Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. Määruskaebust ei saa esitada peale viie kuu möödumist määruse tegemisest arvates. Määruskaebuse esitaja peab tasuma riigilõivu. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka 1(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

L S esitas 28.06.2021 Viru Maakohtule avalduse Narva linn, I. Grafovi tn 1, I. Grafovi tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu (uus nimetus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu) 22.04.2021 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks ja kehtetuks tunnistamiseks (vene keeles dtl 3-5, tõlge eesti keelde dtl 27-29). Avalduse kohaselt üldkoosoleku otsus võeti vastu üldkoosolekut kokku kutsumata. Puudutatud isik saatis korteriomanikele hääletamissedelid. Päevakorras oli: 1) 2020. majandusaasta aruande kinnitamine; 2) 2021. aasta majandustegevuse plaani kinnitamine; 3) Põhikirja uue redaktsiooni kinnitamine. Lisaks hääletussedelile puudutatud isik saatis kõigile korteriomanikele dokumendid: 2020. aasta majandusaruanne, 2021. aasta finantstegevuse plaan ja põhikiri uues redaktsioonis. Avaldaja on esitanud oma seisukohad ja eriarvamuse otsuste eelnõude otsuste 1, 2 kohta puudutatud isiku poolt määratud tähtajaks. Avaldaja palub tunnistada tühiseks korteriühistu 22.04.2021 otsused: KÜ 2020. aasta majandustegevuse aruanne kinnitamine; 2021. aasta majandustegevuse plaani ja remonttööde kava kinnitamine. Avaldaja leiab, et korteriühistu otsused nr 1 ja 2 tuleb tunnistada tühiseks või kehtetuks, sest on pandud toime järgmised olulised rikkumised:

Tsiviilasi nr 2-21-10232

ja kulude plaani, mis ei vasta KrtS § 41 lg 1 sätestatud nõuetele. Puudutatud isik ei lisanud 2021. aasta majandustegevuse plaani ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast (§ 41 lg 1 p 1) ja seega võttis korteriomanikelt võimaluse otsustada, milliseid meetmeid tuleks võtta kaasomandi säilitamiseks ja milline remonttöö on majas prioriteetsem. 08.12.2021 esitatud seisukohas (dtl 192-193) märgib avaldaja korteriühistu põhikirja p 6-14 kohaselt üldkoosoleku otsustega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed . Korteriühistu 28.04.2021 protokolli kohaselt korteriühistus on 138 liiget, hääletamisest võttis osa 89 liiget. Korteriühistu üldkoosoleku otsused on õigustühised. Puudutatud isiku vastuväited Puudutatud isik 12.11.2021 esitatud kirjalikus vastuses (dtl 151-156) ei tunnista avalduses esitatud nõudeid. 05.04.2021 toimus puudutatud isiku juhatuse koosolek, kus otsustati määrata uue korteriühistu üldkoosoleku kuupäeva. Otsustati võtta vastu otsused koosolekut kokku kutsumata, s.o kirjalikult, ning alustada hääletamist alates 15.04.2021. Korteriühistu üldkoosolekul oli planeeritud arutada kolm küsimust, s.o uue põhikirja redaktsiooni vastuvõtmine, 2020. aasta majandusaruande kinnitamine ja 2021. aasta majanduskava vastuvõtmine. Põhikirja uus redaktsioon oli juhatuse poolt korteriühistu liikmetele edastatud (postkasti panemisega) ca kaks nädalat enne üldkoosolekut. Kõik muu üldkoosoleku läbiviimiseks vajalik dokumentatsioon oli korteriühistu liikmetele edastatud 14.04.2021, s.o hääletamisleht, 2020. aasta majandusaruanne ja 2021. aasta majanduskava. Hääletamislehel oli korteriühistu liikmetele pakutud esitama vastused kuni 22.04.2021 ja päevakorra punktid olid: (1) 2020. aasta majandusaruande kinnitamine; (2) 2021. aasta majanduskava vastuvõtmine; (3) põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmine. Puudutatud isik märgib, et avaldaja kinnitas avalduses kõikide eelpool mainitud dokumentide kättesaamist ning tema osalemist üldkoosolekul. Avaldaja tagastas 21.04.2021 puudutatud isikule hääletamislehe, kus tema hääletas kõige vastu. Üldkoosoleku protokoll oli koostatud 28.04.2021. Üldkoosolekul otsustati: (1) kinnitada 2020. aasta majandusaruanne; (2) vastu võtta 2021. aasta majanduskava; (3) vastu võtta põhikirja uus redaktsioon. Kõik otsused olid vastuvõetud häälteenamusega. Puudutatud isik märgib, et ei ole selge, kas avaldaja vaidlustab ka uue põhikirja vastuvõtmise otsust. Järgmisena toob puudutatud isik välja, et avaldaja pole ei ole põhjendanud, et temal on õiguslik huvi 28.04.2021 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks. Korteriühistu on kindel, et avaldajal tegelikult puudub selline õiguslik huvi. Avaldaja ei toonud ühtegi õiguslikku ega faktilist alust otsuste tühisuse tuvastamiseks. Avaldaja ei esitanud väiteid, et 28.04.2021 üldkoosoleku kokkukutsumise kord oli rikutud. Avaldaja ei tõendanud ega väitnud, et temal puudus võimalus 28.04.2021 üldkoosolekul osaleda. Avaldaja ei põhjendanud, et 28.04.2021 üldkoosoleku otsustega on rikutud tema õigusi või need on hea usu põhimõttega vastuolus. 2020. aasta majandusaruande kinnitamise otsuse kehtetuks tunnistamise nõude kohta märgib puudutatud isik, et ei ole avaldaja põhjendanud, et üldkoosolekul puudub õigus kinnitada juhatuse aruannet sellisel kujul, millisel aruanne on esitatud kinnitamiseks. Üldkoosolek on korteriühistu kõrgem organ ning selle pädevusse kuulub sh eelmise aasta majandusaruande kinnitamine.

