostja I käsundi mahtu alljärgnevalt: üldine arvamus oli see, et vaidlus kohtutäituriga ei ole perspektiivikas. Arutasime seda sama meeskonnaga. Meie taktika oli see, et võimalikult pikalt venitada. Eesmärk oli venitada, et linnale jääks võimalikult vähe aega, et tuleks meile võimalikult kasulikum kompromiss. Mina kutsusin advokaadi juurde linnavalitsusega läbirääkimistel, kutsusin siis, kui asi läks juriidiliseks, kui ma ise ei olnud suuteline orienteeruma. Sellist arutelu ei ole olnud, et advokaadid ei ole kohale läinud nõupidamistele linnavalitsusega, et advokaate oleks selles süüdistatud. Maakohus leidis, et venitamise eesmärgi saavutamiseks on eluliselt usutav, et kostja I pidi võimalikult kaua edasi lükkama kokkuleppemenetluse koosolekutel osalemist. Kuna asjas ei ole tõendamist leidnud, et kostjal I oleks olnud kohustus Tallinna linnaga läbirääkimiste pidamiseks, ei saanud kostja I koosolekutele ilmumata jätmisega ka käsundit rikkuda. Kostja I ülesandeks oli koostada hageja seisukohad tema poolt advokaadibüroole edastatud kinnistu väärtust ja võimalikku kahju tõendavate
dokumentide pinnalt. Kostjal I puudus kohustus kahjudest teavitamiseks KASVS § 23 lg 2 alusel, kuna kogu väidetavat kahju oli hindamisaktis juba analüüsitud. Seega ei saa kostja I olla käsundit rikkunud.
45.Kohus leidis, et hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt I kinnistu Tartu mnt 80S väidetavalt ekslikust turuväärtuse hindamisest tekkinud kahju hüvitamist, kuna hageja ei ole tõendanud, et ta oleks sundvõõrandamise menetluse jooksul tõstatanud küsimust vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse ebaõigest hindamisest kohtutäituri poolt. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et hageja oleks kostjale I andnud käsundi turuväärtuse vaidlustamiseks, mistõttu ei saanud kostja I vastavat käsundit ka rikkuda. Kinnistu võõrandamisel selle turuväärtusest kõrgema hinna eest tuginesid kõik kinnistu eriväärtuse põhjendamiseks rajaneval äriplaanil. Hageja ise edastas kostjale I Pindi Kinnisvara AS eksperthinnangu, mille kohaselt 100% transpordimaa sihtotstarbega kinnistu väärtus saab kinnisvaraturul kujuneda vaid selle eriväärtuse kaudu ja iseseisev turuväärtus sellisel maa-alal puudub. Nimetatu tõendab asjaolu, et võimaliku turuväärtuse ebaõige määramise küsimus ei olnud kostjale I antud käsundiga seotud. Käesolevas asjas esitatud tõendeid on halduskohtumenetluses juba hinnatud ja jõustunud halduskohtu otsuse kohaselt vastab sundvõõrandamistasu hageja Tartu mnt 80S kinnistu turuväärtusele. Käsundi rikkumiseks ei ole kinnistu sundvõõrandamine selle tegelikule turuväärtusele vastava tasu eest. Sundvõõrandamisel on eesmärgiks asja turuväärtuse hüvitamine. Vastava hüvitise on hageja saanud. Hageja ei teinud kordagi kostjale I etteheiteid, kui ta väidetavatest rikkumistest teada sai.
46.Nõue on alusetu ka kostja III vastu. Kuivõrd eespool on kohus analüüsinud hageja nõuet kostjate I ja II vastu ja asunud seisukohale, et nõude rahuldamiseks alus puudub, siis tuleb ka nõue kostja III kui kindlustusandja vastu jätta rahuldamata.
