Tallinna Ringkonnakohus Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Kaupo Paal 06.05.2014, Tallinn 2-13-12795
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Harju Maakohtu 23.10.2013 otsus
Apellatsioonkaebuse hind Menetlusosalised ja nende esindajad
129 561 eurot 50 senti
Kohtuistungi toimumise aeg
OÜ CANWELL GRUPP hagi Aktsiaselts Vana Viru TT vastu kahju hüvitamiseks OÜ CANWELL GRUPP apellatsioonkaebus
Hageja OÜ CANWELL GRUPP (rk 10703524), seaduslik esindaja Nikolay Ermakov, lepinguline esindaja Aleksandr Nauts Kostja Aktsiaselts Vana Viru TT (rk 10411321), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaana Nõgisto 17.04.2014
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 23.10.2013 otsus jätta muutmata.
2.OÜ CANWELL GRUPP apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Esimese ja teise astme kohtus kantud menetluskulud jätta hageja kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.OÜ CANWELL GRUPP (hageja) esitas 19.03.2013 Harju Maakohtule hagi Aktsiaselts Vana Viru TT (kostja) vastu kahju hüvitamiseks. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti poolte vahel 01.05.2005 mitteeluruumide üürileping, mille kohaselt võttis hageja üürile Madara 33 Tallinnas hoones II asuvad ruumid alates 01.05.2005 kuni 01.08.2019. Eelnevalt kasutas hageja samu ruume AS-iga Bensont sõlmitud üürilepingu alusel. 26.10.2011 ütles kostja mitteeluruumide üürilepingu üles. Hageja vaidlustas üürilepingu ülesütlemise 24.11.2012 Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses (tsiviilasi 2-11-57853) ning teatas kostjale, et lähtub VÕS § 329 lg-st 4, mille kohaselt kehtib üürileping kohtumenetluse ajal edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti. Pooled ei muutnud kohtumenetluse ajaks üürilepingu tingimusi. Hagi põhjendustel takistas kostja alates 16.12.2011 hagejal üürilepingust tulenevate õiguste teostamist ega võimaldanud hageja klientidel juurdepääsu saunakompleksi. Seetõttu sai hageja varalist kahju saamata tulu näol, kuna kliendid ei pääsenud sauna ajavahemikul 20.00-09.00 tööpäeviti ning ööpäevaringselt laupäeval ja pühapäeval, kuigi hageja kliendid kasutasid saunateenust just õhtu- ja öötundidel. Hageja tasus kommunaalteenuste arved vastavalt lepingule. Kostja ei võimaldanud hagejal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega ja väljastas hagejale arveid oluliselt suurema tariifiga (elektri päevane tariif + 46,7% ja öine tariif +45,9%), kui on lepingus ettenähtud. Seisuga 31.12.2011 on hageja valearvestuse alusel tasunud kostjale 4766 eurot 9 senti ja üürilepingu tagatisrahana 1488 eurot 96 senti. 23.01.2012 hoiatas kostja, et kui hageja ei tasu nõutavaid kommunaal- ja muid tasusid sellises suuruses, mida üürileandja nõuab, siis lõpetavad nad kommunaalteenustega varustamise alates 25.01.2012 kella 10.00-st. Hageja valmistas oma tehnilised seadmed, sh serverid, ette olukorraks, kus kostja lülitab elektri välja. Kuna 25.01.2012 kell 10.00 polnud elekter välja lülitatud, siis hageja arvas, et kostja on nõus arutama tekkinud probleemi ja võttis kell 12.00 maha kõik ohutusmeetmed. 