Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
AS-i ÜHISTEENUSED hagi Rotermann City Osaühingu vastu 169 342 euro 72 sendi saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 28. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-299
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i ÜHISTEENUSED kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
151 391 eurot 49 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja AS ÜHISTEENUSED (registrikood 11052490), esindajad vandeadvokaadid Carri Ginter ja Veikko Puolakainen Kostja Rotermann City Osaühing (registrikood 11014028)
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
15. aprill 2013. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 28. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-299 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada kassatsioonkaebuselt 2. jaanuaril 2013 tasutud kautsjon 1519 (üks tuhat viissada üheksateist) eurot 91 senti Advokaadibüroo SORAINEN AS-le.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS ÜHISTEENUSED (hageja) esitas 2. jaanuaril 2012 Harju Maakohtule Rotermann City Osaühingu (kostja) vastu hagi ning 28. veebruaril 2012 hagi täpsustuse, milles palus kostjalt välja mõista 151 391 eurot 49 senti. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 8. juunil 2007 parkla üürilepingu (leping I), millega kostja andis hagejale parkimisteenuse osutamiseks üürile maa-aluse parkla. Lepingu I p 10 järgi pidi kostja korraldama parkla valmisehitamise, välja arvatud hageja tehtavad investeeringud. Sama punkt sätestas, et hageja investeerib parkla kujundusse ja sisseseadesse kostjaga kooskõlastatult. Lepingu I
lisa 1 (finantslisa) järgi kohustus hageja investeerima parklasse 3 400 000 krooni (217 299 eurot 60 senti), sh parkla- ja kassasüsteemi maksumus 2 500 000 krooni, kiired uksed 500 000 krooni, valvesüsteemid 200 000 krooni, liikluskorraldusvahendid 100 000 krooni ja muu sisustus 100 000 krooni. Lepingu I lisas 1 märgitud kokkulepe investeeringute suuruse kohta on kostja kooskõlastus investeeringu tegemiseks lepingu I p-de 10 ja 12 tähenduses. Hageja täitis lepinguga I võetud investeerimiskohustuse kokkulepitud ulatuses. Kostja ütles 7. augusti 2008. a teatega lepingu I alates 1. jaanuarist 2009 korraliselt üles. Lepingu I p 12 järgi kohustus kostja lepingu lõppemisel ostma hageja tehtud investeeringud hagejalt välja. See kokkulepe on käsitatav üürilepingus sisalduva müügilepinguna.
31.detsembril 2008 sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu (leping II), mille esemeks oli lepingu I esemeks olnud maa-alune parkla ja lisaks väliparkla. Lepinguga II pikendasid pooled lepingut I muudetud tingimustel. Lepinguga II ei muudetud lepingu I lisas 1 sätestatud investeeringute amortisatsiooniaega. Lepingu II p 14 sisaldas sarnaselt lepingu I p-ga 12 kostja kohustust osta investeeringud hagejalt välja. Hageja jätkas parkimisteenuse osutamist, kostja ei nõudnud lepingu I p 12 alusel hageja tehtud investeeringute üleandmist ja hageja ei nõudnud müügihinna tasumist.
8.juunil 2010 pikendati lepingu II tähtaega 1. juulini 2015. Kostja esitas 22. augustil 2011 hagejale avalduse lepingu II ülesütlemiseks alates 30. novembrist 2011. Ülesütlemisavalduses tunnistas kostja kohustust osta välja hageja tehtud investeeringud ja palus esitada nende kohta dokumendid. 