Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) hagi VB’i ja VV’i vastu müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmise kohustuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.03.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
VB ja VV apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
14 168 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu), esindaja Inna Golovina Kostja I: VB (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Sulev Tammemäe Kostja II: VV (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Sulev Tammemäe
5.Mõista VB-ilt välja apellatsioonkaebuse esitamisel vähem tasutud riigilõiv summas 125 eurot riigituludesse. Riigilõiv tuleb tasuda 15 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest vastavalt otsusele lisatud makseinfolehele. Riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda viivist käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
6.Mõista VV-ilt välja apellatsioonkaebuse esitamisel vähem tasutud riigilõiv summas 125 eurot riigituludesse. Riigilõiv tuleb tasuda 15 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest vastavalt otsusele lisatud makseinfolehele. Riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda viivist käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.30.04.2014 esitas Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu) (hageja) Harju Maakohtule hagiavalduse VB (kostja I) ja VV (kostja II) vahel 23.01.2014 sõlmitud kinnistu müügilepingu, millega läks kostja I omandist välja kinnistu registriosaga nr 17933601, kehtetuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmise kohustuse tuvastamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt on Maksu- ja Tolliameti 19.12.2013 vastutusotsusega nr 13-7/1853 kohustatud kostjat I tasuma OÜ Kerekman maksuvõlg 17 969,01 eurot. 12.02.2014 esitas hageja täitmisavalduse võla 17 966,08 eurot sundtäitmiseks, kuid sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud nõude rahuldamist ning on alust arvata, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni. Pärast seda, kui vastutusotsus jõustus, asus kostja I talle kuuluvat vara võõrandama.
3.23.01.2014 sõlmiti hüpoteegi kustutamise kokkulepe, korteriomandi müügileping ning hüpoteegiga tagatud nõuete muutmise leping, mille kohaselt müüs kostja I kostjale II Tallinnas, Mahla tn 60//Valdeku tn 105 asuva kinnistu nr 17933601, mille reaalosaks on eluruum nr 101, üldpinnaga 11,2 m2 koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kinnistu müüdi hinnaga 5000 eurot ning ostuhinnast 2500 eurot kohustus kostja II tasuma sularahas kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest. Müügilepingu kohaselt kuuluvad lepingu eseme koosseisu ka ostjale üle antavates ruumides asuvad köögikapid, induktsioonpliit, külmutuskapp, pesumasin, boiler, diivan, televiisor, WC-pott ja dušikabiin.
4.Hageja leiab, et sissenõude pööramist on võimalik saavutada läbi tagasivõitmise hagi kinnistu nr 17933601 osas. Vaidlustava tehinguga kahjustati sissenõudja huve. Tehinguga läks kostja I omandist välja kinnisvara, millele oleks võimalik sissenõuet pöörata. Kostja I on teinud nimetatud tehingu üksnes selleks, et vältida sundtäitmist. Maksuhalduri võrdluste
alusel koostatud analüüsi põhjal oli tehingu ajal vaidlusaluse kinnistu väärtus ca 17 000 eurot (arvestades 1 m2 hinda 1 515 eurot). Alternatiivselt on hageja seisukohal, et kuivõrd kostja II vastusest nähtuvalt kinnistu eest tasumist ei toimunud, siis on tegemist sisuliselt kinkelepinguga.
5.Muul viisil nõude rahuldamine ei ole võimalik. 07.01.2014 võõrandas kostja I temale kuuluva sõiduki DS-le. Kostjal I ei ole alates 2010.aastast sissetulekut, tema pangakontod on arestitud ja neil puudub raha. Kostja I osalusega OÜ Kerekman majandustegevus on lõppenud. Kinnistusraamatu andmetel kuulub kostjale I abikaasaga ühisomandis olev korter Tallinnas, Mustamäel, registriosa numbriga 4761001, mis on koormatud hüpoteegiga AS Swedbank kasuks summas 38 860 eurot. Tegemist on kostja I ja tema abikaasa eluasemega, kus elab ka nende alaealine laps, mistõttu oleks sellele sissenõude pööramine keerukas nii hagejale kui kostjale I. Muud vara kostjal I ei ole. Kostjate vastuväited
6.Kostja I vaidles hagile vastu. Võlausaldaja huvisid ei ole kahjustatud ning tehingu kehtetuks tunnistamise eeldused ei ole täidetud. Korterit ei müüdud alla turuhinna. Kostja I ostis korteri 2009.aastal hinnaga 30 000 krooni. Eksperthinnangu kohaselt oli 2011. aastal korteri turuväärtuseks 7400 eurot. Ei ole tõenäoline, et 2014. aastaks tõusis korteri väärtus 43 %. Kinnisvaraportaalide müügipakkumised ei tõenda kinnistu väärtust. Valdeku 105 majas lülitati 12.05.2010 välja keskküte, mis mõjutab korteri turuhinda negatiivselt.