25.01.2012 kell 15.00 katkestati üüritud hoones elektriga varustamine ja hoone elektriboileri küttesüsteem seiskus. Üüritud ruume, mida köeti elektriga, ei olnud võimalik enam kasutada. Saamata jäänud tulu saunakompleksi tegevusest ajavahemikul 25.01.2012 - 03.07.2012 on 22 012 eurot. Kostja nõudis hagejalt Madara 33 üüritud hoone valduse üleandmist 12.03.2012 tööpäeva jooksul. 13.03.2012 vahetas ta välja üüritud ruumide välisuste lukud, mis piiras hageja õigust siseneda ruumidesse ja oma vara kasutada. Kostja hõivas hagejale ja kolmandatele isikutele kuuluva vara ja kavatses selle enampakkumisel 21.05.2012 kell 12.00 võõrandada. Eeltoodu tõttu oli hageja sunnitud sõlmima 26.04.2012 uue äriruumide üürilepingu üürileandjaga OÜ Vispell KV ruumidele Mustamäe tee 44, Tallinn ning tasuma kuue kuu üüritasu 6199 eurot 20 senti. Samuti oli hageja sunnitud ostma üüritavasse äriruumi uue mööbli 3850 euro väärtuses. Maakohtu 09.05.2012 määrusega tsiviilasjas 2-11-57853 kohustati kostjat taastama hageja õigused üüritud ruumidele. Kostja võimaldas üüritud ruume hagejal kasutama hakata 03.07.2012. Hageja lõpetas seejärel ennetähtaegselt üürilepingu Mustamäe tee 44 ruumidele ning tasus vastavalt üürilepingu tingimustele kuue kuu üüritasu 7560 eurot. Üüritud hoone kütmata jätmisega ajavahemikul 25.01.2012 - 03.07.2012 tekitati hagejale materiaalset kahju 21 780 eurot. 25.01.2012 üüritud hoones elektrivarustuse ootamatu katkestamise tõttu kahjustusid hageja ja kolmandate isikute serverid, mis asusid eraldi ruumis ja millede turvalisuse tagamiseks oli ruumi uks suletud elektronluku ja -koodiga. Serveriruumi sisenemiseks oli hageja sunnitud lõhkuma serveriruumi ukselukud. Kuna serverid lülitusid välja mittetavapäraselt, siis serverites asuvad andmebaasid hävisid osaliselt ning kuue päeva jooksul
toimus uue ruumi otsimine, vigade väljaselgitamine, taastamis- ja installeerimiseprotsessid. Kuna serverite omanik Venemaa äriühing Konstanta ei saanud õigeaegselt serveriteenuseid, siis ütles ta lepingu ennetähtaegselt üles ja esitas hageja vastu serverite kahjustamisest tekkinud kahju hüvitamise nõude 62 850 eurot. Äriühingu Konstanta ja hageja vahel sõlmitud kompromissi tulemusena tasus hageja äriühingule 25 000 eurot. Hagejal jäi 05.05.2011 äriühinguga Konstanta sõlmitud lepingu nr 0505 ennetähtaegse lõpetamise tõttu saamata igakuine teenustasu 3000 eurot kvartalis 25.01.2012 - 31.12.2015, kokku 43 200 eurot. Hageja investeeris hoone küttesüsteemi ümberehitamiseks enda rahalisi vahendeid kokku 94 296 krooni e 6027 eurot ning sõlmis 22.12.2010 kostjaga kokkuleppe, et investeeritud küttesüsteemi ümbertegemiseks rahalised vahendid tasaarvestatakse üüri- ja kommunaaltasude arvelt igakuiselt. Kostja tegi tasaarvestust kolme kuu vältel - 2011 veebruarist aprillini. Küttesüsteemi ümberehitamiseks kulunud 6027 eurost jäi tasaarvestamata 5535 eurot. Lisaks oli hageja sunnitud osaliselt demonteerima küttesüsteemi kütte puudumisel 2012 talvel. Avariiohtlikuks muutunud küttesüsteemi demonteerimise maksumus on 350 eurot ja monteerimise maksumus oktoobris 2012 250 eurot. Seega on hageja kulutanud küttesüsteemile kokku 6135 eurot. Kostja vastuväited
