Imbi Sidok-Toomsalu (eesistuja), Ele Liiv ja Indrek Parrest (liikmed)
Kohtuasi
Eesti Tarbijateühistute Keskühistu hagi OÜ Expericom vastu nõude tunnustamiseks Süda Maja AS (pankrotis) pankrotimenetluses
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 24.11.2014 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Süda Maja AS-i (pankrotis) ja OÜ Expericom apellatsioonkaebused
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant/kostja 1 Süda Maja AS (pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma, lepinguline esindaja Sulev Mander Apellant/kostja 2: OÜ Expericom, registrikood 11912224, esindaja juhatuse liige Kalev Sakjas Vastustaja/hageja Eesti Tarbijateühistute Keskühistu, registrikood 10093971, esindaja Rika Tamm
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Muuta Harju Maakohtu 24.11.2014 otsuse resolutsiooni menetluskulude jaotuse osas. Jätta muus osas resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.
2.Otsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Hagi rahuldada; 2) Tunnustada Eesti Tarbijateühistute Keskühistu nõuet Süda Maja AS-i (pankrotis) pankrotimenetluses suuruses 233 560.95 eurot teises rahuldamisjärgus PankrS § 153 lõike 1 punkti 2 alusel; 3) Hageja poolt maakohtus kantud menetluskulud jätta 50% ulatuses Süda Maja AS-i (pankrotis) ja 50% ulatuses OÜ Expericom kanda.
4.Vastustaja apellatsioonimenetluse kulud jätta võrdsetes osades Süda Maja AS-i (pankrotis) ja OÜ Expericom kanda. Apellantide menetluskulud jätta nende endi kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohus võib asja läbi vaadata ja lahendada ilma kassatsioonikaebust kohtuistungil arutamata, kui ta ei pea istungit vajalikuks. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus kindlaks vastavalt TsMS § 177 lõikele 2. Asjaolud ja hageja nõue
1.17.12.2013 kuulutati välja AS Süda Maja pankrot. Eesti Tarbijateühistute Keskühistu (hageja) esitas pankrotimenetluses nõudeavalduse summas 234 863.28 eurot. Nõudele vaidlesid vastu pankrotihaldur ja OÜ Expericom (kostjad). Hagiavalduses palus hageja tunnustada tema nõuet II järgi nõudena summas 234 863.28 eurot, menetluse käigus vähendas nõuet 233 560.95 euroni (t lk 96).
2.Hageja üürnikuna ja AS Süda Maja (pankrotis) üürileandjana sõlmisid 16.03.2011
üürilepingu, mille objektid olid äriruumid Harju maakonda Rae valda rajatavas Ameerikanurga Kaubandus- ja Logistikapargis. Ruumid tuli üle anda hiljemalt 01.09.2012. Üürileandja ei suutnud nimetatud kohustust täita ja pooled sõlmisid 04.07.2012 lepingu lisa, millega lükati üüri algustähtaega edasi kuni 31.01.2013 ning lepiti kokku, et kaubanduskeskus avatakse hiljemalt 30.04.2013.
3.Üürileandja ei täitnud kohustust anda ruumid üle hiljemalt 31.01.2013, pooled ei leppinud kokku ka kaubanduskeskuse tegevuse alustamise aja edasilükkamises. 04.09.2013 teatega ütles üürnik tulenevalt üürileandjapoolsest lepingu rikkumisest punktide 16.5 ja 16.5.2 alusel lepingu erakorraliselt üles ja nõudis lepingu punkti 15.2 alusel leppetrahvi tasumist perioodi eest ruumide üleandmise kohustuse tekkimisest kuni lepingu erakorralise ülesütlemiseni (01.02.2013-03.09.2013; 216 päeva). Kostja 1 vastuväited
4.AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur hagi ei tunnistanud. Vaidlust ei ole, et võlgnik ei täitnud kohustust anda ruumid üle hiljemalt 31.01.2013. Ka kinnitab võlgnik, et sai 04.09.2013 üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte. Halduril puuduvad andmed, et võlgnik oleks seisuga 31.08.2013 täitnud lepingu punktis 16.5.2 kokkulepitud tõendamiskohustust. Puuduvad aga ka andmed, et hageja oleks kohustuse tõendamist nõudnud. Lepingu punkti 16.7 järgi antakse kohustust rikkunud poolele täiendav tähtaeg seda rikkumist kõrvaldada. Lepingu punktis 16.5.2 sätestatust tulenevalt saabus üüripindade mahu tõendamise kohustuse täitmise tähtaeg 31.08.2013. Kokku ei olnud lepitud, et tõendamiskohustuse rikkumisega kaasneb õigus nõuda leppetrahvi. Hagejal oleks tekkinud õigus üürileping üles öelda erakorraliselt etteteatamiseta alates 01.02.2014, kuna üürileandjal tekkis kohustus ruumid üle anda 31.01.2014. Leppetrahvi nõue esitati alles pärast lepingu ülesütlemist. Ruumide üleandmise tähtaeg saabus alles pärast pankroti väljakuulutamist. Hageja on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda. Kostja 2 vastuväited
