Liudmila Sokolova avaldus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 5. jaanuari 2024. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Liudmila Sokolova määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Kirjalik menetlus Avaldaja (määruskaebuse esitaja) Liudmila Sokolova (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Liudmila Bogdanova Puudutatud isik (vastustaja) Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu (kehtetu nimetus Narva linn, I. Grafovi tn 1, I. Grafovi tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu) (registrikood 80152178), lepinguline esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 5. jaanuari 2024. a määrus ja teha uus määrus, millega rahuldada Liudmila Sokolova avaldus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu vastu ja tuvastada Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2, millega otsustati kinnitada 2020. a majandusaasta aruanne ja 2021. a majanduskava koos tööplaaniga, tühisus.
4.1.Rahuldada Liudmila Sokolova avaldus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu vastu.
4.2.Tuvastada Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2, millega otsustati kinnitada 2020. a majandusaasta aruanne ja 2021. a majanduskava koos tööplaaniga, tühisus.
4.3.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu kanda.
4.4.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg-s 2 ettenähtud korras pärast menetlust lõpetava määrusejõustumist. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Liudmila Sokolova (avaldaja) esitas 28. juunil 2021 Viru Maakohtule avalduse Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu (puudutatud isik) 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuste 1 ja 2 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks. Vaidlustatud punktidega kinnitati 2020. a majandusaasta aruanne ja 2021. a majandustegevuse plaan ja remontööde kava. Avalduse ja selle täienduse kohaselt võeti üldkoosoleku otsus vastu üldkoosolekut kokku kutsumata. Puudutatud isik saatis korteriomanikele hääletamissedelid. Päevakorras oli: 1) 2020. a majandusaasta aruande kinnitamine; 2) 2021. a majandustegevuse plaani kinnitamine; 3) põhikirja uue redaktsiooni kinnitamine. Lisaks hääletussedelile saatis puudutatud isik kõigile korteriomanikele dokumendid: 2020. a majandusaruanne, 2021. a finantstegevuse plaan ja põhikiri uues redaktsioonis. Avaldaja on esitanud oma seisukohad ja eriarvamuse otsuste eelnõude nr 1 ja 2 kohta puudutatud isiku poolt määratud tähtajaks. Avaldaja leiab, et korteriühistu otsused nr 1 ja 2 tuleb tunnistada tühiseks või kehtetuks, sest on pandud toime järgmised olulised rikkumised: - puudutatud isik esitas korteriomanikele kinnitamiseks 2020. a majandusaasta aruande, mis ei vasta korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 51 lg-tes 1 ja 3 kehtestatud nõuetele ja millele ei ole alla kirjutanud ükski juhatuse liige. Vastavalt raamatupidamise seaduse (RPS) § 14 lg-le 1 pidi puudutatud isik koostama 2020. a majandusaasta aruande, mis koosneb raamatupidamise aastaaruandest ja juhatuse tegevusaruandest. Puudutatud isik ei esitanud korteriomanikele kinnitamiseks 2020. a majandusaasta aruannet, mis koosneb
raamatupidamise aastaaruandest ja juhatuse tegevusaruandest ning majandusaasta aruandes ei ole näidatud iga korteriomandi majanduskulude suurust (KrtS § 51 lg-d 1 ja 3). Puudutatud isik saatis äriregistrile 2020. a majandusaasta aruande, mida korteriomanikele pole esitatud ega kinnitatud. - puudutatud isik on koostanud ja esitanud korteriomanikele kinnitamiseks 2021. a tulude ja kulude plaani, mis ei vasta KrtS § 41 lg 1 p-des 1, 3, 4 ja 5 sätestatud nõuetele. Puudutatud isik ei lisanud 2021. aasta majandustegevuse plaani ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast (KrtS § 41 lg 1 p 1) ja seega võttis korteriomanikelt võimaluse otsustada, milliseid meetmeid tuleks võtta kaasomandi säilitamiseks ja milline remonttöö on majas prioriteetsem. Majandustegevuse plaanis ei ole korteriomanike vahel jagatud majapidamiskulude kandmise kohustusi (KrtS § 41 lg 1 p 3), majandustegevuse plaanis ei ole kajastatud reservkapitali makse suurust (KrtS § 41 lg 1 p 4), majandustegevuse plaanis puudub prognoositava soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5). Korteriühistu põhikirja p 6.14 kohaselt võrdsustatakse üldkoosoleku otsustega otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed. Korteriühistu 28. aprilli 2021. a protokolli kohaselt on korteriühistus 138 liiget, hääletamisest võttis osa 89 liiget. Korteriühistu üldkoosoleku otsused on õigustühised. Avaldaja ei olnud teadlik 25. märtsi 2022. a üldkoosolekust, millega kinnitati avaldaja poolt vaidlustatud otsused. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 5 kohaselt saab vaidlusaluse kehtetu otsuse kinnitada 3 kuu jooksul. 25. märtsi 2022. a üldkoosoleku otsused on uued otsused.