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja kõik väited tuginevad eeldusele, nagu kostja oleks lepingut rikkunud. Kuna ülesütlemisavaldus on kehtiv ja leping alates 26.10.2011 lõppenud, siis puudus hagejal õigus vallata ja kasutada lepingu eset ning nõuda lepingu täitmist kostjalt. Kuivõrd kostja pole lepingut rikkunud, pole ka kahju hüvitamise nõuete rahuldamise alused täidetud. Hageja nõue saamata jäänud tulu näol on põhjendamatu. Hageja poolt viidatud ajavahemikus, 16.12.2011 - 03.07.2012, oli lepinguline võlasuhe poolte vahel lõppenud, mistõttu ei saanud saunakompleksi kasutamise takistamine kujutada endast lepingu rikkumist. Kostjal puudus äriruumide omanikuna vastavasisuline õiguslikul alusel rajanev kohustus. Ebaõige on hageja väide, nagu oleks leping pärast ülesütlemisavalduse tegemist kostja poolt kohtuvaidluse ajal VÕS § 329 lg 4 kohaselt edasi kehtinud. Hageja elektriga varustamise katkestamine 25.01.2012 - 03.07.2012 oli hagejale teada, kuna kostja teavitas sellest hagejat kirja teel 2 tööpäeva enne elektriga varustamisega lõpetamist. Seega oli hagejal võimalik varale tekkinud kahju vältida, paigutades vara mõnes teises hoones asuvatesse ruumidesse. Hagejale väidetavalt tekkinud kahju on põhjuslikus seoses tema enda poolt ohutusmeetmete kasutusele võtmata jätmisega. Hagejal puudub äriruumide üürilepinguga nr 20120426 seonduv üüritasu ning mööbli ja kontoritehnika ostmiseks tehtud kulutuste nõue, kuna need on hageja majanduskulud. Hageja valdus oli ebaseaduslik. Asjaolu, et ta otsustas sõlmida teise üürileandjaga uue äriruumide üürilepingu, oli hageja enda vaba valik ega seondu poolte vahel varem kehtinud lepinguga. Kostja teostas 13.03.2012 VÕS §-de 305 ja 307 alusel üürileandja pandiõigust hageja üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse täitmise tagamiseks. Kostja andis hagejale ka tähtaja nõuete rahuldamiseks ja võimaluse muu tagatise andmiseks. Hageja nõuab kostjalt küttesüsteemile tehtud kulutuste hüvitamist, millest kostja pole kunagi keeldunud. Paigaldatud küttesüsteemi jääkväärtuseks on 6000 eurot. Kostja on teinud hagejale vastavasisuline tasaarvestusavalduse, arvestades viidatud summa maha kostja poolt hagejale võlgnetavast 34 049 eurost 33 sendist. Hageja nõue küttesüsteemile tehtud kulutuste
hüvitamiseks on tasaarvestusavaldusega lõppenud. Kostjale jäävad arusaamatuks hagiavalduse väited väidetavate „ülemakstud“ summade osas, mis ei ole tõendatud, esitatud on üksnes hageja arvutused. Samuti pole hageja vastavat nõuet kostjale varem esitanud. Maakohtu otsus
