Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

2-13-55664 kantselei kaudu. Edasikaebamise kord Kohtuotsust on menetlusosalistel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata (apellatsioonkaebuse esitamisega) otse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna apellandile (apellatsioonkaebuse esitajale) kätte toimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 633 lg 7 tuleb apellatsioonkaebuses märkida, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõuded S R esitas 22.11.2013.a Viru Maakohtu Narva kohtumajale tuvastushagi KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU vastu nõuetega: 1) tuvastada kohtuotsusega S R korteriomandile, aadressil: XXX, Narva-Jõesuu linn, langeva küttekulu tasu suuruseks 34,8% kogu korteri üldpinnast ning 2) kohustada KORTERIÜHISTUT POSKA 47 NARVA-JÕESUU jätkama arvestamist, alates 2013.a oktoobrist soojusenergia tasu korteriomandile, aadressil: XXX, NarvaJõesuu linn, erinevalt KÜS §151, lähtuvalt 34,8% korteri üldpinnast so lähtuvalt 20,0 m2. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 1⁄2 korteriomandit, asukohaga: XXX, Narva-Jõesuu linn, kinke teel M R ja T R . Hageja kinnitab hagiavalduses, et kogu elumajal oli alates selle ehitamisest konstruktsioonilike puudusi soojavarustuse valdkonnas, aga ajavahemikul maist kuni septembrini puudus majas ka kuum vesi. Eelpooltoodud asjaolude tõttu läksid mõned korteriomanikud üle elektriküttele, millisest ajast oli hageja korteris alati soe isegi alates maist kuni septembrini, millal teised korteriomanikud külmetasid. 21.05.2009.a. toimus KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU liikmete üldkoosolek, kus, muu hulgas, otsustati suurendada arvestust kaudse kütte eest kuni 30%-ni ning korteri köetavaks pinnaks määrati 17.19 m2, mis moodustaski hageja korteri üldpinnast 57,30 m2 30%. kaudse kütte umbes 34%-35% suurust kinnitab ka tehniline arvestus. KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVAJÕESUU liikmete 24.10.2013.a otsusega tühistati kaudse kütte 30% ulatuses arvestamine elektriküttele üle läinud korteriomanike jaoks ning alates 01.10.2013.a arvestab KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU elektriküttega korterite (sh ka hageja korterile nr.29) kaudset kütet 100%. Hageja hinnanguil on taolisi otsuseid KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU võtnud vastu üsna mitu. Vahel on need otsused üksteisele vasturääkivad. Hageja asus hagiavalduses seisukohale, et vaidlustada selliseid KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU üldkoosoleku otsuseid kohtu korras ei ole mõtet, kuna kohtumenetluse kestel võidakse vastu võtta veel mitu analoogset otsust. Hageja asus seisukohale, et KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU 24.10.2013.a üldkoosoleku otsus ei ole korteriomaniku jaoks kohustuslik, sest kohus rahuldab hagi ning tekib olukord – KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU 24.10.2013.a üldkoosoleku otsus versus kohtuotsus. Hageja hinnanguil on KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU 21.05.2009.a üldkoosoleku otsus kokkulepe hageja ja KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVAJÕESUU vahel kaudse kütte tasu suuruse arvestamise kohta, mida KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU on asunud ühepoolselt rikkuma eirates VÕS §6 lg.1; §7 lg.1 ja lg.2; §13

2-13-55664 lg.1 ning §101 lg.1 sätteid. Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud panna kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja, KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU, vaidles kirjalikus vastuses hagile vastu ning palus hagi jätta rahuldamata ja kõik menetluskulud panna S R kanda. Kirjaliku vastuse kohaselt pidas kostja esmalt vajalikuks selgitada kohtule, et hagejal puudub kaasomanike nõusolek üldisest küttesüsteemist lahkumise kohta, millest tulenevalt puudub hagejal õigussuhte olemasolu või puudumise suhtes tuvastamiseks õiguslik huvi, hageja taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada. Kostja on seisukohal, et