1.Korteriühistu Raua 29 (hageja) esitas 30. mail 2012 Harju Maakohtule Piret Rivese (kostja) vastu hagi. Hageja palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõlgnevuse 2718 eurot 43 senti ning viivise
30.aprilli 2012. a seisuga 553 eurot 54 senti ja alates 1. maist 2012 kuni kohustuse kohase täitmiseni 0,07% võlgnetavast summast päevas. Hageja väitel kuulub kostjale korteriomand Tallinnas Raua 29−14 (korter). Raua 29 kinnistul olevat elamut (elamu) haldab hageja. Kostja on hageja liige 24. märtsist 2010. Hageja esitas kostjale
majandamiskulu arveid 1. augustist 2010 kuni 31. märtsini 2012 tarbitud kommunaal- ja hooldusteenuste eest kogusummas 2777 eurot 31 senti, millest kostja on tasunud 58 eurot 88 senti. Seega on tasumata 2718 eurot 43 senti. Kostja kohustus tasuda majandamiskulusid arvetel näidatud suuruses tuleneb hageja 20. oktoobri 2010. a, 26. jaanuari 2011. a, 14. juuni 2011. a ja 13. märtsi 2012. a üldkoosoleku protokollidest. Hageja tugines oma nõudes korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lgle 4, § 13 lg-le 4 ja §-le 151 ning oma põhikirja p-le 3.2.4. Kostjal puudub kaasomandi eseme omanikuna alus keelduda kaasomandi eseme korrashoiukulude tasumisest hagejale. Kostja korterit oli võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja tasaarvestusavaldus on lubamatu. Tema tegevus katuse ümberehitamisel ei ole kaasomandi eseme korrashoid, vaid korteriomandi reaalosa suurendamine teiste kaasomanike arvel. Ehitustöödeks ei olnud ehitusluba ega kokkulepet teiste korteriomanikega, mistõttu on tegu lammutamisele kuuluva ebaseadusliku ehitisega. Tasaarvestus puudutab kaasomandi eseme ümberehitust, kuid hageja ei ole korteriomanik ega esinda korteriomanikke asjaõiguslikes küsimustes. Hageja ei ole kostja tasaarvestusavaldusega nõustunud.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS ) § 423 lg 2 p 1 alusel. Kostja arvates on hageja esitanud talle õigusliku aluseta arveid kokku 2098 euro 3 sendi (algse hagivastuse järgi 1449 euro 11 sendi) ulatuses, mille tasumisest kostja on keeldunud. Need arved hõlmavad suuri kulusid, mis ei kajastu hageja majanduskavas ja mille tegemiseks puudub ka hageja organi otsus, mida kostja oleks saanud vaidlustada. Nendeks kuludeks on 3497 eurot 72 senti soojasõlmetööde eest, 3283 eurot 89 senti õigusabiteenuse ülekuluna ja 987 eurot 50 senti katuseprojekti ülekuluna. Õigusliku aluseta on ka küttearved katusetööde ajal, kui kostja korteri kohal puudus soojustatud katus. Samuti on õigusliku aluseta kommunaalteenuste arved, mida hageja esitas kostjale aja eest, mil toimus katuse renoveerimine ja kostja korter ei olnud avatud katuse tõttu sihtotstarbeliselt kasutatav. Küttearved on ka edaspidi alusetud, kuna kostja lülitas korteri pärast amortiseerunud küttesüsteemi tõttu tekkinud avariid küttesüsteemist välja. Alusetud on ka laenu- ja liisingulepingutega seotud arved 415 eurot 12 senti. Alusetud on ka arved haldusteenuste eest 162 eurot 60 senti, kuna haldaja jättis oma kohustused täitmata. Samamoodi on alusetud arved raamatupidamisteenuse eest 71 euro 20 sendi ulatuses, kuna raamatupidamisteenuse osutaja ei täitnud oma kohustusi nõuetekohaselt. Hageja nõue on põhjendatud 620 euro 40 sendi ulatuses (algse hagivastuse järgi 1269 euro 32 sendi ulatuses), kuid kostja on hageja nõude selles osas tasaarvestanud oma kulutuste hüvitamise nõudega. Kostja tegi 2010. a sügisel elamu katuse osaliseks rekonstrueerimiseks kulutusi 9254 eurot 86 senti. Kostja rekonstrueeris katuse osaliselt, kuna riiklikult tunnustatud ekspert oli selle varisemisohtlikuks tunnistanud ja hageja ei soovinud katust mõistliku aja jooksul parandada. Kohalik omavalitsus oli ehitustegevuse kooskõlastanud. Kostja kutsus katuse rekonstrueerimise küsimuses kokku ka korteriomanike koosoleku, kuhu teised korteriomanikud ei ilmunud. Hageja võlgneb kostjale katuse kordategemise kulud, mida kostja iga kuu tasaarvestab. Hageja ei ole tasaarvestust õigel ajal
vaidlustanud. Alusetu on ka hageja viivisenõue, kuna kostja on nõuded tasaarvestanud ja iga kuu ei ole arvetes viivist arvestatud.
