1.Jätta rahuldamata hageja 23.09.2026 korduv taotlus uuendada kohtumenetlus ja võimaldada poolte täiendavate tõendite, seisukohtade ja taotluste esitamist.
2.Võtta menetlusse hageja 23.09.2026 menetlusdokumendile lisatud tõendid.
3.Rahuldada hagiavaldus osaliselt.
4.Mõista Tallinn, Pae tn 53 korteriühistult BCG Haldus OÜ kasuks välja põhivõlgnevus 850,48 eurot, sissenõudmiskulud 40 eurot ja 08.04.2026 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 15,14 eurot.
Mõista Tallinn, Pae tn 53 korteriühistult BCG Haldus OÜ kasuks välja alates 09.04.2026 kuni põhinõude summas 850,48 eurot tasumiseni välja jooksev viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
6.Ülejäänud osas jätta hagiavaldus rahuldamata.
7.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 7.1 Jätta menetluskulud 66% ulatuses hageja ja 34% ulatuses kostja kanda. 7.2 Mõista Tallinn, Pae tn 53 korteriühistult BCG Haldus OÜ kasuks välja menetluskulud summas 566,1 eurot. 7.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (566,1 eurot) tuleb Tallinn, Pae tn 53 korteriühistul tasuda BCG Haldus OÜ-le käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud
ulatuses. Edasikaebamise kord Harju Maakohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks (TsMS § 442 lg 10). Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.BCG Haldus OÜ esitas Harju Maakohtusse 09.06.2026 hagi Tallinn, Pae tn 53 korteriühistu vastu võla nõudes. Hagiavalduses esitatud asjaolude kohaselt hageja ja kostja sõlmisid 08.04.2022 elamu haldamise-hooldamise lepingu nr 38/22, mis jõustus 12.05.2022. Lepingu kohaselt on hageja (lepingus käsundisaaja) kohustatud osutama kostjale (lepingus käsundiandja) kinnistul Pae tn 53, Tallinn asuva korterelamu haldus-, tehnohooldus- ja heakorrateenuseid ning kostja on kohustatud tasuma osutatud teenuste eest lepingus kokku lepitud tasu.
2.Lepingu p 8 kohaselt on teenuse maksumus: haldus-hooldusteenus 685,87 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Osutatud teenuste eest esitas hageja kostjale järgmised arved, igaüks haldus- ja tehnohooldusteenuse eest summas 850,48 eurot (koos käibemaksuga): arve nr 76278, kuupäev 27.01.2026, maksetähtaeg 03.02.2026, periood jaanuar 2026; arve nr 76341, kuupäev 26.02.2026, maksetähtaeg 05.03.2026, periood veebruar 2026; arve nr 76410, kuupäev 27.03.2026, maksetähtaeg 03.04.2026, periood märts 2026. Arvete maksetingimuseks oli tasumine 7 päeva jooksul.
3.Iga arve summa 850,48 eurot koosneb haldusteenusest (487,54 eurot) ja tehnohooldusest (198,33 eurot) ehk netosummast 685,87 eurot, millele lisandub käibemaks 24% (164,61 eurot). Kostja ei ole nimetatud arveid maksetähtaegadeks ega hiljem tasunud. Hageja raamatupidamise andmetel on kostja võlgnevus 30.03.2026 seisuga kokku 2551,44 eurot. Kuna kostja arveid maksetähtaegadeks ei tasunud, on hagejal õigus nõuda viivist VÕS § 113 alusel ning võla sissenõudmiskulude hüvitist 40,00 EUR iga arve kohta VÕS § 1131 lg 1 alusel.
4.Hageja esitas oma seisukoha kostja vastusele 24.08.2026. Hageja teatas, et kostja vaidleb tasumiskohustusele vastu sisuliselt tuginedes väidetele, et leping olevat algusest peale kehtetu; hagejal puuduvat õigus nõuda arvetel märgitud tasu; hageja olevat varasematel aastatel oma kohustusi puudulikult täitnud; nimetatud puudused õigustanud lepingu erakorralist ülesütlemist 31.01.2026 seisuga; hageja ei olevat 2026. aasta jaanuaris,
veebruaris ja märtsis teenuseid osutanud. Kostja vastuväited on osaliselt omavahel vastuolus ning suures osas ei ole kostja enda esitatud tõenditega kinnitatud. Hageja hinnangul ei ole leping kehtetu, kuna pooled on pidanud üksteist lepingupartneriteks mitu aastat ning kostja on teinud järjepidevaid makseid aastatel 2022-2025. Samuti teatas 31.12.2025 kostja hagejale, et soovib jätkata lepingut ka 2026. aastal. Hageja toob esile ka selle, et kostja on tasunud kokkulepitud tasu 2025. aasta teisel poolel, mis vastab ka hageja esitatud nõuete aluseks olevate arvete summadele.
5.Hageja toob esile, et kostja teatas 31.12.2025 hagejale, et soovib jätkata lepinguga. Seejärel ütles kostja lepingu üles. Hageja hinnangul kostja poolt lepingu ülesütlemine jaanuari lõpus on vastuoluline käitumine. Kostja ei toonud esile ülesütlemise asjaolusid, millal rikkumine aset leidis, millist lepingupunkti hageja rikkus, millal hagejat sellest teavitati, milline tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks anti. Kostja ei saa ühelt poolt kinnitada pärast probleemidest teadasaamist lepingu jätkamise soovi ning teiselt poolt tugineda hiljem samadele asjaoludele kui põhjusele, miks lepingu jätkamist isegi kokkulepitud etteteatamisaja lõpuni ei saanud mõistlikult nõuda, ilma et ta näitaks ära vahepeal toimunud uued ja olulised asjaolud.
