ES hagi Swedbank AS-i ja VS vastu 27.10.2006 sõlmitud ühishüpoteekide seadmise ja asjaõiguslepingu p.-de 5.2.2, 5.3.2, 5.4.1, 6.1 ja 6.1.7 tühisuse tuvastamise nõudes, Swedbank AS-i, RI ja kohtutäitur Rocki Alberti vastu täiteasjas 176/2012/2208 16.01.2013 toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõudes ja Swedbank AS-i vastu täiteasjas 176/2012/2208 sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 23.02.2015 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
32 000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
ES apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): ES (isikukood XXXXXXXXX, elukoht: XXX X-X XXXXX), esindaja riigi õigusabi korras advokaat Liis Puidak (e-post: XXX@XXX ) Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): RI (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXX XXX XXXXXXX, e-post: XXX@XXX ) Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): Swedbank AS (registrikood 10060701, asukoht Liivalaia 8, Tallinn, e-post: [email protected]), tehinguline esindaja Kadri Erm (e-post: XXX@XXX ) Kostja III (apellatsioonimenetluses vastustaja III): kohtutäitur Rocki Albert, tehinguline esindaja kohtutäituri abi JJ (e-post: XXX@XXX )
1(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899
Kostja IV (apellatsioonimenetluses vastustaja IV): VS (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht: XXXXX, XXXXX XX), riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat Marika Jaanson (e-post: XXX@XXX) Menetluse liik
1.Pärnu Maakohtu 23.02.2015 otsus jätta lõppjärelduses muutmata, täiendades otsuse põhjendusi.
2.ES apellatsioonkaebus jätta rahuldamata
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus ES kanda. ES-le osutatud riigi õigusabi kulud jätta Eesti Vabariigi kanda.
4.Mõista välja ES-lt Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse riigilõiv summas 1000 eurot. Riigilõiv tuleb tasuda 60 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest vastavalt otsusele lisatud makseinfolehele. Riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda viivist käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni Võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.23.01.2013 esitas hageja maakohtusse hagi lepingu tühisuse, täitemenetluse lubamatuks tunnistamise ja enampakkumise kehtetuks tunnistamise tuvastamise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja 83-aastane inimene, kes ei valda piisavalt eesti keelt. Umbes 18.01.2013 jõudis hagejani teave, et 16.01.2013 müüs kohtutäitur Rocki Albert RI-le enampakkumisel hageja korteriomandi kinnistusregistriosa numbriga XXXXXXXX. Korteriomand oli müüdud täitemenetluses nr 176/2012/2208 AS Swedbank esitatud täitmisavalduse ja 27.10.2006 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu alusel.
3.Hageja andmetel tema täitmisteadet kätte saanud ei ole. Hageja ei mäleta, et oleks hüpoteegi seadmise lepingut allkirjastanud ja kahtleb, kas lepingul olev allkiri on pandud tema poolt. Lepinguga seati hageja korteriomandile hüpoteek kolmandate isikute poolt AS Swedbank ees võetud kohustuste tagamiseks. Korteriomandi müümise tulemusena kaotas 83-aastane hageja oma korteriomandi ja teda ähvardab korterist väljatõstmine.
4.AS Swedbank andis laenusaajatele laenu, kontrollimata nende majanduslikku olukorda. Olukord, kus hageja peab oma korteriomandiga vastutama laenusaajate väidetavalt 2(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899
täitmata kohustuste eest on sarnane käendussuhtele, seega TsÜS § 4 lg ja VÕS § 1 lg 2 kohaselt kohaldatakse sellele käenduslepingu sätteid. VÕS § 149 lg 1 kohaselt käendaja võib esitada võlausaldaja nõudele kõiki vastuväiteid, mida oleks võinud esitada põhivõlgnik ise, välja arvatud need, mis on vahetult seotud põhivõlgniku isikuga. Käendajal on õigus esitada neid vastuväiteid ka siis, kui põhivõlgnik neist loobus. Hageja seab kahtluse alla kostja nõude laenu tagastamiseks. Kostja, andes laenu, ei ole täitnud oma kohustust kontrollida laenusaaja majanduslikku olukorda. Laenusaajatel ei olnud sissetulekuid, mille arvel võinuksid nad laenu tagastada. Riigikohus on hiljutises lahendis väljendanud seisukoha, et kui pank andes laenu jätab laenusaaja majandusliku tausta kontrollimata, tekib laenusaajal kahju hüvitamise nõue panga vastu, nõude suuruseks on panga nõude summa. Seega AS Swedbank laenu tagastamise nõuet on võimalik tasaarvestada laenusaajate nõudega AS Swedbank vastu. Hageja leiab, et hüpoteegi seadmise leping on tühine. Lepingule ei pannud allkirja hageja, vaid muu isik. Kui kostjad nimetatud asjaoluga ei nõustu, taotleb hageja määrata käekirja ekspertiisi. Kui nimetatud asjaolu kinnitust ei leia, on leping tühine TsÜS § 13 lg 1 alusel kui otsusevõimetu isiku tehing. TsÜS § 13 lg 3 kohaselt kui isik tegi endale ilmselt kahjuliku tehingu, siis eeldatakse, et ta tegi tehingu otsusevõimetuna. Hüpoteegi seadmise leping on hagejale kahjulik, kuna sellega pannakse hageja olukorda, milles ta riskib oma omandi ja eluasemega, ei saa midagi vastutasuks ja ei ole võimeline riski realiseerimist mõjutama. Isegi kui hageja viibiks lepingu sõlmimise juures, oleks tema arusaamine toimuvast raskendatud, kuna hageja ei oska eesti keelt, aga leping on vormistatud eesti keeles. Leping on õiguslikult keeruline. Hagejal puudub juriidiline haridus ja sarnastest tekstidest arusaamise harjumus. Notari selgitused ei sisalda seletust, kuidas tõestatav tehing mõjutab hageja huve. Leping on tühine ka TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2 alusel, kui heade kommete vastane tehing, mis on tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel ja vastastikuste kohustuste väärtus on tasakaalust väljas. Pank kasutas ära vana inimese teadmatust, kogenematust ja keele oskamatust: Korteriomandile seatud hüpoteegi tõttu riskib hageja oma viimase vara ja eluasemega selle nimel, et pank saaks laenu andes täiendavalt teenida. TsÜS § 86 lg 3 kohaselt kui vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest. Riigikohus on lahendi 3-2-1-64-12 punktides 23-36 asunud seisukohale, et kõnealusele lepingule sarnaseid kokkuleppeid tuleb pidada tüüptingimustega lepinguteks, mille kehtivust peab kohus kontrollima ka omal algatusel. VÕS § 42 lg 3 p 22 kohaselt on ebamõistlikult kahjustav tingimus, millega antakse tingimuse kasutajale õigus nõuda ebamõistlikult suurt tagatist. Kui leping, mille alusel oli alustatud täitemenetlus, on tühine, siis ka menetlus selle lepingu täitmiseks on lubamatu. Täitedokumendi tühisus ja täitmisteate kättetoimetamata jätmine tähendavad ka arestimise tühisust TMS § 55 p.1 ja 2 alusel, mille kohaselt arestimine on tühine ja sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi arestimise kohta käivate menetlusnormide olulise rikkumise korral, eelkõige, kui vara on arestitud ilma kehtiva täitedokumendita v. võlgnikule ei ole kätte toimetatud täitmisteadet. Hagiavalduse puuduste kõrvaldamise avalduses taotleb hageja tuvastada lepingu tühisus osas, mis puudutab võlaõigusliku (punkt 5.2.2) ja asjaõigusliku (punktid 6.1 ja 6.1.7) lepingu sõlmimist hageja korteriomandile hüpoteegi seadmise kohta, selle hüpoteegi sidumist laenulepinguga (punkt 5.3.2) ja hüpoteegiga seotud kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepet (punkt 5.4.1), tunnistada täitemenetlus 176/2012/2207 lubamatuks ja enampakkumine kehtetuks. Hagi täienduses märkis hagejal, et tal ei ole õigus- ega majandusalaseid teadmisi ega keskharidust. Hageja ei tea, et tema korteriomand on ka varem hüpoteekidega koormatud.
