Eesistuja Gea Lepik, liikmed Liis Arrak ja Kairi Piirisild
Otsuse tegemise aeg ja koht
31. jaanuar 2025, Tallinn
Kohtuasja number
2-22-12648
Kohtuasi
P.N-i hagi Hooneühistu Kadakas (likvideerimisel) vastu Hooneühistu Kadakas (likvideerimisel) 26. mai 2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11. detsembri 2023. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
P.N-i apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) P.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Sergei Tšurkin Kostja (vastustaja) Hooneühistu Kadakas (registrikood 80071043, likvideerimisel), lepinguline esindaja Maie Talts
Menetluse liik
Asja läbivaatamine kohtuistungil 12. detsembril 2024
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 11. detsembri 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-12648 ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või
2-22-12648 muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.P.N (hageja) esitas 26. augustil 2022 (täpsustatud 3. novembril 2022) Harju Maakohtule hagi Hooneühistu Kadakas (likvideerimisel, kostja või hooneühistu) vastu, milles palus tuvastada hooneühistu 26. mai 2022. a üldkoosoleku päevakorra p-de 1–9 järgi vastu võetud otsuste tühisus või tunnistada nimetatud otsused kehtetuks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.1.Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt on kostja likvideerimisel olev hooneühistu ja hageja on hooneühistu liige. Hageja esitas 13. jaanuaril 2022 hooneühistu likvideerijatele ekirjaga avalduse, milles palus esitada talle tutvumiseks avalduses nimetatud hooneühistu dokumendid. Kuna likvideerijad hagejale ei vastanud, esitas hageja likvideerijatele 18. veebruaril 2022 e-kirjaga avalduse kutsuda kokku hooneühistu liikmete üldkoosolek hageja avalduse rahuldamiseks. Hooneühistu likvideerija keeldus 21. veebruari 2022. a vastuses üldkoosolekut kokku kutsumast. Hageja esitas 27. aprillil 2022 hooneühistu likvideerijatele kohtueelse teabenõude. Vastuseks esitasid kostja likvideerijad hagejale kutse üldkoosolekule
26.mail 2022.
1.2.26. mail 2022 toimus hooneühistu liikmete üldkoosolek, kus võeti vastu järgmised otsused: 1) kinnitada hooneühistu 2017. majandusaasta aruanne; 2) kinnitada hooneühistu 2018. majandusaasta aruanne; 3) kinnitada hooneühistu 2019. majandusaasta aruanne; 4) kinnitada hooneühistu 2020. majandusaasta aruanne; 5) kinnitada hooneühistu 2021. majandusaasta aruanne; 6) kinnitada hooneühistu 2021. aasta majanduskava; 7) kinnitada hooneühistu 2022. aasta majanduskava; 8) kiita heaks hooneühistu õigusvaidluste pidamine hooneühistu liikme P.N-iga ja määrata nendes vaidlustes hooneühistu esindajaks EfTEN Kinnisvarateenuste OÜ, registrikood 12743775; 9) hooneühistu liikme P.N-i esindaja 27. aprilli 2022. a teabe andmise ja dokumentide tutvumiseks esitamise nõue tuleb jätta rahuldamata.
1.3.Koosoleku alguses teatas hageja üldkoosolekule oma vastuväidetest koosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korra rikkumise kohta, esitades vastuväited eriarvamusena ka kirjalikult. Koosoleku läbiviijad lisasid selle koosoleku protokollile lisana nr 3, millega hageja eriarvamus muutus protokolli lahutamatuks osaks tulundusühistuseaduse (TÜS) § 51 lg-s 3 sätestatu kohaselt.
1.4.Likvideerijad rikkusid üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda, sest koosolekule kutsuti ka isikud, kes ei ole enam hooneühistu liikmed, kuid on liikmete nimekirja jäänud ühistu juhatuse ja likvideerijate 2 (10)
2-22-12648 lohakuse või tahte tõttu. Vastavalt äriregistri andmetele on hooneühistul 26. augusti 2022. a seisuga 72 garaažiboksi ja 32 liiget. Tegelikult on hooneühistu liikmeks jäänud ainult hageja, sest teised liikmed kas loobusid oma liikmesusest seoses hooneühistule kuuluva kinnistu osa võõrandamisega kokkulepitud hüvitise vastu või ilma selleta või hooneühistu lõpetamise käigus hooneühistule jäänud kinnistu osa jagamisel moodustatud korteriomandite omandamisel. Hageja kasutusse jäi garaažiboks nr 66, mis kuulub hooneühistule korteriomandina nr 66 ja mis moodustati hooneühistu lõpetamise käigus ning mille majandamiseks asutati korteriühistu A. H. Tammsaare tee 120.
