Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

1 (12)

2-13-3899 18 lg.1,2; TsÜS § 13 lg.1,3, § 86 lg.2 p.1,2; TMS § 221 lg.1, § 223 lg.1 ja TsMS § 162 lg.1, § 434-436, § 438, § 442, § 630-633 Jätta rahuldamata E.S.`i hagi Swedbank AS-i ja V.S.i vastu 27.10.2006.a. sõlmitud ühishüpoteekide seadmise ja asjaõiguslepingu p.-de 5.2.2, 5.3.2, 5.4.1, 6.1 ja 6.1.7 tühisuse tuvastamise nõudes, Swedbank AS-i, R.I.e ja kohtutäitur Rocki Alberti vastu täiteasjas 176/2012/2208 16.01.2013.a. toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõudes ja Swedbank AS-i vastu täiteasjas 176/2012/2208 sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja E.S.`i kanda v.a. E.S.`i riigi õigusabi kulu, mis jätta riigi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud Hagiavalduse kohaselt hageja on 83-aastane inimene, kes ei valda piisavalt eesti keelt. Umbes 18.01.2013 jõudis hagejani teave, et 16.01.2013 müüs kohtutäitur Rocki Albert R.I.`ele enampakkumisel hageja korteriomandi kinnistusregistriosa numbriga 1714105. Korteriomand oli müüdud täitemenetluses nr 176/2012/2208 AS Swedbank esitatud täitmisavalduse ja 27.10.2006 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu alusel. Hageja andmetel tema täitmisteadet kätte saanud ei ole. Hageja ei mäleta, et oleks hüpoteegi seadmise lepingut allkirjastanud ja kahtleb, kas lepingul olev allkiri on pandud tema poolt. Kõnealuse lepinguga seati hageja korteriomandile hüpoteek kolmandate isikute poolt AS Swedbank ees võetud kohustuste tagamiseks. Hagejal endal mingit kohustust kostja ees ei olnud. Mingit kasu või vastutasu seoses antud lepinguga hagejale ettenähtud ei ole. Lepingu tõestaja ei ole hagejale selgitanud, kuidas leping võib mõjutada hageja huve. Korteriomandi müümise tulemusena kaotas 83aastane hageja oma korteriomandi ja teda ähvardab korterist väljatõstmine. AS Swedbank andis laenusaajatele laenu, kontrollimata nende majanduslikku olukorda. Olukord, kus hageja peab oma korteriomandiga vastutama laenusaajate väidetavalt täitmata kohustuste eest on sarnane käendussuhtele, seega TsÜS § 4 lg ja VÕS § 1 lg 2 kohaselt kohaldatakse sellele käenduslepingu sätteid. VÕS § 149 lg 1 kohaselt käendaja võib esitada võlausaldaja nõudele kõiki vastuväiteid, mida oleks võinud esitada põhivõlgnik ise, välja arvatud need, mis on vahetult seotud põhivõlgniku isikuga. Käendajal on õigus esitada neid vastuväiteid ka siis, kui põhivõlgnik neist loobus. Hageja seab kahtluse alla kostja nõuet laenu tagastamiseks. Kostja, andes laenu ei ole täitnud oma kohustust kontrollida laenusaaja majanduslikku olukorda. Laenusaajatel ei olnud sissetulekuid, mille arvel võinuksid nad laenu tagastada. Riigikohus on hiljutises lahendis väljendanud seisukoha, et kui pank andes laenu jätab laenusaaja majandusliku tausta kontrollimata, tekib laenusaajal kahju hüvitamise nõue panga vastu, nõude suuruseks on panga nõude summa. Seega AS Swedbank laenu tagastamise nõuet on võimalik tasaarvestada laenusaajate nõudega AS Swedbank vastu. Hageja arvab, et hüpoteegi seadmise leping on tühine. Esiteks, leping on tühine, kui lepingule ei pannud allkirja hageja, vaid muu isik. Kui kostjad nimetatud asjaoluga ei nõustu, hageja taotleb määrata käekirja ekspertiisi. Teiseks, kui eelmises lauses nimetatud asjaolu kinnitust ei leia, leping on tühine TsÜS § 13 lg 1 alusel kui otsusevõimetu isiku tehing. TsÜS § 13 lg 3 kohaselt kui isik tegi endale ilmselt kahjuliku tehingu, siis eeldatakse, et ta tegi tehingu otsusevõimetuna.

2 (12)