3(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 Hageja võis kunagi notari juures käia, kuid mis seal toimus jäi talle arusaamatuks. Hageja leiab täiendavalt, et tema korteriomandi arestimine on tühine ka TMS § 55 p.4 alusel sõltumata täitedokumendi tühisusest v. täitmisteate kättetoimetamisest, kuna hagejat ei ole teavitatud tema õigustest täitemenetluses. Kui hagejale oleks selgitatud, et temal on õigus esitada hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks, oleks hageja sellise hagi esitanud ja seda enne tema korteri müümist enampakkumisel.
9.Laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel jättis kostja täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Krediidiasutus on kohustatud laenude andmisel ja jälgimisel järgima krediidiasutuste sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe ja häid pangandustavasid. Kostja ei ole hagejat teavitanud, kuidas võib sõlmitav leping mõjutada hageja olukorda, kui laenusaajal peaks tekkima raskus laenu tagasimaksmisel ega sellest, et majanduses võib olla languse periood ja laenusaaja võib jääda ilma tuluta ja pank võib tagatise realiseerida, samuti kinnisvara hind võib langeda ja laenusaaja tagatise realiseerimisel saadavad summad ei pruugi olla piisavad panga nõuete katmiseks ja sissenõue võidakse pöörata hageja korteriomandile. Kui kostja oleks riskid hagejale selgeks teinud, ei oleks hageja hüpoteegi seadmise lepingut sõlminud.
10.Et kostja ei ole oma informeerimiskohustust täitnud, tekkis hagejal kahju. Kahjuna on käsitletav korteri turuväärtuse langemine hüpoteegiga koormatuse tõttu kui ka kostja nõue hageja vastu. Hagejal oli võimalik, kui teda oleks teavitatud tema õigustest, tasaarvestada oma kahju hüvitamise nõue kostja nõudega ja esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kuna kostja ei ole informeerimiskohustust täitnud ka laenusaajate suhtes, siis tekkis ka laenusaajatel kahju hüvitamise nõue kostja vastu, mida nad said tasaarvestada kostja laenu tagastamise nõudega. Seega võis hageja keelduda kohustuse täitmisest ja esitada täitemenetluse lubamatuks tunnistamise hagi. Kostja I vastuväited
11.Kostja I (RI) vaidles hagile vastu, leides, et ostis korteri kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel ja usub, et kõik toimingud on tehtud õiguspäraselt. Hagi esitamisega kahjustatakse tema huve, kuna hageja viivitab korteriomandi üleandmisega. Kostja II vastuväited
12.Kostja II palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
13.Kostja II (AS Swedbank) hagi ei tunnistanud. 27.10.2006. sõlmisid VS ja IS kostjaga laenulepingu nr 06-201724-EL (edaspidi leping) laenulimiidiga 95865.00 eurot sihtotstarbega 1⁄2 mõttelise osa kinnistust ostmiseks ja renoveerimiseks asukohaga XXXX X Pärnus. Laenukohustuste tagamiseks seati hüpoteegid 1⁄2 mõttelisele osale kinnistust registriosa XXXXX asukohaga XXXX X Pärnus ja hüpoteek korteriomandile registriosa XXXXXXXX asukohaga XXX X-X Pärnus.
14.Hüpoteegi seadmise- ja asjaõiguslepingu nr 7138 punkti 5.3.2 kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku 2 ja või omaniku 2 abikaasa ja või omaniku 3 vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning omaniku 2 ja omaniku 2 abikaasa vahel 27.10.2006 a sõlmitud laenulepingust nr 06-201724-EL ja nimetatud laenulepingu tulevikus sõlmitavatest lisadest, samuti nende nõuete sissenõudmisest või omanikule 2 ja omanikule 3 tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kaasa arvatud sundtäitmise kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale, samuti ka nõuded, mis tekivad omaniku 2 (VS) ja või omaniku 2 abikaasa (IS) ja või omaniku 3 (ES) ning hüpoteegipidaja vahel tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest.
15.Lepingu punktide 2.11 ja 2.12 kohaselt kohustusid laenusaajad laenusumma tagastama osade kaupa iga kuu 10. kuupäeval annuiteetmaksetena. Laenu tagastamise
4(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 lõpptähtpäevaks märgiti lepingu punktis 2.5 10.10.2036. Lepingu punkti 2.8 järgi kohustusid laenusaajad tasuma kostjale igakuiselt intressi tagasi maksmata laenusummalt lepingu põhitingimustes fikseeritud intressimäära alusel. Lepingu põhitingimuste punktis 2.5 oli märgitud intressimääraks 6 kuu Euribor + 0,85 % aastas. Maksepäevadel tasumisele kuuluvad laenu osamaksete ning intressi summad olid fikseeritud maksegraafikus.
16.Laenusaajad ei täitnud eelpool nimetatud kohustusi. 10.06.2012-23.08.2012 ei tasunud laenusaajad lepingust tulenevaid annuiteetmakseid üldse, so olid võlas 3 järjestikust osamakset. Samuti ei tasunud laenusaajad intressi makseid alates 10.01.2012 -20.04.2012 ja 10.05.2012-23.08.2012 ehk 6 osamakse ulatuses.