1.5.26. mai 2022. a üldkoosoleku protokollile lisatud üldkoosolekul osalenud liikmete nimekirjast nähtub, et hooneühistul on väidetavalt 32 liiget (72 asemel). Nimekirjas märgitud VA, IL, SR ja NŠ on tegelikult korteriühistu A.H. Tammsaare tee 120 liikmed. SR osales üldkoosolekul ja hääletas otsuste vastuvõtmise poolt. Nimekirjas on liikmetena märgitud ka EfTEN SPV7 OÜ ja kõik teised selle äriühinguga seotud hooneühistu liikmed (EfTEN SPV2 OÜ, EfTEN SPV3 OÜ, EfTEN SPV4 OÜ, EfTEN SPV5 OÜ, EfTEN SPV6 OÜ, EfTEN SPV8 OÜ, EfTEN SPV9 OÜ, EfTEN SPV11 OÜ, EfTEN SPV12 OÜ, EfTEN SPV14 OÜ, EfTEN SPV15 OÜ, EfTEN SPV 17 OÜ, RR MS ja TÕ), kes loobusid oma liikmesusest hooneühistule kinnistu mõttelise osa võõrandamisel.
1.6.Võttes arvesse, et üldkoosolekul osalenud liikmete nimekirjast nähtub, et kohale tuli 25 liiget, võib järeldada, et likvideerijad kutsusid üldkoosolekule ja võimaldasid hääletada endistel hooneühistu liikmetel. See on aga vastuolus hooneühistu põhikirjaga, mille kohaselt võivad üldkoosolekust hääleõigusega osa võtta ainult liikmed (p-d 21.1 ja 32). Tegemist on üldkoosoleku kokkukutsumise ja koosolekul hääletamise korraldamise reeglite olulise rikkumisega, mis mõjutas oluliselt 26. mai 2022. a üldkoosoleku hääletustulemusi.
1.7.Hageja ei ole sõlminud kostjaga kokkulepet kaebeõigusest loobumise kohta. On olemas vaid ühepoolne lubadus lõpetada kohtumenetlused, mis on saadud hagejat ähvardades tema kasutuses oleva garaažiboksi võõrandamisega kolmandale isikule. Kostja vastuväited hagiavaldusele
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Hageja ei ole hooneühistu liige. Hageja ja kostja sõlmisid 29. novembril 2022 korteriomandi võõrandamise lepingu ja asjaõiguslepingu (leping), mille p 3 kohaselt avaldas hageja soovi lõpetada liikmesus hooneühistus. Hageja avalduse alusel tehti muudatused äriregistris ja hagejat ei ole enam hooneühistu liikmete nimekirjas.
2.2.Lisaks kinnitas hageja lepingu p-s 1.6.4, et loobub igasugustest nõuetest (sh kohtunõuetest) kostja või tema likvideerijate vastu, tasub kõik temalt kohtu poolt välja mõistetavad summad, sh menetluskulud ning võimaldab lõpuni viia kostja likvideerimismenetluse. Seega on hageja kostjaga sõlminud kompromissi, mille üheks tingimuseks on kõigist kohtuvaidlustest ja nõuetest loobumine. Siinse hagi esitas hageja 26. augustil 2022 ja kokkuleppe nõuetest loobumiseks sõlmis hageja 29. novembril 2022, s.o pärast hagi esitamist. Seega hõlmas poolte kokkulepe kohtuvaidlustest loobumise kohta selgelt ka siinset hagi.
2.3.Lepingu p-s 1.6.4 antud kinnitus ei ole tühine. Kostja ei ole sundinud hagejat kokkulepet sõlmima ega teda ähvardanud. Kostja selgitusi tehinguga mitte nõustumise tagajärgede kohta (korteriomand võidakse võõrandada kolmandale isikule) ei saa lugeda ähvarduseks. Ka ei saa
3 (10)
2-22-12648 ostja otsimist ja leidmist lugeda surveavalduseks, kui likvideerijate ülesandeks ongi vara võõrandamine. Ostja olemasolust teavitamine ja viimase võimaluse pakkumine oli vastutulek hagejale, et korteriomand ei satuks kolmandate isikute omandisse. Just sel põhjusel (võimaldamaks likvideerimise võimalikult kiiret lõpuleviimist) kostja sellise sisuga kokkuleppe (mis sisaldas nõuetest loobumist) välja pakkuski. Hagejal oli võimalus otsustada, kas tehinguga nõustuda või mitte, ja ta otsustas sellega nõustuda. Kui hageja hinnangul on tehing tühine, siis kehtib see kogu tehingu kohta, sest see ei ole osadeks jagatav (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 85 ja § 90 lg 1).
2.4.26. mai 2022. a üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel ei rikkunud likvideerijad üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda. Üldkoosolekule kutsuti hooneühistu liikmed, kes olid kantud liikmete nimekirja. Tõele ei vasta hageja väide, nagu vaid tema oleks hooneühistu liige. Hageja ei ole tõendanud, mis alustel ja millal on teiste liikmete liikmesus hooneühistus lõppenud.