7.Kostja II hagi ei tunnistanud. Kostja I ostis korteri 30 000 krooni eest. Kostja II laenas kostjale I korteri ostmiseks raha. Kuna kostjal I ei olnud remondioskusi palus ta kostjat II kui oma head tuttavat viia eluase elamiseks sobilikku seisu. Kostja I lubas, et kui tal endal avaneb võimalus parema elukoha saamiseks, müüb ta korteri kostjale II poole turuhinnaga. Asjaolu, et tehing langes kokku hageja nõude esitamise ajaga, on seletatav sellega, et kostja I sai endale uue elukoha ligikaudu aasta tagasi ja vaidlusaluse korteri ostu-müügitehingu vormistamisega polnud kiiret. Esimese astme kohtu otsus
8.Harju Maakohus rahuldas 27.03.2015 otsusega hagi ning tunnistas kehtetuks kostjate vahel 23.01.2014 sõlmitud kinnistu müügilepingu, millega läks kostja I omandist välja kinnistu registriosaga nr 17933601. Maakohus tuvastas kostja II nõusoleku andmise kohustuse kinnistusraamatuse kostja I kinnistu omanikuna sissekandmiseks ja asendas kostja II nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks kohtuotsusega. Samuti muutis maakohus registriosa nr 17933601 kannet selliselt, et kanne kostja II omandiõiguse kohta kustutatakse ning tehakse uus kanne, millega kantakse kostja I sisse kinnistu omanikuna. Maakohus jättis menetluskulud võrdsetes osades kostjate kanda ning mõistis kummaltki kostjalt välja riigilõivu 200 eurot riigituludesse.
9.Maakohtu otsuse kohaselt ei ole asjas vaidlust selles, et kostja I suhtes on 19.12.2013 tehtud vastutusotsus, millega kohustati kostjat I tasuma Kerekman OÜ maksuvõlg summas 17 969,01 eurot. Nimetatud vastutusotsuse ja hageja 12.02.2014 täitmisavalduse alusel on kostja I suhtes alustatud täitemenetlust. Hagi esitamise seisuga ei ole täitemenetluses maksuotsuses märgitud summat olnud võimalik sisse nõuda kostjal I vara puudumise tõttu. Kostja I võõrandas 23.01.2014 kinnistu nr 17933601 kostjale II ja 07.01.2014 võõrandas kostja I talle kuuluva sõiduki kolmandale isikule.
10.Vaidlus on selles, kas 23.01.2014 korteri müügitehinguga kahjustas kostja I sissenõudja, so hageja huve ja kas hagejal on seega õigus nõuda tehingu kehtetuks tunnistamist ja
tagasipööramist. Sissenõudja huvide kahjustamise all tuleb mõista majanduslikult ebamõistliku tehingu tegemist, mis halvendab üldiselt tehingu teinud isiku varalist olukorda selliselt, et nii olemasoleval kui ka tulevikus tekkival võlausaldajal muutub võimatuks oma nõue sundtäitmise käigus rahuldatud saada. Huvide kahjustamisega võib tegemist olla muuhulgas siis, kui vara müüdi alla turuhinna (RKTKo 18.11.2009.a. 3-2-1-113-09 p 9).
