Eesistuja Urmas Volens, liikmed Peeter Jerofejev, Ants Kull, Kai Kullerkupp, Kaupo Paal, Kalev Saare ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Estate Home OÜ hagi Kullilaane Investeeringud OÜ vastu võla väljamõistmiseks või alternatiivselt hinna alandamiseks Estate Home OÜ ja Reno Kangro hagi Kullilaane Investeeringud OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjades nr 084/2020/4360 ja 084/2020/4361 Kullilaane Investeeringud OÜ tingimuslik vastuhagi solidaarselt Estate Home OÜ ja Reno Kangro vastu võla väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 16. mai 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Estate Home OÜ kassatsioonkaebus Kullilaane Investeeringud OÜ kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
Estate Home OÜ kassatsioonkaebuse hind 40 240,92 eurot Kullilaane Investeeringud OÜ kassatsioonkaebuse hind 288 932,84 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Estate Home OÜ, hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar Kostja Kullilaane Investeeringud OÜ, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Liis Könn
Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 16. mai 2022. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-9750 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2-20-9750
2.Rahuldada Estate Home OÜ kassatsioonkaebus osaliselt.
3.Rahuldada Kullilaane Investeeringud OÜ kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Estate Home OÜ (hageja I) esitas 7. juulil 2020. a Tartu Maakohtule hagi, milles palus Kullilaane Investeeringud OÜ-lt (kostja) välja mõista lepingu alusel saadud 147 000 eurot, kahjuhüvitise 72 928 eurot 97 senti ja viivised. Hageja I palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 18. augustil 2019. a notariaalselt tõestatud müügilepingu (müügileping), millega hageja ostis kostjalt kinnisasjad aadressidega Vahtramäe tee 5 ja Vahtramäe tee 7 Veibri külas Luunja vallas Tartumaal (kinnisasjad). Kummagi kinnisasja hind oli 126 000 eurot, kokku 252 000 eurot. Hageja I tasus ostuhinnast 10 000 eurot ülekandega broneerimistasuna, 137 000 eurot oli enne müügilepingu sõlmimist hoiustatud notari kontol ning 105 000 eurot kohustus hageja I tasuma hiljemalt 30. juulil 2020. a. Tasumata on 105 000 eurot. Pooled leppisid müügilepingus kokku, et kehtiva detailplaneeringu kohaselt saab kinnisasjadele ehitada ridaelamud. Kostja jättis hagejale I mulje kuue sektsiooniga ridaelamute ehitamise võimalikkuse kohta juba müügikuulutuses. Lisaks leppisid pooled broneerimislepingus kokku, et kui kinnisasjale saab ehitada alla seitsme ridaelamuboksi, on müügihind 100 000 eurot krundi kohta. Koostatud projekteerimistingimustest on näha, et kinnisasjale on kavandatud kuus ridaelamuboksi. Kostja lasi koostada ja saatis hagejale I Vahtramäe asendiskeemi, mille järgi asub kinnisasjadel kuus ridaelamuboksi. Hageja I esitas Luunja Vallavalitsusele (vallavalitsus) taotluse ehitusloa väljastamiseks. Luunja vald tagastas taotluse põhjusel, et Vahtramäe detailplaneering ei võimalda kinnisasjadele kuue sektsiooniga ridaelamute ehitamist, võimalik on üksnes ühe ridaelamu sektsiooni ehitamine. Seega ei vasta kinnisasjad lepingutingimustele. Hageja I saatis 19. märtsil 2020. a kostjale müügilepingust taganemise avalduse ning kahju hüvitamise nõude. Hageja I soovis müügilepinguga kostjale üleantud 147 000 euro tagastamist. Taganemisavaldus on esitatud mõistliku aja jooksul, kuna hageja I sai vallavalitsuse keeldumisest teada 28. veebruaril 2020. a. Hageja I tugines ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 221 lg 1 p-le 2, kuna kostja teadis või pidi teadma kinnisasjade lepingutingimustele mittevastavusest. Lisaks on hagejale I tekkinud kahju 72 928 eurot 97 senti, mis koosneb alljärgnevast: • Hüpoteeklaen AS-ile tasutud lepingutasu 2500 eurot ja intress 51 462 eurot 96 senti; • laenulepingu ennetähtaegse tagastamise eest kolme kuu intress 8750 eurot 1 sent; • notaritasud 3 938 eurot 17 senti ja riigilõiv 1284 eurot 50 senti; • Vahtramäe eskiis 1500 eurot ja projektid 1500 eurot; • kohtueelsed õigusabikulud 1993 eurot 33 senti.
2.Hageja I esitas 4. veebruaril 2021. a kostjale alternatiivselt hinna alandamise avalduse. Asjatundja hinnangu kohaselt on mõlema kõnealuse kinnisasja väärtus 49 000 eurot, kokku 98 000 eurot. Seega alandas hageja I kohtule esitatud avaldusega hinda 154 000 euro võrra. Hageja I on kostjale tasunud 147 000 eurot, mistõttu ta palub kostjalt välja mõista enamtasutud ostuhinna 49 000 eurot.
3.Hageja I ja Reno Kangro (hageja II) esitasid 7. septembril 2020. a Tartu Maakohtule hagi, milles palusid tunnistada lubamatuks hageja I ja hageja II suhtes alustatud täitemenetlused täiteasjades nr 084/2020/4360 ja nr 084/2020/4361. Hagejad palusid jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt oli müügilepingu osa mh ühishüpoteegi seadmine. Hagejad seadsid kostja kasuks müügilepingu esemetele esimestele vabadele järjekohtadele ühishüpoteegi hüpoteegisummaga 125 000 eurot koos igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga 2(16)
2-20-9750 tagatud nõuete rahuldamiseks. Kohtutäitur on alustanud kostja avalduse alusel hagejate osas täitemenetlused ( täiteasjad nr 084/2020/4360 ja nr 084/2020/4361). Kuna kostja I on müügilepingust taganenud, on müügilepingust ja käenduslepingust tulenevad nõuded alusetud ning sundtäitmine lubamatu. Koos hagiavaldusega esitasid hagejad taotluse hagi tagamiseks. Nad palusid maakohtul hagi tagamise korras peatada täitemenetlused täiteasjades nr 084/2020/4360 ja nr 084/2020/4361 kuni kohtuasjas tehtava lahendi jõustumiseni.
4.Maakohus rahuldas 8. septembri 2020. a määrusega hagejate hagi tagamise taotluse ning määras hagi tagamise abinõuna peatada täitemenetlused täiteasjades nr 084/2020/4360 ja nr 084/2020/4361 kuni kohtuasjas tehtava lahendi jõustumiseni.