2-13-3899 Hüpoteegi seadmise leping on ilmselt hagejale kahjulik, kuna sellega pannakse hageja olukorda, milles ta riskib oma omandi ja eluasemega, ei saa midagi vastutasuks ja ei ole võimeline riski realiseerimist mõjutama. Isegi kui hageja viibiks lepingu sõlmimise juures , oleks tema arusaamine toimuvast raskendatud, kuna hageja ei oska eesti keelt, aga leping on vormistatud eesti keeles. Leping on õiguslikult keeruline, selles on palju detaile, viiteid erinevatele lepingu punktidele, selles isikuid ja esemeid tähistatakse teiste nimetustega. Lepingu keerukus on tõendatav juba ainuüksi sellega, et selle koostamisel on tehtud ilmseid vigu, mida seni pole avastatud. Näiteks, hagejat antud lepingus nimetatakse omanikuks 3 , aga tema korteriomandit korteriomandiks 2. Hiljem samas lepingus väidetakse, et notariaalakti tõestaja poolt on kontrollitud, et korteriomand 2 kuulub omanikule 2. Hagejal puudub juriidiline haridus ja sarnastest tekstidest arusaamise harjumus. Sellisest tekstist arusaamine, kus on palju erinevaid tähistusi ja asjaolusid läbi põimunud, viidatakse rohkelt erinevatele lepingu punktidele ja isegi teksti koostaja on teinud vigu, mida ei avastanud mitte tehingu tõestaja ega muud osalised, ei ole kerge isegi praktiseeriva juristi jaoks, rääkimata mittejuristist 77-aastasest inimesest, kes ei oska lepingu keelt. Ka notari selgitused ei sisalda seletust, kuidas tõestatav tehing mõjutab hageja huve. Kolmandaks, hüpoteegi seadmise leping on tühine ka TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2 alusel kui heade kommete vastane tehing, mis on tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel ja vastastikuste kohustuste väärtus on tasakaalust väljas. Pank, sõlmides kõnealuse lepingu, kasutas ära vana inimese teadmatust, kogenematust ja keele oskamatust, vana inimese korteriomandile seatud hüpoteegi tõttu riskib ta oma viimase vara ja eluasemega selle nimel, et pank saaks täiendavalt teenida, andes laenu. TsÜS § 86 lg 3 kohaselt kui vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest. Viimaks, Riigikohus on lahendi 3-2-1-64-12 punktides 23-36 asunud seisukohale, et kõnealusele lepingule sarnaseid kokkuleppeid tuleb pidada tüüptingimustega lepinguteks, mille kehtivust peab kohus kontrollima ka omal algatusel. VÕS § 42 lg 3 p 22 kohaselt on ebamõistlikult kahjustav tingimus, millega antakse tingimuse kasutajale õigus nõuda ebamõistlikult suurt tagatist. Kui leping, mille alusel oli alustatud täitemenetlus , on tühine, siis ka menetlus selle lepingu täitmiseks on lubamatu. Täitedokumendi tühisus ja täitmisteate kättetoimetamata jätmine tähendavad ka arestimise tühisust TMS § 55 p.1 ja 2 alusel, mille kohaselt arestimine on tühine ja sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi arestimise kohta käivate menetlusnormide olulise rikkumise korral, eelkõige, kui vara on arestitud ilma kehtiva täitedokumendita v. võlgnikule ei ole kätte toimetatud täitmisteadet. Hageja taotleb tuvastada hüpoteegi seadmise lepingu tühisus, tunnistada täitemenetlus lubamatuks ja tunnistada enampakkumine kehtetuks. Hageja hagiavalduse puuduste kõrvaldamise avalduses taotleb tuvastada hagiavaldusele lisatud lepingu tühisus osas, mis puudutab võlaõigusliku (punkt 5.2.2) ja asjaõigusliku (punktid 6.1 ja 6.1.7) lepingu sõlmimist hageja korteriomandile hüpoteegi seadmise kohta, selle hüpoteegi sidumist laenulepinguga (punkt 5.3.2) ja hüpoteegiga seotud kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepet (punkt 5.4.1), tunnistada täitemenetlus 176/2012/2207 lubamatuks ja enampakkumine kehtetuks. Enampakkumise andmed: kohtutäitur Rocki Albert, täitemenetlus nr 176/2012/2207, aeg 16.01.2013 kell 10:00, müüdud esemeks on korteriomand kinnistusregistriosa numbriga 1714105 , milline asub aadressil Aia tn 7-9 Pärnus. Hageja hagi täienduses leidis, et hagejal ei ole õigus ega majandusalaseid teadmisi ega isegi keskharidust. Hageja ei tea , et tema korteriomand on ka varem hüpoteekidega koormatud. Hageja võis kunagi notari juures käia, kuid mis seal toimus jäi talle arusaamatuks. Hageja

3 (12)