11.Kohus asus seisukohale, et vaidlusalune korteriomand asukohaga Valdeku 105/Mahla 60 101, Tallinnas on võõrandatud alla turuhinna ning seega on kahjustatud sissenõudja huvisid. Asja materjalidest nähtub, et 27.05.2011 on vaidlusaluse korteriomandi registriosa IV jakku kantud sisse hüpoteek AS Swedbank kasuks summas 8660 eurot. Kohus märkis, et hüpoteek annab hüpoteegipidajale võimaluse rahuldada tagatud nõue koormatud kinnisasja arvel selle sundmüügist saadud rahast, kusjuures raha saamise võimalus on abstraktne ja selle realiseerimine sõltub sellest, kas ja millise summa eest on keegi nõus kinnisasja omandama. Seega eelduslikult on kinnisasjale seatav hüpoteegisumma väiksem või vähemalt võrdne kinnisasja väärtusega. Kuigi kostja I on kohtule esitanud tõendina AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu, mille kohaselt oli märtsis 2011 vaidlusaluse korteri turuväärtuseks 7400 eurot, ei kinnita see veel korteriomandi turuväärtust. Kohus märkis, et puudub igasugune alus asuda seisukohale, et vaidlusalusele korteriomandile AS Swedbank kasuks seatud hüpoteek on seatud suuremas summas, kui on seda korteri reaalne väärtus ning hüpoteegi seadmisel ei arvestanud hüpoteegipidaja korteri võimaliku sundmüügiga tulevikus ning kahjustas hüpoteegi seadmisega seega enda huve. Kohus märkis, et kostjate väited selle kohta, et 2008.a oli korter nii halvas seisus, et seda ei soovinud Tallinna linn isegi tasuta ja 2009.a maksis kostja I korteriomandi eest alla 2000 euro, ei ole asjakohased, kuivõrd vaidluse all on korteriomandi väärtus 2014.a seisuga. Ka AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nähtub, et 2011.a märtsis oli korterimandi seisukord väga hea. Asjaolul, et 15.05.2010 lülitati elamus välja keskküte, ei ole käesolevas asjas tähtsust.
12.Kohus leidis, et 2011.a mais oli vaidlusaluse korteriomandi väärtus vähemalt 8660 eurot. Arvestades üldteada asjaolu, et alates 2011.a on kinnisvaraturul hinnad tõusnud ja tehingute arv on suurenenud, on kohus seisukohal, et aastal 2014 pidi vaidlusaluse korteriomandi turuväärtus olema tegelikkuses kõrgem kui aastal 2011 korteriomandile seatud hüpoteegi väärtus. Kuivõrd 23.01.2014 vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu kohaselt oli müügi eseme hind 5000 eurot, on korteriomand võõrandatud alla turuhinna. Kohus arvestas siinjuures ka asjaoluga, et müügieseme koosseisu kuulusid ka köögikapid, induktsioonipliit, külmutuskapp, pesumasin, boiler, diivan, televiisor, WC-pott ja dušikabiin. Seega sisaldus müügitehingu hinnas lisaks korteriomandi hinnale ka eelpoolloetletud vallasasjade hind, mis teeb korteriomandi enda müügihinna turuhinnast veelgi madalamaks.
13.Maakohus märkis, et kostjate endi väited kinnitavad kohtu seisukohta korteriomandi müügilepingus märgitust kõrgema turuhinna osas, kuivõrd kostjate väidete kohaselt oli kostja II juba korteriomandisse panustanud ca 5000 eurot laenates kostjale I raha 2009.a korteriomandi soetamiseks ja hiljem seda enda rahaliste vahendite eest remontides ja sinna erinevaid esemeid (boilerit jne) soetades, so täiendavalt panustades 48 000 krooni kostjale I kuuluvale korteriomandile. Kui kostja II oli juba korteriomandile kulutanud 5000 eurot ja pidas selle endale saamiseks õiglaseks ja vajalikuks tasuda kostjale I veel 5 000 eurot, oli korteriomandi turuväärtuseks tegelikkuses 10 000 eurot. Samas ei ole kostjad kostja II poolt 30 000 krooni laenamise ning 48 000 krooni ulatuses remondi tegemise ja esemete soetamise kohta ühtegi tõendit esitanud. Kostjad ei ole ka muul viisil suutnud kohtule usutavaks muuta kostja II 78 000 krooni suurust panust kostjale I kuuluvale korteriomandile ning seega ei ole kostjad põhistanud ka väidetavat kostjate vahelist kokkulepet, millega kostja I oli kohustunud tulevikus vaidlusaluse korteriomandi kostjale II poole hinnaga
võõrandama. Kostjad põhistasid laenu ja kulutuste ning müügilepingu kokkuleppe kohta igasuguste dokumentide vormistamata jätmist pikaajalise ja lähedase sõprusega ning vastastikuse usaldusega. Kohus märkis, et ei kahtle iseenesest kostjate vastastikkuses usalduses ja sõpruses, kuid need väited ei kinnita veel väidetavat rahasummade laenamist ega müügikokkuleppe olemasolu. Lisaks ei ole kostjate omavahelistel suhtel ja müügikokkuleppe olemasolul käesoleva asja lahendamisel mingit tähtsust. Tähtsust omab vaid see, kas tehinguga kahjustati hageja, s.o sissenõudja huvisid.
