Kohtulahend

Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus OÜ Kallaste Rand kanda

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ Kallaste Rand (müüja) ja T.K. (ostja) 27.07.2007 lepingu pealkirjaga "Kinnisasja müügi eelleping" (tl 7-10). Lepingu esemeks olid Tudulinna vallas Rannapungerja külas asuvad ehitised (puhkekompleks ja puurkaev) ning nende ehitiste alla ja juurde seadusega ettenähtud suuruses riigilt omandatav maa. Lepingu eseme hind oli 100 000 krooni. Lepingu ese kanti kinnistusraamatusse 19.10.2010. a. Hageja väitel on 27.07.2007. a sõlmitud leping müügileping. Leping sisaldab kõiki müügilepingu olulisi tingimusi, sh kokkulepet müüdava asja (lepingu p 3.1.), müügihinna (p 4.1.) ja müügihinna tasumise korra kohta (p 4.2.). Leping on notariaalselt tõestatud. Mõlema poole ühine eesmärk oli ehitiste ja nende juurde kuuluva maa võõrandamine pärast kinnistamist. Eelleping sõlmiti seetõttu, et tegemist oli vallasvaraga ja müügilepingu sõlmimine ei olnud võimalik. Hageja ei ole kaotanud õigust nõuda 27.07.2007. a lepingu täitmist. Lepingu p 5.1. kohaselt olid lepingupooled kohustatud sõlmima põhilepingu 20 päeva jooksul arvates päevast, kui kostja kantakse kinnistusraamatusse lepingu eseme omanikuna. Lepingu p 5.2. kohaselt pidi kostja teavitama hagejat kinnistusraamatu kande tegemisest, kostja ei ole seda tänaseni teinud. Hageja sai kinnistamisest teada 2011. aasta kevadel ja on seejärel korduvalt pöördunud kostja poole sooviga vormistada kinnistu omandamine. Hageja sai lepingu ülesütlemise teate koos kostja täiendava vastusega 25.06.2013. a. Ülesütlemine on tühine, kuna sellel puudub alus.