2.Puudutatud isik palus jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Avaldaja on puudutatud isiku liige. Puudutatud isiku juhatus otsustas 5. aprillil 2021 määrata korteriühistu üldkoosoleku kuupäeva. Otsustati võtta vastu otsused koosolekut kokku kutsumata, s.o kirjalikult, ning alustada hääletamist alates 15. aprillist 2021. Korteriühistu üldkoosolekul oli planeeritud arutada kolme küsimust, s.o uue põhikirja redaktsiooni vastuvõtmine, 2020. a majandusaruande kinnitamine ja 2021. a majanduskava vastuvõtmine. Põhikirja uus redaktsioon oli juhatuse poolt puudutatud isiku liikmetele edastatud (postkasti panemisega) ca kaks nädalat enne üldkoosolekut. Kõik muu üldkoosoleku läbiviimiseks vajalik dokumentatsioon oli puudutatud isiku liikmetele edastatud 14. aprillil 2021, s.o hääletamisleht, 2020. a majandusaruanne ja 2021. a majanduskava. Hääletamislehe järgi oli korteriühistu liikmetele määratud vastamiseks tähtaeg kuni 22. aprillini 2021 ja päevakorra punktid olid: (1) 2020. a majandusaruande kinnitamine; (2) 2021. a majanduskava vastuvõtmine; (3) põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmine. Avaldaja kinnitas avalduses kõikide eespool mainitud dokumentide kättesaamist ning tema osalemist üldkoosolekul. Avaldaja tagastas 21. aprillil 2021 puudutatud isikule hääletamislehe, kus ta hääletas kõikide punktide vastu. Üldkoosoleku protokoll oli koostatud
28.aprillil 2021. Üldkoosolekul otsustati: (1) kinnitada 2020. a majandusaruanne; (2) võtta vastu 2021. a majanduskava; (3) võtta vastu põhikirja uus redaktsioon. Kõik otsused olid vastu võetud häälteenamusega. 28. aprillil 2021 kinnitatud uus põhikirja redaktsioon on kantud registrisse 2. mail 2021. Puudutatud isik on seisukohal, et 28. aprilli 2021. a üldkoosolekul vastuvõetud otsused on seaduslikud ning puuduvad alused otsuste tühistamiseks. Avaldaja avaldusest ei ole aru saada, kas avaldaja vaidlustab ka uue põhikirja vastuvõtmise otsust. Avaldajal puudub õiguslik huvi 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuste tühistamiseks. Avaldaja osales isiklikult 28. aprilli 2021. a üldkoosolekul ja hääletas otsuste suhtes.
