1.Tühistada Viru Maakohtu 20. septembri 2011.a menetluskulude jaotuse osas.
2.Menetluskulud jaotab maakohus vastavalt asja uuel läbivaatamisel tehtavale lahendile.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.FAMA Invest OÜ esitas 04.01.2010 kohtule hagi EXPERT ESTONIA AS vastu üürihinna vahe 104 066 krooni, kahju 368 196,75 krooni ja viivise väljamõistmiseks. 02.11.2010 suurendas hageja nõuet, paludes mõista kostjalt hageja kasuks välja üürihinna vahe 104 066 krooni ja selle õigeaegselt tasumata jätmisest tulenev viivis 0,05% tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest alates 15.07.2009 kuni põhivõla täieliku tasumiseni ning kahju saamata jäänud üüritulu näol 1 395 934 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21.03.2006 üürilepingu, mille alusel andis hageja kostjale üürile XXX XX, XX, XX, XX, XX, XX, XX, XX kinnistutel paiknevas kaubanduskeskuses ruumi nr XXX üldpinnaga 327 m2 tähtajaga kuni 30.08.2011. Kostja võttis kohustuse tasuda kahel esimesel aastal üüri 175 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. 17.10.2007 leppisid pooled lepingu lisas 8 kokku üüripinna suurenemises 144 m2 võrra ruumi nr XXX arvelt. Kostja kohustus tasuma täiendava pinna eest üüri 180 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. Alates 01.09.2008 tõusis üür lepingu p 8.4 alusel 3% võrra ning kostjal tuli tasuda ruumi nr XXX eest 180,25 krooni ja ruumi nr XXX eest 185,40 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. 08.01.2009 sõlmisid pooled kokkuleppe, millega hageja alandas üüri alates 01.01.2009 kuni 30.06.2009. a 145 kroonini ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. 09.04.2009 teatas kostja, et ütleb lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 alusel ennetähtaegselt üles alates 14.07.2009. Hageja ei nõustunud lepingu erakorralise ülesütlemisega. Pooled pidasid läbirääkimisi lepingu jätkamisega seotud võimalike lisakokkulepete sõlmimiseks, kuid kostja kolis sellest hoolimata 14.07.2009 üüripinnalt välja ja pooled vormistasid üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti. Hageja esitas kostjale
24.08.2009 pretensiooni lepingu täitmise nõudes, tehes ettepaneku lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Kostja vastas 23.09.2009, et peab lepingu lõpetamist õiguspäraseks ning ei nõustu tasuma lepingust lähtuvat võlajääki ega lepingu õigusvastase ülesütlemise eest kahjuhüvitist. Hageja oli seisukohal, et kostjal puudus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus ja lepingu ülesütlemine on õigusvastane. VÕS § 313 lg 1 raames tuleb üürilepingu ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad asjaolud, mida ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette näha ei saanud. Kostja sai ja pidi ette nägema, et tehnikakaupadeturu kasv ei ole kestev ning tehnikapoe külastatavus ja käive aastate lõikes muutub. Ülesütlemisavalduses kirjeldatud asjaolud ei ole muutnud poolte kohustuste vahekorda võrreldes lepingu sõlmimise ajaga ega ole ebamõistlikult piiranud lepingu eseme kasutamist lepingus sätestatud otstarbel või muutnud seda võimatuks. Majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled võrdselt, seejuures kannab kumbki pool oma äritegevusega kaasnevaid riske. Kaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk. Kostja huvid lepingu lõpetamiseks ei kaalu üles hageja huve lepingu jätkumiseks ning kokkulepitud üüritulu saamiseks. Majanduskriisi tõttu kaupluse käibe vähenemine on asjaolu, mis mõjutab kõigi kostja opereeritavate kaupluste tegevust. Kostja ei ole nendel asjaoludel teistes kauplustes tegevust lõpetanud. Kostja viidatud majandusolukorda või kaupluse käibe vähenemist ning samuti 2008. a Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF ei saa käsitleda mõjuvate põhjustena, mis annaksid aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi. Kuivõrd kostja on 08.01.2009 kokkuleppe kehtivuse ajal öelnud lepingu üles ilma õigusliku aluseta, tuleb kostjal kokkuleppe p 3 ja lepingu p 10.1 alusel hüvitada hagejale üürihinna vahe 104 066 krooni ning tasuda alates 15.07.2009 iga üürihinna vahe tasumisega viivitatud päeva eest viivist 0,05% tähtaegselt tasumata summalt. Kuna lepingu erakorraline ülesütlemine on toimunud õigusvastaselt, on kostja käitumine käsitletav lepingu rikkumisena ning kostja on kohustatud VÕS § 115 lg 1; § 128 lg 4 ja § 135 lg 1 alusel hüvitama hagejale tekitatud kahju saamata jäänud tulu näol. Hagejal jäi lepingu ennetähtaegse ülesütlemise tõttu saamata üüritulu 1 447 373 krooni. Menetlusökonoomia huvides vähendas hageja kahjunõuet 51 439 krooni võrra, 1 395 934 kroonini, esitades kostja vastu 1 500 000-kroonise põhinõude.
