Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

1 (5)

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja asjaolud Hagejale kuulub Tallinnas XXX kinnistul kaks korteriomandit: eluruum suurusega 50,1 m2 ja mitteeluruum 11,5 m2, kokku 61,6m2. Kostja on XXX elamu valitseja. Kostja on alates jaanuar 2011 kuni november 2012 esitanud hagejale korteriga seotud majandamiskulude arveid lähtuvalt 74,52 m2 suurusest pinnast, so 12,9 m2 võrra suurema pinna alusel. Enne ja pärast nimetatud perioodi on arveid esitatud väiksemast pinnasuurusest lähtuvalt. Seega on hageja tasunud 362,60 eurot enam, kui ta oleks pidanud. 24.05.2013 esitas hageja kostjale tasaarvestusavalduse 253,18 euro suuruse summa ulatuse, mistõttu on kostjal kohustus tagastada 109,42 euro ulatuses enam saadud summas hagejale. Kuna hageja avastas põhjendamatult suurte arve esitamise kostja poolt ning olukorra lahendamine kostjaga tulemusi ei andnud, siis oli hageja sunnitud õigusabi saamiseks pöörduma advokaadi poole ning sunnitud tegema kulutusi kvalifitseeritud õigusabile kokku summas 270 eurot, milline kulutus on hagejale tekitanud kahju. Hageja palub tuvastada, et OÜ-l XXX oli 24.05.2013 seisuga kohustus tagastada XXX 326,60 eurot enammakstud makseid ja välja mõista OÜ-lt XXX362,60 eurot XXX kasuks ning välja mõista OÜ-lt XXX XXX kasuks viivise seaduse sätestatud määras (VÕS § 113) võlgnevuselt alates hagi esitamisest (12.08.2013) kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja seisukoht Kostja hinnangul ei ole hagiavaldus veenev. Kostja hinnangul ei ole temal kui korteriomandiseaduse mõistes valitsejal õigus teha otsuseid kaasomanike poolt hoiustatud rahaliste vahendite kasutamiseks, sh hagejale väljamakse tegemiseks. Ühtlasi on hagiavalduses esitatud nõue, mis on esitatud eksimuses kostja isiku suhtes, so valitseja vastu. Kostja hinnangul oleks nõue tema vastu olnud põhjendatud ja õiguspärane juhul, kui valitseja oleks jätnud täitmata hageja eest valitsemislepingust või seadusest tuleneva kohustuse. Asjaolu, et valitseja kogub kaasomanike poolt tasutud rahalisi vahendeid selleks otstarbeks nimetatud arveldusarvele, ei muuda see kaasomanike rahalistest vahenditest valitseja rahalisteks vahenditeks. Hageja korteri omanikuna on kohustatud tagama, et valitseja poolt majandamiskulude arvestuse aluseks olevad lähteandmed on kinnistusraamatu andmetele vastavad. Menetluskulud palub jätta hageja kanda. Kohtu põhjendused Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 kohaselt kohus menetleb hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle:

2 (5)

•

•

Hagejale kuulub Tallinnas XXX asuval kinnistul kaks korteriomandit: eluruum suurusega 50,1m2 ja mitteeluruum suurusega 11,5m2 (nr XXX, XXX /esitatud ka kinnistusregistriosa väljavõte, lk 7-11/ Kostja on XXX valitseja ning on sellega kohustatud esitama majandamiskulude jms teenusearveid, mille alusel hageja oli kohustatud tasuma kostja avatud arvelduskontole.