1. novembril 2011 tegi kostja hagejale ettepaneku osta välja lepingu I alusel tehtud investeeringud (sh parkla- ja kassasüsteem, kiired uksed, valvesüsteem, liikluskorraldusvahendid) hinnaga 27 000 eurot. Sellega tunnistas kostja oma kohustust osta hagejalt lepingu I alusel tehtud investeeringud jääkväärtusega. Lisaks oli kostja valmis hüvitama hagejale ka lepingu II alusel tehtud investeeringud (väliparkla asfalteerimine) jääkväärtusega 32 062 eurot. Kuna kostja pakkumine ei vastanud lepingus I kokku lepitule osta seadmed välja jääkväärtusega, ei nõustunud hageja tema pakutud tingimustega. Hageja tegi kostjale kompromissiettepaneku, mille kohaselt ta loobub jääkväärtuse täieliku hüvitamise nõudest, kui kostja tasub talle 124 484 eurot. Ühtlasi esitas hageja kostjale investeeringute suurust tõendavad seadmete tarnijate arved. Kostja ei vastanud hageja pakkumisele ega tasunud ka tema soovitud summat. Enne hagiavalduse esitamist maksis kostja hagejale lepingu II alusel tehtud investeeringute jääkväärtuse 32 062 eurot. Hageja andis 1. detsembril 2011 kostjale üle parkla sisse- ja väljasõidu terminalid, tõkkepuud, kaardilugejad, automaatsed makseterminalid koos vajalike lisaseadmetega, videoseadmed, kiired tõsteuksed (seadmed). Kostja võttis seadmed pretensioonideta vastu, kuid ei tasunud lepingus I kokkulepitud müügihinda. 15. detsembril 2011 esitas kostja hagejale üüriarve 4872 euro 28 sendi saamiseks. Hageja tasaarvestas oma nõude kostja nõudega, mistõttu on kostja nõue lõppenud tasaarvestusega. Lisaks tasus kostja 1. veebruaril 2012 hagejale vabatahtlikult 17 951 eurot 23 senti. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt müügilepingu alusel 151 391 eurot 49 senti. Alternatiivselt palus hageja mõista 151 391 eurot 49 senti kostjalt välja alusetu rikastumise ja/või käsundita asjaajamise sätete alusel.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Lepingu I finantslisa ei sisalda hageja tegelikke investeeringuid. Lepingu I sõlmimisel oli finantslisal tähendus üksnes pooltele sobiliku ja õiglase üüri arvutamiseks. Üüri maksjana soovis hageja näidata kavandatavaid investeeringuid suuremana, kui need võisid tegelikkuses kujuneda, kuna sellest sõltus üüri suurus. Lepingu I p-des 10 ja 12 märgiti, et hageja teeb investeeringuid üksnes kostjaga kooskõlastatult. Finantslisa ei ole kostja kooskõlastuseks lepingu I p-de 10 ja 12 tähenduses. Kuna leping I sõlmiti 8. juunil 2007 ja hageja sai hinnapakkumise parklasüsteemile alles 26. juunil 2007, ei ole finantslisas märgitud investeeringute tegelikku suurust. Investeeringute tegelik suurus selgus alles pärast lepingu I sõlmimist. Kuigi hageja ei ole investeeringuid kostjaga kooskõlastanud, nõustus kostja investeeringute jääkväärtuse hüvitama ja palus hagejal kulutuste suurust tõendada. Hageja esitas üksnes seadmete ostuarved, jättes täpsustamata, mille eest ta müügihinda nõuab. Kuna ostuarvete kohaselt tellis hageja teenuseid ja kaupu kokku 3 367 066 krooni 71 sendi eest, ei ole tõendatud, et hageja investeeris parklasse 3 400 000 krooni. Hageja ei juhtinud kostja tähelepanu väljaostuhinna maksekohustusele ega nõudnud seda ka siis, kui pooled leppisid kokku lisainvesteeringutes. Lepingud I ja II ei ole iseseisvad lepingud, sest lepingu II sõlmimisega pikendasid pooled lepingut I. Lepingu I tegeliku lõppemise ajast sõltub investeeringute müügihind – lühema tähtaja korral on väljaostuhind kõrgem kui pikema tähtja puhul. Investeeringute jääkmaksumuse arvutamisel lähtus hageja valesti seitsmeaastasest amortisatsiooniajast, kuigi lepingu I p 12 järgi oli eelduslik amortisatsiooniaeg viis aastat. Lepingu I järgi oleks hageja 3 367 066 krooni 71 sendi suuruse investeeringu jääkmaksumus 533 118 krooni 90 senti (34 072 eurot 51 senti). Hageja ei andnud kostjale koos seadmetega üle parklasüsteemi juhtimise keskseadet (serverit ja tarkvara), kuigi kostja oli nõudnud, et üleandmisel parklasüsteem töötaks. Seetõttu on kostjal õigus vähendada müügihinda serveri maksumuse väärtuse (11 249 euro) või hageja omandis olnud serveri laiendamise väärtuse võrra. Lisaks oli kostjal õigus arvata müügihinnast maha hageja maksmata üür 4872 eurot 28 senti. Seega oli hageja õigustatud nõudma kostjalt 17 951 eurot 23 senti. Kostja tasus selle summa 1. veebruaril 2012. Seega on hageja nõue lõppenud.