6.Hageja toob esile, et kostja väitis, et hageja ei osutanud jaanuaris kostjale teenuseid, kuid kostja ise esitas tõendi, kus hageja teatas, et teostas lumekoristuse ja koristas lehekotid. Samuti teatas kostja hagejale 28.01.2026, et tasub jaanuarikuu arve täies ulatuses. Hageja toob esile ka selle, et kostja lähtub justkui sellest, et hageja saab tasu konkreetsete tööde eest, kuid tegemist oli jätkuva haldus- ja tehnohooldusteenusega. Kostja poolt aastate jooksul tasutud arvetest nähtub samuti, et haldusteenuse ja tehnohoolduse eest tasuti perioodilist kuutasu ning üksikute lisatööde eest esitati eraldi tasusid. Seetõttu ei saa kostja võrdsustada igakuise haldus- ja tehnohooldusteenuse osutamist üksnes kostja poolt välja valitud konkreetsete füüsiliste tööde teostamisega. Kostja peab oma tasumisest keeldumist põhjendades näitama, milline hageja lepinguline põhikohustus konkreetsel perioodil täitmata jäi ja milline õiguslik tagajärg sellest tuleneb.
7.Hageja selgitab, et romusõidukite äraviimiseks pidi kaasama kolmandaid isikuid ning selle tegemata jätmisel ei rikkunud hageja konkreetset lepingulist kohustust sel viisil, et see õigustaks erakorralist ülesütlemist. Hageja selgitas prussakatõrje osas, et juhatusel oli vaja kinnitada täiendava kulu tekitamine, kuna hagejal ei olnud õigust seda täiendavat teenust ise tellida. Fonolukkude tehnilise rikke olemasolu ei tõenda aga hageja lepingurikkumist. Kostja enda esitatud 31.12.2025 ja 02.01.2026 kirjavahetusest nähtub, et hageja tegeles küsimusega, tal oli olemas teenusepakkuja ning fonolukkude vahetamiseks oli saadud pakkumine. Kostja erimeelsus konkreetse hinnapakkumise hinna või valitud teenusepakkuja suhtes ei tõenda hageja tegevusetust ega olulist lepingurikkumist.
8.Sooojussõlme puhul kostja viitab 13.05.2026 koostatud Densan OÜ dokumendile ning järeldab sellest, et hageja olevat oma kohustusi varem rikkunud. Mais 2026 tehtud töö tõendab üksnes seda, et nimetatud ajal tehti vastavad tööd. Dokument ei tõenda, millal konkreetne tehniline puudus tekkis, millal sellest hagejat teavitati ega seda, et hageja jättis hagi esemeks oleval perioodil konkreetse talle pandud kohustuse täitmata.
9.Kostja esitatud keldriprügi väljaveo dokument puudutab 2026. aasta aprilli. Hagi esemeks on jaanuari, veebruari ja märtsi 2026 arved. Aprillis tellitud üksikteenus ei tõenda, et hageja ei osutanud eelnevatel kuudel kokkulepitud haldus- ja tehnohooldusteenust.
10.Kostja viitab korteri nr 60 võlgnevusele ning uue juhatuse poolt 21.05.2026 sõlmitud maksegraafikule. Nimetatud dokument tõendab võlgnevuse olemasolu ning mais 2026 saavutatud maksekokkulepet. See ei tõenda aga iseenesest, et hageja ei oleks võlgnikuga
varem tegelenud või et võimalik puudus võlgnevuste menetlemisel oleks olnud sellise kaaluga, et see õigustas kogu halduslepingu kohest lõpetamist.
11.Kostja omistab olulise tähenduse sellele, et pooled jõudsid 2025. aasta detsembri arve suhtes kokkuleppele ning kostja tasus sellest 50%. Kostja käsitleb seda asjaolu sisuliselt hageja omaksvõtuna, et hageja ei olnud oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Sellist järeldust kokkuleppe tegemisest ei tulene. Tegemist oli kompromissiga ning ei tähenda, et hageja tunnistas teenuse osutamata jätmist või lepingurikkumist.
12.Hageja hinnangul kostja etteheited dokumentatsiooni osas ei välista kostja kohustust tasuda kostjale esitatud arved teenuse eest.
13.Kostja väidab, et hageja jätkas veebruaris ja märtsis arvete esitamist, ilma et oleks osutanud teenuseid või kandnud nendega seotud kulusid. Kostja ei ole seda üldist väidet tõendanud. Kostja poolt esitatud dokumendid selle kohta, et uus juhatus tellis teatud üksikuid töid ise või kolmandatelt isikutelt, ei tõenda, et hageja ei täitnud samal ajal ühtegi talle lepinguga pandud haldus- või tehnohooldusülesannet. Haldusteenus ei seisne üksnes remontide või füüsiliste objektitööde teostamises. Kostja enda varasem maksekäitumine kinnitab, et igakuise haldus- ja tehnohooldustasu kõrval arveldati üksikute täiendavate tööde eest eraldi. Seetõttu ei saa tõendist, et kostja tellis näiteks aprillis prügi väljaveo või mais tehnilise remondi, järeldada, et hageja ei osutanud veebruaris või märtsis lepingulist haldus- ja tehnohooldusteenust. Kostja vastuväide on selles osas üldsõnaline ning põhineb järeldusel, mida tema esitatud tõendid ei kinnita.
14.Kostja teatas hagejale 28.01.2026, et alates veebruarist hakkavad maja teenindama uued teenusepakkujad ja uus haldur. Samal ajal keeldus kostja tunnustamast lepingus ettenähtud kolmekuulist etteteatamistähtaega. Kostja ei saa põhjendada tasumisest keeldumist üksnes asjaoluga, et ta otsustas ise anda lepingu esemeks olevad funktsioonid teistele teenusepakkujatele enne pooltevahelise lepingu nõuetekohast lõppemist. Lepingupoole ühepoolne otsus kasutada paralleelselt või hageja asemel kolmandate isikute teenuseid ei kõrvalda iseenesest olemasolevast lepingust tulenevaid kohustusi.
15.Hageja esitas lõpliku seisukoha 08.09.2026. Hageja märgib, et tema kohustuseks oli tehnosüsteemide kaudu tagatavate teenuste vahendamise korraldamine. Hageja hinnangul ei ole kostja esile toonud asjaolusid, millest nähtuks, et hageja teenust ei osutanud. Hageja täpsustab, et 50% ulatuses arve tasumine puudutas üksnes halduriteenuse osas.
16.Hageja täpsustab seoses kostja esitatud Densan OÜ 13.05.2026 tööaruandega, et nimetatud aruandes hiljem kajastatud ventiili ja mudafiltriga seotud konkreetsest probleemist ei olnud hagejale tema teenuse osutamise ajal teatatud. Seega tegemist ei ole asjaoludega, mis saaksid kuidagi vabandada kehtiva lepingulise suhte alusel esitatud arvete tasumata jätmist.
