29. aprill 2013 kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-12-21294
Tsiviilasi
KÜ XXXhagi XXXvastu võla saamiseks
Tsiviilasja hind
2 718,43 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), seaduslik esindaja XXX (e-post XXX) Kostja XXX(isikukood XXX, asukoht XXX)
Kohtustungi toimumise aeg
19.03.2013
Kohtuistungil osalesid
Hageja seaduslik esindaja XXX Kostja XXX
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata KÜ XXX hagi XXX vastu võla saamiseks. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud täielikult 100% ulatuses KÜ XXX kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.
1.01.05.2007 sõlmisid KÜ XXX ja XXXOÜ hooldusteenuste lepingu, millise objektiks on haldaja poolt korteriühistu liikmetele (korteriomanikele) haldusobjekti haldamiseks ja majandamiseks teenuste osutamine (III kd tl 118-121). XXXOÜ esindas juhatuse liige XXX, kes on alates 26.04.2012 ka hageja ainus juhatuse liige.
2.Kostjale kuulub XXX korteriomand üldpinnaga 35,20 m2, korter number 14. Korteriomand on kantud Harju Maakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse ning selle kohta on avatud registriosa nr XXX. Korteriomand moodustab 39/1000 mõttelist osa XXX kinnistust. Kostja on KÜ XXX liige alates 24.03.2010. (I kd tl 4-5).
3.Hageja on erinevatelt teenusepakkujatelt ostnud kommunaal- ja hooldusteenuseid ja õigusabiteenust ning tasunud Swedbank Liising AS-ile laenu osamakseid koos intressidega (I kd tl 73-116). Hageja esitas kostjale majandamiskulu arveid perioodil 01.08.2010 kuni 31.03.2012 tarbitud kommunaal- ja hooldusteenuste eest kogusummas 2 777,31 eurot (I kd tl 6-26), millistest on kostja tasunud 58,88 eurot (II kd tl 118-121 pöördel).
4.Kostja rekonstrueeris 2010.a augustist-oktoobrini XXX elamu katuse 1⁄4 osas. Hageja nõue ja põhjendused
5.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 2 718,43 eurot, viivise 553,54 eurot, viivise 0,07% päevas põhinõudelt alates 01.05.2012 kuni kohustuse kohase täitmiseni ning menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes KÜS § 13 lg 4, § 151, § 7 lg 4.
6.Kostjal puudub kaasomandi eseme omanikuna alus keelduda kaasomandi eseme korrashoiukulude tasumisest hagejale. Kostja poolt rajatud katuse näol on tegemist ebaseadusliku ehitisega, mis kuulub lammutamisele. Kostjal puudub alus nõuda teistelt korteriomanikelt tehtud kulutuste tasaarveldamist. Hageja on tasaarveldamise avaldusele esitanud vastuväite. Kostja vastuväited
7.Kostja vaidleb haginõudele vastu ning palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja leiab, et hageja nõue koosneb osaliselt põhjendatud arvetest kokku summas 620,40 eurot (III kd tl 187), millised kostja on tasaarvestanud tema poolt kantud kulutustega seoses 2010. a sügisel katuse osalise rekonstrueerimisega, so 1⁄4 ulatuses maksumusega 9 254,86 eurot (III kd tl 2-21).
8.Kostja rekonstrueeris korteriühistu katuse osaliselt, kuna riiklikult tunnustatud ekspert oli selle varisemisohtlikuks tunnistanud (II kd tl 141-164) ja korteriühistu katuse parandamist mõistliku aja jooksul teostada ei soovinud.
9.Kostja leiab, et hageja on esitanud õigusliku aluseta arveid kokku summas 2 098,03 eurot, milliste tasumisest kostja on keeldunud. Õigusliku alusena esitatud arvetena käsitleb kostja hageja poolt esitatud arveid, mis hõlmavad suuremahulisi kulusid, mis ei kajastu korteriühistu majanduskavas ning milliste tegemiseks puudub ka KÜ juhtorgani otsus, mida kostja oleks saanud kuludega mittenõustumisel vaidlustada. Kostja leiab, et hageja on perioodil juuni 2011juuni 2012 teinud kolm mahukat kulutust, mis puudusid korteriühistu majanduskavas ja mille tegemiseks puudus korteriühistu ühine otsus, so soojasõlmetööd summas 3 497,72 eurot, õigusabiteenuse ülekulu 3 283,89 eurot ja katuse projekti ülekulu 987,50 eurot (II kd tl 137).
