Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Margit Jäätma
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 31. august 2026
Tsiviilasja number
2-24-19553
Tsiviilasi
Tiit Sepa hagi Viljar Raudiku vastu võla väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
7809 eurot 60 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 3. septembri 2025. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tiit Sepa apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant) Tiit Sepp
XXXXXXXXXXX),
lepinguline vandeadvokaat Teele Viilup
(isikukood esindaja
Kostja (vastustaja) Viljar Raudik
XXXXXXXXXXX),
lepinguline vandeadvokaat Indrek Veso
(isikukood esindaja
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tiit Sepa apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 3. septembri 2025. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-24-19553 muutmata, kuid muuta maakohtu otsuse põhjendusi.
Jätta apellatsioonimenetluse kulud Tiit Sepa kanda.
3.Maakohus määrab apellatsioonimenetluse kulud rahaliselt kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Tiit Sepp (hageja) esitas 27. detsembril 2024 Tartu Maakohtule hagi Viljar Raudiku (kostja) vastu, paludes kostjalt hageja kasuks välja mõista 4832,73 eurot ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 21. jaanuarist 2022. Hagiavalduse kohaselt müüs hageja 22. märtsi 2019 lepinguga Merle Ploomile 1⁄2 suuruse mõttelise osa aadressil, XXXXXXX asuvast kinnisasjast. 23. novembril 2021 saatis Merle Ploomi hagejale e-kirja, milles teatas, et on kinnistu võõrandanud kostjale. E-kirjale oli lisatud ka 19. novembril 2021 sõlmitud müügileping. 23. jaanuaril 2022 saatis hageja Merle Ploomile 18. jaanuari 2022. a ostueesõiguse teostamise avalduse. Perioodil 23. november 2021 kuni 27. maini 2024 olid kinnistu kaasomanikeks hageja ja Viljar Raudik. Hagile lisatud kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kanti kostja omanikuna sisse 23. novembril 2021.
18.jaanuaril 2022 saatis hageja kostjale e-kirja, milles selgitas, et hageja oli sunnitud 2021. a detsembris paigaldama kinnistule katla, mille ostmise ja paigaldamise kuluks oli 9665,45 eurot. Kuna kostja oli tööde tegemise hetkel 1⁄2 kinnistu kaasomanik, esitas hageja kostjale nõude hüvitada 50% katla paigaldamisega kaasnenud kulust ehk 4832,73 eurot. Hageja palus kostjal tasuda nimetatud summa hiljemalt 20. jaanuaril 2022. Kostja tänaseni kulusid hüvitanud ei ole. Hageja nõuab kostjalt ka viivist. Ahi- ja elektriküte olid ajutised lahendused. 2021. a detsembriks ei olnud enam ahikütte kasutamine võimalik, sest see polnud ohutu (pragude ja piirneva parketi tõttu). Elektri kasutamine kütmiseks oli kulukas, mida hageja tõendas arvetega. Katla paigaldamine oli eeltööks kasutusloa väljastamisele. Hageja ei tellinud katelt enda sõbralt. Hageja soovis nõuet suurendada ja esitas arve, selle tasumise maksekorralduse, K-Rauta tellimuse ja selle tasumise maksekorralduse.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja sai kinnisasja kaasomanikuks 19. novembril 2021. Majas oli juba 10 aastat toimiv küttesüsteem olemas, mida kinnitab ka Uus Maa 21. mai 2021. a hindamisakt. Hageja rääkis nii Merle Ploomile kui kostjale, et tal pole plaanis niipea katelt paigaldada, sest see on kallis, ei tasu ära ning toimiv küttelahendus on piisavalt hea. Hageja sai 23. novembril 2021 teada, et kostja on kaasomanik. Selle asemel, et kostjaga ühendust võtta, otsustas hageja kiiruga olukorda enda kasuks ära kasutada ja kostja arvelt rikastuda. 17. detsembril 2021 oli võetud hinnapakkumine oma sõbralt ja juba 19. detsembril 2021 tasuti 7000 eurot. Kostja nõusolekut ei küsitud. Küttesüsteemi ehitus ei olnud asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 kohaselt vajalik tegevus.