3.Harju Maakohus jättis 23.10.2013 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1). Üürilepingu p 9.2.2 kohaselt kohustus üürileandja võimaldama üürnikul takistamata kasutada üüripinda ja nendes olevaid kommunikatsioone vastavalt lepingu tingimustele. Harju Maakohtu 08.11.2012 otsuses tsiviilasjas 2-11-57853 on tuvastatud, et poolte vahel 01.05.2005 sõlmitud äriruumide üürileping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega kostja 25.10.2011 teate alusel üürilepingu rikkumise tõttu, kuna hageja tarbis arvestiväliselt elektrit ja vett, tekitas üüriruumides elektriohu ning andis osa lepingu esemest ilma kostja nõusolekuta allüürile. Maakohus asus seisukohale, et lepingu ülesütlemine oli kehtiv. Tallinna Ringkonnakohus jättis 08.04.2013 otsusega hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning otsus jõustus 21.05.2013. Eelviidatud kohtuotsuste ja kirjaliku tõendina esitatud hagiga tsiviilasjas 211-57853 on tõendatud, et hageja ei ole üürilepingu ülesütlemise vaidlustamisel tuginenud asjaolule nagu oleks üürilepingu ülesütlemine olnud vastuolus hea usu põhimõttega ja kohtud ei ole seda ka tuvastatud. Hageja on üürilepingu ülesütlemise vaidlustanud põhjusel, et ta ei ole ülesütlemisteates märgitud rikkumisi toime pannud, mistõttu on ülesütlemine seadusega vastuolus. VÕS §-d 326-329 kohalduvad eluruumide üürilepingule. Poolte vahel oli sõlmitud aga mitteeluruumide üürileping. Järelikult ei kohaldu asjas VÕS § 329 lg 4, üürileping kohtuvaidluse ajal edasi ei kehtinud ning hageja valdus mitteeluruumidele oli pärast üürilepingu lõppemist 26.10.2011 ebaseaduslik. Hageja väitis, et kostja põhjustas talle varalist kahju 22 212 eurot saamata jäänud tulu näol sellega, et takistas hageja klientidel saunakompleksi pääsemist alates 16.12.2011 ega võimaldanud saunakompleksi kasutamist 25.01.2012 - 03.07.2012. Kuna pooltevaheline leping lõppes juba 26.10.2011, ei kujutanud kostja poolt saunakompleksi kasutamise takistamine endast lepingu rikkumist, mistõttu tuleb jätta saamata jäänud tulu nõue rahuldamata. Hageja väitis, et elektriga varustamise katkestamine 25.01.2012 - 03.07.2012 põhjustas üüritud ruumides olnud hageja varale kahju 21 780 eurot, mis on tõendatud 22.10.2012 esitatud eksperthinnanguga, millest nähtuvalt kulub üüritud ruumide uuesti kasutusele võtmiseks remontennistustöödele 21 780 eurot. Muu vara kahjustumist ei ole hageja esile toonud ega tõendanud. Kuivõrd üüritud ruumid kuuluvad omandiõiguse alusel kostjale mitte hagejale, siis ei saa nimetatud kahju olla ka hageja kahjuks ja hagi tuleb selles osas jätta põhjendamatuse tõttu rahuldamata. Hageja nõudis kostjalt 25 000 eurot kolmandale isikule, äriühingule Konstanta, tekitatud kahju hüvitamise eest ning saamata jäänud tulu 43 200 eurot äriühingu Konstanta serveri hoiustamise ja teenindamise eest, kuna kostja poolt lepingu esemeks olnud ruumides elektri väljalülitamine 25.01.2012 kell 15.00 põhjustas kolmandate isikute serverite kahjustumise. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et kostja teatas talle 23.01.2012 kirjaga kommunaalteenuste peatamisest alates 25.01.2012 kella 10.00-st seoses 7953 euro 18 sendise üürivõlgnevusega. Seega oli hageja elektri väljalülitamisest teadlik, see ei olnud talle ootamatu ja ta pidi sellega arvestama. Kuna teavitamise ja elektriteenusega varustamisega lõpetamise vahele jäi 2 tööpäeva, siis oli see aeg piisav, et hageja oleks vara saanud mõnes teises hoones asuvatesse ruumidesse paigutada.