5.OÜ Expericom hagi ei tunnistanud. Pooled pikendasid lepingu lisaga üüriruumide üleandmise tähtaega kuni 31.01.2014. Leppetrahvi nõue sai muutuda sissenõutavaks alles 01.02.2014. Kuna Harju Maakohus kuulutas võlgniku pankroti välja 17.12.2013, ei saanud hageja leppetrahvi nõue muutuda sissenõutavaks. Esmakordselt nõudis hageja leppetrahvi alles 07.11.2013 ehk kümme kuud hiljem rikkumisest teadasaamist. Üürileandjal tekkis hea usu põhimõttest lähtudes õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta. Riigikohus peab lahendis nr 3-2-1-91-09 leppetrahvist teatamise mõistlikuks ajaks kolm kuud. Lepingu punktide 5.1 ja 14.1 alusel oli hageja kohustatud enne üüriruumide valduse saamist andma kostjale garantii. Hageja oma kohustust ei täitnud. Maakohtu otsus
6.Maakohus rahuldas hagi ja tunnustas hageja nõuet Süda Maja AS-i (pankrotis) pankrotimenetluses summas 233 560.95 eurot II rahuldamisjärgus pankrotiseaduse (PankrS) § 153 lõike 1 punkti 2 alusel. Menetluskulud jättis kostjate, sh 50% ulatuses kostja 1 ja 50% ulatuses kostja 2, kanda.
7.Harju Maakohtu 17.12.2013 määrusega kuulutati välja AS-i Süda Maja (pankrotis)
pankrot. Hageja esitas pankrotimenetluses nõude (t lk 9-15). Kostjad esitasid võlausaldajate üldkoosolekul hageja nõudele vastuväited (t lk 13), mistõttu jäi nõue tunnustamata.
8.Hageja ja võlgniku vahel oli 16.03.2011 sõlmitud äriruumi üürilepingu alusel üürisuhe. Vaidluse all ei ole, et lepingu muutmise kokkuleppes määratletud tähtajaks 31.01.2013 ei olnud üürilepingu objektiks olevaid ruume üürnikule üle antud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 76 lõike 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele, § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lõike 1 järgi võib võlausaldaja nõuda kohustuse rikkumisel võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 108 lõige 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
9.Üürilepingu punktide 16.5 ja 16.5.2 kohaselt (t lk 45) oli üürnikul õigus leping erakorraliselt etteteatamiseta üles öelda, kui üürileandja ei ole hiljemalt 01.09.2012 andnud vastavalt punktile 6.9 lisaks ruumidele Ameerikanurga Kaubandus- ja Logistikapargis kolmandatele isikutele üürile äripindu vähemalt samas punktis fikseeritud mahus või üürileandja ei taga kolmandate isikute poolt pindade reaalset kasutuselevõttu hiljemalt 01.09.2012. Halduri vastuväidetest lähtuvalt ei ole tõendeid nimetatud lepingupunkti tõendamiskohustuse täitmise kohta (t lk 83). VÕS § 158 lõike 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 161 lõige 1 sätestab, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Kostjate vastuväited, et lepingu punktis 16.5.2 sätestatud tõendamiskohustuse rikkumisega ei kaasne õigust nõuda leppetrahvi, ei ole põhjendatud.
10.Üürnik saatis 06.11.2012 üürileandjale nõudekirja (t lk 59), kohustades viimast teavitama hiljemalt 09.11.2012 jaekaubanduspindade üürile andmise mahust. Nimetatud nõude on võlgniku esindaja kätte saanud, mida kinnitab vastuskiri (t lk 60). Kohus nõustub hagejaga, et esitatud mahud olid lepingus kajastatud mahtudest oluliselt väiksemad ning üürileandja kirjas väljendus pigem tuleviku prognoos lepingute sõlmimiseks. Lepingu erakorralise ülesülesütlemise aluseks oli punktis 16.5.2 sätestatud rikkumine (t lk 62). Punkti 6.9 kohaselt pidi üürileandja tõendama, et seisuga 01.11.2012 on üürile antud vähemalt 5000m2 jaekaubanduspinda ja vähemalt 7500m2 vabrikujaemüügi pinda. 04.09.2013 ülesütlemise teate on võlgnik kätte saanud ja kohtu hinnangul tuleb leping lugeda üles öelduks eeltoodud tähtajal.
