Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2 (5)

2-15-3357 Kostja selgitab, et küttekolded lõhuti korterist välja 1990 aasta mais, mil üürnikuks oli kostja õde XXXX. XXXX oli korteris üürnikuks kuni 1990 aasta oktoobrini. Lisaks elamuseaduse § 42-2 kohaselt ei ole üürileandjal õigus nõuda seaduslikul alusel tehtud ümberehitusele eelneva olukorra taastamist ning hageja ei ole tõendanud, et ümberehitus oli ebaseaduslik. Küttekolded olid amortiseerunud ning neid ei olnud võimalik kasutada Kostja leiab ka, et hageja nõue on hea usu põhimõtte vastane ja hageja on rikkunud hoolsuskohustust. Hageja on esitanud kostja vastu nõuded, mis tuginevad kostja kasutuses olnud korteris ligi 30 aastat tagasi teostatud ümberehitustele, kui kostja ja hageja vahel ei olnud veel aastat tagasi teostatud ümberehitustele, kui kostja ja hageja vahel ei olnud veel mingit võlasuhet ja ka omandisuhete alused olid riigikorrast tulenevalt täiesti teistsugused.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõiki kogutud tõendeid, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte seisukohtadest nähtuvalt ja kooskõlas TsMS § 231 lg 4 ei ole poolte vahel vaidlust selles, et hagejale kuulub eluruum asukohaga XXXX. Eluruum on kostja kasutuses olnud alates 1986 kuni 02.09.2014. XXXX, Tallinnas asuva kinnistu omanikuks oli omandireformi käigus tagastamise järgselt XXXX(sünd. XXXX) alates 26.08.1999.a., alates 13.03.2000.a. on kinnistu omanikuks hageja. Poolte vahel kehtis suuline üürileping, leping lõppes ning eluruum anti hagejale üle 02.09.2014.a. Eluruumi üleandmise ajal puudusid eluruumis puuküttega ahi ja soemüüriga XXXX, millised olid olemas eluruumi õigusvastasel võõrandamisel Nõukogude Liidu ametiasutuste poolt. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on kohustatud hüvitama hagejale puuküttega ahju ja soemüüriga pliidi taastamise kulutused. Hageja on esitanud nõude VÕS § 334 alusel. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Vastavalt VÕSrakS § 12 lg 1 enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 115 lg 1 ja § 132 lg 1 alusel võib üürileandja üüriasja tagastamisel kahjustatult nõuda hüvitist, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. VÕS § 334 lg 1 ja 2 kohaldamisel peab kohus kontrollima esmalt, kas üüriasja kahjustamine toimus üürilepingu kehtivuse ajal ja ajal, kui asi oli üürniku valduses. Hageja väitel toimus ahju ja pliidi välja lõhkumine vahemikus 2003 kuni 2014. Kostja selgitas, et küttekolded lõhuti korterist välja 1990 aasta mais, mil üürnikuks oli kostja õde XXXX. Hageja on esitanud kohtule 2003 aastal hageja tellimusel koostatud “Korterelamu Tallinnas XXXX, ümberehituste seadustamise projekti”. Nimetatud projekt on 2004 aastal esitatud Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametile”, sh on projekt registreeritud ka Ehitisregistris. Projektile on lisatud elamu kõikide korruste asendiplaanid, vaated ning kirjeldused, sh on joonisel 5 toodud korteri nr 6 plaan koos küttekehade ning vaheseinte asukohtadega. Joonise on 14.10.2003 koostanud insener 3 (5)