14.Vaidlusalune korteriomand on võõrandatud 23.01.2014, täitmisavaldus on esitatud 12.02.2014 ning seega on korteriomand võõrandatud vähem kui kuus kuud enne täitemenetluse alustamist. TMS § 188 lg 2 kohaselt eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist. Eelnimetatud sättest tulenevalt on kostja II tõendamiskoormis, et ta ei teadnud 23.01.2014 müügitehingu ajal hageja huvide kahjustamisest, s.o kostja I suhtes tehtud vastutusotsusest, järgnevast võimalikust täitemenetlusest kostja I suhtes ja et tehinguga muudab kostja I end sisuliselt varatuks. Kohus selgitas seda kostjale II 18.11.2014 toimunud istungil. Kostja II neid asjaolusid tõendanud ei ole. Hageja on toonud esile, et kostjal I puudub muu vara, mille arvel saab sissenõuet rahuldada. Kostjad ei ole oma vastuväidetes tuginenud sellele, et kostjal I siiski on muud vara, mille arvel saaks hageja nõuet rahuldada, seega puudub selles osas vaidlus. Maakohus leidis, et 23.01.2014.a tehingu tagasivõitmiseks on täidetud kõik tingimused. TMS § 195 lg 1 kohaselt kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, on teine pool kohustatud andma sissenõudja kasuks täitemenetlust läbiviiva kohtutäituri käsutusse tehingu alusel saadu koos vilja ja muu kasuga. Kinnisomandi tagasikandmiseks tuleb kanda kinnistusraamatusse endine omanik, st kostja I.
15.TsMS § 145 kohaselt on Eesti Vabariik kui menetlusosaline vabastatud riigilõivu ja kautsjoni tasumisest. TsMS § 190 lg 3 tulenevalt menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud või mida hageja võis tasuda osamaksetena, mõistab kohus hagi rahuldamise korral kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga, sõltumata sellest, kas ka kostja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel. TsMS § 139 lg 2 näeb ette, et riigilõivu tuleb tasuda menetlustoimingult, mille tegemise eest on riigilõivuseaduses (RLS) sätestatud riigilõiv. Kuivõrd käesoleva hagi hind on 5000 eurot, muid menetluskulusid asjast ei nähtu, tuleb kostjatelt välja mõista riigilõiv summas 400 eurot, so mõlemalt kostjalt 200 eurot. Apellatsioonkaebus
16.29.04.2015 esitasid kostjad Harju Maakohtu 27.03.2015 otsuse peale apellatsioonkaebuse, millega paluvad maakohtu otsuse kogu ulatuses tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
17.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt saab turuväärtust tuvastada vaid turusituatsiooni ning asja iseloomustavaid andmeid arvesse võttes. Maakohus tuvastas korteri turuväärtuse, võttes aluseks korterile 2011. aastal seatud hüpoteegisumma ning luges üldteada asjaoluks selle, et 2011.a kinnisvara hinnad tõusid. Maakohus jättis sisuliselt käsitlemata nii hageja poolt esitatud city24.ee väljatrükid, kui ka kostja I poolt esitatud eksperthinnangu ning esile toodud asjaolu (keskkütte väljalülitamine korteris), mis turuväärtust kahtlemata mõjutasid. TsÜS § 65 kohaselt on asja turuväärtus poolte tahtest sõltumatu väärtus, samas kui hüpoteegisumma on alati kokkuleppeline. TsMS § 348 lg 3 järgi peab kohus tagama, et menetlusosalisel on võimalik asja lahendamiseks iga olulise