2-13-3899 leiab täiendavalt, et tema korteriomandi arestimine on tühine ka TMS § 55 p.4 alusel sõltumata täitedokumendi tühisusest v. täitmisteate kättetoimetamisest, kuna hagejat ei ole teavitatud tema õigustest täitemenetluses. Kui hagejale oleks selgitatud, et temal on õigus esitada hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks, oleks hageja sellise hagi esitanud ja seda enne tema korteri müümist enampakkumisel. Laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel jättis kostja täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Krediidiasutus on kohustatud laenude andmisel ja jälgimisel järgima krediidiasutuste sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe ja häid pangandustavasid. Kostja ei ole hagejat teavitanud kuidas võib sõlmitav leping mõjutada hageja olukorda , kui laenusaajal peaks tekkima raskus laenu tagasimaksmisel. Ja samuti sellest , et majanduses võib olla languse periood ja laenusaaja võib jääda ilma tuluta ja pank võib tagatise realiseerida, samuti kinnisvara hind võib langeda ja laenusaaja tagatise realiseerimisel saadavad summad ei pruugi olla piisavad panga nõuete katmiseks ja sissenõue võidakse pöörata hageja korteriomandile. Kui kostja oleks riskid hagejale selgeks teinud, ei oleks hageja hüpoteegi seadmise lepingut sõlminud. Et kostja ei ole oma informeerimiskohustust täitnud tekkis hagejal kahju. Kahjuna on käsitletav korteri turuväärtuse langemine hüpoteegiga koormatuse tõttu kui ka kostja nõue hageja vastu. Hagejal oli võimalik , kui teda oleks teavitatud tema õigustest tasaarvestada oma kahju hüvitamise nõue kostja nõudega ja esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kostja ei ole informeerimiskohustust täitnud ka laenusaajate suhtes, siis tekkis ka laenusaajatel kahju hüvitamise nõue kostja vastu, mida nad said tasaarvestada kostja laenu tagastamise nõudega. Seega võis hageja keelduda kohustuse täitmisest ja esitada täitemenetluse lubamatuks tunnistamise hagi. Kostjate kirjalikud vastuväited Kostja R.I. kirjalikus vastuses vaidles hagile vastu leides, et ostis korteri kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel ja usub, et kõik toimingud on tehtud õiguspäraselt. Hagi esitamisega kahjustatakse tema huve, kuna hageja viivitab korteriomandi üleandmisega. Kostja kohtutäitur Rocki Albert kirjalikus vastuses vaidles hagile vastu leides, et kohtutäitur on algatanud täitemenetluse nõuetele vastava täitedokumendi alusel ning hagejale on täiteasjas nr 176/2012/2208 toimetatud kätte kõik kättetoimetamist vajavad dokumendid, sh ka täitmisteade. 10.10.2012 a. avas kohtutäitur täitmisavalduse alusel täitetoimiku nr 176/2012/2208. 10.10.2012 a. saadeti kinnistusosakonnale avaldus keelumärke seadmiseks Swedbank AS kasuks E.S.`ile kuulunud kinnisasjale registriosa nr-ga 1714105. Keelumärge kanti sisse 17.10.2012 a. 22.10.2012 a. toimetati hagejale isiklikult kätte täitmisteade, koopia täitedokumendist ja kohtutäituri tasu väljamõistmise otsusest. Nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg oli 10 päeva täitmisteate kättetoimetamise päevast arvates, viimane päev vabatahtlikuks täitmiseks oli seega 01.11.2012 a. Hageja vabatahtlikult nõuet ei täitnud. 02.11.2012 a. saadeti hagejale lihtkirjaga teade aadressile Aia 7-9 , Pärnu, millega teavitati hagejat, et kohtutäitur planeerib hüpoteegiga koormatud kinnisasja ülevaatamist arestimise akti koostamiseks ja vara väärtuse määramiseks. 19.11.2012 a. koostati kohtutäituri büroos hagejale kuulunud kinnisasja Xxxxxxxxxxx (registriosa nr 1714105) arestimise akt. Hageja kinnisasja arestimise akti koostamise juures ei viibinud. Kohtutäitur määras kinnisasja hinnaks 25 000.00 eurot. 20.11.2012 a. toimetati hagejale kinnisasja arestimise akt isiklikult kätte. 16.01.2013 a. algusega kell 10.00 toimus hüpoteegiga koormatud kinnisasja Xxxxxxxxxxx enampakkumine alghinnaga 25 000.00 eurot. Enampakkumisel osalemiseks maksis tagatisraha kostja R.I.. Rohkem osalejaid ei olnud. 16.01.2013 a. koostas kohtutäitur enampakkumise akti täiteasjas 176/2012/2208 ja tunnistas parimaks R.I.`e pakkumise hinnaga 25 000.00 eurot. 17.01.2013 a. toimetati hagejale kätte enampakkumise akt ja täitekulu

4 (12)

