Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta maa ja ringkonnakohtus kantud FAMA Invest OÜ menetluskulud 80 % ulatuses Expert Estonia AS-i kanda. Jätta kostja menetluskulud kostja enda kanda.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule kättetoimetamisest.

30 päeva jooksul otsuse

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED 1.FAMA Invest OÜ esitas 04.01.2010 Viru Maakohtule hagi Expert Estonia AS vastu üürihinna vahe 104 066 krooni, kahju 368 196, 75 krooni ja viivise väljamõistmiseks. 02.11.2010 esitas hageja avalduse haginõude suurendamiseks ning palus mõista kostjalt hageja kasuks välja üürihinna vahe 104 066 krooni ja selle õigeaegselt tasumata jätmisest tulenev viivis 0,05 % tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest alates 15.07.2009 kuni põhivõla täieliku tasumiseni ning kahju saamata jäänud üüritulu näol summas 1 395 934 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21.03.2006 üürilepingu, mille alusel andis hageja kostjale üürile Narvas Hariduse 5G, 5H, 5I, 5K, 5M, 5N, 5P, 5S kinnistutel paiknevas kaubanduskeskuses ruumi nr 142 üldpinnaga 327 m2 tähtajaga kuni 30.08.2011. Kostja võttis kohustuse tasuda kahel esimesel aastal üüri 175 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. 17.10.2007 leppisid pooled lepingu lisas 8 kokku üüripinna suurenemises 144 m2 võrra ruumi nr 177 arvelt. Kostja kohustus tasuma täiendava pinna eest üüri 180 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. Alates 01.09.2008 tõusis üür lepingu p 8.4 alusel 3% võrra ning kostjal tuli tasuda ruumi nr 142 eest 180,25 krooni ja ruumi nr 177 eest 185,40 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. 08.01.2009 sõlmisid pooled kokkuleppe, millega hageja alandas üüri alates 01.01.2009 kuni 30.06.2009. a 145 kroonini ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. 09.04.2009 teatas kostja, et ütleb lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 alusel ennetähtaegselt üles alates 14.07.2009. Hageja ei nõustunud lepingu erakorralise ülesütlemisega. Pooled pidasid läbirääkimisi lepingu jätkamisega seotud võimalike lisakokkulepete sõlmimiseks, kuid kostja kolis sellest hoolimata 14.07.2009 üüripinnalt välja ja pooled vormistasid üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti. Hageja esitas kostjale 24.08.2009 pretensiooni lepingu täitmise nõudes, tehes ettepaneku lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Kostja vastas 23.09.2009, et peab lepingu lõpetamist õiguspäraseks ning ei nõustu tasuma lepingust lähtuvat võlajääki ega lepingu õigusvastase ülesütlemise eest kahjuhüvitist. Hageja oli seisukohal, et kostjal puudus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus ja lepingu ülesütlemine on õigusvastane. VÕS § 313 lg 1 raames tuleb üürilepingu ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad asjaolud, mida ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette näha ei saanud. Kostja sai ja pidi ette nägema, et tehnikakaupade turu kasv ei ole kestev

ning tehnikapoe külastatavus ja käive aastate lõikes muutub. Ülesütlemisavalduses kirjeldatud asjaolud ei ole muutnud poolte kohustuste vahekorda võrreldes lepingu sõlmimise ajaga ega ole ebamõistlikult piiranud lepingu eseme kasutamist lepingus sätestatud otstarbel või muutnud seda võimatuks. Majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled võrdselt, seejuures kannab kumbki pool oma äritegevusega kaasnevaid riske. Kaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk. Kostja huvid lepingu lõpetamiseks ei kaalu üles hageja huve lepingu jätkumiseks ning kokkulepitud üüritulu saamiseks. Majanduskriisi tõttu kaupluse käibe vähenemine on asjaolu, mis