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et on lepingu üles öelnud õiguspäraselt. Kuna kostja ei ole lepingut rikkunud, puudub hagejal õigus nõuda üürihinna vahet, viivist ja kahjuhüvitist. Pooled sõlmisid lepingu eesmärgiga pidada Narvas Fama kaubanduskeskuses kodumasinate ja elektroonikakaupade kauplust. Kauplus oli kostja ettevõte, mille tulust pidi jätkuma kaupluse ülalpidamiskulude kandmiseks ning kasumi teenimiseks. Kostja oli alates 2008.a algusest tegutsenud kahjumiga ja hageja üüris 2008. a kostja naabruses välja ruumid kostja konkurendile AS-le ONOFF Eesti, mis halvendas kostja kaupluse olukorda veelgi. Kostja on investeerinud Narva kaupluse kahjumi katmiseks pooleteise aasta jooksul rohkem kui kolm miljonit krooni. Lepingu lõpetamine oli hädavajalik püsivate makseraskuste ja maksejõuetuse tekkimise vältimiseks. Võttes arvesse, et kostja oli informeerinud hagejat lepingu lõpetamise kavatsusest poolteist aastat ette, on lepingu ülesütlemine teostatud mõistlikult ja piisava etteteatamistähtajaga ning alles pärast seda, kui kõik võimalused hagejaga lepingu jätkamise küsimuses kokkuleppe saavutamiseks olid ammendunud. Hageja ei ole esitanud kostjale täiendavaid nõudeid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. 08.01.2009 kokkuleppest ei nähtu, et lepingu ennetähtaegsel ülesütlemisel kuuluks kostja poolt hagejale hüvitamisele kokkuleppes sätestatud üüri ja enne kokkuleppe sõlmimist kehtinud üüri vahe. Hagejal ei ole õigust nõuda saamata jäänud tulu. Kostja poolt lepingu ülesütlemisele eelnes hageja poolne hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tuleneva kohustuse rikkumine (üürilepingu sõlmimine kostja konkurendiga), samuti oli hagejal enne ülesütlemist piisavalt aega uue üürniku leidmiseks.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 20. septembri 2011 otsusega hagi ja mõistis välja EXPERT ESTONIA AS-lt FAMA Invest OÜ kasuks 95 867,47 eurot (1 500 000 krooni) ning viivise üürivõlgnevuselt 6651,03 eurolt (104 066 kroonilt) alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest 15. juulist 2009 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras (0,05% päevas). Menetluskulud jättis kohus TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt võib VÕS § 313 lg 1 järgi mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314 – 319 nimetatud asjaoludel. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürniku poolne üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut (3-2-1-62-04). Viidatud lahendis on Riigikohus leidnud, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole välistatud ka õigus üles öelda üürileping ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Poolte vahel sõlmiti 21.03.2006 üürileping tähtajaga viis aastat, kuni 30.08.2011. 09.04.2009 ütles kostja VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu üles alates 14.07.2009. Hageja huviks üürilepingu sõlmimisel oli järgida äriplaani ja saada ruumide rentimisest üüritulu. Sel põhjusel sõlmiti kostjaga pikaajaline üürileping, mis pidi kestma kuni 30.08.2011. Kostjal oli pikaajaline kogemus olmeelektroonika jaemüügis, mistõttu pidi kostja suutma planeerida oma äririske vastavalt turuolukorrale konkreetsel ajahetkel. Kohus oli seisukohal, et VÕS § 313 lg 1 raames tuleb üürilepingu ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad sellised asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv pool lepingu sõlmimisel ette näha ei saanud. Kostja sai ja pidi ette nägema, et olmeelektroonikaturu kasv ei ole kestev ning elektroonikapoe külastatavus ja käive aastate lõikes muutub. Samuti ei muutnud majanduslangus poolte kohustuste vahekorda võrreldes lepingu sõlmimise ajaga ega piiranud ebamõistlikult lepingu eseme kasutamist lepingus sätestatud otstarbel või muutnud seda võimatuks. Majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled võrdselt, seejuures kannab kumbki pool oma äritegevusega kaasnevaid riske. Kaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk, mille ta lepingu sõlmimisel võttis. Kostja väide, et ta investeeris Narva kauplusse enam kui kolm miljonit krooni, on paljasõnaline ja tõendamata, samuti on tegemist ettevõttega, kel olid kauplused üle Eesti, mistõttu pidi kostja juba lepingut sõlmides kaaluma, kuidas erinevates kauplustes äriplaan võib õnnestuda ning kuidas turg kaupluse vastu võtab. Suur ettevõte peab olema suuteline taluma tõusu ja mõõna nii käibe kui kasumlikkuse osas. Kostja 09.04.2009 avalduses ülesütlemise alusena esile toodud üldise majanduskriisi tõttu kaupluse käibe vähenemine on selline asjaolu, mis mõjutab kõigi kostja poolt opereeritavate tehnikakaupluste tegevust. Kostja ei ole nendel asjaoludel teistes kauplustes tegevust
lõpetanud. Seetõttu ei ole usutav kostja väide, et lepingu erakorralise lõpetamise mõjuvaks põhjuseks olid püsivad makseraskused ja maksejõuetuse tekkimise vältimine. Kostja viidatud majandusolukorda või kaupluse käibe vähenemist ei saa käsitleda mõjuva põhjusena, mis annaks õigusliku aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi. Mõjuvaks põhjuseks ei saa pidada ka 2008. a Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF, kuna lepingut sõlmides ei seadnud kostja tingimuseks mitte lubada keskusel üürida ruume kostjaga konkureerivatele kauplustele. Kohus tuvastas, et kostjal puudus lepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, sh kostjal ei olnud mõjuvat põhjust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ka VÕS § 196 lg-s 2 ja § 116 lg-s 2 toodud alustel. Kostja väide, et hageja ei ole esitanud kostjale täiendavaid nõudeid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks juulis 2009 ei välista hageja nõudeõigust kohtumenetluses. Riigikohus on väljendatud seisukohta (3-2-1-20-08, 3-2-1-62-04, 3-2-1-2-06), et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Hageja reageeris koheselt kostja ülesütlemisavaldusele (tl 24-25), kinnitades, et ülesütlemine ei ole õiguspärane, kuna puudub mõjuv põhjus, mistõttu on ülesütlemine tühine ja toob hagejale kaasa kahju, kuna koheselt ei ole võimalik leida uut üürnikku, ning hoiatas, et kui üürnik otsustab välja kolida, siis on sellel tagajärjed. Pooled sõlmisid 08.01.2009 lepingu üüri alandamiseks, kus sätestati, et juhul kui leping lõpetatakse üürniku poolt, siis kohustub ta maksma vähem makstud üüri ja algse üüri vahe kinni. Üüri vahe on 104 066 krooni (tl 20, 129). Üüritulust tuleneva kahju arvestamisel lähtus kohus hageja arvestusest (tl 128-129) ning üürilepingutest Targem Kodu OÜ-ga ja Optimera Estonia AS-ga. Menetlusökonoomia huvides on hageja vähendanud kahjunõuet 51 439 krooni võrra, 1 395 934 kroonini, esitades kostja vastu 1 500 000-kroonise põhinõude. Kohus viitas VÕS § 76 lg 1; § 82 lg 1 ja § 100 sätetele ning leidis, et kuna kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi, kuulub kostjalt väljamõistmisele üürivahe 104 066 krooni ja saamata jäänud üüritulu 1 395 934 krooni. Samuti tuleb kostjal tasuda üürivõlgnevuselt 104 066 krooni alates kohustuse sisenõutavaks muutumisest 15.07.2009 kuni põhinõude täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses, s.o 0,05% päevas.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.EXPERT ESTONIA AS esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