17.Hageja selgitab ka seda, et 23.10.2025 koosolekul ei olnud kvoorumit ning sisulist koosolekut ei toimunudki. Tegemist ei olnud sisulise puudusega ning kostja ei esitanud vastuväiteid sellele. 20.11.2025 korduskoosoleku osas ei ole kostjal etteheiteid olnud.
18.Hageja täpsustab, et korteriühistu raamatupidamisteenust osutanud raamatupidaja ei olnud BCG Haldus OÜ töötaja, vaid korteriühistul oli raamatupidamisteenuse osutamiseks vahetu lepinguline suhe otse isikuga, kes pakkus kortermajal raamatupidamise teenuseid. Samuti ei olnud BCG Haldus OÜ-l korteriühistu pangakonto kasutamiseks vajalikke pangaligipääse, paroole ega maksevolitusi. Need olid raamatupidaja käsutuses. Nimetatud asjaolu on oluline ulatuses, milles kostja on teinud hagejale etteheiteid seoses korteriühistu pangakonto tehingute ja nende kohta selgituste andmisega.
19.Hageja esitas täiendava seisukoha 18.09.2026. Kostja väide, et hageja ei ole esitanud tõendeid 2026. aasta jaanuarist märtsini teenuste osutamise kohta, ei vasta menetluse seisule. Esiteks, kostja ise on tõendanud teenuste osutamist. Kostja 08.07.2026. a vastuse lisas 14 lk 1-4 nähtuvad mh halduri poolt osutatud teenused. Enamgi veel, hageja ja kostja vahelise lepingu kohaselt tuli hagejal korraldada küttesüsteemi järelevalve, elektrisüsteemi järelevalve, vee– ja kaanlistatsioonisüsteemi, fono ja nõrkvoolu süsteemi ja vajalike hooldustöid teha. Hageja on neid kohustusi täitnud ja nende täitmise osas ei ole etteheiteid.
20.Hageja vaidleb täiendavalt sõnaselgelt vastu kostja väitele, nagu oleks hageja pahatahtlikult kaotanud korteriühistu dokumendid eesmärgiga säilitada enda valitseja staatust. Kostja esitatud protokollist nähtub üksnes, et Toivo Lillepõld tutvustas majaelanikele väljaminekuid ja sissetulekuid, elanikel tekkis arvete sisu kohta täiendavaid küsimusi ning majandusaasta aruannet ei kinnitatud. Samas määrati haldurile mitmeid jätkutegevusi, sealhulgas liiklusmärgi, Kõmsi Köögid OÜ arvete, parkimisjoone, halduslepingu, koristuse ja katusega seotud küsimuste lahendamine. Kostja 08.09.2026 seisukoht omistab seega protokollile sisu, mida protokollis ei ole.
21.Kostja esitatud väide jaanuarikuu koristustööde kohta on vastuolus kostja enda tõenditega. Kostja väidab, et jaanuari töid teostas X OÜ ja kostja tasus sellele ettevõtjale 754,50 eurot. Lisa 3 järgi oli 02.02.2026 tehtud 754,50 euro suuruse makse saajaks aga BCG Haldus OÜ, mitte X OÜ, ning makse selgituseks on märgitud „arve 76278-27.01.2026 osaline maks (heakord-sisekoristus)“. Kostja enda tõend ei kinnita seega kostja esitatud väidet, vaid kinnitab hageja poolt lepingu täitmist. Hageja ei nõua käesoleva hagiga kostjalt veebruarikuu koristusteenuse tasu.
22.Hageja esitas täiendavad asjaolud ja tõendid 23.09.2026. Hageja tõi esile, et jaanuaris toimus hageja poolt veearvestite väljavahetamine korteris nr 4. Samuti tõi hageja esile, et prussakatõrjega seoses toimus jaanuaris kirjavahetus. Viimasena tõi hageja esile, et hagejal on Pae tn 53 objekti hoolduspäevik, kust nähtub, et Riho Sats tegi regulaarseid hooldustoiminuid nii jaanuaris, veebruaris kui ka märtsis.
KOSTJA VASTUVÄITED
23.Kostja vastas hagiavaldusele 08.07.2026. Kostja toob esile, et hageja ei ole esile toonud milliseid konkreetseid teenuseid ta osutas kostjale perioodil 01.01.2026–31.03.2026 ning mille alusel tugineb hageja seisukohale, et teenus on osutatud nõuetekohaselt.
24.Kostja lõpetas alates 31.01.2026 hagejaga lepingu erakorraliselt vastavalt VÕS §-le 196. Lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olid probleemid, millega oli halduri poole korduvalt pöördutud, kuid hageja ei reageerinud mõistliku tähtaja jooksul. Hageja ei reageerinud järgmistele probleemidele: lume õigeaegne koristamine; oluliste dokumentide kadumine (KÜ üldkoosoleku osalejate nimekirja taastas juhatus ise); hageja ei olnud endiselt edastanud KÜ-le lepingu nr 38/22 Lisa 1; oluliste dokumentide koostamata jätmine (23.10.2025 KÜ üldkoosoleku protokoll); fonolukkude parandamine (edastati vaid üks hinnapakkumine, probleemid olid 2024. ja 2025. aastal); katuse ukse parandamine (senini teostamata); rotitõrje; prussakatõrje; mahajäetud sõidukite äraviimine. Majas oli mitmeid probleeme, millega hageja ei tegelenud, ning mille lahendamise on enda peale võtnud uus juhatus.
25.Kogunenud probleemide tõttu 2025. aastal esitati 1/10 korteriomanike poolt seaduslik nõue kutsuda kokku erakorraline üldkoosolek ning vahetada valitseja KÜ juhatuse vastu. Koosolek toimus 23.10.2025 ning korduskoosolek 20.11.2025, mille tulemusel valiti uus
juhatus. Mõlemad üldkoosolekud kutsus kokku valitseja. Hageja esindaja, haldur R.S., võttis pärast korduva üldkoosolekut enda valdusse olulised üldkoosoleku dokumendid (mõlema koosoleku korteriomanike esindajate volikirjad ning osalejate nimekirjad), lubas koostada mõlemate üldkoosolekute protokollid ja esitada need iseseisvalt Äriregistrile, kuid seda ei tehtud. 23.10.2025 erakorralise üldkoosoleku protokolli hageja ei edastanud korteriomanikele. Antud protokoll oleks pidanud elanikele edastama hiljemalt 06.11.2025, mida hageja ei teinud.