11.Hageja on 06.11.2013 esitanud leppetrahvi nõude (t lk 68) summas 234 863.28 eurot, arvestades perioodi ruumide üleandmise kohustuse tekkimisest kuni lepingu erakorralise ülesütlemiseni. Üürilepingust tuleneva leppetrahvi nõudekirja sai võlgniku esindaja kätte 07.11.2013 (t lk 70). Lepingu tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lõike 1 kohaselt lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Vaidluse all ei ole lepingu punktis 5.1 sätestatud
kokkulepe ruumide üleandmise osas hiljemalt 31.01.2013, mida üürileandja ei täitnud. 04.09.2013 erakorralise ülesütlemise teatega on üürileping üles öeldud. Lepingu punkti 15.2 alusel, kui üürileandja viivitab ruumide üürnikule üleandmisega või üürnik viivitab ruumide vastuvõtmisega lepingust tuleneva aluseta, on teisel poolel õigus nõuda viivitavalt poolelt leppetrahvi 1/30 ulatuses lepingu punktis 11.1.1.1 kokkulepitud üürist iga viivitatud päeva eest.
12.Kostjad on väitnud, et leppetrahvi nõudeõigus on kaotatud VÕS § 159 lõikes 2 sätestatu alusel. VÕS § 159 lõike 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-44-09 punktis 10 toodud suuniste kohaselt sätestab see lõige õigust lõpetava tähtaja, milleks on mõistlik aeg rikkumise avastamisest. VÕS § 159 lõiget 2 tuleb kohaldada, kui kahjustatud pool ei teata leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-15-08 leidnud, et mõistlik aeg VÕS § 159 lõike 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Pooltevaheliste suhete kontekstis mõistliku aja määramisel peab arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist. Kohus leiab, et leppetrahvi nõue on arvestades rikkumisest teada saamist esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja on viidanud asjaolule, et leppetrahvi nõue esitati 7 kuud pärast lepingu muutmise kokkuleppes kokkulepitud ruumide üleandmise kohustuse tähtaja saabumist. Kohtu hinnangul ei saa aga seda hagejale ette heita, sest kaubanduskeskuse avamine oli planeeritud 30.04.2013, lepingu erakorralise ülesütlemise koos leppetrahvi arvestusega edastas hageja 04.09.2013. Hageja on selgitanud, et pidas siiski mõistlikuks ära oodata ruumide üleandmine, kui aga selgus, et üürileandja raskused projekti elluviimisel pigem süvenevad, otsustas lepingu üles öelda.
13.Hageja nõustub, et leppetrahvi arvutamisel on tehtud arvestuslik viga ning palub nõuet tunnustada summas 233 560.95 eurot. Eeltoodud põhjendustel tuleb tunnustada hageja nõuet suuruses 233 560.95 eurot.
14.Kuivõrd hagi tuleb rahuldada, jäävad menetluskulud täies ulatuses TsMS § 162 lõike 1 alusel kostjate kanda. Menetluskulude jaotuse määramisel kostjate vahel tuleb arvestada, et kostjate vastuväited nõudele olid võrdse ulatusega ja seega tuleb hageja kulud jätta 50% ulatuses kostja 1 ja 50% kostja 2 kanda. AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri apellatsioonkaebus
15.Haldur palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Harju Maakohus rikkus otsuse tegemisel materiaal- ja menetlusõiguse norme, mis kokkuvõttes viisid ebaõige lahendi tegemiseni.
16.Poolte vahel puudub vaidlus, et 16.03.2011 äriruumi üürileping (muudetud 04.07.2012) on vastustaja poolt üles öeldud. Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastustaja on õigustatud seoses lepingu ülesütlemisega nõudma võlgnikult leppetrahvi tasumist.
