Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Tsiviilasi nr 2-12-47153

KÜ Märja 12 esitas 27.09.2010 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu. Kostja esitas avaldusele vastuväite. 23.11.2010 määrusega lõpetas Pärnu Maakohus maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Tartu Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 09.12.2011 esitas KÜ Märja 12 Tartu Maakohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista võlgnevus 4 318 krooni. Kostja on jätnud alates 2010. a maist tasumata hageja esitatud majandamiskulude arved. Tartu Maakohus rahuldas 29.09.2011 otsusega hagi osaliselt ja mõistis välja Uudo Liiaselt 4,69 eurot KÜ Märja 12 kasuks (kd II tl 187-193). Tartu Ringkonnakohus jättis oma 25.05.2012 otsusega Tartu Maakohtu 29.09.2011 otsuse muutmata (kd VI tl 115-120). Riigikohus jättis 19.11.2012 määrusega Uudo Liiase kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata (kd VI tl 170). Riigikohus 13.02.2013 otsusega tühistas Tartu Maakohtu ja Tartu Ringkonnakohtu otsused osas, millega kohtud jätsid rahuldamata hageja nõude kostjalt 198,64 euro väljamõistmiseks, ja saatis asja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Riigikohus jättis otsused muutmata osas, millega kohtud jätsid rahuldamata hageja nõude 72,64 euro väljamõistmiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis, et kohtud on valesti kohaldanud MTÜS § 21 lg-t 3, leides, et kostja üldkoosoleku otsus hooldus- ja remondifondi maksete kehtestamise kohta on tühine. Kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras (MTÜS § 20 lg-d 6 ja 7). Antud juhul oli renoveerimistööde ja laenuvõtmise otsustamine märgitud üldkoosoleku päevakorras. Kolleegiumi hinnangul pidi mõistlik korteriühistu liige aru saama, et nende küsimuste üle otsustamine võib hõlmata ka selle otsustamist, kuidas renoveerimistööde ja laenuvõtmisega tekkivad kohustused kanda. Seega ei olnud hageja 29.03.2010 üldkoosoleku otsus remondifondi maksete kehtestamise kohta eeltoodud põhjustel tühine. Samas on kostja leidnud, et vaidlusalune üldkoosoleku otsus võib olla tühine ka muude rikkumiste tõttu: 1) üldkoosolekul puudus otsuste vastuvõtmiseks vajalik kvoorum; 2) üldkoosoleku kokkukutsumisel ei olnud järgitud põhikirjas sätestatud üldkoosolekust etteteatamise aega; 3) ei olnud teatatud kohta, kus võiks tutvuda päevakorda kuuluvaid küsimusi puudutavate materjalidega, nagu näeb ette põhikiri. Kohtud ei ole neid vastuväiteid käsitlenud. Riigikohus nõustus Tartu Maakohtu ja Tartu Ringkonnakohtuga selles, et hageja pidanuks oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Ainuüksi korteriühistu majandusaasta aruande kinnitamine ei tekita korteriühistu liikmele kohustusi (Riigikohtu otsus kd VII tl 62-64).