2.5.Üldkoosoleku protokollile lisatud liikmete nimekiri ei saagi vastata täpselt liikmesuste arvule, sest kõik liikmed ei pruugi alati osaleda. Samuti nähtub liikmete nimekirjast, et osadele hooneühistu liikmetele kuulus mitu liikmesust. TÜS § 43 kohaselt on igal ühistu liikmel sõltumata liikmesuste arvust üks hääl, mistõttu ei saanudki osalenud liikmeid olla 72.
2.6.Olukord, et osa liikmeid kuulub nii korteriühistusse kui ka hooneühistusse, on hageja enda põhjustatud. Tallinn, A. H. Tammsaare tee 120 korteriühistu asutati korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) 66 lg 1 alusel. Kõik hooneühistu liikmed, kes olid korteriomandi omanikud, said automaatselt ka korteriühistu liikmeks. Samas korteriühistu liikmeks saamisega ei lõppenud liikmesus hooneühistus. Ka ei ole liikmed liikmeks olekust ja liikme õigustest loobunud kinnisasja osa võõrandamisega ega hooneühistu lõpetamisega kinnisasja korteriomanditeks jagamisega, sest sellist liikmelisuse lõppemise alust ei näe TÜS § 16 lg 1 pd 1–6 ette. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, mõistes hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 750 eurot ja neilt viivise seadusjärgses määras.
3.1.Maakohus hindas poolte vahel 29. novembril 2022 sõlmitud lepingu p 1.6.4 sisu ja asus seisukohale, et hageja on sõlminud kostjaga kompromissi, mille üheks tingimuseks on kõigist kohtuvaidlustest ja nõuetest loobumine. Kuivõrd hageja on enda hagemisõigusest loobunud ja võtnud kohustuse kõik kohtuvaidlused lõpetada, puudub tal õigus siinses asjas kostjat hageda.
3.2.Arvestades, et siinne hagi on esitatud 26. augustil 2022 ja kokkulepe nõuetest loobumiseks sõlmiti 29. novembril 2022, hõlmas poolte kokkulepe kohtuvaidlustest loobumise kohta selgelt ka siinset asja, mis oli kokkuleppe sõlmimise ajaks kohtusse esitatud. Asjas 14. septembril 2023 toimunud istungil andis hageja vande all ütlusi, milles möönis, et ta on esitanud kostja vastu kohtusse mitmeid nõudeid. Ta selgitas, et lepingu p-s 1.6.4 pidas ta nõuete all, millest loobub, silmas neid, mis tal tol hetkel kohtus pooleli olid. Seega möönis hageja ka ise, et pidas notariaalset kokkulepet allkirjastades muu hulgas silmas siinses asjas esitatud hagi.
3.3.Maakohus ei tuvastanud lepingu p-s 1.6.4 antud kinnituse tühisuse ega kehtetuks tunnistamise aluseid ja leidis, et kokkulepe on kehtiv. Kohus ei tuvastanud, et hagejat oleks kokkulepet sõlmima sunnitud või et teda oleks ähvardatud. Kostja selgitusi tehinguga mitte
4 (10)
2-22-12648 nõustumise tagajärgede kohta (garaažiboks võidakse võõrandada kolmandale isikule) ei saa lugeda ähvarduseks. Kostja seaduslik esindaja kinnitas vande all, et korteriomandile oli alternatiivne ostja poolte vahelise notariaalse tehingu sõlmimise ajaks juba leitud, kuid kohtu hinnangul ei saa ainuüksi sellega sisustada sundi või ähvardust. Ostja otsimist ja leidmist ei saa lugeda surveavalduseks. Likvideerimine ei saa kesta lõpmatuseni ja ühel hetkel tuleb hooneühistu vara võõrandada. Siinsel juhul oli likvideerimine notariaalse tehingu toimumise ajaks kestnud juba ebamõistlikult kaua ning kostja selgituste kohaselt tingisid selle vaidlused hagejaga. Selles olukorras oli likvideerijate kohustuseks leida võimalusi likvideerimine lõpule viia ja pakkuda välja lahendusi, mis selle eesmärgi täitmise lähemale tooksid. Üheks võimaluseks oleks olnud garaažiboksi võõrandamine kolmandale isikule (ja vajadusel hüvitise maksmine hagejale).
3.4.Kokkuvõtvalt leidis maakohus, et tegu oli poolte vaba tahte tingimustes sündinud kokkuleppega, mille üheks tingimuseks oli see, et hageja loobub enda nõuetest. Hagejal oli vaba voli otsustada, kas tehinguga nõustuda või mitte, ja ta otsustas sellega nõustuda. Täiendavalt märkis maakohus, et hageja pidas enda ütlustes väga oluliseks asjaolu, et tehingu tegemise päeval viibis notaribüroos ka TU kui kostja seadusliku esindaja TÕ otsene ülemus. Sellele asjaolule ei saa aga mingit iseseisvat tähendust omistada. Seda enam, et hageja ega kostja ei andnud vande all ütlusi selle kohta, et TUl oleks olnud tehingus aktiivne roll, ta oleks isiklikult tehinguosalistega suhelnud või veel vähem neid veennud või survestanud. Samuti ei saa omistada eraldiseisvat tähendust sellele, et hageja palus notaril endale tehingu ajal vett tuua.