26.Saadetud BCG halduri poolt 05.12.2025 dokument ei ole KÜ protokoll, vaid BCG Halduse OÜ protokoll, seetõttu oli uus juhatus sunnitud ise pöörduma õigusabi poole, iseseisvalt taastama osalejate nimekirja koopia (esimesel üldkoosolekul osales viis korteriomanikku), koguma uuesti volikirjade koopiad, koostama iseseisvalt mõlema üldkoosoleku nõuetekohased protokollid ning esitas ise 15. detsembril 2025 mõlema üldkoosoleku protokollid koos 5 lisaga Äriregistrile. Äriregister kandis uue juhatuse liikmed registrisse 16. detsembril 2025. Kostja hinnangul ei olnud hageja tegevus üldkoosoleku dokumentide vormistamisel ja üleandmisel kooskõlas hea halduse tava ega lepinguliste kohustuste nõuetekohase täitmisega ning rikkus oluliselt MTÜ seadust.
27.Uus juhatus tuvastas, et KÜ dokumentatsioon ei olnud täielik ning puudusid mitmed lepingud. Kostja hinnangul ei ole hageja pidanud korteriühistu dokumentatsiooni nõuetekohaselt, millega on aastaid rikutud valitseja seadusest tulenevaid kohustusi. Samuti ei andnud hageja uuele juhatusele selgitusi KÜ pangakontolt tehtud maksete kohta erinevate äriühingutele. Samuti kinnitas hageja, et tema valduses puuduvad juhatuse otsused, üldkoosoleku protokollid, muud olulised KÜ dokumendid.
28.Hageja esindaja Riho Sats tunnistas 22.12.2025 toimunud kirjavahetuses, et 2025. aasta detsembri teenuste maht ei vastanud esitatud arvele. Seetõttu teatas kostja, et peab põhjendatuks jätta detsembri arve täielikult tasumata, arvestades tööde tulemusi ning asjaolu, et mitmele juhatuse pöördumisele ei olnud vastatud. Pooled saavutasid seejärel jõulurahu ajal kompromissi, mille kohaselt nõustus kostja tasuma 50% 2025. aasta detsembri arvest, seega hageja ise tunnistas, et tema poolt esitatud täisarve detsembri 2025 eest ei vasta teostatud tööde mahule ja kvaliteedile.
29.Kostja hinnangul 2026. aasta jaanuaris hageja üldse ei osutanud teenuseid kostjale. Talviste hooldustööde, sealhulgas lumekoristuse korraldamine ei olnud tagatud. Samuti korraldas juhatus iseseisvalt mitmeid töid, sealhulgas sõidukite (romula) äravedu, kahjuritõrje ning keldrist jäätmete eemaldamise. Lisaks tuli juhatusel tegeleda korteriühistu võlgnikega, kelle maksekohustuste täitmata jätmine oli kestnud 2024 aasta aprillist
30.Hageja jätkas arvete esitamist perioodil veebruar 2026 ja märts 2026, ilma et oleks osutanud teenuseid või kandnud sellega seotud kulusid. Kostja pöördus korduvalt hageja poole selgituste saamiseks, milliste tööde eest arved esitati, kuid vastuseid ei laekunud. Kostja tõi esile, et hageja on ka varasemalt esitanud arveid, mille summad ei klapi lepingus märgitud summadega.
31.Eelmine juhatuse liige O. S. on kinnitanud, et tema allkirjastas lepingu sel ajal kui ta oli juba juhatuse liikme kohalt tagasi astunud. Seega kostja sõlmis lepingu isikuga, kellel ei olnud KÜ Pae 53 esindamiseks enam õigust. Sellest tulenevalt on antud leping algusest peale õigustühine.
32.Kostja hinnangul ei saa hageja eeldada, et kostjal on ühepoolne kohustus arveid tasuda, kui vastavaid teenuseid ei ole osutatud. Kostja ei ole piiranud hageja ligipääsu haldus- ja hooldusteenuste osutamiseks. Hageja valduses olnud kostja hoone võtmed võttis kostja
hagejalt tagasi 28.04.2026. Hagejal ei ole õigus esitada arveid teenuse eest, mida ta ei ole osutanud.
33.Kostja esitas täiendava seisukoha 28.08.2026. Kostja selgitab, et KÜ on alati olnud valmis tasuma tegelikult teostatud tööde ja faktiliselt tagatud valmisoleku eest. Kostja palub hagejal selgitada, milles seisnes hageja faktiline valmisolek ja miks jäid hageja poolt täitmata olulised kohustused (sh kahjuritõrje korraldamine, lumekoristus, mida teostas kolmas isik OÜ WIX ja sai selle töö eest kõik arved makstud, korteriühistu hoovilt romusõidukite eemaldamine, 2024. aasta majandusaasta aruande ja 2025. aasta üldkoosoleku protokolli esitamine ning KÜ põhikirja ja seaduse nõuete täitmine). Kostja teatas, et juurdepääs kõigile KÜ kommunikatsioonidele ja hoonele oli hagejale tagatud kuni 2026. aasta aprillini. Kostja soovis pidada kompromissiläbirääkimisi.
34.Kostja esitas oma lõpliku seisukoha 08.09.2026. Kostja selgitab, et hageja väide, et aastatepikkune arvete tasumine kinnitab hageja kohustuste nõuetekohast täitmist ja nõuete õiguspärasust on faktiliselt ja õiguslikult alusetu. Kuni 15. detsembrini 2025 puudus kostjal igasugune faktiline võimalus makseid peatada või vaidlustada, kuna hagejal kui valitsejal oli ainuisikuline juurdepääs KÜ pangakontole. Niipea kui uus juhatus taastas 2025. aasta 15. detsembris seadusliku juurdepääsu kontole ja tõkestas automaatsed mahaarvamised, tunnistas hageja koheselt ise osutatud teenuste mittevastavust algselt 2025. aasta detsembri eest esitatud arvel ning oli teenuste mittevastava kvaliteedi ja puuduliku mahu tõttu lõpuks nõus 2025. aasta detsembri tasu vähendamisega 50% võrra.