47.Maakohus leidis, et käesolevas tsiviilasjas puuduvad asjaolud, mis õigustaks tavapärasest kõrgema lepingulise esindaja tunnitasu määra kohaldamist. Arvestades Riigikohtu seisukohti lahendites 3-2-1-93-13 ja 3-2-1-115-13 luges kohus kostja III lepingulise esindaja põhjendatud tunnitasu määraks 120 eurot (ilma käibemaksuta) ja kostjate I ja II lepingulise esindaja keskmise tunnitasu määraks 98,79 eurot (ilma käibemaksuta). Kostjate I ja II ning kostja III ajakulu menetluskulude kindlaksmääramise avalduses näidatud ulatuses on põhjendatud, arvestades käesoleva tsiviilasja keerukust, materjalide mahtu, sh koostatud menetlusdokumentide mahtu ning toimunud kohtuistungeid ja nendeks ettevalmistamiseks vajalikku ajakulu. Samuti on kohtu hinnangul tehtud toimingud vajalikud ja põhjendatud. Arvestades vaidluse eset ja iseloomu, on kostjate esindajate kulutused muudele teenustele (registritest päringute tegemine jms) menetluskulude kindlaksmääramiste avaldustes näidatud ulatuses põhjendatud ja vajalikud. Kostjate I ja II puhul on vastavad kulud olnud 97,19 ning kostja III puhul 6 eurot. Eeltoodust tulenevalt on kostjate I ja II põhjendatud menetluskulude suuruseks 22 977,19 eurot ilma käibemaksuta ning kostja III menetluskulude suuruseks 9090 eurot ilma käibemaksuta. Maakohus määras, et menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Apellatsioonkaebus
48.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus ostus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda.
49.Hageja ja kostja I vahel oli suuline käsundusleping, mille sisuks oli hageja huvide esindamine kinnisasja sundtäitmise menetluses, sh hindamisakti nõuetekohane vaidlustamine, kahjudest linnavalitsuse nõuetekohane teavitamine ja kokkuleppemenetluses osalemine. Kostja I käsund ei olnud piiratud konkreetsete
toimingutega. Kostjal I eesmärk oli saavutada kõrgeim võimalik sundvõõrandamise tasu. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis annaks alust järeldada vastupidist. Hageja on esitanud kirjavahetuse, mis kinnitab käsundi olemasolu (hagiavalduse lisades toodud kirjavahetus). Asjaolu, et kostja I ei esitanud mittenõuetekohaselt osutatud teenuse eest rohkelt arveid, ei ole käsundit välistav. Eeldus, et kliendisuhe hõlmab kõiki esindatava huvide kaitsmiseks vajalike toimingute tegemist, tuleneb ka AdvS § 40 lg 1 ja § 44 lg 1 p 1 koosmõjust. Samuti tuleb advokaadi piiramata esindusõiguse eeldamine menetlusseadustikest (TsMS § 226 lg 1 teine lause, § 222 ja § 223 ja HKMS § 31 lg 2), milles eeldatakse nii advokaadist esindaja volituste olemasolu, kui ka esindusõiguse piiramatust. Käsundi piiratuse tõendamise kohustus lasub kostjal I.
50.Maakohus on käsundisuhte mittetuvastamisel ignoreerinud järgmisi tõendeid: -kostja I 11.10.2012 selgitused hagejale (hagiavalduse lisa 15), milles kostja I õigustas ja põhjendas oma senist tegevust seoses halduskohtumenetlusega. Kui kostjal I käsund puuduks, oleks ta seda ka küsimustele vastuseks kirjutanud; -kostja I selgitus Tallinna Linnavalitsusele (hagiavalduse lisa 17) seoses sundvõõrandamise tasu suuruse kohta, milles on kajastatud kõik eriväärtust puudutavad argumendid ning rajanevalt Pindi Kinnisvara arvamusele taotletud sundvõõranditasu määramist summas 1,9 miljonit eurot; -hagiavalduse lisad 20 – 25, milles kajastub kokkuleppemenetluse koosolekute temaatika; -hagiavalduse lisast 26 nähtub, et Tallinna linn käsitles kostjat I ja II kui hageja kõigi volitustega esindajat; -hagiavalduse lisast 27 nähtub, et sundvõõrandamise tasu määramise korraldus edastati ka otse kostjale I; -hagivalduse lisad 39, 40 ja 41, millest nähtub, et pärast võimaluste minetamist sundvõõrandamise menetluses asus kostja I käsundit realiseerima kohtumenetluses.