3.5.Kuna hageja on loobunud kostja hagemise õigusest, jättis maakohus hagi rahuldamata.
3.6.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel jättis kohus menetluskulud hageja kanda. Maakohus määras kostja menetluskulud rahaliselt kindlaks ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja 750 eurot ja sellelt viivise seadusjärgses määras. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
4.1.Maakohus leidis vääralt, et lepingu p-s 1.6.4 toodud kinnituse näol on tegemist kompromissiga. Maakohtul ei ole õigust otsustada, kas poolte vahel oli sõlmitud kompromiss või see on tühine ühepoolne kinnitus, kas kinnitus oli antud sunni või ähvarduse mõju all või mitte, sest hagi esemeks ei olnud sellised nõuded. Sellega rikkus maakohus TsMS § 4 lg-s 2 ja §-s 439 toodut.
4.2.Hageja on jätkuvalt seisukohal, et tegemist oli hageja ühepoolse kinnitusega, mis lisati lepingusse, sest kostja ähvardas likvideerimismenetluse käigus võõrandada hageja korteriomandi kolmandale isikule. Kõnealune kinnitus on õigusvastane ka seetõttu, et see on vastuolus hooneühistu 15. detsembri 2017. a üldkoosolekul vastu võetud otsusega A. H. Tammsaare tee 113b asuva kinnistu korteriomanditeks jagamiseks ja liikmetele võõrandamiseks ning hooneühistu likvideerimiseks. Viidatud üldkoosolekul ei otsustatud garaažiboksi korteriomandina omandisse saamise tingimusena liikmete õiguste piiramist.
4.3.Ka leidis maakohus vääralt, et kostja ei ole hagejat kinnituse saamiseks ähvardanud. Hageja on jätkuvalt seisukohal, et kostja käitumine vastab TsÜS § 90 lg-s 1 ja § 96 lg 2 p-s 3 sätestatule.
5 (10)
2-22-12648
4.4.Hageja hinnangul puudus kohtul menetlusõiguslik alus lugeda hagejat kostja hagemise õigusest loobunuks. Kui kohus siiski leidis, et hageja on loobunud hagist, siis tulnuks kohtul TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel lõpetada menetlus otsust tegemata, mitte lahendada otsusega küsimust, kas hageja loobus hagist või mitte.
4.5.Arvestades, et hageja määruskaebus rahuldati, jättis maakohus määruskaebuse lahendamisega seotud menetluskulud põhjendamatult hageja kanda. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
7.Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 29. novembril 2022 lepingu (I kd, tl-d 77–80), mille p-s 1.6.4 on sätestatud: „Omandaja kinnitab, et: [...] Ta loobub käesolevaga igasugustest nõuetest (sh kohtunõuetest) Võõrandaja ja/või Võõrandaja likvideerijate vastu, tasub kõik temalt kohtu poolt välja mõistetavad summad sh menetluskulud ning võimaldab Võõrandajal lõpuni viia likvideerimismenetluse“, kusjuures lepingus viidatud „Omandaja“ on hageja ja „Võõrandaja“ on kostja. Seega võtab ringkonnakohus selle asjaolu TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel aluseks.
8.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingu p 1.6.4 on käsitatav hageja loobumisena nõuetest kostja vastu ning see punkt hõlmas ka siinses tsiviilasjas esitatud nõudeid. Kokkuleppe kohaselt puudutas loobumine igasuguseid nõudeid kostja vastu, sh kohtunõudeid, kusjuures lepingu sõlmimise ajaks oli siinses asjas menetlus juba alanud. Ka hageja ise kinnitas 14. septembri 2023. a kohtuistungil vande all seletusi andes, et lepingu p-s 1.6.4 pidas ta nõuete all, millest loobub, silmas neid, mis tal tol hetkel kostjaga kohtus pooleli olid (I kd, tl 116); 12. detsembri 2024. a kohtuistungil möönis hageja samuti, et praegune tsiviilasi on lepingu p-ga 1.6.4 hõlmatud (kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:12:14).
9.Samas ei nõustu kolleegium maakohtu järeldusega, et lepingu p-s 1.6.4 sisalduv kokkulepe on kehtiv. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja on lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe kehtivalt tühistanud, ning põhjendab oma seisukohta järgnevaga.
9.1.TsÜS § 90 lg 1 esimese lause kohaselt tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Sama sätte kolmandast lausest tuleneb, et kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. TsÜS § 90 lg-st 3 tuleneb, et tehingu osa võib tühistada, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühistatud osata. TsÜS § 98 lg 1 esimese lause kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Tähtajad tehingu tühistamiseks näeb ette TsÜS § 99.