mõjutab kõigi kostja opereeritavate kaupluste tegevust. Kostja ei ole nendel asjaoludel teistes kauplustes tegevust lõpetanud. Kostja viidatud majandusolukorda või kaupluse käibe vähenemist ning samuti 2008. a Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF ei saa käsitleda mõjuvate põhjustena, mis annaksid aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi. Kuivõrd kostja on 08.01.2009 kokkuleppe kehtivuse ajal öelnud lepingu üles ilma õigusliku aluseta, tuleb kostjal kokkuleppe p 3 ja lepingu p 10.1 alusel hüvitada hagejale üürihinna vahe 104 066 krooni ning tasuda alates 15.07.2009 iga üürihinna vahe tasumisega viivitatud päeva eest viivist 0,05% tähtaegselt tasumata summalt. Kuna lepingu erakorraline ülesütlemine on toimunud õigusvastaselt, on kostja käitumine käsitletav lepingu rikkumisena ning kostja on kohustatud VÕS § 115 lg 1, § 128 lg 4 ja § 135 lg 1 alusel hüvitama hagejale tekitatud kahju saamata jäänud tulu näol. Hagejal jäi lepingu ennetähtaegse ülesütlemise tõttu saamata üüritulu 1 447 373 krooni. Menetlusökonoomia huvides vähendas hageja kahjunõuet 51 439 krooni võrra, 1 395 934 kroonini, esitades kostja vastu 1 500 000-kroonise põhinõude (üürihinna vahe 104 066 krooni + kahjunõue 1 395 934 krooni). 02.10.2012 esitas hageja hagi täpsustamise ja nõude täiendamise avalduse, mille kohaselt on hageja primaarseks haginõudeks kostja vastu 119 606, 97 eurot, millest 1) 6 651,03 eurot moodustab üürivõlgnevus perioodist 01.01.2009-30.06.2009 ning 3 907,48 eurot moodustab seisuga 02.10.2012.a üürivõlgnevuse tasumata jätmisest tulenev viivisenõue ja 2) 92 503, 99 eurot moodustab Lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenev kahjunõue, mille hageja on oma 02.11.2010.a menetlusdokumendis ühepoolselt vähendanud 89 216, 44 euroni ning 19 832, 02 eurot moodustab seisuga 02.10.2012.a viivisenõue kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest. Alternatiivselt esitas hageja kostja vastu nõude 136 932, 99 eurot, mille kohaselt erinevalt primaarses haginõudes esitatud nõudest üüri tasumata jätmisest tuleneva viivise osas 02.10.2012 seisuga, nõuab hageja juhul, kui kohus peaks leidma, et pooltevaheline üürileping kehtis edasi pärast 14.07.2009, viivist 37 158, 04 eurot. Alternatiivselt esitas hageja nõude summas 130 120, 82 eurot, mille kohaselt lisaks primaarnõudes esitatud nõudele üürivõlgnevuse (perioodis 01.01.2009-30.06.2009) ja viivise osas (02.10.2012 seisuga) nõuab hageja üürivõlgnevuse tasumist perioodil 14.07.200930.08.2011 eest 36 271, 26 eurot ning viivist üürivõlgnevuselt 02.10.2012 seisuga 18 576, 59 eurot ning Lepingu rikkumisega tekitatud kahjunõude summas 56 232, 76 eurot, mille hageja vähendab ühepoolselt 52 945, 21 euroni, ning 11 769, 25 eurot moodustab seisuga 02.10.2012.a viivisenõue kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest. Hageja jäi varasemalt esitatud seisukohtade juurde, kuid põhjendas alternatiivsete nõuete esitamist sellega, et kostja ülesütlemisavaldus oli tühine ning pooltevaheline leping kehtis selle korralise lõppemiseni kuni 30.08.2011 ning hageja nõude saab kvalifitseerida täitmisnõudena. Seega juhul, kui kohus ei nõustu hagejaga selles, et hageja nõue on kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena, esitab hageja alternatiivsena täitmisnõude. Teise alternatiivse nõude esitamist põhjendas hageja sellega, et juhul, kui kohus ei leia, et hageja täitmisnõue tuleks rahuldada täies ulatuses, kuna hageja andis vahepealsel perioodil ruume üürile ka asendusüürnikele, palub hageja täitmisnõudena rahuldamata jäetavas ulatuses rahuldada vastav nõue Lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise sätete alusel.