17.Tulenevalt eeltoodust saatis kostja laenusaajatele 07.08.2012 lepingu ülesütlemise kirja (laenusaajatel võlg kostja ees oli 1321.85 eurot). Lepingu lõpetamise kirjas palus kostja võlgnevus tasuda 22.08.2012. Kuna laenusaajad võlgnevust ei tasunud, lõpetas kostja laenusaajatega lepingu ühepoolselt 23.08.2012 ja edastas laenusaajatele ja hagejale lepingu lõpetamise teatise, milles andis laenusaajatele tähtaja laenulepingu võlgnevus tasuda 26.09.2012. Nimetatud kirjad on laenusaajad ja hageja kätte saanud 31.08.2012. Samuti on lepingu lõpetamise teatise 09.08.2012 kätte saanud hageja. Kuna 26.09.2012 laenusaajad kohustusi ei täitnud, esitas kostja 28.09.2012 kohtutäitur Rocki Albertile täitmisvalduse XXXX XX X Pärnu ja XXX XX X-X Pärnu sundvõõrandamiseks.
18.Hageja väide, et ei mäleta, et oleks hüpoteegi seadmise lepingut allkirjastanud ja kahtleb, kas lepingul olev allkiri on pandud tema poolt, on paljasõnaline ja alusetu. Hageja on ka eelnevalt allkirjastanud hüpoteegi seadmise lepingut ja seda 2003 a Pärnu notari Kristi Kivimägi büroos ametitoiming nr 304, samuti 2006 notar Kaia Krüger poolt ametitoimingu nr 1488 ja samuti 27.10.2006 notar Marje Jürioja ametitoiming nr 7138, millest nähtuvalt on kõigil lepingutel identsed allkirjad.
19.Vastavalt Tõestamisseaduse § 10 „Osaleja isiku tuvastamine“ sättes notariaalakti märgib notar osaleja kohta nii täpsed isikuandmed, et kahtlus ja segiajamine on välistatud ja lõike 2 kohaselt märgib notar, millisel viisil ta osaleja isiku tuvastas. Tegelikkuses teab hageja küll nimetatud lepingu allkirjastamisest, kuna 20.02.2013 MK-Estonija kajastatud artiklis kinnitatakse, et hageja käis notaris ja allkirjastas lepingu. Seega võttes arvesse viimati nimetatut, leiab kostja, et nimetatud hageja väide tuleb jätta tähelepanuta, kuna hageja väide ei ole tõene.
20.Paljasõnaline on hageja väide, et lepingu tõestaja ei ole hagejale selgitanud, kuidas leping võib mõjutada hageja huve. Hageja on käinud vähemalt kolmel korral notaris hüpoteegi seadmise lepinguid allkirjastamas, notarid selgitasid hüpoteegi seadmise tagajärgi.
21.Hageja väide, et kostja andis laenusaajale laenu, kontrollimata laenutaotlejate majandusliku olukorda ja et laenusaajatel puudus sissetulek, on väär ja tõendamata. Kostjale on laenusaajate poolt edastatud tööleping ning kontoväljavõtted (01.0424.10.2006), mille kohaselt laenu väljastamise hetkel laenusaajate neto sissetulek kokku 24.10.2006 seisuga oli 15476.00 krooni. Lisaks olid laenusaajad pangale teada aastast 2003, mil oli sõlmitud eelmine laenuleping ja mida oldi täidetud korrektselt. Laenu väljastamisel vastasid laenusaajad laenusaamise tingimustele, neil oli pidev sissetulek.
22.Hüpoteegi seadmise leping ei ole tühine, kuna sellele on alla kirjutanud hageja. Hageja ei ole millegagi tõendanud, et tegemist on olnud otsustusvõimetu isiku tehinguga.
23.Hageja väide, et kuna ta ei oska hästi eesti keelt ja leping on vormistatud eesti keeles, on leping tühine, on alusetu ja põhjendamatu. Tõestamisseaduse § 18 kohaselt „Notari selgitamiskohustus“ lõikes 1 notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle
5(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Sama seaduse § 17 kohaselt „Notariaalakti tõlkimine“ lõike 1 kohaselt kui osaleja tema enda teatel või notari tähelepaneku kohaselt ei valda piisavalt eesti keelt või, kui notariaalakt koostatakse võõrkeeles, märgib notar selle asjaolu notariaalakti.
24.Kostja poolt hagi vastuse lisaks olevas Pärnu notar Kaia Krüger lepingus nr 1488 on märgitud, hageja isikusamasuse tuvastamise juurde, kuna nimetatud isik ei valda piisavalt eesti keelt, selgitas notar talle õigust nõuda notariaalaktis kirjaliku tõlke koostamist, kuid osaleja loobus sellest. Lähtudes faktist, et hageja on ise loobunud notariaalakti tõlkimisest, ei saa hageja väita, et ei saanud notariaalse lepingu sõlmimise eesmärgist aru. Paljasõnaline on hageja väide, et kuna hagejal puudub juriidiline haridus, ei saanud ta lepingust, selle eesmärgist või tagajärgedest aru. Sellisel juhul peaksid kõik mittejuristide poolt alla kirjutatud lepingud tühised olema. Laenu tagatiseks valib vara laenusaaja, mitte ei kehtesta seda pank. Kui laenusaajad soovisid anda tagatiseks vara, mille omanikuks oli hageja, oli see laenusaajate ja vara omaniku läbirääkimiste küsimus. Pank aktsepteerib või ei vara tagatisena, vara omanik ei mõjuta laenu andmise otsust.
25.Hageja läks notarisse kolmel korral koos laenusaajatega vabatahtlikult ja seda laenusaajate soovil. Põhjendamatu on hageja väide, et pank kasutas ära vana inimese teadmatust, kogenematust ja keele oskamatust. Hüpoteegi seadmise leping ei ole tühine, kohtutäitur on täitemenetlust läbiviinud vastavalt täitemenetluse seadustikus ettenähtud korrale. Kostja III vastuväited
26.Kostja III (kohtutäitur Rocki Albert) palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Täitemenetlus on algatatud täitemenetluse nõuetele vastava täitedokumendi alusel ning hagejale on täiteasjas nr 176/2012/2208 toimetatud kätte kõik kättetoimetamist vajavad dokumendid, sh ka täitmisteade.
27.10.10.2012 avas kohtutäitur täitmisavalduse alusel täitetoimiku nr 176/2012/2208. 10.10.2012 saadeti kinnistusosakonnale avaldus keelumärke seadmiseks Swedbank AS kasuks ES`ile kuulunud kinnisasjale registriosa nr-ga XXXXXXXX. Keelumärge kanti sisse 17.10.2012.