10.Õigusliku aluseta esitatud arveteks peab kostja ka hageja poolt esitatud küttearveid katusetööde perioodi ajal ehk ajal, mis korteri 14 kohal puudus soojustatud katus (II kd tl 136). Õigusliku aluseta arvetena käsitleb kostja ka neid kommunaalteenuste arveid, mis esitati hageja poolt kostjale aja eest, mil toimus katuse renoveerimine ning kostja korter ei olnud avatud katuse tõttu sihtotstarbeliselt kasutatav (II kd tl 137). Õigusliku aluseta on ka viivisenõue (II kd tl 137).
2-12-21294
11.Kostja leiab, et ehitustegevuse kulud, mille seost hageja laenu- ja liisingulepingutega tõendada ei ole suutnud, tuleb tunnistada õigusliku aluseta arveteks, mille tasumise kohustus kostjal puudub. Laenu- ja liisingulepingutega seotud õigusliku aluseta arveid esitas hageja kostjale hagiavalduses märgitud perioodil 415,12 euro eest (III kd tl 184-185).
12.Kostja palub lugeda õigusvastaselt ehk täitmata kohustuste eest esitatud arveteks ka kostjale haldusteenuse eest esitatud arved kogusummas 162,20 eurot (III kd tl 185). Õigusliku aluseta esitatud arveteks tuleb lugeda ka hagiavalduses märgitud perioodil esitatud raamatupidamisteenuse eest esitatud arveid kogusummas 71,20 eurot (III kd tl 187). Kohtuotsuse põhjendus
13.Kohus lahendab antud asja tulenevalt TsMS § 442 lg 7 ja § 444 lg 1 lihtsustatud kirjeldava osaga. Lihtsustatud kirjeldava osaga tehtud kohtuotsuse täiendamist ei saa mistahes asjaoludel nõuda.
14.Kohus, kuulanud ära hageja esindaja ja kostja, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
15.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
16.Kohus juhindub antud asja lahendamisel korteriühistuseadusest
(KÜS),
korteriomandiseadusest (KOS), võlaõigusseadusest (VÕS) ja asjaõigusseadusest (AÕS). KÜS § 5 lg 1 järgi korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 alusel majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KOS § 13 lg 1 alusel korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja viivist. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.
2-12-21294
17.Puudub vaidlus, et kostjale kuulub korteriomand asukohaga XXX, Tallinn (I kd tl 4-5). Elamus asukohaga XXX, Tallinn on moodustatud korteriühistu, mille liige kostja on. Tulenevalt korteriühistu põhikirja punktist 3.2.4 on KÜ liige kohustatud tasuma tähtaegselt käesoleva põhikirjaga sätestatud korras kindlaks määratud maksed, millisteks on igakuulised maksed KÜ kaudu tasutavate kommunaalteenuste eest eelneva kuu kohta esitatud arvete alusel juhatuse poolt kehtestatud korras ja tähtaegadeks ning erakorralised ja sihtotstarbelised maksed juhatuse poolt kehtestatud korras ja tähtaegadeks (I kd tl 28). Puudub vaidlus, et hageja esitas kostjale majandamiskulu arveid perioodil 01.08.2010 kuni 31.03.2012 kogusummas 2 777,31 eurot (I kd tl 6-26), millistest on kostja tasunud 58,88 eurot (II kd tl 118-121 pöördel) ning seetõttu nõuab hageja kostjalt põhinõudena 2 718,43 euro väljamõistmist. Kostja leiab, et põhjendatud on arved summas 620,40 eurot (III kd tl 187), millised kostja on tasaarvestanud kulutustega, mida kostja kandis seoses sellega, et ta rekonstrueeris 2010.a sügisel oma kulul 1/4 XXX katuse maksumusega 9 254,86 eurot. Samuti leiab kostja, et hageja on esitanud kostjale õigusliku aluseta arveid kokku summas 2 098,03 eurot, milliste tasumisest kostja on keeldunud ja mida kostja vastastikuste nõuete tasaarvestuse juures ei aktsepteeri. Seega on poolte vahel vaidlus selles, kas kostja oli õigustatud tasaarvestama arveid summas 620,40 eurot ning kas arved summas 2 098,03 eurot on põhjendatud.