5.Kostja vaidles hageja I hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt on hageja I müügilepingust taganemise avaldus alusetu. Kostja ei ole müügilepingut oluliselt rikkunud. Tulevikus saavutatav kindlasisuline ehitusluba pole kinnisasja omadus, mistõttu ei saa see olla müüdava asja puudus. Kostjal ei olnud kohustust tagada kinnisasjadele kuue boksiga ridaelamute ehitamiseks ehituslubade saamine. Kinnisasjadele kehtib Luunja vallavolikogu 23. septembri 2004. a otsusega kehtestatud detailplaneering. Detailplaneeringu seletuskirja p 3.2 kohaselt on lubatud maakasutuse sihtotstarve elamumaa ja ehitise kasutamise otstarbed „üksikelamu (11101), ridaelamu või kaksikelamu sektsioon (11102)“. Pooled ei ole müügilepingus kokku leppinud, et kinnisasjadele peaks saama ehitada kuue sektsiooniga ridaelamud. Kostja on müügilepingus andnud kinnituse üksnes selliste ridaelamute ehitamise võimalikkuse osas, mis vastavad kehtivale detailplaneeringule. Hageja tutvus detailplaneeringuga enne müügilepingu sõlmimist ja kinnitas seda ka lepingus. Hageja pidi professionaalse kinnisvaraarendajana aru saama detailplaneeringus ette nähtud ehitusõiguse sisust. Kostja vastutus on seetõttu VÕS § 218 lg 4 kohaselt välistatud. Hageja teadis, et ehitusõiguse sisu täpsustub alles pärast projekteerimistingimuste väljastamist. Müügikuulutuses sisalduvad viited kuue boksiga ridaelamu ehitamise võimalikkusele on kostja subjektiivne hinnang kinnisasja potentsiaalile. Müügikuulutuses on kostja viidanud kehtivale detailplaneeringule ning müügikuulutusele on see detailplaneering lisatud. Müügileping sisaldas erikokkulepet ehitusloa mittesaamise tagajärje kohta (müügilepingu p 4.3). Seega ei ole ehitusloa saamata jäämine müügilepingu rikkumine. Kostja nõustus leidma kinnisasjadele uue ostja juhul, kui hageja ei saa ehituslubasid detailplaneeringu tingimustele vastavate ridaelamute ehitamiseks. Hageja I ei ole taotlenud ehituslubasid detailplaneeringuga kooskõlas olevate ridaelamute ehitamiseks. Müügilepingust taganemise avaldus ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Hageja sai vallavalitsuse keeldumisest teada 21. novembril 2019. a, kuid esitas taganemisavalduse alles 19. märtsil 2020. a. Kostja hinnangul ei ole hageja I kahju hüvitamise nõue põhjendatud. Kuue boksiga ridaelamute ehitusõiguse saamiseks tehtud kulutused ei ole müügilepingu kaitsealas. Kostjale ei olnud hagejal I tekkinud kahju ettenähtav. Kostja leidis ka, et hinna alandamise eeldused ei ole täidetud. Kostja andis hagejale I üle lepingutingimustele vastavad kinnisasjad.
6.Kostja vaidles vastu ka hagejate nõudele sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kostja leidis, et tal on jätkuvalt müügilepingust tulenev nõue ning seega on hagejate nõuded alusetud. Hagejad ei ole
3(16)
2-20-9750 vaidlustanud täitemenetluse aluseks olevat täitedokumenti (hüpoteegilepingut). Isegi kui hageja I on müügilepingust kehtivalt taganenud, on kostjal hageja I vastu nõue müügilepingu tagasitäitmiseks.
7.Kostja esitas 14. detsembril 2020. a Tartu Maakohtule tingimusliku vastuhagi, milles palus mõista hagejatelt kostja kasuks solidaarselt välja 105 000 eurot ja viivise. Kostja palus vastuhagi läbi vaadata üksnes juhul, kui hagi tuleks vastuhagi lahendamata rahuldada. Kostja leidis, et kui hageja I on kehtivalt müügilepingust taganenud, siis on kostjal nõue lepingu alusel üleantu tagastamiseks. Hageja I on kinnisasjad koormanud ühishüpoteegiga Hüpoteeklaen AS-i kasuks, Hüpoteeklaen AS on oma hüpoteegi omakorda pantinud AS-i LHV Pank kasuks. Kinnisasjad on seega koormatud kolmanda isiku õigustega, mistõttu nõudis kostja kinnisasjade tagastamise asemel kinnisasjade väärtuse hüvitamist VÕS § 189 lg 2 p 2 alusel. Hüpoteekide tõttu on kinnisasjade väärtus kostja jaoks vähenenud nullini. Seega on kostjal hageja I vastu nõue 252 000 euro saamiseks. Kostja esitas alternatiivse tasaarvestusavalduse juhuks, kui hageja I on kehtivalt müügilepingust taganenud. Kostja tasaarvestas oma nõude hageja I nõudega tasutud müügihinna hüvitamiseks summas 147 000 eurot. Pärast tasaarvestust on kostja nõue hageja I vastu 105 000 eurot. Hageja II vastutab solidaarselt hageja I kohustuste täitmise eest.
8.Hagejad vaidlesid kostja vastuhagile vastu. Hagejad kinnitasid, et annavad müüjale kinnisasjad tagasi vabana koormatistest. Kostja nõue on ennatlik.
9.Tartu Maakohus mõistis 1. juuli 2021. a otsusega kostjalt hageja I kasuks välja kahjuhüvitise 40 240 eurot 92 senti ja müügilepingu alusel tasutud 147 000 eurot, hagejalt I kostja kasuks välja müügilepingust taganemisest tuleneva hüvitise 109 000 eurot. Kohus tasaarvestas poolte eelnimetatud nõuded ning mõistis kostjalt hageja I kasuks välja 38 000 eurot, viivise tasumata põhivõlalt 40 240 eurot 92 senti ja viivise tasumata põhivõlalt 38 000 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 14. septembrist 2020. a kuni võlgnevuse tasumiseni. Maakohus tunnistas lubamatuks sundtäitmised hagejate suhtes. Maakohus määras, et tema otsuse jõustumisel kaotab kehtivuse maakohtu 8. septembri 2020. a määrus täitemenetluste peatamise kohta (määruse nr 2-20-12978). Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt nähtub müügilepingust läbivalt, et pooled pidasid silmas kinnisasjadele ridaelamu ehitamist, s.o kummalegi kinnisasjale saab ehitada ühe ridaelamu. Maakohus luges müügilepingu osaks ka kostja avaldatud müügikuulutused ja broneerimislepingu, kuna hageja I on müügilepingu sõlmimisel seal antud teabele tuginenud. Müügikuulutuse tekstis on viidatud, et kinnisasjale on lubatud ehitada üksikelamu, ridaelamu või paarismaja. Maakohus leidis kõiki müügilepingu tingimusi kogumis hinnates, et poolte kokkuleppe kohaselt pidi kummalegi kinnisasjale saama ehitada ridaelamu, s.o ridaelamu rohkem kui ühe sektsiooniga. Sellise tõlgendusega on kooskõlas nii müügilepingu enda tekst kui müügikuulutuses ja broneerimislepingus esitatud info. Müügikuulutusest on ainuvõimalik aru saada, et kinnisasjale saab ehitada kuni kuus ridaelamuboksi ning detailplaneering on tehtud. Müügikuulutuses ei ole selgitatud, et mõeldud on ainult ridaelamu ühte sektsiooni või et tegemist on kostja subjektiivse hinnanguga kinnisasja potentsiaalile. Hageja I ei pidanud sellises olukorras kontrollima, kas detailplaneering sätestab midagi muud, ta pidi saama tugineda kostja esindaja poolt antud kinnitusele. Isegi kui hageja I puhul on tegemist kogemustega kinnisvaraarendajaga, peab ta saama tugineda müüja selgesõnaliselt antud kinnitustele. Seega ei vasta kinnisasjad müügilepingu tingimustele. Maakohus leidis, et asjas ei esine kostja vastutust välistavaid asjaolusid ning müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Hageja I on kehtivalt müügilepingust taganenud.