3.Harju Maakohus rahuldas 4. mai 2012. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 11 249 eurot. Hageja tasutud riigilõiv jäi kostja kanda ja muud menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et nad sõlmisid 8. juunil 2007 lepingu I, mille kohaselt andis kostja hagejale parkimisteenuse osutamiseks üürile maa-aluse parkla. Kostja ütles
7.augusti 2008. a teatega lepingu I alates 1. jaanuarist 2009 korraliselt üles. 31. detsembril 2008 sõlmisid hageja ja kostja sama parkla kohta uue üürilepingu, s.o lepingu II, mille esemeks oli lisaks maa-alusele parklale ka väliparkla. Pooled pikendasid 8. juunil 2010 lepingu II lõpptähtaega 1. juulini 2015. Kostja ütles 22. augusti 2011. a avaldusega lepingu üles ja leping lõppes 30. novembril 2011. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu lõppemise päeval andis hageja kostjale üle parkla seadmed ning
üleantud vara ja selle seisund on fikseeritud poolte allkirjastatud aktis. Pooled ei vaidle ka selle üle, et lepingu I p-s 12 ja lepingu II p-s 12 märgitud investeeringute jääkväärtusega väljaostmise kohustus on olemuselt müügileping. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et nad sõlmisid kaks eraldi üürilepingut ja selle osana müügilepingu. Kuigi pooled sõlmisid järjestikku kaks eraldi lepingut, mille objektid täielikult ei kattu, tuleb nimetatud lepinguid vaadelda koosmõjus. Lepingutega anti väliparkla ja parkla üürile ning lepingu I lõppemisel jätkus poolte tegevus lepingu II järgi. Lepingu I lisana 1 allkirjastasid pooled finantslisa, mis on lepingu osa. Finantslisa kasutasid pooled lepingust tulenevate kohustuste, eelkõige üüri suuruse väljaselgitamisel. Üüri suuruse hindamisel arvestas kostja enda väitel võimalike investeeringute mahtu, mis oli väljendatud finantslisas. Kostja andis hagejale üürile seadmeteta parkla ja hagejal oli kohustus paigaldada parkla tegutsemiseks vajalikud seadmed. Finantslisas oli märgitud, et hagejal on kohustus investeerida parkla- ja kassasüsteemi. Mõislikult tõlgendades tähendab see toimivat süsteemi. Lepingu lõppemisel oli kostjal kohustus osta välja hageja investeeringud, mitte parkla seadmed. Pooled ei ole kokku leppinud, et müügilepingu objektiks on terviklik parklaseadmete komplekt, investeeringute all mõeldi sellele parklale soetatud seadmeid. Seega on müügiobjekt kindlaks määratud rahaliselt, mitte esemeliselt. Hageja esitas tõendid selle kohta, millises rahalises mahus ta investeeringuid tegi. Hageja esitatud arvetel nimetatud parkla seadmed ja üleandmise aktis märgitud seadmete loetelu on vastavuses. Need seadmed on finantslisas üldsõnaliselt märgitud parka süsteemi osadena. Pooled ei leppinud lepingus I kokku, et hageja peab kostjale üle andma parkla tegutsemiseks vajaliku serveri vm seadmed. Pooled leppisid kokku, et hagejal on kohustus anda kostjale üle parklale tehtud investeeringud. Kuna hageja on tõendanud investeeringute mahu, on müügilepingu objekti rahaline suurus kindlaks määratav.
7.augusti 2008. a ülesütlemisavaldusest nähtub, et leping I lõppes kostja ülesütlemisega alates
1.jaanuarist 2009. Leping II lõppes kostja 22. augustil 2011 esitatud ülesütlemise avaldusega
30.novembril 2011. Hageja andis mõlema lepingu alusel tehtud investeeringud kostjale üle
30.novembril 2011. Seega muutus hageja nõue kostja vastu sissenõutavaks pärast seadmete üleandmist. Asjaolu, et hageja ei ole nõuet kostja vastu oma raamatupidamises märkinud, ei ole kohustuse tekkimise ja sissenõutavuse jaoks oluline. Pooled on üürilepinguid käsitanud ühtsena. Kostja tundis oma kohustuse vastu huvi alles pärast lepingu II lõppemist. Põhjendatud ei ole kostja väide, et ta on täitnud lepingust I tuleneva kohustuse osta hageja investeeringud välja. Kostja esitas hinna alandamise avalduse, paludes hagi rahuldamise korral arvata nõudest maha serveri ostuhinna. Hagejal ei olnud kohustust kostjale serverit üle anda. Seega on kohustus täidetud kohaselt ja kostjal ei ole võimalik hinda alandada. Hinna alandamisel ei saa nõuda serveri maksumuse mahaarvamist üleantud vara väärtusest. Selline õiguslik konstruktsioon kvalifitseerub kahju hüvitamise nõudena. Kahju tekkimise eelduseks on lepingu rikkumine. Kuna kostja ei rikkunud lepingut, ei saa kostja nõuda ka kahju hüvitamist. Muud hinna alandamise eeldused ei ole täidetud, mistõttu ei ole vaja analüüsida, kas hinna alandamise avaldus esitati mõistliku aja jooksul.