18.AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Korteriomandiseaduse § 15 lg-st 2 tulenevalt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Vajalikud kulutused on defineeritud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 63 p-s 1, mille kohaselt kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täielikult või osalise hävimise eest. Puudub vaidlus, et KÜ XXX katus vajas tervikuna ja vajab siiani 3⁄4 ulatuses rekonstrueerimist. 26.04.2010 KÜ XXX üldkoosoleku otsustati mitte teha suuremahulisi investeeringuid enne, kui on selgunud katuse kordategemisega seotud lõplikud kulud. Laenukoormuse tõstmist ei peetud reaalseks, v.a katuse remont (II kd tl 139-140). Hageja tunnistas kohtuistungil, et omanikud andsid üldkoosolekul nõusoleku katuseremonditööd ära teha (III kd tl 192). 2010.a mais valmis Ekspertiisibüroo OÜ ekspertiis nr 10-234 KÜ XXX katuse seisukorra kohta (II kd tl 141-164). Ekspertiisist selgus, et KÜ juhatuse poolt 2003. aastal tellitud katuse rekonstrueerimine toimus nõuetele mittevastavalt ning valedest töövõtetest tingitud puudused on põhjustanud katusekonstruktsiooni pruunmädaniku ja seente vohamise, mille tõttu ei ole tagatud katusekonstruktsioonide nõutav kasutusiga ning need on muutunud ohtlikuks inimeste elule ja tervisele (II kd tl 147). Puudub vaidlus ka selles, et kostjale kuuluv korter nr 14 piirneb katusega ning kostja tellis ja tema rahaliste vahendite arvel teostati tema korteri kohal oleva 1⁄4 elamu katuse rekonstrueerimistööd 2010.a augustist oktoobrini. Kohus leiab, et toimikus olevate materjalidega on tõendatud, et korteriühistu juhatus ei ole tegutsenud heas usus elanikele eluohtlikus seisus oleva katuse parandamise organiseerimisega. KÜ juhatuse ei ole saatnud korteriomanikele Ekspertiisibüroo OÜ poolt 2010.a mais koostatud ekspertiisi katuse seisukorra kohta ega seda eraldi korteriomanikele ei tutvustanud (III kd tl 192). Eeltoodu on KÜ juhatuse kohustus. Kuivõrd katus on korteriomanike ühisosa, puudutab selle seisukord kõigi korteriühistu liikmete huve ning seetõttu oli ka korteriomanikel õigus vastava ekspertiisiga tutvuda ning olukorra tõsidusest olla teavitatud. Kohus leiab, et KÜ juhatus ei käitunud heaperemehelikult juhinduvalt mõistlikkuse põhimõttest ning juhatuse liige ei järginud teavitamiskohustust. Kuigi kostja on esitanud tõendeid hageja ja kostja vahelise meilivahetuse selle kohta, et katuse probleemi püüti lahendada (III kd tl 78-89), ei järgnenud sellele siiski konkreetseid samme remonttööde alustamiseks enne vihmaperioodi algust. On üldteada asjaolu, et tulenevalt Eesti geograafilisest asukohast algavad vihmaperioodid septembrikuust ehk sügise saabumisega.
2-12-21294 Vihmaperioodil katuseparandustööde tegemine on teatavasti raskendatud ning lisanduv niiskus ja vihm võivad soodustada juba olemasolevate seente ja hallituse levikut. Lisaks eeltoodule oli väljastatud Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt luba XXX katuse restaureerimiseks, remontimiseks ja muudeks ehitustöödeks (II kd tl 165) kehtivusega kuni 01.10.2010 (II kd tl 165). XXX on muinsuskaitse all olev maja. Seetõttu leiab kohus, et on tõendatud kostja vajadus asuda ise katuse rekonstrueerimistöid läbi viima, kuna korteriühistu juhatus näitas üles suutmatust seda probleemi lahendada samas kui katuse olukord kujutas ohtu elanike elule ja tervisele. Samuti oli tööde tegemiseks antud Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt luba lühikese kehtivusega kuni 01.10.2010. Loa lõppemisel enne katuse remontööde tegemist oleks tekkinud kohustus uue loa taotlemiseks. Kohus on veendunud, et remonttööde edasilükkumisel oleks kulutused katuse parandamiseks suurenenud.