Avaldaja ei ole toonud ühtegi õiguslikku ega faktilist alust otsuste tühisuse tuvastamiseks. Avaldaja ei ole väitnud, et 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise korda oli rikutud. Avaldaja ei ole tõendanud ega väitnud, et temal puudus võimalus 28. aprilli 2021. a üldkoosolekul osaleda. Avaldaja ei põhjendanud, et üldkoosoleku otsustega on rikutud tema õigusi või need on hea usu põhimõttega vastuolus. Seega ei saa tuvastada üldkoosoleku otsuste tühisust nimetatud alustel. Puudutatud isik ei nõustu, et korteriomanikele kinnitamiseks esitatud 2020. a majandusaasta aruanne ei vastanud KrtS § 51 lg-tes 1 ja 3 kehtestatud nõuetele. Üldkoosolek on korteriühistu kõrgem organ ning selle pädevusse kuulub sh eelmise aasta majandusaruande kinnitamine, mh kujul, millisel see esitati kinnitamiseks. Majanduskavas on kirjeldatud kavandatud toimingud ning korteriühistu liikmetele on pakutud kavandatud toimingute eest hääletada. Majanduskavas on jaotatud majandamiskulude kandmine korteriomanike vahel, majanduskulude kandmine on seotud korteriomanike kaasomandi suurustega. Majandamiskulud arvestatakse ruutmeetrite järgi. Majanduskavas on kajastatud ka majandamiskulude suurused. Kuna 2021. aastal ei ole plaanis koguda reservkapitali, siis ei ole neid andmeid ka majanduskavas. Asjaolu, et majandustegevuse plaanis puuduvad andmed prognoositava soojusenergia, vee, gaasi koguse ja maksumuse kohta (KrtS § 41 lg 1 p 5), ei tee majanduskava vastuvõtmise otsust kehtetuks. Puudutatud isiku põhikirja eelneva redaktsiooni (põhikiri oli kinnitatud 06.07.2001) p 6.14 on vastuolus kehtiva seadusega ning KrtS § 17 lg 2 alusel kohaldatakse seaduses (KrtS § 20 lg 2 ja § 21 lg 2) sätestatut. Üldkoosoleku otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõuet ei rikutud. Puudutatud isik teatas 2. oktoobri 2023. a vastuses, et 25. märtsi 2022. a korteriühistu üldkoosolekul otsustati vastu võtta (kinnitada) kõik 22. aprilli 2021. a (ringkonnakohtu parandus – õige 28. aprilli 2021. a) üldkoosolekul kokkukutsumiseta vastu võetud otsused, sh: „1. kinnitada 2020. a ja 2021. a majandustegevuse aastaaruanne. 2. kinnitada 2021. a ja 2022. a majandustegevuse plaan. 3. kinnita korteriühistu uus ja muudetud põhikiri.“ 25. märtsi 2022. a üldkoosolekul osales 77 ühistu liiget (kokku on 152 liiget). Kõik otsused on vastu võetud häälteenamusega. Ühtegi 25. märtsi 2022. a üldkoosolekul vastuvõetud otsustest ei ole kohtus vaidlustatud ning on kehtivad. 25. märtsi 2022. a üldkoosoleku poolt kinnitatud majandustegevuste aruanded on esitatud registrile. Seega tuleb hinnata, kas avaldajal on praegusel hetkel jätkuvalt õiguskaitsevajadus otsuse tühisuse tuvastamiseks ja kas võib esineda alus avalduse selle nõude läbi vaatamata jätmiseks.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus jättis 5. jaanuari 2024. a määrusega avaldaja avalduse puudutatud isiku 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks ja kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Maakohus jättis puudutatud isiku ja avaldaja enda menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus märkis, et kohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks pärast käesoleva kohtumääruse jõustumisest mõistliku aja jooksul. Puudutatud isiku otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud KrtS § 20 lg 1 näeb ette, et seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-s sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 p-des 1–5, §-des 20 ja 20 1, § 21 lg-tes 6–9, § 22 lg-tes 1 ja 1 1, § 23 lg-tes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. KrtS § 21 lg 1 võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 2 esimese lause kohaselt saadab