4(16)
2-20-9750 Hageja I kahju hüvitamise nõude osas leidis maakohus, et hagejal I tekkinud kahjuna on põhjendatud kostjalt välja mõista hageja I poolt laenulepingu alusel tasutud intress Hüpoteeklaen AS-ile, laenulepingu lepingutasu, notaritasud ja riigilõiv, Vahtramäe eskiisi ja projektide kulu ning osaliselt hageja õigusabikulu. Maakohus jättis kostjalt välja mõistmata laenulepingu ennetähtaegse tagastamise tasu. Maakohus tunnistas TMS § 221 alusel sundtäitmised hageja I ja hageja II suhtes lubamatuks, kuna hageja I on kehtivalt müügilepingust taganenud ning hagejatel ei ole enam müügilepingu alusel tasumata summa maksmise kohustust. Maakohus luges tuvastatuks, et kinnisasju koormab ühishüpoteek Hüpoteeklaen AS kasuks summas 1 582 500 eurot. Kostja esitatud vastuhagi kohta leidis kohus, et kinnisasjadele Hüpoteeklaen AS-i kasuks seatud hüpoteegid vähendavad kostja jaoks oluliselt kinnisasjade väärtust. Arvestades kinnisasjade hinna ja hüpoteegi mahu suhet tuleb lugeda, et kostja jaoks on muutnud kinnisasjade koormamine nende majandusliku väärtuse sisuliselt nullilähedaseks. Hageja I on viidanud sellele, et tal on võimalik hüpoteegid kustutada, kuid ta ei ole seda teinud. Sellises olukorras on kostjal õigus nõuda asja tagastamise asemel selle väärtuse hüvitamist VÕS § 189 lg 2 p 2 kohaselt. Seejuures tuleb arvesse võtta üleantu harilik väärtus, s.t tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt selle turuhind. Kostja väidab, et Vahtramäe 5 kinnisasja turuhind on 53 000 eurot ja Vahtramäe 7 kinnisasja turuväärtus 56 000 eurot. Maakohus leidis, et ta ei saa lähtuda müügilepingus kokku lepitud müügihinnast, kuivõrd see on paika pandud ridaelamu ehitamise võimalust arvestades, lisaks on kostja lepingu p-s 3.6 võtnud kohustuse ehitada välja vee-, kanalisatsiooni-, side- ja elektrivõrgu ning asfaltkattega tee koos tänavavalgustusega. Maakohus luges kinnisasjade koguväärtuseks 109 000 eurot. See summa tuleb hagejal I kostjale kinnisasjade üleandmise asemel hüvitada. Taganemise tõttu tuleks kostjal tagastada hagejale I müügilepingu alusel saadud 147 000 eurot. Kostjal on õigus kinnisasjade omandiõiguse tagastamise asemel nõuda kinnisasjade väärtuse hüvitamist summas 109 000 eurot. Kostja on esitanud tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas müügihinna enda vastuhagist tuleneva nõudega. Tasaarvestuse tulemusel tuleb kostjalt hageja I kasuks välja mõista 38 000 eurot (147 000 – 109 000). ja viivis tasumata põhivõlalt 38 000 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 14. septembrist 2020. a kuni võlgnevuse tasumiseni.
10.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tervikuna tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagejate hagid rahuldamata. Alternatiivselt palus kostja tühistada maakohtu otsuse tervikuna ja teha uus otsus, millega rahuldada kostja vastuhagi tervikuna. Menetluskulud palus kostja jätta hagejate kanda.
11.Hagejad vaidlesid kostja apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
12.Tartu Ringkonnakohus tühistas 16. mai 2022. a otsusega maakohtu otsuse hagi rahuldamise ulatuse osas ja tegi selles osas uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja jättis vastuhagi rahuldamata. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata sundtäitmise lubamatuks tunnistamise, hagi tagamise abinõu tühistamise ja menetluskulude jaotuse osas.
5(16)
2-20-9750
12.1.Ringkonnakohus määras hagejale I tähtaja neli kuud arvates ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kinnisasjadelt hüpoteekide, v.a hüpoteek kostja kasuks, kustutamiseks (ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni p 2.1) ning rahuldas hageja I hagi osaliselt järjestatud alternatiividena. Ringkonnakohus otsustas, et kui kinnisasjadelt on hüpoteegid ringkonnakohtu määratud tähtaja jooksul kustutatud, siis rakendub esimene variant, kui aga mitte, siis rakendub teine variant (ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni p 2.2).
12.2.Esimese variandina (ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni p 2.2.1) mõistis ringkonnakohus kostjalt hageja I kasuks 147 000 eurot põhinõude katteks ja sissenõutavaks muutunud viivise
7.aprillist 2020. a kuni otsuse tegemiseni 16. mail 2022. a summas 24 785 eurot 9 senti tingimusel, et hageja I annab samaaegselt kostjale kinnisasjad, mis on hüpoteekidega koormamata, sh teeb omandi üleminekuks ja kinnistusraamatus kande muutmiseks vajalikud tahteavaldused.
12.3.Teise variandina (ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni p 2.2.2) mõistis ringkonnakohus kostjalt hageja I kasuks 38 000 eurot põhinõude katteks ja sissenõutavaks muutunud viivise 7. aprillist 2020. a kuni otsuse tegemiseni 16. mail 2022. a 6407 eurot 3 senti tingimusel, et hageja I annab samaaegselt kostjale kinnisasjad, sh teeb omandi üleminekuks ja kinnistusraamatus kande muutmiseks vajalikud tahteavaldused.
12.4.Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus õigesti, et kinnisasjad ei vastanud lepingutingimustele. Kostja seisukoht, et müügilepingu eseme omadusteks saavad olla üksnes eseme üleandmise hetkel olemasolevad omadused, ei ole õige. Asja omadusteks on lisaks nn füüsilistele omadustele ka kokkulepitud omadused. Maakohus leidis õigesti, et müüja ei juhtinud ostja tähelepanu müügilepingu sõlmimisel sellele, et müügikuulutuse „krunt kuni 6 ridaelamuboksiga“ tähendab seda, et krundile saab ehitada ühe sektsiooni või boksiga elamu. Ringkonnakohus märkis, et müügikuulutuses antud lubadus ridaelamute ehitamise õiguse kohta muutus AÕS § 119 lg 2 järgi müügilepingu osaks. Maakohus tuvastas õigesti, et pooled leppisid müügilepingus kokku, et kinnisasjadele saab ehitada kuni kuus ridaelamuboksi. Kuna ostja ridaelamuid ehitada ei saanud, siis ei olnud kinnisasjadel kokkulepitud omadusi.
12.5.Ringkonnakohus ei nõustunud kostjaga, et hageja I teadma pidamine välistab müügilepingu rikkumisele tuginemise. Müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Seda asjaolu ei ole kostja tõendanud. Juhul kui nõustuda kostjaga, et tema vastutus on VÕS § 218 lg 4 alusel välistatud, oli hagejal I siiski õigus lepingust taganeda ka sõltumata sellest, kas kostja vastutas kohustuse rikkumise eest (VÕS § 105). Taganemisavalduse tegemine hageja I poolt toimus mõistliku aja jooksul.
12.6.Ringkonnakohus leidis, et hageja I on müügilepingust kehtivalt taganenud, ent ei nõustunud maakohtuga tagasitäitmise korra ja summade osas. Arvestades poolte vastastikuseid nõudeid ja asjaolu, et hageja I taganes lepingust ja enda väitel vabastas kinnisasjad kolmandate isikute kasuks seatud hüpoteekidest, ei ole võimatu VÕS § 189 lg 1 alusel tagasitäitmine. Kuigi kohus ei saa kohustada hagejat I kinnisasju hüpoteekidest vabastama, on hüpoteekide kustutamine hageja I esitatud asjaoludel võimalik ning hageja I saab seda vabatahtlikult teha. Hagi tuleb seega osaliselt rahuldada. Hageja I saab hüpoteegid kustutada ja seejärel anda kostjale tagasi kaks kinnisasja ning kostja tagastab samaaegselt, järgides VÕS § 111 sätestatut, hagejale I 147 000 eurot. Hagejale I tuleb anda aega hüpoteekide kustutamiseks ja ringkonnakohus määras selleks neli kuud arvates lahendi jõustumisest. 6(16)
2-20-9750 Tähtaja määramisel lähtus ringkonnakohus analoogiast TsMS §-ga 365, mille kohaselt saab hageja nõuda kostjale tähtpäeva määramist kohustuse täitmiseks ning samas nõuda, et tähtaja möödumisel on õigus nõuda kahju või lepingu lõpetamist. Kuna tingimuslikus vastuhagis on kostja tuginenud tagasitäitmisele, on tähtaja määramine hagejale I põhjendatud.