19.Hageja väited, et tegemist on ebaseadusliku ehitusega, mis tuleb lammutada, on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja on ehituse lõppedes esitanud kohalikule omavalitsusele dokumendid, sh omanikujärelevalve koostatud muinsuskaitse aruande ning kohalik omavalitsus andis oma kooskõlastuse, tunnistades rekonstrueeritud ulatuses ohu likvideerituks ja katuse normidele ja nõuetele vastavaks (II kd tl 167-184). Ühtlasi on õiguskantsler ehitusloa vajalikkuse teema läbi analüüsinud ning jõudnud järeldusele, et kui kohalik omavalitsus kooskõlastas kostja ehitustegevuse, st andis tegevuse alustamiseks kirjaliku loa ja tegevuse lõppedes kooskõlastas koostatud tegevuse esitatud dokumentide alusel, esitamata seejuures kostjale ehitusloa taotlemise nõuet, ei saa asjaolusid arvestades käsitleda ehitusloa puudumist kostja tegevuse puudusena, kuivõrd kostja täitis kohaliku omavalitsuse nõuded sellistena, nagu need esitati (III kd tl 106-117).
20.Kostja esitas 05.11.2010 hagejale katuse kordategemisega seotud kulutuste hüvitamise nõude koos dokumentatsiooni ja arvetega (II kd tl 185-187), millist hageja juhatus keeldus aktsepteerimast (II kd tl 188). 26.01.2011 erakorralisel korteriühistu üldkoosolekul, mida juhatas XXX haldusfirma esindajana (I kd lk 45-47) otsustati, et kostja maksmata osa võtavad teised korteriomanikud enda kanda kuni katusega seotud vaidluse lõpuni (I kd tl 47). 24.01.2012 valmis ekspertarvamus, mis tunnistas kostja ehitustegevuse XXX katuse osalise rekonstrueerimisel põhjendatuks ja nõuetele vastavaks, kuna tegevuse tulemusel likvideeriti oht elule ja tervisele ning rekonstrueeritud ulatuses viidi katus vastavusse normide ja nõuetega, tööde üle teostati korrakohast järelevalvet ja tööd on nõuetekohaselt dokumenteeritud ning ka kulud on suuruses 9 591 eurot põhjendatud (II kd tl 189-199). KÜ XXX põhikirja punkti 4.9 kohaselt põhikonstruktsioonide ja muude mõtteliste osade säilitamiseks hädavajalike erakorraliste ja edasilükkamatute remondi- või avariitööde kulud kaetakse KÜ liikmete erakorraliste maksetega (I kd tl 29). Eeltoodut arvestades on kohtu hinnangul kostjal hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue AÕS 72 lg 4, KOS § 15 lg 2 ja KÜ XXX põhikirja punkti 4.9 alusel, kuivõrd katuse rekonstrueerimistööd on oma olemuselt vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 mõttes ning kostja on õigustatult tasaarveldanud hageja poolt esitatud majandamiskulude arveid summas 620,40 eurot tema poolt katuse osaliseks rekonstrueerimiseks tehtud kulutustega. Kuna VÕS § 197 lg-st 2 tulenevalt lõpevad tasaarvestamisega pooltevahelised vastastikused nõuded, jääb vastavas osas hagi rahuldamata.
21.Edasi annab kohus hinnangu sellele, kas hageja poolt esitatud arved kokku summas 2 098,03 eurot, milliste tasumisest on kostja keeldunud, on põhjendatud.
22.26.04.2010 KÜ XXX üldkoosoleku protokollist nähtub, et korteriühistu otsustas mitte teha suuremahulisi investeeringuid enne, kui on selgunud katuse kordategemisega seotud lõplikud kulud (II kd tl 139-140). KÜ juhatuse liige XXX on palunud 27.06.2011 korteriomanikel anda oma kirjalik seisukoht XXX soojussõlme renoveerimistööde kohta, märkides ristiga vastuse variant, mida korteriomanik pooldab (III kd tl 25). Kostja ei ole nende kulutuste tegemiseks oma nõusolekut andnud (III kd tl 29-30). Hageja on esitanud kostjale 2011 juuni – 2011 august arved