35.Kostja esitas endise juhatuse liikme O. S. suulise kinnituse selle kohta, et tema allkiri pandi lepingule alles pärast KÜ juhatuse liige ametist tagasiastumist, st esindusõiguse puudumisel. Samuti esitas kostja 2022-2025 pangaväljavõtted ja 2022 hinnapakkumise, mis on täielikus vastuolus summadega, mis sisalduvad väidetavalt seaduslikult sõlmitud lepingus ja hageja esitatud arvetel. Hageja ei ole nende faktide ümberlükkamiseks esitanud ühtegi protsessuaalset tõendit, tunnistades seeläbi hageja ja kostja vahelise lepingu tühiseks. Kostja 31.12.2025 kirjalik pöördumine kavatsuse kohta jätkata koostööd saadeti seaduse nõuete (VÕS § 196 lg 3) täitmiseks — et anda hagejale täiendav mõistlik tähtaeg varasemalt kogunenud puuduste kõrvaldamiseks teenuste osutamisel. Kuid 2026. aasta jaanuaris hoidus hageja täielikult kõrvale tööülesannete ja juhatuse nõuete täitmisest, esitades seejuures arve 100% ulatuses, mis tegi suhete edasise säilitamise täielikult võimatuks. Pärast puuduste kõrvaldamiseks antud mõistliku tähtaja möödumist (31.12.2025–30.01.2026) olid kostjal kõik seaduslikud alused lepingu ülesütlemiseks VÕS § 196 alusel. Kuna jaanuaris 2026 tõendatud töid ei osutatud, on ka 2026. aasta jaanuari arve alusetu.
36.18.06.2025 üldkoosolekul ei suutnud hageja valitseja rollis põhjendada ühtegi KÜ kuluarvet ega anda aru oma tegevusest. Hoolimata koosoleku nõudest teha 2024. aasta majandusaasta aruanne täielikult ümber ja esitada tehtud kulutuste põhjendused või tagastada kulutatud vahendid, eiras hageja KÜ üldkoosoleku tahet ning esitas KÜ üldkoosoleku poolt kinnitamata aruande Äriregistrile, pannes toime KÜ põhikirja ja EV seadusandluse otsese rikkumise.
37.Hageja väide lumekoristuse ja lehtede äraveo tööde teostamise kohta 2026. aasta jaanuaris on vastuolus faktiliste asjaoludega. Neid töid teostas töövõtuorganisatsioon X OÜ, mille teenuste eest tasus kostja täielikult suurendatud summas 754 eurot. Kolmanda isiku töö tulemuste omistamine hageja poolt on katse viia kohut eksitusse. 2026. aasta veebruari eest moodustas koristustasu tavapärased 700 eurot.
38.Kostja 30.01.2026 ettepanek «tasuda jaanuari arve täies mahus» oli hea tahte avaldus
kohtuvälise kokkuleppe saavutamise raames. Kuivõrd hageja lükkas selle tagasi, siis kostja ei jää selle juurde. Hageja 24.08.2026 vastuse p-s VIII kirjeldab ta üksikasjalikult uue juhatuse edukat ja tulemuslikku tegevust auto romula eemaldamisel, kahjuritõrjel, fonolukkude ja soojussõlme probleemide lahendamisel ning aastatepikkuste võlgnevuste sissenõudmisel, osutades nende protsesside keerukusele hageja jaoks kohaliku omavalitsuse, kohtutäiturite, erafirmade, autoomanike ja teiste lepingupartnerite kaasamisel. Kostja hinnangul uue juhatuse probleemide lahendamine näitab, et hageja ei saanud enda ülesannetega hakkama.
39.Hageja nõusolek 2025. aasta detsembri arve 50% tasumisega kehtestab väga olulise pretsedendi: mõlema poole hinnangul sõltub hageja teenuste tasustamise maht otseselt tegelikult teostatud tööde mahust ja kvaliteedist. Kuivõrd 2025. aasta detsembris täitis hageja oma kohustusi poolikult, moodustas tasu 50%. Kuna 2026. aasta jaanuaris, veebruaris ja märtsis hoidus hageja objekti teenindamisest täielikult kõrvale, moodustab põhjendatud tasu maht antud perioodi eest mõlema poole hinnangul 0%.
40.Hageja ei esitanud seisukohta KÜ üldkoosolekute dokumentatsiooni kohta, seega arvab kostja, et on tõendatud dokumentide pahatahtlik kaotamine hageja poolt eesmärgiga säilitada ebaseaduslikult oma valitseja staatus.
41.Vastupidiselt hageja väidetele lasub teenuste osutamise fakti ja nende mahu tõendamise koormus käsundisaajal (TsMS § 230 lg 1). Kostja ei saa tõendada sündmuse või teo puudumist (negatiivset fakti). Kostja on korduvalt kirjalikult (sealhulgas kohtule esitatud viimases, 28.08.2026 kompromissi arutamise ettepanekus) palunud hagejal esitada 2026. aasta jaanuari–märtsi 2026.a. tegelikult teostatud tööde nimekiri ja aktid. Hageja ei ole suutnud esitada ühtegi algdokumenti, mis kinnitaks tema kantud kulusid või teostatud töid.