51.Kostja I on käsundit rikkunud. Isegi kui vastaks tõele kostja I väide, et nende ainuke roll oli menetlust venitada, siis ka sellisel juhul oleks tähtaegne ja kohane hindamisakti vaidlustamine olnud kostja I käsundiga hõlmatud. Ebaõige on väide nagu puudus kostjal I kohustus kahjudest teavitamiseks, kuna kogu väidetav kahju oli juba hindamisaktis analüüsitud ja seega ei saanud kostja I selles osas käsundit rikkuda. Seda, et kahjudest teavitamine oli vajalik ja et kostja I seda nõuetekohaselt ei teinud, kinnitab ka asjaolu, et kostja I ei jätnud seda sammu tegemata, vaid tegi seda hilinenult. Kostja I jättis kolm korda mõjuva põhjuseta kokkuleppemenetluse koosolekutele ilmumata. Ekslik on maakohtu järeldus, et kostja I ülesanne oli kokkuleppemenetluses uute aegade kokkuleppimine. Tekib küsimus, kuidas saab kostja I endale taolise teenuse osutamise kohustust võtta (kohustus venitada menetlust). Piiratud käsund, venitus-strateegia jms teooriad, on tekkinud kostja I argumentatsiooni alles kohtumenetluses.
52.Hagejale on tekkinud kahju. Hageja jaoks oli kinnistul eriväärtus, mida sundvõõrandamise tasu ei arvestanud. Tegemist on hagejale tekkinud kahjuga. Käsundi nõuetekohasel täitmisel oleks nii kinnistu eri- kui tegelikust turuväärtusest tulenevalt õnnestunud hagejal saada sundvõõrandamise menetluses suurem tasu.
53.Maakohus on ekslikult leidnud, et sundvõõrandamise menetluses ei saa turuhinna arvutamisel lähtuda teiste sama projekti raames sundvõõrandatud kinnistute võrdlushindadest. Kohane tasu kinnistu sundvõõrandamise eest oleks pidanud olema 617 606,76 eurot. Eseme „kohalik keskmine müügihind“ (TsÜS §-s 65) on sundvõõrandamise puhul keskmine hind, millega samas projektis (Lõuna väila projektis) kinnistud sundvõõrandati. Tegemist on spetsiifilise turuga, kus ostja jaoks ei
ole määrav kinnistu sihtotstarve või ehitusmaht. Seetõttu ei ole ka siinkohal põhjendatud võtta kinnistu hinna arvutamisel arvesse näitajaid, mille vastu turuosalisel huvi puudub. Sundvõõrandamise menetluses on kinnistu omandamise huvi reeglina konkreetse projekti põhine, samas kui muul juhul omavad ehitusõigus ja sihtotstarve olulist puutumust kinnistu hinnaga. Maakohus on kohaldanud materiaalõigust valesti, asudes seisukohale, et taolist spetsiifilist turgu ei eksisteeri.
54.Kinnistu eriväärtus on seotud väärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust ja võib tuleneda kinnistu füüsilisest, funktsionaalsest või majanduslikust seosest teise kinnisvaraga. Kinnistu eriväärtus tulenes Tartu mnt 80M parkimise lahendamisest kinnistul ja seeläbi Tartu mnt 80M kinnistu turuväärtuse kasvust. Maakohus on jätnud eriväärtuse hindamisel arvesse võtmata, et just Kaire Põltsi ja KK hindamisaktide põhjendamatus on see, mida hageja soovis, et kostja I oleks vaidlustanud. Ober Haus Hindamisteenuste ja Domus Kinnisvara hindamisaktid ei kujuta endast ekspertarvamusi, vaid tellija (kostja I) taotlusel koostatud kriitikat hageja tellimusel koostatud asjatundjaarvamusele.
55.Isegi kui eriväärtust ei oleks pidanud arvestama, siis Tartu mnt 80S kinnistu eest määratud sundvõõranditasu oli oluliselt madalam keskmisest sundvõõranditasust, mida Tallinna linn maksis teistele tee-aluste kinnistute omanikele. See vahe on käsitletav hagejale põhjustatud kahjuna. Kõrgema hüvitise nõue ei olnud perspektiivitu. Kinnistu soetamise hetkel ei olnud hagejale teada, et kinnistut saab kasutada ainult tee-maana ja muud maakasutuse viisid on välistatud. Hageja maa sihtotstarve selle soetamisel oli transpordimaa, mis võimaldanuks kasutada kinnistut mh parkimise korraldamiseks, nii nagu hageja seda ka tegelikkuses planeeris. Ebaõige on kohtu väide, et kuna planeeringuga määratleti maa tee reservmaana, siis ei saanud sinna parklat rajada. Maakohus on põhjendamatult takerdunud üksnes ärilisel otstarbel kasutatava parkla detailidesse ning jätnud tähelepanuta, et transpordimaa sihtotstarve võimaldab samuti sellel parkimise korraldamist. Seejuures ei tähenda reservmaa veel tõsikindlat veendumust, et maad ka tegelikkuses asutakse teemaana kasutama. Asjaolu, et kinnistule rajatakse tee sai lõplikult selgeks alles sundvõõrandamise menetluse tulemusena.