2-12-21294 nr 110629-14, 110729-14 ja 110829-14 (I kd tl 16-18). Nimetatud arvetega on kostjalt nõutud muuhulgas soojussõlme renoveerimistööde hüvitamist kokku summas 161,16 eurot. Kostja keeldus arveid soojussõlme renoveerimise eest tasumast, kuna kostja hinnangul on XXX OÜ poolt esitatud arve summas 3 497,72 eurot (III kd tl 23) õigusliku aluseta (II kd tl 154, III kd tl 11-13). Kohus leiab, et soojussõlme renoveerimine summas 3 497,72 eurot on käsitletav suuremahulise investeeringuna ning asjas puudub vaidlus, et korteriühistu katus on 3⁄4 osas jätkuvalt rekonstrueerimata. Seetõttu läheb soojussõlme renoveerimistööde tegemine vastuollu 26.04.2010 üldkoosoleku otsusega. Samuti puudub toimiku materjalides hageja otsustus, millise alusel on KÜ juhatus otsustanud võtta ette soojussõlme renoveerimistööd. Seetõttu ei ole võimalik hinnata ka investeeringu põhjendatust. Vastavat küsimust ei ole otsustatud ka korteriühistu üldkoosolekul ning tööd teostati vaid ühe hinnapakkumise alusel (III kd tl 27-28), mistõttu ei ole hinnatav, kas tööde maksumus oli kooskõlas tehtud töödega. Kostja on märkinud, et peale tööde teostamist selgus, et XXX OÜ-l puudus nimetatud ehitustööde teostamiseks litsents, lisaks teostati töid projektita ning ehitusloata (II kd tl 154). Kostja tegi avalduse Tehnilise Järelevalve Ametile, kes edastas materjalid politseile ning praegu menetleb XXX OÜ ebaseadusliku majandustegevusega seonduvat kesklinna politsei (III kd tl 22). Hageja ei ole vastavaid väiteid ümber lükanud. Kohus leiab, et hageja juhatus ei käitunud heas usus tellides töid isikult, kellel ehitustööde teostamiseks puudus litsents. Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et kostja keeldus õigustatult arveid nr 110629-14, 110729-14 ja 110829-14 kokku summas 161,16 eurot tasumast ning hagi jääb selles osas rahuldamata.
23.26.01.2011 üldkoosoleku otsuse punktiga 4 otsustati, et korteriühistu juhatus kogub sihtotstarbelisse õigusabikulude fondi 10 000 krooni ehk 639,11 eurot, mis on vajalik suhtlemiseks Tallinna linna ametitega ehituslikes küsimustes ning et nimetatud summa lisatakse 2011 aasta veebruari ja märtsi kommunaalarvetele (III kd tl 56-58). Hageja on esitanud kostjale 2011 veebruar – 2011 märts arved nr 110229-14 ja 110329-14 (I kd tl 21-22). Nimetatud arvetega on kostjalt nõutud muuhulgas õigusabi kulude hüvitamist kokku summas 29,42 eurot, mille tasumisest on kostja keeldunud (III kd tl 16-17). Lisaks on hageja esitanud 2011 juuli – 2012 märts arved nr 110729-14, 110829-14, 110929-14, 111029-14, 111129-14, 111229-14, 120129-14, 120229-14 ja 120329-14 (II kd tl 12-17, II kd tl 24-26), milledega on nõutud kostjalt õigusabi kulude hüvitamist summas 233,18 eurot. Kostja on keeldunud arvete tasumisest õigusabi kulude osas (III kd tl 4-12). Kostja leiab, et õigusabi kulutused ei ole põhjendatud. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et perioodil aprill 2011 – mai 2012 esitati korteriühistule õigusabiteenuse arveid advokaadibüroo Pohla&Hallimägi ning Õigusbüroo Kvatro OÜ poolt kokku summas 3 393 eurot ehk 3 283,89 eurot enam kui üldkoosoleku otsusega ette nähti (III kd tl 34-47). Kostja leiab, et korteriühistu liikmetel puudub kohustus osaleda sedalaadi suuremahuliste kulude kandmisel, kui need ei sisaldu KÜ majanduskavas ning korteriühistul, kus on kõigest 16 korteriomandit, puudub ka sisuline vajadus igakuiselt juriidilist nõustamist osta ning sellekohaseid kulusid tasuda. Juhul kui KÜ juhatuse liikmed ei tule