17.Apellant nõustub maakohtuga, et lepingu erakorralise ülesülesütlemise aluseks oli punktis 16.5.2 sätestatud rikkumine, kuid kohus jättis tõendite analüüsimisel tähelepanuta, et
poolte vahel 04.07.2012 sõlmitud lepingu muutmise kokkuleppe kohaselt muudeti nimetatud punkti ning selles sätestatud kohustuse täitmise tähtajaks lepiti kokku 31.08.2013. Eelmärgitule juhtis apellant maakohtu tähelepanu 30.06.2014 vastuses. Seega ei pidanud võlgnik punktis 16.5.2 sätestatu tõendamiskohustust täitma mitte 01.11.2012, nagu maakohus ekslikult järeldas, vaid 31.08.2013. Apellandil puuduvad andmed selle kohta, et võlgnik oleks nimetatud kuupäevaks kokkulepitud tõendamiskohustust täitnud. Samas puuduvad apellandil ka andmed, et vastustaja oleks kokkulepitud kohustuse tõendamist võlgnikult nõudnud. Kuigi lepingu punkti 16.5.2 sõnastus võimaldas sellisel juhul lepingu ülesütlemist etteteatamiseta, on mõistlik eeldada, et kohustuse rikkumise korral antakse kohustust rikkunud poolele täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. Selline põhimõte on sätestatud ka lepingu punktis 16.7.
18.Vastustaja ütles lepingu üles tuginedes punktile 16.5.2. Seega tegi vastustaja lepingu punktides 16.5.1-16.5.3 sätestatud ülesütlemise aluste osas valiku. Ülesütlemise aluseks olevas punktis sätestatust tulenevalt saabus viidatud kohustuse täitmise tähtaeg 31.08.2013. Vastustaja ütles lepingu üles neli päeva hiljem, so 04.09.2013, andmata võlgnikule täiendavat tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks. Kuigi ülesütlemise aluseks oleva kohustuse täitmise tähtaeg saabus 31.08.2013, nõuab vastustaja leppetrahvi perioodi 01.02.2013-03.09.2013 eest. Lisaks ei ole lepingus kokku lepitud, et punktis 16.5.2 märgitud tõendamiskohustuse rikkumisega kaasneks õigus nõuda leppetrahvi, vaid viidatud rikkumine saab olla aluseks üksnes ülesütlemisele. Arvestades vastustaja poolt valitud ülesütlemise alust ja ülesütlemise aega ning asjaolu, et vastustaja sidus leppetrahvi nõude esitamise õiguse tekkimise lepingu ülesütlemisega, ei ole apellandi hinnangul vastustaja õigustatud leppetrahvi nõudma.
19.Ebaõige on ka maakohtu poolt otsuse punktis 14 väljendatud seisukoht, et 04.09.2013 erakorralise ülesütlemisteatega oli leping üles öeldud selle punkti 15.2 alusel. Hagiavalduse lisaks oleva ülesütlemisavalduse eelviimases lõigus on selgesõnaliselt märgitud, et leping öeldakse üles vastavalt lepingu punktidele 16.5 ja 16.5.2.
20.Vastustajal ei ole õigust leppetrahvi nõuda ka lepingu punkti 15.2 alusel. Nimetatud punkt kehtis järgnevas sõnastuses: „Juhul, kui üürileandja viivitab ruumide üürnikule üleandmisega või üürnik viivitab ruumide vastuvõtmisega lepingust tuleneva aluseta, on teisel poolel õigus nõuda viivitavalt poolelt leppetrahvi 1/30 ulatuses lepingu punktis 11.1.1.1 kokkulepitud üürist iga viivitatud päeva eest“.
21.Ruumide üleandmise kohustus tekkis 31.01.2013. Võlgnik ruume üle ei andnud. Samas puuduvad andmed, et vastustaja oleks ruumide üleandmist tähtaja saabumisel nõudnud. Hagiavalduses esitatud väited, et ta pärast tähtaja saabumist korduvalt suuliselt juhtis tähelepanu lepingu rikkumisele ning nõudis ruumide üleandmist, on tõendamata. Lisaks nähtub hagiavalduse lisast, et poolevaheline praktika oli, et lepingust tulenevaid nõudeid esitatakse kirjalikult. Ruumide üleandmise nõude esitamata jätmisega ja vastustaja käitumist arvestades on vastustaja kasutanud lepingu punktis 6.10 (muudetud 04.07.2012 kokkuleppe punktis 7) kokkulepitud õigust lükata kaubandustegevuse alustamist ruumides edasi ühe aasta võrra, so kuni 30.04.2014, mistõttu tekkis võlgnikul kohustus ruumid üle anda alles hiljemalt 31.01.2014.