12.7.Ringkonnakohus märkis, et arvestades poolte nõudeid ning asjaolu, et hüpoteekide kustutamine sõltub hageja I tahtest, on põhjendatud rahuldada poolte vastastikused nõuded ka alternatiivselt juhul, kui hageja I hüpoteeke ringkonnakohtu määratud tähtaja jooksul ei kustuta ning kinnisasjadele seatud hüpoteegisumma 1 582 500 eurot ületab oluliselt kinnisasjade väärtust. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et tagasitäitmisel tuleb VÕS § 189 lg 2 järgi jätta kõrvale müügilepingus kokku lepitud müügihind ja arvestada tuleb puudustega asja hüpoteetilist väärtust. Ringkonnakohus nõustus ka maakohtu otsuse põhjendustega puudustega asja väärtuse määramise (kahele kinnisasjale kokku 109 000 eurot) osas ega korranud neid. Seega tuleb hagejal I alternatiivselt tagastada kaks kinnisasja ja kuna kinnisasjadel väärtus kostja jaoks puudub, peab hageja I VÕS § 189 lg 4 alusel hüvitama kinnisasja väärtuse vähenemise. Järelikult on hagejal I õigus jätta endale kinnisasjade eest tasutud hind arvestades müüdud asja puudustega, s.o 109 000 eurot. Kostja on hagejalt I saanud 147 000 eurot, seega peab ta kinnisasjade vastu tagastama hagejale I 38 000 eurot.
12.8.Ringkonnakohus leidis, et hageja I nõue kahju 40 240 euro 92 sendi hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Pooled leppisid kokku, et kui hageja I ei saa kinnisasju kasutada sel eesmärgil, milleks ta need ostab, siis kohustub kostja kinnisasjad tagasi ostma (müügilepingu p 4.3). Selliselt kokku leppides välistasid pooled vastastikku täiendavad kahju hüvitamise nõuded. Hagejale I oli lepingu sõlmimisel ette näha, millised kulud tal tekivad (laenuintress, ehitusloa taotlemisega seonduv, projekteerimiskulu). Pooled nägid ette omavahelise riskijaotuse juhuks, kui kinnisasjadele ei ole võimalik ridaelamuid ehitada. Kui pooled soovisid täiendavate kulude hüvitamist, oleks nad saanud selles ka kokku leppida.
12.9.Ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles tunnistati lubamatuks sundtäitmine, jäeti rahuldamata muud esitatud nõuded (sh kostja vastuhagi), samuti hagi tagamise abinõu tühistamise osas.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
13.Hageja I esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ning teha uus otsus, millega jätta maakohtu otsus muutmata ning kõik menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda. Hageja I palub mõlema poole menetluskulud Riigikohtus jätta kostja kanda.
13.1.Kassatsioonkaebuse kohaselt kohaldas ringkonnakohus ebaõigesti materiaalõigust (VÕS § 29 ja § 106) ning rikkus oluliselt menetlusõiguse norme (TsMS § 4 lg 2, § 5 lg 2), jättes rahuldamata hageja I kahju hüvitamise nõude. Ringkonnakohus leidis, et pooled leppisid kokku, et kui hageja I ei saa kinnisasju kasutada sel eesmärgil, milleks ta need ostab, siis kohustub kostja kinnisasjad tagasi ostma (müügilepingu p 4.3), ning et selliselt kokku leppides välistasid pooled vastastikku täiendavad kahjunõuded. Selline ringkonnakohtu seisukoht on üllatuslik. Kostja ei ole vastavasisulist väidet hageja I kahju hüvitamise nõudele kohtumenetluse jooksul esitanud. Ringkonnakohus on omaalgatuslikult tõlgendanud pooltevahelist lepingut ja teinud sellest järelduse, mida pooled ise kordagi väitnud ei ole. 7(16)
2-20-9750 Ringkonnakohus ei ole lepingu tõlgendamisel lähtunud VÕS §-s 29 sätestatud põhimõtetest. Ringkonnakohtu tõlgendus läheb vastuollu ka võlaõigusseaduse üldpõhimõtetega. Müügilepingu p 4.3 ei saa ilmselgelt pidada kostja vastutust välistavaks ega hageja I õiguskaitsevahendite kasutamist piiravaks kokkuleppeks VÕS § 106 mõttes, kuna vastavast lepingusättest ei tulene, et ostja saab kohustuse rikkumise korral nõuda üksnes vastavas sättes kokku lepitud õiguskaitsevahendeid.
13.2.Ringkonnakohus kohaldas müügilepingu tagasitäitmise küsimuses ebaõigesti materiaalõigust (VÕS § 189) ja menetlusõigust (TsMS § 365, TsMS § 442 lg 5). Ringkonnakohus leidis, et hagejale I tuleb anda aega hüpoteekide kustutamiseks lähtudes analoogiast TsMS §-ga 365. Hageja I leiab, et TsMS § 365 kohane taotlus tuleb esitada üldjuhul maakohtus hiljemalt eelmenetluse lõpuks. Tulenevalt TsMS § 442 lg-st 5 saab kohus otsuse täitmise korra kindlaks määrata üksnes poolte vastavasisulise taotluse olemasolul. Ringkonnakohus eksis oluliselt menetlusõiguse normide vastu, kui rahuldas hagi osaliselt järjestatud alternatiividena, kuna kostja ei ole menetluses sellist taotlust esitanud. Ringkonnakohtu otsuse resolutsioon ei vasta selguse ja ühemõttelisuse nõudele. Ringkonnakohtu teises variandis (otsuse resolutsiooni p 2.2.2) toodud lahendus on vastuolus VÕS §-s 189 sätestatuga. VÕS § 189 lg 4 kohaldamine, selliselt nagu seda tegi ringkonnakohus, ei ole kooskõlas seaduse ega kohtupraktikaga.
14.Kostja vaidles hageja I kassatsioonkaebusele vastu ning palus selle rahuldamata jätta.