42.Kostja vastas hageja 23.09.2026 täiendavale seisukohale 28.09.2026. Kostja tõi esile, et kostja tasus ise otse veearvestite vahetamise eest ning hageja ei kulutanu oma raha ega vahendeid selle töö teostamiseks. Kostja hinnangul hageja esitatud hoolduspäevik ei ole usaldusväärne kuivõrd hageja pole varem teatanud sellise hoolduspäeviku olemasolust, sissekanded on tehtud hageja poolt ühepoolselt (allkirjad ei kinnita tööde vastuvõtmist), hoolduspäevik on väga puhas ja kulumisjälgedeta, mis seab kahtluse alla selle ehtsuse ja vanuse, ka fakt, et hageja ei leidnud oma dokumente mitu kuud näitab, et hageja tegevus on korratu ja pahatahtlik. Kostja rõhutas ka seda, et hagejaesitatud kirjavahetus prussakatõrje teemal ei näita teenuse tellimist ega osutamist. E-kirja saatmine ei ole aluseks haldustasu nõudmisele.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
43.Kohus jätab rahuldamata hageja 23.09.2026 korduva taotlus uuendada kohtumenetlus ja võimaldada poolte täiendavate tõendite, seisukohtade ja taotluste esitamist. Kohus selgitas hagejale juba 13.09.2026 määruses, et hageja taotlus on vastuolus TsMS § 329 lg 1, § 330 lg 1 ja 331 lg 1 sätetega. Kohus rõhutab veelkord, et kohus on andnud hagejale varasemalt korduvalt võimalusi esitada täiendavaid tõendeid, kuid hageja seda võimalust ei kasutanud. Samuti on hagejal olnud piisavalt aega ja võimalusi esitada seisukohti ja taotlusi. Lisaks andis kohus hagejale võimaluse vastata kostja poolt 08.09.2026 esitatud täiendavatele tõenditele hiljemalt 18.09.2026. Kohus märkis, et kui hageja soovib esitada veel täiendavaid tõendeid, tuleb hagejal põhjendada, milline oli see mõjuv põhjus, miks täiendavaid tõendeid ei olnud võimalik varem esitada (TsMS 229 lg 1, TsMS § 330 lg 1, TsMS § 331 lg 1). Vaatamata kohtu selgitustele esitas hageja veelkord uusi tõendeid alles
23.09.2026.
44.Kohus ei pea hageja väiteid mõjuva põhjuse kohta tõendite hilinenud esitamise kohta põhjendatuks – ei ole eluliselt huvitav ja see on ka hageja enda risk, et hageja „leidis“ täiendavad tõendid alles 22.09.2026. Vaatamata sellele võtab kohus hageja 23.09.2026 esitatud täiendavad tõendid menetlusse (tsiviilasja materjalide juurde) TsMS § 331 lg 1 alusel, kuna kostja on saanud nende tõendite osas oma seisukoha esitada ja hageja poolt täiendavalt esitatud tõendite menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist.
45.Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lõike 4 esimeses lauses sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga. Kuivõrd kohus menetleb käesolevat tsiviilasja lihtmenetluses, siis kasutab kohus TsMS § 444 lg-s 2 sätestatud õigust ning piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kohus selgitab, et TsMS § 405 lg 5 kohaselt võib kohus lihtmenetluse korral kalduda kõrvale tõendite esitamise ja kogumise vorminõuete kohta seaduses sätestatust ja tunnustada tõendina ka seaduses sätestamata tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all. Maakohus ei pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta (Riigikohtu 04.05.2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16, p 16). Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks.
46.Hageja nõuab käesolevas menetluses kostjalt võlgnevuse, viiviste ja sissenõudmiskulude tasumist. Hageja põhivõlgnevuse rahuldamise eelduseks VÕS § 108 lg 1 alusel on kehtiv leping, võlgniku kohustuse rikkumine, võlgniku vastutus kohustuse rikkumise eest. Kuivõrd käesoleva vaidluse kese seisneb küsimuses, kas kostja ütles pooltevahelise lepingu kehtivalt üles, siis kõigepealt teeb kohus kindlaks, mis leping oli poolte vahel sõlmitud, ja kas lepingu ülesütlemise eeldused olid täidetud.
47.Poolte vahel on sõlmitud käsundusleping võlaõigusseaduse (VÕS) § 619 tähenduses. VÕS § 619 sätestab, et käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Hageja näol oli tegemist valitsejaga korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kohaselt. KrtS § 26 lg 1 sätestab, et korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (edaspidi valitseja). Valitsejale ehk hagejale kehtivad seega poolte vahel sõlmitud käsunduslepingust, KrtS-ist ja VÕS-ist tulenevad nõuded.
48.Pooltevahelises lepingus on kokku lepitud, et hageja osutab valitsejana haldus- ja tehnohooldus-heakorrateenust (dtl 27). Pooltevahelise lepingu punktis 2.1.1 on sätestatud, et lepingu eesmärgiks on tagada kinnisasjal paikneva ehitise ohutu, energiat säästev ja eesmärgipärane kasutamine, kinnisasjal paikneva ehitise ja selle tehniliste süsteemide ja kommunikatsioonide säilimine ja kahjustuste vältimine ehitises/ehitisel. Lepingu p
2.2.2.7.kohaselt peab hageja „tagama teenuse õigeaegse, kompetentse ja nõuetele vastava osutamise, arvestades lepingus kokkulepitud eesmärke.“ Lepingu punktis 6 oli märgitud, et teenuse osutamine käis vastavalt lisale 1. Kostja tõi esile, et hageja ei ole siiamaani esitanud kostjale lepingu lisa 1-te, mistõttu ei saa lepinguliste kohustuste määratlemisel sellega arvestada. Hageja leidis, et lepingu sisu seisnes jätkuvas haldus- ja tehnohooldusteenuses.
49.VÕS § 29 lg 5 p 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi. Hageja esitas kostjale valitsejateenuse hinnapakkumise, kus olid esile toonud hageja teenused: haldur, küttesüsteemi järelevalve korraldamine, elektrisüsteemi järelevalve korraldamine, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi korraldamine, fono- nõrkvoolusüsteemide korraldamine, avarii- ja dispetserteenuse korraldamine, EVS 807:2010 kood 223, 224, 225, 232 hooldustööde korraldamine, kõikide hooldusfirmade tööde korraldamine (dtl 114). Kuivõrd pooltevahelises lepingus oli hageja teenus sõnastatud üldise haldustehnohooldusteenusena, siis tuleb arvestada ka hageja hinnapakkumises esitatud teenuste nimekirja hageja ülesannete määratlemisel.
50.VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel esmalt lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1-6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat. Pooled võivad tõendada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, millest tuleb tahteavalduste tõlgendamisel lähtuda (vt Riigikohtu 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-167-12, p 12; 11. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). Kuivõrd valitseja roll seisneb juhatuse asendamises, siis lepinguliseks ja seadusest tulenevateks kohustusteks saab lugeda enamuse korterelamuga seotud ülesannete täitmise.