Korteriomandi seaduse (KOS) § 21 lg 1 p 4 kohaselt on valitseja õigustatud ja kohustatud valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid. Kuna valitseja täidab korteriomandi omanike ees nn korteriomanikelt saadu juhiste, milleks on vastavad omanike otsused, on valitseja ja korteriomanike vahelised suhted vaadeldavad käsundisuhtena. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 620 lg 1 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega, lg 2 kohaselt käsundisaaja peab täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. VÕS § 621 lg 1 kohaselt käsundisaaja peab käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes, lg 2 kohaselt, kui käsundisaaja soovib käsundiandja juhistest kõrvale kalduda, peab ta sellest käsundiandjale teatama ja tema otsuse ära ootama, välja arvatud juhul, kui viivitusega kaasneks käsundiandjale ilmselt ebasoodus tagajärg ja kui asjaoludest tulenevalt võib eeldada, et käsundiandja kiidab kõrvalekaldumise heaks, lg 3 kohaselt, kui juhistest kinnipidamisega kaasneks käsundiandjale ilmselt ebasoodus tagajärg, võib käsundisaaja järgida juhiseid alles siis, kui ta on juhtinud käsundiandja tähelepanu ebasoodsale tagajärjele ja käsundiandja ei muuda juhiseid. Kostja kohustuseks oli eelkõige KOS § 21 lg-s 1 nimetatud kohustuste täitmine, sh p 4 kohaselt valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid. Märgitu tähendab seda, et valitseja peab tagama, et korteriomanikud tasuksid valitsemiseks, majandamiseks makseid kooskõlas seadusega, omanike otsustega ning esitama omanikule vastavaid arveid, milles nähtuks omaniku kohustuse ulatus, aga ka seda, et neid rahalisi vahendeid kogutakse kooskõlas seadusega ja kasutatakse eesmärgipäraselt omanike huvides. Omanike huvides ei ole selline olukord, kui valitseja kogub ja korraldab omanikelt makseid enamas ulatuses kui see on sätestatud seaduses või omanike kokkuleppeis, otsustes. Ühtlasi oli kostja kohustatud käsundi täitmisel juhinduma ka võlaõigusseaduses sätestatust (VÕS § 620 lõiked 1 ja 2). Kostja oli KOS § 21 lg 1 p 4 ja VÕS § 621 lg 1 kohaselt kohustatud käsundi täitmisel tegutsema vajaliku hoolsusega. Ühtlasi VÕS § 621 lõikest 3 tulenevalt oli kostja kohustatud juhtima tähelepanu korteriomanike antud juhiste võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele. Hageja korteriomandit KOS § 21 alusel valitsedes tegutseb kostja oma majandus- ja kutsetegevuses. Sellega kaasneb tema kõrgendatud hoolsuskohustus. Olukorras, kus kostja kui äriühingu registreeritud tegevusalaks on mh kinnisvarahaldus, raamatupidamine (t/l 49), ei ole tal võimalik vastutusest vabaneda põhjusel, et ta ei tea korteriomandi pindala suurusest või et korteriomanik esitas avalduses muu pindala suuruse. Kostjal oli võimalik kinnistusraamatu väljavõttest kontrollida korteriomandite suurusi ning vastavalt sellele esitada igakuiseid arveid. Nähtuvalt kinnistusraamatu väljavõtetest (t/l 46-48) korteriomandi asukohaga Tallinn, XXX korter 72 on kehtiv registrikanne registreeritud 8.03.2008 (Maakatastri andmete alusel üle võetud), selle kohaselt on mitteeluruumi nr 72 üldpind 11,50 m2 ning korteriomandi

3 (5)