20.septembri 2011 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta FAMA Invest OÜ hagi rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole kohus põhjendanud, millistest asjaoludest tulenevalt pidanuks kostja erinevalt ülejäänud maailmast oskama üürilepingu sõlmimisel 2006.a ette näha 2008.a algavat majanduslangust ja selle ulatust ning üleilmse majanduslanguse lokaalseid mõjusid Narvas ja Ida-Virumaal. Kostja leiab, et ta ei näinud ega pidanud ette nägema neid asjaolusid; 2) on kohtu järeldus, et kaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus oli üksnes kostja äririsk, põhjendamata, vastuolus tõenditega ning kohtu enda eelneva seisukohaga, et majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled võrdselt. Riigikohus on leidnud, et pooltevaheline riskijaotus tuleneb eelkõige lepingu iseloomust, selle sõlmimise asjaoludest, sisust ja seaduse mõttest (3-2-1-76-10). Kostja eesmärk lepingu sõlmimisel oli pidada Narvas
Fama keskuses kodumasinate ja elektroonikakaupade kauplust ning saada sellest tulu. Lepingu p-s 5.3 olid pooled kokku leppinud, et mõlemal poolel on õigus leping erakorraliselt üles öelda kõigil seaduses sätestatud alustel ja lisaks veel lepingus eraldi loetletud alustel. Seega olid pooled p-s 5.3 kokku leppinud, et juhul kui kaupluse pidamise kulud suurenevad oluliselt või kaupluse pidamisest saadav tulu väheneb oluliselt, mistõttu ruumide üürimine ei ole kostja jaoks enam mõistlikult võimalik ja/või majanduslikult põhjendatud, on kostjal õigus mh kasutada VÕS §-s 97; §-s 196 ja/või §-s 313 ettenähtud õiguskaitsevahendeid. Kohus ei ole analüüsinud lepingu sõlmimise asjaolusid, eesmärki ja sisu; 3) ei ole kostja teistes kauplustes tegevuse lõpetamine vaidlusega seotud, samas on kostja majandusraskustest tingituna sulgenud kauplusi ka Tartus, Raplas, Viljandis ja Tallinnas. 2008. a oli Eestis 16 Expert kaubamärgi all tegutsevat kauplust, praegu on neid seitse. Kohus on põhjendamatult sidunud Fama keskuses peetud kostja majandusüksuse toimetuleku kostja kui äriühingu toimetulekuga tervikuna. Kohus ei ole arvestanud tõendeid, millest nähtuvalt oli kaupluse igakuine keskmine kahjum 2008. a 123 731,42 krooni ja 2009. a 138 701 krooni. Kaupluse pidamisest oli tekkinud kostjale kahju enam kui kolme miljoni krooni ulatuses ning kostja oli pooleteise aasta vältel katnud Narva kaupluse püsikulusid teiste kaupluste tulu arvel. Seega oli kostja teinud pika aja jooksul endast mõistlikult oleneva, et kaupluse pidamist jätkata. Kohus ei ole selgitanud, millised olid need hageja huvid üürilepingu jätkamisel, mis kaalusid üles kostja huvi püsivalt kahjumlikuks muutunud majandusüksuse sulgemiseks ja kostja kui äriühingu püsiva maksejõuetuse ohu vähendamiseks; 4) on kohus jätnud andmata hinnangu, millist mõju avaldas kaubanduskeskuses 2008 mais AS ONOFF Eesti kodumasinate ja elektroonikakaupade kaupluse avamine kostja võimekusele üürilepingu täitmisel ning kas ja kuidas oli ruumide üürileandmine kostja konkurendile kooskõlas poolte vahel sõlmitud üürilepingu eesmärgiga. Kostja kaupluse naabruses ruumide üürileandmine kostja konkurendile halvendas kostja olukorda veelgi. Kohtu järeldus, et AS ONOFF Eesti kaupluse avamist ning sellest kostjale kaasnenud tagajärgi ei saa pidada mõjuvaks põhjuseks lepingu erakorralisel ülesütlemisel, on põhjendamata. Kohus ei ole põhjendanud, kas kostja pidi lepingu sõlmimisel ette nägema, et tulevikus saabuva majanduslanguse ning kaupluse käibe olulise vähenemise ja süveneva kahjumi tingimustes asub hageja ruume üürima kostja konkurentidele. Kohus ei ole analüüsinud, kas erakorralise majanduslanguse ning kostja kaupluse süveneva kahjumi tingimustes hageja huvi kostja konkurendile ruumide üürileandmiseks kaalus üles kostja huvi üürilepingu täitmisel konkurendiga võistlemist ning sellega kaasnevat täiendavat kahju ja kulusid vältida; 5) lõppes kostja valdus ruumidele 14.07.2010 üleandmisakti allkirjastamisega (hageja aktiivne tahteavaldus kostja poolt ruumide kasutamise lõpetamiseks). Üleandmisakti allkirjastamise järgselt hageja kostjale lepingu alusel arveid ei esitanud (hageja kaudne tahteavaldus lepingu lõpetamiseks). Hageja on kinnitanud, et leping lõppes 14.07.2009 ennetähtaegse ülesütlemise tulemusel. Kohtuotsus on lepingu lõppemise õiguslike aluste osas põhjendamata, mh ei ole kohus analüüsinud, et juhul kui kostja poolt lepingu ülesütlemine oli tühine, siis kas ja millisel alusel leping tegelikult lõppes ja millisel õiguslikul alusel sai hageja kostjalt 14.07.2009 järgnenud perioodi eest kahju hüvitamist nõuda; 6) on kohus kahjunõude lahendanud ilma õigusakte kohaldamata ning kohtuotsus on kahjunõude rahuldamise osas õiguslikult põhjendamata, millest tulenevalt on võimatu hinnata, kas ja kuidas on kohus hinnanud hageja poolt kahjunõude esitamise lubatavust, kahju hüvitamise eesmärki ja põhjendatud ulatust;
7) kuivõrd hageja ei ole üürilepingut kostja poolse rikkumise tõttu üles öelnud ning kostja ei ole lepingut lõpetanud ühepoolselt õigusliku aluseta, siis puudub hagejal kostja vastu nõudeõigus 08.01.2011 kokkuleppe alusel vähem makstud üüri 104 066 krooni saamiseks; 8) on kohus ajanud segi mõisted „ettevõte“ ja „äriühing“. Kostja kui äriühingu suurusest või majandusüksuste arvust ei ole võimalik teha järeldust kostjal Narva majandusüksuse tuleviku ennustamise kohustuse olemasolu kohta; 9) ei nähtu kohtuotsusest poolte huvide kaalumist VÕS § 313 lg 1 rakendamisel. Kohus ei ole andnud hinnangut asjaolule, et kostja pidi tasuma hagejale igakuiselt üüri 85 640 krooni, samal ajal oli kaupluse keskmine igakuine kahjum 123 731,42 krooni. 08.01.2009 kokkuleppe alusel pidi kostja tasuma alates 01.01.2009 igakuiselt üüri 68 295 krooni, samas oli kaupluse keskmine igakuine kahjum 138 701 krooni, st lepingu jätkamisega kostjale kaasnev kahju oli märkimisväärselt suurem kui lepingu lõppemise tõttu hageja tulu vähenemine. Üürilepingu ennetähtaegsel lõppemisel on üürileandjal alati võimalik ruumid üürile anda turuhinnale vastava tasu eest. Kohus ei ole põhjendanud, miks pidi hageja saama majandussurutise tingimustes turuhinnast oluliselt kõrgemat üüri kostja arvel. Kohus ei ole selgitanud, milline oli hageja põhjendatud huvi lepingu jätkamisel ning kuidas kaalus see üles kostja huvi äriühingu jätkusuutlikkust ohustava majandusüksuse sulgemiseks; 10) juhtis kostja kohtu tähelepanu Harju Maakohtu jõustunud lahenditele, kus üürniku majandusüksuse majandusolukorra oluline muutus oli õiguspäraseks asjaoluks üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks VÕS § 313 lg 1 alusel, ning Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud lahendile, kus samasugustel asjaoludel oli lepingu lõppemine kehtiv ja õiguspärane. Kohus ei ole selgitanud, millistel asjaoludel on põhjendatud antud vaidluse lahendamine vastupidiselt; 11) on Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10 leidnud, et välistatud ei ole võimalus, et majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul. Maakohus ei ole põhjendanud, miks on kohus majandusliku olukorra erakorralise muutumise lepingu ülesütlemise mõjuva põhjusena välistanud. Tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 on Riigikohus leidnud, et pacta sunt servanda põhimõte ei välista erandjuhtudel lepingupoole õigust lepingust taganeda või leping üles öelda ja seda ka teisest poolest sõltumatutel põhjustel. Maakohus ei ole kontrollinud VÕS § 97 lg-te 1, 5; § 196 lg 1 ja § 313 kohaldamise eeldusi ega põhjendanud, miks need sätted ei kuulu kohaldamisele.