56.Kostja I rikkumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Tulenevalt kostja I poolt käsundi rikkumisest, oli hageja jaoks kõrgema hüvitise saamise võimalus lõpuni minetatud. Kui kostja I ei oleks käsundit rikkunud, oleks hagejal võimalus saada suurem sundvõõrandamise tasu kui see, mis talle esialgse hindamisakti alusel lõpuks määrati.
57.Paljasõnaline on väide, et hagejale on pakutud kompromissi ja et hageja on sellest loobunud. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga selles osas, et tõendatud ei ole asjaolu, et läbirääkimiste teel õnnestub reeglina saada suurem sundvõõranditasu. Hagiavalduse lisana 29 on hageja esitanud Filtri tee 9 kinnistu osas vastu võetud linnavalitsuse korralduse, kus sõnaselgelt märgitakse, et tasu määramisel lähtutakse kokkuleppemenetluses peetud läbirääkimiste tulemusest.
58.KG ütlused on kallutatud. Maakohus ei ole hinnanud KG kui kostja I poolt kutsutud tunnistaja ütluste usaldusväärsust ja on omistanud neile põhjendamatult suure kaalu. KG väited on vastuolulised.
59.Hageja vaidles vastu maakohtus kindlaks määratud menetluskulude suurusele. Viimane menetlusdokument, milles kostja I nimetas esimest korda tegeliku menetluskulude summa, esitati 17.06.2015 ehk vaid 1 päev enne esimese astme kohtuotsuse tegemist. Kohus ei ole sisuliselt hinnanud kostjate lepinguliste esindajate tegevust ega hageja vastuväiteid. Hageja palub ringkonnakohtul sisuliselt hinnata kostjate lepinguliste esindajate tegevuste põhjendatust lähtuvalt hageja poolt
konkreetsetele tegevustele esitatud vastuväidetest. Hageja jääb oma 25.05.2015 ja 16.06.2015 menetlusdokumendis toodud seisukohtade juurde. Kohus on jätnud tähelepanuta, et kostjate I ja II menetlusdokumentidest on läbivalt märkimisväärse osa moodustanud väited ja taotluste põhistus, mis ei seondunud hagi aluse ja esemega. Hageja hinnangul saavad kostja I lepingulise esindaja kulud olla põhjendatud kuni 70 tunni ulatuses ehk summas kuni 7945 eurot (ilma käibemaksuta). Kuna kostja III on oma menetlusdokumentides ning kohtuistungitel sisuliselt vaid kinnitanud, et nõustub kostja I seisukohtadega ning esitanud vaid üksikuid omapoolseid seisukohti ja argumente, siis ei saa olla põhjendatud ka kostja III lepingulise esindaja kulu enam kui 37,5 tunni ulatuses ehk summas kuni 4500 eurot (ilma käibemaksuta).
Vastustajate seisukohad
60.Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
61.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
62.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
63.Apellatsioonkaebuses kordab hageja oma seisukohti, millised ta esitas juba maakohtus ja millele maakohus on otsuses ammendavalt vastanud. Asjaolu, et hageja ei nõustu maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga, ei ole otsuse tühistamise aluseks.
64.Sundvõõrandamisel on eesmärgiks asja turuväärtuse hüvitamine. Käesolevas asjas esitatud tõendeid on hinnatud juba ka halduskohtumenetluses ja jõustunud halduskohtu otsuse kohaselt vastab sundvõõrandamistasu hageja Tartu mnt 80S kinnistu turuväärtusele.
65.Käesoleva menetluse raames on igakülgselt üle kontrollitud, kas hageja on saanud sundvõõrandatud kinnistu eest õiglase hüvitise. Maakohus on ammendavalt põhjendanud, miks hageja poolt nõutud suurema turuväärtuse ja ka eriväärtuse arvestamine pole põhjendatud. Maakohus on põhjendatult ümber lükanud hageja seisukoha, mille kohaselt tekkis sundvõõrandamise käigus omaette sundvõõrandatavate kinnistute turg ja seetõttu ka eriline, tavalisest väärtusest kõrgem turuhind. KASVS § 16 lg 1 sätestab, et sundvõõrandamistasu kindlaksmääramisel lähtutakse sundvõõrandamisele määratud kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-19-12 p-des 10-13 antud selgitustest tuleneb, et lähtuda tuleb sundvõõrandamise otsuse tegemise hetkel asjal olnud õiguslikest ja faktilistest omadustest. Käesoleval juhul jäi hageja sundvõõrandamise tõttu ilma võimalusest kasutada maad senisel sihtotstarbel, mis oli 100 % teede ja tänavate maa, mitte ärimaa. Kinnisasja väärtus saab hõlmata
majanduslikku kahju vaid siis, kui hindamise hetkel on selline kahju olemas. Kinnistul Tartu mnt 80S ei saanud hindamise hetkel parkla rajamisest eriväärtust tekkida, sest selline lahendus oli vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Hageja äriplaani realiseerimine oleks eeldanud kehtiva detailplaneeringu muutmist, mille toimumist ei olnud hagejal alust eeldada.