3(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

2021. aasta majanduskava vastuvõtmise kohta märgib puudutatud isik, et on täielikult vale avaldaja väide, et majanduskavas puudub ülevaade kavandatavatest toimingutest (KrtS § 41 lg 1 p 1). Korteriühistu poolt esitatud majanduskavas on kirjeldatud kavandatud toimingud ning korteriühistu liikmetele on pakutud kavandatud toimingute eest hääletada. Vale on avaldaja väide, et majanduskavas puudub korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (KrtS § 41 lg 1 p 3). Korteriühistu poolt esitatud majanduskavas on jaotatud majandamiskulude kandmine korteriomanike vahel. Majandamiskavast nähtub otseselt, et majanduskulude kandmine on seotud korteriomanike kaasomandi suurustega. Majandamiskulud arvestatakse ruutmeetrite järgi. Majanduskavas on kajastatud ka majandamiskulude suurused. Alusetu on avaldaja väide, et otsus on kehtetu seetõttu, et majanduskavas ei ole kajastatud reservkapitali makse suurust (§ 41 lg 1 p. 4). Korteriühistu plaanis ei ole 2021. aastal koguda reservkapitali, sellepärast need andmed puuduvad majanduskavas. Alusetu on avaldaja väide, et otsus on kehtetu seetõttu, et majandustegevuse plaanis puudub prognoositav soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjast nähtub, et KrtS § 41 lg 1 p-s 5 sätestatud andmed on korteriühistu prognoos informatiivse väärtusega. Antud andmed ei kanna korteriühistu liikmete jaoks täiendavaid kohustusi. Asjaolu, et need andmed puuduvad majanduskavas, ei tee majanduskava vastuvõtmise otsust kehtetuks. Kohtu selgitus ja osapoolte esitatud dokumendid Viru Maakohus 18.09.2023 kirjalikult selgitas menetlusosalistele õigusliku olukorda (dtl 202204) ja tegi ettepaneku kompromissi sõlmimiseks. Puudutatud isik esitas 02.10.2023 kohtule kirjalikud seisukohad (dtl 207-212). Puudutatud isik märgib, et 22.04.2021 üldkoosoleku otsused on kinnitatud korteriühistu 26.03.2022 üldkoosolekul vastuvõetud otsustega. Üldkoosolekul osales 77 korteriühistu liiget (kokku on 152 liiget). Otsuse on võetud vastu häälteenamusega, polnud vaidlustatud ning on kehtivad. Puudutatud isik tugineb Tartu Ringkonnakohtu arvamusele, mis on väljendatud 11.01.2023 kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-21-11359, et olukorras kui vaidlustatud otsused on uue otsusega kehtivalt vastu võetud, oleks otstarbekas hinnata, kas avaldajal on praegusel hetkel jätkuvalt õiguskaitsevajadus ning kas võib esineda alus avalduse selle nõude läbi vaatamata jätmiseks. Puudutatud isik on esitanud ka põhjendused seoses häälteenamuse nõude täitmisega ning viitab ka Tartu Ringkonnakohtu 11.01.2023 määrusele tsiviilasjas nr 2-2111359 p-le 9. Puudutatud isik on jäänud ka seisukohale, et majandustegevuse aruande kinnitamise ja majandustegevuse kava vastuvõtmisel ei ole rikutud seaduse ega põhikirja nõudeid. Viru Maakohus 05.10.2023 kohtunõudega uuesti selgitas osalistele õiguslikku olukorda (dtl 272-273). Kohus selgitas, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uut otsust ei ole vaidlustatud. Kohus selgitas, et peab põhjendatuks puudutatud isiku põhjendused seoses häälteenamuse nõude täitmise ja majandustegevuse aruande kinnitamise ja majandustegevuse kava vastuvõtmisel ei rikutud seaduse ega põhikirja nõudeid. Kohus andis avaldajale tähtaja põhistada tema väiteid rikkumiste ja selle olulisuse kohta. Avaldaja 26.10.2023 esitatud ja 20.11.2023 esitatud seisukohtades (dtl 280-281, 303-304) märgib, et vaidlusalused 28.04.2021 otsused on tühised. Avaldaja leiab, et TsÜS § 38 lõike 5 tähenduses on vaidlusaluse kehtetu otsuse saab kinnitada 3 kuu jooksul. Asjakohane ei ole aasta möödumisel kohaldada kehtetute otsuste suhtes kinnitust. Avaldaja leiab, et 25.03.2022 üldkoosoleku otsused on uued otsused, on loodud uus juriidiline fakt. Avaldaja väidab, et otsused polnud kinnitanud kõik korteriomanikud, kes osalesid otsuste vastuvõtmisel ilma üldkoosolekut kokku kutsumata. Registris olevatest dokumentidest nähtub, et 25.03.2022. a 4(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