5.FAMA Invest OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, kohtuotsuse muutmata ja menetluskulude kostja kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on kohus põhjendatult leidnud, et tuvastatud ei ole kostja väidetavalt kaalukam huvi lepingu ülesütlemise vastu võrreldes hageja huviga lepingu jätkamise vastu, mistõttu puudus kostjal mõjuv põhjus leping VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt üles öelda ning lepingu ülesütlemine oli õigusvastane. Kuivõrd huvide kaalumise otsuse korral on tegemist diskretsiooniotsusega, saab ringkonnakohus kontrollida üksnes seda, kas maakohus on ületanud diskretsiooni piire, mida antud juhul maakohus teinud ei ole; 2) vastab kohtu käsitlus majanduslangusest kui VÕS § 313 lg 1 kontekstis mõjuvaks põhjuseks mitteolevast asjaolust Riigikohtu tõlgendusele. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-8410 kinnitanud, et majanduse muutus (nii kasv kui langus) ja sellega seotud ettevõtja äritegevuse muutus (nii laienemine kui kärpimine) on igal juhul ja alati ettevõtja risk, mis
välistab VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise õiguse. Riigikohus on edasi selgitanud, et majandus on pidevas muutumises ning majanduse normaalset toimimisviisi iseloomustab tsüklilisus, st selle aktiivsuse suurenemine ja vähenemine. Seetõttu ei ole üürilepingu ülesütlemisel tuginemine majandusmuutusele asjakohane, sest see põhineb eeldusel, et majanduse arengutempo on ajas muutumatu ning piiritletud, ning majanduse hoogustumine ja langus on riskid, mille ettevõtja oma tegevuses alati võtab. Seega kostja sai ja pidi lepingut sõlmides arvestama, et majandus võib muutuda – nii tõusta kui ka langeda – ning selline asjaolu ei saa olla lepingu lõpetamisel mõjuvaks põhjuseks. Objektiivse mõistlikkuse seisukohalt ei saanud eeldada, et tehnikakaupade turg püsib kogu lepingu kehtivuse jooksul muutumatuna. Kostjale pidi lepingu sõlmimisel olema selge, et viimastel aastatel toimunud tehnikakaupadeturu kiire kasv ühel hetkel aeglustub või asendub langusega; 3) kannab kumbki poolt oma äritegevusega seonduvaid riske. Kaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk. Hageja kandis riski, et majandus võib veelgi tõusta ning pikaks ajaks fikseeritud üür võib osutuda turuhinnast oluliselt odavamaks. Võlaõiguse aluspõhimõtte järgi on leping täitmiseks kohustuslik ja kostja on kohustatud lepingut täitma ka olukorras, mis ei pruugi tema jaoks soodne olla. Samas on kostja väited turuhinnast kõrgema üüri ning tema majandustulemuste seoste kohta majanduslangusega tõendamata. Lepingus ei ole sätestatud, et kostja viidatud olukord oleks käsitletav asjaoluna, mis annaks kostjale aluse rakendada VÕS §-des 97; 196 ja/või 313 sätestatud õiguskaitsevahendeid; 4) on lepingu sõlminud kostja, mitte kostja majandusüksuseks olev Narva kauplus, mistõttu tuleb lepinguga seotud küsimustele kohaldada kostja kui tervikuga seotud asjaolusid. Kohus on õigesti järeldanud, et kostja oleks saanud oma ühe majandusüksuse kahjumit katta teiste majandusüksuste kasumite arvelt ning sellises olukorras kahjumit tootva majandusüksuse üürilepingu erakorraline lõpetamine ei ole käsitletav VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud juhtumina. Kostja väited üheksa kaupluse sulgemise kohta ning selle kohta, justkui oleks Narva kaupluse pidamine tekitanud kostjale kolme miljoni krooni suuruse kahju ja oleks kaasa toonud kostja püsiva maksejõuetuse, on tõendamata. Äriühingu majandusnäitajate tõendamiseks on ainupädevad dokumendid äriregistrile esitatud ja kinnitatud majandusaasta aruanded. Riigikohtu lahenditest nr 3-2-1-100-04 ja 3-2-1-62-04 tulenevalt võib põhimõtteliselt ka kostja kui üürniku enda vajadus sulgeda kahjumiga töötav ettevõte olla VÕS § 313 lg 1 järgi lepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui kostja huvi ületab ülekaalukalt hageja kui üürileandja huvi lepingu jätkamise vastu. Kohtu hinnangul sellist ülekaalukat huvi lepingu lõpetamiseks antud juhul ei esine. Seetõttu ei pidanud kohus käsitlema hageja huve lepingu jätkamise vastu ja neid kostja huvidega võrdlema. Olukorras, kus kostjal puudus lepingu lõpetamiseks ülekaalukas huvi, on selge, et kostjal puudus lepingu lõpetamiseks mõjuv põhjus VÕS § 313 tähenduses ning hageja huvi lepingu jätkamise vastu oli suurem kostja huvist; 5) kuivõrd lepingut sõlmides ei seadnud kostja tingimust mitte lubada üürida ruume kostjaga konkureerivatele kauplustele, siis ei saa ONOFF tehnikakaupluse avamist käsitleda lepingu lõpetamiseks vajaliku mõjuva põhjusena. Lisaks ei esitanud kostja alates ONOFF kaupluse avamisest 2008 mais kuni lepingu ülesütlemiseni 2009 aprillis hagejale ühtegi pretensiooni ONOFF kaupluse avamise kohta. Kostja poolt kohtule esitatud „aruannetest“ nähtub, et pärast ONOFF kaupluse avamist on kostja käive kasvanud ja üldine kahjum kuude lõikes jäänud samaks. Kostja kaupluse ebarentaabli tegevuse põhjused peituvad kostjas endas (valed äriotsused vms), mitte konkurendi poe avamises ega globaalses majanduslanguses; 6) on Riigikohus märkinud, et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus (3-2-1-62-04, 3-2-1-2-06, 3-2-1-143-07, 3-2-1-20-08, 3-2-1-37-09, 3-2-