9.2.Siinses asjas on hageja tuginenud sellele, et ta sõlmis lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe ähvarduse mõjul. Hageja väitel nõustus ta lepingu koos kõnealuse kokkuleppega allkirjastama seetõttu, et vastasel juhul ähvardas kostja võõrandada garaažiboksi, mis oli hageja valduses ja mida hageja soovis korteriomandina omandada (ja lepinguga omandaski), 6 (10)
2-22-12648 kolmandale isikule, mille tagajärjel oleks hageja jäänud garaažiboksist ilma ja kaotanud võimaluse see omandada (vt ka 12. detsembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:05:50). Hageja on tuginenud sellele, et kostjal ei olnud õigust võõrandada garaažiboksi kolmandale isikule, kuna seaduse kohaselt tuleb hooneühistu likvideerimisel võõrandada vara liikmetele ning ka hooneühistu 15. detsembri 2017. a üldkoosoleku otsuse kohaselt tuli garaažiboksid võõrandada hooneühistu liikmetele (vt ka 12. detsembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:34:10).
9.3.Ringkonnakohus leiab, et hageja on esitanud kostjale oma 7. detsembri 2022. a menetlusdokumendis TsÜS § 98 lg 1 nõuetele vastava avalduse lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe tühistamiseks. Selles menetlusdokumendis teatas hageja, et p 1.6.4 on lisatud lepingusse õigusvastaselt ja hageja nõustus selle tingimusega ähvarduse mõjul, mistõttu hageja loeb seda tingimust TsÜS § 90 lg-te 1 ja 3, § 96 lg 1 ja § 98 lg 1 järgi tühiseks. Ringkonnakohtu hinnangul pidi kostjaga sarnane mõistlik isik hageja avaldatu põhjal mõistma, et hageja soovib, et lepingu p-l 1.6.4 ei oleks õiguslikku mõju (TsÜS § 75 lg 1 teine lause). Sellega, et kõnealuses menetlusdokumendis sisalduv tahteavaldus on käsitatav tühistamisavaldusena, oli apellatsioonimenetluses nõus ka kostja (vt 12. detsembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:19:59). Tühistamisavaldus on tehtud TsÜS § 99 lg 1 p-s 1 ette nähtud tähtaja jooksul, arvestades, et see on tehtud kuue kuu jooksul lepingu sõlmimisest.
9.4.Erinevalt maakohtust on ringkonnakohus seisukohal, et täidetud olid ka lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe tühistamise materiaalsed eeldused.
9.4.1.TsÜS § 96 lg-st 1 tuleneb, et isik, kes tegi tehingu õigusvastase ähvarduse või vägivalla mõjul, võib tehingu tühistada, kui ähvardus või vägivald oli vastavalt asjaoludele nii vahetu ja tõsine, et ei jätnud tehingu teinud isikule mingit mõistlikku valikut. Eelkõige tuleb arvestada ähvardaja või vägivalla kasutaja ja tehingu teise poole isikut ning olukorda, milles ähvardus või vähivald aset leidis. Õiguskirjanduses on selgitatud, et ähvarduseks on mis tahes kahjulikule tagajärjele viitamine, mille saabumine või tekkimine on ähvardaja väitel tema kontrolli all, sh keeldumine teatud lepingu või kohustuse täitmisest (TsÜS komm (2023), § 96, p 3.2.1). TsÜS § 96 lg 2 kohaselt on ähvardus õigusvastane juhul, kui õigusvastane on: 1) tegu või tegevusetus, millega tehingu teinud isikut ähvardati; 2) ähvarduse mõjul tehtud tehingu eesmärk; 3) teo või tegevusetuse, millega ähvardati, kasutamine tehingu tegemisele kallutamiseks.