15.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus tervikuna ja ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti kostja apellatsioonkaebus ja maakohtu otsus muutmata ja rahuldati hagejate hagid. Kostja palub teha asjas uus otsus, millega jätta hagejate hagid täies ulatuses rahuldamata, tühistada
8.septembri 2020. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud ning jätta menetluskulud hagejate kanda. Alternatiivselt palub kostja tühistada maakohtu otsus tervikuna ja ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti kostja apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata, rahuldati hagejate hagid, jäeti rahuldamata kostja vastuhagi ja jäeti menetluskulud kostja kanda, ning teha uus otsus, millega rahuldada kostja vastuhagi ja hagejatelt solidaarselt välja 105 000 eurot ja viivis seadusjärgses määras kohtuotsuse jõustumisest kuni otsuse täitmiseni, tühistada 8. septembri 2020. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud ningjätta menetluskulud hagejate kanda. Kui Riigikohus leiab, et ei saa ise asjas uut otsust teha, siis palub kostja tühistada maakohtu otsus ja ringkonnakohtu otsus ning saata asi tühistatud osas maa- või ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
15.1.Kostja kassatsioonkaebuse kohaselt leidsid kohtud valesti, et kinnisasjad ei vasta lepingutingimustele. Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 217 lg 2 p 1, leides, et kinnisasjade tulevikus määratletav ehitusõigus on kinnisasjade omadus ja lepingu eseme kvaliteedi küsimus. Müügilepingu eseme omadusteks saavad olla üksnes eseme üleandmise hetkel olemasolevad omadused. Kostjal ei ole lepingu järgi kohustust tagada kuue sektsiooniga ridaelamu ehitamise õigust. Müügilepingu järgi peab kinnisasjadele saama ehitada detailplaneeringu tingimuste kohaselt. Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et enne müügilepingu sõlmimist avaldatud müügikuulutus muutus AÕS § 119 lg 2 järgi lepingu osaks. Kostja on müügilepingus andnud kinnituse üksnes selliste 8(16)
2-20-9750 ridaelamute ehitamise võimalikkuse osas, mis vastavad kehtivale detailplaneeringule. Kostja ei andnud müügikuulutustes lubadust ridaelamute ehitamise õiguse kohta. Müügileping sõlmiti müügikuulutuses kokkulepitust erinevatel tingimustel nii hinna kui poolte kohustuste osas, mistõttu ei ole kuulutuses avaldatu saanud lepingu osaks. Ka juhul, kui kostja poolt müügilepingu p-s 1.20.1 antud kinnitus oleks vale, ei oleks tegemist olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 1 mõttes.
15.2.Ringkonnakohus leidis valesti, et kostja vastutab kinnisasjade väidetava mittevastavuse eest, kohaldades valesti VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta kostja esitatud tõendid ja väited, mille kohaselt oli hageja I detailplaneeringu sisust ning ehitusloa puudumisest teadlik, kuid otsustas sellele vaatamata kinnisasjad osta. Hageja I on kinnitanud müügilepingu p-s 1.22.2, et on detailplaneeringu sisust ja kruntide ehitusõigusest teadlik. Tuleb eeldada, et hageja 1 nõustus ostma kinnisasjad koos detailplaneeringus sisalduva ehitusõiguse mahuga. Hageja vastutab eelnevast tulenevalt ise olukorras, kus hiljem selgub, et hageja ehitusplaan on vastuolus detailplaneeringuga. Seega on kostja vastutus välistatud VÕS § 218 lg 4 kohaselt. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt oli hagejal I õigus lepingust VÕS § 105 kohaselt taganeda sõltumata sellest, kas ta vastutab kohustuse rikkumise eest või mitte.
15.3.Lepingust taganemise välistab müügilepingu punkt 4.3, milles pooled leppisid kokku, et kostja peab leidma kinnisasjadele uue ostja juhul, kui hageja I ei saa hagejast I mittetulenevatel asjaoludel ehituslubasid detailplaneeringu tingimustele vastavate ridaelamute ehitamiseks. Viidatud kokkulepe välistab ehituslubadega seotud asjaolude käsitlemise lepingurikkumisena. Hageja I ei ole müügilepingust taganenud mõistliku aja jooksul.
15.4.Kostja märgib, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioonist ei selgu, kas kohus loeb hageja I lepingust taganenuks või mitte. Ringkonnakohus ei tohtinud otsuse täitmise viisi kindlaks määrata. Menetlusosalised ei ole TsMS § 445 lg 1 kohaselt taotlenud otsuse täitmise viisi ja korra kindlaksmääramist otsuses märgitud viisil, mistõttu ei saanud kohus asja selliselt ka lahendada. Kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud (TsMS § 439). Ringkonnakohus ei ole otsuse resolutsioonis lahendanud poolte nõudeid selgelt ja ühemõtteliselt, eksides sellega TsMS § 442 lg-s 5 sätestatu vastu.
15.5.Ringkonnakohtu otsus on vastuolus VÕS § 189 lg 2 p-ga 2. Ringkonnakohus on otsuse täitmise ühe alternatiivina leidnud, et hagejal I on õigus müügilepingust taganemise korral anda kostjale üle hüpoteekidega koormatud kinnisasjad. VÕS § 189 lg 2 p 2 sätestab, et kui lepingupool on üleantud eseme koormanud kolmanda isiku õigustega, peab ta tagastamise või väljaandmise asemel hüvitama üleantu väärtuse. Kostja jääb oma vastuhagi juurde ning leiab, et kui hageja I kinnisasjadelt hüpoteeke ei kustuta, siis ei ole kinnisasjade tagastamine koos hüpoteekidega võimalik ning hagejalt I tuleks VÕS § 189 lg 2 ja lg 3 kohaselt mõista välja müügilepingus kokkulepitud kinnisasjade hind 252 000 eurot (sh käibemaks), mille kohus saab tasaarvestada taganemise korral tekkiva kostja kohustusega tagastada hagejale I müügilepingu alusel makstud 147 000 eurot (sh käibemaks) ning hagejalt I tuleks kostja kasuks välja mõista 105 000 eurot.
15.6.Ringkonnakohus tuvastas valesti üleantu väärtuse. Kohus kohaldas valesti VÕS § 189 lg 2 ja 3, kui leidis, et üleantu väärtus tuleb määrata vastavalt üleantu hüpoteetilisele väärtusele, ja määras selle alusel kindlaks ka kostja kohustused tagasitäitmise võlasuhte raames. VÕS § 189 lg-s 3 on sätestatud, et kui üleantu hind on lepingus määratud, loetakse see VÕS § 189 lg 2 tähenduses üleantu väärtuseks. Kuna üleantu hind oli müügilepingus kokku lepitud, siis ei võinud kohus kohaldada VÕS § 189 lg-t 2 ja asuda ise üleantu väärtust kindlaks määrama TsÜS § 65 alusel. Seadus ei näe ette võimalust üleantu 9(16)
2-20-9750 väärtusest maha arvata lepingueseme puuduste väärtust. Maa- ja ringkonnakohus leidsid ebaõigesti, et müügilepingu alusel üleantu väärtuseks on 109 000 eurot.
15.7.Kostja leiab, et hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata. Hageja I ei ole kehtivalt müügilepingust taganenud, mistõttu on hageja I jätkuvalt kohustatud müügilepingut täitma ning sundtäitmine müügilepingust tuleneva müügihinna teise osamakse nõudmiseks on algatatud põhjendatult.
16.Hagejad vaidlevad kostja kassatsioonkaebusele vastu ning paluvad selle rahuldamata jätta.
17.Riigikohtus asja lahendanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis asja kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks 13. aprillil 2023. a lahendamiseks üle tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
18.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi kohaldamata jätmise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja I kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse.
19.Esmalt käsitleb kolleegium taganemise materiaalseid ja formaalseid eelduseid (I), seejärel müügilepingu tagasitäitmisega seonduvat (II), otsuse täitmise korraga seonduvat (III), hageja I esitatud kahjunõudeid (IV), hageja I esitatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (V), kostja esitatud vastuhagi (VI) ning viimaks lahendab menetluslikud küsimused (VII). I
20.Alljärgnevalt käsitleb kolleegium seda, kas kostja on hagejaga I sõlmitud müügilepingut rikkunud, kas kostja vastutab rikkumise eest ning kas hagejal I oli seetõttu õigus müügilepingust taganeda.
21.VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. VÕS § 217 lg-s 2 sisaldub mitteammendav loetelu olukordadest, mil asi ei vasta lepingutingimustele. Kui müüja annab ostjale üle asja, mis ei vasta lepingutingimustele, ei ole ta müügilepingust tulenevat kohustust kohaselt täitnud ning on VÕS § 100 tähenduses müügilepingut rikkunud (vt RKTKm 18.06.2014 3-2-1-56-14, p 10).