asjaolu suhtes oma arvamust avaldada ning TsMS § 351 lg 1 järgi peab kohus arutama menetlusosalisega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid nii faktilisest kui õiguslikust küljest. Käesoleval juhul seda ei tehtud ning alles kohtuotsusega tutvumisel ilmnes, et maakohus hülgas asja turuväärtuse tuvastamise tavapärase viisi ning eirates TsÜS § 65 sätte sõnastust, tuvastas poolte tahtest sõltumatu eseme turuväärtuse poolte tahtest sõltuva hüpoteegisumma kaudu. Kostjad märkisid, et samuti ei saa aktsepteerida maakohtu poolt kinnisvara hindade kasvu lugemist üldteada asjaoluks. Kostja I poolt esitatud eksperthinnang ning välja toodud asjaolu, et keskkütte oli korteris välja lülitatud, võimaldas ratsionaalselt järeldada, et korteri tegelik turuväärtus oligi müügitehingu järgne hind. Ehkki maakohus leidis, et keskkütte väljalülitamisel ei ole asjas tähtsust, jättis maakohus selle väite põhjendamata (TsMS § 436 lg 1; § 442 lg 8).
18.Kostjate hinnangul ei saa nõustuda maakohtu järeldusega ka selles, mis puudutab kostja II poolt korteri parendamise tõendamatust. Maakohus jättis tähelepanuta esitatud tõendid (16.06.2014 esitatud Nõmme linnaosa valitsuse kirja ja 10.12.2014 esitatud eksperthinnangu), millest nähtus, et korteri seisukord paranes oluliselt vahemikus 2009 – 2011. Kostja II selgitas, et tal oli kostjaga I saavutatud usalduslik kokkulepe, et korter müüakse tulevikus talle, mistõttu parendas ta seda korterit kui oma tulevast eluaset. Arvestades seda, et korteri seisukorra märkimisväärne parenemine nähtus muudest tõenditest, ei saanud maakohus asuda seisukohale, et korteri parendamine on jäänud tõendamata. Maakohus ei ole tõendeid hinnanud TsMS § 202 lg 1 nõuetele vastavalt. Kostja II selgitas täiesti usutaval moel ka seda, et tal puudusid igasugused põhjused koguda ja säilitada korterisse tehtud investeeringute kohta tõendeid. Tõendatud asjaoludest nähtuvalt ei saanud keegi teine peale kostja II seda korterit parendada ning järelikult pidanuks maakohus andma korteri parendamisele õigusliku hinnangu. Olukorras, kus kostja I müüs korteri kostjale II, millesse kostja II oli investeerinud, ei oleks kostja I saanud müügihinda suurendada selle võrra, millises ulatuses korteri väärtus tõusis kostja II töö ja investeeringu tulemustel. Müügihinna tõstmise korral vastavalt tehtud parenduste väärtusele pidanuks kostja I need parendused kostjale II hüvitama ning tõenäoliselt oleks selliste arvelduste majanduslik tagajärg sama, s.t kostja I poolt korteri võõrandamise reaalne kasum oleks olnud ikka korteri väärtus parendusi arvesse võtmata.
19.Kohtuotsusest ei nähtu, et maakohus oleks poolte õigussuhteid ning sellega seonduvat hagi lahedamise põhilist küsimust – kas tehing muutis kostja I varalist positsiooni negatiivselt ja seeläbi kas tehing kahjustas võlausaldaja huve – üldse hinnanud. Maakohus on kergekäeliselt väitnud, et kostjate omavahelistel suhetel ja müügikokkuleppel ei ole tähtsust, mis aga ei saa olla õige järeldus. Samuti ei nähtu maakohtu otsusest, milles seisnes tehingu kahjulikkus võlausaldaja jaoks käesoleva asja erisusi arvestades. TMS § 188 ei sätesta tehingu kahjuliku mõju eeldust ning hageja peab esitama tõendid selle kohta, milline kahju ning millises ulatuses temale tehingu tagajärjel avaldus. Maakohtul on jäänud tähelepanuta ka see, et TMS § 188 lg 1 kohaldamine eeldas tuvastamist, et tehing tehti teadlikult võlausaldaja huvi kahjustamiseks. Maakohus ei ole teadlikkuse kohta mingit seisukohta võtnud.