66.Seega ei oleks hageja hagis nõutavat hüvitist saanud ka juhul, kui tema lepinguline esindaja oleks vaidlustanud kohtutäitur Kaire Põltsi hindamisakti, oleks esitanud linnavalitsusele kahjude nimekirja ning oleks osalenud kokkuleppemenetluse koosolekutel. Kui käsunduslepingu sisuks oli hageja huvide esindamine kinnisasja sundvõõrandamise menetluses, nagu hageja ise leiab, siis ei saa lugeda käsundi rikkumiseks seda, kui kinnistu sundvõõrandati selle tegelikule turuväärtusele vastava tasu eest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
67.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse.
68.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.
69.Maakohus määras kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse ning mõistis hagejalt kostjate I ja II kasuks välja menetluskulu 22 977,19 eurot ja kostja III kasuks menetluskulu 9090 eurot. Hageja vaidlustab maakohtus kindlaks määratud menetluskulude suuruse. Hageja väitel ei ole kohus sisuliselt hinnanud kostjate lepinguliste esindajate tegevust ega hageja vastuväiteid. Ringkonnakohus hageja väitega ei nõustu. Menetluskulude väljamõistmise peamiseks kriteeriumiks on nende vajalikkus ja põhjendatus. Menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (RK 3-2-1-171-12). Praegusel juhul ei ole kolleegiumi hinnangul maakohus kostjate esindajate kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel diskretsioonipiire ületanud, mistõttu ei ole alust seda ümber hinnata. Maakohus on vastavalt TsMS § 175 lg-le 1 kontrollinud ja analüüsinud kostjate esindajate töö mahtu. Kohus on pidanud menetluskulude kindlaksmääramise avaldustes toodud lepinguliste esindajate tegevusi ja kulutusi antud tsiviilasja raames vajalikuks ja põhjendatuks. Kohtuotsusest nähtuvalt on kohus lähtudes esitatud kuludokumentidest ning arvestades kogu asja mahukust ja keerukust tervikuna pidanud hageja väiteid menetluskulude osas põhjendamatuks, esitades oma põhistuse kõigi kuluartiklite kohta kogumis. Alusetu on hageja seisukoht, nagu oleks kindlaksmääratud menetluskulud põhjendamatud seoses sellega, et kostja I on esitanud hagi aluse ja esemega mitteseotud väiteid, taotlusi ja põhjendusi. Kostjad olid sunnitud menetluses osalema hageja nõude tõttu ja vastuväidete esitamisel puudus neil muu huvi kui nõude ümberlükkamine. Antud asjas on advokaadibüroo suur ajakulu põhjendamatud, arvestades, et käesolev kohtumenetlus puudutab kogu Tartu mnt 80S kinnistu sundvõõrandamismenetlust, sellele eelnenud ajaperioodi ja ka sellele järgnenud halduskohtumenetlust kahes kohtuastmes, hõlmates kogu asjakohase dokumentatsiooni läbitöötamist. Samuti on advokaadibüroo õigusabikulude maht põhjustatud suures osas hageja ebaselgelt esitatud nõudest ja hagi korduvast täiendamisest, täpsustamisest ja muutmisest, millele advokaadibüroo pidi omapoolseid seisukohti esitama.
