Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Menetluse käik KÜ Nõmmepiiri Majad esitas 01.06.2010 Harju Maakohtule hagi IH ja AH vastu, milles palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 28 587, 44 krooni (1827, 07 eurot), viivise 860, 53 krooni (55 eurot) ning alates 02.06.2010 viivise, mille määraks on 0,07% põhivõlast päevas. Hagiavalduse kohaselt on kostjad XXXXXXXX XXXXXX XXX XXXX/XXXX-XX asuva korteriomandi ühisomanikud. Kostjad on jätnud perioodil 17.09.2008 - 11.05.2010 esitatud majandamiskulude arved kas osaliselt või täielikult tasumata. Kostjad hagi ei tunnistanud. XXXXXX XXX XXXX/XXXX territooriumil on mehitatud valve, mille eest kuulus tasumisele 167 krooni kuus. 24.03.2008 tegid kostjad hageja juhatusele ettepaneku lõpetada mehitatud valveteenuse leping seoses teenuse kallinemisega ja turvalisuse olukorra paranemisega. Kostjad ei ole nõus maksma mehitatud valve eest. Täpsustatud vastuväidete kohaselt ei ole kostjad nõus tasuma valveteenuse eest hagetaval perioodil, s.o september 2008 – mai 2010, kokku summas 342, 80 eurot. Elamu haldaja vahetamine toimus ebaseaduslikult. Valveteenust osutanud isikul ei olnud tegevusluba mehitatud valveteenuse pakkumiseks. Mehitatud valveteenuse lepingu sõlmimiseks oleks pidanud olema kõigi korteriomanike nõusolek, kuna tegemist ei ole korteriomandi tavapärase valitsemisega. Alates jaanuarist 2010 lõpetas hageja paberarvete saatmise. Vaatamata sellele, et kostjad ei soovinud saada arveid elektrooniliselt, ei ole neile sellest ajast alates arveid enam esitatud. Esimese astme kohtu lahend Harju Maakohus rahuldas 23.11.2012 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhivõlga 674, 49 eurot, viivist 55 eurot ja alates 02.06.2010 viivist päeva-määraga 0,07% põhivõlast. Menetluskulud jättis kohus solidaarselt kostjate kanda. Maakohus leidis, et kuigi tasu valveteenuse eest ei ole majandamiskulu korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 järgi, kuna valveteenuse osutamine ei ole elamu ja selle osade hooldamine ja remont, on hageja liikmel hageja põhikirja punkti 2.8 järgi kohustus maksta hageja eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste eest. Seega, kui kostjad leidsid, et valveteenuse eest ei pea nad tasuma, siis oli neil õigus vaidlustada hageja otsuseid, millega kinnitati majanduskavad, mille alusel tuleb tasuda valveteenuse kulu. Valveteenuse osutamine hageja liikmele ei ole heade kommetega ega avaliku korraga vastuolus, seega ei ole ülalviidatud üldkoosolekute otsused tühised. Kostjad ei ole esile toonud, et hageja üldkoosolekute kokkukutsumisel oleks rikutud kokkukutsumise korda. Samuti ei tulene korteriühistuseadusest, et kui ühistu koosolekul otsustatakse muude kui KÜS §-s 151 sätestatud kulude kandmine, on otsused tühised. Eeltoodu tõttu ei ole hageja üldkoos-olekute otsused, millega kinnitati majanduskavad, milles nähti ette valveteenuse kulud ja millega on kinnitatud ka nende kulude kohta koostatud majandusaasta aruanded, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1 järgi tühised. Kuna kostjad ei ole esile toonud, et nad oleksid hageja üldkoosoleku otsused vaidlustanud seaduses sätestatud tähtaja jooksul, ega ole esitanud tõendeid, et kohus on need otsused kehtetuks tunnistanud, siis on kõnealused otsused kehtivad. Asjaolu, et hageja sõlmis lepingu valveteenuse osutamiseks isikuga, kellel polnud litsentsi, ei tähenda seda, et üldkoosoleku otsused valveteenuse kulude kandmise kohta oleksid kehtetud. Mis puudutab kostjate seisukohti lepingute kehtivuse kohta, siis ei saa lepingu pooleks mitteolev pool ehk kostjad lepingut vaidlustada. Seega on hageja otsused kehtivad ja kostjatele täitmiseks kohustuslikud põhikirja punkti 2.1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 järgi ning valvetasude nõue on põhjendatud. Kostjad on pärast hagi esitamist tasunud võla katteks 18 034 krooni. Kuna hageja valveteenuse kulude nõue oli põhjendatud ning kostjad ei ole ülejäänud osas võlanõude arvestusele vastuväiteid esitanud, siis on hageja põhivõla