22.Viidatud seisukoht tugineb ka asjaolule, et leppetrahvi nõue esitati alles pärast lepingu ülesütlemist 06.09.2013, so rohkem kui 7 kuud pärast 04.07.2012 sõlmitud lepingu muutmise kokkuleppes kokkulepitud ruumide üleandmise kohustuste tähtaja 31.01.2013 saabumist. Kuna lepingu punktis 15.2 sätestatud leppetrahvi näol on tegemist kohustuse täitmisele suunatud sanktsiooniga, mitte kohustuse täitmist asendava sanktsiooniga, on mõistlik eeldada, et kui vastustaja ei oleks kasutanud lepingu punktis 6.10 sätestatud õigust lükata kaubandustegevuse alustamist ruumides edasi ühe aasta võrra, ei oleks ta rohkem kui 7 kuud leppetrahvi nõude esitamisega viivitanud, vaid oleks seda teinud mõistliku aja jooksul. Arvestades eeltoodut on apellant seisukohal, et vastustaja ei ole õigustatud leppetrahvi nõudma, sest ruumide üleandmise tähtaeg saabus pärast võlgniku pankroti väljakuulutamist.
23.Apellant ei nõustu ka maakohtu seisukohaga, et leppetrahvi nõue on arvestades rikkumisest teadasaamist esitatud mõistliku aja jooksul. Riigikohus on otsuse nr 3-2-1-4409 punktis 10 märkinud, et VÕS § 159 lõike 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. See lõige sätestab õigust lõpetava tähtaja, milleks on mõistlik aeg rikkumise avastamisest. VÕS § 159 lõiget 2 tuleb kohaldada, kui kahjustatud pool ei teata leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul. Vaidluses leppetrahvi põhjendatuse üle peab kohus tuvastama, millal hageja sai teada kostja kohustuse rikkumisest ja millal hageja kostjale teatas, et ta nõuab leppetrahvi ning hindama, kas nende kahe ajahetke vahele jäävat ajavahemikku saab pidada mõistlikuks ajaks leppetrahvi nõudmisest teatamiseks.
24.VÕS § 159 lõikes 2 sätestatud mõistliku aja hindamisel tulnuks maakohtul esmalt arvestada, et kohustuse täitmisele suunatud leppetrahvi saab nõuda üksnes lepingu kehtivusaja jooksul. Vastustaja on aga esmalt lepingu üles öelnud ja asunud alles siis kohustuse täitmisele suunatud leppetrahvi nõudma. Kuna võlgniku poolt vastustajale ruume 31.01.2013 üle ei antud, siis pidi vastustaja lepingu rikkumistest teada saama juba järgmisel päeval, so 01.02.2013. Seetõttu ei saa mõistlikuks ajaks leppetrahvi nõudmisest teatamiseks pidada rohkem kui 7 kuu möödumist teadasaamisest.
25.Maakohus eksis menetluskulude jaotamise küsimuse lahendamisel. Kuigi TsMS-i sätestatud üldregulatsiooni kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti, tuleb käesolevas asjas arvestada, et apellant on käesolevas tsiviilasjas kostjaks oma ametiülesannetest tulenevalt. PankrS § 541 lõike 1 kohaselt pankrotihaldur teeb pankrotivaraga seonduvaid tehinguid ja muid toiminguid. Halduri tegevuse tulemusena tekkivate õiguste ja kohustuste kandjaks on võlgnik, kui seadusest ei tulene teisiti. Haldur osaleb oma ülesannetest tulenevalt poolena võlgniku asemel kohtus pankrotivaraga seotud vaidlustes. Pankrs § 106 lõike 1 teise lause kohaselt, kui nõude või pandiõiguse vastu on vaielnud haldur, on kostjaks haldur, kellel on kõik võlgniku kui kostja õigused ja kohustused. Eelviidatu, koosmõjus PankrS § 541 lõike 1 teise lausega ei jäta kahtlust, et halduri tegevustest tulenevate õiguste ja kohustuste (sh menetluskulude) kandjaks on pankrotivõlgnik. Seega, kui maakohus leidis, et vastustaja menetluskuludest 50% tuleb hüvitada apellandil, oleks need tulnud välja mõista pankrotivõlgnikult, mitte tema pankrotihaldurilt.
OÜ Expericom apellatsioonkaebus
26.OÜ Expericom palub tühistada Harju Maakohtu 24.11.2014 otsus, teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda. Harju Maakohus rikkus otsuse tegemisel nii materiaalkui menetlusõiguse norme, mis kokkuvõttes viisid ebaõige lahendi tegemiseni.
27.Käesoleval juhul on oluline tuvastada, kas vastustajal oli õigus leppetrahvi nõuet esitada ja kui oli, siis kas nõude esitamisel ei ole ületatud mõistlikku aega. Apellant on oma 07.07.2014 seisukohtades märkinud, et üürilepingu muutmise kokkuleppe punkti 8 kohaselt muudeti ära lepingu punktid 5.1 ja 16.5.1, mille tulemusel pooled pikendasid üüriruumide üleandmise tähtaega ning uueks tähtajaks määrati 31.01.2014. Sisuliselt lükati tähtaega 1 aasta võrra edasi. Järelikult sai leppetrahvi nõue muutuda sissenõutavaks alles 01.02.2014, mitte 01.02.2013. Kuna aga Harju Maakohus kuulutas 17.12.2013 välja üürileandja pankroti, ei muutunudki nõue sissenõutavaks. Kuigi nimetatud seisukoht omab põhimõttelist tähtsust vaidluse lahendamisel, jättis kohus selle käsitlemata.