Lepingu I p-s 12 ja lepingu II p-s 12 on pooled kokku leppinud, et investeeringud hüvitatakse üksnes ulatuses, milles kostja on need kooskõlastanud. Kooskõlastus tähendab enne investeeringute tegemist antud nõusolekut või heakskiitu ja sellele tuleb kohaldada tahteavalduse kohta sätestatut tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 jj mõttes. Pooled ei ole kokku leppinud, millises vormis peab kooskõlastus olema antud, seega piisab ka kaudsest tahteavaldusest. Kuna parklale tehtavate vajalike investeeringute suurus nähtub lepingu lisaks olevast finantslisast, teadis kostja investeeringute ligikaudset suurust juba lepingu I sõlmimisel. Nõustudes lepingut I sõlmima, nõustus kostja ka tehtavate investeeringute suurusega. Kostja pidas finantslisas märgitud investeeringuid temaga kooskõlastatuks, sest avaldas 1. novembri 2011. a kirjas soovi need välja osta. Lepingu I p-s 12 ja lepingu II p-s 12 on pooled kokku leppinud, et investeeringud hüvitatakse jääkväärtuses. Pooled vaidlevad selle üle, kas raamatupidamislik väärtus väljendab vara tegelikku väärtust. Lepingutes ei ole pooled määratlenud jääkväärtuse mõistet, järelikult tuleb VÕS § 29 lg-te 4 ja 7 järgi lähtuda termini „jääkväärtus" tavapärasest tähendusest. Jääkväärtus tähendab raamatupidamisliku mõistena summat, mis saadakse, kui asja soetamishinnast lahutatakse kulum. Kulumina tuleb mõista amortisatsiooni. Lepingu I p-s 12 on pooled leppinud kokku, et amortisatsiooniperiood on viis aastat. Kuna hageja nõue põhineb lepingul I, tuleb lähtuda selles lepingus kokkulepitud arvestusmetoodikast. Vara soetamismaksumuse arvetest nähtub, et vara hind oli 258 233 eurot 70 senti koos käibemaksuga ja 215 194 eurot 70 senti ilma käibemaksuta. Finantslisas on märgitud kassa- ja parklasüsteemi ning uste amortisatsiooniajaks seitse aastat, valvesüsteemi ja muu sisustuse amortisatsiooniajaks viis aastat ning liikluskorraldusvahendite amortisatsiooniajaks kolm aastat. Kohustuse määramisel tuleb lähtuda lepingu I p 12 sõnastusest, sest finantslisaga, mis näeb ette erinevad amortisatsiooniajad, ei ole lepingu põhiteksti muudetud. Jääkväärtuse arvutamisel tuleb lähtuda seadmete üleandmise ajast, sest jääkväärtuse tasumise kohustus tekkis kostjal siis, kui seadmed üle anti. Kostja arvutuse kohaselt oli jääkväärtus seadmete üleandmise aja seisuga 34 072 eurot 51 senti, arvestades tegelikku amortisatsiooniaega 50,5 kuud. Kostja esitas vastuväited hageja 4872 euro 28 sendi suurusele tasaarvestuse avaldusele, kuid nõustus sellega oma vastuväidetes. Kuna kostja kohustuse suurus oli 34 072 eurot 51 senti, millest kostja tasus menetluse ajal 17 951 eurot 23 senti ja hageja tasaarvestas 4872 eurot 28 senti, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 11 249 eurot.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäi hagi rahuldamata ja kostjalt 140 142 eurot 49 senti välja mõistmata, ning jaotati menetluskulud. Hageja ei nõustunud maakohtu järeldusega, et kohustus muutus sissenõutavaks seadmete üleandmisest 30. novembril 2011. Samuti on kohus valesti mõistnud poolte tegelikku tahet, jättes arvestamata, et poolte kokkuleppest tulenevalt tekkis kostjal väljaostukohustus enne seadmete üleandmist. Kostja kohustus muutus sissenõutavaks alates 1. jaanuarist 2009, mil lõppes leping I või alternatiivselt juba septembris 2007, mil hageja paigaldas investeeringud (seadmed kostja
kinnisasjale). Maakohtu järeldused on vastuolulised ja üllatuslikud, kuna pooled ei ole tuginenud asjaolule, et hageja nõue muutus sissenõutavaks alates seadmete üleandmisest. Maakohus ei ole viidanud ühelegi tõendile, et vara jääkväärtus selle üleandmise ajal oli 34 072 eurot 51 senti. Kuna kostja võttis omaks, et tal on kohustus osta vara välja, saab vaidlus olla üksnes selle üle, millist amortisatsiooniaega pidanuks hageja nõude esitamisel arvestama. Maakohus jättis hindamata seadmete jääkväärtust tõendavad hageja esitatud dokumendid.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
6.Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati ja kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 11 249 eurot. Kostja arvates ei vasta maakohtu otsus asjas kogutud tõenditele ja on põhjendamata. Müügilepingu käsitlemisel kohaldas maakohus materiaalõiguse norme valesti. Kostja 1. novembri 2011. a kirjast ega lepingu II ülesütlemise avaldusest ei ilmne, et kostja oleks investeeringud kooskõlastanud või ta oleks nendega nõustunud. Maakohus on valesti üksnes hageja esitatud kuludokumentide alusel leidnud, et hageja täitis investeerimiskohustuse, jättes kostja vastuväited analüüsimata ja tõendid hindamata. Maakohtu käsitlus investeeringust kui müügilepingu esemest on vastuolus müügilepingu mõistega. Investeering kui kulutuste tegemise kohustus ei ole ese ega õigus, mida saaks müügilepinguga võõrandada. Nimetatud eksimuse tõttu on maakohtul jäänud tuvastamata müügilepingu ese. Hageja ei andnud kostjale üle müügilepingus kokkulepitud parkimissüsteemi. Maakohus jättis valesti kohaldamata VÕS § 226 lg 1. Kui maakohus leidis, et hagejal ei olnud serveri üleandmise kohustust, oleks maakohus pidanud võtma seisukoha kostja alternatiivse hinna alandamise taotluse kohta. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et kostja ei saa hinda alandada, sest see on tegelikult hinna alandamise nõue. Lepingu rikkumisest tulenev õigus nõuda rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist ei välista kostja õigust nõuda ostuhinna alandamist asja lepingutingimustele mittevastavuse alusel.
