Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

otsuse p-de 2, 8, 10 ja 12 tühisuse tuvastamist. Alternatiivse nõudena esitas hageja 14.06.2013 ebaseaduslike otsuste, mille tühisuse tuvastamist hageja on taotlenud, kehtetuks tunnistamist, juhul kui kohus leiab, et vaidlustatud otsused ei ole tühised. Tuginedes TsMS § 613 lg 1 p 2 taotleb hageja asja lahendamist hagita menetluse korras. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale XXX korteriomand. KÜS § 5 järgi on hageja kostja liige 16.10.2002-st. Kaasomandi eseme valitsemiseks asutasid korteriomandite omanikud korteriühistu. Korteriühistu kõrgeim juhtorgan on üldkoosolek. Üldkoosolekute vahelisel ajal juhib korteriühistu tegevust juhatus täites üldkoosoleku otsuse ja põhikirjaga määratud ülesandeid. 12.03.2013 koosolekul võttis juhatus vastu otsused, millega ületas volitusi. Päevakorra p 2 all võeti vastu otsus korterite 1 ja 17 omanike trahvimise kohta 100 euroga. Trahv määrati omavoliliselt veemõõtjate plommide äravõtmise eest (sisekorra p 2 rikkumine). Päevakorra p 8 all otsustati nõuda hiljemalt 01.09.2013 vanade akende ja rõduuste vahetamist uute vastu maja soojakao vähendamiseks ning rõdude klaasimist vastavalt tehnilisele projektile ja maja passile, sh vanade puuraamide klaaspakettide vastu vahetamist hiljemalt 01.09.2013. Päevakorra p 10 all otsustas juhatus korteriühistu liikmelisusse puutuvat küsimust (põhikirja p 3.5) – hiljemalt 30.04.2013 juhatusele kokkuleppe esitamiseks kohustamist selle kohta, kes omanikest on ühistu liige, juhul kui korter on kaasomandis. Selline kohustus on juhatuse otsusega pandud ka korter 17 omanikele. Päevakorra p 12 raames arutati korteriühistu põhikirja p 4.2m rikkumist korterite omanike poolt ning otsustati korterite omanikelt, sh korteri 17 omanikult nõuda üürnike andmete esitamist hiljemalt 31.03.2013; andmete mitteesitamise korral määrata 40 eurone trahv. Hagi materiaalõigusliku alusena on hageja viidanud KÜS § 2 lg-le 1, § 5 lg-tele 1, 2, 3, 5, § 101, § 11 lg-le 1, KOS § 1 lg-le 1, 2, § 2 lg-le 2, MTÜS § 12 lg-le 2. Tõenditena esitas hageja juhatuse 12.03.2013 koosoleku protokolli, kostja põhikirja, kinnistusraamatu väljavõtte. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta läbi vaatamata TsMS § 432 lg 2 p 2 alusel. KÜS § 13 lg 3 alusel võib korteriühistu liige nõuda kohtult ebaseadusliku üldkoosoleku otsuse tühistamist kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast. Korteriühistu juhatuse otsuse vaidlustamise korda KÜS ette ei näe. Sellist võimalust ei näe ette ka kostja põhikiri. Juhatuse tegevuse üle teostab järelevalvet üldkoosolek, mitte kohus (MTÜS § 34 lg 1). Seega puudub kohtul seadusele tuginev õigus korteriühistu juhatuse otsuste tühisuse tuvastamiseks. Hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millel riik peaks andma õiguskaitset. Juhul, kui kohus hagi läbi vaatamata ei jäta, palub kostja jätta hagi rahuldamata. Vaidlustatud juhatuse koosoleku otsuse p-d 2 ja 12, millega korteri 17 omanikule trahv määrati, tühistati juhatuse 19.06.2013 koosoleku otsusega. Juhatuse koosoleku otsuse p 10 täitis kostja põhikirja p 3.5 nõudeid, kaasomanike kokkulepe teenib ühistu parema juhtimise huve. Kokkuleppega määrataks, kes esindab omanikke üldkoosolekul. Otsus põhineb põhikirjal ja üldkoosoleku otsustel, mis on seadusjõus. Järelikult ei ole juhatus volituste piire ületanud. Juhatuse koosoleku otsuse p-ga 8 täitis juhatus juba 2006 kinnitatud maja välisviimistluspassi nõudeid, mille kohaselt tuleb välja vahetada nii rõdudele väljuvad aknad ja uksed kui ka rõdude klaasid. Need asjad kuuluvad kostja arvates iga korteriomaniku reaalossa, kuivõrd lodžade pind arvestatakse reaalosa pinna sisse. Seega ei ole juhatus volituste piire ületanud. Otsuse p-ga 12 täitis juhatus põhikirja p 4.2 nõudeid. Ühistu kõrgeim organ on otsustanud, et ühistu kodukorra järgimise eesmärgil peavad korteriomanikud teatama ühistu juhatusele üürnike nimed ja kontaktandmed, et juhatus saaks nendega vahetuilt suhelda, kui tekivad probleemid kodukorra järgmisega.