juhatus otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (KrtS § 21 lg 2 teine lause). Vaidlust ei ole, et puudutatud isik edastas korteriomanikele otsuste eelnõu „finantsmajandustegevuse aruanne maja teenindamiseks alates 1. jaanuarist 2020 kuni 31. detsembrini 2020 KÜ Malm-Graf ning tulude ja kulude plaan 2021. aastaks“ kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis 14. aprillil 2021, hääletamiseks oli antud tähtaeg kuni 22. aprillini 2021 ehk järgitud on KrtS § 21 lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatud nõuded. Vastuvõetud otsused ei väljunud päevakorrast. Maakohus ei tuvastanud asjas viiteid sellele, et vastuvõetud otsused oleksid vastuolus heade kommetega või rikuks korteriühistu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ehk oleksid tühised muul TsÜS § 38 lg-s 2 nimetatud alusel. Korteriomanikele esitatud aruandest ei nähtu, et see kajastab olulisel määral valesti korteriühistu majandusseisu. Korteriomanikele esitati üksikasjalik aruanne, kus on kajastatud korteriühistu tulud, kulud ja muu informatsioon (remondifondi jääk, võlgnevused ja rahaliste vahendite jääk). Õige on avaldaja väide, et korteriomanike üldkoosolekule esitatud majandusaasta aruandel puudusid juhatuse allkirjad, mis ei ole kooskõlas RPS § 25 lg 3 sätestatuga. Siiski ei ole kõnealune formaalne puudus käsitletav vastuoluna seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses. Maakohtu hinnangul tuleb sellise vastuoluna mõista õiguse olulise põhimõtte rikkumist. Maakohus ei näinud kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2020. a majandusaasta aruandel selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel. Maakohus nõustus majanduskava osas avaldaja viidatud puuduste osas puudutatud isiku seisukohaga. Majanduskava kehtestamine tähendab, et otsustatakse korteriomanike poolt korteriühistule tehtavate perioodiliste ettemaksete suurus. Otsustamise eesmärk on luua olukord, kus korteriomanik teab, kui suure kuluga ta peab arvestama, ja korteriühistu juhatus teab, millised on korteriühistu tulud. KrtS § 41 lg 1 p-des 3 ja 5 nimetatud andmed on informatiivse väärtusega. Puudutatud isik on selgitanud, et korteriühistu ei plaaninud koguda reservkapitali, seetõttu need andmed puudusid. Avaldaja ei väitnud, et otsuse aluseks olnud teave oli ebaõige või mittetäielik. Maakohtu hinnangul sisaldas otsuse eelnõu piisavat teavet otsuse nr 2 vastuvõtmiseks. Kohtu hinnangul ei ole vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2021. a majanduskava eelnõul selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel. Avaldaja hinnangul on otsuste vastuvõtmisel täitmata kvooruminõuded. Protokolli kohaselt võttis hääletamisest osa 89 liiget, korteriühistus on aga 138 liiget. Puudutatud isiku põhikirja p 6.14 näeb ette, et üldkoosoleku otsustega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed. Kirjalikule hääletusele kohaldatakse KrtS § 21 lg 2 kohaselt samu kvooruminõudeid, nagu otsuste vastuvõtmisele üldkoosolekul. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, põhikirjaga võib seaduses sätestatust erinevalt kokku leppida. Puudutatud isiku põhikirjas on seaduses sätestatust erinevalt kokku lepitud. Äriregistri andmetel hakkas puudutatud isiku põhikiri kehtima 6. juulil 2001, kuid see kinnitati 7. jaanuaril 2018. Puudutatud isiku põhikiri on vastu võetud enne KrtS-i jõustumist 1. jaanuaril 2018. Maakohtu hinnangul on põhikirja säte vastuolus seadusega ja tuleb KrtS § 17 lg 2
kohaselt lähtuda KrtS § 20 lg-st 2 ja § 21 lg-st 2, mille järgi on korteriomanikud otsustusvõimelised võtma vastu otsuseid koosolekut kokku kutsumata, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Põhikirja p 6.10 sätestas, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui koosolekust võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kvooruminõue 28. aprilli 2021. a koosolekut kokku kutsumata korteriomanike otsuste vastuvõtmiseks oli täidetud. Korteriühistus on 138 liiget, seisukohti avaldasid 89 liiget, seega üle poole korteriühistu liikmetest. Otsused on vastu võetud häälteenamusega ning seega ei ole otsused kehtetud. Maakohus ei tuvastanud 28. aprillil 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisust ning ei tunnistanud otsuseid kehtetuks. Maakohus märkis, et korteriühistu puhul on üldkoosoleku varasemate otsuste kinnitamine õiguslikult võimalik. Kohtule esitatud 25. märtsi 2022. a korteriühistu üldkoosoleku protokolli kohaselt üldkoosolekul vastuvõetud otsustega kinnitati 2020. a majandustegevuse aastaaruanne (punkt 1); kinnitati 2021. a majandustegevuse plaan (punkt 2); kinnitati puudutatud isiku uus ja muudetud põhikiri (p 3). Otsused on võetud vastu häälteenamusega ja pole vaidlustatud.