20.Ebaõige on ka maakohtu hinnang selle kohta, et tõendamatuks jäi kostja II mitteteadmine TMS § 188 lg 2 järgsetest asjaoludest. Maakohus ise küsitles kostjat II nende asjaolude kohta väga põhjalikult ning kostja II andis maakohtule selgeid ning ratsionaalseid vastuseid. Jääb arusaamatuks, miks maakohus ei pidanud vajalikuks neid selgitusi kohtuotsuses käsitleda. TMS § 188 lg 2 järgse eelduse ümberlükkamine tähendab negatiivse asjaolu tõendamist, mis on tegelikkuses võimatu, seda saab üksnes põhistada, s.o muuta usutavaks.
Vastus apellatsioonkaebusele
21.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
22.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 kohaselt on ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse lahendamisel õigus jätta kaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud maakohtu otsuse tühistamiseks puuduvad alused ja see tuleb jätta muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et käesoleval juhul esinevad TMS § 188 lg 1 sätestatud alused vaidlusaluse tehingu tagasivõitmiseks.
23.Ebaõiged on kostjate väited, et korteri müügihind vastas turuhinnale. TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kolleegium leiab, et korteri turuhinda on võimalik määrata ka korteri müügipakkumistele tuginedes. Nii nähtub kinnisvara müügipakkumistest, et 2014.a esimesel poolel pakuti 12 m2 suurust korterit 18 500 euro eest, 15,78 m2 suurust korterit 20 000 euro eest ja 11,5 m2 suurust korterit 20 000 euro eest (I kd lk 100-102). Nende korterite keskmine pakkumishind on seega 1489 eurot/m2. Arvestades, et korteri müügihind võib pakkumishinnast olla ca 15 % madalam, saab keskmiseks müügihinnaks pidada 1265 eurot/m2. Sellest tulenevalt võib vaidlusaluse korteri turuväärtuseks pidada 14 168 eurot. Kostjad ei ole väitnud, et vaidlusalune korter oli müügihetkel halvas olukorras (v.a kütte puudumine elamus). AS Pindi Kinnisvara 03.03.2011 hinnangu kohaselt on korter tehniliselt heas seisukorras (remondivajadus puudub) ning korteri asukoht piirkonna siseselt on hea (I kd lk 160-172). Kuigi majas puudus keskküte, nähtub kostja II selgitustest, et korterit köeti elektriga. Kostjad ei ole tõendanud, et keskkütte asemel lokaalse kütte kasutamine mõjutab korteri turuväärtust negatiivselt. Eeltoodust tulenevalt puudub alus arvata, et vaidlusaluse korteri turuhind oli keskmisest turuhinnast väiksem. Kuna korter müüdi 5000 euro eest, siis müüdi korter oluliselt alla turuhinna ning kahjustati sellega võlausaldajate huvisid. Arvestades, et kostja I ei ole tõendanud, et korteri müümine alla turuhinna vastas tema huvidele, siis leiab kolleegium, et kostja I kahjustas müügilepinguga võlausaldaja huve teadlikult.
24.Kostjate väited, et kostja II tegi korteris oma raha eest remonti, on tõendamata. Selle kohta ei ole esitatud ühtegi tõendit. Kuigi Nõmme Linnaosa Valitsuse 30.12.2008 kirjast selgub, et korter oli sel ajal halvas seisukorras (I kd lk 88) ning AS Pindi Kinnisvara hinnangust, et 03.03.2011 oli korter heas seisukorras, ei järeldu sellest, et parendustöid tegi kostja II. Samuti ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja II andis kostjale I korteri ostmiseks laenu.
25.Vastavalt TMS § 188 lg 2 eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist. Apellatsioonkaebuse kohaselt tegi kostja II oma väidetega usutavaks, et ta ei teadnud võlausaldajate huvide kahjustamisest. Kolleegium sellega ei nõustu. Ainuüksi kostja II sellekohased väited ei ole piisavad tõendamaks, et kostja II ei teadnud võlausaldajate huvide kahjustamisest. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja II ei ole selles osas oma tõendamiskoormist täitnud.