70.TsMS § 177 lg 1 p 1 alusel määrab ringkonnakohus kindlaks ka apellatsiooniastme menetluskulude rahalise suuruse. Kostjad I ja II esitasid kohtuistungil menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on nende menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabile 4572 eurot, pluss 1 tund istungil osalemise eest, kokku 4692,63 eurot. Õigusabi osutamiseks on esindaja kulutanud kokku 38,9 tundi, tunnihinnaga 120,63 eurot. Kulutused õigusabile koosnevad järgmisest toimingutest: apellatsioonkaebuse läbitöötamine, kohtuotsuse analüüs ja vastuse koostamine – 36,9 tundi, kostja III apellatsioonkaebuse vastusega tutvumine - 0,5 tundi, toimikusse lisatud dokumentidega tutvumine - 0,1 tundi, ettevalmistus kohtuistungiks ja menetluskulude nimekirja koostamine - 0,4 tundi, kliendi esindus ringkonnakohtu istungil - 1tund. Kostjad I ja II on kinnitanud, et kõik eelnimetatud kulud on kantud seoses apellatsioonimenetlusega. Kostja III esitas kohtuistungil menetluskulude nimekirja mille kohaselt on tema menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabile summas 3330 eurot. Kulutused õigusabile koosnevad järgmisest toimingutest: tutvumine apellatsioonkaebuse ja ringkonnakohtu menetluse võtmise määrusega ning kaebuse väidete võrdlus maakohtus esitatuga - 2,5 tundi, vastuse koostamine ja esitamine – 10 tundi, tutvumine hageja 09.11.2015 menetlusdokumendiga ja esitatud väidete võrdlemine asja materjaliga - 0,5 tundi, ettevalmistus kohtuistungiks ja istungil osalemine – 5,5 tundi. Kostja 3 on kinnitanud, et kõik eelnimetatud kulud on kantud seoses apellatsioonimenetlusega ning kostja ei taotle käibemaksu hüvitamist. Kostjad taotlevad, et kohus märgiks otsuses, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
71.Vastuses kostjate I ja II menetluskulude kindlaksmääramise taotlusele märgib hageja, et näidatud ajakulu on liiga suur, vajalik ajakulu apellatsioonkaebusega tutvumiseks ja analüüsiks, vastuse koostamiseks ja istungi ettevalmistamiseks võiks olla kokku 13,3 tundi, see on 1483,75 eurot, millele lisandub kohtuistungil osalemise kulu.
72.Vastuses kostja III menetluskulude kindlaksmääramise taotlusele märgib hageja, et lepingulise esindaja tunnihind 180 eurot (ilma käibemaksuta), on liiga kõrge ja ajakulu ülemäära suur. Hageja peab põhjendatud tunnitasu hinnaks 120 eurot ja ajakuluks 7,9 tundi.
73.Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate I ja II esindaja kulutatud aeg apellatsioonkaebuse läbitöötamiseks, kohtuotsuse analüüsiks ja vastuse koostamiseks kokku 36,9 tundi ülepaisutatud, põhjendatud on 13,5 tundi, arvestades, et kõik põhjendused ja seisukohad on juba maakohtus esitatud. Toimikusse ei ole lisatud muid dokumente, seega jääb kostja II apellatsioonkaebuse vastusega tutvumiseks 0,5 tundi. Ettevalmistus kohtuistungiks, mis ei seisne mingite konkreetsete toimingute tegemises ja menetluskulude nimekirja koostamine ei ole eraldi tasustatavad. Põhjendatud on kliendi esindus ringkonnakohtu istungil 1 tund. Ringkonnakohus loeb kostjate I ja II põhjendatud õigusabile kulunud ajaks ringkonnakohtus kokku 15 tundi, tunnihinnaga 120,63 eurot, see on kokku 1809,45 eurot, mis tuleb hagejalt solidaarselt kostjate I ja II kasuks välja mõista.
74.Kostja III menetluskulu osas nõustub ringkonnakohus hageja seisukohaga, et lepingulise esindaja tunnihind 180 eurot (ilma käibemaksuta) on liiga kõrge, kuna see erineb oluliselt keskmisest sarnase õigusteenuse eest makstavast tasust. Samuti on ajakulu ülemäära suur, arvestades, et ka kostja III poolt on kõik põhjendused ja seisukohad juba maakohtus esitatud. Kostja III menetluslik positsioon kattub kostjate I ja II menetlusliku positsiooniga ning kostja III on sisuliselt nõustunud kostjate I ja II seisukohtadega ja esitanud vaid üksikuid omapoolseid argumente. Ringkonnakohus
peab kostja III esindaja põhjendatud tunnitasu hinnaks 120 eurot ja ajakuluks apellatsioonimenetluses kokku 9 tundi, see on kokku 1080 eurot, mis tuleb hagejalt kostja III kasuks välja mõista.
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.