9.4.2.Siinsel juhul kinnitavad asja materjalid hageja väidet, et kostja ähvardas võõrandada hageja valduses oleva garaažiboksi (korteriomandi aadressiga A. H. Tammsaare tee 120-66) kolmandale isikule, kui hageja oma nõuetest kostja vastu ei loobu. Hageja on esitanud tõendina kostja likvideerija MS 15. novembri 2022. a e-kirja (I kd, tl 100), mille kohaselt kostja oli avaldanud portaalis www.kv.ee kõnealuse garaažiboksi müügikuulutuse ja ostusoovist oli teada andnud üks isik, kellega oli kavas sõlmida detsembri alguses korteriomandi müügileping. MS märkis, et korteriomandi müügi korral lõppeb hageja õigus hooneühistu liikmesuse alusel korteriomandit kasutada ja hagejal on kohustus vabastada garaažiboks talle kuuluvatest asjadest. MS selgitas, et kui hageja siiski soovib korteriomandi vastu võtta, siis on viimast korda broneeritud aeg selle omandi üleandmiseks notari juures 29. novembril 2022 kl 14.30. Kui nimetatud kuupäeval jääb üleandmine vormistamata, viib kostja lõpuni korteriomandi müügitehingu. Ühtlasi esitas hageja kinnisvaraportaali väljavõtte, mille kohaselt kõnealune garaažiboks (aadressiga A. H. Tammsaare tee 120-66) oli pandud müüki hinnaga 19 900 eurot (I kd, tl-d 84 – 84 pöördel). Oma 28. novembri 2022. a e-kirjas märkis MS, et kui hageja soovib A. H. Tammsaare tee 120-66 korteriomandi omandi vastu võtta, on selle tingimuseks muu hulgas, et hageja lõpetab enda poolt algatatud kohtuvaidlused ja loobub 7 (10)
2-22-12648 igasugustest nõuetest kostja vastu (I kd, tl 83). Seda, et garaažiboksi omandi üleandmise tingimuseks oli see, et hageja loobub kõikidest oma nõuetest, ning et garaažiboks oli pandud müüki ja sellele oli huviline või ostja leitud, kinnitas 14. septembril 2023 vande all antud seletustes ka kostja seaduslik esindaja TÕ (I kd, tl 119). Nendest tõenditest saab järeldada, et kostja ähvardas müüa hageja valduses oleva garaažiboksi kolmandale isikule, kui 29. novembril 2022 hagejaga lepingut ei sõlmita selliselt, et hageja loobub oma nõuetest kostja vastu. Oma 20. novembri 2023. a seisukohas kinnitas kostja ka ise, et ta oli teavitanud hagejat ostja olemasolust ja pakkunud hagejale viimast võimalust garaažiboks omandada.
9.4.3.Lepingu p 1.5.2 kohaselt „Võõrandaja kinnitab, et: [...] Hooneühistu Kadakas 15.12.2017.a. üldkoosolekul on vastu võetud otsus A.H. Tammsaare tee 113b asuva kinnistu korteriomanditeks jagamiseks ja hooneühistu likvideerimiseks. Samuti otsustati, et iga korteriühistu liige, kelle ainukasutuses on liikmesuse alusel garaažiboks, saab jagamise tulemusel garaažiboksi ainuomanikuks.“ Seega kinnitavad asja materjalid hageja väidet, et 15. detsembri 2017. a üldkoosoleku otsuse kohaselt tuli garaažiboksid (s.o moodustatavad korteriomandid) hooneühistu likvideerimise käigus võõrandada hooneühistu liikmetele. Hooneühistu üldkoosoleku otsus on siduv ka hooneühistu likvideerijatele. Seejuures näeb ka HÜS § 18 lg 1 ette, et hooneühistu likvideerimisel võib jagada liikmete ainukasutuses olevate hooneosadega kinnisasja korteriomanditeks ja korteriomandid võõrandada neid liikmsesuse alusel kasutavatele hooneühistu liikmetele. Kostja enda väitel sõlmiski ta hagejaga 29. novembril 2022 lepingu HÜS § 18 lg-st 1 juhindudes (vt nt kostja 27. veebruari 2023. a seisukoht). Kostja ei ole menetluses esile toonud asjaolusid, mille põhjal saaks järeldada, et hoolimata 15. detsembri 2017. a üldkoosoleku otsusest ja HÜS § 18 lg-s 1 sätestatust oleks kostja tohtinud võõrandada garaažiboksi hageja asemel kolmandale isikule ja maksta hagejale selle eest hüvitise olukorras, kus hageja soovis garaažiboksi omandada. Eelnevat ei õigusta kostja viited hooneühistu pooleliolevale likvideerimisele ja vajadusele vara müüa, kuna kõnealuse vara võõrandamist reguleerisid hooneühistu 15. detsembri 2017. a üldkoosoleku otsus ja HÜS § 18 lg 1 ning hagejalt kinnituse saamine, et ta loobub kõigist oma nõuetest kostja vastu, ei olnud hooneühistu likvideerimiseks vajalik. Kostja viidatud hooneühistu 6. juuni 2016. a üldkoosoleku otsus nr 2.2 (I kd, tl 51 pöördel) nägi liikmele garaažiboksi asemel kuni 7200 euro suuruse hüvitise maksmise võimaluse ette juhul, kui hooneühistu liige, kelle garaažiboks jääb EfTEN SPV7 OÜ-le müüdavale alale, esitab garaažiboksi asendamise asemel avalduse liikmesuse lõpetamisega seotud hüvitise saamiseks. Siinsel juhul ei ole tegemist kirjeldatud olukorraga ja hageja ei ole ka esitanud avaldust hüvitise saamiseks. Eelnevast järeldab kolleegium, et kostjal ei olnud õigust võõrandada garaažiboksi hageja asemel kolmandale isikule olukorras, kus hageja soovis ise garaažiboksi omandada. Kuna tegu, millega kostja hagejat ähvardas, oli õigusvastane, oli kostja ähvardus TsÜS § 96 lg 2 p 1 järgi õigusvastane.