22.VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg-s 2 on sätestatud mitteammendav loetelu olulistest lepingurikkumistest. VÕS § 116 lg 4 kohaselt ei ole lepingust taganemine kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti VÕS § 116 lg 2 p-s 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. VÕS § 116 lg 2 p 2 kohaselt on tegemist olulise lepingurikkumisega, kui lepingupool rikkus kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu.
10(16)
2-20-9750 VÕS § 223 täiendab VÕS § 116 lg-s 2 sisalduvat olulise lepingurikkumise aluste loetelu täiendavate alustega müüjapoolse müügilepingu mittekohase täitmise puhuks, mis väljendub lepingutingimustele mittevastava asja üleandmises ostjale. Enne 1. jaanuari 2022. a kehtinud VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks mh ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik. Enne 1. jaanuari 2022. a kehtinud VÕS § 223 lg 3 sätestas, et VÕS § 223 lg-s 1 nimetatud juhul ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib mh lepingust taganeda.
23.Kolleegium on varem selgitanud, et tulenevalt VÕS § 14 lg-test 1 ja 2 ning TsÜS § 92 lg-test 2 ja 3 (koosmõjus TsÜS §-ga 95) on lepingupoolel lisaks üldisele kohustusele mitte eksitada teist poolt enne lepingu sõlmimist vale infoga, hea usu põhimõttest tulenev kohustus teatada asjaoludest, mis võivad teise poole lepingu sõlmimise otsust oluliselt mõjutada (vt RKTKo 31.01.2018 2-14-21710/105, p 25.1). Kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. Sellisel juhul saab lepingu pool tugineda lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokku lepitu rikkumisele kui lepingueelsete läbirääkimiste järel sõlmitud lepingu rikkumisele (vt RKTKo 19.11.2007 3-2-1-111-07, p 14). Ka VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda (vt RKTKo 27.05.2015 3-2-1-43-15, p 14). Kolleegium jääb eeltoodud seisukohtade juurde.
24.Praegusel juhul on hageja I põhjendanud hagis enda taganemisõiguse olemasolu asjaoluga, et kostja jättis hagejale I mulje kuue sektsiooniga ridaelamute ehitamise võimalikkuse kohta juba müügikuulutuses. Lisaks leppisid pooled broneerimislepingus kokku, et kui kinnisasjale saab ehitada alla seitsme ridaelamuboksi, on müügihind 100 000 eurot krundi kohta. VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi esimese lõike teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed (vt RKTKo 19.11.2007 3-2-1-111-07, p 14). Kuna hageja I tugineb sellele, et lepingu ese ei vastanud sellele, millisena seda talle müügikuulutuses ja broneerimislepingus ehk enne müügilepingu sõlmimist tutvustati, tugineb ta sisuliselt lepingueelsetel läbirääkimistel kokku lepitu rikkumisele ja avaldatud teabe ebaõigsusele.
25.Eeltoodust tulenevalt tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata seda, millistest asjaoludest pidi kostja hagejat I VÕS § 14 lg-st 2 tulenevalt teavitama, st kas hagejal I oli äratuntav huvi detailplaneeringu sisu osas. Seejärel tuleb kohtul hinnata, kas kostja rikkus VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat teavitamis- ja/või tõe rääkimise kohustust ning kas ja millised poolte lepingueelsetel läbirääkimistel sõlmitud kokkulepped muutusid lepingu tingimusteks.
26.Pooled ei vaidle, et müügilepingu p-st 4.3 nähtuvalt leppisid hageja I ja kostja kokku, et kui kinnisasjadele ei väljastata hagejast I mittetulenevatel asjaoludel detailplaneeringu tingimustele vastavate ridaelamute ehitamiseks vajalikke ehituslubasid hiljemalt 28. augustil 2020. a, on kostja kohustatud ühe kuu jooksul pärast hagejalt I vastava teate saamist leidma kinnisasjadele uue(d) ostja(d), kes ostab/ostavad kinnisasjad hagejalt I sama ostuhinnaga, millega hageja I ostab kinnisasjad vastavalt müügilepingule. Müügilepingu p-st 4.4 nähtuvalt leppisid hageja I ja kostja kokku, et kui kostja ei täida müügilepingu p-s 4.3 võetud kohustust, kohustub ta maksma hagejale I leppetrahvi 10 000 eurot. Leppetrahvi tasumine ei vabasta kostjat eelnimetatud kohustuse täitmisest. 11(16)
2-20-9750 Kolleegium märgib, et müügilepingu pooltel on õigus lepingus kokku leppida ka selles, millist käitumist loetakse ja missugust mitte müügilepingu rikkumiseks VÕS § 100 tähenduses. Seega peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel hindama ka seda, kas hageja I ja kostja leppisid müügilepingu p-s 4.3 kokku selles, et kui hagejale I ei väljastata hagejast I mittetulenevatel asjaoludel detailplaneeringu tingimustele vastavate ridaelamute ehitamiseks vajalikke ehituslubasid hiljemalt
28.augustil 2020. a, ei loeta seda kostjapoolseks müügilepingu rikkumiseks. Kolleegium selgitab, et kui pooled sellise kokkuleppe sõlmisid, ei saa hageja I põhjusel, et hagejale I ei väljastata hagejast I mittetulenevatel asjaoludel detailplaneeringu tingimustele vastavate ridaelamute ehitamiseks vajalikke ehituslubasid hiljemalt 28. augustil 2020. a, müügilepingust taganeda.
27.VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 esimene lause sätestab, et müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest on välistatud, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ringkonnakohus leidis, et asjaolu, et hageja I ostjana lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma, ei ole kostja käesolevas vaidluses tõendanud. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et isegi kui kostja vastutus oleks VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud, oleks hagejal I siiski olnud õigus lepingust taganeda ka sõltumata sellest, kas kostja vastutas kohustuse rikkumise eest VÕS § 105 järgi. VÕS § 105 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Kolleegium selgitab, et VÕS §-s 218 ette nähtud müüja vastutust puudutavad sätted on erinormiks VÕS § 103 lg 1 ja § 105 suhtes, mistõttu viimased müüja vastutuse hindamisel taganemise eeldusena ei kohaldu. Müüja vastutust hinnatakse erisätete alusel (vt analoogia korras Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19). Kui müüja vastutus on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud, ei saa ostja kasutada ühtegi õiguskaitsevahendit, sh taganeda lepingust.
28.VÕS § 188 lg 1 järgi taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Praegusel juhul on kohtud nõuetekohaselt põhjendanud enda järeldust, et hageja I esitas kostjale taganemisavalduse mõistliku aja jooksul VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes. II
29.Järgnevalt selgitab kolleegium lepingust taganemise korral lepingu tagasitäitmisega seonduvat. Lepingust taganemisega muutub lepingu täitmise võlasuhe VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise võlasuhteks (vt ka nt RKTKo 20.06.2011 3-2-1-57-11, p 31; RKTKo 8.11.2011 3-2-1-104-11, p 25). Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Lepingu alusel üleantu tagastamise kohustused peavad pooled VÕS § 189 lg 1 teise lause alusel täitma üheaegselt, vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. VÕS §-le 111 tuginemine eeldab vastastikuseid kohustusi. 12(16)
2-20-9750 Kinnisasja müügilepingu tagasitäitmise korral on reeglina ostja kohustusteks anda müüjale üle kinnisasjade valdus ja omand sh nõusolek omanikukande muutmiseks kinnistusraamatus, müüja kohustuseks on tagastada ostjale kinnisasja müügihind. Kui tagastamisele kuuluv asi on halvenenud ja halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb lepingupoolel lisaks asja tagastamisele hüvitada asja väärtuse vähenemine VÕS § 189 lg 4 kohaselt. VÕS § 189 lg 2 p 2 kohaselt peab lepingupool üleantu tagastamise asemel hüvitama üleantu väärtuse muuhulgas juhul, kui lepingupool on üleantud eseme koormanud kolmanda isiku õigusega.