nõue ülejäänud osas, s.o summas (28 587, 44 - 18 034) 10 553, 44 krooni ehk 674, 49 eurot, tõendatud ja põhjendatud. Kuna kostjad rikkusid põhikirja punkti 2 alapunkte 5, 6, 7, 8 ja KÜS § 151 tulenevat kohustust VÕS § 100 järgi (kohustuse täitmata jätmine, osaline täitmata jätmine, täitmisega viivitamine). Hageja on õigus nõuda kohustuse täitmist ning kohustuse täitmisega viivitamise eest KÜS § 7 lg 4 ja VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel viivist 0,07% päevas. Kuna kostjad vähendasid hagetavat võlgnevust alles pärast hagi esitamist ja nad ei ole viivise arvestust sisuliselt vaidlustanud, siis moodustas viivis hagi esitamise ajaks võlgnevuselt 28 587, 44 kroonilt ehk 1827, 07 eurolt 55 eurot. Tuginedes TsMS §le 367 ja KÜS § 7 lg-le 4 mõistis kohus kostjatelt välja viivise 0,07% päevas võlgnevuselt 674, 49 eurolt alates 02.06.2010 kuni võla tasumiseni. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendus Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid selle tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus on mehitatud valveteenuse tasu nõuet arutades asunud ebaõigele seisukohale, et kostjate kohustus tasuda hageja nõutud mehitatud valveteenuse tasu 331, 69 eurot tuleneb hageja põhikirja punkti 2 alapunktist 8 ning kinnitatud majanduskavadest. Maakohus on jätnud otsuses kohaldamata TsÜS § 38 lg 2, mille kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud. Hageja otsuste tühisus tagajärjena tuleneb KOS § 13 lg 1 viimasest lausest, mille kohaselt võivad korteriomanikud majanduskulude jagamise üld-regulatsioonist kõrvale kalduda vaid kokkuleppe alusel ning sama paragrahvi lõikes 3 sätestatust, mille kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Samuti on maakohtu otsus vastuolus hageja enda põhikirja punktiga 3, mille kohaselt on hageja eesmärgiks elamute ja selle juurde kuuluva maatüki majandamine, mille hulka ei kuulu valveteenuse osutamine (KÜS § 151), mistõttu puudub hageja üldkoosolekul valveteenust puudutavates küsimustes otsustuspädevus. Maakohus on andnud ebaõige hinnangu hageja üldkoosolekul kinnitatud majanduskavadele. Majanduskavade kinnitamise kõrval omavad olulist tähendust ka selles sisalduvad summad ning see kas kulude jagamine korteriomanike vahel toimub proportsionaalselt kaasomandi eseme suurusega. Haldus- ja hoolduskulude näol on tegu hageja majanduskuludega, mis kuuluvad KOS § 13 lg 1 ja KÜS § 151 lg 1 kohaselt tasumisele lähtudes kaasomandi eseme suurusest, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Antud juhul puudus põhikirjas säte, mis lubas hagejal esitada haldusja hoolduskulusid KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevalt. Ajavahemikul 01.08.2008 – 30.04.2010 esitas hageja kostjale haldus- ja hoolduskulu arveid kokku 896,57 euro (14 028, 26 krooni) eest, mis on 377,92 euro võrra rohkem kui kostjad, lähtudes oma kaasomandi eseme suurusest, tasuma peavad. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2013 otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata ning apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt kostjate kanda. Kostjate kassatsioonkaebuse alusel tühistas Riigikohus 12.02.2014 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2013 otsuse osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega mõisteti kostjatelt solidaarselt välja põhivõlga 365, 31 eurot (valveteenuse tasu) ja sellelt summalt viivise, samuti menetluskulude jaotuse osas ning saatis asja selles osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jättis Riigikohus ringkonnakohtu otsuse muutmata. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul tuvastada, mis oli osutatud valveteenuse sisuks, ning sellest tulenevalt võtta seisukoht, kas tegemist oli majandamiskuluga, mille tasumist võib hageja kostjatelt KÜS § 151 lg 1 alusel nõuda. Juhul kui tegemist ei ole majandamiskuluga, tuleb hagi jätta valveteenuse tasu osas rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seletused kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb läbivaadatavas osas tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teeb ringkonnakohus tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hagi valveteenuse tasu 365, 31 eurot väljamõistmiseks rahuldamata ning jaotab ümber menetlus-kulud. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. KÜS § 151 lg-te 1 ja 2 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Maakohus leidis, et valveteenuse kulu ei ole eelnimetatud sätete tähenduses majandamiskulu, kuna tegemist ei ole elamu ega selle osade hooldamise või remondiga. Kuigi majandamiskulude mõiste seaduses on lai, võiks valveteenuse sisust tulenevalt olla see teatud asjaolude esinemisel ka elamu majandamisega kaudselt seotud, viitavad praegusel juhul tõendid siiski sellele, et vaidlusaluse teenuse eesmärgiks oli eelkõige korteriomanike vara säilimise tagamine. Poolte esitatud asjaolud ja tõendid kinnitavad, et valveteenuse osutamine ei teeninud neid korteriühistu eesmärke, mille täitmiseks tehtud kulutusi on KÜS §-s 151 silmas peetud. Antud teenus ei olnud suunatud korteriomanike kaasomandis oleva ehitise ja maatüki majandamisele viidatud sätte tähenduses. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtuga. Pealegi ei ole ka hageja oma vastuses apellatsioonkaebusele (tl 181-184, III köide) pidanud ebaõigeks kohtuotsuse põhjendusi osas, milles maakohus andis hinnangu valveteenuse sisule, leides, et selle teenuse tasu ei ole majandamiskulu KÜS § 151 lg-te 1 ja 2 järgi. Hageja on maakohtu sellekohase järeldusega sõnaselgelt nõustunud, leides sarnaselt maakohtuga, et põhikirja kohaselt võis ühistu otsustada ka ühistu eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste üle. Samas, kui maakohus leidis, et vaidlusaluse kulu puhul ei ole tegemist majandamiskuluga, siis ei olnud õige kohtu järeldus, et korteriühistul oli põhikirja kaudu õigus panna liikmetele kohustust tasuda ühistu eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste eest. Kolleegium nõustub apellantide väitega, et korteriühistu üldkoosoleku otsusega saab KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõikidele liikmetele kohustuslikult otsustada üksnes elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist ja majandamiskulude kandmist (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-116-11). KÜS § 1 lg 2 ja § 4 lg 2 kohaselt laieneb korteriühistule ka MTÜS § 7 lg 2, mille esimese lause kohaselt võib põhikirjaga ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus. MTÜS § 7 lg 2 teine lause sätestab, et kui korteriühistu põhikirja säte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-28-11). Kuna hageja põhikirja punkt 2.8 on vastuolus seadusega osas, milles hageja liikmetel on kohustus maksta ka hageja eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste eest, tuli maakohtul juhinduda KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud vajalike majandamiskulude korteriomandite vahel jaotamise üldreeglist. Korteriühistul puudus pädevus korteriomanikele siduvalt otsustada nende kulude kandmise üle, mis ei seondu korteriühistu eesmärgiga, seega - mis ei ole majandamiskulud KÜS § 151 mõttes. Kuna korteriühistu põhikirja vastav säte on vastuolus seadusega, puudus ühistul õigus panna liikmetele kohustust kanda neid kulusid, mis ei ole otseselt seotud seadusest tulenevate korteriühistu