1-84-10). Sellises olukorras oli kohtul õigus hageja kahjunõue rahuldada ka juhul, kui lepingu ülesütlemine oli õigusvastane, kuid poolte faktilise käitumise läbi on leping siiski lõppenud. Kirjeldatud olukord vastab situatsioonile, mida Riigikohus on käsitlenud lahendis nr 3-2-120-08. Sellises olukorras lepingu kehtivaks lugemine oleks kunstlikult formaal-juriidiline ning tekitaks õiguslikku ebaselgust. Samas arvestades, et lepingu ülesütlemine oli põhjustatud vaid kostjast tulenevast asjaolust ning et kostja rikkus seeläbi lepingu p-dest 4.1, 4.2, 5.1, 6.1.1 tulenevaid kohustusi, rahuldas maakohus Riigikohtu seisukohtadele tuginedes õigustatult hageja kahjunõude. Kahjunõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 115 lg 1; § 128 lg 4 ja § 135 lg 1. Kohus on otsust piisavalt põhjendanud; 7) oli kostja poolt lepingu ülesütlemine õigusvastane, kuna selleks ei esinenud VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud mõjuvat põhjust. Seega on kostja lepingu lõpetanud ühepoolselt õigusliku aluseta ja esineb alus kokkuleppe p 3 järgi vähemmakstud üüritasu sissenõudmiseks; 8) ei oma maa- ja ringkonnakohtu otsused õiguslikku tähendust, samuti on teadmata hageja viidatud kaasuste asjaolud ning kas ja kuivõrd on need seostatavad antud juhtumiga; 9) on viited Riigikohtu seisukohtadele lahendites nr 3-2-1-84-10 ja 3-2-1-76-10 tehtud esmakordselt apellatsioonkaebuses ja viited ei ole ka asjakohased. Antud juhul ei olnud tegemist majanduse erakordse madalseisuga kui selgelt eristuva anomaaliaga tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, mis lahendi nr 3-2-1-84-10 järgi võib olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks. Samuti ei olnud maakohus kohustatud Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-76-10 lähtuvalt kontrollima, kas esines VÕS § 97 lg 1 ja 5 kohaldamise eeldusi, kuivõrd kostja ei ole lepingu ülesütlemisel sellele normile tuginenud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise ja materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada. TsMS § 656 lg 1 p 5 ja lg 2 ning § 657 lg 1 p 3 alusel tuleb asi saata Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
7.Apellatsioonkaebuses on maakohtu otsus vaidlustatud täies ulatuses. Seega tuleb ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse lahendamiseks esmalt anda hinnang küsimusele, kas apellandi (kostja) poolt pooltevahelise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 14.07.2009.a oli olemas seaduslik alus ning kas sellest tulenevalt oli ülesütlemine kehtiv. Seejärel on võimalik analüüsida hageja (vastustaja) nõuete põhjendatust, saada kostjalt (apellandilt) üüritulu kuni algselt kokkulepitud üürilepingu tähtaja lõpuni (s.o 30.08.2011.a), samuti vähem tasutud üüri ja viivist kohustuse täitmisega viivitatud aja eest.
8.Üürilepingu ülesütlemine kostja (Expert Estonia AS) poolt
8.1.Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja kui üürnik esitas hagejale kui üürileandjale 09.04.2009.a koostatud avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (t I kd lk 22-23). Küll aga vaidlevad pooled selle üle, kas nimetatud avaldus tõi kaasa pooltevahelise üürilepingu lõppemise vastavalt VÕS § 186 p-le 6. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool etteteatamistähtaega järgimata öelda mõjuval põhjusel kestvuslepingu üles eelkõige juhul, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Üürilepingu võib VÕS § 313 lg 1 kohaselt kumbki lepingupool erakorraliselt üles öelda
mõjuva põhjuse olemasolul. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 täpsustab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.
8.2.Kostja (apellant) on üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusena tuginenud asjaoludele, et üldine majandusolukord on halvenenud, piirkonnas on suurenenud töötus, vähenenud klientide ostujõud ning sellega kaasnevalt ka kostja Narvas asunud kaupluse käive. Kauplus tegutses kahjumiga ega võimaldanud katta pooltevahelisest üürilepingust tulenenud kohustusi. Muuhulgas tugines kostja ka sellele, et 2008.a andis hageja kostjale üüritud äripinna vahetus läheduses üürile ruumid AS-le OnOff, kes on kostja otsene konkurent. Kostja kui üürnik leidis, et nimetatud asjaoludel ei saanud temalt kõiki asjaolusid ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada üürilepingu jätkamist.
9.Majandusolukorra halvenemine Maakohus asus seisukohale, et kostja poolt esiletoodud põhjendused ei andnud seaduslikku alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kohtu põhjenduste kohaselt pidi kostja suutma planeerida oma äririske vastavalt turuolukorrale konkreetsel ajahetkel. Samuti sai ja pidi kostja ette nägema, et olmeelektroonikaturu kasv ei ole kestev ning aastate lõikes võib elektroonikakaupluse külastatavus ja käive muutuda. Ka ei muutnud kostja poolt viidatud majanduslangus poolte kohustuste vahekorda võrreldes üürilepingu sõlmimise ajaga ega piiranud ebamõistlikult üürilepingu eseme kasutamist üürilepingus sätestatud otstarbel ega muutnud seda võimatuks. Ringkonnakohus nõustub nende maakohtu seisukohtadega. Asjakohane ei ole apellandi väide, nagu oleks maakohus jätnud põhjendamatult arvestamata faktilised asjaolud ja kogutud tõendid. Asjaolu, et apellant (kostja) on omistanud asjaoludele maakohtu seisukohtadest erineva tähenduse ega nõustu maakohtu põhjendustega, ei muuda iseenesest veel maakohtu otsust ebaseaduslikuks. Ringkonnakohtu arvates on maakohus piisavalt analüüsinud 2008. aastal alanud üleilmse majanduslanguse mõjusid käesoleva tsiviilasja poolte vaheliste lepingusuhete kontekstis. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 1 kohaselt ei vaja tõendamist asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Seejuures võib kohus lugeda üldtuntuks asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet menetlusvälistest allikatest. Ringkonnakohus leiab, et 2008. aastal alanud üleilmset majanduskriisi saab küll iseenesest lugeda üldtuntud asjaoluks, kuid puudub alus lugeda üldtuntuks selle languse lokaalseid mõjusid teatud piirkonnas või majandusvaldkonnas, või selle konkreetset mõju kindla isiku (ettevõtja) majandustegevuse tulemustele ühes või mitmes tema poolt opereeritavas ettevõttes. Üldine majanduslangus on selliseks teguriks, mis eelduslikult suuremal või vähemal määral mõjutab kõiki majandustegevuses osalejaid (ettevõtjaid) ega saa seega olla täpsemat analüüsimist mittevajavaks aluseks lepingulistest kohustustest vabanemisel. Asjas ei ole esitatud niisuguseid tõendeid, mis võimaldaksid asuda ühesele järeldusele, et kostja Narvas asunud kaupluse kahjumlikkus oli põhjustatud peamiselt just üldiste majandustingimuste halvenemisest ja aktsiaturgude langusest, mitte aga mingilgi määral kostja enda tegevusest või tegevusetusest, mh näiteks ebaõigeks osutunud äriliste otsustuste langetamisest, nagu on viidanud hageja.