koosolekul otsuste vastuvõtmisel korteriühistu juhatuse liikmed omasid esindamiseks 40 volikirja. Avaldaja leiab, et puudutatud isik rikkus üldkoosoleku kokkukutsumisel koosoleku kokkukutsumise korda, kuna puudutatud isik ei täitnud üldkoosoleku kokkukutsumisel kohustust täita KrtS § 20 lg 3 nõuet. Puudutatud isik 13.11.2023 vastas kohtule (dtl 285-286), et teatised 25.03.2022 üldkoosoleku kohta olid korteriühistu liikmetele kätte toimetatud 16.03.2022, s.o hiljemalt 7 päeva enne üldkoosolekut. Teatised üldkoosoleku kokkukutsumise kohta olid sel kuupäeval välja pandud trepikodade infotahvlitele. See tähendab, et 25.03.2022 üldkoosoleku kokkukutsumisel olid täidetud seaduse (MTÜS § 20 lg 5) ja põhikirja nõuded. Uue põhikirja redaktsioon, 2020. aasta majandusaruanne ja 2021. aasta majanduskava olid avaldajale kätte toimetatud juba enne 22.04.2021 üldkoosolekut. Teatises oli esitatud teave sellest, kus on võimalik tutvuda dokumentidega ning dokumentidega tutvumise kord.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Avaldaja esitas kohtule avalduse korteriühistu korteriomanike koosolekut kokku kutsumata 28.04.2021 vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja palub tunnistada tühiseks või alternatiivselt kehtetuks Narva linn, I. Grafovi tn 1, I. Grafovi tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu (uus nimetus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu, edaspidi määruses ka korteriühistu) 28.04.2021 otsused: KÜ 2020. aasta majandustegevuse aruanne kinnitamine; 2021. aasta majandustegevuse plaani ja remonttööde kava kinnitamine. Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg-le 2 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p-le 4 vaadatakse käesolev asi läbi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 ja 2 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Tulenevalt TsMS § 477 lg-test 5 ja 7 kehtib hagita menetluses üldjuhul uurimisprintsiip, s.o kohus ei ole seotud poolte esitatuga ning peab ise teavet ja tõendeid koguma. Uurimispõhimõte ei võta menetlusosalistelt täielikult ära lahendi tegemiseks vajalike asjaolude esitamise ja tõendamise kohustust, kuid kohtu roll tõendite kogumisel on aktiivsem kui hagimenetluses (RKTKm 2-16-14071 p 17.2). Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma siseveendumuse kohaselt, et avaldus on põhjendamata ja rahuldamisele ei kuulu. Avaldaja vaidlustab korteriühistu korteriomanike 28.04.2021 otsused. Vaidlusalused otsused võeti vastu KÜ üldkoosolekut kokku kutsumata. Avalduses tugineb avaldaja nii otsuste tühisusele kui ka kehtetusele. Avaldaja põhjendab otsuste vaidlustamist kokkuvõtlikult järgmisega: 1) 2020. majandusaasta aruanne ei vasta KrtS § 51 lg 1 ja 3 kehtestatud nõuetele ning allkirjastamata juhatuse poolt. 2) 2021. aasta majandustegevuse plaanis on täitmata KrtS § 41 lõike 1 punktides 1, 3, 4 ja 5 järgmised kehtestatud nõuded: puudub ülevaade majaosade tehnilisest seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest (§ 41 lg 1 p 1); puuduvad korteriomanike vahel jagatud majapidamiskulude kandmise kohustused; kajastamata reservfondi makse suurust (§ 41 lg 1 p 4); puudub prognoositava soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5). 3) Otsused on vastuvõetud põhikirja rikkumisega. Korteriühistu põhikirja p 6.14 kohaselt üldkoosoleku otsustega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise 5(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed. 28.04.2021 protokolli kohaselt võttis hääletamisest osa 89 liiget, korteriühistus on 138 liiget. Menetlusosalistel ei ole vaidlust järgnevate asjaolude üle: a. Avaldaja on Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu liige (dtl 158-159). b. Korteriühistu on 28.04.2021 vastu võtnud otsuseid üldkoosolekut kokku kutsumata. c. Korteriühistu liikmetele esitati hääletamislehed koos otsuste projektidega. (dtl 30) Päevakord: 1. Aruanne kinnitamine 2020. aasta eest, 2. Majanduskava vastuvõtmine 2021. aastaks; 3. Põhikirja vastuvõtmine uues redaktsioonis. Koos hääletussedelitega esitati ka järgmised dokumendid: Finants- majandustegevuse aruanne maja teenindamises alates 01.01.2020 kuni 31.12.2020 KÜ Malm-Graf (dtl 31-32); Tulude ja kulude plaan 2021. aastaks (dtl 33) ja põhikiri uues redaktsioonis. d. Hääletamisleht, 2020. aasta majandusaruanne ja 2021. aasta majanduskava edastati korteriühistu liikmetele 14.04.2021 (dtl 176). Põhikirja uue redaktsiooni edastati korteriühistu liikmetele ca kaks nädalat. Hääletamislehel oli korteriühistu liikmetele pakutud esitama vastused kuni 22.04.2021 (dtl 30). e. 28.04.2021 hääletamise protokolli (tõlge dtl 189-190) kohaselt võtsid korteriomanikud vastu järgmised otsused:

Tsiviilasi nr 2-21-10232

Koosoleku kokkukutsumise ja otsuse vastuvõtmise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada osalejatele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ning ennast koosolekuks ette valmistada ja seal informeeritult hääletada. Rikkumise olulisuse määratlemisel on esmatähtis hinnata, kas avaldaja said otsuse vastuvõtmisest õigeaegselt tegelikult teada ja kas tal oli võimalik otsustamisele tulevates küsimustes ette valmistuda. Eelneva pinnalt ei ole kohus tuvastanud, et otsuse vastuvõtmise korraldamisel oleksid esinenud sellised rikkumised, mis oleksid takistanud avaldajal otsustamisel osaleda ja informeeritult hääletada. Kohus ei tuvasta asjas viiteid sellele, et vastuvõetud otsused oleksid vastuolus heade kommetega või rikuks korteriühistu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ehk oleksid tühised muul TsÜS § 38 lõike 2 nimetatud alusel. Korteriühistu 2020. aasta majandusaasta aruande väidetavad puudused võivad mõjutada selle kinnitamise otsuse kehtivust (vt Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8215, p 11 esimene lõik). Raamatupidamise seaduse (RPS) § 14 sätestab üldised reeglid seoses majandusaasta aruande, selle koostamise ja esitamisega. Järgnevad paragrahvid sisaldavad sätteid majandusaasta aruande osade kohta. Avaldaja heidab ette RPS § 25 lg 3 ette nähtud allkirjastamise kohustuse rikkumist. Riigikohus on aktsiaseltsi kohta otsustanud, et kui majandusaasta aruandes esinevad sellised vastuolud RPS sätetega, mille tulemusel kajastab majandusaasta aruanne olulisel määral valesti seltsi majandusseisu, siis on rikutud võlausaldajate ning avalikkuse kaitseks kehtestatud sätteid ja aktsionäride üldkoosoleku otsus, millega selline majandusaasta aruanne kinnitatakse, on äriseadustiku § 3011 lg 1 p 1 alusel tühine. Väiksemad kõrvalekalded majandusaasta aruandes ei ole sellised puudused, mis mõjutaks otsuse kehtivust (30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas 3-2-1-82-15, p 12 kolmas lõik). Sama põhimõte on kohtu hinnangul üle kantav korteriühistu majandusaasta aruande kinnitamise otsusele. Korteriomanikele esitatud aruandest ei nähtu, et see kajastab olulisel määral valesti korteriühistu majandusseisu. Korteriomanikele esitati üksikasjalik aruanne, kus on kajastatud korteriühistu tulud, kulud ja muu informatsioon (remondifondi jääk, võlgnevused ja rahaliste vahendite jääk). Õige on avaldaja väide, et korteriomanike üldkoosolekule esitatud majandusaasta aruandel puudusid juhatuse allkirjad, mis ei ole kooskõlas raamatupidamisseaduse (RPS) § 25 lg 3. Siiski ei ole kõnealune formaalne puudus käsitletav vastuoluna seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses. Kohtu hinnangul tuleb sellise vastuoluna mõista õiguse olulise põhimõtte rikkumist. Sama kinnitab eespool viidatud kohtupraktika, mille järgi väiksemad kõrvalekalded majandusaasta aruandes ei mõjuta otsuse kehtivust. Teiseks on ka õiguskirjanduses loetletud näidetena just põhimõttelisi ja sisulisi vastuolusid (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010, lk 153–154, § 38 p 3.3.2 punkti a alapunktid aa– dd). Kohus ei näe vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2020. aasta majandusaasta aruandel selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel. Majanduskava osas heidab avaldaja ette, et see rikub KrtS § 41 lg 1 punkte 1, 3, 4 ja 5. KrtS § 41 lg 1 järgi koostatakse majanduskavad majandusaasta kohta ja see koosneb järgmistest osadest: ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest (p 1); korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud (p 2); korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (p 3); reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus 7(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