30.Maakohus tuvastas, et hagejale müüdud kinnisasju koormab ühishüpoteek Hüpoteeklaen AS kasuks summas 1 582 500 eurot. Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et kui üleantava kinnisasja väärtus on selle hüpoteegiga koormamise tagajärjel vähenenud, võib kostjal kui müüjal olla hageja I kui ostja vastu VÕS § 189 lg 4 alusel asja väärtuse vähenemise hüvitamise nõue või VÕS § 189 lg 2 p 2 alusel tagastamise asemel väärtuse hüvitamise nõue (vt ka RKTKo 24.09.2012 3-2-1-90-12, p 15).
31.Eeltoodust tulenevalt vajab lahendamist küsimus, kas hageja I peab kostjale tagastama hüpoteekidega koormatud kinnisasjad VÕS § 189 lg 1 kohaselt, hüvitades samaaegselt kostjale kinnisasjade väärtuse vähenemine VÕS § 189 lg 4 kohaselt, või kinnisasjade tagastamise asemel hüvitama kostjale kinnisasjade väärtuse VÕS § 189 lg 2 p 2 kohaselt. Iseenesest ei takista kinnisasja tagastamist asjaolu, et see on koormatud hüpoteegiga. Kolleegium on varem leidnud, et kui kinnisasja väärtus on selle hüpoteegiga koormamise tagajärjel vähenenud, võib müüja kinnisasja tagastamise asemel nõuda kinnisasja väärtuse hüvitamist üksnes juhul, kui koormamine on muutnud asja majandusliku väärtuse õigustatud isiku jaoks sisuliselt nullilähedaseks ning kui väärtus nii ulatuslikult vähenenud ei ole, saab nõuda üksnes asja väärtuse vähenemise hüvitamist VÕS § 189 lg 4 alusel (vt RKTKo 24.09.2012 3-2-1-90-12, p 15). Kolleegium jääb eeltoodud seisukoha juurde ja selgitab lisaks, et eelduslikult muutub kinnisasja väärtus müüja jaoks nullilähedaseks juhul, kui hüpoteegisumma on võrdne kinnisasja müügihinnaga või sellest suurem. Sellise eelduse ostja poolt ümber lükkamata jätmise korral kohaldub VÕS § 189 lg 2 p-s 2 sätestatu, st et ostja peab müügilepingu tagasitäitmisel kinnisasja tagastamise asemel hüvitama müüjale kinnisasja väärtuse.
32.Kostja on kohtumenetluses tuginenud sellele, et kinnisasjade väärtus on tema jaoks muutunud nullilähedaseks seetõttu, et hageja I on koormanud kinnisasjad kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteegiga. Maakohus leidis, et arvestades kinnisasjade hinna ja hüpoteegisumma suhet tuleb asuda seisukohale, et kostja jaoks on muutnud kinnisasjade koormamine nende majandusliku väärtuse sisuliselt nullilähedaseks. Ringkonnakohus leidis, et hagejal I tuleb alternatiivselt tagastada kaks kinnisasja ja kuna kinnisasjadel väärtus kostja jaoks puudub, peab hageja I VÕS § 189 lg 4 alusel hüvitama kinnisasja väärtuse vähenemise, st siis on tal õigus jätta endale kinnistute eest tasutud hind arvestades müüdud asja puudustega, so 109 000 eurot. Seega, kuna ringkonnakohus leidis, et hageja I oli kostjaga sõlmitud müügilepingust kehtivalt taganenud ning et kinnisasjade hüpoteekidega koormamise tõttu tuleb kinnisasjade väärtuseks lugeda 0 eurot (vt ringkonnakohtu otsuse p 29), tulnuks ringkonnakohtul eeltoodust tulenevalt asi lahendada VÕS § 189 lg 2 p 2 järgi, st hageja pidanuks kostjale hüvitama kinnisasjade väärtuse välja arvatud kui väärtuse hüvitamine oleks olnud välistatud VÕS § 190 lg 1 alusel.
13(16)
2-20-9750 VÕS § 189 lg 4 sätestab, et kui tagastamisele või väljaandmisele kuuluv asi on halvenenud ja halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb hüvitada asja väärtuse vähenemine. Ringkonnakohus on seda sätet valesti tõlgendanud leides, et kuna kinnisasjadel väärtus kostja jaoks puudub, peab hageja I VÕS § 189 lg 4 alusel hüvitama kostjale kinnisasjade väärtuse vähenemise selliselt, et tal on õigus jätta endale kinnisasjade eest tasutud hind arvestades müüdud asja puudustega, so 109 000 eurot (vt ringkonnakohtu otsuse p 29). Nagu eespool öeldud, peab hageja juhul, kui kinnisasjadel väärtus puudus, kostjale VÕS § 189 lg 2 p 2 alusel üldjuhul hüvitama kinnisasjade väärtuse.
33.Kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks märgib kolleegium järgmist. VÕS § 189 lg 3 sätestab, et kui üleantu hind on lepingus määratud, loetakse see VÕS § 189 lg 2 tähenduses üleantu väärtuseks. Kolleegiumi varasema praktika järgi tuleb üleantu väärtuse kindlakstegemisel lisaks VÕS § 189 lg-s 3 sätestatule arvestada ka üleantu lepingule mittevastavusega (vt nt RKTKo 24.11.2021 2-18-13432/108, p 19.4; RKTKo 2.03.2015 3-2-1-145-14, p 26; RKTKo 18.11.2013 3-2-1-154-12, p 20; RKTKo 21.09.2011 3-2-1-64-11, p 13). Samas on kolleegium eeltoodule vastupidiselt leidnud ka seda, et VÕS § 189 lg-d 2 ja 3 ei näe üleantu väärtuse tuvastamisel ette võimalust teha lepingus määratud hinnast mahaarvamisi üleantul esinenud puuduste tõttu (vt RKTKo 8.02.2019 2-10-12908/156, p-d 14 ja 14.2). Kolleegium muudab viimati nimetatud seisukohta ja leiab, et üleantu väärtuse kindlakstegemisel lisaks VÕS § 189 lg-s 3 sätestatule tuleb arvestada ka üleantu lepingule mittevastavusega, arvestades summat, mille võrra müügihinda oleks saanud lepingu kehtimajäämise korral alandada (vt VÕS § 112 lg 1). Puudustega üleantu väärtuse leidmiseks tuleb sellisel juhul korrutada üleantu väärtus koos puudusega ja üleantu hind lepingus (VÕS § 189 lg 3) ning saadud tulemus jagada väärtusega, mis oleks üleantul ilma puuduseta. Juhul kui hinna alandamisega saadud summa on müügihinnast väiksem, ei pea ostja VÕS § 189 lg 3 järgi müüjale hüvitama mitte müügihinna, vaid hinna alandamise teel saadud hinna. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige kostja kassatsioonkaebuse väide, et üleantu väärtusest ei tule maha arvata lepingueseme puuduste väärtust.
