Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud ja hageja nõue

toimus uue ruumi otsimine, vigade väljaselgitamine, taastamis- ja installeerimiseprotsessid. Kuna serverite omanik Venemaa äriühing Konstanta ei saanud õigeaegselt serveriteenuseid, siis ütles ta lepingu ennetähtaegselt üles ja esitas hageja vastu serverite kahjustamisest tekkinud kahju hüvitamise nõude 62 850 eurot. Äriühingu Konstanta ja hageja vahel sõlmitud kompromissi tulemusena tasus hageja äriühingule 25 000 eurot. Hagejal jäi 05.05.2011 äriühinguga Konstanta sõlmitud lepingu nr 0505 ennetähtaegse lõpetamise tõttu saamata igakuine teenustasu 3000 eurot kvartalis 25.01.2012 - 31.12.2015, kokku 43 200 eurot. Hageja investeeris hoone küttesüsteemi ümberehitamiseks enda rahalisi vahendeid kokku 94 296 krooni e 6027 eurot ning sõlmis 22.12.2010 kostjaga kokkuleppe, et investeeritud küttesüsteemi ümbertegemiseks rahalised vahendid tasaarvestatakse üüri- ja kommunaaltasude arvelt igakuiselt. Kostja tegi tasaarvestust kolme kuu vältel - 2011 veebruarist aprillini. Küttesüsteemi ümberehitamiseks kulunud 6027 eurost jäi tasaarvestamata 5535 eurot. Lisaks oli hageja sunnitud osaliselt demonteerima küttesüsteemi kütte puudumisel 2012 talvel. Avariiohtlikuks muutunud küttesüsteemi demonteerimise maksumus on 350 eurot ja monteerimise maksumus oktoobris 2012 250 eurot. Seega on hageja kulutanud küttesüsteemile kokku 6135 eurot. Kostja vastuväited

hüvitamiseks on tasaarvestusavaldusega lõppenud. Kostjale jäävad arusaamatuks hagiavalduse väited väidetavate „ülemakstud“ summade osas, mis ei ole tõendatud, esitatud on üksnes hageja arvutused. Samuti pole hageja vastavat nõuet kostjale varem esitanud. Maakohtu otsus

Järelikult oli hagejal võimalik varale tekkinud kahju vältida. Asjaolu, et kostja lülitas elektri välja mõned tunnid hiljem kirjas märgitust, andis hagejale lisaaega. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli alust arvata, et kostja elektrit välja ei lülita ja asub hagejaga selle asemel läbirääkimistesse. Kuna hageja ei võtnud serverite puhul kasutusele ohutusabinõusid, siis vastutab ta ise äriühingule Konstanta kuuluvate serverite kahjustumise eest ja võimaluse eest saada kolmandalt isikult tulu. Kuivõrd pooltevaheline üürileping oli elektri väljalülitamise ajaks lõppenud, siis ei olnud poolte vahel lepingulist võlasuhet. Seega ei ole kostja ka lepingut rikkunud ega vastuta hagejale tekkinud kahju eest. Kuigi hageja esitas maakohtusse hagi ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, pidi ta arvestama võimalusega, et tegemist on kehtiva ülesütlemisega, et poolte vahel puudub kehtiv üürileping ning tema valdus mitteeluruumidele on ebaseaduslik. Hageja ei ole lepingulise kohustuse rikkumise kõrval kostjale mõnel muul õiguslikul alusel põhineva kohustuse rikkumist ette heitnud. Seega tuleb hagi eeltoodud nõuete osas jätta rahuldamata. Hageja väitis, et kuna tal puudus kostja süü tõttu võimalus kasutada ajavahemikus 25.01.2012 03.07.2012 üüritud ruume, siis oli ta sunnitud sõlmima 26.04.2012 uue äriruumide üürilepingu nr 20120426 üürileandjaga OÜ Vispell KV Mustamäe tee 44, Tallinn ruumidele ühe kuu üüriga 1033 eurot 20 senti ning tasuma üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel vastavalt üürilepingu ple 10.2.3 kuue kuu üüritasu 1033,20×6 = 6199 eurot 20 senti. Äriruumide üürilepingu p-st 10.2.3 eelnevat järeldada ei saa, kuna nimetatud punktis on märgitud, et üürnik võib igal ajal üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada üürileandjale etteteatamisega vähemalt kuus kuud. Kuutasu maksmise kohustust juhul, kui üürnik etteteatamistähtaega ei järgi, üürilepingust ei tulene. Seega puudus hagejal kohustus maksta OÜ-le Vispell KV kuue kuu üüri lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest. Tegemist oli hageja majanduskuluga, mis ei ole käsitletav kahjuna. Kuna pooltevaheline leping oli lõppenud, siis puudus kostjal kohustus võimaldada hagejal lepingu objektiks olnud ruumide kasutamist. Hageja majanduskulude hulka kuuluvad ka kulutused mööbli ja kontoritehnika ostmisele. Seejuures ei ole kohtule esitatud maksekorraldusega 10.03.2013 tõendatud, et hageja ostis hagis märgitud kontorimööblit, tõendatud on vaid mööbli eest tasumine 3850 eurot. Tõendeid, et osteti just kontorimööblit, puuduvad. Poolte kirjavahetuse ja kostja 01.aktiga 03.07.2012 on tõendatud, et kostja teostas 13.03.2012 VÕS §-de 305 ja 307 alusel üürileandja pandiõigust hageja üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse täitmise tagamiseks. Kostja andis kirjades hagejale korduvalt tähtaegu võla kustutamiseks ja tagatise tagastamiseks. Hageja ei ole üürivõla olemasolu vaidlustanud ega selle puudumist tõendanud. Seega on kostja toiminud kooskõlas seadusega ning hageja mööbli ja kontoritehnika kulutuste hüvitamise nõue on alusetu ning tuleb rahuldamata jätta. Hageja 1185 euro 30 sendi nõue kostja vastu seoses kostjale ettemaksuna tasutud üüri- ja kommunaaltasudega on põhjendamata ja tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata, sest hageja on esitanud vaid omapoolsed arvutused ning poolte kirjavahetuse, mille alusel ei ole võimalik pidada hageja nõuet põhjendatuks ega tõendatuks. Kuna kostja esitatud tõenditest tuleneb, et hagejal oli kostja ees üüri- ja kommunaaltasude võlgnevus ning hageja ei ole tõendanud vastupidist, siis ei saa asuda seisukohale, et kostjal tuleks hagejale mingi osa kommunaalteenuste eest tehtud maksetest tagastada. Antud nõude esitamine eeldab lepingust tulenevate maksete võla puudumist. Hageja nõudis kostjalt küttesüsteemile tehtud kulutuste 6135 eurot hüvitamist, mis seisneb kostja hoone küttesüsteemi ümberehitamiseks tehtud kulutustest. Üürilepingu lisaga 5 on tõendatud, et 22.12.2010 sõlmisid pooled kokkuleppe, et hageja teostab oma vahendite eest küttesüsteemi ümberehituse maksumusega 94 296 krooni ning kostja hüvitab teostatud tööde maksumuse igakuise üürisumma vähendamisega 2619 krooni võrra kolme aasta jooksul, alates 01.02.2011