51.Kostja toob esile, et hageja ei täitnud oma kohustusi nõuetekohaselt. Kostja tugineb sellele, et hageja jättis pika perioodi jooksul erinevad ülesanded tegemata või tegi neid hooletult. Kostja tõi esile, et fonolukkude probleem algas 2024. aastal (dtl 71-72) ning oli endiselt aktuaalne 2026. aasta jaanuaris (dtl 63). Uuel juhatusel oli korterühistu dokumentide kättesaadavusega probleeme (dtl 63, 64) ning hageja esitas kostjale poolte vahel sõlmitud lepingu allkirjastatud kujul alles lepingu ülesütlemisel (dtl 64-65, 85-86). Samuti oli probleem oluliste dokumentide koostamata jätmine, nende edastamine ja dokumentide kadumine (dtl 74-77). Kostja tõi esile, et hageja ei tegelenud romude äraviimisega, katuse ukse parandamisega ning piisavalt ka lumekoristusega. Kostja tõi esile, et hageja pole tegelenud roti- ja prussakatõrjega, soojussõlme puudustega (dtl 95-97) ja katuse ukse parandamisega. Korter 60-l oli tekkinud pikaaegne võlgnevus, millega hageja ei tegelenud (dtl 93).
52.Kohtu hinnangul oli vastavalt pooltevahelisele lepingule ja VÕS §-le 29 kostja esile toodud probleemide lahendamine hageja ülesanne. Lisaks, TsMS § 231 lg 2 sätestab, et poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. TsMS § 231 lg 4 sätestab, et omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kuivõrd hageja pole vastu vaielnud, et tegemist oli lepinguliste kohustustega, siis loeb kohus selle tõendatuks. Seega oli hageja ülesanne tegeleda mh lume koristamisega, oluliste dokumentide koostamisega, fonolukkude parandamisega, roti- ja prussakatõrje teostamisega, mahajäetud sõidukite äraviimisega.
53.Hageja vaidles vastu kostja väitele, et hageja pole oma lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Hageja tõi esile, et kostja uus juhatus tegeles ise romude eemaldamisega ning sõidukite eemaldamine eeldas pikemat menetlus. Hageja selgitas, et fonolukkude rike ei tõenda lepingurikkumist, hageja tegeles probleemiga ning saadud oli ka pakkumine fonolukkude vahetamiseks. Soojussõlme probleemide kohta vastas hageja, et töö tehti mais ning ei tähenda, et see probleem oli ka varem. Hageja tõi esile, et kostja
esitatud keldriprügi väljaviimine toimus aprillis, mis ei tähenda, et hageja ei osutanud teenust jaanuaris, veebruaris ja märtsis. Lisaks väitis hageja, et kostja pole tõendanud soojasõlme ukse probleemi tekkimist ja teatamist hagejale. Kostja sõlmitud võlakokkuleppe korteris nr 60 ei tähendanud hageja hinnangul, et hageja sellega varem ei tegelenud. Hageja ei vaidle otseselt vastu 2025. aasta üldkoosolekute dokumentide etteheitele, kuid tema arvates ei lange selle tõttu ära kostja kohustust tasuda 2026. aasta jaanuari - märtsi tasu. Hageja esitas lisaks dokumendi, kust nähtub, et hageja tegeles veearvestite vahetamisega jaanuaris (dtl 187-189). Lisaks esitas hageja kirjavahetuse, mis toimus prussakatõrje tellimise teemal (dtl 190-191) ja ka hoolduspäeviku, kust nähtuvad halduri Riho Satsi regulaarsed hooldustoimingud (dtl 192-193).
54.Kohtule nähtub, et kogunenud oli palju probleeme, millega hageja ei tegelenud (mh romud, võlgnevused, fonolukk). Kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et uus juhatus sai mitmed probleemid lahendatud mõne kuuga, kuid hagejal ei olnud erinevatel põhjustel võimalik oma kohustusi täita pikema aja vältel. Mitmed probleemid olid pikaaegsed (romud ei teki paari kuuga, vaid aastatega, võlgnevus oli korteril juba aasta aega (dtl 93), fonolukkude probleem oli pikaajaline, pooltevahelise lepingu lisa 1 ei olnud endiselt esitatud), samuti teostas uus juhatus töid hageja asemel rotitõrje (dtl 107), romude äraveo (dtl 98-106), lumekoristamise tellimise (dtl 65-66), maksegraafiku koostamise võlgnikuga (dtl 93)). Hageja töödega rahulolematus peegeldub ka uue juhatuse pöördumises kortermaja elanikele (dtl 78-79) ning esitatud kirjavahetusest ilmneb, et esines ka muid probleeme suhtluses hagejaga (dtl 80-81).
55.Hageja ei lahendanud nii pikaajalisi (mh romud, võlgnevus) kui ka erakorralisi probleeme (mh lumekoristus, fonolukk), mis on otseselt vastuolus pooltevahelise lepingu p-dega 2.1.1 ja 2.2.2.7 ja VÕS § 620 lg-st 2 tuleneva hoolsuskohustusega. VÕS § 620 lg 2 sätestab, et käsundisaaja peab täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Kohtule esitatud tõendeid kogumis hinnates on kohtu hinnangul hageja rikkunud pooltevahelist lepingut ning VÕS § 620 lg-st 2 tulenevat käsundisaaja hoolsuskohustust. Kohtu hinnangul ei esine hageja kohustuste rikkumisel vastutust välistavaid asjaolusid.
56.VÕS § 196 lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 631 sätestab, et kumbki lepingupool võib nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu üles öelda käesoleva seaduse §-s 630 sätestatut järgimata, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Õiguskirjanduses on öeldud, et § 630 ja § 631 annavad täiendava aluse käsunduslepingu ülesütlemiseks teiste tähtajatute ja tähtajaliste käsunduslepingute aluste kõrval (VÕS komm. vlj. § 631, p 3).
57.Käsunduslepingu võib VÕS § 631 alusel erakorraliselt üles öelda etteteatamisaega järgimata (vt § 196 lg 1).Eelkõige VÕS § 196 lg-st 2 tuleneb, et kestvuslepingu ülesütlemisel vastaspoole olulise lepingurikkumise tõttu tuleb arvestada VÕS § 116. Kostja tugines lepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 116 lg 2 p-le 4, mis sätestab, et olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida
kohustusi ka edaspidi. Hageja oli pika aja jooksul jätnud osad kohustused täitmata ning kohtu hinnangul oli kostjal põhjendatud eeldada, et hageja ei täida neid kohustusi ka edaspidi.