Tõenditena esitas kostja juhatuse 19.06.2013 otsuse, kodukorra, välisviimistluspassi. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused Poolte nõusolekul määras kohus asja lahendamiseks kirjaliku menetluse 28.08.2013 määrusega, milles määras pooltele tähtaja dokumentide, taotluste esitamiseks. Pooled kohtule vaidluse lahendamiseks täiendavaid andmeid ei esitanud. Hagi kuulub rahuldamisele osaliselt allmärgitud põhjendustel. Hageja esitas hagi kostja liikmena. 22.05.2013 avalduses (p 2.3) märgitu kohaselt on hageja korteriühistu liige alates 16.10.2002 (lk 23). Esmalt märgib kohus, et hageja poolt viidatud TsMS § 613 lg 1 p 2 kohaldamisele ei kuulu. Nimetatud säte kohaldub korteriomandi ja kaasomandi asjadele juhul, mil korteriühistut ei ole moodustatud. Elamus, kus asub hagejale kuuluv korteriomand, on moodustatud korteriühistu ning koosolekute otsuste vaidlustamise küsimused kuuluvad lahendamisele hagimenetluses (MTÜS § 24, § 241). Korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 1 kohaselt sätestab seadus korteriühistu õigusliku seisundi, tegevuse alused ja lõpetamise erisused. Sama paragrahvi 2.lõike kohaselt rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid KÜS-s reguleerimata küsimustes. Õige ei ole kostja väide, mille kohaselt korteriühistu juhatuse koosoleku otsuseid ei saa kohtus vaidlustada. KÜS § 13 lg 3 reguleerib korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühistamist mitte tühisuse tuvastamist. Otsuse tühistamiseks annab säte võimaluse pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsusest teadasaamisest. Hageja esitas esimese nõudena juhatuse otsuste tühisuse tuvastamise nõude. Kuna tühine tehing (ka korteriühistu organite otsused on tehingud) ei oma algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1) ei ole seadus sätestanud tehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamiseks tähtaega. Korteriühistu on juriidiline isik. TsÜS § 31 järgi on juriidilise isiku organiteks üldkoosolek ja juhatus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Korteriühistu kui juriidilise isiku organiks on üldkoosoleku kõrval ka juhatus, sest seaduses ei ole teisiti sätestatud. TsÜS § 38 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt võib juriidilise organi otsus olla nii tühine kui ka kehtetuks tunnistatud. TsÜS § 38 lg 1 ja 2 võimaldabki hagejal esitada nõudeid korteriühistu juhatuse otsuste tühisuse tuvastamiseks ja tühistamiseks (kehtetuks tunnistamiseks). Järgnevalt käsitleb kohus hageja poolt vaidlustatud kostja juhatuse 12.03.2013 koosoleku otsuseid. Hageja arvates on otsused tühised juhatuse poolt volituste ületamise tõttu. Vastavalt kostja juhatuse 12.03.2013 koosoleku protokollile (lk 4-6) võeti hageja poolt vaidlustatud otsustena vastu päevakorra punktides 2, 8, 10 ja 12 märgitud otsused: 1) päevakorra p 2 all otsustati korteriühistu sisekorra p 2 rikkumise tõttu korterite nr 1 ja 17 omanikele määrata 15 trahviühikut ehk trahv 100 eurot omavoliliselt veemõõtjate plommi äravõtmise eest. XXX elumaja kodukorra (lk 46-47) p 2 sellist keeldu ei sisalda. Viidatud kodukorra esitas kohtule kostja hagile esitatud vastuse lisana 2. Kuigi kostja esitas nõude viidates 22.05.2013 puuduste kõrvaldamise avalduses korteriühistu sisekorra p 2 rikkumisele, ei ole ta korteriühistu sisekorda kohtule esitanud. Kohtu arvates on korteriühistu sisekord ja kodukord sisuliselt sama dokument. Seega lahendab kohus hageja poolt esitatud nõude kostja poolt esitatud kodukorrast lähtudes. Nagu märgitud, kostja kodukorra p 2 rikkumist, mille eest vaidlustatud otsusega otsustati määrata trahv, ei sisalda. Seega ei saa selle eest ka trahvi määrata. Koosoleku otsuses on viidatud sisekorrale. Kostja põhikirjaga (lk 7-15) on määratud üldkoosoleku ja juhatuse pädevus (p-d 6.2 ja 6.33). Põhikirja p-st 6.33 ei tulene korteriühistu juhatuse pädevust korteriühistu liikmetele trahvi määramiseks. Kostja juhatus on nimetatud otsuse tühistanud oma 19.06.2013 otsuse p-ga 1.2 (44-45). Kostja juhatuse poolt vaidlustatud otsuse tühistamine pärast hagi esitamist ei tähenda aga seda, et kohus ei peaks otsuse