34.Hagejale I, kes tugines kinnisasjade müügilepingule mittevastavusele, tuleb seega asja uuel läbivaatamisel anda võimalus tõendada, kas ja kui suures ulatuses tal oleks olnud õigus hinda alandada ja sellest tulenevalt kui suurt hüvitist ta kostjatele pidi VÕS § 189 lg 3 alusel maksma. Kohtud lugesid kostja väidete põhjal kahe kinnisasja tegelikuks koguväärtuseks 109 000 eurot, kuid nad ei saanud seda summat hinna alandamise tulemusel. Hageja I esitas koos oma nõudega asjatundja arvamuse, mille kohaselt on kummagi kinnisasja väärtus 49 000 eurot, kokku 98 000 eurot. VÕS § 112 lg 1 kohaldamiseks oleks hageja pidanud väitma ja tõendama müügilepingu kohase täitmise väärtuse. Kohtud on selles osas rikkunud selgitamiskohustust. Hageja I ja kostja hinnangud kinnisasjade väärtuse kohta erinevad 11 000 euro võrra. Kohtud on jätnud tähelepanuta ja pooltele selgitamata tõendamiskoormise jaotuse ning põhjendamata selle, miks ta jättis hageja I esitatud asjatundja hinnangu kui tõendiga arvestamata.
35.Kostja osas leidis ringkonnakohus õigesti, et kui lugeda hageja I müügilepingust taganenuks, tuleb kostjal hagejale I tagastada müügilepingu alusel saadu, s.o hageja I poolt kostjale tasutud osa kinnisasjade müügihinnast (147 000 eurot). Eeltoodu tuleneb VÕS § 189 lg 1 esimesest lausest. Hageja I võlgneb juhul, kui ta peab kostjale hüvitama kinnisasjade väärtuse VÕS § 189 lg 2 järgi, 14(16)
2-20-9750 hüvitise eelduslikult VÕS § 189 lg-s 3 nimetatud suuruses (vt käesoleva otsuse p 33). VÕS § 189 lg-st 1 tulenevalt on tegemist vastastikuste kohustuste tagasitäitmise olukorraga, mille puhul kohaldub VÕS §-s 111 sätestatu. Eeltoodu tähendab, et kui ei esine VÕS § 190 lg -s 1 sätestatud olukorda, tuleb hageja I ja kostja vastastikused rahalised kohustused saldeerida, See tähendab, et kostja ei pea VÕS § 189 lg-te 1 ja 3 ja kohaldamiseks tegema tasaarvestusavaldust (vt RKTKo 20.12.2005 3-2-1-136-05, p 27; RKTKo 22.04.2020 2-16-15722/123, p 17.3).
36.Kui ringkonnakohus leiab asja uuel lahendamisel, et hageja I taganes kehtivalt kostjaga sõlmitud müügilepingust, tuleb kohtul eeltoodud seisukohtadega arvestada. III
37.Ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis sisalduvate alternatiivsete asja lahenduste kohta märgib kolleegium järgmist.
38.TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2.1, 2.2, 2.2.1 ja 2.2.2 ei vasta resolutsiooni selguse ja ühemõttelisuse nõudele. Kinnisasja omandi koormatisevaba üleandmise kohustust VÕS § 189 lg-st 1 ei tulene (vt RKTKo 24.09. 2012 3-2-1-90-12, p 15). Pooled ei ole kohtumenetluses esitanud TsMS § 365 lg 1 kohast nõuet menetlusosalisele kohustuse täitmiseks või teo tegemiseks tähtaja andmiseks ega TsMS § 445 lg 1 kohast taotlust määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja kord ning täitmise tähtaeg. Otsuse täitmise viisi ja korra kindlaksmääramise taotlemine menetlusosalise poolt on vajalik eeldus selleks, et kohus saaks kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra (vt ka RKTKo 19.12.2012 3-2-1-165-12, p 68). Seetõttu ei olnud ringkonnakohtul alust määrata hagejale I tähtaega kinnisasjadelt hüpoteekide kustutamiseks ega sellest tulenevalt kahte alternatiivset ja tinglikku asja lahendust. Kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik lubab menetluse käigus hüpoteegi kustutada, võib kohus lükata asja arutamise edasi TsMS § 352 lg 1 järgi. IV
39.Järgnevalt käsitleb kolleegium hageja I kahjunõudeid kostja vastu.
40.Ringkonnakohus leidis, et pooled välistasid vastastikku täiendavad kahjunõuded sellega, et leppisid müügilepingu p-s 4.3 kokku, et kui hageja I ei saa kinnisasju kasutada sel eesmärgil, milleks ta need ostab, siis kohustub kostja kinnisasjad tagasi ostma. Ringkonnakohtu hinnangul nägid pooled ette omavahelise riskijaotuse juhuks, kui kinnisasjadele ei ole võimalik ridaelamuid ehitada. Kui pooled soovisid täiendavate kulude hüvitamist, oleksid nad saanud selles ka kokku leppida. Hageja I leiab kassatsioonkaebuses, et selline ringkonnakohtu seisukoht on üllatuslik. Kostja ei ole vastavasisulist väidet hageja I kahjunõudele menetluses esitanud. Hageja I hinnangul on ringkonnakohus omaalgatuslikult tõlgendanud pooltevahelist lepingut ja teinud sellest järelduse, mida hageja I ja kostja ise väitnud ei ole. Kolleegium nõustub eeltoodud hageja I väitega. Kolleegium on varasemalt selgitanud, et lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas pooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Eelkõige tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada VÕS § 29 lg 1 esimeses lauses sätestatuga ning lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Juhul kui 15(16)
2-20-9750 poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik (vt RKTKo 7.02.2007 3-2-1-122-06, p 12). Kohus ei saa ise pooltele ühist tahet omistada, kui poolte vahel vaidlus ühise tahte üle puudub (vt nt RKTKo 15.05.2013 3-2-1-51-13, p 12). Seetõttu ei saanud ringkonnakohus tuletada hageja I ja kostja vahel sõlmitud müügilepingu p-st 4.3 poolte ühist tahet välistada vastastikku täiendavaid kahjunõudeid.
41.Eeltoodust tulenevalt tuleb ringkonnakohtul asja uuel lahendamisel anda sisuline hinnang hageja I kahjunõuetele. V
42.Hageja I sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi kohta märgib kolleegium järgmist. Maakohus tunnistas TMS § 221 alusel sundtäitmised hageja I ja hageja II suhtes lubamatuks, kuna hageja I on kehtivalt müügilepingust taganenud ning hagejatel ei ole enam müügilepingu alusel tasumata summa maksmise kohustust. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata sundtäitmise lubamatuks tunnistamise osas. Kolleegium märgib, et kuivõrd ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel uuesti hinnata seda, kas täidetud olid eeldused hagejapoolseks müügilepingust taganemiseks, ja sellest sõltub ka vastuhagi lahendus, tuleb kohtul asja uuel läbivaatamisel vaadata uuesti läbi ka kostja vastuhagis esitatud nõuded. Kuivõrd ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel uuesti hinnata seda, kas täidetud olid eeldused hagejapoolseks müügilepingust taganemiseks, ja sellest sõltub ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi lahendus, tuleb kohtul asja uuel läbivaatamisel vaadata uuesti läbi ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi. VI
43.Viimaks käsitleb kolleegium kostja esitatud vastuhagi.
44.Kostja esitas maakohtule tingimusliku vastuhagi, milles palus mõista hagejatelt solidaarselt välja 105 000 eurot ja viivise. Kostja palus vastuhagi läbi vaadata üksnes juhul, kui hagi tuleks vastuhagi lahendamata rahuldada. Kostja leidis vastuhagis, et kui hageja I on kehtivalt müügilepingust taganenud, on kostjal nõue lepingu alusel üleantu tagastamiseks. Kuivõrd ringkonnakohtus peab asja uuel läbivaatamisel uuesti hindama seda, kas täidetud olid eeldused hagejapoolseks müügilepingust taganemiseks, ja sellest sõltub ka vastuhagi lahendus, peab ta asja uuel läbivaatamisel vaatama uuesti läbi ka kostja vastuhagis esitatud nõuded. VII
45.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
16(16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.