2-13-3899 väljamõistmise otsus aadressil Xxxxxxxxxxx. Hageja viibis kodus, kuid keeldus dokumente vastu võtmast. Dokumendid jäeti hageja postkasti. Kohtutäitur selgitab, et ta on täitemenetluse algatanud täitemenetluse seadustiku § 23 lg 1 alusel. Täitemenetluse seadustiku § 23 lg 4 esimese lause järgi lisatakse täitmisavaldusele täitedokument. Täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 punkti 19 kohaselt täidetakse täitemenetluse seadustiku alusel nõuded, mis tulenevad notariaalselt tõestatud kokkuleppest, mis näeb ette kinnisasja või laevakinnistusraamatusse kantud laeva omaniku või registerpandiga koormatud eseme omaja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga, laevahüpoteegiga või registerpandiga tagatud nõude rahuldamiseks. Täitemenetluse seadustiku § 23 lg 41 järgi tuleb täitemenetluse seadustiku § 2 lõike 1 punktides 19 ja 191 nimetatud täitedokumentide puhul täiturile esitada pandileping, tagatiskokkulepe ning põhi- ja kõrvalnõuete alus ja detailne arvestus. Swedbank AS esitas 01.10.2012 a. kohtutäiturile täitmisavalduse täitemenetluse läbiviimiseks. Täitmisavaldusele oli lisatud koopia täitedokumendist, milleks on Pärnu notar Marje Jürioja poolt 27.10.2006 koostatud hüpoteegi loovutamise ja ühishüpoteekide seadmise leping nr. 7138. Antud täitedokument vastab täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 punktis 19 toodud nõuetele. Täitmisavaldusele oli vastavalt täitemenetluse seadustiku § 23 lg-le 41 esitatud ka põhi- ja kõrvalnõuete alus ning detailne arvestus. Lähtudes formaliseerituse põhimõttest ei ole kohtutäitur pädev lahendama täitedokumendi sisulise õiguspärasusega seotud küsimusi. Kohtutäitur on hagejale toimetanud isiklikult kätte nii täitmisteate, kohtutäituri tasu väljamõistmise otsuse kui ka kinnisasja arestimise akti. Samuti saab hagejale lugeda kätte toimetatuks ka enampakkumise akti ja täitekulu väljamõistmise otsuse. Nimelt kohaldatakse vastavalt TMS § 10 lg 2 esimesele lausele dokumentide kättetoimetamisele tsiviilkohtumenetluses menetlusdokumentide kättetoimetamise kohta sätestatut, kui käesolevast seadustikust ei tulene teisiti. TsMS § 325 sätestab, et kui isik seadusliku aluseta keeldub dokumendi vastuvõtmisest, loetakse dokument kätte toimetatuks alates selle vastuvõtmisest keeldumisest. Dokument jäetakse sel juhul saaja elu- või äriruumi või pannakse saaja postkasti. Kuivõrd hageja keeldus dokumente vastu võtmast, saab enampakkumise akti ja täitekulu väljamõistmise otsuse lugeda hagejale kättetoimetatuks 17.01.2013 a. Seega on kohtutäitur algatanud täitemenetluse nõuetelevastava täitedokumendi alusel ning hagejale on täiteasjas nr 176/2012/2208 toimetatud kätte kõik kättetoimetamist vajavad dokumendid, sh ka täitmisteade. Kohtutäitur palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja AS Swedbank kirjalikus vastuses hagi ei tunnistanud. 27.10.2006.a sõlmisid V.S. ja I.S. kostjaga laenulepingu nr 06-201724-EL (edaspidi leping) laenulimiidiga 95865.00 eurot sihtotstarbega 1⁄2 mõttelise osa kinnistust ostmiseks ja renoveerimiseks asukohaga Xxxxxxxxxxxs. Laenukohustuste tagamiseks seati hüpoteegid 1⁄2 mõttelisele osale kinnistust reg osa 59205 asukohaga Xxxxxxxxxxxs ja hüpoteek korteriomandile reg osa 1714105 asukohaga Aia 7-9 Pärnus. Hüpoteegi seadmise- ja asjaõiguslepingu nr 7138 punkti 5.3.2 kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku 2 ja või omaniku 2 abikaasa ja või omaniku 3 vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning omaniku 2 ja omaniku 2 abikaasa vahel 27.10.2006 a sõlmitud laenulepingust nr 06-201724-EL ja nimetatud laenulepingu tulevikus sõlmitavatest lisadest, samuti nende nõuete sissenõudmisest või omanikule 2 ja omanikule 3 tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kaasa arvatud sundtäitmise kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale, Samuti ka nõuded, mis tekivad omaniku 2 (V.S.) ja või omaniku 2 abikaasa (I.S.) ja või omaniku 3 (E.S.) ning hüpoteegipidaja vahel tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. Lepingu punktide 2.11 ja 2.12 kohaselt kohustusid laenusaajad laenusumma tagastama osade kaupa iga kuu 10. kuupäeval annuiteetmaksetena. Laenu tagastamise lõpptähtpäevaks märgiti lepingu punktis 2.5 10.10.2036.a. Lepingu punkti 2.8

5 (12)