7.Hageja vaidles kostja vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28. novembri 2012. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati, ning tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäid hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt võiks hagi rahuldamise aluseks olla VÕS § 108 lg 1 koosmõjus VÕS § 2 lg-ga 2 ja pooltevahelise lepingu I p-ga 12. Lepingu I p 12 järgi kohustus kostja ostma hagejalt lepingu lõppemisel jääkväärtusega välja hageja tehtud ja kostjaga kooskõlastatud investeeringud. Jääkväärtuse arvutamisel eeldatakse, et amortisatsiooniperiood on viis aastat. Sama tingimuse sätestas leping II. Lepingu I p 12 sisustamisel tuleb reguleerimata küsimustes arvestada VÕS §-s 286 sätestatut. Seega
on kostjal lepingu I lõppedes kohustus hüvitada kõik see, mille hageja paigaldas üüriobjektile kostjaga kooskõlastatult ja mis on seal üürilepingu lõppedes alles. Seejuures peab kostja hüvitama asjade ja muude hüvede jääkväärtuse, s.o kostjale üle antud asjade ja muude parkla parenduste ostuhinna, millest on maha arvatud amortisatsioon. Pooled lähtusid eeldusest, et amortisatsiooniaeg on viis aastat. Seega peab hageja tõendama, et ta tegi üürilepingu esemele parendusi, kulutas parenduste tegemiseks kindla rahasumma, parendused (asjad või muud hüved) olid objektil alles ja anti kostjale üle ning soetusmaksumusest amortisatsiooni mahaarvamise tulemusena jääb alles kindel rahasumma. Sellele lisaks tuleb hagejal tõendada, et parendused tehti kostjaga kooskõlastatult. Pooled sõlmisid enne lepingu I lõppemist uue lepingu, mis hõlmas sama lepinguobjekti. Seega üürisuhe jätkus ja amortisatsiooniajana tuleb arvestada 50,5 kuu pikkust ajavahemikku. Kuivõrd lepingu I alusel hageja tehtud parendused jäid tema valdusesse ja kasutusse ning kostja sai need enda valdusse ja kasutusse pärast lepingu II lõppemist 30. novembril 2011, ei saanud kostja hageja tehtud parendustest varem kasu. Poolte tahe oli suunatud sellele, et kostja peab hagejale hüvitama viimase tehtud parendused, mis on alles lepingu lõppedes, kui hageja tagastab lepingueseme kostjale. Poolte sellisele tahtele viitab selgelt ka hageja käitumine, sest pärast lepingu I ümbervormistamist ja üürisuhte jätkumist ei nõudnud ta kostjalt parenduste hüvitamist. Sellise nõude esitas hageja esimest korda alles pärast üürieseme tagastamist. Seega mõistis ka hageja, et lepingu I alusel tehtud parendused tuleb kostjal hüvitada alles pärast parkla ja parenduste kostjale tagastamist ning et amortisatsiooni arvestatakse kuni üürisuhte lõppemiseni. Amortisatsiooniajaks on lepingu I p 12 kohaselt viis aastat, s.o 60 kuud. Seega juhul, kui parendused oleksid kogu selle aja olnud hageja kasutuses, oleks nende jääkväärtus olnud null. Hageja ei ole lepingus kokkulepitud eeldust ümber lükanud. Teistsugust amortisatsiooniaega ei tõenda lepingu I finantslisa, sest see sisaldab prognoositavaid, mitte tegelikke kulusid, ning see allkirjastati koos lepinguga I. Hageja ei ole tõendanud, et ta ostis parkla jaoks mingid kindlad asjad või tegi kindlad parendused, need olid parkla kostjale üleandmise ajal parklas alles ja säilinud, hageja andis asjad ja muud parendused kostjale üle ja ta tegi asjade ja parenduste soetamiseks konkreetseid kulutusi. Hageja esitas kuludokumendid, millest nähtub, et ta on kulutanud parklale 3 367 066 krooni 71 senti. Sellest vähemalt 2 171 117 krooni 33 sendi suuruse kulutuse puhul (arve nr 28005400) ei ole hageja tõendanud, mida selle eest omandati või mida parklale tehti. Hageja ei tõendanud kostjale üleantud seadmete ostuhinda. Samuti on hageja jätnud osa asju (valgustabloo, parkimisautomaat, seifid jne) kostjale üle andmata. Lepingu I finantslisa ei ole käsitatav kostja heakskiiduna, kuna sellest nähtub üksnes hageja prognoositavate kulutuste suurus. Arve nr 28005400 ei tõenda, et kõik selles märgitud kulud on parklale kohased. Kuna kostja ei ole etteulatuvalt kulutuste tegemist heaks kiitnud, ei saa nõuda, et ta hüvitaks kõik kulutused, mida hageja on teinud ja mida saab ükskõik mil viisil parklaga seostada. Ringkonnakohus keeldus istungil vastu võtmast hageja täiendava tõendina esitatud hinnapakkumist, millele on viidatud vaidlusaluses arves. Hinnapakkumine ei tekkinud pärast maakohtus asja arutamise