andnud seaduslikku alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ringkonnakohus leidis, et kostja ei ole tõendanud ka niisuguse ülekaaluka huvi olemasolu lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mis oleks selgelt kaalunud üles hageja huvi lepingu jätkamise vastu. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine ja pooltevaheline üürileping ei lõppenud kostjapoolse ülesütlemisega. Ringkonnakohus leidis, et käesolevas asjas ei ole kindlaks tehtud, kas kumbki pool tegi teisele poolele ettepaneku üürilepingu lõpetamiseks kokkuleppel. Kui pooltevaheline üürileping ülesütlemise ega lepingu lõpetamise kokkuleppega ei lõppenud, puudub hagejal alus esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõue täitmise nõude asemel. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel arutama pooltega võimalust kvalifitseerida hageja nõue üürilepingu täitmise nõudena. Seonduvalt üürihinna vahe ja selle mittetasumisest tuleneva viivisega, märkis kohus, et asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul anda hinnang sellele, kas 08.01.2009 sõlmitud üüri alandamist ja sellega seonduvat reguleeriva kokkuleppe p-ga 3 peeti silmas üürileandja õigust nõuda üürnikupoolse lepingu alusetu ülesütlemise korral varasema ja vähendatud üüri vahe hüvitamist või üksnes selle üüri tasumist, mille osas lepiti kokku lisakokkuleppe punktis 1.

MAAKOHTU LAHEND

aluseta, kohustub Üürnik punktis 1 nimetatud perioodil [s.o 01.01.2009 kuni 30.06.2009] vähem makstud Üüri Üürileandjale hüvitama hiljemalt Lepingu lõppemise päevaks. Viidatud punktis 1 sätestatakse, et erinevalt varem kokkulepitust kuulub ajavahemikul 01.01.2009.a kuni 30.06.2009.a tasumisele üür summas 145 kr/ m2. Maakohus leidis, et kuna poolte vahel on vaidlus kokkuleppe tõlgendamise osas, ei ole võimalik teha kindlaks poolte tegelikku tahet. Tulenevalt VÕS § 29 lg-st 4 tuleb seega lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus jõudis järeldusele, et kokkulepet tuleb tõlgendada nii, et punktiga 3 peeti silmas üürileandja õigust nõuda üürnikupoolse lepingu alusetu ülesütlemise korral varasema ja vähendatud üüri vahe hüvitamist, mitte üksnes selle üüri tasumist, mille osas lepiti kokku lisakokkuleppe punktis 1. Kohus ei nõustunud seega kostja tõlgendusega, et tõlgendades kokkuleppe punkti 3 kooskülas punktiga 1, sätestab punkt 3 põhimõtte, et loetletud põhjustel Lepingu lõppemise korral muutuvad Lepingu lõppemise päeval sissenõutavaks kõik kostja täitmata kohustused. Kohus leidis, et lisaks üürihinna vahele on hageja õigustatud nõudma ka viivist alates 14.01.2010 ning perioodil 14.01.2010-19.12.2012 on viivise suuruseks 3566, 43 eurot (3, 33 eurot x 1071 päeva). Kostja kohustub hagejale tasuma seadusjärgset viivist protsendina põhinõudest alates kohtuotsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni. Hageja on esitanud üürivahe nõude täitmata jätmisest tuleneva viivisenõude perioodil 15.07.2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni. Kuna hageja esitas nõude üüritasu maksmiseks 04.01.2010, siis lepingu kohaselt on kostja kohustatud tasuma arve 10 päeva jooksul. Hageja on õigustatud nõudma kostjalt lepingujärgse viivise tasumist alates 13.01.2010. Kuna üüritasu muutus sissenõutavaks 13.01.2010, siis on hageja õigustatud nõudma viivist alates 14.01.2010. Kohus ei rahuldanud kostja taotlust viiviste vähendamiseks ega pidanud viivisenõuet hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Maakohus ei pidanud hageja esitatud nõudeid aegunuks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