26.TMS § 187 lg 2 kohaselt on tagasivõitmise üheks tingimuseks asjaolu, et sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud võlausaldaja nõude täielikku rahuldamist või
on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni. Hageja on hagiavalduses märkinud, et kostja I ning tema abikaasa ühisomandis on korteriomand Mustamäel (suurusega 60,80 m2), millele on seatud panga kasuks hüpoteek summas 38 860 eurot. Kostjad ei ole maakohtus tuginenud asjaolule, et viidatud korteriomandile sissenõude pööramisega saaks sissenõudja nõue rahuldatud. Hageja esindaja selgitas 12.10.2015 istungil, et korteriomandile sissenõuet pöörata ei saa, kuna korterit ei saa tervikuna müüa ning seal elavad kostja I abikaasa ja alaealine laps. Samal istungil selgitas kostja I, et ühisomandis oleva korteri võõrandamisega ei õnnestuks maksuvõlga tasuda. Kostja II märkis, et tema ei tea, kas korteriomandi arvelt on võimalik nõuet rahuldada. Arvestades, et kostjad ei ole maakohtus tuginenud asjaolule, et kõnesolevale korteriomandile sissenõude pööramisega saaks nõue rahuldatud, samuti, et korteriomandile on seatud hüpoteek ning kostjale I kuulub üksnes ühisomandi osa, asub ringkonnakohus seisukohale, et sissenõude pööramine kostjale I kuuluvale ühisomandi osale korteriomandist ei viiks nõude rahuldamiseni, mistõttu on TMS § 187 lg 2 sätestatud tagasivõitmise eeldused täidetud.
27.Ülaltoodust tulenevalt ei anna apellatsioonkaebuses toodud väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Hagihind ja menetluskulude jaotus
28.Maakohus on ebaõigesti määranud hagihinnaks 5000 eurot. Kuna aga kumbki pool ei ole maakohtu määratud tsiviilasja hinda vaidlustanud, siis ei saa ringkonnakohus tsiviilasja hinda maakohtus muuta (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-4-15 p 13).
29.Ka ringkonnakohus on apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise määruses nimetanud ebaõigesti tsiviilasja hinnaks 5000 eurot. TsMS § 126 lg 1 sätestab, et isiku valdusest asja väljanõudmise või asja omandi üleandmise või asja kuuluvuse või valduse üle toimuva muu vaidluse puhul, muu hulgas kinnistusraamatusse tehtud ebaõige omanikukande parandamise vaidluse puhul, määratakse hagihind asja väärtusega. Kuna kolleegium leidis, et vaidlusaluse korteri turuväärtus on 14 168 eurot, siis tuleb TsMS § 136 lg 4 alusel muuta tsiviilasja hinda ringkonnakohtus ja määrata tsiviilasja hinnaks 14 168 eurot.
30.Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ka ringkonnakohtu menetluskulud jätta võrdsetes osades kostjate kanda (TsMS § 171 lg 1).
31.Maakohus määras otsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Seega tuleb ka ringkonnakohtul määrata kindlaks apellatsiooniastmes kantud menetluskulude rahaline suurus (TsMS § 174 lg 3). Hageja taotlust menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ei esitanud.
32.Samas on kostjad tasunud vähem riigilõivu. Lähtudes apellatsioonkaebuse hinnast, tulnuks kostjatel tasuda riigilõivu 650 eurot. Kostjad on tasunud riigilõivu 400 eurot, s.o 250 eurot vähem. TsMS § 179 lg 1 sätestab, et menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Seega tuleb kummaltki kostjalt välja mõista riigituludesse riigilõiv 125 eurot.
33.TsMS § 179 lg 5 kohaselt peab kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, välja arvatud juhul,
kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. Eeltoodule tuginedes tuleb riigilõiv tasuda riigituludesse 15 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest. TsMS § 179 lg 9 sätestab, et menetluskulude maksmise nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus märgib seda ka menetluskulude väljamõistmise lahendis.
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.