hagiavaldus tuleb TsMS § 3401 lg 2 kohaselt jätta menetlusse võtmata või läbi vaatamata. Kostja vaidleb kogu ulatuses hagile vastu. Kostja ei võta hagi õigeks ega tunnista hageja nõudeid. TsMS § 363 lg 1 p-i 1 kohaselt peab hagiavalduses olema märgitud hagejate selgelt väljendatud nõue (hagi ese); TsMS § 363 lg 1 p-i 2 kohaselt peab hagiavalduses olema märgitud hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus). Hageja on esitanud hulga tõendeid, kostja ei saa aru, milliseid asjaolusid soovib hageja esitatud tõenditega tõendada. TsMS § 363 lg 1 p-i 3 kohaselt märgitakse hagiavalduses tõendid, mis kinnitavad hagi aluseks olevaid asjaolusid, viidates konkreetselt, millist asjaolu millise tõendiga tõendada soovitakse. Esitamata on kostja poolt tõendid, mis kinnitavad hagi aluseks olevaid asjaolusid, viidates konkreetselt, millist asjaolu millise tõendiga tõendada soovitakse (TsMS § 363 lg 1 p 4). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363 lg 1 p 1 sätestab, et hagiavalduses märgitakse lisaks menetlusdokumentide muudele andmetele hageja selgelt väljendatud nõue (hagi ese). Hagi esemeks on hagiavalduse resolutsioonis esitatud nõuded. Hagiavalduse resolutsioonis võetakse kokku hageja nõuded, st hagiavalduse resolutsioonis peab olema selgelt väljendatud hagi ese (vt Riigikohtu 10.10.2007 otsus kohtuasjas XXX, punkt 14). Riigikohus on asunud seisukohale, et sooritusnõue peab olema selline, et hagi rahuldamise korral oleks võimalik otsust ka täita, st haginõudele esitatakse samad kriteeriumid, mis kohtuotsuse resolutsioonile. Otsuse resolutsioon peab TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita ning selliselt peab olema sõnastatud ka haginõue (Riigikohtu 03.04.2012 otsus kohtuasjas XXX, punkt 17). Kaasomandi eseme valitsemiseks on korteriomanikud J.Poska 47 Narva-Jõesuu asutanud korteriühistu, mis on asutatud korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist (KÜS § 3 lg 1). KÜS § 1 lõikest 2 ja KÜS § 2 lg 1 esimesest lauseosast („Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, [...]) järeldub, et korterühistu on üks mittetulundusühingu liik. Korteriühistul on seadusega kindlaksmääratud eesmärk, milleks on KÜS § 2 lg 1 kohaselt „korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine“. Seega on korteriühistu õigusvõimeline eraõiguslik juriidiline isik, kes võib omada tsiviilõigusi ja -kohustusi. Hageja peab, aga siinkohal vajalikuks rõhutada, et korteriühistu ei saa KOS § 1 lõikes 2 nimetatud kaasomandi eseme omanikuks – see on ka pärast korteriühistu moodustamist korteriomanike ühine omand ega ole vastavalt KOS § 1 lõikele 3 korteriomandi reaalosast eraldiseisvana võõrandatav. Eespool kostja märkis, et juhul, kui korteriomanikud on võtnud vastu otsuse korteriühistu asutamise kohta, siis teostab vastavalt KOS § 8 lõikele 1 kaasomandi valitsemist korteriühistu alates õigusvõime tekkimisest (registrisse kandmisest) ja valitsemine toimub siis korteriühistuseaduses sätestatud alustel ja korras. Seega annavad korteriomanikud korteriühistu moodustamisega viimasele pädevuse esindada korteriomanike ühist huvi. Õigusvõime tekkimisest alates lahendab korteriühistu küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse (KOS § 15 lõiked 3 ja 6) ning neid ei otsustata enam korteriomandiseaduse 2. peatükis sätestatud korras. Samas on kostja seisukohal, et ka korteriühistu olemasolu saab KOS §-s 16 nimetatud olulisemaid ümberkorraldusi teha üksnes korteriomanike kokkuleppel, kuna korteriühistuseadus ei sätesta viidatud sätte osas eriregulatsiooni. Kostja asus kirjalikus vastuses seisukohale, et kuna hageja on ilma kõikide korteriomandi