(p 4) ning kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogus ja maksumus (p 5). 2021. aasta majanduskava vastuvõtmise kohta märgib puudutatud isik, et on täielikult vale avaldaja väide, et majanduskavas puudub ülevaade kavandatavatest toimingutest (KrtS § 41 lg 1 p 1). Korteriühistu poolt esitatud majanduskavas on kirjeldatud kavandatud toimingud ning korteriühistu liikmetele on pakutud kavandatud toimingute eest hääletada. Vale on avaldaja väide, et majanduskavas puudub korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (KrtS § 41 lg 1 p 3). Korteriühistu poolt esitatud majanduskavas on jaotatud majandamiskulude kandmine korteriomanike vahel. Majandamiskavast nähtub otseselt, et majanduskulude kandmine on seotud korteriomanike kaasomandi suurustega. Majandamiskulud arvestatakse ruutmeetrite järgi. Majanduskavas on kajastatud ka majandamiskulude suurused. Alusetu on avaldaja väide, et otsus on kehtetu seetõttu, et majanduskavas ei ole kajastatud reservkapitali makse suurust (§ 41 lg 1 p. 4). Korteriühistu plaanis ei ole 2021. aastal koguda reservkapitali, sellepärast need andmed puuduvad majanduskavas. Alusetu on avaldaja väide, et otsus on kehtetu seetõttu, et majandustegevuse plaanis puudub prognoositav soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjast nähtub, et KrtS § 41 lg 1 p-s 5 sätestatud andmed on korteriühistu prognoos informatiivse väärtusega. Antud andmed ei kanna korteriühistu liikmete jaoks täiendavaid kohustusi. Asjaolu, et need andmed puuduvad majanduskavas, ei tee majanduskava vastuvõtmise otsust kehtetuks. Kohus nõustub puudutatud isiku seisukohaga. KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi tähendab majanduskava kehtestamine, et otsustatakse korteriomanike poolt korteriühistule tehtavate perioodiliste ettemaksete suurus. Otsustamise eesmärk on luua olukord, kus korteriomanik teab, kui suure kuluga ta peab arvestama, ja korteriühistu juhatus teab, millised on korteriühistu tulud. Seletuskirjas väljendatud seisukoha järgi on KrtS § lg 1 p 3 ja lg 1 p 5 nimetatud andmed on informatiivse väärtusega. Puudutatud isik on selgitanud, et korteriühistu plaanis polnud koguda reservkapitali, seetõttu need andmed puudusid. Avaldaja ei väitnud, et otsuse aluseks olnud teave oli ebaõige või mittetäielik. Kohtu hinnangul sisaldas otsuse eelnõu piisavat teavet otsuse nr 2 vastuvõtmiseks. Kohtu hinnangul ei ole vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2021. aasta majanduskava eelnõul selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel. Avaldaja toob ette, et otsuste vastuvõtmisel täitmata on kvooruminõudeid. Protokolli kohaselt võttis hääletamisest osa 89 liiget, korteriühistus aga 138 liiget. Korteriühistu põhikirja p 6.14 näeb ette, et üldkoosoleku otsustega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed. Kirjalikule hääletusele kohaldatakse KrtS § 21 lg 2 kohaselt samu kvooruminõudeid, nagu otsuste vastuvõtmisele üldkoosolekul. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, võib põhikirjaga seaduses sätestatust erinevalt kokku leppida. Puudutatud isiku põhikirjas on seaduses sätestatust erinevalt kokku lepitud. Äriregistri andmetel hakkas puudutatud isiku põhikiri kehtima 06.07.2001, kuid see kinnitati 07.01.2018. Puudutatud isiku põhikiri on vastu võetud enne korteriomandi- ja korteriühistu seaduse jõustumist 01.01.2018. Seega on põhikirja säte vastuolus seadusega ja tuleb KrtS § 8(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