9.4.4.Isegi kui kostjal oleks olnud õigus võõrandada garaažiboks hageja asemel kolmandale isikule, oleks kostja sellekohane ähvardus siinsel juhul õigusvastane ka TsÜS § 96 lg 2 p 3 järgi. Õiguskirjanduses on selgitatud, et õiguspärase vahendiga ähvardamine iseenesest õiguspärase eesmärgi saavutamiseks on õigusvastane juhul, kui valitud vahendi kasutamine soovitud eesmärgi saavutamiseks ei ole kooskõlas heade kommete või hea usu põhimõttega. Ähvardus kasutada õiguspärast vahendit võib õigusvastane olla eelkõige siis, kui ähvardust kasutaval isikul puudub õigus nõuda ähvardusega silmas peetud eesmärgi saavutamiseks vajaliku toimingu tegemist (TsÜS komm (2023), § 96, p 3.2.2.c). Kolleegiumi hinnangul ei olnud hageja ähvardamine garaažiboksi kolmandale isikule võõrandamisega selleks, et kallutada teda sõlmima tehing, millega ta loobub kõigist oma nõuetest kostja vastu, kooskõlas heade kommetega, kuna selle eesmärk oli takistada hagejal oma õiguste maksmapanekut. Seejuures ei olnud kostjal õigust nõuda hagejalt, et ta oma nõuetest kostja vastu loobuks. 8 (10)
2-22-12648 Kostja poolt lepingu p 1.6.4 sõlmimiseks ähvarduse kasutamist ei õigusta maakohtu viidatud asjaolu, et kostja likvideerimine oli kestnud juba pikka aega ja kostja selgituse kohaselt tingisid selle vaidlused hagejaga. Hagejal oli õigus teostada ja kaitsta oma hooneühistu liikmesusest tulenevaid õigusi ning selle tegemist ei saa hagejale ette heita, isegi kui sellega kaasnes likvideerimise venimine.
9.4.5.Asja materjalide põhjal saab järeldada, et siinsel juhul oli ähvardus nii vahetu ja tõsine, et ei jätnud hagejale muud mõistlikku valikut, kui nõustuda lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppega oma nõuetest loobumise kohta. Riigikohus on selgitanud, et tühistamisavalduse esitaja peab muu hulgas tõendama põhjusliku seose ähvarduse ja tahteavalduse vahel. Õigusvastase ähvarduse tulemusel tehtud tehingu tühistamise võimalus kaitseb tahteavalduse teinud isiku vaba otsustamisõigust ning seega tuleb põhjusliku seose juures subjektiivselt kontrollida, kas ähvardatut on tahteavalduse tegemisel mõjutatud (RKTKo 27.03.2008, 3-2-1-11-08, p 13). Nimetatud asjaolusid kaaludes tuleb kahtluse korral tuvastada, kas ähvardus oli tehingu tegemisega kausaalses seoses (TsÜS komm (2023), § 96, p 3.2.3). Hageja selgitas 12. detsembri 2024. a kohtuistungil, et pooled olid varem korduvalt püüdnud lepingut sõlmida ja sel eesmärgil notari juures käinud (6. veebruaril 2018, 5. augustil 2019, 4. detsembril 2019), kuid iga kord jäi leping sõlmimata (muu hulgas) põhjusel, et hageja ei olnud nõus lisama lepingusse punkti, mille kohaselt ta loobuks igasugustest nõuetest kostja vastu (vt kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:05:50). Ka 14. septembri 2023. a kohtuistungil vande all seletusi andes selgitas hageja, et pooled olid kolm korda notari juures kohtunud ja iga kord jäi leping sõlmimata, kuna hageja ei nõustunud punktiga, mille kohaselt ta loobub kõigist nõuetest kostja ja hooneühistu likvideerijate vastu (I kd, tl 116). Kostja hageja sellekohastele seletustele vastu ei vaielnud ning väitis ka ise, et pooled olid käinud garaažiboksi võõrandamise vormistamiseks korduvalt notari juures, kuid kokkuleppe sõlmimine oli iga kord luhtunud (vt nt kostja 2. mai 2023. a seisukoht; 14. septembri 2023. a kohtuistungi protokoll, lk 2). Seda, et 5. augusti 2019. a notariaalse lepingu projekt sisaldas punkti 1.6.4, mille kohaselt hageja kinnitab, et „[t]a loobub käesolevaga igasugustest nõuetest Võõrandaja vastu“, kinnitab hagile lisatud projekt, kus kõnealune punkt on läbikriipsutatud ja kollasega tähistatud (I kd, tl-d 63–66). Eelnevast saab järeldada, et hageja ei soovinud oma nõuetest kostja vastu loobuda ja polnud vabatahtlikult valmis sellekohast punkti lepingusse lisama. See, et hageja 29. novembril 2022 viimaks nõustus lepingu koos p-ga 1.6.4 allkirjastama, viitab sellele, et kostja