2-13-55664 omanike nõusolekuta küttesüsteemist eraldunud, puudub korteriühistul õiguslik alus arvestada eraldunud korteriomandi omanikule soojakulu teistel alustel, kui korteriühistu põhikirjas on sätestatud. Riigikohtu lahend 3-2-1-50-11 p. 13 teine lõik. Samuti pole üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks TsÜS § 86 lg 1 järgi kohustus tasuda keskkütte kulud arvestades korterite reaalosade suurust sõltumata tegelikust tarbimisest. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kohtuotsus 3-21-146-10 p 11, kus käsitletakse korteriomanike vahelisi suhteid ning otsuseid, mis nõuavad kõikide korteriomanike kokkulepet. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes. Õige on ringkonnakohtu järeldus, et korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused. Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Küttekulude jaotamine KÜ-s J.Poska 47 Narva-Jõesuu Korteriühistus toimub vastavalt KÜS § 151, mille kohaselt majandamiskulud /.../ arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜ põhikiri ei sätesta teisiti, seega ei saagi KÜ jaotada küttekulusid muul viisil, kui vastavalt arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Riigikohtu lahend XXX punkt 10. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt ka Riigikohtu 18. jaanuari 2011. määrus tsiviilasjas nr XXX, p 10). Kolleegium leiab, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Hagejal puudub kõikide kaasomanike nõusolek küttesüsteemi muutmiseks omas korteris, isegi siis, kui eelmisel korteriomanikul oli nõusolek olemas, ei ole seda nõusolekut kantud kinnistusraamatusse ja sellest tulenevalt ei ole hagejal kunagi olnud kaasomanike nõusoleku õigusjärglane. AÕS § 79 lg 2 viitab sellele, et kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Korteriomandiseaduse regulatsiooni kohaselt (§ 15 lg 1) valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset (antud juhul – küttesüsteemi) ühiselt, s.t kõik korteriomanikud omavad omandiõiguse alusel õigust otsustada korteriomandi mõttelise osaga seotud küsimuste üle. Tulenevalt mõttelise osa õiguslikust olemusest ei ole see korteriomandi osa ühegi korteriomaniku ainuomandis ja seetõttu peab selles osas otsuste langetamisel arvestama iga korteriomaniku õigustega. Seda mõtet kannab ka KOS § 7 lg 3. Korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana. KOS § 10 lg 1, mille kohaselt korteriomanik ei saa korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Kostja rõhutas kirjalikus vastuses, et tarbijapaigaldis on kaugkütteseaduse (KKütS) § 2 p 4

2-13-55664 kohaselt kinnistul, ehitises või ühtse majandusüksuse moodustavas funktsionaalselt seotud ehitiste kompleksis ja nende teenindamiseks vajalikul maal ehitatud omavahel ühendatud soojatorustike ja abiseadmete võrguga ühendatud või ühendatav talituslik kogum tarbija varustamiseks soojusega. Tarbijapaigaldist saab lugeda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 55 lg 1 järgi ehitise oluliseks osaks ning § 54 lg 1 järgi seega ka ehitise aluse kinnisasja oluliseks osaks. Asi ja selle olulised osad ei saa TsÜS § 53 lg 2 järgi olla eri isikute omandis ning asja ja selle olulisi osasid ei saa koormata erinevate asjaõigustega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Kuna tarbijapaigaldis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, on see eelnevast tulenevalt korteriomanike kaasomandis. KOS § 2 lg 2 Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Korteriomanikud on seega eelduslikult asjaõigusseaduse (AÕS) § 50 lg 1 järgi ka tarbijapaigaldise kaasvaldajad. Kui üks või mitu korterit on omaniku asemel kolmanda isiku valduses, loetakse valdajateks nemad. Seega on elamu tarbijapaigaldise omanikeks korteriomanikud ühiselt ja järelikult valdajajateks on korterite valdajad kaasvaldajatena. Tarbijapaigaldise omanikeks on korteriomanikud ühiselt ja valdajateks korterite valdajad ühiselt. Korteriomanikud valitsevad kaasomandi eset KOS § 15 lg 1 kohaselt ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Korteriomanikud võivad AÕS § 74 järgi koormata kaasomandis olevat vara kolmandate isikute õigustega üksnes ühiselt. AÕS § 74 lg 1 kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kaasomaniku õiguste piiratust kaasomandis oleva asja teiste kaasomanike nõusolekuta koormamisel on tunnustanud Riigikohtu tsiviilkolleegium ka oma 10. septembri 2003. a otsuses tsiviilasjas nr XXX p. 9-14. Kaasomandi kasutuskorda reguleerib KOS § 12 lg 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Kokkulepe tähendab kõikide korteriomandi omanike nõusolekut. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Riigikohtu lahend nr XXX AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Korteriomandi mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimustes on otsustusi pädev vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korras. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriomandiseaduse § 10 seab ka korteriomandi eseme kasutamisel piirangud. Vastavalt KOS § 10 lg-le 1 ei saa korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 19. veebruaril 2004.a. oma otsuses tsiviilasjas nr XXX jõudnud järeldusele, et projekteerimis- ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanike vahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel. Vastavalt nimetatud otsusele ei asenda nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon AÕS §-des 72 ja 74 sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet asja valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks. Alljärgnevalt selgitab kostja, mis on õigussuhe ning miks peab kohus jätma hagi rahuldamata. Õigussuhe on õigusnormide alusel tekkiv isikutevaheline individualiseeritud ühiskondlik suhe, mida iseloomustab subjekti õiguste ja kohustuste olemasolu ja mis toetub riigi sunni jõule. Samas ei saa õigussuhe tekkida ainult seaduse alusel. Seadus on sekundaarne, primaarne on tahe. Peavad esinema ka teatud asjaolud. Neid on nimetatakse juriidilisteks faktideks. Viimased on tegelikkuses aset leidnud sündmused või ka muutused milledega õigusnorm seostab subjektide õiguste ja kohustuste tekkimise. Õigussuhete erinevused teistest suhetest. Õigussuhe on niisugune inimeste vaheline seos, mis tekib subjekti ja objekti õiguste ja kohustuste kaudu lepingu

2-13-55664 sõlmimisel. Käesolevas tsiviilmenetluses vaidlevad pooled väidetavalt sõlmitud lepingu üle, mis olla sõlmitud hageja ja kostja vahel korteriomandi XXX küttepinna määratlemise üle. Hageja väidab, et temal on õigussuhe (leping) kostjaga korteri nr X suhtes, mille kohaselt peaks KÜ küttekulude jaotamisel arvestama väiksema küttepinnaga, kui see on kinnistusraamatusse kantud eluruumi reaalosa pindala. Niisugust lepingut hageja ja kostja vahel ei ole juba seetõttu, et kostjal puuduvad volitused niisugust lepingut teiste kaasomanike suhtes sõlmida. Isegi kui selline leping oleks kunagi sõlmitud, oleks nimetatud leping tühine. Kostja palub jätta kõik hageja taotlused rahuldamata, kõik kulud jätta hageja kanda. Hageja nõuded ja kostja vastuväited kohtuistungil Hageja, S R , lepinguline esindaja, Aleksandr Gamazin, palus kohtuistungil hagi rahuldada täies ulatuses ning panna menetluskulud kostja kanda. Hageja lepinguline esindaja, Aleksandr Gamazin, selgitas kohtuistungil, et kui vahetati keskküte elektrikütte vastu välja, siis ei olnud majas korteriomanikke. Viitab korteriomandiseaduse § 11 lg 2. Selline eraldamine toimus 10.oktoobril 2002.a. Seega vaidlused keskküte süsteemist väljumise kohta ei ole asjakohased. Kostja, KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU, seaduslikud esindajad, Anzela Vorobjova ja Roland Harjaks, jäid kirjalikus vastuses esitatud seisukohtade juurde, vaidlesid kohtuistungil hagile vastu ja palusid jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja esindajad selgitasid kohtuistungil, et kostja hagiga nõus ei ole. KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU üldkoosolekust ei võtnud osa 100 % korteriomanikest, mille tõttu küttesüsteemist lahkumise kohta puudub kaasomanike kokkulepe. Hagejal puudub õigustatud huvi asjaolu tuvastamiseks. Kohtuotsus ei ole täidetav korteriomandiseaduse § 13 lg 1, KÜS § 15 prim 1 lg 1, 2013.a alusel. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte nõuete, väidete ja vastuväidetega, toimiku materjalidega, aga samuti poolte seletustega kohtuistungil, tunnistajate ütlusega ning T R vande all antud seletustega kogumis, asus seisukohale, et S R poolt esitatud tuvastushagi KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU vastu on põhjendamata ja ei kuulu rahuldamisele. Hagiavaldusega, kostja kirjaliku vastusega ning poolte seletustega kohtuistungil luges kohus tuvastatuks asjaolu, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et S R on korteriomandi, asukohaga: XXX, Narva-Jõesuu linn, omanik ning ühtlasi sellega seoses ka KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU liige ning S R suhtes kehtivad KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU põhikiri, üldkoosoleku otsused ja ka juhatuse otsused, mida S R ei ole vaidlustanud mittetulundusühingute seaduses ja korteriühistu seaduses sätestatud korras. Poolte vahel puudub samuti vaidlus selle üle, et S R omandusse kuuluv korteriomand, asukohaga: J. Poska tn XXX, Narva-Jõesuu linn, on eraldatud kogu elumaja üldisest keskküttesüsteemist ning korterisse on paigaldatud elektriküte. Poolte vahel on õiguslik vaidlus selle üle: 1) kas korteromand, asukohaga: XXX, Narva-Jõesuu linn, on eraldatud elumaja üldisest küttesüsteemist seaduslikult KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU loal ja teadmisel või siis mitte; 2) kas S R ja KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU vahel on sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt kohustus KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU arvestama S R keskküttekulusid ainult 34,8% ulatuses (st. korteriühistuseaduse §151 lg.1 ja lg.2 sätestatust erinevalt); 3) kas KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU on kohustatud arvestama keskküttekulusid S R ainult 34,8% ulatuses tegelikest põhikirjajärgsetest arvestamisele kuuluvatest keskkütte kuludest olukorras, kus KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU on otsustanud taastada kõikides elektriküttele üle läinud korterites keskkütte ehk taastada kogu elumaja keskküttesüsteemi projektikohase

2-13-55664 terviklikkuse. Kohus asus seisukohale, et kuna elumajas on moodustatud korteriühistu, KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU, siis kuuluvad korteriomandi seaduse sätted kohaldamisele käesolevas tsiviilasjas ainult niivõrd, kui nad ei ole vastuolus korteriühistu seadusega. KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU liikmeteks on korteriomanikud, kelle omanduses on korteriomand, mille tõttu asus kohus seisukohale, et tähtis on välja selgitada korteriomandi ja selle reaalosa olemus ning korteriomaniku kohustused. Korteriomandi mõiste on sätestatud korteriomandi seaduse §1 lg.1, mis sätestab, et korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Korteriomandi seaduse §2 lg.1 ja lg.2 sätestavad korteriomandi reaalosa mõiste, mille kohaselt on korteriomandi eseme reaalosaks piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Tsiviilasja sisuliseks lahendamiseks pidas kohus vajalikuks pöörduda Riigikohtu vastava ala praktika poole. Riigikohus tsiviilasjas nr.xxx 8.06.2011.a. tehtud otsuse p.10 selgitas, et KÜS § 2 lg 1 määrab korteriühistu pädevuse, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. KÜS §151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks KÜS-i tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks KÜS-i tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Nende kohustuste täitmisel peab korteriühistu arvestama korteriomanike kui korteriomandite mõtteliste osade kaasomanike õigustega. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt ka Riigikohtu 18. jaanuari 2011. määrus tsiviilasjas nr XXX, p 10). Kolleegium leiab, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Seega maja, eelduslikult ühe ja ühise küttesüsteemi muutmiseks nii, et hageja korteril oleks võimalik sellest eralduda, oli hagejal vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Maakohus nõustus Riigikohtu ja kostja seisukohtadega, et korteri nr.X eraldamine elamu, asukohaga: J. Poska tn 47, Narva-Jõesuu linn, üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Seega maja, eelduslikult ühe ja ühise küttesüsteemi muutmiseks nii, et hageja korteril oleks võimalik sellest eralduda, oli hagejal vaja teiste kaasomanike nõusolekut.