2-13-3899 järgi kohustusid laenusaajad tasuma kostjale igakuiselt intressi tagasi maksmata laenusummalt lepingu põhitingimustes fikseeritud intressimäära alusel. Lepingu põhitingimuste punktis 2.5 oli märgitud intressimääraks 6 kuu Euribor + 0,85 % aastas. Maksepäevadel tasumisele kuuluvad laenu osamaksete ning intressi summad olid fikseeritud maksegraafikus. Laenusaajad ei täitnud eelpool nimetatud kohustusi. Nimetatud ebakorrapärased maksed nähtuvad ka kostja poolt vastuse lisaks olevast 2012 aasta lepingul sooritatud operatsioonide väljavõttelt, millelt nähtub, et 10.06.2012-23.08.2012 ei tasunud laenusaajad lepingust tulenevaid annuiteetmakseid mitte üldse, so olid võlas 3 järjestikust osamakset. Samuti ei tasunud laenusaajad intressi makseid alates 10.01.2012 -20.04.2012 ja 10.05.201223.08.2012.a ehk et 6 osamakse ulatuses. Tulenevalt laenusaajate lepingu rikkumisest, saatis kostja laenusaajatele 07.08.2012 lepingu ülesütlemise kirja, kuna nimetatud kuupäeva seisuga oli laenusaajatel võlg kostja ees 1321.85 eurot. Lepingu lõpetamise kirjas palus kostja võlgnevus tasuda 22.08.2012 a, mida aga laenusaajad ei teinud. Kuna laenusaajad võlgnevust ei tasunud, lõpetas kostja laenusaajatega lepingu ühepoolselt 23.08.2012.a ja edastas laenusaajatele ja hagejale lepingu lõpetamise teatise, milles andis laenusaajatele tähtaja laenulepingu võlgnevus tasuda 26.09.2012.a. Nimetatud kirjad on laenusaajad ja hageja kätte saanud 31.08.2012.a. Samuti on lepingu lõpetamise teatise 09.08.2012 kätte saanud hageja. Kuna 26.09.2012 laenusaajad kohustusi ei täitnud, esitas kostja 28.09.2012 a kohtutäitur Rocki Albertile täitmisvalduse Raba tn 5 Pärnu ja Aia tn 7-9 Pärnu sundvõõrandamiseks. Hageja väide, et ei mäleta, et oleks hüpoteegi seadmise lepingut allkirjastanud ja kahtleb, kas lepingul olev allkiri on pandud tema poolt, on paljasõnaline ja alusetu. Nimelt on hageja ka eelnevalt allkirjastanud hüpoteegiseadmise lepingut ja seda 2003 a Pärnu notari Kristi Kivimägi büroos ametitoiming nr 304 , samuti 2006 a Notar Kaia Krüger poolt ametitoimingu nr 1488 ja samuti 27.10.2006 a Notar Marje Jürioja ametitoiming nr 7138, millest nähtuvalt on kõigil lepingutel identsed allkirjad. Lisaks toonitab kostja, et vastavalt Tõestamisseaduse § 10 „Osaleja isiku tuvastamine“ sättes notariaalakti märgib notar osaleja kohta nii täpsed isikuandmed, et kahtlus ja segiajamine on välistatud ja lõike 2 kohaselt märgib notar, millisel viisil ta osaleja isiku tuvastas. Lisaks soovib kostja siinjuures kohtu tähelepanu juhtida ka asjaolule, et tegelikkuses teab hageja küll nimetatud lepingu allkirjastamisest, kuna 20.02.2013 a MK-Estonija kajastatud artiklis kinnitatakse, et hageja käis Notaris ja allkirjastas lepingu. Seega võttes arvesse viimati nimetatut, leiab kostja, et nimetatud hageja väide tuleb jätta tähelepanuta, kuna hageja väide ei ole tõene. Lisaks on paljasõnaline hageja väide, et lepingu tõestaja ei ole hagejale selgitanud, kuidas leping võib mõjutada hageja huve. Kuna hageja on käinud vähemalt kolmel korral Notaris hüpoteegi seadmise lepinguid allkirjastamas ja seda erinevate notarite juures, siis ilmselgelt juba mitme korra jooksul selgitasid notarid piisavalt hüpoteegi seadmise tagajärgi. Hageja väide, et kostja andis laenusaajale laenu, kontrollimata laenutaotlejate majandusliku olukorda ja et laenusaajatel puudus sissetulek, siis nimetatud väide on väär ja tõendamata. Kostjale on laenusaajate poolt edastatud tööleping ning kontoväljavõtted (01.04-24.10.2006), mille kohaselt laenu väljastamise hetkel laenusaajate neto sissetulek kokku 24.10.2006 a seisuga oli 15476.00 krooni. Lisaks olid laenusaajad pangale teada aastast 2003, mil oli sõlmitud eelmine laenuleping ja mida oldi täidetud korrektselt. Siinjuures kordab kostja üle, et laenu väljastamisel vastasid laenusaajad laenusaamise tingimustele, neil oli pidev sissetulek. Hüpoteegi seadmise leping ei ole tühine, kuna sellele on alla kirjutanud hageja, mitte keegi teine isik. Lisaks ei ole hageja millegagi tõendanud ja pole ka alust, et tegemist on olnud otsustusvõimetu isiku tehinguga, kui isik käib erinevate notarite juures allkirjastamas hüpoteegi seadmise lepinguid. Samuti hageja väide, kuna hageja ei oska hästi eesti keelt ja leping on vormistatud eesti keeles, siis leping on tühine. See väide on antud juhul alusetu ja põhjendamatu. Tõestamisseaduse § 18 kohaselt „Notari selgitamiskohustus“ lõikes 1 Notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti

6 (12)

2-13-3899 selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Sama seaduse § 17 kohaselt „Notariaalakti tõlkimine“ lõike 1 kohaselt kui osaleja tema enda teatel või notari tähelepaneku kohaselt ei valda piisavalt eesti keelt või, kui notariaalakt koostatakse võõrkeeles, märgib notar selle asjaolu notariaalakti. Kostja poolt hagi vastuse lisaks olevas Pärnu notar Kaia Krüger lepingus nr 1488 on märgitud, hageja isikusamasuse tuvastamise juurde, kuna nimetatud isik ei valda piisavalt eesti keelt, selgitas notar talle õigust nõuda notariaalaktis kirjaliku tõlke koostamist, kuid osaleja loobus sellest. Lähtudes eelpool toodud asjaoludest, ja faktist, et hageja on ise loobunud notariaalakti tõlkimisest, ei saa hageja väita, et ei saanud notariaalse lepingu sõlmimise eesmärgist aru, lisaks oli ta selleks hetkeks ehk et nr 7138 lepingu sõlmimisega allkirjastanud hüpoteegi seadmise lepingut kolmandat korda. Samuti on paljasõnaline hageja väide, et kuna hagejal puudub juriidiline haridus, ei saanud ta lepingust, selle eesmärgist või tagajärgedest aru. Sellisel juhul peaksid kõik mittejuristide poolt alla kirjutatud lepingud tühised olema. Siinkohal soovib kostja veel märkida, et laenu tagatiseks valib vara ikka laenusaaja, mitte ei kehtesta seda pank. Seega mis tagatisvara laenusaaja laenu tagamiseks pangale soovib anda, on laenusaaja otsus ja eriti rõhutab kostja, et kostja ei vali tagatisvara vara omaniku alusel, vaid kui laenusaajad soovisid anda tagatiseks vara, mille omanikuks oli ja on antud juhul hageja, siis oli see täiesti laenusaajate ja vara omaniku läbirääkimiste küsimus. Pank vaid kas aktsepteerib või ei aktsepteeri vara tagatisena, kuid selle omanik ei mõjuta laenu andmise otsust. Hageja läks notarisse kolmel korral koos laenusaajatega vabatahtlikult ja seda ikka laenusaajate soovil. Seega on absoluutselt põhjendamatu hageja väide, et pank kasutas ära vana inimese teadmatust, kogenematust ja keele oskamatust. Kuna hüpoteegi seadmise leping ei ole tühine, siis oli sissenõudjal õigus esitada kohtutäiturile täitmisavaldus täitemenetluse algatamiseks. Samuti kinnitab kostja, et kohtutäitur on täitemenetlust läbiviinud vastavalt täitemenetluse seadustikus ettenähtud korrale. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja V.S. ei ole hagile kirjalike vastuväiteid esitanud. Menetluse käik Kohtuistungil hageja riigi õigusabi korras määratud esindaja jäi esitatud hagi juurde, kuid loobus väidetest, et laenuandja on rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet. Kohtuistungil kostja V.S.`i riigi õigusabi korras määratud esindaja selgitas, et püüdis kliendiga kokku saada, aga pole saanud. Ühel korral on vestelnud telefoni teel ja klient lubas ühendust võtta , aga pole seda teinud. Kohtuistungil kostja AS Swedbank esindaja jäi kirjalike vastuväidete juurde. Kohtuistungil R.I. jäi esitatud kirjalike vastuväidete juurde. Kohtuistungil kohtutäitur Rocki Albert`i esindaja jäi esitatud kirjalike vastuväidete juurde. Kohus poolte nõusolekul jätkas asjas kirjaliku menetlusega ja määras kohtuotsuse teatavakstegemise aja.

