Kaija Piirmets (eesistuja), Aleksandr Kondrašov, Siret Siilbek
Määruse tegemise aeg ja koht 14.09.2026, Tallinn Kohtuasja number
2-23-9688
Kohtuasi
X (X) avaldus Tallinn, Graniidi tn 9 korteriühistu vastu 08.05.2023 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.07.2025 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Graniidi määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Aleksei Smelov
tn
korteriühistu
29.07.2025
Puudutatud isik Tallinn, Graniidi tn 9 korteriühistu (registrikood 80410054), seaduslik esindaja Y Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta asja materjalide juurde võtmata Tallinn, Graniidi tn 9 korteriühistu määruskaebusele lisatud täiendavad dokumentaalsed tõendid (Harju Maakohtu 08.07.2025 määrus tsiviilasjas nr 2-23-9688; 20.04.2023 koosoleku kutse; 09.05.2023 kiri koosoleku protokolli kohta).
2.Võtta asja materjalide juurde Tallinn, Graniidi tn 9 korteriühistu määruskaebusele lisatud täiendav dokumentaalne tõend (28.04.2023 korduskoosoleku kutse).
3.Jätta Harju Maakohtu 08.07.2025 määrus muutmata.
5.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Tallinn, Graniidi tn 9 korteriühistu kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
2-23-9688 Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (avaldaja) esitas 06.07.2023 Harju Maakohtule Tallinn, Graniidi tn 9 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) avalduse, milles palus tunnistada kehtetuks korteriühistu 08.05.2023 üldkoosoleku otsuse, millega kehtestati 2023. a majanduskava, või tuvastada, et otsus on tühine.
2.Avalduse kohaselt on avaldaja Tallinn, Graniidi tn 9 korter nr 9 omanik. 08.05.2023 toimus korteriomanike kordusüldkoosolek, kus oli päevakorras 2022. a majandusaasta aruande kinnitamine, 2023. a majanduskava kehtestamine ning juhatuse valimine. Avaldaja e-postile, millele korteriühistu saadab avaldajale igakuiseid arveid ning üldkoosoleku teateid, ei olnud saadetud üldkoosoleku ega korduskoosoleku kutset ega dokumente. Ka ei ole korteriühistu kutset ega dokumente avaldajale muul viisil edastanud. Sellega rikkus korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise korda, mistõttu on üldkoosolekul vastu võetud otsused õigusvastased ja tühised. Puudutatud isikute seisukohad
3.Puudutatud isik avaldusele ei vastanud. Maakohtu määrus ja põhjendused
4.Harju Maakohus kogus 08.07.2025 määrusega kohtu algatusel tõendeid ning võttis tsiviilasja materjalide juurde Tallinn, Graniidi tn 9 korteriühistu põhikirja. Maakohus rahuldas avalduse, tuvastas Tallinn, Graniidi tn 9 korteriomanike 08.05.2023 korduskoosolekul vastu võetud otsuse, millega kehtestati 2023. a majanduskava tühisuse, ning jättis menetluskulud korteriühistu kanda. Maakohus kohustas avaldajat soovi korral esitama menetluskulude nimekirja seitsme päeva jooksul määruse jõustumisest.
5.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt oli protokolli kohaselt tegemist korduskoosolekuga. Protokollist nähtuvalt ei osalenud üldkoosolekul kõik korteriomanikud. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 29–32) p 5.5 kohaselt informeeritakse liikmeid üldkoosoleku kokkukutsumisest vähemalt seitse päeva ette. Teade üldkoosoleku toimumisest pannakse välja trepikodade teadetetahvlile ja edastatakse ühistu liikmetele e-posti teel. Teadetes peab olema näidatud koosoleku päevakord ning toimumise aeg ja koht. Põhikirja p 5.3 järgi annab ühistu juhatus igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne koosoleku toimumist majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande, bilansi ja majandusaasta revisjoniaruandega. Põhikirja p 5.7 näeb ette, et kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga kolme nädala jooksul. Korduskoosolekust peab ette teavitama vähemalt seitse päeva.
2-23-9688 Teistkordselt kokku kutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kohal olevate liikmete arvust.
6.Maakohus asus seisukohale, et 08.05.2023 korteriomanike koosoleku kokkukutsumise korda on oluliselt rikutud. Avaldaja heitis puudutatud isikule ette, et korduskoosoleku teadet ega 2023. a majanduskava projekti ei saadetud avaldaja e-posti aadressile XXX. Kuna 09.05.2023 e-kirjast (dtl 9) nähtuvalt edastas haldur 09.05.2023 e-posti aadressile XXX 08.05.2023 koosoleku protokolli, leidis maakohus, et e-posti aadress XXX oli puudutatud isikule avaldaja kontaktina teada ning puudutatud isiku põhikirja p 5.5 ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 4 kohaselt tulnuks kutse ja 2023. a majanduskava eelnõu saata ka e-posti aadressile XXX. Puudutatud isik ei ole kohtumenetluses soovinud selgitada ning esitada tõendeid selle kohta, kuidas 08.05.2023 koosolek kokku kutsuti, sh milline oli kutse, kuidas ja millal see korteriomanikele edastati ning mis oli sellele märgitud. Samuti ei ole esitatud asjaolusid, millega seoses võiks asuda seisukohale, et kutse ja eelnõu e-posti teel edastamata jätmist tuleks käesoleval juhul pidada kokkukutsumise korra ebaoluliseks rikkumiseks. Üldjuhul on tegemist oluliste rikkumistega, sest kutse e-posti teel edastamata jätmine takistab üldkoosolekust teada saamist, eelnõu edastamata jätmine aga informeeritult hääletamist.