17 lg 2 kohaselt lähtuda KrtS § 20 lg 2 ja § 21 lg 2, mille järgi on korteriomanikud otsustusvõimelised võtma vastu otsuseid koosolekut kokku kutsumata, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Põhikirja p 6.10 sätestas, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui koosolekust võtab osa ühe poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Sarnases olukorras selgitas Tartu Ringkonnakohus 11.01.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-21-11359, et „Ringkonnakohtu hinnangul saab KrtS § 20 lg 2, § 21 lg 2 kolmandat lauset ja põhikirja p 6.10 nende koosmõjus tõlgendada selliselt, et otsustusvõime otsuste vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata oli täidetud juhul, kui kirjalikul hääletamisel osales üle poole korteriomanikest. Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud tõlgendada põhikirja p 6.14 selliselt, et see näeb ette eriregulatsiooni otsustusvõime kohta otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Põhikirja säte, mille järgi saaks otsuste koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid siis, kui hääletamisel osalevad kõik korteriühistu liikmed, ei oleks kooskõlas KrtS § 21 lg 2 kolmanda lausega. Lisaks muudaks põhikirja selline tõlgendus otsuste vastuvõtmise korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata praktikas väga keeruliseks või koguni võimatuks.“ Riigikohus 30.11.2022 määruses nr 2-21-13599 p 14.4 märkinud, et „kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt KrtS § 29 lg-d 2–6, TsÜS § 38 lg-d 1, 4–6 jt; Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12; 11. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p 22; 16. veebruari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p 21). Kohus leiab, et kvooruminõue 28.04.2021 koosolekut kokku kutsumata korteriomanike otsuste vastuvõtmiseks oli täidetud. Korteriühistus on 138 liiget, seisukohti avaldasid 89 liiget, seega üle poole korteriühistu liikmetest. Otsused on vastu võetud häälte enamusega ning seega ei ole otsused kehtetud. Kohus ei tuvasta korteriomanike 28.04.2021 üldkoosolekut kokku kutsumata vastuvõetud otsuste tühisust ning ei tunnista otsuste kehtetust. Korterühistu tugineb ühe vastuväitena samade otsuste kinnitamisele korteriühistu hilisema otsusega. Selle väite õiguslik alus on TsÜS § 38 lg 5 teine lause, mis sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uut otsust ei ole vaidlustatud. Seda, kas varasemat otsust on uue otsusega kinnitatud, on võimalik tuvastada otsuste sisu võrreldes (nt Riigikohtu 24. mai 2017 otsus tsiviilasjas 3-2-1-44-17, p 21 ja seal viidatud varasem praktika). Vastava hinnangu andmiseks saab kohus vajaduse korral hilisemat otsust tõlgendada (Riigikohtu 20. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas 2-17-3069, p 12 esimene lõik). Seega korteriühistu puhul on üldkoosoleku varasemate otsuste kinnitamine õiguslikult võimalik. Kohtupraktikas on selgitatud, et kui otsusest, mis on sõnastatud kui varasema, tühise otsuse kinnitamine, on võimalik välja lugeda, millist tagajärge otsusega soovitakse saavutada, on vaatamata selle formaalsele sõnastusele tegemist mitte lihtsalt esimest otsust 9(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