kuni 31.01.2014. Kostja vastuse kohaselt ei ole ta küttesüsteemi ümberehitusega seotud kulutuste hüvitamisest keeldunud. Hagile lisatud arvetega nr 110041 06.01.2011, nr 110153 06.02.2011 ja nr 110269 06.03.2011 on tõendatud, et kostja on arvetel märgitud üüri vähendanud igakuiselt 139 euro 48 sendi võrra. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks järgnevad arved esitanud talle ilma tasaarvestust tegemata, tõendamata on kostja esitatud arvete tasumine mistahes suuruses. Kostja kirjadest hagejale nähtub, et hagejal on kostja ees üüri- ja kommunaalmaksete võlg. Kohtule esitatud kostja e-kirjaga 27.03.2013 on tõendatud, et kostja on hinnanud hageja paigaldatud küttesüsteemi jääkväärtuseks 6000 eurot ning teinud hagejale vastavasisulise tasaarvestusavalduse, arvestades viidatud summa maha hageja poolt kostjale võlgnetavatest summadest. Järelikult on hageja nõue küttesüsteemile tehtud kulutuste hüvitamiseks lõppenud tasaarvestusega. Eeltoodust lähtudes tuleb hagi täies ulatuses jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus

elekter väljalülitatud, siis hageja asus seisukohale, et kostja on nõustunud arutama tekkinud probleemi seaduslikult läbirääkimiste teel. Kostja läbirääkimisi pidada ei soovinud ning hõivas alusetult hagejale ja kolmandatele isikutele kuuluva vara eesmärgiga see 21.05.2012 kell 12 võõrandada. Kostjal puudus seaduslik õigus takistada hagejal ruume kasutamast 16.12.2011 – 03.07.2012, kuna kostja oli teadlik, et kohtu menetluses on hagi ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks. Kuigi Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasjas 2-11-57853 kohustas kostjat taastama hageja õigused, siis kostja võimaldas hagejal kasutada üüritavaid ruume alles 03.07.2012, mil hageja koostas ruumide vaatluse akti, fikseerides avastatud puudused, kuid kostja keeldus aktile alla kirjutamast. Eeltoodust tulenevalt on hagejal VÕS §-de 104, 115, 127 ja 128 alusel õigus nõuda kostjalt varalise kahju (otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu) hüvitamist. Kostja seisukoht

ebaseaduslik ja kostjal puudusid lepingust tulenevad kohustused hageja ees. Seega puudus kostja tegevuses väidetud õigusvastasus, millele hageja oma kahju hüvitamise erinevad nõuded oli rajanud. Põhjendatud ja asja materjaliga ei ole kooskõlas hageja kaebuse väited tema poolt teostatud ettemaksu osas, st nagu oleks kostja esitanud hagejale lepingus kokkulepitust oluliselt suurema tariifiga arveid. Nimetatud väide asja menetlemisel tõendamist ei leidnud. Samuti jättis maakohus õigesti rahuldamata hageja nõude talle küttesüsteemi ümberehitamise investeeringu 6135 eurot hüvitamiseks, sest kostja oli selle nõude hageja võlgnevusega tasaarvestanud ja hageja nõue on selles ulatuses lõppenud. Asja materjalist tulenevalt ei ole hageja tasaarvestusavalduse kehtivust kahtluse alla seadnud ega vastuväiteid sellele esitanud. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt asja lahendamisel menetlusnormide rikkumist ja otsus on kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8 ning põhjendatud ja seaduslik. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad kõik asjas kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.