Tsiviilasi nr 2-12-47153

(08.07.2010) (kd I tl 19), nr 369 (07.06.2010) (kd I tl 20). 09.10.2013 toimunud kohtuistungil on hageja esindaja selgitanud, et tasumata on remondifondi maksed mai, juuni, juuli ja august 2010 eest (4 kuud x 10 krooni/m2 x 77,7 m2 = 3 108 krooni, s.o 198,64 eurot). Uudo Liias on keeldunud remondifondi maksete tasumisest. Esmalt analüüsib kohus, kas 29.03.2010 üldkoosoleku otsus (üldkoosoleku protokoll kd II tl 7576) remondifondi maksete kehtestamise kohta on kehtiv. Uudo Liias on leidnud, et vaidlusalune üldkoosoleku otsus võib olla tühine, sest 1) üldkoosolekul puudus otsuste vastuvõtmiseks vajalik kvoorum; 2) üldkoosoleku kokkukutsumisel ei olnud järgitud põhikirjas sätestatud üldkoosolekust etteteatamise aega; 3) ei olnud teatatud kohta, kus võiks tutvuda päevakorda kuuluvaid küsimusi puudutavate materjalidega, nagu näeb ette põhikiri. Korteriühistuseadus (KÜS) § 1 lg 2 järgi KÜS-is reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 21 lg 1 kohaselt võib üldkoosolek võtta vastu otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Vastavalt KÜ Märja 12 põhikirja (kd II tl 165-171) ple 6.2.11 on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui on esindatud üle poole liikmetest. Kinnistusraamatu andmetel asub XXX, Märja alevik, Tähtvere vald, Tähtvere 30 korterit. KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Vastavalt kohtule esitatud volikirjadele ja 29.03.2013 üldkoosoleku registreerimislehele oli üldkoosolekul esindatud 18 korterit: 1) Korter nr X omanik Enn Pärgmäe volitas edasivolitamisõigusega end esindama Õie Pärgmäe (kd XIII tl 53), kes volitas end esindama korter nr X omaniku Kati Tarumi (kd II tl 72), kes kinnitas registreerimislehel osalemist üldkoosolekul (kd II tl 78); 2) Korter nr X nimel osales kaasomanik Kati Tarum (kd II tl 78), kes vastavalt korteri kaasomanike kokkuleppele hakkas KÜ Märja 12 liikmeks (kd XIII tl 54); 3) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 4) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 5) Korter nr X omanik Eve Laane volitas end esindama korter nr X omaniku Maarika Andre (kd II tl 73), kes kinnitas registreerimislehel osalemist üldkoosolekul (kd II tl 78); 6) Korter nr X nimel osales ühisomanik Maarika Andre (kd II tl 78), kes vastavalt korteri ühisomanike kokkuleppele hakkas KÜ Märja 12 liikmeks (kd XIII tl 55); 7) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 8) Korter nr X omanik Ahto Kallion volitas end esindama Reiko Kallioni (kd II tl 70), kes kinnitas registreerimislehel osalemist üldkoosolekul (kd II tl 78); 9) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 10) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 11) Korter nr X nimel osales kaasomanik Maila Jaas (kd II tl 78) ning esindas volikirja alusel teist kaasomanikku (kd II tl 69); 12) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 13) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 14) Korter nr X nimel osales ühisomanik Kaie Solom (kd II tl 78), kes vastavalt korteri ühisomanike kokkuleppele hakkas KÜ Märja 12 liikmeks (kd XIII tl 56); 15) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 16) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 17) Korter nr X osales üldkoosolekul (kd II tl 78); 18) Korter nr X nimel osales kaasomanik Renita Järv (end Suigusaar) (kd II tl 78), kes vastavalt korteri kaasomanike kokkuleppele hakkas KÜ Märja 12 liikmeks (kd XIII tl 57).