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 5. jaanuari 2024. a määruse tühistamist. Avaldaja palub saata asi uueks arutamiseks tagasi maakohtule. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohus olnud objektiivne. Maakohtu seisukohad erinevates menetlusdokumentides on olnud vastuolulised. Maja kui ehitis on kõrgendatud ohu allikas ja ehitise poolt eriohust põhjustatud kahju eest vastutab omanik. Seega on avaldaja huvi, et majas plaaniliste remonditööde otsustamisel oleks puudutatud isikul selge teave kaasomandi eseme seisukorra kohta (KrtS § 41 lg 1 p 1). Vastav nõue ei olnud täidetud ning omamata selget teavet kaasomandi seisukorra kohta võivad korteriomanikud teha vajalike remonditööde osas ebaõigeid otsuseid, mille eest nad lõppkokkuvõttes vastutavad. Maakohus ei andnud hinnangut puudutatud isiku tegevusele korteriomanike poolt hääletamise protokolli vormistamise osas otsuse tegemisel koosolekut kokku kutsumata. Puudutatud isik lisas hääletussedelile remonditööde nimekirja, mille kohta olid korteriomanikud kohustatud esitama oma seisukoha, kuid hääletusprotokollis seda asjaolu ei ole kajastatud ega märgitud remondi hääletamise tulemusi. Lisaks on hääletusprotokollis kajastatud hääletustulemust valesti. Asja materjalides puuduvad tõendid selle kohta, et puudutatud isik saatis kõikidele korteriomanikele vajalikud dokumendid ja et määras 7-päevase tähtaja oma seisukoha avaldamiseks otsuste eelnõude osas. Avaldaja on seisukohal, et tegelik tähtaeg oli 6 päeva. Maakohus on teinud vale järelduse, et asja lahendamisel ei ole vaja juhinduda puudutatud isiku põhikirja punktist 6.14 (põhikiri, mis kehtis kuni 2. maini 2021). Selle punkti lisamise ajal vastas see kehtivate õigusaktide nõuetele. Seega selleks, et lugeda 28. aprilli 2021. a otsused vastuvõetuks, pidid kõik korteriomanikud hääletama hääletusele pandud otsuste poolt. Ühegi otsuse poolt ei olnud hääletanud kõik korteriühistu liikmed. Seega on 28. aprilli 2021. a otsused tühised, kuna puudutatud isik rikkus koosolekut kokku kutsumata otsuste tegemisel kehtestatud reegleid.
VASTUSTAJA VASTUVÄITED
5.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb jätta määruskaebus rahuldamata. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda. Asjakohatu ja tõendamata on avaldaja väide, et ta sai otsuste eelnõud kätte vähem kui 7 päeva enne seisukoha esitamiseks määratud tähtaega. Avaldaja kinnitas kohtule esitatud põhiavalduses kõikide eelpool mainitud dokumentide kättesaamist ning tema osalemist üldkoosolekul. Avaldaja tagastas 21. aprillil 2021 puudutatud isikule hääletamislehe, kus tema hääletas kõige vastu (dtl 183–185). Juhul kui korteriomanik, kelle suhtes KrtS § 21 lg 2 teises lauses sätestatut rikuti, siiski esitab oma seisukoha juhatuse määratud aja jooksul, ei saa ta hea usu põhimõttest tulenevalt hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või esitada otsuse tühisuse vastuväidet. Avaldajal puudub õigus nõuda, et tuvastatakse 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisus. 28. aprilli 2021 üldkoosoleku otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõuet ei olnud rikutud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalide ja määruskaebusega, leiab, et määruskaebus on põhjendatud ja maakohtu määrus tuleb tühistada (TsMS § 667 lg 2). Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega rahuldab avaldaja avalduse ja tuvastab puudutatud isiku 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2 tühisuse. Määruskaebus rahuldatakse. Ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust ning jätab menetluskulud puudutatud isiku kanda. Ringkonnakohus jaotab määruskaebemenetluse kulud. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.