28.Maakohtus selgitas apellant ka, et lepingu punktide 5.1 ja 14.1 kohaselt oli hageja kohustatud enne üüriruumide valduse saamist esitama üürileandjale garantii lepingu punkti 1.1 mõistes. Hageja kokkulepitud garantiid ei esitanud, rikkudes seeläbi ise lepingut. Vastavalt VÕS § 76 lõikele 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama sätte lõike 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Hageja ei ole oma lepingust tulenevat kohustust kohaselt täitnud. Kuna hageja oma kohustust ei täitnud, oli üürileandjal VÕS § 101 lõike 1 punkti 2 ja § 111 lõike 1 alusel õigus keelduda oma kohustuse täitmisest seni, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Seega oli üürileandjal seadusest tulenev õigus keelduda oma kohustuste täitmisest hageja ees. Ka seda vastuväidet maakohus otsuses ei käsitlenud.
29.Samuti oli apellant maakohtus seisukohal, et hageja käitumine (nõude esitamine 10 kuud hiljem) on hea usu põhimõtte vastane (VÕS § 6 lõige 2). Arvestades asjaolu, et hagejale oli teada rikkumine, ei esitanud ta koheselt oma nõuet, vaid venitas, tekitades üürileandjas õiguspärase ootuse, et hageja leppetrahvi ei nõua. Seaduse kohaselt ei ole leppetrahvi nõude sissenõutavus sõltuvuses lepingu lõppemisest, vaid rikkumisest teadasaamisest. Olukorras, kus hageja nägi, et ei soovi enam olla lepinguga seotud, ütles ta pooltevahelise lepingu üles ning esitas alles siis leppetrahvi nõude. Vastava nõude esitamisega venitamine on selgelt hea usu põhimõtte vastane käitumine. Ka sellele seisukohale maakohus otsuses ei vastanud.
30.Üürilepingu muutmise kokkuleppe punkti 3 kohaselt kohustus üürileandja andma ruumid hagejale üle hiljemalt 31.01.2013. Tulenevalt lepingu punktist 15.2 tekkis hagejal sellisel juhul õigus nõuda leppetrahvi, kui üürileandja ei anna üüriruume hagejale üle hiljemalt 31.01.2013. Esmakordselt nõudis hageja leppetrahvi tasumist alles 07.11.2013, so 10 kuud hiljem rikkumisest teadasaamisest. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-91-09 (punktis 11) leidnud, et leppetrahvi nõudest teatamine kolm kuud pärast kohustuse rikkumise avastamist mahub üldjuhul VÕS § 159 lõike 2 mõttes mõistliku aja raamidesse. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-44-09 (punkt 10) kohaselt peab pooltevaheliste suhete
kontekstis mõistliku aja määramisel arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist.
31.Maakohus ei ole oma seisukoha, et leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku aja jooksul, põhjendamisel välja toonud nn erandlike asjaolusid, mis järeldust, et 10 kuud peale rikkumisest teadasaamist esitatud leppetrahvi nõue oli mõistliku aja jooksul esitatud, õigustaksid. Väide, et seda justkui õigustas „teadmine“, et lepingu kohaselt kaubanduskeskuse enda avamine oli plaanitud 30.04.2013, on põhjendamatu. Asjaolu, kas ja millal kaubanduskeskus plaaniti avada, ei saanud kuidagi mõjutada ruumide üleandmise kohustust. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, nagu oleks põhjendatud hageja käsitlus, et ta viivitas leppetrahvi nõude esitamise ja üürilepingu lõpetamisega, sest oli seoses kaubanduskeskuse avamisega äraootaval seisukohal. Sellisel juhul ei oleks hagejal olnud vaja üürilepingut mitte lõpetada, vaid piisanuks vaid leppetrahvi nõudmise kavatsusest mõistliku aja jooksul teavitada. Ringkonnakohtu seisukoht
32.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuste väited ei anna alust tühistada ega muuta maakohtu otsuse resolutsiooni, kuid osaliselt tuleb TsMS § 657 lõike 1 punkti 21 mõttes muuta lahendi põhjendusi. Apellatsioonkaebuste rahuldamiseks alused puuduvad. TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
33.Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hageja esitas AS-i Süda Maja (pankrotis) pankrotimenetluses leppetrahvi nõude võlgniku poolt 16.03.2011 lepingu rikkumise alusel, tuues esile, et nimetatud lepingu punkti 5.1 muudetud redaktsiooni kohaselt oli võlgnikul üürileandjana kohustus anda üüritavad ruumid hagejale kui üürnikule sisustustööde tegemiseks üle hiljemalt 31.01.2013, kuid kuna seda kohustust ei täidetud, esitas hageja lepingu punkti 15.2 alusel üürileandjale 04.09.2013 teate leppetrahvi nõude esitamisest ja 06.11.2013 leppetrahvi nõude. Samadel alustel hageb hageja leppetrahvi nõude tunnustamist kohtus.