28.22.10.2012 toimetati hagejale isiklikult kätte täitmisteade, koopia täitedokumendist ja kohtutäituri tasu väljamõistmise otsusest. Nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg oli 10 päeva täitmisteate kättetoimetamise päevast arvates, viimane päev vabatahtlikuks täitmiseks oli seega 01.11.2012. Hageja vabatahtlikult nõuet ei täitnud.
29.02.11.2012 saadeti hagejale lihtkirjaga teade aadressile XXX X-X, Pärnu, millega teavitati hagejat, et kohtutäitur planeerib hüpoteegiga koormatud kinnisasja ülevaatamist arestimise akti koostamiseks ja vara väärtuse määramiseks.
30.19.11.2012 koostati kohtutäituri büroos hagejale kuulunud kinnisasja XXX X-X, Pärnu (registriosa nr XXXXXXXX) arestimise akt. Hageja kinnisasja arestimise akti koostamise juures ei viibinud. Kohtutäitur määras kinnisasja hinnaks 25 000.00 eurot. 20.11.2012 toimetati hagejale kinnisasja arestimise akt isiklikult kätte.
31.16.01.2013 algusega kell 10.00 toimus hüpoteegiga koormatud kinnisasja XXX X-X, Pärnu enampakkumine alghinnaga 25000.00 eurot. Enampakkumisel osalemiseks maksis tagatisraha kostja RI. Rohkem osalejaid ei olnud. 16.01.2013 koostas kohtutäitur enampakkumise akti täiteasjas 176/2012/2208 ja tunnistas parimaks RI`e pakkumise hinnaga 25000.00 eurot.
32.17.01.2013 toimetati hagejale kätte enampakkumise akt ja täitekulu väljamõistmise otsus aadressil XXX X-X, Pärnu. Hageja viibis kodus, kuid keeldus dokumente vastu võtmast. Dokumendid jäeti hageja postkasti. Kohtutäitur selgitab, et ta on täitemenetluse algatanud täitemenetluse seadustiku § 23 lg 1 alusel. Täitemenetluse seadustiku § 23 lg 4 esimese
6(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 lause järgi lisatakse täitmisavaldusele täitedokument. Täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 punkti 19 kohaselt täidetakse täitemenetluse seadustiku alusel nõuded, mis tulenevad notariaalselt tõestatud kokkuleppest, mis näeb ette kinnisasja või laevakinnistusraamatusse kantud laeva omaniku või registerpandiga koormatud eseme omaja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga, laevahüpoteegiga või registerpandiga tagatud nõude rahuldamiseks. Täitemenetluse seadustiku § 23 lg 41 järgi tuleb täitemenetluse seadustiku § 2 lõike 1 punktides 19 ja 191 nimetatud täitedokumentide puhul täiturile esitada pandileping, tagatiskokkulepe ning põhi- ja kõrvalnõuete alus ja detailne arvestus.
33.Swedbank AS esitas 01.10.2012 kohtutäiturile täitmisavalduse täitemenetluse läbiviimiseks, millele oli täitedokumendina lisatud Pärnu notar Marje Jürioja poolt 27.10.2006 koostatud hüpoteegi loovutamise ja ühishüpoteekide seadmise leping nr. 7138. Täitedokument vastab täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 punktis 19 toodud nõuetele. Lähtudes formaliseerituse põhimõttest ei ole kohtutäitur pädev lahendama täitedokumendi sisulise õiguspärasusega seotud küsimusi. Kohtutäitur on hagejale toimetanud isiklikult kätte nii täitmisteate, kohtutäituri tasu väljamõistmise otsuse kui ka kinnisasja arestimise akti.
34.Hagejale saab lugeda kätte toimetatuks ka enampakkumise akti ja täitekulu väljamõistmise otsuse. TMS § 10 lg 2 1.lause kohaselt kohaldatakse dokumentide kättetoimetamisele tsiviilkohtumenetluses menetlusdokumentide kättetoimetamise kohta sätestatut, kui käesolevast seadustikust ei tulene teisiti. TsMS § 325 sätestab, et kui isik seadusliku aluseta keeldub dokumendi vastuvõtmisest, loetakse dokument kätte toimetatuks alates selle vastuvõtmisest keeldumisest. Dokument jäetakse sel juhul saaja elu- või äriruumi või pannakse saaja postkasti. Kuivõrd hageja keeldus dokumente vastu võtmast, saab enampakkumise akti ja täitekulu väljamõistmise otsuse lugeda hagejale kättetoimetatuks 17.01.2013. Kostja IV vastuväited
35.Kostja IV hagile ei vastanud. Esimese astme kohtu otsus
36.Pärnu Maakohus tegi 23.02.2015 otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
37.Otsuse kohaselt on hüpoteegipidajal AÕS § 352 lg 1 järgi kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Korteriomandi Pärnus, XXX X-X omanik oli ES, kelle kinnisasjale oli kostja kasuks kantud hüpoteek. Pooled olid sõlminud kohese sundtäitmise kokkuleppe. Korteriomand Pärnus, XXX X-X müüdi täitemenetluses 176/2012/2208 16.01.2013 toimunud enampakkumisel RI-le.
38.AÕS § 351 lg 1 kohaselt võib kinnisasja omanik hüpoteegipidaja vastu esitada ainult selliseid vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel v. mis on tal sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel.
39.Hageja esitas hagis väite, et AS Swedbank ei ole laenu andmisel kontrollinud laenusaajate sissetulekuid, mille arvel võinuks laenu tagastada ja on rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet. Sellest väitest hageja riigi õigusabi korras määratud esindaja kohtuistungil loobus ja seega seda väidet kohus ei käsitle.
40.Hageja väitel laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel jättis kostja täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Hageja ei ole täpsustanud, milliseid riske laenusaajatele VS`ile ja IS`ile laenulepingu sõlmimisel ei selgitatud ja seega jätab kohus nimetatud väite tähelepanuta. Seega ei saanud
7(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 laenusaajatel tekkida ka kahjunõuet AS Swedbank vastu ,mida laenuandja nõudega tasaarvestada.