7.Maakohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku kanda avalduse rahuldamise tõttu. Maakohus märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Määruskaebus
8.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ning saata asja tagasi maakohtule edasiseks menetlemiseks. Kõik menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda.
9.Määruskaebuse kohaselt oli 2023. a majahaldur Arkaadia Halduse AS ning juhatuse liikmed said kohtuvaidlusest teada alles kohtumääruse teatavakstegemisel. Avaldaja esitatud väited ei vasta tegelikkusele. Ajal, mil Arkaadia Halduse AS oli majahaldur, oli majal kasutuses koduke.ee keskkond. Keskkonna kaudu said korteriomanikud kätte kõik majaga seotud info. Keskkonda olid lisatud kõik korteriomanikud, sh avaldaja. Koduke.ee postitused jõudsid ka korteriomanike e-postile, st kõik, mis laekus koduke.ee keskkonda, tuli automaatselt ka e-postile. 20.04.2023 tuli läbi koduke.ee keskkonna üldkoosoleku teade. Sellele viitab e-kirja lõpus olev viide koduke.ee keskkonnale. Esmane koosolek kvoorumi puudumise tõttu ei toimunud ning haldur saatis 28.04.2023 korduskoosolekuteate läbi koduke.ee keskkonna. Kõik koosolekuga seotud materjalid olid lisatud teatele. Koosolekute kohta riputatakse ka vastav teade maja trepikotta.
10.09.05.2023 tuli läbi koduke.ee keskkonna korduskoosoleku protokoll. Keskkonnas oli võimalik tutvuda kõigi dokumentidega. Avaldaja märgib, et talle ei olnud saadetud koosolekukutseid, kuid koosoleku protokolli ta sai. Protokolliga tutvudes sisenes ta koduke.ee keskkonda, mis tähendab, et ligipääs ja võimekus kasutada keskkonda on avaldajal olemas. Arusaamatu ja ebausutav on, et esimesed kaks kirja jäid avaldajal saamata, kuid kolmanda sai. Kõik kirjad tulid avaldaja e-postile läbi koduke.ee keskkonna. Kuna avaldaja kinnitab, et kolmas kiri protokolli kohta jõudis tema e-postile, siis saab väita, et ka teised kirjad jõudsid avaldaja e-postile.
2-23-9688 Menetlusosaliste seisukohad
11.Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata.
12.Avaldaja leiab, et puudutatud isik sai avalduse ja menetlusse võtmise määruse kätte 08.08.2023 ja 09.08.2023. Sellest hoolimata jättis puudutatud isik kahe aasta jooksul avaldusele vastamata. See tähendab, et puudutatud isikul oli piisavalt aega ja võimalus esitada oma vastuväited avaldaja väidetele ja esitada tõendid, mis kinnitaksid üldkoosoleku kokkukutsumise korrektsust. Puudutatud isiku passiivsus maakohtu menetluses annab aluse eeldada, et puudutatud isik loobus oma õigusest neid asjaolusid ja tõendeid esitada. Kuigi TsMS § 662 lg 3 võimaldab esitada uusi tõendeid, siis peab puudutatud isik suutma veenvalt põhjendada, miks neid tõendeid ei esitatud maakohtu menetluses. Lisaks ei vasta tegelikkusele puudutatud isiku väide, et avaldaja, tutvudes üldkoosoleku protokolliga, sisenes koduke.ee keskkonda. Avaldaja sai protokolli e-posti kaudu. Avaldaja ei ole koduke.ee keskkonda sisenenud. Avaldaja ei kasuta koduke.ee keskkonda. Avaldajale protokolli e-postiga saatmine ei tõenda, et kutsed olid avaldajale e-postiga saadetud. Menetluse edasine käik
13.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta määruskaebus rahuldamata ja vaidlustatud maakohtu määrus muutmata. Puudutatud isik kannab menetluskulud ka ringkonnakohtus.