3.Harju Maakohus jättis 29. aprilli 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 13. mai 2013. a määrusega parandas maakohus otsuse tekstis vead. Maakohtu otsuse põhjenduste järgi vaidlevad pooled, kas kostjal oli õigus tasaarvestada arveid 620 euro 40 sendi ulatuses ja kas arved 2098 euro 3 sendi kohta on põhjendatud. Pooled ei vaidle, et elamu katus vajas tervikuna ja vajab siiani 3⁄4 ulatuses rekonstrueerimist. 2003. a-l tellitud katuse rekonstrueerimine ei vastanud nõuetele. Valedest töövõtetest tingitud puudused on põhjustanud katusekonstruktsiooni pruunmädaniku ja seente vohamise, mille tõttu ei ole tagatud katusekonstruktsioonide nõutav kasutusiga ning need on muutunud ohtlikuks inimeste elule ja tervisele. Korteriomanikud andsid üldkoosolekul nõusoleku katust remontida. Hageja juhatus ei ole tegutsenud heas usus eluohtlikus seisus oleva katuse parandamise organiseerimiseks. Tõendatud on kostja vajadus asuda ise katust rekonstrueerima, kuna hageja juhatus näitas üles suutmatust probleemi lahendada. Remonttööde edasilükkumisel oleks katuse parandamise kulud suurenenud. Paljasõnalised on hageja väited, et tegemist on ebaseadusliku ehitusega, mis tuleb lammutada. Kostja esitas
5.novembril 2010 hagejale katuse kordategemisega seotud kulutuste hüvitamise nõude koos dokumentatsiooni ja arvetega, mida hageja juhatus keeldus aktsepteerimast. 26. jaanuari 2011. a erakorralisel korteriühistu üldkoosolekul otsustati, et kostja maksmata osa võtavad teised korteriomanikud enda kanda katusega seotud vaidluse lõpuni. 24. jaanuaril 2012 valmis eksperdiarvamus, mis tunnistas kostja ehitustegevuse katuse osalisel rekonstrueerimisel põhjendatuks ja nõuetele vastavaks. Ka kulud 9591 eurot on põhjendatud. Seega on kostjal hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4, korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 2 ja hageja põhikirja p 4.9 alusel, kuivõrd katuse rekonstrueerimistööd on olemuselt vajalikud kulutused tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes ning kostja on õigustatult tasaarvestanud hageja esitatud majandamiskulude arveid 620 euro 40 sendi ulatuses kulutustega, mida ta tegi katuse osaliseks rekonstrueerimiseks. Kuna võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg-st 2 tulenevalt lõpevad tasaarvestamisega pooltevahelised vastastikused nõuded, jääb hagi vastavas osas rahuldamata. Kostja on õigustatult keeldunud soojussõlme renoveerimistööde arvete tasumisest 161 euro 16 sendi ulatuses. Soojussõlme renoveerimine 3497 euro 72 sendi eest on käsitatav suure investeeringuna, mille tegemine läheb vastuollu hageja 26. aprilli 2010. a üldkoosoleku otsusega, kus otsustati suuri investeeringuid mitte teha enne, kui on selgunud katuse kordategemisega seotud lõplikud kulud. Kostja ei ole soojussõlme renoveerimistööde kulutuste tegemiseks oma nõusolekut andnud. Samuti ei ole toimikus hageja otsustust, mille alusel on hageja juhatus otsustanud teha soojussõlme renoveerimistööd. Seetõttu ei ole võimalik hinnata ka investeeringu põhjendatust. Vastavat küsimust ei ole otsustatud ka korteriühistu üldkoosolekul ning tööd tehti vaid ühe hinnapakkumise alusel, mistõttu ei ole hinnatav, kas tööde maksumus oli kooskõlas tehtud töödega. Hageja juhatus ei käitunud heas usus, kui tellis töid isikult, kellel ei olnud ehitustööde tegemiseks litsentsi.