lõpetamist ning hageja ei teinud apellatsioonimenetluses usutavaks, et ta jättis asjaolud selle kohta, mis parendusi 2 171 117 krooni 33 sendi eest tehti, maakohtus esitamata ja tõendamata maakohtu menetlusnormi rikkumise tõttu. Hageja sai aru, et ta peab parenduste tegemist tõendama. Isegi kui ringkonnakohus oleks tõendi vastu võtnud, ei oleks see asendanud hageja kohustust esitada piisavalt üksikasjalikult asjaolud, mida soovitakse selle tõendiga tõendada. Lähtudes hageja väidetest, et ta tegi parklale kulutusi kokku 3 367 066 krooni 71 sendi eest, mille kohta tuleb arvestada 60-kuulist amortisatsiooniaega, millest tegelik amortisatsioon oli 50,5 kuud, ning arvestades, et 2 171 117 krooni 33 sendi suurused parendused ei ole tõendatud, kostja tasaarvestas oma 4872 euro 28 sendi suuruse nõude hageja nõudega ning kostja tasus menetluse ajal hagejale 17 951 eurot 23 senti, ei ole hageja nõue tõendatud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata selle uueks läbivaatamiseks maakohtule või teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Pooled ei vaielnud selle üle, et lepingu I p 12 on müügileping VÕS § 208 mõttes, mitte üürilepingu parenduste hüvitamise kokkulepe VÕS § 286 tähenduses, nagu leidis ringkonnakohus. Ringkonnakohus väljus õigusliku kvalifikatsiooni muutes hagi piiridest ja tegi üllatusliku otsuse. Maakohus järeldas õigesti, et hageja täitis oma investeerimiskohustuse kokkulepitud ulatuses. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta sellega ei nõustu. Laiendades hageja tõendamiskoormust, jättis ringkonnakohus talle andmata võimaluse esitada uusi tõendeid. Kohaldades valesti VÕS § 286, jättis ringkonnakohus hindamata hageja esitatud tõendid, mh 1. detsembri 2011. a seadmete üleandmise-vastuvõtmise akti, milles sisaldub kostjale üleantud seadmete loetelu. Kuna pooled olid lepingu I p-s 12 sõlminud seadmete müügilepingu, pidi kostja tõendama, et seadmed ei vasta müügilepingu tingimustele. Ringkonnakohus tuvastas valesti, et lepingu I finantslisa sõlmiti samal ajal lepinguga I. Finantslisa sõlmiti kolm nädalat hiljem ning kostja nõustus seda allkirjastades hageja investeeringute suuruse ja amortisatsiooniaegadega. Lisaks jättis ringkonnakohus tähelepanuta, et finantslisa sisaldas ka amortisatsiooni numbrilisi määrasid. Isegi kui asjas kohalduks VÕS § 286, ei ole ringkonnakohus arvestanud poolte tegelikku tahet lepingu I sõlmimisel ja lõppemisel. Poolte tegelikuks tahteks oli, et hageja teeb investeeringud lepingu I finantslisas kokkulepitud ulatuses ja seejärel on tal võimalik asuda parklat kasutama ja saadud tulu arvel kostjale üüri maksma. Lepingu I lõppedes kohustus kostja seadmed jääkväärtusega hagejalt välja ostma. Tühistades maakohtu otsuse, ei ole ringkonnakohus hinnanud hageja maakohtus esitatud väiteid. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et kostja ütles lepingu I üles, mistõttu oli poolte vahel kaks erinevat üürilepingut. Hageja nõue muutus sissenõutavaks juba pärast lepingu I lõppemist 1. jaanuaril 2009, mitte pärast seda, kui seadmed kostjale 30. novembril 2011 üle anti. Samuti ei hinnanud ringkonnakohus hageja väidet, et kostja kooskõlastas kõik hageja investeeringud juba lepingu I sõlmimisel ja investeeringute jääkväärtus ei sõltu sellest, kas kulude kandmine on tõendatud. Lisaks
ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks ta ei nõustu maakohtu järeldustega, et hagejal ei olnud kohustust anda kostjale üle keskserver ning kostjal ei ole õigust hinda alandada. Hageja on teinud kostja kinnisasjale investeeringuid ning on andnud need kostjale üle ja lisaks maksnud mitu aastat üüri. Kostja on oma väljaostukohustust tunnistanud, kuid erinevalt poolte kokkuleppest on ta hüvitanud hagejale seadmete jääkväärtusest üksnes osa. Selline olukord võib olla käsitatav alusetu rikastumisena hageja arvel, millele hageja tugines juba hagiavalduses. Ringkonnakohus ei ole hageja alternatiivnõude kohta seisukohta võtnud.
