Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Asjaolud ja hageja nõue

põhikirja p-de 49.1 ja 49.2 kohaselt sisaldab majandustegevuse aastakava korteriomandite esemete mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning ühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Kostja ei ole tõendanud, et 27.07.2007 üldkoosoleku otsus, mille alusel tuleb vastavalt esitatud arvetele tasuda ka krediidi eest, ei ole kehtiv. Kuna kostja tunnistas, et on keeldunud tasumast esitatud arvete alusel remonditasu hulgas kajastatud krediidimakseid, on hageja nõue selles osas põhjendatud. Hageja võetud laen tuleb laenulepingu tingimusi järgides hagejal tagastada. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et laenu võeti lisaks radiaatoritele veel avariivalgustuse ehitamiseks ja prügiruumi ehitamiseks. Nimetatud remondikulude vajalikkuse ja põhjendatuse kohta ei ole kostja vastuväiteid esitanud. TsÜS § 67 lg 2 järgi on üldkoosolek mitmepoolne tehing ja korteriühistu liikmed on selles tehingus ühisvõlausaldajad, kes võivad nõuda korteriühistult kohustuste täitmist ainult ühiselt üldkoosolekul. Seega ei saa kostja rakendada hageja suhtes individuaalselt VÕS § 101 lg-s 1 loetletud õiguskaitsevahendit, s.t keelduda oma kohustuse täielikust või osalisest täitmisest, s.t keelduda võlgnetava summa tasumisest ja jätta üldkoosoleku otsuse täitmata. Kuivõrd kostja korteris nr 10 ei toimunud soojussüsteemi renoveerimist ja MESA jaoturite paigaldamist ning kostja ja hageja vahel on sõlmitud eraldi kokkulepe kostja soojusenergia eest tasumiseks, mis ei sisalda kohustust tasuda MESA küttekulujaoturi kasutamise eest, siis ei ole hageja nõue 12 eurot 48 senti põhjendatud. 28.09.2008 korteriühistu üldkoosoleku otsuse, millega määrati ühistu esimehele tasu 400 krooni kuus (neto), autokompensatsiooni 200 krooni kuus koos arvestuse pidamisega ja tasuda ühekordne tasu 10 000 krooni, tühisus tuvastati Harju Maakohtu 09.12.2009 otsusega tsiviilasjas nr 2-08-79010. Tallinna Ringkonnakohtu 23.04.2010 otsusega jäeti Harju Maakohtu otsus muutmata. Hageja ei ole tõendanud, et juhatuse liikmete tasustamise ja kulude hüvitamise kord on kindlaks määratud korteriühistu üldkoosoleku kehtiva otsusega. Lähtudes eeltoodust ei ole hageja nõue 284 eurot 67 senti põhjendatud. Maakohus mõistis kostjalt välja remondifondi maksete võlgnevuse 933 eurot 62 senti (117,20 + 816,42) ja ülejäänud osas jättis hagi rahuldamata. Korteriühistu põhikirja p 87 kohaselt, sihtotstarbeliste maksete mittetähtaegsel tasumisel maksab liige iga viivitatud päeva eest viivist, mille suurus määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Hageja ei ole tõendanud, kui suure viivise määra on vastavalt põhikirja p-dele 21.4 ja 87 kinnitanud korteriühistu üldkoosolek. Võlgnevuse koondarvestusest ei tulene, millised majandamiskulud, kui suures ulatuses ja millisel ajavahemikul kostja on jätnud tasumata ning millise osa esitatud arvetest moodustab võlgnevus remonditeenuste eest, s.o missuguses summas on igal esitatud arvel kajastatud remondimaksed jäetud tasumata ning missuguse perioodi eest milliselt summalt tasumata remondimaksete eest viivist on arvestatud. Hageja apellatsioonkaebus

Hageja nõue ei sisaldanud tasu MESA küttekulujaoturite kasutamise eest, seega maakohus on teinud otsuse nõude kohta, mida ei ole esitatud. Jättes rahuldamata hageja nõude seoses juhatuse liikmele makstud töötasu ja nn autokompensatsiooniga, on maakohus teinud üllatusliku otsuse. Hageja juhatuse liige on tasustatud tuginevalt 29.04.2009 üldkoosoleku otsusele, 28.05.2009 üldkoosoleku otsusele ja juhatuse liikme lepingule, mis on lisatud apellatsioonkaebusele. Hageja sai aru, et maakohus 06.06.2013 kohtuistungil dokumentide väljamõistmise taotluse rahuldamata jätmisega luges hagi tõendatuks. Hageja taotleb tõendite lisamist asja materjalidele. Arvestades KÜS § 7 lg-t 4, on viivisenõude esitamine ja viivisemäära sätestamine ainuüksi juhatuse pädevuses ja vajadus üldkoosoleku otsuse järele puudub. Kui tunnistada üldkoosoleku otsuse vajalikkust, pidanuks maakohus käsitlema viivisenõude osas VÕS § 113 kohaldamist ja rahuldama viivisenõude osaliselt. Kostja vastus ja vastuapellatsioonkaebus

millest kostja võlgnetav summa koosnes. Maakohtul ei olnud seega võimalik kontrollida arvestuse alustest kinnipidamist ja kohus on ebaõigesti asunud ise hageja nõuet sisustama. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on eelmenetluses rikkunud TsMS § 392 lg 1 p-te 1, 3 ja 4, mille kohaselt peab kohus selgitama eelmenetluses mh välja hageja nõuded, poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Seetõttu tuleb kohtuotsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ainuüksi sellest, et hageja esitas kohtule nn koondtabeli võlgnevuse kohta, ei piisa olukorras, kui kostja nõuet ei tunnista. Kui hageja esitab tõendid oma nõuete tõendamiseks, tekib kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväiteid omakorda tõendada. Tõendite esitamisel peab pool TsMS § 236 lg 3 kohaselt põhjendama, millise asjas tähtsa asjaolu tõendamiseks ta tõendit esitada soovib. Hageja apellatsioonkaebus ja kostja vastuapellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada, st maakohtu otsus tühistada. Arvestades käesolevas asjas toimunud eelmenetluse vigu, ei ole ringkonnakohtul võimalik teha asjas uut otsust. Kuivõrd kumbki pool ei ole apellatsioonkaebuses piisavalt põhjendanud ega põhistanud uute tõendite esitamist teise astme menetluses, tagastab ringkonnakohus pooltele nende poolt kaebustele lisatud kirjalikud tõendid, mis ei takista nende esitamist maakohtule, kusjuures iga tõendi esitamise vajalikkust tuleb põhjendada ja tõendite vastuvõtmise otsustab maakohus. Juhul, kui pooled ei esita kõiki asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid nende kohta, lasub kohtul vastav selgitamiskohustus. Kohtuotsuse puudulikkus ei ole antud juhul ringkonnakohtu poolt kõrvaldatav ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

Ulvi Loonurm

Ande Tänav

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.