7.Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 22 ja § 659 järgi määruse resolutsiooni juures määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
8.Avaldaja vaidlustab puudutatud isiku 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punkte 1 ja 2, mis on võetud vastu KrtS § 21 järgi koosolekut kokku kutsumata. Menetlusosalised vaidlevad ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kas kirjalikul hääletusel vastu võetud otsuse p-d 1 ja 2 on tühised või tuleks need kehtetuks tunnistada. Korteriühistu organi otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine, sest otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks tunnistada. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks (vt RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017, p 17.2).
9.KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Lõike 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse TsÜS-is juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS § 29 sätestatud erisustega. Arvestades KrtS § 29 lg-s 2 sätestatut reguleerib korteriühistu organi otsuse kehtetust üldnormina TsÜS § 38, mille lõike 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu praktika kohaselt toovad otsuse tühisuse kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja
hääletada. Ka kirjaliku hääletamise korral on sellisteks rikkumisteks eelkõige need rikkumised, mis takistavad juriidilise isiku liikmel saada teada hääletamisest, võtta vastu kaalutletud otsus ja hääletada (RKTKo 14.10.2014, 3-2-1-76-14, p 21).
10.Avaldaja tugineb määruskaebuses tühisuse alusena sellele, et puudutatud isik määras otsuse eelnõudele vastamiseks KrtS § 21 lg 2 sätestatust lühema tähtaja, st 7 päeva asemel 6. KrtS § 21 lg 2 sätestab, et juhatus saadab KrtS § 21 lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Maakohtu määruse kohaselt ei ole vaidlust selles, et otsuse eelnõu on puudutatud isiku liikmetele KrtS § 21 lg 2 nõuetele vastavalt saadetud. Samas ei selgu maakohtu määrusest, millistel tuvastatud asjaoludel kohtu selline järeldus põhineb. Ringkonnakohus saab maakohtu minetuse kõrvaldada. Tuginedes puudutatud isiku esitatud 14. aprilli 2021. a aktile (dtl 175– 176), on ringkonnakohtu hinnangul tõendatud, et puudutatud isik on teinud korteriomanikele kättesaadavaks eelnõud 14. aprillil 2021. Puudutatud isik määras kirjaliku seisukoha esitamiseks tähtaja kuni 22. aprillini 2021 (dtl 30). Arvestades TsÜS § 135 lg-tes 1–2 ja § 136 sätestatut, algas tähtaeg kulgema 15. aprillil 2021 ja saabus 22. aprillil 2021, seega määras puudutatud isik korteriomanikele kirjaliku vastuse esitamiseks tähtaja 8 päeva. Avaldaja ei väida ning põhikirjast ka ei nähtu, et põhikirjaga oleks seisukoha esitamiseks nähtud ette pikem tähtaeg. Avaldaja esitatust ei ole võimalik välja lugeda, mis hetkest ja millisel põhjusel on avaldaja tähtaja algust arvestama hakanud. KrtS § 21 lg 2 sätestatud tähtaja kulgemine ei alga hetkest, mil korteriomanikud postkasti pandud dokumentidega reaalselt tutvusid. Seega on puudutatud isik KrtS § 21 lg 2 sätestatud tähtaega järginud.
11.Avaldaja leiab, et maakohus järeldas valesti, et koosoleku korraldamisel ei olnud vaja juhinduda puudutatud isiku põhikirja p-st 6.14, mis nägi ette, et üldkoosoleku otsusega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletusele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed (dtl 197). KrtS § 21 lg 2 kolmas lause sätestab, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Puudutatud isiku põhikirja p 6.10 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui koosolekust võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et puudutatud isik ei pidanud üldkoosoleku korraldamisel arvestama põhikirja p-s 6.14 sätestatut. Enne KrtS-i vastu võetud põhikiri kehtis edasi ka pärast KrtS-i jõustumist ning korteriühistud pidid oma põhikirjad üle vaatama. Samas ei tulenenud KrtS-i jõustumisest tingimata vajadust põhikirja muuta, sest KrtS-i kohaselt põhikirjaga reguleeritavad küsimused langevad suures osas kokku kehtestatud KrtS-i regulatsiooniga. Ringkonnakohtu hinnangul ei keela KrtS § 21 lg 2 kolmandas lauses sätestatu näha põhikirjas ette rangemaid nõudeid üldkoosoleku otsustusvõime määramiseks otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Seega tuleb põhikirja p 6.14 tõlgendada selliselt, et see näeb ette eriregulatsiooni otsustusvõime kohta otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Põhikirja säte, mille järgi saaks otsust koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid siis, kui hääletamisel osalevad kõik korteriühistu liikmed, ei ole vastuolus KrtS § 21 lg 2 kolmanda lausega.