asukohaga Tallinn, XXX krt 6 kehtiv registrikanne on registreeritud 8.03.2008 (Maakatastri andmete alusel üle kantud), mille kohaselt ruumi nr 6 üldpind on 50,10 m2 (so kokku 61,6 m2). Kostja ei ole ka tõendanud väiteid justkui hageja oleks teda esitanud andmete esitamisel. KOS § 13 lg 1 järgi tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Hagejal kui korteriomanikul on õigus nõuda, et kaasomandi majandamise kulutuste jagamisel lähtutakse korteriomanike huvidest ning korteriomanike huve väljendab seadusekohane kaasomandi majandamise kulutuste jaotus, kui korteriomanikud ei ole kokku leppinud teisiti. Teistsugust kokkulepet kostja ei ole tõendanud. Hagejal kui korteriomanikul on õigus nõuda, et kaasomandi majandamise kulutuste jagamisel lähtutakse korteriomanike huvidest ning korteriomanike huve väljendab seadusekohane kaasomandi majandamise kulutuste jaotus, kui korteriomanikud ei ole kokku leppinud teisiti. Hageja on tõendanud kohtule esitanud arvetega, et kostja esitas hagejale majandamiskulude arveid perioodil 2011 november kuni 2012 november lähtuvalt 74,5 m2 suurusest pinnast, enne seda perioodi ning hiljem on arveid esitatud väiksemast pinnasuurusest (61,6 m2) lähtuvalt (t/l 12-36). Seega peaks kostja väidete kohaselt olema hageja korteriomandi suurus muudetud suuremaks enne 2011 november ja peale 2012 november uuesti väiksemaks muudetud. Nagu eespool väljatoodud, ei ole kinnistusraamatus hageja korteriomandite pinnasuurused enne november 2011 ega peale november 2012 muutunud. Seega on kostja esitanud arveid 12,9 m2 (74,5 m2-61,6 m2) suuremalt pinnalt, kui oleks õiguspärane ning hageja on sellega maksnud enam summas 326,60 eurot (1886,191-1559,5888). Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks korteriomandiga seonduvaid kõiki majandustasu arvestusi teinud ja esitanud arveid lähtudes kinnistusregistrisse kantud korteriomandi üldpinna suurusest – so kooskõlas korteriomandi seadusega, samuti ei ole ta tõendanud teistsugust kokkulepet kulude arvestamiseks KOS § 13 lg 1 järgi. Kohtu hinnangul on seega kostja rikkunud kohustusi. Kohtu hinnangul kostjapoolne hoolsuskohustuse rikkumine seisneb selles, et oma tegevusetuse tõttu ei selgitanud ta välja hageja korteriomandite tegelikke pindalasid ning ega ole teavitanud sellest korteriomanikku sellest, mis põhjusel ja miks ta arvestab kulusid ja hageja kohustuste ulatust muul viisi ning sellest tulenevaid ebasoodsaid tagajärgi VÕS § 621 lg 1, 3 (VÕS § 621 lõikest 3 tulenevalt kohustutud teavitama korteriomanikku võimalikest ebasoodsatest tagajärgedest). Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus nõuda kaasomandi majandamise kulutuste kandmist vastavalt kaasomandi suurusele, so käesoleval juhul XXXja XXXmõttelist osa kaasomandist KOS § 13 lg 1. Põhjendatud kostja väide, et hagiavaldus on esitatud eksimuses kostja isiku, so valitseja vastu, kuna valitseja kogub kaasomanike poolt tasutud rahalisi vahendeid enda nimel avatud arveldusarvele, kuid see ei muuda nimetatud vahendeid korteriomandite kaasomanike rahalistest vahenditest valitseja rahalisteks vahenditeks. Nagu kohus eespool leidis, on kostja rikkunud oma hoolsuskohustust ning selle tulemusena on hagejale esitatud arveid suuremas summas, kui oleks õigustatud. Seega ei ole tegemist kaasomanikepoolse eksimuse või hoolsuskohustuse rikkumisega, vaid kostja kui korteriomanike ühiste rahaliste vahendite

4 (5)