2-13-55664 Maakohus asus seisukohale, et kuna S R ei ole esitanud ei elumaja, asukohaga: J. Poska tn 47, Narva-Jõesuu linn, kõikide korteriomanike nõusolekut S R korteri ühisest keskküttesüsteemist eraldamise kohta, aga samuti ei ole esitanud ka KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVAJÕESUU üldkoosoleku (millest võtsid osa kõik korteriomanikud) nõusolekut maja ühisest küttesüsteemist eraldamiseks, siis luges kohus tuvastatuks, et S R ja KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU vahel ei saanud olla kokkulepet ühisest küttesüsteemist eraldumise, elektrikütte paigaldamise ja keskküttekulude eest 34,8% ulatuses tasumise kohta. KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU on kohtumenetluse käigus korduvalt S R sellise kokkuleppe olemasolu ka eitanud. Selline kokkuleppe olemasolu kinnitus ei tule kohtule esitatud tõenditest ega ka T R vande all antud seletusest. Hageja viitab kogu elumaja konstruktsiooni puudulikkusele, mille tõttu ei pea elumaja sooja. Kohus asus seisukohale, et see asjaolu ei ole õigustuseks keskküttesüsteemist eraldumiseks. Hageja on esitanud Narva-Jõesuu Linnavolikogu liikme Svetlana Moissejeva tõendi selle kohta, et korter nr.X koos mõnede teiste korteritega läksid üle elektriküttele (sama ka Jõesuu Kinnisvara AS endise juhi Svetlana Moissejeva tõendis). Kohtule jäi arusaamatuks, kas elektriküte lubati korterisse nr.x paigaldada täiendavalt (sest nõudis elektrisüsteemi ümberprojekteerimist), kuna kogu majas oli külm või hõlmas see luba ka keskküttesüsteemist eraldumist. Kuna keskküttesüsteemist eraldumisest sõnagi juttu ei ole, siis asus kohus seisukohale, et korterile nr.x lubati paigaldada täiendav elektriküte, mis täiendas juba olemasoleva keskküttesüsteemi võimsust (et korteris oleks ka soe). S R on kohtule väitnud, et praeguseks on hageja poolt tuvastatud, et hageja korteri nr x eraldamine maja üldisest soojavarustussüsteemist toimus mitte 2005-2006.aastatel, vaid 1990ndate aastaste lõpul, mida tõendab Narva-Jõesuu Linnavolikogu liikme Svetlana Moissejeva 29.01.2014.a tõend. Tol ajal ei olnud korterid veel erastatud ja kuulusid Narva-Jõesuu linnale. S R on kohtule esitanud elektrikütte paigaldamise dokumentatsiooni, millel kahjuks puudub KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU kõikide korteriomanikega kooskõlastus. Samas ei ole S R suutnud esitada projektdokumentatsiooni elumaja, asukohaga: J. Poska tn 47, Narva-Jõesuu linn, ühise keskküttesüsteemi projekti muutmise kohta ja uut projekti, mille kohaselt muudeti elumaja küttesüsteemi selliselt, et korter nr.X eraldub elumaja J. Poska tn 47, Narva-Jõesuu linn ühisest küttesüsteemist ja läheb üle alternatiivküttele. Ka pole kohtule esitatud soojusenergia arvestusi, milline peaks olema alternatiivkütte võimsus korteris nr.x küttesüsteemi projekti ülalpoolnimetatud muudatuse korral. Kohus asub eelpoolnimetatud projektdokumentatsiooni puudumise tõttu seisukohale, et korteri nr. x eraldumine elumaja J. Poska tn 47, Narva-Jõesuu linn ühisest keskküttesüsteemist toimus omavoliliselt ning ei olnud selle tõttu kooskõlas tollel ajal kehtiva seadusandlusega. Ebaseaduslikust tegevusest ei saa aga tuleneda seaduslikke tagajärgi st S R ei saa nõuda temale küttekulu arvestamist ainult 34,8% ulatuses kogusummast ehk erinevalt KÜS §151sätetest. Riigikohus lahendis nr.3-2-1-50-11 tehtud otsuse p.13 selgitas, et pooled ei vaidlusta seda, et kostjal on põhikirja alusel hageja vastu küttekulude tasumise nõue, kuid on erineval seisukohal selles, mida põhikirjakohane küttekulude jaotus tähendab. Korteriühistu põhikirja järgi jagatakse soojusenergia müüja iga kuu ühistule esitatava arve tasumise kohustus ühistu liikmete vahel vastavalt korteri ruutmeetrite arvule. Kostja leiab, et põhikirja kohaselt tuleks hagejal tasuda küttekulusid vastavalt hageja korteri ruutmeetrite arvule. Hageja leiab, et kostja ei ole arvestanud põhikirja p-ga 3.2.6, mille kohaselt