KÜ juhtimisega iseseisvalt toime, peaksid nad end juhatuse liikme kohalt taandama ja laskma ühistut juhtima mõne teise inimese, kellel selleks suuremad eeldused on (II kd tl 155). Kohus nõustub kostja seisukohaga. Samas soovib kohus rõhutada, et hagejal on ainult 1 juhatuse liige, kes ei ole vaidlusaluse maja korteriomanike seast, vaid on isik, kes osutab juhatuse liikme teenust mitte ainult hagejale, vaid ka teistele olles juhatuse liige 7 osaühingus (sh XXXOÜ, kes osutab hagejale haldusteenust ja Kvatro Õigusbüroo OÜ, kes osutab hagejale väidetavalt õigusabiteenust) ja 2 korteriühistus. Hageja on ostnud advokaadibüroolt õigusabiteenust tunduvalt suuremas ulatuses kui otsustati 26.01.2011 korteriühistu üldkoosolekul (III kd tl 3447). Samuti ei nähtu advokaadibüroo poolt esitatud arvetest seoses milliste probleemidega on korteriühistule õigusabiteenust osutatud, vaid sisaldavad üksnes kuluartikleid „Õigusabi osutamine“ ja „Kantseleikulud“. Sellisel kujul esitatud arved ei ole kontrollitavad ning ei võimalda väita, et tegemist on põhjendatud arvetega. Kohtu infosüsteemi andmetel on hagejal kohtus olnud ja on 3 vaidlust kostjaga, millest üks on käesolev ja 1 esitatud kostja poolt 2013
2-12-21294 aastal. Hageja seaduslik esindaja ei ole kohtumenetluses selgitanud õigusabiteenuse ostmise vajadust ja sellises ulatuses sealhulgas teenuse osutamist Kvatro Õigusbüroo OÜ poolt, kelle juhatuse liikmeks on hageja juhatuse liige. Korteriühistu juhatus ei saa meelevaldselt nõuda korteriühistu liikmetelt selliste kulutuste hüvitamist, millised ei ole korteriühistu liikmetele teada. Eeltoodu tõttu on kohus seisukohal, et hageja keeldus õigustatult õigusabiteenuse eest esitatud arvete tasumisest osas, mis ületas 26.01.2011 korteriühistu üldkoosolekul kokkulepitust, so kokku summas 233,18 eurot, millises osas ei kuulu haginõue rahuldamisele. Küll aga on hageja põhjendatult esitanud kostjale 2011 veebruaris ja märtsis arveid seoses õigusabi kuludega summas 29,42 eurot, lähtudes 26.01.2011 üldkoosoleku otsuse punktist 4. Kostja ei ole üldkoosoleku otsust seaduses sätestatud tähtaja jooksul vaidlustanud. Seega kuulub hagi 29,42 euro ulatuses rahuldamisele.
24.20.10.2010 üldkoosoleku otsuse punktis 3 otsustati tellida katuse projekt ettevõttelt XXXOÜ hinnaga 8 400 krooni (sisaldab km), so 536,86 eurot (III kd tl 48-51). Sama otsustati 18.11.2010 hageja juhatuse otsusega (III kd tl 52). Projekt telliti ettevõttelt XXXOÜ-lt hinnaga 828,36 eurot. Lisaks nõudis ettevõte eraldi raha projekti tarvis muinsuskaitse eritingimuste eest kokku 696 eurot, mistõttu kujunes projekti hinnaks koos muinsuskaitse eritingimustega 1 524,36 eurot, mis on 987,50 eurot kallim, kui üldkoosolekul otsustatud XXXehituse pakkumine (III kd tl 5355). Hageja on esitanud kostjale 31.05.2011 arve nr 110529-14 ja 30.06.2011 arve nr 11062914, millistega on mh esitanud nõude katuse remondi projekti eest tasumiseks kokku summas 38,16 eurot (I kd tl 18). Kostja on keeldunud kokkulepitust suuremate arvete tasumisest (III kd tl 13). Kostja leiab, et hagejal puudub õiguslik alus esitada projekteerimistööde eest mitmeid kordi suuremaid arveid, kui need, mida üldkoosolekul otsustati, seda enam, et on ilmnenud, et suurtele arvetele vaatamata pole valminud projekti, mille abil oleks võimalik varisemisohtu katuselt likvideerida. Kohus nõustub kostjaga, et tegemist on põhjendamatu kulutusega, mistõttu jääb hagi vastavas osas rahuldamata.