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis 3. septembri 2025. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus märkis, et määrab menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Kuigi hageja soovis suurendada nõuet üle 7000 euro, pole ta täiendavat riigilõivu tasunud ning hagi tuleb lugeda esitatuks esialgses suuruses. XXXXXXXXXXXXXX asuv kinnistu oli hageja omandis alates 2003. a-st. 22. märtsi 2019. a lepinguga müüs hageja sellest 1⁄2 suuruse mõttelise osa Merle Ploomile. 27. augustil 2021 esitas M. Ploomi hagi hageja vastu kaasomandi lõpetamiseks. 20. septembri 2021. a hageja vastuse kohaselt oli hageja 22. märtsil 2019 lepingu tühistanud ja M. Ploomi ei saanud hagi esitada. 19. novembri 2021. a lepinguga müüs M. Ploomi oma osa kinnistust kostjale, 23. novembril 2021 teatas M. Ploomi müügist hagejale. 8. detsembril 2021 tellis hageja KRautast radiaatorid. 16. detsembril 2021 on OÜ Arliga esindaja Arli Galka vormistanud küttesüsteemi ehituse hinnapakkumise hagejale. 17. detsembril 2021 on OÜ Arliga esindaja Arli Galka vormistanud küttesüsteemi ehituse arve hagejale. 19. detsembril 2021 maksis hageja arvest 7000 eurot. 4. jaanuaril 2022 maksis hageja arvest 2665,45 eurot. 18. jaanuaril 2022 esitas hageja kostjale nõude hüvitada 50% katla paigaldamisega kaasnenud kulust. 23. jaanuaril 2022 saatis hageja Merle Ploomile 18. jaanuaril 2022 vormistatud ostueesõiguse teostamise avalduse, soovides teostada ostueesõigust 10 000 euroga. 29. juunil 2022 esitas hageja hagi M. Ploomi ja kostja vastu ostueesõiguse teostamiseks 10 000 euroga. 25. jaanuari 2024 ringkonnakohtu otsusega teostus ostueesõigus 40 000 euroga ja kohustati esitama vastavad nõusolekud. Kuigi pooled on viidanud eelkõige lepingute kuupäevadele, on kanded kinnistusraamatusse tehtud üldiselt vahetult pärast lepinguid, v.a ostueesõiguse teostamisel, kus kanne hageja ainuomandi kohta tehti pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist alles 2024. a sügisel. Seega on iseenesest õige hageja väide, et kulude tegemise ajal oli kostja kinnistu kaasomanik. Nõustuda ei saa kostja seisukohaga, et hagi ei saa rahuldada, sest kostja ei ole enam kinnistu kaasomanik. Kui hagejal tekkis õigus kulutuste hüvitamist nõuda, ei kao see vaid omandi muutumise tõttu. Maakohus viitas AÕS § 72 lg-le 4 ja TsÜS § 63 p-le 1 ja leidis, et hageja tehtud kulutused ei olnud vajalikud asja säilitamiseks ega selle kaitsmiseks hävimise eest. Tegemist on pigem kasuliku kulutusega. Kuigi projektis oli ette nähtud kohalik keskküte, ei õigusta see teise kaasomaniku ignoreerimist. Ahju kasutamise võimatusest tulenev remondivajadus võiks iseenesest kõne alla tulla vajaliku kulutusena, kuid mitte siinsel juhul. Maja oli võimalik kütta muul viisil – radiaatorite ja õhksoojuspumbaga, mistõttu vajaks oht asja säilimisele täiendavat tõendamist
lisaks sellele, et ahju ei olnud võimalik kasutada. Hageja ei ole tõendanud, et ahjuga toimus järsk muutus, mis välistas selle kütmise. Võib järeldada, et hageja otsustas teha maja parendamiseks kulutusi ning lasta selle eest maksta kostjal. Hageja ei küsinud kostja nõusolekut ega teavitanud teda enne kulutuste tegemist. Hageja sai kaasomaniku muutumisest ka enda väitel teada 23. novembril 2021, kui talle saadeti e-kiri. Seejärel on ca kahe nädala pärast tellitud radiaatorid ning kolme nädala pärast oli olemas hinnapakkumine, arve ja selle eest ka osaliselt tasutud. Mingeid asjaolusid, mis sellist käitumist võiks õigustada, ei ole esile toodud. Kuivõrd hageja asus maja parendama kohe pärast kaasomaniku muutumisest ja selle tingimustest (saadeti ka leping) teada saamist, siis oli tõenäoliselt hageja