eesmärkidega, tuleb hageja vastava nõue jätta rahuldamata. Sel põhjusel ei pea ringkonnakohus vajalikuks hinnata apellantide väiteid tekkinud kulude korteriomanike vahel jagamise ja kinnitatud majanduskavade ebaseaduslikkuse kohta. Selles osas on Riigikohus ka üheselt selgitanud, et olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek on vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, otsustades jagada majandamiskulud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud kulude jaotamise põhimõttest erinevalt, kuigi põhikiri sellist võimalust ette ei näinud, oli korteriühistu liikmel õigus vastavat üldkoosoleku otsust vaidlustada. Kui otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see üldjuhul kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Viivise väljamõistmise osas kohaldas maakohus seadust õigesti. Kuna hageja esitas kostjate vastu rahalise nõude summas 28 587, 44 krooni ehk 1827, 07 eurot, millest kostjad tasusid pärast hagi esitamist 18 034 krooni ehk 1152, 58 eurot ning millest 365, 31 eurot on käesoleva otsuse tulemusel osutunud põhjendamatuks (jäetud rahuldamata), tuleb hagi esitamise seisuga nõutud viivist vastavalt ka vähendada (viivise arvestust kostjad eraldi ei vaidlustanud). Sellest tulenevalt oli hagejal õigus nõuda hagi esitamisel viivist võlgnevuselt 1461, 76 eurolt (1827,07 - 365,31), seega summas 44 eurot. Alates 02.06.2010 kuni 30.05.2014 on kostjad kohustatud tasuma viivist võlgnevuselt 309, 28 eurolt 0,07% päevas, s.o 25,55% aastas. Eelnevast lähtuvalt tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista nimetatud perioodi eest viivis ühtse summana, s.o 315, 43 eurot, millele lisandub viivis 44 eurot, seega kokku 359, 43 eurot. Alates 31.05.2014 tuleb viivis välja mõista protsendina.

Menetluskulude jaotus Menetluskulude jaotamise osas nõustub kolleegium maakohtu otsuses sisalduva põhimõttega, kuid kostjate kanda jäetavaid menetluskulusid tuleb vastavalt hagi rahuldamata jäämise ulatusele vähendada. Hageja nõue rahuldati kostjate poolt pärast hagi esitamist osaliselt vabatahtlikult ning osaliselt kohtuotsusega, seega kokku 80% ulatuses. Vastavalt sellele jaotab ringkonnakohus ka menetluskulud (TsMS § 163 lg 1).

Ü. Jänes

U. Loonurm

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.