10.Ülekaalukas huvi lepingu lõpetamise vastu
10.1.VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Järelikult eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral ülekaalukalt rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral.
10.2.Käesoleva vaidluse lahendamisel tuli seega kaaluda ka seda, kas kostja huvi lõpetada oma väidetavalt kahjumlik majandustegevus (kaupluse pidamine) Narvas kaalunuks üles hageja huvi üürilepingu jätkumise vastu selles kokkulepitud tähtaja saabumiseni. Selles osas on maakohus õigesti märkinud, et majandusliku keskkonna muutumise riske kannavad pooled võrdselt, kusjuures kumbki pool kannab oma äritegevusest tulenevaid riske. Kuna mõlemad pooled on ettevõtjad ja mõlema huvi on esmajoones majandustegevuse kaudu tulu (kasumi) teenimine, tuleb ka nende huve pidada oma põhiolemuselt võrdväärseteks. Seega ei saa VÕS § 313 lg 1 mõttes ülekaalukas huvi lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks tuleneda ainuüksi sellest, et ühe lepingupoole majandustulemused või ka üleüldine majandusolukord on halvenenud.
10.3.Muuhulgas ei ole VÕS § 313 lg 1 alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Seega võib kostja kui üürniku vajadus (huvi) sulgeda kahjumiga tegutsev ettevõte põhimõtteliselt olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Iseenesest ei ole lepingulisest suhtest vabanemise aluseks lepingu erakorralise ülesütlemise teel siiski asjaolu, et lepingu pool ei ole suuteline võrreldes varasemaga enam oma lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitma või on tal oht sattuda makseraskustesse. Ka sellisel juhul tuleb vastastikku kaaluda mõlema poole huve.
10.4.Ringkonnakohtu hinnangul on kostja küll põhistanud, et tema huvi hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks oli vältida kahjumi edasist suurenemist Narva kaupluses, kuid käsitletud ega tõendatud ei ole selle konkreetse kaupluse (ettevõtte) majandustulemuste mõju kostja majandustegevusele tervikuna. Kostja ei ole tõendanud, et lepingu täitmise jätkamisel oleks teda ähvardanud alaliselt maksejõuetuks muutumise oht või muud pöördumatud tagajärjed. Seega ei ole kostja tõendanud niisuguse ülekaaluka huvi olemasolu lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mis oleks selgelt kaalunud üles hageja huvi lepingu jätkamise vastu.
11.Muud võimalikud alused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks
11.1.Kostja (üürniku) õigust leping kirjeldatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda ei tulenenud ringkonnakohtu arvates ka üürilepingu p-st 5.3. Nimetatud lepingupunkti kohaselt oli üürnikul õigus leping vähemalt 15 päeva ette teatades ennetähtaegselt üles öelda lisaks õigusaktides sätestatud alustele ka mitmesuguste üürileandjast tulenevate asjaolude tõttu. Viidatud lepingusätte tõlgendamine (VÕS § 29) ei võimalda asuda seisukohale, nagu olnuks üürnikul õigus öelda leping üles juhul, kui tema poolt üüritud ruumides kaupluse pidamise kulud oluliselt suurenevad või väheneb oluliselt saadav tulu ning kaupluse pidamine ei ole üürniku jaoks enam mõistlikult võimalik ja/või majanduslikult põhjendatud. Kostja õigus üürileping erakorraliselt üles öelda sai tuleneda VÕS §-st 313.
11.2.Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuva põhjusena ei ole käsitatav hageja poolt ruumide üürileandmine AS-le OnOff. Paljasõnaline on apellandi seisukoht, et konkurendile vahetus läheduses äriruumi üürileandmine oli vastuolus heade äritavadega. Nagu maakohus on oma otsuses õigesti ka märkinud, puudus poolte vahel kokkulepe, mille kohaselt kohustunuks hageja samas kaubanduskeskuses kostja konkurentidele mitte äripindu üürile andma. Samuti ei ole kostja ise tõendanud seda, et konkureeriva kaupluse avamine tõi kaasa tema majandustulemuste täiendava halvenemise. Arusaamatu on apellandi etteheide maakohtule, mille kohaselt jättis kohus analüüsimata, kas erakorralise majanduslanguse ning apellandi kaupluse vähenenud käibe ja süveneva kahjumi tingimustes vastustaja huvi apellandi konkurendile ruumide üürileandmiseks kaalus õiguspäraselt üles apellandi huvi üürilepingu täitmisel Fama kaubanduskeskuses konkurendiga võistlemist ja sellega kaasnevat täiendavat kahju ja kulusid vältida.
11.3.Asjakohane ei ole apellandi väide, et maakohus on otsuses segamini ajanud mõisted „ettevõte“ ja „ettevõtja“. Käesolevas asjas oli üürilepingu pooleks kostja kui äriühing (ettevõtja), mitte kostja poolt Narvas Fama kaubanduskeskuses peetud kauplus. Seega tuleb lepingu ülesütlemiseks ülekaalukalt mõjuva põhjuse kindlakstegemisel lähtuda just kostja kui ettevõtja majandussuutlikkusest tervikuna ja määrav ei ole üksnes konkreetse ettevõtte (kaupluse) majanduslik jätkusuutlikkus. Sellest lähtudes on maakohus põhjendatult käsitlenud ka kostja tegevust teistes linnades, leides, et kostja kui äriühingu majandustegevus on mujal siiski jätkuv ning järelikult ei toonud ainuüksi globaalne majanduslangus kaasa igasuguse elektroonikatoodetega kauplemise täielikku kokkukuivamist. Lisaks nõustub ringkonnakohus maakohtuga selles, et kostja väited Narva kauplusse 3 miljoni krooni investeerimise kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Samuti ei ole esitatud tõendeid (TsMS § 229) selle kohta, et 1,5 aasta vältel kandis kostja Narva kaupluse püsikulusid teistes linnades asunud kaupluste tulu arvel. Asjas ei ole esitatud niisuguseid tõendeid, millest nähtuvalt ohustas Narvas hagejalt üüritud pinnal kaupluse pidamise jätkamine kostja kui äriühingu majandussuutlikkust tervikuna.
11.4.Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, mille kohaselt üleüldist majanduslangust ja kostja Narva kaupluses käibe vähenemist ei saa käsitada mõjuva põhjusena üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Kuna üürilepingu erakorraline ülesütlemine kostja poolt ei vastanud VÕS § 313 lg 1 eeldustele, on ülesütlemine tühine ja pooltevaheline üürileping ei lõppenud kostja poolse ülesütlemisega.