juba teadlik, et teostab ostueesõigust. Kui hageja oli teadlik, et ta teostab ostueesõigust, st saab kinnistu ainuomanikuks, siis oli ta ühtlasi teadlik sellest, et maja parendamisest saab kasu ainult tema, mitte teine kaasomanik. Sellisel juhul ei oleks aga teiselt kaasomanikult kulutuse kandmises osalemise nõudmine õiglane ega sätte eesmärgiga kooskõlas. Kui hagejal oleks mõne sätte alusel nõudeõigus, oleks selle maksmapanek välistatud TsÜS § 138 lg 2 alusel. Samuti oleks järeldus sama, kui hagejal sellist kavatsust ei olnud, sest hageja saab parendusest siiski kasu ainuisikuliselt. Hageja nõue jääks rahuldamata ka juhul, kui kulutusi pidada vajalikuks. Mittevajalike kulutuste hüvitamiseks hagejal õigus puudub, sest ta ei ole saavutanud kaasomanikuga kokkulepet ega isegi enne kulutuste tegemist teda teavitanud. Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jättis maakohus menetluskulud kostja kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada, teha uus otsus, millega hagi rahuldada, mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlana 5627,96 eurot, viivis sellelt summalt 27. detsembri 2024 seisuga 1500,96 eurot ning viivis põhinõudelt 4832,73 eurolt alates 28. detsembri 2024 kuni põhinõude rahuldamiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras ja viivis põhinõudelt 795,23 eurolt alates 5. maist 2025 kuni põhinõude rahuldamiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kohus on hageja nõude suurendamise jätnud menetluses tähelepanuta ning on lõppotsuses avaldanud, et kohus hageja nõuet selles osas ei menetle. Maakohus pole võtnud seisukohta alternatiivse nõude kohta – 12. augusti 2025. a istungil märkis hageja, et „kui kohus leiab, et oleks pidanud hakkama ahju remontima, siis palub hageja määrata kohtul kindlaks hüvitise suurus, mis kohtu hinnangul on mõistlik“. Maakohus hindas vääralt asjas esitatud tõendeid. Kinnistul puudus toimiv küttesüsteem. Spekulatiivsed on maakohtu järeldused, justkui oleks hageja olnud teadlik, et teostab ostueesõigust ja eesmärgiks oli alusetult kostja arvel rikastuda. Nõue polnud põhjendamatu TsÜS § 138 lg 2 alusel. Tegemist oli hädavajalike töödega. Maakohus hindas tõendeid valikuliselt.
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. TsMS ei nõua nõude suurendamisel selle eraldi määrusega menetlusse võtmist. Apellatsioonkaebuses on hageja loobunud nõude suurendamisest. Maakohus selgitas, et tema hinnangul ei paigutu hageja 14. augusti 2025. a istungil esitatud alternatiivnõue TsMS § 376 lg 4 alla, mistõttu ei olnud põhjust istungil esitatud nõuet, millele kostja vastu vaidles, menetleda. Maakohus jättis põhjendatult hagi rahuldamata, kuna hageja ei ole tõendanud, et ahi oleks olnud katki. Isegi kui ahi oleks olnud katki, siis AÕS § 72 lg 4 ning Riigikohtu
määruse nr 2-21-12405 p-de 26–28 alusel oleks olnud õigustatud vaid ohuolukorra likvideerimiseks ajutised ning minimaalsete kulutuste tegemine, et taastada ahju ohutus. Kuna ahi oli enne uue küttesüsteemi paigaldamist töökorras, siis ei olnud tegemist AÕS § 72 lg 4 vajaliku kulustega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
7.Maakohus on praegusel juhul leidnud, et kanne hageja ainuomandi kohta tehti pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist alles 2024. a sügisel ja õige on seega hageja väide, et kulude tegemise ajal oli kostja kinnistu kaasomanik. Maakohus leidis ka, et nõustuda ei saa kostja seisukohaga, et hagi ei saa rahuldada, sest kostja ei ole enam kinnistu kaasomanik. Kui hagejal tekkis õigus kulutuste hüvitamist nõuda, ei kao see õigus maakohtu hinnangul vaid omandi muutumise tõttu. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et kostja sai kinnistu kaasomanikuks.