kahju sellest, et üürilepingut ei täidetud. Käesoleval juhul oli ajutistelt üürnikelt saadud üür madalam üürist, mida hageja oleks pidanud saama kostjaga sõlmitud üürilepingu alusel, mistõttu on asjakohane vaadelda asendusüürnikelt saadud üüri kasuna VÕS § 293 lg 3 mõttes ning mõista kostjalt välja üür seda kasu ületavas osas; 4) ei ole esimese astme kohus tuvastanud, et kostjal oleks ruumide kasutamine olnud takistatud ning et vastav takistus oleks olnud tingitud hagejast. Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 296 lg-t 1. Viidatud sättes esinevate asjaolude tõendamise koormis lasub üürnikul, kes soovib üürilepingu kehtivuse ajal ajutiselt vabaneda üüri tasumise kohustusest. Antud juhul pole kostja seda teinud; 5) leidis kohus põhjendamatult, et kostja ei pea üüri maksma ka aja eest, mil üüripind ei olnud ajutiste üürnike kasutuses. Sel ajal polnud ühtegi takistust üüripinna kasutamiseks, mistõttu ei saanud VÕS § 296 lg 1 vabastada kostjat oma Lepingust tulenevate kohustuste täitmisest; 6) hindas maakohus viivisenõuete juures ebaõigesti tõendeid ja Lepingu sätteid, leides, et üüritasu sissenõutavaks muutumine sõltus arvete esitamisest. Maakohus on otsuses viidanud üürilepingu punktidele 8.1 ja 8.7, millest kumbki ei reguleeri üüri sissenõutavaks muutumist; 7) ei ole maakohus pööranud tähelepanu Lepingu punktile 8.2, mille järgi muutus üür sissenõutavaks maksustatava kalendrikuu 15. kuupäeval. Sellest tulenevalt ei omanud üürileandja poolt arvete esitamata jätmine täitmisnõude viivise arvestamisel tähtsust. Ka üürihinna vahe hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumine ei olnud seotud arve esitamisega, vaid kohustus muutus sissenõutavaks vastavalt pooltevahelise kokkuleppe p-le 3 14.07.2009, s.o õigusvastase lepingu lõpetamisega; 8) jättis maakohus põhjendamatult tähelepanuta hageja taotluse mõista üüri tasumisega viivitamisest tulenev viivis välja ka ajavahemiku eest alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täieliku täitmiseni. Hageja täiendas 02.10.2012 oma viivisenõudeid ning palus seejuures selgesõnaliselt Põhinõude 2 osas mõista välja nii kahju hüvitamise nõudelt kui alternatiivselt täitmisnõudelt kostjalt välja viivise kuni kohtotsuse täieliku täitmiseni; 9) ei võtnud maakohus arvesse hageja 02.10.2012 taotluse punktis 3.2 ja 3.3 esitatud alternatiivnõuet. Kui ringkonnakohus peaks leidma, et hageja täitmisnõue (põhinõude 2 alternatiiv 2) on põhjendatud vaid osaliselt, palub hageja täitmisnõuet vastavas rahuldamata jäetavas osas käsitleda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõudena ning vastav summa kostjalt välja mõista VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 ja § 128 lg 4 alusel.