2-15-3357 XXXX (dipl nr XXXX). 2003 aastal koostatud jooniselt selgub, et ruumis 6-1 asub küttekeha, ruumide 6-1 ja 6-2 vahel on vahesein ning ruumis 6-3 paikneb XXXX ning pottsoemüür. Kostja esitas kohtule gaasiveesoojendi paigaldamise tööprojekti (tl 74), millest nähtuvalt planeeriti gaasiveesoojendi töötamisel tekkivad suitsugaasid eemaldada läbi olemasoleva suitsukorstna lõõri paigaldatava suitsukorstna kaudu atmosfääri. Kostja väitel kui korteris oleks olnud töötav ahi või XXXX, siis ei oleks saanud planeerida gaasi abil töötava soojendi suitsugaaside juhtimist samasse suitsulõõri, kuhu oli juhitud pliidi väljatõmme. Gaasisoojendi paigalduse skeemil on näidatud, et gaasiseadme väljatõmme juhitakse samasse lõõri, kuhu oli juhitud ka pliidi oma, millest võib järeldada, et gaasiseadme paigalduse projekti koostamise ajal 1999. aastal ei saanud XXXXi enam korteris olla. Tunnistaja XXXX andis kohtule järgmisi ütlusi: 1977-1990.a elasin kõnealuses korteris, asusin elama tädi juurde. 1979-1982.a seal korteris ei elanud. 1982-1983.a kirjutas tädi korteri minu nimele, oktoobris 1990.a kirjutasin end sealt välja ja andsin vennale. Ametlikku vormistamist ei olnud, Vene ajal oli nii, et kes üüri maksis, oli ka omanik. Minu mees küttis ahju ja XXXXi gaasiga, see kestis nii umbes 5.a. Mul olid sellest pidevalt peavalud. Siis sai gaas kinni keeratud ja peavalud läksid äri. XXXX ei tõmmanud üldse, see XXXX oli lõhki köetud. Ka naabritele ajas kuidagi suitsu sisse. Süüa tegime elektripliidi peal. XXXX ja ahi lõhuti välja siis, kui mina sealt mai kuus 1990.a välja kolisin. Seda polnud mõtet taastada, lõõrid olid kõlbmatud. Samal suvel lõhkus vend nii ahju ja pliidi. Mina käisin majavalituses rääkimas, mille peale tuli korstnapühkija ja ütles, et XXXX ei tohi enam kütta. Tunnistaja ütluste kohta märgib kohus, et tunnistaja esines kohtus veenvalt ja oli ilma kahtlusteta selge, et ta mäletas ahju lõhkumise asjaolusid piisava täpsusega. Tunnistaja isiku oleku ja kehakeele alusel võis kohus järeldada, et tunnistaja ütlused olid tõesed. Kohus ei nõustu hageja hinnanguga, et tunnistaja ütlused on vastuolulised (XXXX ja ahi lõhuti välja siis, kui mina sealt mai kuus 1990.a välja kolisin). Ütlustest võib järeldada, et maikuu paiku kolis tunnistaja mujale elama, andis elamispinna vennale (kostjale) ja sel ajal lõhkus kostja ahju ja pliidi välja. Vastuolu selles ei esine. Lisaks nähtub ütlustest, et 1990 aasta oktoobrikuus „kirjutas tunnistaja end välja“ ja „andis korteri vennale“. Nimetatust võib teha järelduse, et 1990 aasta oktoobris vormistati üürileping tunnistaja nimelt kostja nimele ja et kuni selle ajani oli üürnikuks õiguslikus mõttes tunnistaja. Asjaolu, et tegelik valdus võidi tunnistajalt kostjale anda enne õigusliku muudatuse tegemist, ei muuda üürniku vahetumise hetke. Üürniku vahetumise suhtes ei oma tähendust tegeliku valduse üleandmine, vaid õigusliku muudatuse vormistamine, nn „kostja nimele kirjutamine“. Kohus on seisukohal, et ahju ja pliidi väljalõhkumise kohta annab antud juhul tunnistaja usaldusväärsemat infot, kui 2003 ehitusprojekt. Kuigi ehitusprojekt oleks pidanud vastama tegelikule olukorrale, siis e saa välistada, et ehitusprojekt lähtus ehitisregistri andmetest (mis on tänaseni ajakohastamata) kas siis seetõttu, et koostaja arvates ei omanud ahju olemasolu või puudumine tähtsust või mõnel muul põhjusel. 2003 projektiga on vastuolus ka 1999 aasta gaasiveesoojendi paigaldamise tööprojekt. Kollete väljalõhkumise aja suhtes on 2003 aasta projekt kaudne tõend, sest isegi kui eeldada, et 2003 aastal olid kolded olemas, siis ei ole hageja selgitanud, millal kolded tegelikult välja lõhuti. Kohus on osundanud, et tunnistaja ütlused olid üldkokkuvõttes väga veenvad ja välistasid täiesti ühemõtteliselt selle, et kolded oleks lõhutud välja millalgi pärast 2003 aastat. Seega, hinnates kõiki tõendeid kogumis, loeb kohus tõendatuks, et ahju ja pliidi välja lõhkumine toimus 1990 aasta maikuus ning et kuni 1990 aasta oktoobrikuuni oli üürnikuks tunnistaja XXXX ning kostja sai üürnikuks alles 1990 aasta oktoobris. Seega ei olnud ahju ja pliidi väljalõhkumise ajal kostja üürilepingu pooleks ning seetõttu ei saa ahju ja pliidi väljalõhkumise eest vastutada kostja.

4 (5)

2-15-3357 Lisaks asjaolule, et kostjale ette heidetava teo toime panemise ajal ei olnud kostja lepingupooleks, on kohus seisukohal, et kostja vastutus on välistatud ka seetõttu, et seadus ei näinud ette üürniku vastutust eluruumi uue omaniku ees enne elamu tagastamist toimunud ümberehituste eest. Kuigi ka enne VÕS-i jõustumist kehtinud elamuseaduse § 34 kohaselt jäi eluruumi omandiõiguse üleminekul varem sõlmitud üürileping koos kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku suhtes (sama põhimõte tulenes ka rendiseaduse §-st 20), siis seadust eesmärgipäraselt tõlgendades tuleb kohtu arvates asuda seisukohale, et ümberehitamisest tulenevad õigused ja kohustused lõpevad hoone tagastamisel omandireformi käigus. Üürilepingu ülemineku regulatsiooni eesmärk on kaitsta üürniku hoone võõrandamise korral. Omandireformi käigus inventeerib reformi kohustatud subjekt eluruumi ja kui kohustatud subjekt ei esita üürnikule ühtegi ümberehitamisega seotud nõuet, võib eeldada, et kohustatud subjekt üürileandjana on olemasoleva olukorraga nõustunud ning ühelgi juhul ei lähe võimalikud taastamise- või kahjunõuded üle omandireformi käigus omanikuks saavale isikule. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 hagi rahuldamata jätmise korral kannab menetluskulud hageja. Kostja on esitanud menetluskulude nimekirja 17.09.2015 summas 588.- eurot (3,5h) ja 28.10.2015 summas 336.- eurot (2h), mõlemad nõuded sisaldavad käibemaksu. 17.09.2015 esitatud taotlusest ilmneb tunnitasu määraks 168.- eurot koos käibemaksuga (käibemaksuta 140.- eurot) ja 28.10.2015 esitatud taotluses tunnitasu määraks 168.- eurot koos käibemaksuga (käibemaksuta 140.- eurot). Kohus leiab, et õigusteenuse tunnitasu määr 168.- eurot ei ole käesoleva tsiviilasja raames põhjendatud. Kohus leiab, et mõistlik tunnitasu määr on 150.- eurot käibemaksuga ja mõistlikuks ning vajalikuks menetluskuluks on kostjal 825 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Peeter Pällin Kohtunik

5 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.