8.Riigikohus on selgitanud, et asjaõigusliku toimega ostueesõiguse kehtiva teostamise korral on käsutus, millega müüja võõrandas kaasomandiosa kolmandatele isikutele, tühine (AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3) ning seetõttu ei ole ostjad kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikud, olgugi et nad on võib-olla omanikena kinnistusraamatusse kantud (RKTKo 14.02.2020, 2-16-14960, p 10). Praegusel juhul tuleneb asja materjalidest, et hageja teostas kehtivalt ostueesõigust ja tsiviilasjas nr 2-22-9531 tehtud ringkonnakohtu otsuse jõustumise järel 2024. a kanti hageja ka kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Seega on käsutus, millega müüja võõrandas kaasomandiosa kostjale, AÕS § 257 lg-st 3 ja § 63 lg-st 3 tulenevalt tühine ning kostja ei ole ostueesõiguse teostamise tõttu kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikuks saanud ning seda ei muuda ka asjaolu, et vahepeal oli ta omanikuna kinnistusraamatusse kantud.
9.Praeguses asjas on hageja vastava nõude esitanud pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist, kui oli selge, et hageja on ostueesõigust kehtivalt teostanud ja saanud kogu kinnisasja omanikuks. Seega ei olnud hagi esitamisel ostueesõiguse teostamise kehtivuse küsimus hagejale ebaselge. Kuivõrd kostja ei saanud kaasomandi osa omanikuks, ei ole põhjendatud ka kulutuste hüvitamise nõude esitamine kostja vastu. Seega on maakohtu lõppjäreldus hagi rahuldamata jätmise osas põhjendatud, kuid seda valedel põhjendustel.
10.Kuigi väiteid selle kohta, et hagejal poleks kostja vastu hüvitisnõudeid seetõttu, et kostja pole kinnisasja omanikuks saanud, pole kostja vastuses apellatsioonkaebusele esitanud, ja ka menetluses pole pooled sellele tuginenud, peab kohus kohaldama materiaalõigust ise. Materiaalõiguse õige kohaldamise kohustus on kohtul sõltumata poolte seisukohtadest. See, kas kostja oli kulutuste tegemise ajal kaasomanik või mitte, on õiguslik hinnang, mis tuleb anda kohtul sõltumata poolte käsitletust. Seega jääb hageja hagi lõppastmes ikkagi rahuldamata, kuid seda põhjusel, et hagejal ei saa olla nõuet kostja vastu, kes pole saanud hageja poolt ostueesõiguse teostamise tõttu kinnisasja kaasomandi osa omanikuks. Selles osas tuleb maakohtu otsuse põhjendusi ringkonnakohtu otsuse põhjendustel muuta. Muu hulgas märgib ringkonnakohus, et eeltoodud seisukoht, mis tuleneb ka Riigikohtu praktikast, ei saa olla pooltele, keda esindasid menetluses vandeadvokaatidest lepingulised esindajad, üllatuslik.
11.Eeltoodust tulenevalt ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust hageja apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad nõude suurendamist, alternatiivnõude esitamist ja kulutuste põhjendatust, mistõttu ringkonnakohus neile eraldi ei vasta.
12.Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata ning hagi rahuldamata, pole alust muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust ning apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
13.Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei määra ka ringkonnakohus TsMS § 174 lg-t 4 arvestades menetluskulusid rahaliselt kindlaks, vaid menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast lahendi jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.