6.2.8 kohaselt kohustus hageja esitama kostjale arved vähemalt 10 päeva enne maksetähtaega. Kostja üüri tasumise kohustusele eelnes kokkuleppe kohaselt hageja kohustus esitada arve ning need kohustused olid omavahel seotud. Hageja viivisenõue on põhjendamata ja hea usu põhimõtte vastane, kuna hageja jättis kostjale arved esitamata ega esitanud viivisenõuet pika aja jooksul; 3) jättis maakohus põhjendatult rahuldamata apellandi 02.10.2012 menetlusdokumendi taotluste p-des 3.2 ja 3.3 konstrueeritud täitmise ja kahju hüvitamise alternatiivnõuded. Maakohus on otsuses selgitanud, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mis üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada mh seetõttu, et üürileandja oli andnud asja uute üürnike kasutusse tulenevalt VÕS § 296 lg-st 1 ja 296 lg-st 3. Maakohus on otsuses selgitanud, et kuna hageja ei öelnud üürilepingut üles, ei ole apellandil võimalik nõuda lepingu täitmise asemel kahju hüvitamist; 4) on põhjendatud maakohtu otsus jätta ajavahemiku 01.01.2009-14.07.2009 eest üürivahe hüvitise nõudel arvestatud viivisenõue osaliselt rahuldamata. Juhul, kui hageja käsitleb 08.01.2009 kokkuleppe p 3 alusel nõutavaid summasid üürilepingu tähenduses üürina ja nõuab neilt viivist üürilepingus üüri maksmisega viivitamisele ettenähtud määras, siis järelikult on apellant aktsepteerinud, et 08.01.2009 kokkuleppele kohaldatakse üürilepingu sätteid, sh neid, mis puudutavad hageja kohustust arvete esitamiseks. Juhul, kui hageja käsitleb 08.01.2009 kokkulepet üürilepingust eraldiseisvana, siis ei ole pooled selles kokkuleppes üldse mingit viivist kokku leppinud, mistõttu ei saaks hageja kostjalt seadusega võrreldes suuremas määras viivist nõuda. Lisaks tuleneb Kokkuleppe punkti 3 sõnastusest otseselt, et summa muutub sissenõutavaks üürilepingu lõppemise päevast. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu poolt tehtud järeldust, et üürileping lõppes 30.08.2011.

kasutamise võimalikkusega. Vastustaja on viidanud ruumide mittekasutamise põhjusena läbivalt ärilistele kaalutlustele; 3) ei ole täidetud VÕS § 296 lg 1 eeldused, kuna vastustaja ei ole ise kordagi soovinud üüripinna kasutamist jätkata ning hageja ei ole seda ühelgi viisil takistanud. Kostja ei ole millegagi tõendanud, et tal üldse oli soov ruumide kasutamist jätkata ning et üürileandja seda ei võimaldanud. Üürileandja ei ole keeldunud andmast asja kostja kasutusse ning puudub põhjuslik seos asjaolu ning üüripinna mittekasutamise vahel. Üürileandjal puudub võimalus sundida üürniku üüripinda kasutama, kui üürnik seda ei soovi. Ruumide asenduskasutusse andmise tõi kaasa kostja enda tegevus. 4) on väär kostja väide, nagu hageja ei oleks temalt kordagi nõudnud üürilepingu täitmist. Hageja nõudis üürilepingu jätkamist korduvalt, nagu nähtub hagi lisadest 5 ja 9.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

89 216,44 eurot ja viivise saamiseks nimetatud nõudelt ning osas, milles maakohus hagi rahuldas. Apellant palub vaidlustatud osas teha ringkonnakohtul uus otsus, millega: 1) mõista kostjalt välja hageja kasuks perioodi 01.01.2009–30.06.2009 üürivõlgnevuse (6651,03 eurot) tasumisega viivitamiselt viivis alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest 14.07.2009 kuni kohustuse täieliku täitmiseni lepingu p-s 10.1 sätestatud määras, 0,05% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest (seisuga 21.01.2013 on viivisenõue 4279,94 eurot); 2) rahuldada hageja täitmisnõue perioodi 14.07.2009–30.08.2011 eest üüri tasumiseks täies ulatuses, s.o summas 89 216,44 eurot; 3) mõista kostjalt välja hageja kasuks perioodil 14.07.2009–30.08.2011 üüri tasumisega viivitamiselt viivis alates iga üksiku üürimakse sissenõutavaks muutumisest maksustatava kuu