Järelikult oli hagejal võimalik varale tekkinud kahju vältida. Asjaolu, et kostja lülitas elektri välja mõned tunnid hiljem kirjas märgitust, andis hagejale lisaaega. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli alust arvata, et kostja elektrit välja ei lülita ja asub hagejaga selle asemel läbirääkimistesse. Kuna hageja ei võtnud serverite puhul kasutusele ohutusabinõusid, siis vastutab ta ise äriühingule Konstanta kuuluvate serverite kahjustumise eest ja võimaluse eest saada kolmandalt isikult tulu. Kuivõrd pooltevaheline üürileping oli elektri väljalülitamise ajaks lõppenud, siis ei olnud poolte vahel lepingulist võlasuhet. Seega ei ole kostja ka lepingut rikkunud ega vastuta hagejale tekkinud kahju eest. Kuigi hageja esitas maakohtusse hagi ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, pidi ta arvestama võimalusega, et tegemist on kehtiva ülesütlemisega, et poolte vahel puudub kehtiv üürileping ning tema valdus mitteeluruumidele on ebaseaduslik. Hageja ei ole lepingulise kohustuse rikkumise kõrval kostjale mõnel muul õiguslikul alusel põhineva kohustuse rikkumist ette heitnud. Seega tuleb hagi eeltoodud nõuete osas jätta rahuldamata. Hageja väitis, et kuna tal puudus kostja süü tõttu võimalus kasutada ajavahemikus 25.01.2012 03.07.2012 üüritud ruume, siis oli ta sunnitud sõlmima 26.04.2012 uue äriruumide üürilepingu nr 20120426 üürileandjaga OÜ Vispell KV Mustamäe tee 44, Tallinn ruumidele ühe kuu üüriga 1033 eurot 20 senti ning tasuma üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel vastavalt üürilepingu ple 10.2.3 kuue kuu üüritasu 1033,20×6 = 6199 eurot 20 senti. Äriruumide üürilepingu p-st 10.2.3 eelnevat järeldada ei saa, kuna nimetatud punktis on märgitud, et üürnik võib igal ajal üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada üürileandjale etteteatamisega vähemalt kuus kuud. Kuutasu maksmise kohustust juhul, kui üürnik etteteatamistähtaega ei järgi, üürilepingust ei tulene. Seega puudus hagejal kohustus maksta OÜ-le Vispell KV kuue kuu üüri lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest. Tegemist oli hageja majanduskuluga, mis ei ole käsitletav kahjuna. Kuna pooltevaheline leping oli lõppenud, siis puudus kostjal kohustus võimaldada hagejal lepingu objektiks olnud ruumide kasutamist. Hageja majanduskulude hulka kuuluvad ka kulutused mööbli ja kontoritehnika ostmisele. Seejuures ei ole kohtule esitatud maksekorraldusega 10.03.2013 tõendatud, et hageja ostis hagis märgitud kontorimööblit, tõendatud on vaid mööbli eest tasumine 3850 eurot. Tõendeid, et osteti just kontorimööblit, puuduvad. Poolte kirjavahetuse ja kostja 01.aktiga 03.07.2012 on tõendatud, et kostja teostas 13.03.2012 VÕS §-de 305 ja 307 alusel üürileandja pandiõigust hageja üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse täitmise tagamiseks. Kostja andis kirjades hagejale korduvalt tähtaegu võla kustutamiseks ja tagatise tagastamiseks. Hageja ei ole üürivõla olemasolu vaidlustanud ega selle puudumist tõendanud. Seega on kostja toiminud kooskõlas seadusega ning hageja mööbli ja kontoritehnika kulutuste hüvitamise nõue on alusetu ning tuleb rahuldamata jätta. Hageja 1185 euro 30 sendi nõue kostja vastu seoses kostjale ettemaksuna tasutud üüri- ja kommunaaltasudega on põhjendamata ja tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata, sest hageja on esitanud vaid omapoolsed arvutused ning poolte kirjavahetuse, mille alusel ei ole võimalik pidada hageja nõuet põhjendatuks ega tõendatuks. Kuna kostja esitatud tõenditest tuleneb, et hagejal oli kostja ees üüri- ja kommunaaltasude võlgnevus ning hageja ei ole tõendanud vastupidist, siis ei saa asuda seisukohale, et kostjal tuleks hagejale mingi osa kommunaalteenuste eest tehtud maksetest tagastada. Antud nõude esitamine eeldab lepingust tulenevate maksete võla puudumist. Hageja nõudis kostjalt küttesüsteemile tehtud kulutuste 6135 eurot hüvitamist, mis seisneb kostja hoone küttesüsteemi ümberehitamiseks tehtud kulutustest. Üürilepingu lisaga 5 on tõendatud, et 22.12.2010 sõlmisid pooled kokkuleppe, et hageja teostab oma vahendite eest küttesüsteemi ümberehituse maksumusega 94 296 krooni ning kostja hüvitab teostatud tööde maksumuse igakuise üürisumma vähendamisega 2619 krooni võrra kolme aasta jooksul, alates 01.02.2011