34.Seega omab käesoleva vaidluse lahendamisel, lähtudes VÕS § 158 lõikest 1 ja § 159 lõikest 2, tähtsust eelkõige, kas pooled olid lepingus leppinud kokku lepingut rikkunud poole kohustuse maksta kahjustatud poolele lepinguga kindlaksmääratud rahasumma sellistel asjaoludel, millest lähtub hageja, ja juhul, kui selline kokkulepe oli, kas hageja esitas vastava nõude mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist. Kolleegium nõustub maakohtuga, et mõlemale küsimusele annavad esitatud tõendid aluse vastata jaatavalt ning apellantide vastupidised väited põhjendatud ei ole.
35.Üürilepingu punktist 15 (t lk 40-43) nähtub, et leping sisaldas leppetrahvi kokkuleppeid mitmete rikkumiste puhuks, sh hageja poolt nõude alusena märgitud punktis 15.2 oli kokku lepitud, et juhul, kui üürileandja viivitab ruumide üürnikule üleandmisega või üürnik viivitab ruumide vastuvõtmisega lepingust tuleneva aluseta, on teisel poolel õigus nõuda viivitavalt poolelt leppetrahvi 1/30 ulatuses lepingu punktis 11.1.1.1 kokkulepitud üürist iga viivitatud päeva eest. Kuna hageja ei nõua leppetrahvi sellisel alusel, mis eeldaks lepingu ülesütlemise seaduslikkuse kontrollimist, siis on kostjad nii maakohtus kui kaebustes pühendanud kolleegiumi arvates asjatult ressurssi lepingu erakorralise
ülesütlemise asjaolude analüüsimisele, mis käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust ei oma. Üürnik esitas teate leppetrahvi nõudmisest lepingu ülesütlemise teatega samas dokumendis, kuid erineval alusel. Osaliselt on sellega kaasa läinud ka maakohus, mis aga kokkuvõttes vaidluse ebaõiget lahendamist ei põhjustanud. Siiski tuleb maakohtu põhjendustest jätta välja lause “Kostjate vastuväited, et lepingu punktis 16.5.2. sätestatud tõendamiskohustuse rikkumisega ei kaasne õigust nõuda leppetrahvi, ei ole põhjendatud“. Selline väide ei ole õige, sest ükski lepingu punkt (15 ega muu) ei sisalda kokkulepet üürniku õiguse kohta nõuda punktis 16.5.2 kokkulepitud kohustuse rikkumise korral üürileandjalt leppetrahvi. Selline rikkumine andis vastavalt lepingu punktile 16.5 aluse lepingu ülesütlemiseks. Üürniku poolt lepingu ülesütlemise korral leppetrahvi nõudmise alused olid kokku lepitud lepingu punktis 15.6, kuid neile hageja oma leppetrahvi nõude esitamisel ei tugine.
36.Nõude esitamise mõistliku aja põhjendamisel on hageja asjakohaselt viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-142-11. Selle punktis 17 on kõrgema astme kohus selgitanud VÕS § 159 lõike 2 kohaldamist selliselt, et oluline ei ole mitte üksnes ajaline distants rikkumise ja nõude esitamise vahel, vaid arvestada tuleb ka muid asjaolusid ning ebaõiglane oleks, kui kohustatud isik vabaneks kohustuse täitmise tagamiseks kokkulepitud leppetrahvi tasumise kohustusest põhjusel, et ta viivitas tagatud kohustuse täitmisega n-ö piisavalt kaua. Kohustuse täitmisega viivitanud poolel ei saa enne kohustuse täitmist tekkida õigustatud ootust, et ta lepingus selgelt kokkulepitud sanktsioonile alluma ei pea, kui teine lepingupool sellist ootust oma käitumisega ei põhjusta. Eriti majandustegevusega tegelevale lepingupoolele ei pea teine pool n-ö igaks juhuks meelde tuletama, et kohustus tuleb täita kokkulepitud ajaks ja et rikkumise korral saab tema vastu esitada nõudeid.