vaidlustamist lahendama. Kostja põhikirja p 6.13 järgi kuulub juhatuse otsuste muutmine või tühistamine üldkoosoleku, mitte juhatuse pädevusse. Kuna vaidlustatud otsuse näol on tegemist otsusega, mis ei ole vastavuses põhikirja nõuetega, kuulub rahuldamisele hageja alternatiivne nõue ning kostja juhatuse 12.03.2013 koosolekul päevakorra p 2 all vastuvõetud otsus tuleb tühistada e tunnistada kehtetuks. Hageja esitas hagi 30.04.2013, seega seaduses sätestatud 3 kuu jooksul. 2) päevakorra p-s 8 all otsustati nõuda korteriomanikelt rõdude klaasimist vastavalt tehnilisele projektile ja maja passile, sh vanade puuraamide klaaspaketite vastu vahetamist hiljemalt 01.09.2013. Kostja vastuse kohaselt täitis juhatus selle otsuse vastuvõtmisega juba 2006 kinnitatud maja välisviimistluspassi nõudeid, mille kohaselt tuli välja vahetada nii rõdudele väljuvad aknad ja uksed kui ka rõdude klaasid. Kuna nimetatud kuuluvad korteriomandi reaalossa, ei ületanud juhatus volituste piire. Kostja väidet korteriomandi reaalosa koosseisu kohta ei ole hageja vaidlustanud. Elamu välisviimistluspassist (lk 49-52) nähtub, et see on kooskõlastatud Tallinna Linnamajanduse osakonna poolt 2006. Välisviimistluspassi tellis kostja ja koostas XXX OÜ. Välisviimistluspassis on märgitud soovitus vahetada rõdu uks ja aken kaasaegsema vastu ning konstateering, et hoone fassaadil ei ole lubatud seadustamata ümberehitused. Arvestades, et tegemist on kostja poolt tellituga, on hageja kostja liikmena kohustatud täitma nimetatud dokumendist tulenevaid kohustusi. Elamu välisviimistluspass, millest tulenevalt võttis kostja juhatus vastu 12.03.2013 koosolekul otsuse päevakorra punktis 8, ei ole vastuolus kostja põhikirja ega ühegi seadusega. 3) päevakorra p-s 10 vastuvõetud otsuses kohustati kaasomandis olevate korterite puhul hiljemalt 30.04.2013 esitama juhatusele kokkuleppe, kus on näidatud, kes omanikest on korteriühistu liige. Kostja vastuse kohaselt täitis juhatus nimetatud otsust vastu võttes põhikirja punkti 3.5. Kostja põhikirja p 3.5 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse ühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Kostja juhatuse 12.03.2013 otsuse p 10 ei ole viidatud põhikirja punktiga vastuolus ning selliste andmete esitamiseks kohustamine ei riku millegagi hageja kui korteri omaniku õigusi. Kuivõrd KÜS § 5 lg 1 tulenevalt on kõik korteriomanikud korteriühistu liikmed, on põhjendatud ja seadusega (ka kostja põhikirjaga) kooskõlas määratleda, kes omanikest on korteriühistu liige, juhul kui korteril on mitu omanikku. Kostja juhatuse nõue on kooskõlas KÜS § 5 lõikega 5, mille järgi võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Seega tuleb hageja nõue päevakorra p-s 10 vastuvõetud otsuse tühisuse tuvastamiseks või tühistamiseks (kehtetuks tunnistamiseks) jätta rahuldamata. 4) päevakorra p 12 all võeti vastu otsus nõuda korteri omanikult kostja esimehele üürnike andmete esitamist hiljemalt 31.03.2013 ning nõude mittetäitmisel 10 trahviühiku määramist korteriomanikule – trahvi suurusega 40 eurot. Kostja vastuse kohaselt on ka see otsus tühistatud juhatuse 19.06.2013 otsusega. Hageja poolt vaidlustatud kostja juhatuse 12.03.2013 otsuse p 12 puudutab korteriühistu põhikirja p 4.2 m rikkumist korteri omanike poolt (uute üürnike asumisest korterisse juhatusele teatamise kohustus) ning selle rikkumisel trahvi määramist. Kostja juhatuse 19.06.2013 otsuse päevakorra p 2 all käsitleti põhikirja p 4.2 m rikkumisega seonduvat ning juhatuse 12.03.2013 otsus põhikirja p 4.2m rikkumise kohta tühistati. Hageja alternatiivne nõue viidatud päevakorra punkti 12 tühistamiseks ehk kehtetuks tunnistamiseks tuleb rahuldada samadel põhjendustel, mis on ülalpool märgitud päevakorra p 2 all vastuvõetud otsuse tühistamise ehk kehtetuks tunnistamise põhjendustena. Tulenevalt TsMS § 132 lg 1 on hagihind 3500 eurot. Seoses hagi osalise rahuldamisega jätab kohus TsMS § 163 alusel menetluskulud poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.