Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

isik), kes teeb takistusi avalikule teele saamiseks. Kinnistusraamatusse on kantud teeservituut OÜ MASTI MAJA kasuks, kuid notari vea tõttu ei ulatu seatud teeservituut xxxxxxxxxx kinnistuni. OÜ MASTI MAJA palub tuvastada puudutatud isiku kohustus kanda kinnistusraamatusse tähtajatu ja tasuta reaalservituut (teeservituut) xxxxxxxxxx kinnisasja igakordse omaniku kasuks avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu võimaldamiseks vastavalt kohtumäärusele lisatavale xxxxxxxxxx servituudiala ulatuse skeemile. Alternatiivselt palub OÜ MASTI MAJA, juhul kui ta on teeservituudi eest kohustatud maksma tasu, määrata tasuks kohtu äranägemisel mõistliku suurusega ühekordne summa, mis ei ületa 40 000 krooni. OÜ MASTI MAJA palub jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isiku seisukoht

Menetluse edasine käik

maakohus OÜ MASTI MAJA tsiviilasja menetluses x x, x x, x x, x x-x, x x, x x, x x x, x x x x ja x x x (avaldajad). 05.04.2013 esitatud lõplikes seisukohtades taotlevad avaldajad juurdepääsutee võimaldamist suuruses 32 m2 (varasem taotlus oli 175 m2). Paikvaatlusel tuvastati, et xxxxxxxxxx kasutatav ala vastab detailplaneeringule, millele on nõusoleku andnud puudutatud isik ning vaidlusalusel alal on olemas tee, mida kasutavad xxxxxxxxxx x, x ja x kinnistud. xxxxxxxxxx elanikud pääsevad parkimiskorrusele vaid olemasolevalt teelt ja sissesõitu parkimiskorrusele ei ole võimalik ehitustehniliselt muuta. xxxxxxxxxx kinnistu kaudu ei ole võimalik pääseda xxxxxxxxxx kinnistu juurde muud moodi, kui vaidlusaluse juurdepääsutee kaudu. Olemasolevat teed kasutab puudutatud isik samas ulatuses xxxxxxxxxx kinnistuga, sest värav xxxxxxxxxxxxx maja taha ning kinnistu xxxxxxxxxx piir on ühel joonel. Kohtulikult on võimalik tuvastada puudutatud isiku kohustus nõustuda reaalservituudi alaga või alternatiivselt kohustus kanda kinnistusraamatusse koormav märkus, millega seatakse kinnisomandi kitsendus. Puudutatud isiku kompromiss ei ole avaldajatele vastuvõetav, kuna avaldajad on vähendanud enda poolt taotletavat servituudiala ca 75% ulatuses. Avaldajad on nõus tasuma tee kasutamisega seonduvaid hoolduskulusid, jagades kulud kolme kinnistu (Tehnika 35, 37 ja 37a) vahel võrdselt, ning ühekordse hüvitisena 100 eurot. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata. Alternatiivselt, juhul kui kohus rahuldab avaldajate avalduse, kohustada avaldajaid kandma alates 18.03.2010 kõik juurdepääsutee ehitus-, remondi- ja hoolduskulud, kohustada avaldajaid nimetatud töid teostama ja korraldama ning tasuma puudutatud isikule omandiõiguse kitsenduse eest kompensatsiooni 3 000 eurot aastas hiljemalt 31. detsembriks iga järgneva aasta eest. Juurdepääsutee aluse maatüki pindala on 94, 58 m2. Puudutatud isiku kliendid ei kasuta juurdepääsuteed ja juurdepääsu alust maad saab puudutatud isik kasutada muul otstarbel. Juurdepääsutee servituudina kandmine kinnistusraamatusse ei ole kohtulahendi alusel ilma poolte kokkuleppeta võimalik. Maakohtu määrus ja selle põhjendused

Avaldajate väitel on avalikult kasutatavale teele võimalik xxxxxxxxxxxx kinnistult pääseda vaid läbi puudutatud isikule kuuluva xxxxxxxx kinnistu. Seega esineb asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 kohaldamise vältimatu eeldus - avaldajatel puudub oma kinnistutelt juurdepääs avalikule teele. Avaldajad olid nõus osaliselt detailplaneeringus ning OÜ MASTI MAJA poolt taotletud juurdepääsutee suurusest 175 m2 loobuma ning taotlevad juurdepääsutee võimaldamist suuruses 32 m2. AÕS § 156 lg 3 antud asjas ei kohaldu, sest tõendamist ei leidnud, et xxxxxxxxxxx omanik oleks avaldanud tahet kinnistu juurdepääsutee katkemiseks. Vaatluse käigus on tehtud kindlaks, et xxxxxxxxxxx kinnisasjal eksisteerib juurdepääsutee, mille kaudu xxxxxxxxxxxx elanikud pääsevad parkimiskorrusele ja mida saavad kasutada puudutatud isiku kliendid, keerates teelt maja ette parkimiskohtadele. Samuti kasutab puudutatud isik ise teed xxxxxxxxxxxx hoone taha pääsemiseks. Värav xxxxxxxxxxxxx maja taha ning xxxxxxxxx kinnistu piir on ühel joonel, seega mõlemad kinnistud kasutavad olemasolevat teed. Lisaks näeb 2004.a. kehtestatud detailplaneering ette vaidlusaluse maa-ala kasutamise juurdepääsuteena. Detailplaneeringule ja läbipääsuservituudi alale, mis ulatub vähemalt xxxxxxxxxx piirini ja sealt edasigi on kooskõlastuse andnud puudutatud isiku juhatuse liige L. Pisaruk. Antud asjas nähtub avaldajate ülekaalukas huvi ja neil puudub mõistlik alternatiiv juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele. Eeltoodust ja AÕS §-st 156 tulenevalt on põhjendatud xxxxxxxxxx kinnistult liikumine avalikult kasutatavale teele üle xxxxxxxxxxx kinnistu. Juurdepääsutee kasutamise õiguse määramisel tuleb arvestada mõlema kinnistu omanike huve. Antud juhul pole juurdepääsutee määramine vastuolus xxxxxxxxxxx kinnistu omaniku huvidega, kuna omandit ei kahjustata põhjendamatult. Juurdepääsutee servituudina kandmine kinnistusraamatusse ei ole kohtulahendi alusel ilma poolte kokkuleppeta võimalik. Seega tuleb kanda juurdepääsuõiguse tagamine kinnistusraamatusse märkusena AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel. AÕS § 156 lg 1 kohaselt, kaaludes mõlema poole huve ja kohustusi seoses juurdepääsutee võimaldamisega, on mõistlik ja proportsionaalne tasu puudutatud isikule 100 eurot aastas igalt xxxxxxxxxx kinnistu korteriomanikult alates 18.12.2012, mil kohus asendas tsiviilasja menetluses OÜ MASTI MAJA praeguste avaldajatega. xxxxxxxxxxx kinnistu omanikke ei saa kohustada kandma proportsionaalset osa juurdepääsutee kuludest ja kompensatsioonist. Kuivõrd lahend tehakse avaldajate huvides, jätab kohus TsMS § 172 lg 1 järgi menetluskulud täies ulatuses avaldajate kanda. Määruskaebus