15.Puudutatud isik korteriühistu esitas määruskaebusega täiendavate tõenditena Harju Maakohtu 08.07.2025 määruse tsiviilasjas nr 2-23-9688; 20.04.2023 koosoleku kutse; 28.04.2023 korduskoosoleku kutse ja 09.05.2023 kirja koosoleku protokolli kohta. TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohus ei võta asja materjalide juurde Harju Maakohtu 08.07.2025 määrust tsiviilasjas nr 2-23-9688, kuna see on juba toimiku materjalide hulgas ning tagastab selle puudutatud isikule. Samuti jätab ringkonnakohus asja materjalide juurde võtmata 20.04.2023 koosoleku kutse ja 09.05.2023 kirja koosoleku protokolli kohta, kuivõrd need ei puuduta 08.05.2023 korteriühistu korduskoosoleku kokkukutsumise korda, millel vastu võetud otsuse on avaldaja siinses menetluses vaidlustanud. Ringkonnakohus võtab asja juurde 28.04.2023 korduskoosoleku kutse, kuivõrd see puudutab käesoleva vaidluse eset (TsMS § 238 lg 1). Avaldaja on vaielnud uute asjaolude ja tõendite esitamisele vastu puudutatud isiku passiivsuse tõttu ning mõjuva põhjuse puudumise tõttu. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 662 lg 3 võimaldab määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid ega sea nende vastuvõtmise eelduseks mõjuva põhjuse esitamist selle kohta, miks neid maakohtus ei esitatud.
16.Ringkonnakohtu hinnangul ei anna aga puudutatud isiku esitatud uued asjaolud ega vastu võetud tõend alust maakohtu määruse muutmiseks.
2-23-9688
16.1.28.04.2023 korduskoosoleku teatest nähtub, et see on saadetud YYY e-posti aadressile koos korteriühistu 2023. a majanduskava projektiga ning 2022. a majandusaasta aruandega (dtl 141). Arvestades, et puudutatud isiku põhikirja (dtl 29–32) p 5.5 kohaselt tuleb teade üldkoosoleku toimumisest edastada ühistu liikmetele e-posti teel ning lisaks pannakse teade välja trepikodade teadetetahvlile, siis ei ole puudutatud isik tõendanud, et avaldajale on 28.04.2024 korduskoosolekuteade nõuetekohaselt edastatud. Puudutatud isiku esitatust ei nähtu, et puudutatud isik oleks põhikirja p 5.5 ja KrtS § 20 lg 4 kohaselt kutse ja 2023. a majanduskava eelnõu saatnud e-posti aadressile XXX või, et avaldajal oli võimalik saada kutse koos eelnõuga YYY kaudu. Maakohus on õigesti arvesse võtnud, et 09.05.2023 e-kirjast nähtuvalt edastas haldur 08.05.2023 koosoleku protokolli e-posti aadressile XXX (dtl 9), mistõttu oli puudutatud isikule avaldaja e-posti aadress teada. Puudutatud isik ei ole seda asjaolu määruskaebemenetluses vaidlustanud.
16.2.Puudutatud isiku põhikirja p-s 5.5 ei ole mh teadete edastamise viisina märgitud koduke.ee keskkonda, mistõttu ei saa pidada ringkonnakohtu hinnangul läbi selle keskkonna korteriühistu liikmete informeerimist üldkoosoleku kokkukutsumisest nõuetekohaseks. Korteriühistu väide, et koduke.ee keskkonda sisestatud teated saadeti automaatselt korteriomanike e-posti aadressidele, on jäänud tõendamata. Ainuüksi protokolli hilisemast saatmisest avaldaja e-posti aadressile XXX ei saa järeldada varasemate teadete saatmist avaldaja teatatud e-posti aadressile.
16.3.Ringkonnakohus märgib, et seadus näeb ette korteriomanike üldkoosoleku teate saatmise kohustusliku viisi, mida ei asenda see, kui ühistu järgib põhikirjas sätestatud teate saatmise viise (nt teate panek kortermaja teadetetahvlile). Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise reeglid, sh koosolekust teatamise viisid ja tähtajad on seaduses sätestatud selleks, et tagada korteriomanikele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, samuti selleks, et ennast koosolekuks ette valmistada ja seal informeeritult hääletada. KrtS § 20 lg 4 eesmärk on eelkõige maandada korteriomanikul lasuvat üldkoosoleku teate kättesaamise riski ja tagada, et oma e-posti aadressi teatanud korteriomanikule edastatakse kogu üldkoosolekut puudutav oluline info sellele aadressile. Teisisõnu tagab KrtS § 20 lg-st 4 tulenev nõue seda, et korteriomanik, kes on täitnud kohustuse teatada korteriühistule oma e-posti aadress (KrtS § 46 lg 1), ei peaks koosolekut puudutava teabe leidmiseks pöörduma muude teabeallikate poole. Eelnevale lisaks aitab kõnealune reegel kaasa sellele, et ka need korteriomanikud, kelle elu- või asukoht erineb korteriomandi asukohast, saaksid üldkoosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada (RKTKm 29.10.2025, 2-21-9853, p-d 14 ja 15).
16.4.Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti tuvastanud, et 08.05.2023 korteriomanike koosoleku kokkukutsumise korda on oluliselt rikutud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
17.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.
18.TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust
2-23-9688 kindlaks ei määra. Seega määrab menetluskulude rahalise suuruse kõikides kohtuastmetes kindlaks maakohus.
19.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.