10.Kostja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Hageja esitatud asjaolud on valed või eksitavad ja sisaldavad õiguslikke hinnanguid. Ringkonnakohtu otsus on põhjendatud, ringkonnakohus ei ole väljunud hagi piiridest ega laiendanud õigusliku kvalifikatsiooni muutmisega hageja tõendamiskoormust. Samuti on ringkonnakohus tõendeid piisavalt ja õigesti hinnanud ega ole menetlusnorme rikkunud. Kostja on põhjendanud ja tõendanud, et asi või hageja parendused ei vasta lepingule I, mistõttu oli hagejal kohustus tõendada vastupidist. Ringkonnakohus ei kohaldanud valesti VÕS § 286. Asja lahendamiseks ei ole oluline, kas kohaldada müügi- või üürilepingu sätteid.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi vale kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.
12.Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu I p-s 12 lepiti kokku, et kostja ostab lepingu lõppemisel hageja tehtud investeeringud jääkväärtusega hagejalt välja. Pooled olid maakohtus ühel meelel selles, et lepingu I p 12 on olemuselt müügileping. Sellest lähtus ka maakohus. Ka apellatsioonimenetluses ei väitnud kumbki pool, et lepingu I p 12 ei olnud müügileping. Samuti ei leidnud kumbki pool, et maakohus on ekslikult lähtunud asjaolust, et nad sõlmisid vaidlusalusest sättest tulenevalt müügilepingu. Ringkonnakohus, leides otsuses, et lepingu I p 12 on üürilepingu kulutuste hüvitamise kokkulepe VÕS § 286 järgi, ei olnud enne sellisele võimalusele poolte tähelepanu juhtinud ega andnud neile võimalust avaldada oma seisukohti. Seega on ringkonnakohus teinud pooltele üllatusliku otsuse ning ületanud nii hagi, kostja vastuväidete kui ka apellatsioonkaebuse piire, rikkudes sellega TsMS § 436 lg-t 4 ja § 651 lg-t 1. Seega on ringkonnakohus poolte õigussuhte kvalifitseerimisel kohaldanud valesti VÕS § 286, jättes arvestamata asjaoludega, millele pooled tuginesid. Kolleegium on varem selgitanud, et lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas pooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Eelkõige tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada VÕS § 29 lg 1 esimeses lauses sätestatuga ning lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik
(vt nt Riigikohtu 7. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-06, p 12). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Praeguses asjas leidsid mõlemad pooled, et lisaks üürilepingule sõlmiti lepingu I ps 12 müügileping, mille järgi üürileandja kohustus välja ostma üürniku tehtud investeeringud. Seega ei saanud ringkonnakohus omistada pooltele teistsugust tahet.