ähvardus jätta ta garaažiboksist ilma, võõrandades see kolmandale isikule, oli hageja jaoks sedavõrd tõsine, et ei jätnud hagejale muud mõistlikku valikut, kui leping koos p-ga 1.6.4 allkirjastada. Ähvardus oli ka vahetu, kuna kostja likvideerija 15. novembri 2022. a e-kirja kohaselt oli 29. november 2022 lepingu sõlmimiseks viimane võimalus ning pärast seda oleks kostja juba detsembri alguses võõrandanud hageja kasutuses oleva garaažiboksi kolmandale isikule. Hageja ei soovinud garaažiboksist ilma jääda (vt nt hageja 14. septembri 2023. a vande all antud ütlused (I kd, tl 116)). Kõnealune garaažiboks oli hagejale oluline, kuna sellel oli suhteliselt suur rahaline väärtus (19 900 eurot), hageja vajas seda oma asjade hoidmiseks ja see asus hageja elukoha lähedal (vt hageja
7.detsembri 2022. a seisukoht; 12. detsembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:44:41). Asjaolud kogumis viitavad sellele, et ilma kostja õigusvastase ähvarduseta ei oleks hageja lepingut koos p-ga 1.6.4 sõlminud, mistõttu hagejat on tehingu tegemisel mõjutatud. Eelnevast lähtuvalt ei nõustu kolleegium maakohtu seisukohaga, et lepingu p 1.6.4 sündis poolte vaba tahte tingimustes.
9 (10)
2-22-12648 Järeldust, et hageja sõlmis lepingu koos p-ga 1.6.4 kostja õigusvastase ähvarduse mõjul, ei mõjuta maakohtu viidatud asjaolu, et hagejal soovitati tehinguga nõustuda viisakal viisil ja sõbralikult.
9.4.6.Kolleegium leiab, et TsÜS § 90 lg 3 kohaselt oli hagejal võimalik tühistada leping vaid selle p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe osas. Kõnealune kokkulepe on ülejäänud lepingust selgelt eraldatav ning see ei ole lepingu eesmärgi (s.o garaažiboksi (korteriomandi) tasuta hagejale võõrandamine) saavutamisega seotud ega selleks oluline. Kuna kostjal oli niikuinii kohustus vaidlusalune garaažiboks hagejale võõrandada, kui hageja seda soovis (vt praeguse otsuse p 9.4.3), ja ka soov seda teha, mida kinnitab hagejaga korduvalt sel eesmärgil notari juures käimine (vt praeguse otsuse p 9.4.5) (vt ka kostja 27. veebruari 2023. a seisukoht), saab poolte tahet mõistliku isiku vaatest sisustades (VÕS § 29 lg 4) järeldada, et kui pooled oleksid teadnud, et lepingu p-s 1.6.4 sisalduv kokkulepe osutub tühistamise tagajärjel kehtetuks ja sellist kokkulepet sõlmida ei saa, oleks nad sõlminud lepingu ka ilma p-ta 1.6.4.
9.4.7.Eelnevast tulenevalt oli hagejal TsÜS § 90 lg-te 1 ja 3 ning § 96 lg 1 ja lg 2 p-de 1 ja 3 järgi õigus lepingu p-s 1.6.4 sisalduv kokkulepe tühistada. Kuna nii tühistamise formaalsed kui ka sisulised eeldused on täidetud, on hageja lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe kehtivalt tühistanud.
10.Olukorras, kus hageja on lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe kehtivalt tühistanud, on see punkt TsÜS § 90 lg 1 kolmanda lause kohaselt algusest peale kehtetu. Seega ei ole õige maakohtu järeldus, et hagejal puudub õigus siinses asjas kostjat hageda, kuna ta on enda hagemisõigusest loobunud ja võtnud kohustuse kõik kohtuvaidlused lõpetada. Kuna eelnev oli hagi rahuldamata jätmise ainus põhjus, on maakohus jätnud hagi ennatlikult rahuldamata ja maakohtu otsus tuleb selles osas tühistada.
11.Arvestades, et maakohus ei ole poolte väiteid hagi sisulise põhjendatuse kohta hinnanud, on hagi esimese astme kohtus sisuliselt lahendamata. Kuna TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust, ei saa ringkonnakohus apellatsioonimenetluses lahendada asja, mida maakohus ei ole sisuliselt lahendanud. Ka TsMS § 9 lg-st 3 tuleneb, et kõrgema astme kohus ei vaata tsiviilasja läbi enne, kui selle on läbi vaadanud temast vahetult madalama astme kohus. Seega tuleb siinne asi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
12.Eelnevat arvestades tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus vastavalt asja lahendamise tulemustele. (allkirjastatud digitaalselt)
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.