11.5.Apellandi väidete kohta seoses VÕS § 97 kohaldamisega märgib ringkonnakohus, et asja materjalidest ei nähtu, nagu oleks kostja sellele normile kogu menetluse kestel sisuliselt tuginenud. VÕS §-s 97 sätestatud abinõu võinuks anda üürnikule õiguse nõuda üürileandjalt kokkulepitud üüritasu vähendamist sel ajal, kui pooled nendevahelist lepingut veel täitsid. Küll aga ei too VÕS §-le 97 tuginemine kaasa lepingupoole õigust leping ühepoolselt üles öelda ega muul viisil lepingu lõppemist.
12.Hageja nõuete alus Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja esitatud nõuete õiguslikke aluseid ja seda, kas maakohus on nõudeid lahendades järginud TsMS-s sätestatut. Hageja nõue koosneb kolmest osast – 1) üürihinna vahe nõue summas 104 066 kr, 2) viivise nõue ja 3) kahju hüvitamise nõue tulenevalt saamata jäänud üüritulust summas 1 395 934 kr.
12.1.Hageja nõue saamata jäänud tulu (kokkulepitud üüritasu) hüvitamiseks perioodi eest 15.07.2009.a kuni 30.08.2011.a
12.1.1.Hageja on oma nõude 1 395 934 krooni saamiseks menetluses läbivalt rajanud kahju hüvitamise sätetele tulenevalt asjaolust, et kostjapoolse lepingu ülesütlemise tagajärjel kaotas ta üle 25 kalendrikuu üüritulu. Hageja asus seejuures seisukohale, et kuigi lepingu ülesütlemine kostja poolt oli õigustamatu, on leping siiski 14.07.2009.a seisuga lõppenud. Lepingu erakorralise ja ennetähtaegse ülesütlemise vajadus aga oli tingitud üksnes kostjast tulenevast asjaolust ja kostja rikkus lepingut üles öeldes lepingut. Hageja rajas oma hüvitisnõude VÕS § 115 lg-le 1 (õigus nõuda kohustust rikkunud poolelt rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist), §-le 127 (kahju hüvitamise eesmärk) ja § 128 lg-le 4 (saamata jäänud tulu hüvitamine).
12.1.2.Maakohtu otsusest ei nähtu põhjendusi, millest lähtudes kohus leidis, et täidetud on hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused. Kohus on üksnes tuvastanud, et kostjal puudus üürilepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, ning on igasuguse täiendava analüüsita lugenud seejärel põhjendatuks kõik hageja nõuded. Selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS 436 lg-le 1, mille kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Hageja nõude lahendamisel tuleb kohtul esmalt nõue kvalifitseerida ehk määrata nõude õiguslik alus. Sõltumata poolte väidetest on nõuete õigusliku aluse määramine TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 kohaselt kohtu ülesanne. Isegi lähtudes eeldusest, et kohus lähtus hageja hüvitisnõude lahendamisel hageja poolt esitatud õiguslikust kvalifikatsioonist (VÕS § 115, § 127 ja § 128 koosmõjus § 135 lg-ga 1) pidanuks kohus otsuse põhjendavas osas analüüsima, kas nimetatud normide kohaldamise eeldused on täidetud, s.o kas esinevad kõik asjaolud, mis seadusest tulenevalt võimaldavad hageja nõude sellel konkreetsel alusel rahuldada. Otsuse hagi rahuldavas osas olulisel määral põhjendamata jätmise näol on tegemist menetlusnormi niisuguse rikkumisega, mida ei ole ringkonnakohtul apellatsioonimenetluses võimalik kõrvaldada. TsMS § 656 lg 1 p 5 alusel tuleb maakohtu otsus seega vastavas osas tühistada ning saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule.
12.1.3.Hageja hüvitisnõude õigusliku kvalifitseerimise kohta märgib ringkonnakohus järgmist. Maakohus asus seisukohale, ning sellega nõustus ka ringkonnakohus, et üürilepingu kostja poolne ülesütlemine oli tühine. Ülesütlemise tühisuse korral loetakse, et üürileping ei lõppenud (s.o jäi kehtima) ning hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, s.o hageja saaks nõuda kostjalt lepingu täitmist. Lisaks on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivist. Üürilepingu kehtivuse korral ei ole sellist nõuet võimalik kvalifitseerida kahju hüvitamise nõudeks (Sellele seisukohale asus Riigikohus otsustes nr 3-2-1-84-10 p 13 ja 3-2-1-37-09 p 14).
12.1.4.Asjakohased ei ole ringkonnakohtu arvates viited Riigikohtu praktikale, mille kohaselt juhul, kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest võib ülesöelnud poole jaoks tekkida kahju hüvitamise kohustus. Eelkõige võib kahju hüvitamise kohustus järgneda ülesütlemisele siis, kui ülesütlemine ise on küll kehtiv, kuid lepingurikkumisena on käsitatav lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise. Käesolevas asjas aga oli tegemist üürniku poolse ülesütlemisega põhjendusel, et üürnik leidis lepingu täitmise olevat muutunud talle majanduslikult ülejõukäivaks. Asja materjalidest ning poolte seisukohtadest nähtuvalt ei ole sisuliselt vaidluse all kostja poolne üürilepingu
rikkumine mingis muus osas kui kokkulepitud üürisummade tasumises. Seega ei olnud ülesütlemise aluseks asjaolu, mida iseenesest saanuks käsitada lepingu rikkumisena.
12.1.5.Pooltevahelist üürisuhet ei lõpetanud iseenesest ka see, et alates 14.07.2009.a lepingu täitmist enam ei toimunud ja kostja vabastas ruumid. Asjakohaseks ei saa pidada seisukohta, et lepingut kehtivaks lugeda oleks formaalne ja kunstlik. Pooled kujundavad oma võlaõiguslikke lepingusuhteid ise, sh sõlmides, muutes ja lõpetades omavahelisi kokkuleppeid, samuti teostades seaduse või lepinguga ettenähtud juhtudel ühepoolseid kujundusõigusi kokkulepete kestuse või sisu muutmiseks. Nii kokkulepete sõlmimine kui ka kujundusõiguste teostamine toimub tehingu teisele poolele tahteavalduse tegemisega (TsÜS § 67, § 69). Tahteavalduste sisu selgitatakse välja nende tõlgendamise teel (TsÜS § 75). Pooltevaheline üürileping kui võlasuhe VÕS § 2 lg tähenduses sai käesoleva vaidluse asjaoludel VÕS § 186 kohaselt lõppeda kas p 4 alusel võlasuhte lõpetamise kokkuleppega või p 6 järgi lepingu ülesütlemisega. Iseenesest ei lõpeta aga võlasuhet (lepingut) see, kui pooled (üks pooltest) lepingujärgseid kohustusi faktiliselt ei täida ning teine pool seda faktiliselt aktsepteerib. Käesolevas asjas ei ole kindlaks tehtud, kas kumbki pool tegi teisele poolele ettepaneku (pakkumuse) üürilepingu kokkuleppel lõpetamiseks ning teine pool vastas sellele ettepanekule nõustuvalt (s.o sõlmiti võlasuhte lõpetamise kokkulepe vastavalt VÕS § 9 lg-tele 1 ja 2 sellekohaste tahteavalduste vahetamise teel). Küll aga vaidles hageja kui üürileandja üürilepingu lõpetamisele vastu ja nõudis selle täitmist. Seega ei väljenda iseenesest ka ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamine üürileandja tahet sõlmida kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks.