7 (12)

2-13-3899 Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Kohus kuulanud ära menetlusosalised ja tutvunud asjas kogutud kõigi kirjalike materjalidega leidis, et hagi ei ole põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu. 27.10.2006.a sõlmisid V.S. ja I.S. Swedbank AS-ga laenulepingu nr 06-201724-EL (edaspidi leping) laenulimiidiga 95865.00 eurot sihtotstarbega 1⁄2 mõttelise osa kinnistust ostmiseks ja renoveerimiseks asukohaga Xxxxxxxxxxxs. Nimetatud laenulepingule on sõlmitud ka lisad. Laenukohustuste tagamiseks seati hüpoteegid 1⁄2 mõttelisele osale kinnistust reg osa 59205 asukohaga Xxxxxxxxxxxs ja hüpoteek korteriomandile reg osa 1714105 asukohaga Aia 7-9 Pärnus. Hüpoteegi seadmise- ja asjaõiguslepingu nr 7138 punkti 5.3.2 kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded V.S.`i ja/või I.S.`i ja/või E.S.`i vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning V. ja I.S.`i vahel 27.10.2006 a sõlmitud laenulepingust nr 06-201724-EL ja nimetatud laenulepingu tulevikus sõlmitavatest lisadest, samuti nende nõuete sissenõudmisest või V.S.`ile ja E.S.`ile tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kaasa arvatud sundtäitmise kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale. Lepingu punktide 2.11 ja 2.12 kohaselt kohustusid laenusaajad laenusumma tagastama osade kaupa iga kuu 10. kuupäeval annuiteetmaksetena. Laenu tagastamise lõpptähtpäevaks vastavalt lepingu lisa punktile 2.5 oli 10.03.2039.a. Laenusaajad lepingus kokkulepitud laenumakseid ja intressi makseid tähtajaks ei tasunud. Lepingu ülesütlemise teates palus hageja võlgnevus tasuda hiljemalt 22.08.2012 a, mida aga laenusaajad ei teinud. Kuna laenusaajad võlgnevust ei tasunud, lõpetas kostja laenusaajatega lepingu ühepoolselt 23.08.2012.a ja edastas laenusaajatele ja hagejale lepingu lõpetamise teatise, milles andis laenusaajatele tähtaja laenulepingu võlgnevus tasuda 26.09.2012.a. Nimetatud kirjad on laenusaajad ja hageja kätte saanud 31.08.2012.a. Kuna laenusaajad kohustusi ei täitnud, esitas kostja 28.09.2012 a kohtutäitur Rocki Albertile täitmisvalduse Xxxxxxxxxxx ja Xxxxxxxxxxx sundvõõrandamiseks. Kohtutäitur algatas täitemenetluse 176/2012/2208. AÕS § 352 lg.1 järgi kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta , on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Korteriomandi Xxxxxxxxxxx omanik oli E.S., kelle kinnisasjale oli kostja kasuks kantud hüpoteek. Pooled olid sõlminud ka kohese sundtäitmise kokkuleppe. Korteriomand Xxxxxxxxxxx müüdi täitemenetluses 176/2012/2208 16.01.2013.a. toimunud enampakkumisel R.I.`ele. Hageja E.S. on esitanud hagi kolmes nõudes : 1) 27.10.2006.a. sõlmitud ühishüpoteekide seadmise ja asjaõiguslepingu p.-de 5.2.2, 5.3.2, 5.4.1, 6.1 ja 6.1.7 tühisuse tuvastamise nõudes 2) täiteasjas 176/2012/2208 16.01.2013.a. toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõudes 3) täiteasja 176/2012/2208 sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes. AÕS § 351 lg.1 kinnisasja omanik võib hüpoteegipidaja vastu esitada ainult selliseid vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel v. mis on tal sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. Hageja E.S. esitas hagis väite, et AS Swedbank ei ole laenu andmisel kontrollinud laenusaajate sissetulekuid, mille arvel võinuks laenu tagastada ja on rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet. Sellest väitest hageja riigi õigusabi korras määratud esindaja kohtuistungil loobus ja seega seda väidet kohus ei käsitle. 8 (12)