13.Pooled vaidlevad selle üle, kui pikka amortisatsiooniaega tuleb hageja investeeringutele kohaldada. Amortisatsiooniajast sõltub kostja väljaostukohustuse väärtus. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et amortisatsiooniaja arvestamisel tuleb lähtuda kogu üürisuhte pikkusest. Ringkonnakohus tuvastas, et pooled sõlmisid lepingu II sama lepingueseme kohta enne lepingu I lõppemist. TsMS § 688 lg-te 3 ja 4 kohaselt ei tuvasta Riigikohus asjaolusid. Hageja ei ole kassatsioonkaebuses väitnud, et ringkonnakohus tuvastas lepingu II sõlmimise aja valesti. Sellest tulenevalt on õige ringkonnakohtu seisukoht, et pooled jätkasid lepinguga II varasemat üürilepingut. Maakohus leidis, et hageja kõigi investeeringute amortisatsiooniajaks on lepingu I p 12 kohaselt viis aastat. Hageja juhtis apellatsioonkaebuses ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et maakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et 29. juuni 2007. a finantslisas leppisid pooled kokku nii selles, et osa investeeringute amortisatsioon on seitse aastat, kui ka amortisatsioonimäärades. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, miks ei tõenda lepingu I finantslisa, et pooled sõlmisid selles kokkuleppe kohaldada osale investeeringutele lepingu I p-s 12 sätestatud eelduslikust amortisatsiooniajast erinevat amortisatsiooniaega. Põhjendamata on järeldus, et finantslisa eesmärk oli prognoosida võimalikke kulutusi, mitte reguleerida amortisatsiooniperioodi. Kolleegiumi arvates ei välista võimalike kulude kindlaksmääramine enne investeeringute tegemist amortisatsiooniaja kokkuleppimist. Leides, et finantslisa ei tõenda eelduslikust amortisatsiooniajast erinevat aega, kuna see allkirjastati koos lepinguga I, on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta hageja apellatsioonkaebuses märgitu, et finantslisa sõlmiti 29. juunil 2007, samas kui lepingu I sõlmisid pooled juba 8. juunil 2007. Seega on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 ning § 654 lg-tes 4 ja 5 sätestatud kohustust otsust põhjendada ning võtta põhjendatud seisukoht poolte kõigi väidete kohta.
14.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja on andnud hagejale nõusoleku investeeringute tegemiseks ning kas hageja on teinud ja kostjale üle andnud kõik investeeringud, mille väljaostmist ta kostjalt nõuab. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt pidi kostja hüvitama hagejale üksnes need investeeringud, mis tehti kostja nõusolekul. Ringkonnakohtu järeldus, et kostja ei ole hagejale kulutuste tegemiseks nõusolekut andnud, ei ole põhjendatud. Kostja nõusolek on tahteavaldus TsÜS § 68 tähenduses. TsÜS § 68 lg 1 järgi võib tahteavalduse teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. Lisaks otsesele tahteavaldusele on tahet võimalik väljendada teo, vaikimise või tegevusetusega (TsÜS § 68 lg-d 2–4). Kostja väidab eelkõige seda, et hageja ei ole kõiki investeeringuid teinud või neid üle andnud ning nende jääkväärtus on väiksem hageja väidetust (I kd, tl 41–48 ja 121–127). Seejuures ei vaidle pooled selle üle, et kostja on hageja nõutud investeeringute eest 1. veebruaril 2012 tasunud 17 951 eurot
23 senti. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, miks ei ole lepingu I finantslisa, investeeringute üleandmisevastuvõtmise akt ning asjaolu, et kostja tasus hagejale vabatahtlikult 17 951 eurot 23 senti, käsitatavad kostja nõusolekuna. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Ringkonnakohtu otsusest nähtuvalt on kostja nõustunud hagejale investeeringud hüvitama, kui hageja tõendab nende tegemise ja ostuhinna. Hageja esitas investeeringute tegemise kohta kuludokumendid (I kd, tl 29–41) ning parklate seadmete üleandmise kohta 1. detsembri 2011 üleandmise-vastuvõtmise akti (I kd, tl 44–46). Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole vähemalt 2 171 117 krooni 33 sendi ulatuses tõendatud, et investeeringud tehti üüriesemele. Samuti leidis ringkonnakohus, et osa asju on kostjale üle andmata. Ringkonnakohus ei viidanud seejuures ühelegi tõendile, mis lükkaks ümber arves nr 28005400 nimetatud investeeringute tegemise ning kinnitaks kostja väidet, et osa asju on talle üle andmata. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ei tõenda parklaseadmete üleandmist 1. detsembri 2011. a üleandmise-vastuvõtmise akt. Samuti ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks ta ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja ei pidanud kostjale üle andma serverit. Seega ei vasta ringkonnakohtu otsus ka selles osas TsMS § 436 lg-tes 1–3 ning § 654 lg-tes 4–5 sätestatule, mis mh paneb ringkonnakohtule kohustuse rajada otsus asjas uuritud tõenditele, võtta põhjendatud seisukoht poolte kõigi seisukohtade ja vastuväidete kohta ning selgitada, miks üks või teine asjaolu ei ole asja lahendamiseks oluline.
15.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus võtma põhjendatud seisukoha lepingu I p-s 12 kokkulepitud müügilepingust tuleneva hageja nõude kohta. Muu hulgas peab ringkonnakohus asjas kogutud tõendite alusel tuvastama, kui suuri investeeringuid hageja tegi, millised investeeringud ta kostjale üle andis ning millistes amortisatsiooniaegades pooled kokku leppisid.
16.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada.
17.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Hageja on palunud kooskõlas TsMS § 149 lg 8 esimese lausega tagastada kautsjoni selle tasunud advokaadibüroo kontole. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.