kuni 31.01.2014. Kostja vastuse kohaselt ei ole ta küttesüsteemi ümberehitusega seotud kulutuste hüvitamisest keeldunud. Hagile lisatud arvetega nr 110041 06.01.2011, nr 110153 06.02.2011 ja nr 110269 06.03.2011 on tõendatud, et kostja on arvetel märgitud üüri vähendanud igakuiselt 139 euro 48 sendi võrra. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks järgnevad arved esitanud talle ilma tasaarvestust tegemata, tõendamata on kostja esitatud arvete tasumine mistahes suuruses. Kostja kirjadest hagejale nähtub, et hagejal on kostja ees üüri- ja kommunaalmaksete võlg. Kohtule esitatud kostja e-kirjaga 27.03.2013 on tõendatud, et kostja on hinnanud hageja paigaldatud küttesüsteemi jääkväärtuseks 6000 eurot ning teinud hagejale vastavasisulise tasaarvestusavalduse, arvestades viidatud summa maha hageja poolt kostjale võlgnetavatest summadest. Järelikult on hageja nõue küttesüsteemile tehtud kulutuste hüvitamiseks lõppenud tasaarvestusega. Eeltoodust lähtudes tuleb hagi täies ulatuses jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus
4.Hageja palub kohtuotsus tühistada ja hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja hageja menetluskulud. Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid, kohaldanud seadust ning jätnud arvestamata Riigikohtu lahendid sarnastes asjades. Hageja jääb oma hagiavalduses välja toodud asjaolude ja põhjenduste juurde. Kostja on tekitanud hagejale kahju kokku 129 561 eurot 50 senti, mis koosneb: - 22 212 eurot – saamata jäänud tulu saunakompleksi tegevusest; - 21 780 eurot – hageja varale kahju tekitamisest; - 25 000 eurot – hageja poolt kolmandatele isikutele kahju hüvitamisest; - 43 200 eurot – saamata jäänud tulu serveri hoiustamisest ja teenindamisest; - 6199 eurot 20 senti – sunnitud üüritasu tasumisest; - 3850 eurot – sunnitud mööbli ostmisest; - 1185 eurot 30 senti – kostjale tasutud üüri-ja kommunaaltasude ettemaksust; - 6135 eurot – investeeringust kostja hoone küttesüsteemi ümberehitamiseks kokkuleppe alusel. VÕS § 329 lg 4 kohaselt, kui üürilepingu ülesütlemine on vaidlustatud, siis kohtumenetluse ajal kehtib üürileping edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti. Hageja vaidlustas üürilepingu ülesütlemise 24.11.2011 Harju Maakohtusse esitatud hagiga, mis võeti menetlusse 08.12.2012 (tsiviilasi 2-11-57853). Tsiviilasja 2-11-57853 menetluse ajal poolte vahel puudus üürilepingu tingimuste muutmise kokkulepe, mistõttu olid lepingu tingimused pooltele täitmiseks kohustuslikud. Hageja tugineb VÕS §-le 329, mille eesmärk on kaitsta poolte huvisid. Õiguskirjanduses pole välja toodud, et tegemist oleks erinormiga, mis puudutaks vaid eluruumide ülesütlemise vaidlustamist. Ka Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilasjas 2-12-12417 25.04.2012 tehtud määruse p 15 kohaselt peab üürilepingu lõppemiseks olema see kehtivalt üles öeldud. Seega kehtis üürileping edasi, kuid kostja takistas alates 16.11.2011 hagejale üürilepingust tulenevate õiguste teostamist. Hageja püüdis probleemi lahendada kohtuvälisel teel, kuid edutult. VÕS § 292 lg 2 kohaselt peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega, kuid kostja pole hageja nõudel vastavaid dokumente esitanud ja on hagejale väljastanud lepingus ettenähtust oluliselt suurema tariifiga arved. Seisuga 31.12.2012 oli hageja tasunud ettemaksuna 4766 eurot 9 senti. Kuna hageja tasus kommunaalteenuse arved vastavalt lepingu tingimustele ning 25.01.2012 kella 10.00 polnud