MAAKOHTU LAHEND

Käesolevas asjas oleks hagejal olnud võimalik esitada järgmised nõuded: 1) kohustada kostjat sõlmima müügileping (asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga) või tuvastada, et 27.07.2007. a leping on müügileping; 2) kohustada kostjat sõlmima asjaõigusleping (asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga); 3) kohustada kostjat andma nõusolek hageja kui omaniku kinnistusraamatusse kandmiseks (asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga). Kohus märkis, et hageja nõue on vastuoluline. 20.05.2013. a kohtuistungil palus kohus hagejal oma nõuet täpsustada. Esitatud täpsustusest nähtub, et hageja ei erista asjaõiguslepingut ja kinnistamisavaldust. Arvestades hageja poolt esitatud muid väiteid leidis kohus, et hageja soovib kostja kohustamist asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistamisavalduse esitamiseks. Kohus nõustus hagejaga, et müüdav asi on lepingus fikseeritud piisavalt selgelt. Müüdavaks asjaks on lepingu punkti 3.1. kohaselt ehitised (puhkekompleks ja puurkaev) ning nende ehitiste alla ja juurde seadusega ette nähtud suuruses riigilt omandatav maa. Seega müüakse kinnisasi koos sellel paiknevate hoonetega. Kinnisasja (maatüki) pindala on lepingus fikseeritud kui maareformi käigus kindlaks määratav erastatava maa pindala. Kuna ehitiste kui vallasasja omanikuks oli juriidiline isik, siis oli tal võimalik erastada ainult hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad, mille suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus (maareformi seaduse § 10 lg 1, § 221). Seega ei sõltunud ehtiste juurde erastatava maatüki suurus hagejast ega kostjast. Ebaõige on kostja seisukoht selles, et kokku lepiti 200 m2 suuruse kinnisasja müügis. Lepingus ei ole müüdava asja pindala seotud mitte ehitisregistri andmetega, vaid maareformi käigus moodustatava kinnisasja pindalaga, mille määramisel ei ole aluseks ehitisregistri andmed, vaid planeering ja maakorralduse nõuded. Samuti nõustus kohus hagejaga selles, et piisavalt selgelt on fikseeritud müüdava asja hind. Lepingu punkti 4.1. kohaselt on müügihind 100 000 krooni, mis sisaldab maa hinda ning ostja poolt müüja nimel tehtud maa erastamise kulusid. Kuna lepingu punkti 6 kohaselt tuli maa erastamine korraldada ja kulud kanda ostjal, siis nägi lepingu punkt 4.2. ette tasaarvestuse ehk erastamise kulude mahaarvamise ostja poolt müüjale tasutavast summast. Punktis 4.2. on toodud ka müügihinna tasumise tähtaeg 3 päeva põhilepingu sõlmimisest. Asjaolu, et müüdava asja pindala ei olnud lepingu sõlmimisel teada ja sellest tulenevalt võis hind tulevikus tunduda müüjale ebaõiglane, on käsitletav müüja poolt võetud riskina lepingu sõlmimisel. Eeltoodu põhjal ei saa kohus siiski teha järeldust, et tegemist on müügilepinguga. Lepinguvabaduse tõttu on lepingupooltel ka olukorras, kus müüdavas asjas ja müügihinnas on kokku lepitud, võimalus otsustada nii eellepingu kui müügilepingu sõlmimine. VÕS § 33 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel, seega võib eelleping sisaldada tulevase müügilepingu tingimusi. Kuna kohtule ei ole lisaks lepingule esitatud muid tõendeid, mis aitaksid lepingut tõlgendada, sai kohus lähtuda ainult lepingust endast ja poolte selgitustest. Kohtu hinnangul on määravaks lepingu punktid 1.1. ja 1.3. Lepingu p 1.1. kohaselt on lepingu eesmärgiks sätestada lepingupoolte kohustus sõlmida tulevikus kinnisasja müügileping (edaspidi põhileping) ning sõlmitava kinnisaja müügilepingu kõik tingimused. Käesoleva lepingu tingimused kantakse üle põhilepingusse, kui põhilepingu olemusest ei tulene teisiti. Lepingu p 1.3. kohaselt on lepingupooled teadlikud asjaolust, et käesolev leping on eelleping ning et lepingupooled on võtnud endale õiguslikult siduva kohustuse sõlmida tulevikus käesoleva lepingu esemeks oleva kinnisasja müügileping. Põhileping sõlmitakse käesolevas lepingus sätestatud tingimustel ja ajal. Seega on lepingus selgesõnaliselt ja kaks korda fikseeritud, et lepingupoolte soov ja tahe oli sõlmida eelleping.

Hageja väitel sõlmiti eelleping seetõttu, et seadus ei lubanud sõlmida müügilepingut. Nimetatu ei ole õige. VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja müügilepinguga ostjale üle andma olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja. Praegusel juhul sõlmiti kokkulepped müüja poolt tulevikus omandatava asja kohta. Võimalik ei olnud sõlmida asjaõiguslepingut, kuna müüjal ei olnud omandiõigust müüdavale asjale, kuid võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine oli võimalik. Isegi kui hageja ei saanud lepingut sõlmides aru, et võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine oleks olnud võimalik, möönab hageja selle selgitusega, et tema tahe oli sõlmida eelleping. Kostja väitel sõlmiti eelleping seetõttu, et müüdav asi ei kuulunud kostjale, kostjal ei olnud veendumust, et tal on võimalik müüdav asi omandada ning oli olemas reaalne oht, et lepingu tingimusi ei ole võimalik täita. Kostja selgitus on usutav. Lepingus puuduvad kokkulepped juhuks, kui maa erastamine ebaõnnestub, jääb venima või annab muu ootamatu tulemuse (sh võiks siia kuuluda kokkulepped maa ligikaudse pindala kohta ja juhuks, kui erastatud maa pindala oodatust ebamõistlikult erineb. Eelleping seob pooli nõrgemalt ega pea seepärast olema väga põhjalik. Tulevikus omandatava asja müügilepingu sõlmimisel võiks eeldada, et ka need küsimused on reguleeritud. Hageja viitas korduvalt sellele, et Riigikohtu lahendites (3-2-1-78-09, 3-2-1-24-06) on peetud võimalikuks tõlgendada müügilepinguna eellepingu nime kandvat lepingut, mis sisaldab müügilepingu olulisi tingimusi. See on küll põhimõtteliselt õige, kuid iga leping ja selle sõlmimise asjaolud on erinevad. Hagi tõendamise kohustus lasub hagejal. Selleks, et tõlgendada lepingut vastuolus selles selgelt väljendatud poolte tahtega, oleks hagejal tulnud esitada tõendid, mis VÕS § 29 toodud tõlgendamisreeglite kaudu oleksid lubanud järeldada, et poolte tahe oli sõlmida müügileping. Hageja ei ole peale lepingu enda muid tõendeid esitanud. Müügilepingu puudumisel ei saa kostjat kohustada sõlmima asjaõiguslepingut ja/või andma nõusolekut hageja kui omaniku kinnistusraamatusse kandmiseks. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Kuna tegemist ei ole müügilepinguga ja hageja ei ole esitanud nõuet kohustada kostjat müügilepingut sõlmima, siis ei oma tähendust see, kas leping on kehtiv (kas kostja on lepingust kehtivalt taganenud) ja kas hagejal on säilinud lepingu täitmise nõue. Kohus ei analüüsinud käesoleva asja lahendamisel taganemise formaalset ja materiaalset õiguspärasust. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kohus jättis menetluskulud TsMS § 162 alusel hageja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