valitsejapoolse kohustuse (vt rahaliste vahendite valitsemise sisu – otsus eespool) rikkumisega KOS 21 p 4 järgi ning VÕS § 620 lg 1, 2 tuleneva kohustuse rikkumisega ( käsunditäitaja poolne kohustus olla käsundiandjale lojaalne, parimal viisil ja kasuga kohustust täita, ära hoida kahju) kohustus täita, parima kasvajaliku hoolsuskohustuse rikkumisega). Neist sättest ei tulene valitsejale õigust keelduda tema poolt enamsaadu saadu tagastamisest korteriomanikule, kellele valitseja on esitanud põhjendamatult suuri arveid ja on sellega kohustatud alusetult kogutud maksed tagastama. Alusetult ja ülearu saadu tuleb käsundisaajal käsundiandjale kooskõlas VÕS § 626 lg 1 tagasi/üle anda. Kostja ei ole vaidlustanud hageja arvestust kui sellist enamtasutud summat 362,60 eurot ning sellest tulenevalt on hagejal õigus VÕS § 197 lg 1 järgi 24.05.2013 tehtud tasaarvestuse alusel kooskõlas VÕS § 626 lg 1 (summas 253,18 eur) nõuda 109,42 eurot (362,60-253,18) tagastamist. Vaidlus puudus selles, et kostja pole nõustunud ümberarvestusi tegemast ega 109,42 eurot tagastamast, rikkudes seega enamsaadu tagastamise/üleandmise kohustust VÕS § 100 mõttes. Eeltoodust tulenevalt on leiab kohus, et kostjal oli seisuga 24.05.2013 kohustus tagastada hagejale 362,60 eurot enamsaadud makseid ning hüvitada seni veel tagastamata enammakstud summa 109,42 eurot (362,60-253,18) kooskõlas VÕS § 626 lg 1, § 76 lg 1. VÕS § 127 lg 1 kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 3 järgi peab kahju tekkimine olema kohustuse rikkumise tagajärjena ka ettenähtav ning § 128 lg 1, 2 alusel on kahjuks kohtueelses menetluses kantud õigusabikulud. VÕS § 115 lg 1 järgi on võlausaldajal õigus nõuda kohustuse rikkumise tõttu kahju hüvitamist. Kuna kostja keeldus hageja taotluse alusel ümberarvestuste tegemisest ja enamsaadud raha tagastamisest, oli hageja sunnitud advokaadi poole pöörduma oma õiguste kaitseks. Nimetatud õigusnõustamisega tekkis hagejale kulutus summas 270 eurot, mida hageja ei oleks pidanud kandam, kui kostja oleks olnud nõus enam saadud summa vabatahtlikult hagejale tagastama. Kohtu hinnangul on advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele aidata kaasa kokkuleppele, seega professionaalne õigusabi kohtueelses läbirääkimiste staadiumis on seega mõistlik ning sellega seotud kulud on kohtu hinnangul kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Sellise kahju tekkimist pidi kostja ka ette nägema kui ta keeldus hagejale tagastamast enamsaadut, st seda et hagejal võivad tekkida oma õiguste maksmapanemisel ja nõude esitamisel kostja vastu õigusabikulude tekkimist. Kahju ulatust ei ole kostja vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja kahjunõude on tõendatud, põhjendatud VÕS 127 lg 1, 3, § 128 lg 1, 2 ja § 115 lg 1 järgi ja kostjal tuleb hüvitada hagejale õigusnõustamisega tekkinud kahju summas 270 eurot. Eeltoodu alusel on hageja hagi tõendatud, põhjendatud ja kuulub rahuldamisel ja seega tuleb tunnistada, et kostjal oli seisuga 24.05.2013 kohustus tagastada hagejale 362,60 eurot enamsaadud makseid ning nõuda kohustuse täitmist, kahju hüvitamist KOS § 13 lg1, 21 lg 1 p 4, VÕS §, 626 lg 1, VÕS 127 lg 1, 3, § 128 lg 1, 2, § 115 lg 1 järgi ning. Seega tuleb kostjalt välja mõista hagejale 379,42 eurot ( võlgnevus 109,42 eurot + kahju hüvitis 270 eurot). Kuna kostja keeldub seni kohustust täitmast, rikkudes kohustust VÕS § 100 mõttes, siis on hagejal õigus nõuda alates hagi esitamisest 12.08.2013 TsMS § 367 järgi võlgnetavalt

5 (5)

summalt 379,42 eurolt viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad hageja menetluskulud kostja kanda, kuna hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 405 lg 1 p 3 kohaselt võib kohus lihtmenetluse otsuses näha menetluskulude suuruse ette juba menetlust lõpetavas kohtulahendis, võimaldades menetlusosalistel esitada eelnevalt oma menetluskulude nimekirjad. Hageja palub kostjalt välja mõista riigilõivu summas 100 eurot ja õigusabikulu summas 600 eurot. Kostja riigilõivu osas vastuväiteid ei esitanud. Hageja on tasunud riigilõivu summas 100 eurot (t/l 44), seega on riigilõivu hüvitamine põhjendatud. Kostja hinnangul on väljamõistetavad menetluskulud ebamõistlikud ning ebaproportsionaalsed arvestades hagi hinda. Vabariigi Valitsuse 04.09.2008 määruse nr 137 kohaselt on hagihinnaga 664,85-eurose hagihinna puhul teistelt menetlusosalistel lepingule esindaja kulude sissenõudmise piirmäär 1600 eurot. Arvestades asjaolu, et käesolevas vaidluses ei ole toimunud istungeid, vaid on korra tehtud tagaseljaotsus ja menetlus kostja kaja alusel taastatud ning pärast taastamist ei ole menetluses tehtud palju toiminguid (hagiavaldus, hageja vastus kajale ning menetluskulude nimekirja esitamine), peab kohus põhjendatud kuluks TsMS § 175 lg 1 järgi 300 eurot. Eeltoodu alusel tuleb kostjalt välja mõista hageja menetluskulude katteks kokku 400 €. Tsiviilasja hind Tulenevalt TsMS § 122 lg 2, 125 ja § 133 lg 1 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 664,85 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Mai Grauberg Kohtunik

6 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.