võetakse sihtotstarbeliste maksete aluseks korteri ruutmeetrite arv vaid siis, kui esinevad vastavad teenused ja kulutused. Kostja nõue oleks põhikirjaga vastuolus, kuna hagejal selliseid kulutusi ei ole. Hageja ei ole menetluse kestel vaidlustanud, et osa maja üldisest küttesüsteemist läbib tema korterit ning annab kaudselt sooja. Seega vaidlevad pooled põhikirja ja üldkoosoleku otsuse tõlgendamise üle. Kuidas korteriühistu põhikirja ja vaidlustatud üldkoosoleku otsust tõlgendada, seda on võimalik kohtus selgitada nt juhul, kui korteriühistu esitab küttekulude tasumise nõude, millega hageja ei nõustu. Samuti on hagejal võimalik esitada tuvastushagi temale langeva tasu suuruse kindlakstegemiseks.

2-13-55664 Kohus nõustus Riigikohtu ja kostja seisukohtadega ning asus seisukohale, et S R esitas lõpuks küll Riigikohtu poolt nimetatud tuvastushagi, kuid hagi alusena ei viidanud KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU põhikirja erinevale tõlgendamisele ning KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU 21.07.2010.a toimunud üldkoosoleku otsuse erinevale tõlgendamisele, vaid tõi hagi seadusliku alusena välja VÕS §6 lg.1, §7 lg.1 ja lg.2, §13 lg.1 ning §101 lg.1, mille tõttu asus kohus seisukohale, et hagi ei kuulu rahuldamisele, sest S R soovib tuvastada lepingulist suhet KORTERIÜHISTUGA POSKA 47 NARVA-JÕESUU, mitte aga KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU põhikirjast, korterühistu seadusest ja korteriomandiseadusest tulenevat õigussuhet. Mitte ühestki kohtule esitatud KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU üldkoosoleku protokollist (kus üldkoosolekust on osa võtnud kõik liikmed) ei tulene, et S R oleks antud luba ühisest küttesüsteemist eraldumiseks, elektriküttele üleminekuks ning sellega seotud küttekulude arvestust, mis on erinev KÜS §151 sätestatust, st ainult 34,8 % tegelikust küttekulust ühe ruutmeetri kohta. Samas tunnistas S R hagiavalduses ise, et ta ei ole vaidlustanud mitte ühtegi KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU üldkoosoleku otsust (kuna ei näe selles mõtet), mille tõttu luges kohus tuvastatuks, et kõik kohtule esitatud KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU üldkoosoleku otsused on S R kohustuslikud. Riigikohus tsiviilasjas nr.3-2-1-28-11 25.05.2011.a otsuse p.16 asus seisukohale, et kolleegium märgib lisaks, et isegi juhul, kui korteriühistu põhikirjas on sätestatud, et konkreetsed kulutused jaotatakse muul kui seaduses sätestatud viisil, ei ole välistatud, et konkreetse põhikirja sätte rakendamine võib olla siiski takistatud selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Tulenevalt TsÜS §-st 32 peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Võlaõigusseaduse § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kui selliste põhikirjasätete alusel nõutakse majandamiskulude tasumist, on võimalik vastuväitega tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu põhimõttega. Kohus nõustus Riigikohtu ja kostja seisukohaga ning luges tuvastatuks, et S R on küttekulud siiani arvestatud seaduses sätestatud viisil nagu ka kõigile teistele korteriomanikele, mille tõttu puudub KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU poolt S R suhtes rakendatud küttekulu tasumise arvestuses vastuolu hea usu põhimõtetega. Omavolilisest ümberehitusest tulenevat nõuet ei saa vaidlustada hea usu põhimõtte vastuväitega. Riigikohus tsiviilasjas nr.XXX tehtud 27.03.2012.a määruse p.10 selgitas, et kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriühistu ei ole kohane hageja. Hageja on esitanud nõude, et kostja taastaks maja küttesüsteemi ühe osa. Riigikohus on oma praktikas korduvalt tunnustanud korteriühistu õigust oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17; 1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10; 23. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 15;