täidetud. Analoogsele seisukohale on jõudnud ka Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-78-09 (p-des 12-15); 2) on ekslik maakohtu seisukoht selles, et lepingus on selgesõnaliselt fikseeritud lepingupoolte soov ja tahe sõlmida eelleping. Oluline on asjaolu, et poolte tahe oli siduvalt kokkulepitud tingimustel (nt lepingu p 1.4 – pooled loobusid õigusest muuta põhilepingu olulisi tingimusi) tekkiva kinnisasja võõrandamine apellandi kasuks, mis on üle korratud ka 11.04.2008. a poolte vahel sõlmitud rendilepingus (p 1.2, 6.1). Apellant palus kohtul lugeda leping põhilepingu tunnustele vastavaks ehk tuvastada vastustaja kohustus käsutustehingu tegemiseks ja asendada tahteavaldus kohtuotsusega. Eeltoodu eeltingimused on tõendatud kinnisasja müügi eellepinguga ja 11.04.2008. a rendilepingus sätestatuga. Maakohus on rendilepingu jätnud tähelepanuta; 3) on vastustaja tegevusetus kinnisomandi omandiõiguse üleandmisel, püüd võõrandada kinnisasi kolmandatele isikutele ja lepingust taganemine kohtumenetluse ajal vastuolus hea usu põhimõttega (arvestades ka asjaolu, et apellant ostjana korraldas kõik erastamistoimingud ning kandis vastavad kulud). Menetluse kestel esitatud taganemisavaldus tuleb jätta tähelepanuta, kuna avalduse puhul ei ole täidetud materiaalsed eeldused (st avaldus on põhjendamatu ja ei vasta tegelikele asjaoludele) ning avaldus on esitatud mõistlikku tähtaega järgimata. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 29 ja § 33 lg 1 ning jätnud olulised tõendid tähelepanuta, mis on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi; 4) ei ole maakohus vaidlustatavas kohtuotsuses järginud TsMS § 229 lg-s 2, §-s 232, § 243 lg-s 1, §-s 436, § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud nõudeid.