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et pooltevaheline üürileping ei lõppenud 14.07.2009, vaid jätkus ka pärast nimetatud kuupäeva. Nõustuda ei saa aga maakohtu järeldusega, et hageja saab nõuda lepingu täitmiseks kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil hageja sõlmis üüripinnale uue üürilepingu. Maakohus juhindus Riigikohtu seisukohast 18.05.2009 otsuses nr 3-2-1-37-09, kus on p-s 16 märgitud, et „hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma.“ VÕS § 296 lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja, tuginedes VÕS § 296 lg 1 sättele, oleks pidanud menetluses tõendama nimetatud sätte rakendamise eeldused, s.o asjaolu, et ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kostja ei ole märgitut tõendanud. Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele, et üüripinda ei ole muudetud. Maakohus tuvastas otsuses, et „kostja andis ruumid üle enda initsiatiivil, mitte hageja taotlusel. Kuna üürileping ei olnud lõppenud 14.07.2009, siis soovi korral oli kostjal õigus nõuda ruumide valdus hagejalt endale tagasi ning jätkata ruumide kasutamist senise üürilepingu alusel, kuid kostja seda ei teinud. Seega puudub kostjal alus väitmaks, et „ruumide kasutamine oli takistatud hageja poolt.“ Ringkonnakohus nõustub maakohtu tuvastatuga ning leiab, et poolte esitatust nähtuvalt puudub asjas tegelikult vaidlus selles, et kostja lahkus üüripinnalt omal soovil ja ei ole hiljem avaldanud soovi üüripinnal edasi tegutseda. Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et hageja oleks pidanud pärast kostja poolt üüripinnalt lahkumist pakkuma veel kostjale ruumide edasise kasutamise võimalust ja ruumide võtmeid. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja teatanud kostjale, et ta ei nõustu kostja poolt üürilepingu ülesütlemisega ja nõuab kostjalt lepingu täitmise jätkamist (hageja 20.04.2009 vastus kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusele – I kd tl 24–25; 24.08.2009 pretensioon – I kd tl 32–36). Samuti esitas hageja vaidluse lahendamiseks hagi kohtule mõistliku aja jooksul (04.01.2010), nõudes saamata üüritulu esialgses hagis küll kahju hüvitamise sätete alusel, kuid viidates hagi aluseks olevate asjaolude kirjelduses muuhulgas selgelt sellele, et kostja poolt poolte vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Seega ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et asjas ei ole täidetud VÕS § 296 lg 1 kohaldamiseks vajalikud eeldused. Üüripinna mittekasutamine sõltus otseselt üürnikust (kostjast) olenevatest põhjustest, st üüripinna mittekasutamine oli tingitud asjaolust, et kostja lahkus üüripinnalt, kuna ei soovinud lähtudes majanduslikest kaalutlustest seda enam kasutada. Ringkonnakohus märgib, et Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-37-09 p-s 16 toodud seisukoht, millele maakohus tugines, on antud asjaoludel, kus üüritav ruum ehitati pärast üürniku lahkumist kapitaalselt ümber ning hageja nõudiski kostjalt üüri tasumist ruumide uutele üürnikele üleandmiseni. Käesolevas asjas kasutas hageja kinnitusel (II kd tl 99) üüripinda perioodil 15.09.2009– 01.11.2009 (48 päeva) Kreenholmi Valduse AS ja perioodil 07.01.2010–14.02.2010 (39 päeva) Targem Kodu OÜ (kohtule on esitatud 07.01.2010 üürileping Targem Kodu OÜ-ga (I kd tl 130–134) perioodi kohta 07.01.2010–07.02.2010). Tegemist on äärmiselt lühiajaliste üürilepingutega ning ümber ei ole lükatud hageja väide, et kui kostja oleks