25.Õigusliku aluseta esitatud arveteks peab kostja ka hageja poolt igakuiselt esitatavaid küttearveid. Kokku on hageja esitanud kostjale arveid kütte eest summas 550,70 eurot (I kd tl 12-26). Kostja märgib, et lülitas küttesüsteemi välja õiguskaitsevahendina, kuna korteri nr 14 põranda sees olevast radiaatori ühenduskohast voolas vesi all asuva korteri nr 12 elektrisüsteemi ja põhjustas lühise. Kostja tellis küttesüsteemi seisukorra hindamiseks eksperthinnangu riiklikult tunnustatud eksperdilt. 28.12.2010 esitatud „XXX, Tallinn keskküttesüsteemi ülevaatuse aktis“ leidis ekspert, et hoone küttesüsteem on ületanud oma eeldatava kasutamisea 25 aastat, süsteem on tugevasti amortiseerunud, erinevatel perioodidel teostatud muudatused ei moodusta ühtset tervikut, süsteem ei vasta normidele ja nõuetele, mistõttu ei ole tagatud selle kasutamise ohutust. Ekspert leidis, et korteri nr 14 väljalülitamine keskküttesüsteemist on amortiseerunud süsteemile pigem positiivne, kuna see vähendab süsteemi koormust. (III kd tl 59-64) Kostja märgib, et hoonel puudub ka ühtne küttesüsteemi projekt ning koos sellega ka teadmine, millistes ruumides küte üldse olema peab ja millistes mitte (II kd tl 136). Kostja on vabatahtlikult osalenud keskküttekulude tasumisel 22% ulatuses hageja poolt esitatud arvetest, kuna kostja korterini viivas trepikojas on 5 korruse peale 2 radiaatorit ja koridor on soe. Alates 2012.a märtsist hakkas kostja tasuma trepikoja kütte eest 10% hageja poolt esitatavatest küttearvetest, kuna trepikoja pindala arvestades ei ole suurem kulu põhjendatud. Kohus leiab, et olukorras, kus keskküttesüsteemi kasutamine ei ole elanikele ohutu ning see ei vasta normidele, on õigustatud küttesüsteemi väljalülitamine edasiste ohtude vältimiseks. Hageja ei ole esitanud mingisuguseid tõendeid lükkamaks ümber kostja väiteid ja 28.12.2010 ekspertarvamust keskküttesüsteemi amortiseerumise ja ohtlikkuse kohta. Eeltoodu tõttu on kohus seisukohal, et hageja on põhjendatult keeldunud küttearvete tasumisest ning vastavas osas jääb hagi rahuldamata.
26.Õigusliku aluseta esitatud arvetena käsitleb kostja ka neid kommunaalteenuste arveid, mis esitati hageja poolt kostjale aja eest, mil toimus katuse renoveerimine ning kostja korter ei olnud avatud katuse tõttu sihtotstarbeliselt kasutatav ning kostja pidi üürima elamispinda mujal. Kostja
2-12-21294 jättis seetõttu perioodil 2010 september-oktoober arved tasumata, põhjendades seda oma tasaarvestuse avalduses (III kd tl 21). Hageja on esitanud kostjale 2010 septembris arve nr 129148 ja 2010 oktoobris arve nr 129149 kokku summas 446,52 eurot, millest küttearve moodustab 97,72 eurot (I kd tl 9-10). Kohus leiab, et kostja oli kohustatud korteri 14 omanikuna tasuma majandamiskulude arveid ka perioodil, mil toimusid katuse rekonstrueerimistööd, vaatamata sellele, et kostja ei saanud sel hetkel korterit elamiseks kasutada. Kostja ei pidanud aga tasuma küttearve eest, kuivõrd kohus leidis eelmises punktis, et kostja oli õigustatud küttesüsteemi selle ohtlikkuse tõttu välja lülitama. Seetõttu loeb kohus hageja nõude vastavas osas põhjendatuks 348,80 euro ulatuses.
27.07.10.2002 toimunud hageja üldkoosolekul otsustasid hageja liikmed võtta renoveerimislaenu 500 000 krooni (III kd tl 174-178) ja 29.01.2008 toimunud hageja üldkoosolekul otsustasid hageja liikmed võtta renoveerimislaenu 70 000 krooni (III kd tl 160162) katusekonstruktsioonide, elamu fassaadi ja kanalisatsioonitrassi renoveerimiseks. Vastavate tööde teostamiseks sõlmiti mitmeid töövõtulepinguid ning laenu- ja liisingulepinguid (III kd tl 140-159 ja 163-173). Kostja leiab, et ehitustegevuse kulud, mille seost hageja laenu- ja liisingulepingutega tõendada ei ole suutnud, tuleb tunnistada õigusliku aluseta arveteks, mille tasumise kohustus kostjal puudub. Kostja hinnangul esitas hageja laenu- ja liisingulepingutega seotud õigusliku aluseta arveid kostjale hagiavalduses märgitud perioodil 415,12 euro eest (III kd tl 184-185). Kohus leiab, et hageja arved vastavas osas on põhjendatud ning kostjal on kohustus neid tasuda. Vastavate renoveerimistööde ja lepingute õiguspärasus ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Kui kostja sai korteri nr 14 omanikuks 2010.a märtsis, siis kaasnes sellega kostjale ka kohustus kanda varasemalt korteriühistu poolt võetud laenukoormust, millest oleks pidanud eelmine omanik kostjat teavitama. Hageja üldkoosoleku otsuseid, milledega otsustati vastavaid renoveerimistöid teha ja selleks laenu võtta, kohtule toimikusolevate materjalide pinnalt teadaolevalt vaidlustatud ei ole. Kui kostja leiab, et ta omandas korteri varjatud puudustega, on tal vastava nõude osas õigus pöörduda korteri müüja poole st eelmise omaniku poole.