tasumise tähtaeg, mida käesoleval juhul eellepinguga kokku ei lepitud. Eelnev kinnitab üheselt, et käesoleva vaidluse faktilised asjaolud erinevad oluliselt eelviidatud Riigikohtu otsuse aluseks olnud asjaoludest; 6) on apellant apellatsioonkaebuses eellepingu sõlmimise fakti omaks võtnud. Apellant on apellatsioonkaebuses leidnud, et maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et lepingu pooled sõlmisid eellepingu; 7) välistab eellepingu tõlgendamise põhilepinguna ka asjaolu, et eellepingu pooled on seadnud eellepingu punktides 4.1. ja 4.2. täpselt kindlaksmääramata ostuhinna tasumise kohustuse sõltuvusse põhilepingu sõlmimise faktist ja kuupäevast. Asjaõiguslepingu sõlmimine ei ole eellepingu alusel võimalik, kuna puudub kohustustehing. Põhilepingu sõlmimata jätmisel puudub pooltel arusaam nii tasumisele kuuluvast ostuhinnast, kui ka hinna tasumise korrast. Seega puudub ka pooltel arusaam ostuhinna tasumise kohustuse sissenõutavaks muutumise osas. Tõlgendades eellepingu punkti 4.2, võib asuda seisukohale, et juhul, kui põhilepingut ei sõlmita, ei ole hageja kohustatud tasuma kostjale ostuhinda. Kostja on seisukohal, et lisaks lepingu eseme, lepingu täitmise tähtaja, ostuhinna summa ning tasumise aja ebamäärasusele ei ole eellepingus sätestatud ka ostuhinna tasumise viis, samuti on käesoleva hetkeni tasumata ostuhind, mis välistab hageja võimaluse nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist; 8) puudub asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks käesoleval juhul ka seadusest tulenev võimalus. Käesoleval juhul puudub hagejal AÕS § 119 lg-s 1 nimetatud nõuetele vastav dokument; 9) välistab eellepingu tõlgendamise põhilepinguna (või kohustamistehinguna) ka asjaolu, et kostja on eellepingust kehtivalt taganenud; 10) ei ole T. K. avaldanud kohtuväliselt kordagi soovi põhilepingu sõlmimiseks. Isegi kui eeldada, et hageja sai teada kinnistu kinnistamisest 2011. a kevadel, ei ole hageja esitanud mõistliku aja jooksul ettepanekut põhilepingu sõlmimiseks. Lisaks eeltoodule selgitab kostja, et käesoleval juhul oleks kinnistu võõrandamine eellepingu tingimustel ebamõistlikult koormav, sest kinnistu tuleks müüa hagejale turuhinnast kordades odavamalt, seejuures on küsitav ka ostuhinna tasumine hageja poolt.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Lepingu p. 3.1. määratles lepingu esemena „ Rannapungerja külas Tudulinna vallas asuvad ehitised (puhke kompleks, ehitusregistri kood XXXXX, ja puurkaev, ehitusregistri kood XXXXX) ning nimetatud ehitiste alla ja juurde seadusega ettenähtud suuruses riigilt omandatav maa.“. Ringkonnakohtu arvates on lepingu p-s 3.1. lepingu eseme kirjeldus piisavalt määratletud. Poolte vahel 27.07.2007 notariaalses lepingus kinnitasid pooled, et käesolev leping sisaldab kõiki tulevikus sõlmitava kinnisasja müügilepingu tingimusi ning kumbki lepingupool ei oma õigust nõuda sõlmitavasse põhilepingusse selliste tingimuste sätestamist, mis seaksid teisele lepingupoolele täiendavaid kohustusi või koormatisi (p.1.1. ja p. 1.4.). Lepingus avaldas müüja selget tahet müüa ja võõrandada käesoleva lepingu esemeks olev kinnisasi ostjale ning ostja avaldas selget tahet osta ja omandada nimetatud kinnisasi müüjalt (p.1.2.) . Lepingu p.1.3. kohaselt on lepingupooled teadlikud asjaolust, et käesoleva leping on eelleping ning, et lepingupooled on võtnud endale õiguslikult siduva kohustuse sõlmida tulevikus käesoleva lepingu esemeks oleva kinnisasja müügileping. Ringkonnakohus nõustub hageja väitega, et lepingu sõnastus kinnitab, et poolte ühine tahe oli lepingus nimetatud ehitiste ja nende juurde kuuluva maa võõrandamine. VÕS 29 lg 1 kohaselt tuleb tõlgendamisel eelistada poolte ühist tahet (lk 7). Pooled leppisid kokku eseme hinna 100 000 krooni, mis sisaldab maa hinda ning ostja poolt müüja nimel tehtud maa erastamise kulusid, hind kuulus tasumisele kolme päeva jooksul pärast põhilepingu sõlmimist. Maa erastamise kulude osas lepiti kokku tasaarvestus (p.4). Ringkonnakohus leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu sõnastus kinnitab poolte tahet lepingu esemeks oleva kinnisasja võõrandamiseks lepingus kokkulepitud tingimustel. Määratletud oli lepingu hind, selle tasumise kord ja tähtaeg, lepingu eseme kinnistamiseks vajalike toimingute tegemise kord, müüja kohustus võõrandada tulevikus kinnistusraamatusse kantav kinnisasi kokkulepitud tingimustel ostjale.

/digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson

/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp

/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.