kinnitava otsusega, vaid uue samasisulise otsusega, millel on iseseisev õigusjõud ja mille kehtivus ei sõltu sellest, et esimene otsus osutub tühiseks. Selleks, et teha kindlaks, kas tegu on otsusega, millel on iseseisev õigusjõud, tuleb vaidlusalust otsust tõlgendada (vt RKTKo 20.03.2019. a, 2-17-3069, p-d 12, 15). Kohtule esitatud 25.03.2022 korteriühistu üldkoosoleku protokolli kohaselt üldkoosolekul vastuvõetud otsustega: kinnitati 2020. aasa majandustegevuse aastaaruanne (punkt 1); kinnitati 2021 aasta majandustegevuse plaani kinnitamine (punkt 2); kinnitati KÜ uus ja muudetud põhikiri (p 3). Otsused võetud vastu häälteenamusega ja polnud vaidlustatud. Tartu Ringkonnakohus 11.01.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-21-11359 punktis 12 on avaldanud seisukoha, et oleks maakohtul ringkonnakohtu arvates menetlusökonoomia kaalutlustel otstarbekas hinnata, kas avaldajatel on praegusel hetkel jätkuvalt õiguskaitsevajadus (TsMS § 3 lg 1) otsuse p-de 1–3 tühisuse tuvastamise osas ning kas võib esineda alus avalduse selle nõude läbivaatamata jätmiseks (TsMS § 477 lg 1 ja § 423 lg 2 p 2). Seda olukorras, kus uue üldkoosoleku otsustega on kehtivalt vastuvõetud samad, vaidlustatud otsused. Kohtu hinnangul ei ole avaldajatel võimalik oma eesmärki (otsuse õigusmõju ja tagajärgede kõrvaldamine) saavutada. Vaidlustatud otsused jäävad kehtima uue, samasisulise, hiljem vastu võetud üldkoosloleku otsuse alusel. Ehk ei saa avaldajal olla pärast uuel üldkoosolekul kehtivalt sama otsuse vastuvõtmist õiguslikku huvi eelneva üldkoosoleku tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks, kuivõrd see ei saa tuua kaasa tagajärgi, mis tulenevad üldkoosoleku tühisuse tuvastamisest või kehtetuks tunnistamisest. Avaldaja ei saavuta avalduses esiletoodud rikkumiste kõrvaldamist, või rikkumiste tulevikus ära hoidmist. Kohtu hinnangul on avaldus perspektiivitu. Kohus leidis eelnevalt, et vaidlusalused otsused polnud tühised ning ei kuulu ka kehtetuks tunnistamisele. Kohus on seega lahendanud avalduse sisuliselt, sest kohus on kontrollinud vaidlustatud otsuste kehtetuse eelduste esinemist ja nende tõendatust. Seetõttu on kohtu hinnangul põhjendatud avalduse lahendamine määrusega ning kohus ei kasuta TsMS § 423 lg 2 p 2 tulenevat õigust jätta avaldus läbi vaatamata. Kohus jätab avalduse rahuldamata. Kõik menetlusosaliste poolsed kohtumääruses käsitlemata jäänud väited ja esitatud tõendid asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei evi ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

MENETLUSKULUD

TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Arvestades asjaoluga, et avaldus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Vastavalt TsMS § 174 lg 4 esimesele lausele kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. 10(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise lahendab kohus TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel eraldi määrusega pärast käesoleva kohtumääruse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Tamara Šabarova Kohtunik Kohtumäärus on tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 20.12.2024 kohtumäärusega. Tartu Ringkonnakohtu 20.12.2024 kohtumäärus on osaliselt tühistatud Riigikohtu 14.05.2025 kohtumäärusega.

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.