37.Ka käesolevas asjas oli punktis 15.2 leppetrahv lepitud kokku ruumide üleandmise kohustuse tagamiseks ja lepingust ei tulene, et üürnik oleks pidanud kokkulepitud tähtaja saabumisel nõudma kohustuse täitmist. Lepingupoolena oli üürileandja ruumide üleandmise kohustusest teadlik. Kostjad ei toonud välja peale 31.01.2013 selliseid üürniku käitumist iseloomustanud faktilisi asjaolusid, millest saaks järeldada, et mõistliku ja heas usus käituva lepingupoolena sai üürileandjal tekkida õigustatud ootus, et sõltumata ruumide üleandmise tähtaja rikkumisest ei hakka üürnik sel alusel leppetrahvi nõudma. Leppetrahvi nõudmisest teatas õigustatud isik koheselt, kui oli otsustanud, et ei soovi enam kohustuse täitmist oodata ja oli väljunud lepingulisest suhtest.
38.Asjakohane on apellandi 2 väide, et maakohus jättis vastamata tema väitele, et üürileandjal oli õigus viivitada ruumide üleandmisega, kuna üürnik ei olnud andnud lepingu punktis 14.1 kokkulepitud garantiid. TsMS § 442 lõike 8 kohaselt peab kohus otsuse põhjendavas osas mh põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Tegemist ei ole aga sellise menetlusõiguse rikkumisega, mida ringkonnakohus ei saaks ise kõrvaldada. Seega tuleb maakohtu otsuse põhjendusi täiendada järgmisega: tsiviilasjas esitatud tõenditest ei nähtu, et üürileandja oleks keeldunud ruumide üleandmisest põhjusel, et üürnik ei andnud lepingu punktis 14.1 kokkulepitud garantiid. Nimetatud punktis oli kokku lepitud, et üürnik on kohustatud esitama üürileandjale garantii hiljemalt üleandmise ajaks. Tõendatud ei ole, et üürileandja oleks pakkunud ruumide üleandmist ja et üürileandja oleks keeldunud üleandmisest garantii puudumise tõttu. Hageja väidete kohaselt, millele kostjad vastu vaielnud ei ole, olid lepingu
lõppemise seisuga objektil püsti ainult postid ehk ruumidel, mille üleandmise üle vaieldakse, ei olnud veel 7 kuud peale kokkulepitud tähtaega isegi mitte seinu. Seega isegi kui leping oleks üürileandjale andnud aluse garantii puudumisel keelduda ruumide üleandmisest, ei oma see käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust ja kostja 2 vastavasisuline väide ei ole asjakohane.
39.Asjakohased ei ole apellantide väited, nagu oleksid lepingupooled lükanud lepingu täitmise edasi ühe aasta võrra. Tsiviilasjas esitatud tõendite alusel sellist asjaolu tuvastada võimalik ei ole. Hageja lepingupoolena on enda tahet lepingu punkti 6.10 kasutada eitanud. Puuduvad tõendid, et üürnik oleks seda õigust kasutanud. TsÜS § 68 lõike 4 kohaselt saab vaikimist või tegevusetust lugeda tahteavalduseks, kui vaikimise või tegevusetuse lugemine selleks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Leping vastavasisulist kokkulepet ei sisalda. Samuti ei nähtu maakohtus esiletoodud asjaoludest vastavat pooltevahelist praktikat.
40.Kolleegium peab vajalikuks muuta maakohtu otsuse resolutsiooni menetluskulude jaotust puudutava osa sõnastust. TsMS § 173 lõike 1 alusel märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Sama sätte lõike 4 esimese lause kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest kandma peab, v.a kulude rahalise suuruse. Käesolevas asjas on tulenevalt PankrS § 541 lõikest 1 üheks menetlusosaliseks pankrotihaldur, kes aga osaleb menetluses poolena võlgniku asemel, kuna tegemist on pankrotivaraga seotud vaidlusega. Kuna sellisest halduri tegevusest tekkivate õiguste ja kohustuste kandjaks on pankrotivõlgnik, siis kooskõlas TsMS § 173 lõike 4 esimese lausega, on asjakohane juba menetluskulude jaotuses nimetada menetluskulude kandjana pankrotivõlgnikku.
41.Vastustaja apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 171 lõike 1 alusel võrdses ulatuses apellantide kanda, apellantide kulud nende endi kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus vastavalt TsMS § 177 lõikele 2 (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-147-14). Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.