58.Kostja tõi esile, et andis 31.12.2025 saadetud e-kirjaga hagejale mõistliku täiendava tähtaja varasemalt kogunenud puuduste kõrvaldamiseks teenuste osutamisel (dtl 117). VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Kostja tõi 31.12.2025 ekirjas esile kohustused, mida kostja soovis, et hageja täidaks (mh soojasõlme ukse lukk, katuseluuk, uksed ja nende lukud, 4. ja 6. trepikoja fonolukud, prügikottide äraviimine).
59.Kohtu hinnangul olid kostjal lepingu ülesütlemise eeldused täidetud isegi juhul, kui kostja 31.12.2025 e-kirja mitte lugeda täiendava tähtaja andmiseks enne lepingu ülesütlemist. Kohus tuvastas eelnevalt, et hageja rikkus pooltevahelist lepingut ning hoolsuskohustust valitseja ülesannete täitmisel. Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 ei pea VÕS § 116 lg 2 p 4 rikkumise korral täiendavat tähtaega andma. 28.01.2026 saatis kostja hagejale teate, et leping öeldakse üles alates 31.01.2026 (dtl 62). Arvestades hageja rikkumiste laadi ja pikaajalisust andis see kostjale mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei täida oma kohustusi nõuetekohaselt ka edaspidi. Seega on kostja lepingu kehtivalt üles öelnud 31.01.2026 seisuga. Lepingu erakorralise ülesütlemise õigust kostja poolt ei väära lepingu n-ö korralise ülesütlemise kokkulepe pooltevahelise lepingu p-s 2.7.5.
60.Kohtu hinnangul tuleb lähtudes eeltoodust hagi rahuldada osaliselt. Kuivõrd kostja ütles üles lepingu 31.01.2026, siis on hageja hagiavalduse alusel õigustatud pooltevahelise lepingu p 8 sätestatud ulatuses tasu saama üksnes 2026. a jaanuari eest. Lepingu ülesütlemisel lubas kostja, et jaanuarikuu arve tasutakse täies mahus (dtl 62). Lisaks, poolte kirjavahetusest nähtub (dtl 119), et hageja teostas jaanuarikuu jooksul töid mh lehekottide koristamine ja lumekoristus. Kostja tõi küll esile, et ettevõte X OÜ teostas töid, kuid tõendist nähtub, et töö eest tasuti hagejale (dtl 166). Samuti tõi hageja esile, et tegeles veearvestite vahetamisega korteris nr 4 (dtl 187-189); kuigi kostja teatas, et maksja oli kostja, siis tellija oli endiselt hageja. Eeltoodut arvestades on põhjendatud rahuldada hageja nõue osaliselt 850,48 euro ulatuses, mis seisneb jaanuarikuu arves.
61.Hageja tõi viimases menetlusdokumendis esile hoolduspäeviku, mille kohaselt teostas hageja hooldust ka 2026. a veebruaris ja märtsis (dtl 192-193). Kohus nõustub kostjaga, et hoolduspäevik on hageja ühepoolne dokument ning allkirjadeta (nii hageja kui kostja) hoolduspäevik ei tõenda tööde teostamist. Igal juhul puudus hagejal õigus nõuda kostjalt tasu pärast pooltevahelise lepingu ülesütlemist 31.01.2026. Kui hageja jätkas tööde teostamist peale lepingu ülesütlemist, siis oli see hageja enda risk.
62.Hageja nõuab ka sissenõudmiskulude hüvitamist iga arve kohta 40 eurot VÕS § 113 1 lg 1 alusel. Kuivõrd kohus rahuldab hagi ühe arve eest, siis on põhjendatud ka ühe arve eest sissenõudmiskulude hüvitamine summas 40 eurot. Seega rahuldab kohus vastava hageja nõude summas 40 eurot.
63.Hageja nõuab viivist arvelt nr 76278 VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 04.02.202608.04.2026 summas 15,14 eurot. Lisaks nõuab hageja edasiulatuvat viivist alates 09.04.2026. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt
võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Kohtu hinnangul on hageja seadusjärgne viivisenõue seoses arvega nr arvelt nr 76278 põhjendatud ja kohus rahuldab selle.
64.Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi osalise rahuldamise osas.
65.Eelnevast tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Kohus mõistab kostjalt välja võlgnevuse summas 850,48 eurot, viivise 15,14 eurot, sissenõudmiskulud 40 eurot ja edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 09.04.2026 kuni põhinõude summas 850,48 eurot tasumiseni.
66.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd arvestades hagi hinda kohus rahuldab hagi täisarvuni ümardatult ligikaudu 34% ulatuses, peab kohus juhindudes TsMS § 163 lg-st 1 põhjendatuks jätta menetluskulud 66% ulatuses hageja ja 34% ulatuses kostja kanda.
67.Kostja teatas 08.09.2026 menetlusdokumendis, et kostjale ei ole menetluskulusid tekkinud. Hageja esitas oma menetluskulude nimekirja 08.09.2026, kus teatas, et hagejale on osutatud õigusabi 7 t tunnihinnaga 180 eurot, millel lisandub käibemaks. Kokku soovib hageja menetluskulude hüvitamist summas 1665 eurot, mis koosneb õigusabist 1260 eurot, maksekäsu kiirmenetluse kulust 20 eurot ja riigilõivust 385 eurot.
68.TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna tasutud riigilõiv 385 eurot. TsMS § 4842 järgi määrab kohus maksekäsu kiirmenetluses 20 eurot avaldaja menetluskulude katteks. Seega on põhjendatud hageja menetluskulu maksekäsu kiirmenetluses 20 euro ulatuses. Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja ajakulu 7 t on põhjendatud. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu 180 eurot/t on kohtu hinnangul samuti mõistlik. Seega on hageja lepingulise esindaja kulu summas 1260 eurot põhjendatud. Kokku on hageja menetluskulud põhjendatud summas 1665 eurot (385 + 20 + 1260).
69.Eelnevast tulenevalt mõistab kohus kostjalt välja 566,1 (s.o 1665-st eurost 34%) eurot ning menetluskuludelt (566,1 eurot) viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.