41.Hageja väitel talle ei selgitatud hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel kuidas võib sõlmitav leping mõjutada hageja olukorda. Vaidlustatud tehing on notari poolt tõestatud tehing. Tõestamisseaduse § 6 lg 1 järgi tehingu tõestamiseks koostab notar notariaalakti. TõS § 13 lg 1 järgi tehingu tõestamiseks tuleb notariaalakt notari juuresolekul osalejatele ette lugeda, nende poolt heaks kiita ning osalejate ja notari poolt omakäeliselt allkirjastada. Notariaalaktist 9138 nähtub, et nimetatud nõuded on täidetud. TõS § 18 lg 1 järgi notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures notar hoolitseb selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Lg 2 järgi kui notaril tekib kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse osas, arutab ta selle osalejatega läbi. Kui notar kahtleb tehingu kehtivuses ja osalejad nõuavad sellele vaatamata tõestamist, märgib notar oma selgituse ja selle kohta esitatud osalejate põhjendused notariaalakti. Kuna tegemist on notariaalse tehinguga siis notar selgitab osalejatele tehingu tähendust ja õiguslikke tagajärgi. Tegemist ei ole tehinguga, mis sõlmiti AS Swedbank ja hageja vahel lihtkirjalikult. Hageja väited, et talle ei selgitatud hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel riske, ei ole põhjendatud ega tõendatud. Seega ei saanud hagejal tekkida ka kahjunõuet AS Swedbank vastu, mida laenuandja nõudega tasaarvestada.
42.Hageja esitas hagis väite, et tema ei ole vaidlusalust lepingut allkirjastanud ja esitas kohtule taotluse käekirja ekspertiisi määramiseks. Kohus määrusega 07.05.2014 määras asjas käekirjaekspertiisi, et kindlaks teha kas 27.10.2006 notar Marje Jürioja asendaja Margit Metsa poolt tõestatud notariaalakt nr 7138 on allkirjastatud ES`i poolt. Ekspertide arvamuse kohaselt on notariaalakt allkirjastatud ES`i poolt. Seega hageja väited selles osas, et tema ei ole lepingut allkirjastanud, pole põhjendatud ega tõendatud.
43.Hageja on hagiavalduses väitnud, et leping on tühine TsÜS § 13 lg 1 alusel, kui otsustusvõimetu isiku tehing. TsÜS § 13 lg 1 järgi tehing, mille isik tegi vaimutegevuse ajutise häire v. muu asjaolu tõttu seisundis, mis välistas tema võime õigesti hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve (otsusevõimetus), on tühine, välja arvatud, kui isik kiidab tehingu pärast vaimutegevuse ajutise häire v. muu asjaolu lõppemist heaks. Vaidlusalune leping on sõlmitud 27.10.2006 s.o. 8,5 aastat tagasi ja tegemist on notariaalse tehinguga. Kohus leiab, et otsusevõimetus tähendab, et isik ei suuda tehingut tehes adekvaatselt hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve. See suutmatus peab tulenema eelkõige vaimutegevuse ajutisest häirest v. muust asjaolust , millest tingituna isik ei suuda tegelikkusest õigesti aru saada. Tegemist võib olla haigushooga, alkoholi – või narkojoobega, uinutite või ravimite mõjuga vms. See, et tehing on tehtud otsusevõimetuna peab tõendama isik, kes otsusevõimetuna tehingu tegi. Hageja on hagis märkinud, et hüpoteegi seadmise leping on ilmselt hagele kahjulik, kuna sellega pannakse ta olukorda, milles ta riskib oma omandi ja eluasemega ega saa midagi vastutasuks ja ei ole võimeline riski realiseerimist mõjutama. Hageja ei ole hagis esile toonud selliseid asjaolusid, mis annavad aluse arvata, et isik oli tehingu tegemisel otsusevõimetu ega esitanud kohtule ka sellekohaseid tõendeid. Seega hageja väited, et leping on tühine TsÜS § 13 lg 1 alusel, kui otsustusvõimetu isiku tehing, ei ole põhjendatud.
44.Hageja on hagiavalduses väitnud, et leping on tühine TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2 alusel, kui heade kommete vastane tehing. TsÜS § 86 lg 2 kohaselt tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab v. peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest v. muust
8(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 sellisest asjaolust ja kui 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel v. 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja väitel ta ei oska eesti keelt, aga leping on vormistatud eesti keeles. Notariaalses lepingus on märgitud, et kuna hageja ei valda piisavalt eesti keelt, selgitas notari asendaja talle õigust nõuda notariaalakti kirjaliku tõlke koostamist, kuid hageja loobus sellest. Samuti notariaalse lepingu p.9.4 kohaselt notariaalakt on eesti keelt mittevaldavatele lepinguosalistele notari asendaja poolt suuliselt tõlgitud eesti keelest vene keelde. Kuna hageja ise loobus kirjaliku tõlke koostamisest, ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas hiljem väita, et leping on heade kommete vastane, kuna leping on eestikeelne, aga hageja ei oska eesti keelt.
45.Hageja väitel leping on õiguslikult keeruline, selles on palju detaile, hagejal puudub juriidiline haridus ja ta on vähese haridusega ning tal puudub sarnastest tekstidest arusaamise harjumus, hageja oli lepingu sõlmimisel 77 aastane. Ka nimetatu ei tähenda, et tegemist on heade kommete vastase tehinguga. Sellisel juhul peaksid kõik analoogsed tehingud olema heade kommete vastased, kui lepingu sõlmija on teatud vanuses ja tal puudub juriidiline haridus. Hageja poeg ja pojanaine on võtnud laenu ning hageja on oma täisealise lapse laenu tagatiseks pantinud enda korteriomandi.
46.Hageja ei ole tõendanud, et tehing on tehtud äärmiselt ebasoodsatel asjaoludel v. et pooltele tulenevate kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja ei ole esile toonud ka asjaolusid, mis kinnitavad tema sundolukorda. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta tegi tehingu erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest v. muust sellisest asjaolust tingituna, millest tehingu teine pool teadis. Hageja on ka eelnevalt sarnaseid lepinguid sõlminud - 21.01.2003 kokkulepe hüpoteegi ülekandmiseks, hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping, notari ametitoimingute registri nr. 304 ja 16.02.2006 kokkulepe hüpoteegi kustutamiseks, korteriomandi müügi-, hüpoteegi seadmise ning asjaõigusleping, notari ametitoimingute reg.number 1488.
47.Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute vastu ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest v. ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Hageja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, mis annaksid aluse väita, et vaidlusalune tehing on vastuolus heade kommetega.
48.TMS § 221 lg 1 järgi võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud v. tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. TMS § 223 lg 1 järgi enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul võib täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara müüdi isikule, kellel ei olnud seda õigust osta või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel v. rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi.
49.Kuna kohus ei tuvastanud vaidlusaluse lepingu tühisust, siis on põhjendamatu ka hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Hageja väide, et talle ei ole kätte toimetatud täitmisteadet, ei ole põhjendatud. Hagejale toimetati täitmisteade kätte isiklikult 22.10.2012. Samuti toimetati hagejale 20.11.2012 isiklikult kätte kinnisasja arestimise akt. Nimetatud dokumendis on selgitatud kaebuste esitamise korda ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamist. Seega hageja väited, et teda ei ole teavitatud antud õigustest täitemenetluses, ei vasta tõele. Hageja ei ole esile toonud TMS § 223 lg.1 nimetatud asjaolusid, mis annavad aluse tunnistada enampakkumine kehtetuks.