avaldanud soovi üüripinda kasutada, oleks hageja saanud leida viisi, kuidas võimaldada kostjal üüripinna kasutamist jätkata (näiteks pakkudes asendusüürnikule alternatiivset kaubanduspinda). 29.03.2010 sõlmis hageja üürilepingu üüripinna kasutamiseks Optimera Estonia AS-ga kuni 01.04.2015 (I kd tl 135–142). Nimetatud 5-aastase tähtajaga üürilepingut ei saa küll pidada lühiajaliseks, kuid ringkonnakohus leiab, et arvestades viimatinimetatud üürilepingus kokkulepitud üürihinda (lepingu p 8.1 kohaselt 30.04.2010–31.03.2011. a 80 krooni/m2 ja 01.04.2011–31.03.2012. a 90 krooni/m2), mis on oluliselt madalam üürist, mida hageja oleks pidanud saama kostjaga sõlmitud lepingu alusel, ei saa hageja poolt kahju vähendamiseks sõlmitud üürilepinguid käsitleda põhjusena, mis vabastavad üürilepingut rikkunud kostja olulises ulatuses oma lepinguliste kohustuste täitmisest. Hageja on täitnud VÕS § 139 kohast kohustust kahju vähendamiseks ning ringkonnakohtu arvates puuduvad põhjused, miks peaks hageja nimetatud tegevus lõpptulemusena hageja olukorda kahjustama. Riigikohus on 09.11.2010 otsuses nr 3-2-1-84-10 (p 13) selgitanud, et olukorras, kus üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st hageja saab nõuda kostjalt lepingu täitmist. Ka maakohtu viidatud 18.05.2009 otsuses nr 3-2-1-37-09 (p 14) on Riigikohus märkinud, et asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Mahaarvamisi võimaldavad asjaolud peab esitama ja vajadusel tõendama kostja. Kostja on tuginenud VÕS § 296 lg-le 1 ja VÕS § 296 lg-st 3 lähtuvalt mingeid konkreetseid üüritasust mahaarvamist võimaldavaid asjaolusid kohtule esitanud ei ole. Kostja ei ole ka väitnud, et hageja süül oli üüriruum 203 päeva kasutuseta. Eeltoodu alusel ringkonnakohus leiab, et antud juhul tuleb lähtuda VÕS §-st 271; § 108 lg-st 1 ja § 296 lg-st 3 ning mõista kostjalt välja hageja kasuks lepingus kokkulepitud üür kuni lepingu korralise lõppemiseni, s.o kuni 30.08.2011, arvestades sellest maha hageja poolt saadud kasu (asendusüürnikelt saadud üüri). Kuna kostja ei ole vaidlustanud hageja täitmisnõude suuruse arvestust, rahuldab ringkonnakohus täitmisnõude hageja esitatud ulatuses, s.o 89 216,44 eurot.

Kostja viitab vastuses apellatsioonkaebusele muuhulgas üürilepingu p-le 6.1.4, mille kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale igakuiselt üüri ja põhjendatud kõrvalkulude eest üürileandja poolt esitatud arvete alusel. Üürilepingu p 6.2.8 järgi kohustus hageja esitama igakuiselt kostjale üüri, põhjendatud kõrvalkulude ja muude kokku lepitud teenuste ja maksete arved vähemalt 10 päeva enne maksetähtaega. Seega olid pooled lepingus kokku leppinud, et kostja üüri tasumise kohustusele eelneb hageja poolt arve esitamise kohustus ja need kohustused on omavahel seotud. Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue viivise saamiseks üüri tasumisega viivitamise eest alates iga üksiku üürimakse sissenõutavaks muutumisest maksustatava kuu 15. kuupäeval alates 16.07.2009 ei ole põhjendatud. Maakohus viitab viivisenõude otsustamisel üürilepingu p-dele 8.1 ja 8.7, apellant p-dele 8.2 ja 6.2.8 ning vastustaja p-dele 6.1.4 ja 6.2.8. Poolte vahel 21.03.2006 sõlmitud üürilepingu esitas hageja kohtule hagiavalduse lisana 04.01.2010. Nähtuvalt asja materjalidest puuduvad hageja esitatud üürilepingust (I kd tl 13–19) selle leheküljed 9 ja 10, kus lepingu sätete numeratsiooni arvestades peaksid asuma poolte (ja ka maakohtu) viidatud p-d 6.2.8, 8.1, 8.2 ja 8.7. Seega