12.1.6.Kui pooltevaheline üürileping ülesütlemise ega lepingu lõpetamise kokkuleppega ei lõppenud, siis ei ole alust esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõuet täitmise nõude asemel. Samadel asjaoludel tuleb aga VÕS § 271, § 108 lg 1 ja § 296 lg 3 alusel kõne alla võimalus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, samuti viivist tulenevalt lepingu täitmisega viivitamisest. Nende normide kohaldamise eeldusi ei ole maakohus asja lahendamise käigus pooltega arutanud ning pooled ei ole saanud avaldada sellel alusel hageja nõuete rahuldamise osas oma seisukohti. Kohtu ülesanne on TsMS § 392 kohaselt eelmenetluse käigus selgitada välja hageja nõude õiguslik kvalifikatsioon ning muuhulgas juhtida poolte tähelepanu sellele, kui menetlusosalise poolt esitatud kvalifikatsioon ei vasta asjaoludele. Ehkki kohus on õigusliku hinnangu andmisel sõltumatu, ei tohi kohtu antav hinnang tulla pooltele üllatuslikult. Seega tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel arutada pooltega võimalust kvalifitseerida hageja nõue üürilepingu täitmise nõudena.
12.2.Üürihinna vahe ja selle mittetasumisest tuleneva viivise nõue
12.2.1.Oma nõudes 104 066 krooni saamiseks tugines hageja pooltevahelistele kokkulepetele. Esialgse üürilepingu kohaselt oli üüri suuruseks lepingu kahel esimesel kehtivusaastal 175 kr/m2 kuus. 17.10.2007.a suurendati üürniku kasutuses olevat üüripinda ning täiendava pinna eest kohustus üürnik tasuma üüri 180 kr/m2 kuus. Alates 01.09.2008.a tõusis lepingu p 8.4 alusel üürisumma 3% võrra, mille tulemusena kohustus üürnik tasuma ruumi nr XXX eest 180,25 kr/m2 ja ruumi nr XXX eest 185,40 kr/m2 kuus. 08.01.2009.a lisakokkuleppega aga vähendati tingimuslikult üüri mõlema pinna osas 145 kroonini m2 kohta. Üürileandja leiab, et täidetud on pooltevahelises kokkuleppes sätestatud tingimus, mille alusel on tal võimalik nõuda üüri perioodi 01.01.2009.a – 30.06.2009.a eest mitte vähendatud ulatuses, vaid täies ulatuses.
12.2.2.Poolte vahel 08.01.2009.a sõlmitud üüri alandamist ja sellega seonduvat reguleeriva kokkuleppe (t I kd lk 21) p 3 sätestab, et juhul, kui poolte vahel sõlmitud leping lõppeb üürnikupoolse lepingu rikkumise tõttu ja/või kui üürnik lõpetab lepingu ühepoolselt õigusliku aluseta, kohustub üürnik punktis 1 nimetatud perioodil vähem makstud üüri üürileandjale hüvitama hiljemalt lepingu lõppemise päevaks. Viidatud punktis 1 sätestatakse, et erinevalt varem kokkulepitust kuulub ajavahemikul 01.01.2009.a kuni 30.06.2009.a tasumisele üür summas 145 kr/m2. Kostja vastuväidete kohaselt ei tulene lisakokkuleppe punktist 3 üürileandja õigust nõuda algselt kokkulepitud ja 08.01.2009.a lisa alusel vähendatud üüri vahet. Kostja arvates sätestab vaidlusalune punkt 3 üksnes põhimõtte, et lepingu lõppemise päeval muutuvad sissenõutavaks kõik kostja täitmata kohustused. Sõnade „vähem makstud üür“ all tuleb mõista seda, kui üürnik on tasunud vähem kui 145 kr/m2, milline üürimäär nähti ette lisakokkuleppe punktis 1.
12.2.3.Maakohus ei ole ka selles osas hageja nõude rahuldamist analüüsinud ega põhjendanud. Otsusest ei nähtu põhjendusi, miks jättis kohus arvestamata kostja vastuväited 08.01.2009.a lisalepingu punkti 3 tõlgendamisele ja sellele õigusliku hinnangu andmisele. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta hageja või kostja faktiliste väidetega ei nõustu. Poolte vahel sõlmitud kokkulepet tuleb sellekohase vaidluse olemasolul VÕS §-st 29 juhindudes tõlgendada. Lepingu tõlgendamisel tuleb aluseks võtta lepingupoolte ühine tegelik tahe ning vaidluse korral tuleb kohtul välja selgitada, mida pooled kirjaliku kokkleppe sõnastusega silmas pidasid. Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks TsMS §-s 392 sätestatut järgides välja selgitanud, milline oli poolte tahe 08.01.2009.a lisakokkuleppe sõlmimisel. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul anda hinnang sellele, kas nimetatud lisa p-ga 3 peeti silmas üürileandja õigust nõuda üürnikupoolse lepingu alusetu ülesütlemise korral varasema ja vähendatud üüri vahe hüvitamist või üksnes selle üüri tasumist, mille osas lepiti kokku lisakokkuleppe punktis 1. Ringkonnakohus märgib, et enne 08.01.2009.a kehtinud üüri tasemele viidatakse küll lepingu punktis 2, kuid hageja nõue on rajatud punktile 3, milles vastavat viidet otsesõnu ei sisaldu. Siiski tuleb lepingu sisu väljaselgitamisel arvestada nii lepingu eri osade omavahelist kooskõla kui ka seda, kuidas mõistsid lepingu sisu pooled ise ja kuidas mõistnuks seda pooltega sarnane mõistlik isik. Ringkonnakohus leiab, et ka selle nõude osas tuleb asi menetlusnormi olulise rikkumise tõttu saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
12.2.4.Kuna hageja põhinõue 104 066 krooni saamiseks tuleb maakohtul uuesti läbi vaadata, jätab ringkonnakohus seisukoha võtmata ka hageja viivisenõude osas. Viivisenõude saab lahendada alles seejärel, kui kohus on otsustanud põhinõude rahuldamise.
13.Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt tuleb menetluskulude jaotus otsustada maakohtul vastavalt asja sisulise lahendamise tulemusele.
Viivi Tomson
Üllar Roostoja
Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.