9(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899
Apellatsioonkaebus
50.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada, teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.
51.Apellant leiab, et esimese astme kohtu otsus põhineb õigusnormi rikkumisel ja apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt tuleks apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus.
52.Laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel jättis kostja I täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Kohus on asunud seisukohale, et apellant ei ole konkreetselt viidanud, milliseid riske selle all silmas peetakse. Apellant kohtu sellise väitega ei nõustu.
53.Vastustaja II ei ole apellanti informeerinud, kuidas võib sõlmitav leping mõjutada apellandi olukorda juhul, kui laenusaajal peaks tekkima raskus laenu tagastamisel. Samuti sellest, et majanduses võivad olla languse perioodid (mis on eriti oluline pikaajaliste laenude puhul), millede jooksul ettevõtjate klientide arv ja maksevõime langeb ja ettevõtjad ei suuda palka maksta või koondavad töötajaid. Seega majanduslanguse perioodil võib laenusaaja jääda ilma tuluallikata ja sel juhul võib pank asuda tagatisi realiseerima. Seejuures võib realiseerimist alustada hageja korterist, samuti et kinnisvara hind võib langeda ja laenusaajale kuuluvate tagatiste realiseerimisest saadavad summad ei pruugi olla piisavad panga nõuete katmiseks ja sel juhul võidakse pöörata sissenõude hageja korteriomandile ka siis, kui tagatiste realiseerimist alustatakse laenusaajate enda varast.
54.Apellant on seisukohal, et pangal kui olulist finants- ja riskiinformatsiooni omaval ettevõttel pidi laenu väljastamise ajal olema teada turul valitsevast olukorrast tingitud kõrgendatud risk ja selle võimalik realiseerumine. Pank pidi riskianalüüsi tehes arvestama asjaoluga, et nõude saaja on 3 klassi haridusega inimene, kes ei ole võimeline selliseid riske ise ette nägema ega hindama. Kohus on nimetatud asjaolud jätnud tähelepanuta.
55.Kui Vastustaja II oleks nimetatud riskid apellandile selgeks teinud, ei oleks apellant neid endale võtnud ja hüpoteegi seadmise lepingut sõlminud. Kuna Vastustaja II ei ole oma informeerimiskohustust täitnud, tekkis apellandile kahju. Kahjuna on käsitatav nii korteriomandi turuväärtuse langemine hüpoteegiga koormatuse tõttu kui ka Vastustaja I nõue apellandi vastu. Vastustaja II kohustus tuleneb VÕS § 14 lg-st 2, enne 1.01.2007 kehtiva KAS § 83 lg-st 3 ja heast pangandustavast. Enne 1.01.2007 kehtiva KAS § 83 lg 3 kohaselt oli krediidiasutus kohustatud laenude andmisel ja jälgimisel järgima krediidiasutuse sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe ja häid pangandustavasid. Riigikohus on lahendi 3-2-1-136-12 punkti 24 lõikes 2 märkinud, et vastutustundliku laenamise põhimõte on järeldatav ka KAS § 83 lg 3 enne 1.01.2007 kehtinud redaktsioonist. Kohus on kohtuotsuses jätnud nimetatu tervikuna tähelepanuta ja kajastamata.
56.Kohus on asunud seisukohale, et vaidlusaluse lepingu tühisust kaasa toovaid asjaolusid ei ole tuvastatud. Seetõttu on kohtu hinnangul põhjendamatu ka hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks.
57.Apellant ei oska eesti keelt, millist asjaolu kohtus vaidlustatud ei ole. Notariaalses lepingus on märgitud, et kuna apellant ei valda piisavalt eesti keelt selgitas notari asendaja talle õigust nõuda notariaalakti kirjaliku tõlke koostamist, kuid hageja loobus sellest. Apellant sellisest selgitusest lepingu sõlmimise ajal aru ei saanud ning apellandile teadaolevalt ei pakutud talle võimalust vene keelseks tõlkeks ega selgitatud sellest loobumise tagajärgi.
10(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899
58.TsMS § 231 lõike 1 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. On ilmselge, et apellant olles andnud nõusoleku hüpoteegi seadmiseks kolmanda isiku kasuks, on apellandi jaoks äärmiselt ebasoodne tehing. Juhul, kui kohtu hinnangul oleks apellant pidanud sellist asjaolu tõendama, oleks kohus pidanud seda apellandile selgitama.
59.Kui kohus leidis, et menetluses esitatud tõendite ring oli apellandi väidete tõendamiseks ilmselt puudulik, oleks ta pidanud apellandile tema tõendamiskoormist selgitama kohtumenetluse käigus. Eelnevaga rikkus kohus TsMS § 392 lg 1 p 1, p2, p 3 ja p 4 sätestatut.
60.Kui kohus leidis, et mingi väite kohta puuduvad üldse tõendid või väide pole piisavalt tõendatud, pidi ta seda poolega arutama. Selline rikkumine kujutab endast menetlusõiguse normi olulist rikkumist TsMS § 656 lg 2 järgi.
61.Eelnevaga rikkus kohus TsMS § 442 lg-s 7 ja TsMS § 654 lg-s 5 sätestatud poolte kõikidele väidetele hinnangu andmise kohustust ja TsMS § 232 lõigetest 1 ja 2 ning TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat kohustust analüüsida otsuses kõiki asjas esitatud tõendeid ja mõne tõendiga arvestamata jätmisel seda otsuses põhjendada. Selline rikkumine kujutab endast menetlusõiguse normi olulist rikkumist TsMS § 656 lg 1 p 5 järgi.
62.Viidatud rikkumiste tõttu on tsiviilasjas eelmenetluse eesmärk jäänud saavutamata, menetlus- ja materiaalõiguslikud normid jäänud õiguspäraselt kohaldamata ning apellandi suhtes on tehtud üllatuslik kohtulahend. Vastustajate seisukohad
63.Vastustaja I (RI) ja vastustaja IV (VS) apellatsioonkaebusele ei vastanud.
64.Vastustaja II (Swedbank AS) vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda.
65.Vastustaja III (kohtutäitur Rocki Albert) palus maakohtu otsust mitte tühistada ning kohtumenetluses kantud menetluskulud jätta apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
66.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebustega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb lõppjärelduses jätta muutmata, täiendada tuleb otsuse põhjendusi. Hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Vastuseks apellatsioonkaebustele leiab ringkonnakohus järgmist.