elekter väljalülitatud, siis hageja asus seisukohale, et kostja on nõustunud arutama tekkinud probleemi seaduslikult läbirääkimiste teel. Kostja läbirääkimisi pidada ei soovinud ning hõivas alusetult hagejale ja kolmandatele isikutele kuuluva vara eesmärgiga see 21.05.2012 kell 12 võõrandada. Kostjal puudus seaduslik õigus takistada hagejal ruume kasutamast 16.12.2011 – 03.07.2012, kuna kostja oli teadlik, et kohtu menetluses on hagi ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks. Kuigi Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasjas 2-11-57853 kohustas kostjat taastama hageja õigused, siis kostja võimaldas hagejal kasutada üüritavaid ruume alles 03.07.2012, mil hageja koostas ruumide vaatluse akti, fikseerides avastatud puudused, kuid kostja keeldus aktile alla kirjutamast. Eeltoodust tulenevalt on hagejal VÕS §-de 104, 115, 127 ja 128 alusel õigus nõuda kostjalt varalise kahju (otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu) hüvitamist. Kostja seisukoht
5.Kostja apellatsioonkaebusele ei vastanud. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmises on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kui ringkonnakohus jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata ja järgib esimese astme kohtu põhjendusi, ei pea ta TsMS § 654 lg 6 kohaselt kordama põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus otsuse tegemisel selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, rikkunud menetlusõiguse normi ja selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele vastab ringkonnakohus järgmist. Vastavalt TsMS § 5 lõikele 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Apellatsioonkaebus põhineb samadel väidetel, mida hageja esitas hagiavalduses. Hageja on seisukohal, et tema nõude eelduseks on asjaolu, et pooltevaheline mitteeluruumide üürileping kehtis pärast selle ülesütlemist 25.10.2011 edasi. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. VÕS § 329 lg 4 on kohaldatav üksnes eluruumi üürilepingute puhul ja üksnes sellisel juhul, kui üürilepingu ülesütlemine on vaidlustatud VÕS § 326 mõttes. Nõustuda saab maakohtuga selles, et üürileping kohtuvaidluse ajal enam edasi ei kehtinud ning hageja valdus mitteeluruumidele oli pärast üürilepingu lõppemist 26.10.2011
ebaseaduslik ja kostjal puudusid lepingust tulenevad kohustused hageja ees. Seega puudus kostja tegevuses väidetud õigusvastasus, millele hageja oma kahju hüvitamise erinevad nõuded oli rajanud. Põhjendatud ja asja materjaliga ei ole kooskõlas hageja kaebuse väited tema poolt teostatud ettemaksu osas, st nagu oleks kostja esitanud hagejale lepingus kokkulepitust oluliselt suurema tariifiga arveid. Nimetatud väide asja menetlemisel tõendamist ei leidnud. Samuti jättis maakohus õigesti rahuldamata hageja nõude talle küttesüsteemi ümberehitamise investeeringu 6135 eurot hüvitamiseks, sest kostja oli selle nõude hageja võlgnevusega tasaarvestanud ja hageja nõue on selles ulatuses lõppenud. Asja materjalist tulenevalt ei ole hageja tasaarvestusavalduse kehtivust kahtluse alla seadnud ega vastuväiteid sellele esitanud. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt asja lahendamisel menetlusnormide rikkumist ja otsus on kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8 ning põhjendatud ja seaduslik. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad kõik asjas kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Ulvi Loonurm
Margo Klaar
Kaupo Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.