2-13-3899

Hageja väitel laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel jättis kostja täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Hageja ei ole täpsustanud , milliseid riske laenusaajatele V.S.`ile ja I.S.`ile laenulepingu sõlmimisel ei selgitatud ja seega jätab kohus nimetatud väite tähelepanuta. Seega ei saanud laenusaajatel tekkida ka kahjunõuet AS Swedbank vastu ,mida laenuandja nõudega tasaarvestada. Hageja väitel talle ei selgitatud hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel kuidas võib sõlmitav leping mõjutada hageja olukorda, kui laenusaajatel peaks tekkima raskus laenu tagasimaksmisel, et majanduses võib olla languse periood ja kinnisvara hinnad võivad langeda, laenusaaja võib jääda ilma tuluta ning sissenõue võidakse pöörata hageja korteriomandile. Vaidlustatud tehing on notari poolt tõestatud tehing. Tõestamisseaduse § 6 lg.1 järgi tehingu tõestamiseks koostab notar notariaalakti. TõS § 13 lg.1 järgi tehingu tõestamiseks tuleb notariaalakt notari juuresolekul osalejatele ette lugeda, nende poolt heaks kiita ning osalejate ja notari poolt omakäeliselt allkirjastada. Notariaalaktist 9138 nähtub, et nimetatud nõuded on täidetud. TõS § 18 lg.1 järgi notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures notar hoolitseb selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Lg.2 järgi kui notaril tekib kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse osas, arutab ta selle osalejatega läbi. Kui notar kahtleb tehingu kehtivuses ja osalejad nõuavad sellele vaatamata tõestamist, märgib notar oma selgituse ja selle kohta esitatud osalejate põhjendused notariaalakti. Kuna tegemist on notariaalse tehinguga siis notar selgitab osalejatele tehingu tähendust ja õiguslikke tagajärgi. Tegemist ei ole tehinguga , mis sõlmiti AS Swedbank ja hageja vahel lihtkirjalikult. Hageja väited, et talle ei selgitatud hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel riske, ei ole põhjendatud ega tõendatud. Seega ei saanud hagejal tekkida ka kahjunõuet AS Swedbank vastu, mida laenuandja nõudega tasaarvestada. Hageja E.S. esitas hagis väite, et tema ei ole vaidlusalust lepingut allkirjastanud ja esitas kohtule taotluse käekirja ekspertiisi määramiseks. Kohus määrusega 07.05.2014.a. määras asjas käekirjaekspertiisi , et kindlaks teha kas 27.10.2006.a. notar Marje Jürioja asendaja Margit Metsa poolt tõestatud notariaalakt nr.7138 on allkirjastatud E.S.`i poolt. Ekspertide arvamuse kohaselt on notariaalakt allkirjastatud E.S.`i poolt. Seega hageja väited selles osas, et tema ei ole lepingut allkirjastanud, pole põhjendatud ega tõendatud. Hageja E.S. on hagiavalduses väitnud, et leping on tühine TsÜS § 13 lg.1 alusel, kui otsustusvõimetu isiku tehing. TsÜS § 13 lg.1 järgi tehing, mille isik tegi vaimutegevuse ajutise häire v. muu asjaolu tõttu seisundis, mis välistas tema võime õigesti hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve ( otsusevõimetus) , on tühine, välja arvatud, kui isik kiidab tehingu pärast vaimutegevuse ajutise häire v. muu asjaolu lõppemist heaks. Vaidlusalune leping on sõlmitud 27.10.2006.a. s.o. 8,5 aastat tagasi ja tegemist on notariaalse tehinguga. Kohus leiab, et otsusevõimetus tähendab, et isik ei suuda tehingut tehes adekvaatselt hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve. See suutmatus peab tulenema eelkõige vaimutegevuse ajutisest häirest v. muust asjaolust , millest tingituna isik ei suuda tegelikkusest õigesti aru saada. Tegemist võib olla haigushooga, alkoholi – või narkojoobega , uinutite või ravimite mõjuga vms. See, et tehing on tehtud otsusevõimetuna peab tõendama isik, kes otsusevõimetuna tehingu tegi. TsÜS § 13 lg.3 järgi kui isik tegi sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud asjaolu mõju all olles endale ilmselt kahjuliku tehingu, siis eeldatakse , et

9 (12)