seda lepingu osa, millele hageja oma viivisenõudes tugineb (eelkõige lepingu p 8.2), ei ole toimikusse esitatud ning hageja väited lepingu alusel arvete esitamise kohustuse puudumise ja üürinõude sissenõutavaks muutumise osas on tõendamata. Seetõttu lähtub ringkonnakohus hindamisel, millisest ajahetkest alates tuleb kostjal hagejale viivist maksta, üürilepingu p-st 6.1.4, mis sätestab, et üürnik on kohustatud tasuma igakuiselt üüri ja põhjendatud kõrvalkulude eest vastavalt vee-, elektri-, gaasiarvestite näitudele või proportsionaalselt ruumide suurusega kaubanduskeskuse üldpinda, üürileandja poolt esitatud arvete alusel. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb lepingu p-i 6.1.4 mõista selliselt, et viivisenõude esitamise tähenduses oli üüritasu sissenõutavaks muutumise eelduseks arve esitamine. Nõude sissenõutavaks muutumine võib olla arve esitamisest sõltuvuses ka siis, kui tasu suurus on pooltele ette teada. Hageja ei ole kostjale üüritasu arveid esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et arvete esitamisega võib võrdsustada hageja poolt 02.10.2012 hagi täpsustuse esitamise, sest selles menetlusdokumendis väljendas hageja selgelt, et ta nõuab kostjalt üüritasu maksmist. Kuigi ka varasemalt nõudis hageja kostjalt raha maksmist, käsitles hageja seda mitte üüritasu nõudena, vaid kahju hüvitisena täitmise asemel. Sellise hagi esitamist ei saa võrdsustada arvete esitamisega, sest hageja ei väljendanud selgelt ning kehtivale õigusele vastavalt, mida ta kostjalt nõuab. Asja juurde esitatud lepingu osast ei nähtu, millise ajavahemiku jooksul tuli arve tasuda, kuid kostja ei ole vaidlustanud temalt viivise väljamõistmist alates 11.10.2012. Seetõttu lähtub ringkonnakohus seisukohast, et perioodi 15.07.2009–30.08.2011 üüritasudelt on hageja õigustatud nõudma kostjalt lepingujärgse viivise tasumist alates 11.10.2012. Üürilepingu p 10.1 kohaselt üüri tasumisega viivitamise korral maksab üürnik viivist 0,05% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest.

Kostja on vastuses apellatsioonkaebusele seisukohal, et 02.10.2012 hagi täpsustuse taotluste p 2 alternatiivnõudena esitas hageja viivisenõude kindlas summas ja 04.12.2012 kohtuistungil mingeid viivisenõude täpsustusi ei esitanud. Vastustaja viide, et hageja ei ole esitanud jätkuva viivise väljamõistmise nõuet TsMS § 367 alusel oma 02.10.2012 esitatud hagi täpsustuse taotluste osas, on küll õige, kuid õige on ka apellandi väide, et hagi täpsustuse p-s 1.10 on hageja märkinud, et „Alternatiivselt täitmisnõudelt (taotluse p 2.2) palub hageja välja mõista viivise Lepinguga kokku lepitud määras alates üürinõuete sissenõutavaks muutumisest kuni üürivõlgnevuse täieliku tasumiseni.” Samas on hageja 02.10.2012 hagi täpsustuse p-s 2.3.16 esitanud viivisenõude täitmisnõudelt 02.10.2012 seisuga ja viidanud, et jätab endale TsMS §-st 367 lähtuva õiguse arvestada viiviseid käesolevas kohtumenetluses edasi ja esitab lõpliku viivisenõude suuruse enne kohtuvaidlusi. Hageja viivisenõude osas kohtule mingeid täiendusi ei esitanud. Ringkonnakohtu arvates saab eeltoodust tulenevalt pidada hageja poolt maakohtus esitatud viivisenõuet ebaselgeks ja maakohus oleks pidanud viivisenõuet täpsustama. Kuna maakohus, rikkudes kohtul lasuvat selgitamiskohustust, seda ei teinud, lähtub ringkonnakohus hagi täpsustuse p-st 1.10 ning mõistab kostjalt hageja kasuks TsMS § 367 alusel välja täitmisnõudelt (89 216,44 eurot) ka jätkuva viivise lepingu p-s 10.1 sätestatud määras, 0,05% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.