67.Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et mh hageja, AS Swedbank ja VS vahel 27.10.2006 sõlmitud ühishüpoteekide seadmise ja asjaõigusleping ei ole vaidlustatud osas tühine. Hüpoteegi seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping on õiguslikult neutraalne (so käsutustehinguga ei ole ära määratud käsutuse eesmärki, millega seoses võiks headele kommetele vastavuse küsimus esile kerkida), sellest tulenevalt heade kommete vastasus reeglina käsutustehingu kehtivust ei mõjuta. Tagatiskokkulepe ja kohese sundtäitmise kokkulepe võivad küll olla tühised, sh heade kommete vastasuse tõttu, kuid ringkonnakohus on seisukohal, et hageja selliseid asjaolusid, millest võiks järeldada nimetatud kokkulepete tühisust heade kommetega vastuolu tõttu, esile toonud ei ole. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et tehing on tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kuna ta andis nõusoleku hüpoteegi seadmiseks kolmanda isiku kasuks, saamata ise selle eest mistahes hüvesid. TsÜS § 86 lg 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või
11(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 muus sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Kolleegiumi arvates ei ole põhjendatud hageja väited selles osas, et vaidlustatud leping oli sõlmitud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või, et pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. AÕS § 325 lg 1 kohaselt võib kinnisasja hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. AÕS § 278 võib pantija olla võlgnik või kolmas isik. AÕS § 278 järgi ei pea pantija ja tagatava nõude võlgniku isik olema samad. Seega on seaduses sätestatud, et hüpoteegiga saab tagada nõudeid nii kinnisasja omaniku kui ka muu isiku vastu. Käesolevas asjas tagas hageja oma kinnistule seatud hüpoteegiga poja ja tema abikaasa poolt võetud laenu. Kuna seadusega kooskõlas olev tehing ei saa olla vastuolus õiguse üldpõhimõtetega ega ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ebamoraalne, siis ei ole hageja väited tagatiskokkuleppe tühisuse kohta põhjendatud selles mõttes, et pantija ja tagatava nõude võlgniku isik ei ole samad (globaalse tagatiskokkuleppe kohta on põhjendus antud alljärgnevalt). AÕS § 352 lg 1 järgi kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud koras. TMS (täitemenetluse seadustik) § 2 lg 1 p 19 annab võimaluse sõlmida hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku vahel juba enne tagatud nõude sissenõutavaks muutumist kokkuleppe, mille järgi võib hüpoteegipidaja pöörduda hüpoteegi realiseerimiseks täitemenetluse läbiviimiseks täituri poole ka müügiõigust tunnustava kohtulahendita. Kuna kohese sundtäitmise kokkuleppe sõlmimine on seaduse kohaselt lubatav ning hageja ei ole esile toonud asjaolusid mis annaksid alust tuvastada sellise kokkuleppe tühisust heade kommetega vastuolu tõttu, siis leiab ringkonnakohus, et hageja väited ei ole põhjendatud.
68.Vaidlustatud lepingu p-s 5.3.2 lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku 2 (VS) ja/või omaniku 2 abikaasa (IS) ja/või omaniku 3 (ES) vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning omaniku 2 ja omaniku 2 abikaasa vahel 27.10.2006 a sõlmitud laenulepingust nr 06-201724-EL ja nimetatud laenulepingu tulevikus sõlmitavatest lisadest, samuti nende nõuete sissenõudmisest või omanikule 2 ja omanikule 3 tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kaasa arvatud sundtäitmise kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale, samuti ka nõuded, mis tekivad omaniku 2 ja või omaniku 2 abikaasa ja või omaniku 3 ning hüpoteegipidaja vahel tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. Seadus ei keela otseselt, et tagatud tulevased nõuded ei võiks olla määratletud kõigi tulevaste nõuetena kinnisasja omaniku vastu, mis tulenevad temaga või kolmanda isikuga sõlmitud lepingutest. See ei tähenda aga, et selline laiaulatuslik (globaalne) tagatiskokkulepe oleks piiramatult lubatav. Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10408, p 19). Eriti küsitav on sellise globaalse tagatiskokkuleppe kehtivus, millega tagatakse kõikvõimalikke nõudeid kolmanda isiku (mitte pantija) vastu. Hõlmates hüpoteegipidaja kõikvõimalikud tulevased nõuded hüpoteegiga, võidakse ebaproportsionaalselt kahjustada ka kinnisasja omaniku teiste võlausaldajate huve oma nõuete rahuldamiseks võlgniku vara arvel. Käesolevast asjast nähtub, et täitmisavalduse esitas AS Swedbank selle tõttu, et laenusaajad VS ja IS ei täitnud AS-iga Swedbank sõlmitud laenulepingust nr 06-201724-EL tulenevat laenu tagasimaksmise kohustust. Seega ei tulenenud
12(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 sundtäidetud nõue globaalses tagatiskokkuleppes määratlemata tulevikus tekkivatest võimalikest nõuetest, vaid tagatiskokkuleppes konkreetselt märgitud tagatavast kohustusest ehk laenulepingust. Arvestades nimetatud asjaolu ei ole vaidlusaluse lepingu p 5.3.2. tühine.
69.Apellatsioonkaebuses leiab apellant, et AS Swedbank on rikkunud VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat kohustust, jättes laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmisel täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Täpsemalt leiab hageja, et AS Swedbank oleks pidanud lepingu sõlmimisel informeerima hagejat, kuidas võib sõlmitav leping mõjutada hageja olukorda juhul, kui laenusaajal peaks tekkima raskus laenu tagastamisel. Samuti sellest, et majanduses võivad olla languse perioodid, mille tulemusena võib laenusaaja jääda tuluallikata ja sel juhul võib pank asuda tagatisi realiseerima. VÕS § 14 lg 2 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Käesolevas asjas on seega vaja tuvastada, kas AS Swedbank poolt lepingueelsetel läbirääkimistel antud ebaõige oluline teave või olulistest asjaoludest teatamata jätmine viis lepingu sõlmimiseni, mida hageja tegelikest asjaoludest teades ei oleks sõlminud. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja väited AS Swedbank poolt VÕS § 14 lg 2 rikkumise kohta ei ole põhjendatud. Tagatisvara laenu saamiseks AS-ile Swedbank esitasid laenusaajad ning nõusoleku lepingu sõlmimise eelselt andis hageja selleks laenusaajatele. Hüpoteegi seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud ning ka tagatiskokkulepe hüpoteegi puhul ja kohese sundtäitmise kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud. Kuna hüpoteegi seadmise leping, tagatiskokkulepe ja kohese sundtäitmise kokkulepe on allutatud notariaalsele kontrollile, peab notar ka kolmanda isiku kohustuste tagamisel selgitama tagatise andjale (kinnisasja omanikule) tagamisega kaasnevaid tagajärgi ja riske. Tõestamisseaduse § 18 lg 1 järgi selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar hoolitseb selle eest, et välistatakse eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve.