2-13-3899 ta tegi tehingu otsusevõimetuna. Tõendamise lihtsustamiseks on lõikes 3 sätestatud eeldus, et juhul kui isik tegi tehingu vaimutegevuse ajutise häire v. muu sarnase asjaolu tõttu ja see tehing on talle ilmselt kahjulik, siis eeldatakse , et ta tegi tehingu otsusevõimetuna. Hageja on hagis märkinud, et hüpoteegi seadmise leping on ilmselt hagele kahjulik, kuna sellega pannakse ta olukorda, milles ta riskib oma omandi ja eluasemega ega saa midagi vastutasuks ja ei ole võimeline riski realiseerimist mõjutama. Hageja ei ole hagis esile toonud selliseid asjaolusid, mis annavad aluse arvata, et isik oli tehingu tegemisel otsusevõimetu ega esitanud kohtule ka sellekohaseid tõendeid. Seega hageja väited , et leping on tühine TsÜS § 13 lg.1 alusel, kui otsustusvõimetu isiku tehing, ei ole põhjendatud. Hageja E.S. on hagiavalduses väitnud, et leping on tühine TsÜS § 86 lg.2 p.1 ja 2 alusel, kui heade kommete vastane tehing. TsÜS § 86 lg.2 kohaselt tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab v. peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest v. muust sellisest asjaolust ja kui 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel v. 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja väitel ta ei oska eesti keelt, aga leping on vormistatud eesti keeles. Notariaalses lepingus on märgitud, et kuna hageja ei valda piisavalt eesti keelt selgitas notari asendaja talle õigust nõuda notariaalakti kirjaliku tõlke koostamist, kuid hageja loobus sellest. Samuti notariaalse lepingu p.9.4 kohaselt notariaalakt on eesti keelt mittevaldavatele lepinguosalistele notari asendaja poolt suuliselt tõlgitud eesti keelest vene keelde. Kuna hageja ise loobus kirjaliku tõlke koostamisest , ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas hiljem väita, et leping on heade kommete vastane , kuna leping on eestikeelne , aga hageja ei oska eesti keelt. Hageja väitel leping on õiguslikult keeruline ja selles on palju detaile ja hagejal puudub juriidiline haridus ja ta on üldse vähese haridusega ning tal puudub sarnastest tekstidest arusaamise harjumus ning hageja oli lepingu sõlmimisel 77 aastane. Ka nimetatu ei tähenda, et tegemist on heade kommete vastase tehinguga. Sellisel juhul peaksid kõik analoogsed tehingud olema heade kommete vastased, kui lepingu sõlmija on teatud vanuses ja tal puudub juriidiline haridus. Hageja poeg ja pojanaine on võtnud laenu ning hageja on oma täisealise lapse laenu tagatiseks pantinud enda korteriomandi. Hageja ei ole tõendanud, et tehing on tehtud äärmiselt ebasoodsatel asjaoludel v. et pooltele tulenevate kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja ei ole esile toonud ka asjaolusid , mis kinnitavad tema sundolukorda. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta tegi tehingu erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest , kogenematusest v. muust sellisest asjaolust tingituna, millest tehingu teine pool teadis. Hageja on ka eelnevalt sarnaseid lepinguid sõlminud - 21.01.2003.a.kokkulepe hüpoteegi ülekandmiseks, hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping, notari ametitoimingute registri nr. 304 ja 16.02.2006.a. kokkulepe hüpoteegi kustutamiseks , korteriomandi müügi-, hüpoteegi seadmise ning asjaõigusleping, notari ametitoimingute reg.number 1488. Tehing on vastuolus heade kommetega , kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute vastu ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest v. ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Hageja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid,mis annaksid aluse väita, et vaidlusalune tehing on vastuolus heade kommetega.

10 (12)

2-13-3899

TMS § 221 lg.1 järgi võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks , eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud v. tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. TMS § 223 lg.1 järgi enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul võib täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara müüdi isikule, kellel ei olnud seda õigust osta , või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel v. rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi. Kuna kohus ei tuvastanud vaidlusaluse lepingu tühisust, siis on põhjendamatu ka hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Hageja väide, et talle ei ole kätte toimetatud täitmisteadet, ei ole põhjendatud. Hagejale toimetati täitmisteade kätte isiklikult 22.10.2012.a. Samuti toimetati hagejale 20.11.2012.a. isiklikult kätte kinnisasja arestimise akt. Nimetatud dokumendis on selgitatud ka kaebuste esitamise korda ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamist. Seega hageja väited, et teda ei ole teavitatud antud õigustest täitemenetluses, ei vasta tõele. Hageja ei ole esile toonud TMS § 223 lg.1 nimetatud asjaolusid , mis annavad aluse tunnistada enampakkumine kehtetuks. Arvestades eeltoodut kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 162 lg.1 kuna hagi jääb rahuldamata , tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. E.S.`ile on antud riigi õigusabi ilma kohustuseta seda hüvitada ja seega nimetatud kulu tuleb jätta riigi kanda. Kostjad ei ole menetluskulude nõudeid esitanud ja ei saa neid enam esitada. Menetluskulud , mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena s.o. vähem tasutud riigilõiv, kostja V.S.`i riigi õigusabi kulu ja ekspertiisitasu mõistab kohus kohustatud isikult välja pärast lahendi jõustumist eraldi määrusega – alus TsMS § 179 lg.1, lg.2 ja § 190 lg.2, lg.4, lg.5 TsMS § 125 kohaselt tuvastushagi hind määratakse hüve väärtusega , mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Ühishüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõudes on hagihind 25 000 eurot (hüpoteegisumma, kuid mitte rohkem kui korteri väärtus, enampakkumisel müüdud 25 000 euroga ). TsMS § 132 lg.1 järgi mittevaralise nõude puhul eeldatakse , et hagihind on 3500 eurot. Lg.5 järgi mittevaraliseks loetakse hagihinna tähenduses ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõuet. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes on hagihind 3500 eurot. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõue on mittevaraline nõue ja selles on hagihind 3500 eurot - alus TsMS § 132 lg.1. TsMS § 134 lg.1 järgi hagihinda arvestades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Seega on hagihind 25 000 + 3500 + 3500 = 32 000 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Ivika Sillaots Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 22.12.2014.a kohtuotsuse resolutsioon:

RESOLUTSIOON:

11 (12)

2-13-3899

12 (12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.