28.Kostja palub lugeda õigusvastaselt ehk täitmata kohustuste eest esitatud arveteks ka kostjale haldusteenuse eest esitatud arved kogusummas 162,20 eurot (III kd tl 185). Puudub vaidlus, et 01.05.2007 sõlmisid hageja ja XXXOÜ hooldusteenuste lepingu, millise objektiks on haldaja poolt korteriühistu liikmetele (korteriomanikele) haldusobjekti haldamiseks ja majandamiseks teenuste osutamine (III kd tl 118-121). Seega ostab hageja elamu haldamisteenuseid kolmandalt isikult. See, et XXXOÜ ja hageja juhatuse liikmeks on üks ja sama isik XXX ei muuda õiguslikku olukorda vaatamata sellele, et mõistliku inimese seisukohalt ei ole selline olukord kooskõlas hea käitumistavaga. Kohus leiab, et kostjal puudub alus keelduda hageja poolt esitatud arvete tasumisest seoses sellega, et ta ei ole rahul XXXOÜ pakutava teenuse kvaliteediga. Pakutava teenuse kvaliteedi osas tuleks pöörduda pretensioonidega teenuse pakkuja poole, vaatamata sellele, et hageja juhatuse liige ja XXXOÜ juhatuse liige on samas isikus. Käesolevas asjas ei ole hagejaks mitte KÜ XXXjuhatus liige, vaid korteriühistu XXX. Eeltoodu tõttu on kohus seisukohal, et hageja nõue kostja vastu seoses haldusteenuse osutamise lepingust tuleneva nõudega on põhjendatud. Samas soovib kohus rõhutada, et korteriomanikud olles korteriühistu liikmed peavad ise otsustama korteriühistu üldkoosolekul, kes on juhatuses ja kas ostavad haldamisteenust või teostavad majahaldamist ise.
29.Kostja leiab, et õigusliku aluseta esitatud arveteks tuleb lugeda ka hagiavalduses märgitud perioodil esitatud raamatupidamisteenuse eest esitatud arveid kogusummas 71,20 eurot (III kd tl 187). Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Hagejal on vajalik raamatupidamisteenuse ostmine ning tegemist on majandamiskuluga, mida kostja on kohustatud tasuma.
30.Hageja on esitanud viivisenõude summas 553,51 eurot tasumata arvete eest perioodil 01.08.2010-31.03.2012. KÜS § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib
2-12-21294 korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kohus leiab, et hageja oli õigustatud arvestama viivist neilt arvetelt, mida kohus pidas käesolevas otsuses põhjendatuks.
31.Eeltooduga on kohtu hinnangul tõendatud, et kostja keeldus põhjendamatult tasumast hageja poolt esitatud arveid summas 1026,74 eurot (29,42 eurot + 348,80 eurot + 415,12 eurot + 162,20 eurot + 71,20 eurot), millele lisandub viivis. Võttes arvesse aga asjaolu, et kostja on teinud vajalikke ja põhjendatud kulutusi katuse parendamiseks kokku summas 9 591 eurot, millest kostja on arvestanud maha tema kaasomandi suurusele langeva osa 427,40 eurot (II kd tl 187) ning õigustatult tasaarvestanud arveid summas 620,40 eurot, on kostjal endiselt mitmekordselt suurem kulutuste hüvitamise nõue hageja ees, võrreldes hageja nõudega kostja vastu. Seetõttu on kohtu hinnangul põhjendatud ja mõistlik tasaarvestada hageja nõue ka ülejäänud arvete ja viivise osas kostja kulutuste hüvitamise nõudega, mistõttu jääb hagi täies ulatuses rahuldamata. Eetiline ei ole hageja juhatuse liikme poolt ignoreerida kostja tehtud kulutusi katuse remondiks samas kui korteriühistu üldkoosolekul on otsustaud kostjale kulutused hüvitada. Menetluskulud
32.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg-test 1 ja 2 jätab kohus kostja menetluskulud täielikult hageja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.