70.Vaidlustatud lepingus p-s 5.3.2 on kirjas, milliseid nõudeid ja kelle vastu hageja kinnistule seatav hüpoteek tagab. Seejuures on lepingu p 2.5 kohaselt hageja teadlik hüpoteegiga tagatavatest konkreetsest laenulepingust tulenevatest nõuetest. Lepingu p-s
5.4.1.on selgitus, et võlgnike poolt, sh lepingutest tulenevate kohustuste mittetäitmisel on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist sundenampakkumise teel. Lepingu p-s 7.1 on notariaalakti tõestaja selgitanud hüpoteegi tekkimise ja lõppemisega seotud asjaolusid. Eeltoodust tulenevalt on notariaalakti tõestaja selgitanud tagatise andjale tagamisega kaasnevaid riske ja tagajärgi. Apellatsioonkaebuses esitatud väide, et hageja ei saanud aru hüpoteegi sisust ja mõttest ega selle võimalikest tagajärgedest ning sellest, et tal on õigus nõuda notariaalakti kirjaliku tõlke koostamist, kuna ta ei oska eesti keelt, ei ole ringkonnakohtu arvates põhjendatud. Hageja esindaja on kinnitanud, et hageja on teovõimeline isik (III kd, tlk 75-77), hageja loobus taotlusest teha ekspertiis tema võimaliku otsusevõimetuse kohta lepingu sõlmimisel. Vaidlusaluse lepingu p 9.4 järgi on notariaalakt eesti keelt mittevaldavatele lepinguosalistele notari asendaja poolt suuliselt tõlgitud eesti keelest vene keelde, teistele lepinguosalistele notari asendaja poolt ette loetud, antud enne heakskiitmist pooltele läbivaatamiseks ning seejärel nende poolt heaks kiidetud ja notariaalakti tõestaja juuresolekul omakäeliselt alla kirjutatud. Seega on apellatsioonkaebuses esitatud väide, et hagejale ei pakutud võimalust venekeelseks tõlkeks, vastuolus notariaalaktis märgituga. Asjaolu, et hageja ei soovinud lepingu
13(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899 kirjalikku tõlget vene keelde, mis nähtub vaidlustatud lepingu preambulast, on tema enda poolt võetud risk ja sellele hilisemas lepinguvaidluses tuginemine esitatud asjaoludel ei ole põhjendatud.
71.Apellatsioonkaebuses tugineb hageja ka sellele, et AS SwedBank ei järginud vastutustundliku laenamise põhimõtet. Nimetatud väite esitas hageja algselt ka maakohtus, kuid siis loobus sellest vastuväitest (III kd, tlk 72) asudes seisukohale, et AS Swedbank poolt esitatud tõendid menetluses eelnevalt esitatud vastuväidet, mille kohaselt on AS Swedbank andnud laenusaajatele laenu vastutustundliku laenamise põhimõtet eirates, ei tõenda. Apellatsioonkaebuses tugineb hageja sellele väitele uuesti. Kolleegium on seisukohal, et kuna sellest väitest loobus hageja maakohtus ning sellest tulenevalt seda väidet ei käsitletud, siis on tegemist uue väitega. TsMS § 652 lg 2 kohaselt ei võta ringkonnakohus aluseks asjaolu ega tõendit, mis esimese astme kohtus esitati, kuid mis on jäetud esimese astme kohtu menetluses õiguspäraselt arvestamata. Ringkonnakohus jätab hageja väited seoses vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisega tähelepanuta kooskõlas TsMS § 652 lg-ga 4, kuna apellant pole põhjendanud uue asjaolu esitamise lubatavust.
72.Hageja väidete kohaselt on toimunud enampakkumine kehtetu TMS § 223 lg 1 ja TMS § 55 p 4 alusel selle tõttu, et täitedokument on tühine ning täitmisteadet pole kätte toimetatud. TMS § 223 lg 1 kohaselt võib enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. TMS § 55 järgi on arestimine tühine ja sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi arestimise kohta käivate menetlusnormide olulise rikkumise korral, eelkõige kui: 1)vara on arestitud ilma kehtiva täitedokumendita; 2) võlgnikule ei ole kätte toimetatud täitmisteadet; 3) vara on arestinud ebapädev isik; 4) võlgnikku ei ole olulises osas teavitatud tema õigustest täitemenetluses ja see tõi kaasa võlgniku õiguste rikkumise. Eelpooltoodust tulenevalt leidis kohus, et täitedokument ei ole vaidlustatud osas tühine. Maakohus tuvastas, et täitmisteade on hagejale kätte toimetatud ja ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, kuna täitmisteate kättetoimetamise akti on hageja allkirjastanud (I kd, tlk 116). Hageja väitis, et arestimine on tühine (ja selletõttu ka enampakkumine kehtetu), kuna teda ei teavitatud sellest, et temal on õigus esitada hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks TMS § 24 lg 3 p 6 kohaselt märgitakse täitmisteates viide võlgniku õigusele esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks käesolevas seadustikus ettenähtud korras ja hagi esitamise tähtaeg. Hagejale kättetoimetatud täitmisteates (I kd, tlk 103) on nimetatud nõue täidetud. Sellest tulenevalt ei ole hageja väited põhjendatud.
73.Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus on jätnud hageja hagi õigesti rahuldamata. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsuse lõppjäreldust.
Menetluskulude jaotus
74.Vastavalt TsMS § 171 lg-le 1 kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Kuna hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta hageja kanda. Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab menetluskulud peale lõpplahendi jõustumist summaarselt kindlaks asjas lahendi teinud maakohus TsMS §-s 177 sätestatud koras, kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kohtuotsuses kindlaks ei määranud (TsMS § 174 lg 4).
14(15)
Tsiviilasi nr: 2-13-3899
75.Tallinna Ringkonnakohtu 21.04.2015.a määrusega anti hagejale menetlusabi ja vabastati ta riigilõivu tasumisest summas 1000 eurot. TsMS § 190 lg 4 järgi, kui hageja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamata jätmise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. TsMS § 179 lg 1 kohaselt menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalistena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabi kulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Hagejale anti riigi õigusabi ilma kohustuseta seda hüvitada ja seetõttu tuleb hagejale antud riigi õigusabi kulu jätta Eesti Vabariigi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.