Tsiviilasi nr 2-12-47153

Eelnimetatud volikirjade, kokkulepete ja 29.03.2010 üldkoosoleku registreerimislehe kohaselt oli 29.03.2010 üldkoosolekul täidetud vajalik kvoorum (s.o esindatud oli 18 korterit 30-st ehk üle poole korteriühistu liikmetest) ja üldkoosolek oli sellest tulenevalt otsustusvõimeline. Põhikirja p 6.2.7. kohaselt teatab juhatus üldkoosoleku kokkukutsumisest kirjalike teadetega vähemalt 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist. Põhikirja p 6.2.8 (3) kohaselt peab kirjalikus kutses olema näidatud koht, kus on võimalik tutvuda üldkoosoleku päevakorda kuuluvaid küsimusi puudutavate materjalidega, kui neid ei saadeta välja koos teatega. Uudo Liiase sõnul oli üldkoosoleku kokkukutsumise teade teadetetahvlil 16.03.2010, s.o 14 päeva üldkoosoleku toimumisest, mistõttu ei toimunud etteteatamist vastavalt põhikirja p-le 6.2.7 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist, samuti ei olnud teatatud kohta, kus võiks tutvuda päevakorda kuuluvaid küsimusi puudutavate materjalidega. Kohus leiab, et Uudo Liiase väited etteteatamistähtaja rikkumise ja materjalidega tutvumise koha kohta on paljasõnalised. Asjaolu, et kostja nägi teadet 16.03.2010 ei tõenda, et teadet ei olnud avaldatud varem. Kaie Solom (kd XIII tl 47), Kati Tarum (kd XIII tl 48), Kalle Pedastsaar (kd XIII tl 49), Maire-Lüüli Jaigma (kd XIII tl 50), Vladimir Kitajev (kd XIII rl 51), Kadi-Liis Zahkna (kd XIII tl 52) esitasid kohtule kinnituse selle kohta, et neid on 29.03.2010 toimunud üldkoosolekust teavitatud ette 15 päeva ja neil võimaldati tutvuda üldkoosoleku päevakorda puudutavate materjalidega KÜ Märja juhatuse esimehe Kati Tarumi juures. Eeltoodust loeb kohus tõendatuks, et üldkoosoleku kokkukutsumisel on järgitud põhikirjas sätestatud üldkoosolekust etteteatamise aega ja on teatatud koht, kus on võimalik tutvuda päevakorda kuuluvaid küsimusi puudutavate materjalidega. Järelikult oli üldkoosoleku kokkukutsumisel järgitud seadusest ja põhikirjast tulenevaid nõudeid ning üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Seega on 29.03.2010 üldkoosolekul vastuvõetud otsused kehtivad. Üldkoosoleku protokolli kohaselt võeti 29.03.2013 toimunud üldkoosolekul vastu otsus kinnitada uueks remonditasu suuruseks 10 krooni/m2 (kd II tl 76). Üldkoosolekul uue remonditasu suuruse kinnitamine on põhjendatud seoses pangaga sõlmitava laenulepingu tingimustega, mille kohaselt kohustub korteriühistu koguma oma liikmetelt remonditasu summas selliselt, et pärast laenumaksete tasumist pangale jääb korteriühistule reservi vähemalt 20 % liikmetelt kogutud summast. Seega oli vastav otsus põhjendatud. Kinnistusraamatu andmetel kuulub Uudo Liiasele korter nr X suurusega 77,7 m2. Järelikult oli kostjal 29.03.2013 üldkoosoleku otsuse kohaselt kohustus tasuda remondifondi vastavalt oma korteri suurusele 777 krooni kuus. Kohus juhib kostja tähelepanu ka sellele, et remondimaksete tasumise kohustus oli olemas ka enne 29.03.2010 üldkoosoleku otsust. Vastava otsusega üksnes suurendati remondifondi makseid. Seega oli põhjendamatu kostja tegevus remondifondi maksete tasumisest keeldumisel täies ulatuses, isegi kui kostja leidis, et üldkoosoleku otsus on tühine. Sellisel juhul oleks Uudo Liias võinud piirduda remondifondi maksete tasumisega varasemalt kehtinud ulatuses. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada remondifondi maksete summas 198,64 euro ulatuses ning mõista Uudo Liiaselt välja 198,64 eurot KÜ Märja 12 kasuks. Kohus hinnangul on Uudo Liias kuritarvitanud oma õigusi. Korteriomanikele oli läbi nõuetekohase teavitamise tagatud võimalus osaleda üldkoosolekul ja tutvuda asjakohaste materjalidega. Ka juhul, kui Uudo Liias nägi teadet üldkoosoleku toimumisest 14 päeva (mitte 15 päeva) enne üldkoosoleku toimumist, oli tal selle aja jooksul võimalik tutvuda materjalidega, kujundada oma seisukoht ja seda üldkoosolekul väljendada. Üldkoosolekul Uudo Liias ei osalenud, ehkki oli selle toimumisest teadlik. Talle oli tagatud võimalus oma õiguste kaitseks, kuid ta jättis need võimalused kasutamata. Ka kohtumenetluses jättis Uudo Liias põhjendamatult

Tsiviilasi nr 2-12-47153

kasutamata võimalused tutvuda toimikuga, osaleda kohtuistungil ja esitada sisulised vastuväited korteriühistu nõuetele. On märkimisväärne, et keegi teine korteriühistu liikmetest ei ole esitanud vaidlusalus üldkoosoleku otsuse kohta selliseid vastuväiteid, nagu on esitanud Uudo Liias. Kohtu hinnangul viitab see Uudo Liiase käitumise pahatahtlikkusele.

Menetluskulud

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 järgi hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja esitas kohtule nõude summas 4 318 krooni, s.o 275,97 eurot, millest kohus rahuldab hooldus- ja remondifondi maksete nõude 3 108 krooni, s.o 198,64 eurot. Seega rahuldab kohus hagi 72 % ulatuses. Arvestades hagi rahuldamise ulatust, jätab kohus menetluskulud 72 % ulatuses Uudo Liiase kanda ja 28 % ulatuses KÜ Märja 12 kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.