2-13-55664 võis tekkida enne korteriühistu moodustamist. Elamu majandamine kõikide kaas- või korteriomanike ühistes huvides peaks toimuma võimalikult ühtemoodi ning olema ka õiguslikus mõttes järjepidev (sh eelkõige majandamisega seotud nõuete esitamine) olenemata sellest, millises õiguslikus vormis elamut majandatakse. Seega on korteriühistul hagi esitamise õigus vähemalt selles punktis nimetatud nõude osas. Maakohus nõustus Riigikohtu ja kostja seisukohaga ning asus seisukohale, et KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik, S R , rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks so ühise keskküttesüsteemi taastamiseks. Kohus asus seisukohale, et teiste KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU liikmete õiguste rikkumine võib seisneda ka selles, et korter nr.x minnes üle elektriküttele võttis maha radiaatorid ja ühendas ümber torud ilma vastava projektita, mille tõttu on häiritud teiste korteriomandite soojusenergiaga varustamine, sest maja ühine keskküttesüsteem läks korteris nr.x toimunud ümberühenduste tõttu hüdraulilisest tasakaalust välja ning soojus hakkas jaotuma kogu majas selle tõttu ebaühtlaselt (st mõned korterid on ülearu kuumad, teised aga külmad). Ka teeb korteri nr.x pindala väljaarvamine küttekulude üldisest jaotusest reaalsed küttekulud teistele ühistu liikmetele kallimaks. Kohtu sellise arvamuse aluseks on KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU esitatud tõendid. Kohus asus seisukohale, et lisaks enne elamu haldamise üleandmisest tekkinud rahalise nõude esitamisele on KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU kõigi korteriomanike huvides tegutsedes õigus esitada ka nõue korrastada küttesüsteem, kuigi see nõue võis tekkida enne korteriühistu moodustamist. Elamu majandamine kõikide kaas- või korteriomanike ühistes huvides peaks toimuma võimalikult ühtemoodi ning olema ka õiguslikus mõttes järjepidev (sh eelkõige majandamisega seotud nõuete esitamine) olenemata sellest, millises õiguslikus vormis elamut majandatakse. Kohus asus seisukohale, et S R vastuväited, et elektriküttele üleminek toimus enne korteriomandite moodustamist ei ole asjakohased ning on paljasõnalised. Olenemata sellest asjaolust on KORTERIÜHISTUL POSKA 47 NARVA-JÕESUU õigus nõuda S R rikutud ühise keskküttesüsteemi projektikohast taastamist kõigi liikmete huvides. Kohus luges tuvastatuks, et S R hagi rahuldamine oleks vastuolus KÜS § 2 lg 1 sätetega ja põlistaks teiste ühistu liikmete õiguste rikkumise, mis tuleneb korteri nr.x poolt rikutud ühisest küttesüsteemist. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus S R tuvastushagi KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVAJÕESUU vastu rahuldamata. Kohus pidas vajalikuks lükata, seoses tsiviilasja keerukusega, kohtuotsuse avalikult teatavakstegemine edasi ning teha käesolev otsus teatavaks 13.11.2014.a Viru Maakohtu Narva kohtumaja kantselei kaudu. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 173 lg 1 asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud

2-13-55664 menetluskulude jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses menetluses. TsMS §173 lg.2 sätestab, et menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. TsMS §162 lg.1 ja lg.2 sätestavad, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud, mis hüvitataks tunnistajale, kaasa arvatud hüvitis saamata jäänud töötasu või muu püsiva sissetuleku eest, hüvitatakse poolele samadel alustel ja samas ulatuses, nagu hüvitatakse tunnistajakulud. Et kohus jättis S R tuvastushagi KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU vastu rahuldamata, siis pidas kohus vajalikuks panna KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVAJÕESUU menetluskulud S R kanda ning S R menetluskulud jätta tema enda kanda. Kohus selgitab menetlusosalistele, et TsMS §174 lg.1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. (allkirjastatud digitaalselt) Johannes Külaots Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.