avaldajad on vähendanud taotletavat servituudiala ca 75% ulatuses. Tegelikkuses on juurdepääsutee pindala veelgi väiksem, olles 17 m2, kuivõrd maa-alalt jookseb xxxxxxxxx piir keskelt, mis nähtub ka Geodeesiakeskuse jooniselt nr 12-G189 ja Maa-ameti Geoportaalist. Lisaks oli puudutatud isik kinnistute varasemate omanikega leppinud kokku tasuta ja tähtajatu teeservituudi seadmises ning hüvitisi hakati nõudma alles OÜ-lt MASTI MAJA. Puudutatud isik on 11.03.2010 OÜ-le MASTI MAJA saadetud kirjas märkinud: „Tulenevalt eestoodust on OÜ Rambuur Toitlustus nõus võimaldama xxxxxxxxxx kinnisasjale tasuta juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt pikendades 05.02.2003 sõlmitud lepingule lisatud plaanil näidatud servituudiala kuni Tallinnas xxxxxxxxxx asuva kinnistu piirini vastavalt käesolevale kirjale lisatud plaanile ...“. Järelikult on puudutatud isik kohtueelses menetluses nõustunud juurdepääsu võimaldamisega tasuta. Ka käesolevas tsiviilasjas tehtud 21.07.2010 määruses leiab maakohus, et servituut tuleb seada tasuta. Paikvaatlusega on tuvastatud, et tegemist on olemasoleva teega, mida kasutavad nii xxxxxxxxx, x ja x kinnistu. Tee kasutamise hoolduskulud tuleb jagada nende vahel võrdselt. Kuivõrd avaldajad on suures osas servituudi alast loobunud, puudutatud isik on tähtajatu tasuta kasutamise nõusoleku andnud, siis on juurdepääsutee tasuna mõistlik lähtuda tee hoolduskuludest. Seega ei oleks juurdepääsutee kasutamine tasuta. xxxxxxxxxxx elanikud kaasati menetlusse alles 18.12.2012 ning olukorras, kus varasem menetlusosaline OÜ MASTI MAJA oli huvitatud menetluses edasi olemisest, mistõttu ei ole TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi avaldajate suhtes õiglane jätta menetluskulud nende kanda. Puudutatud isiku seisukoht

Ringkonnakohtu seisukoht

proportsionaalne tasu puudutatud isikule on 100 eurot aastas igalt Tehnika 37 kinnistu korteriomanikult alates 18.12.2012, mil maakohus asendas tsiviilasja menetluses OÜ MASTI MAJA avaldajatega. Ringkonnakohus leiab, et 100 eurot iga Tehnika 37 korteriomandi igakordselt omanikult ei ole ebaproportsionaalselt suur summa, arvestades, et täiendavaid tee hoolduskulusid koormatava kinnisasja omanikul õigust nõuda ei ole. Avaldajad ei saa korteriomandit ostes eeldada, et nad saavad kasutada naaberkinnistul asuvat teed tasuta. Sellisel juhul oleks koormatava kinnisasja omandiõigus ebaproportsionaalselt riivatud. Põhjendatud pole ka avaldajate nõue hoolduskulude jagamise osas kinnistute Tehnika 35, 37 ja 37a vahel. Praegusel juhul nõuavad juurdepääsuteed üle võõra kinnisasja vaid Tehnika 37 kinnistu korteriomanikud, seega tuleb juurdepääsutee tasu kanda avaldajatel omandiõiguste kitsenduste eest. Eeltoodu alusel on maakohus põhjendatult ja õiglaselt jätnud ka menetluskulud avaldajate kanda. Maakohus on otsust piisavalt põhjendanud ja ringkonnakohus nõustub kõigi põhjendustega ja leiab, et avaldajate kaebuses ei ole välja toodud kaalukaid põhjendusi, mis tingiksid kohtumääruse tühistamise ja asja saatmise uueks läbivaatamiseks maakohtusse. Kohus on lähtunud sellest, et juurdepääsutee koormaks võimalikult vähe kinnisasja, üle mille see kulgeb ning juurdepääsutee kasutamise eest oleks koormatud kinnisasja omanikule tagatud kompensatsioon. Määruskaebuse menetlemiskulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmisel kaebuse esitajate kanda.

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Mare Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.