Arvestades 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku protokollis märgitut (dtl 15; 189), on puudutatud isikul 138 liiget, kellest koosolekul osales 89. Hääletati nii otsuste poolt kui vastu. Eeltoodust nähtuvalt ei osalenud hääletamisel kõik korteriühistu liikmed, mistõttu kvooruminõue 28. aprilli 2021. a otsuste vastuvõtmiseks ei olnud täidetud. Seega on vaidlustatud otsuse p-d 1–2 KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes tühised otsustusvõime puudumise tõttu. Ringkonnakohus möönab, et põhikirja p 6.14 ette nähtud tingimuste täitmine võib praktikas osutuda väga keeruliseks, mis lõpptulemusena teeb väga keeruliseks või lausa välistab otsuste vastuvõtmise koosolekut kokku kutsumata. Puudutatud isikul on võimalik vastavat põhikirja punkti muuta ning tsiviilasja materjalidest nähtub, et puudutatud isik on seda ka teinud (dtl 169).
12.Eeltoodust tulenevalt on tühised puudutatud isiku üldkoosoleku otsuse punkt 1, millega kinnitati 2020. a majandusaasta aruanne, ja punkt 2, millega kinnitati 2021. a majanduskava koos tööplaaniga. Puudutatud isik on tuginenud sellele, et 25. märtsi 2022. a üldkoosolekul otsustati vastu võtta (kinnitada) kõik vaidlustatud üldkoosoleku otsusega vastu võetud otsused, mh kinnitada 2020. a majandusaasta aruanne ja 2021. a majanduskava. Kuigi avaldaja on sellele vastu vaielnud, selgitab ringkonnakohus, et tühist otsust ei saaks ka kinnitada ehk esialgset tühist otsust ei ole võimalik uue (kinnitava) otsusega kehtivaks muuta. Küll aga on esialgse tühise otsuse asemel võimalik võtta vastu uus samasisuline otsus, millel on iseseisev õigusjõud, kuid millel ei ole mõju esialgsele, tühisele otsusele. Kui võetakse vastu uus sama sisuga otsus, on sellel iseseisev edasiulatuv õigusjõud ehk see kehtib alates otsuse tegemisest (vt sarnaselt osanike otsuse kohta RKTKo 20.03.2019, 2-17-3069, p 11 ja seal viidatud varasem praktika).
13.Kuna üldkoosoleku otsuse vaidlustatud punktid on tühised, ei saa ringkonnakohus hakata hindama samade punktide kehtetuks tunnistamise nõuet.
14.Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja rahuldab avaldaja avalduse, tuleb muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Seoses avaldaja avalduse rahuldamisega jäävad menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.
15.Maakohus menetluskulude suurust kindlaks ei määranud. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2 määrab seega menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist (vt RKTKo 10.04.2019, 2-15-1553/166, p 25). (allkirjastatud digitaalselt) 14.05.2025
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 20. detsembri 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-2110232 osas, milles ringkonnakohus tühistas Viru Maakohtu 5. jaanuari 2024. a määruse samas asjas avalduse rahuldamata jätmise osas ja tegi uue määruse, millega rahuldas avalduse. Samuti tühistada ringkonnakohtu määrus määruskaebemenetluse kulude jaotuse osas.
2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta jõusse Viru Maakohtu määrus avalduse rahuldamata jätmise osas ning määruskaebemenetluse kulud Liudmila Sokolova kanda.
3.Rahuldada Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu määruskaebus osaliselt.