Aprillist 2011 kuni maini 2012 esitati hagejale õigusabiteenuse arveid kokku 3393 eurot ehk 3283 eurot 89 senti enam, kui üldkoosoleku otsusega ette nähti (10 000 krooni ehk 639 eurot 11 senti). Korteriühistu liikmetel puudub kohustus osaleda sedalaadi suuremahuliste kulude kandmisel, kui need ei sisaldu majanduskavas ning korteriühistul, kus on kõigest 16 korteriomandit, puudub ka sisuline vajadus iga kuu juriidilist nõustamist osta ja sellekohaseid kulusid tasuda. Eeltoodu tõttu keeldus kostja (otsuses ekslikult märgitud „hageja") õigustatult õigusabiteenuse eest esitatud arvete tasumisest osas, mis ületas üldkoosolekul kokkulepitut, s.o kokku 233 eurot 18 senti, mis osas ei tule haginõuet rahuldada. Küll aga on hageja põhjendatult esitanud kostjale 2011. a veebruaris ja märtsis arveid õigusabi kulude kohta 29 euro 42 sendi ulatuses, lähtudes 26. jaanuari 2011. a üldkoosoleku otsuse p-st 4. Kostja ei ole üldkoosoleku otsust seaduses sätestatud tähtaja jooksul vaidlustanud ja seega tuleb hagi 29 euro 42 sendi ulatuses rahuldada. Kuna hageja ei lähtunud 20. oktoobri 2010. a üldkoosoleku otsuse p-s 3 märgitud otsusest tellida katuse projekt Laazi Ehituse Osaühingult hinnaga 8400 krooni, s.o 536 eurot 86 senti, vaid tellis selle teiselt äriühingult kallima hinnaga (1524 eurot 36 senti), ei pea kostja tasuma projekti koostamise kulude kohta esitatud arvet 38 euro 16 sendi ulatuses. Olukorras, kus keskküttesüsteemi kasutamine ei ole elanikele ohutu ega vasta normidele, on õigustatud küttesüsteemi väljalülitamine edasise ohu vältimiseks. Hageja on põhjendatult keeldunud küttearvete tasumisest 550 euro 70 sendi ulatuses. Kostja oli kohustatud korteriomanikuna tasuma majandamiskulude arveid ka ajavahemikul, mil toimusid katuse rekonstrueerimistööd, vaatamata sellele, et kostja ei saanud sel ajal korterit elamiseks kasutada. Kostja ei pidanud aga tasuma küttearve eest, kuivõrd kostjal oli õigus küttesüsteem ohtlikkuse tõttu välja lülitada. Seetõttu luges kohus hageja nõude (arved 2010. a septembris ja oktoobris) põhjendatuks 342 euro 55 sendi ulatuses ning põhjendamatuks 6 euro 25 sendi ulatuses (küttekulude osa). Hageja arved 2002 ja 2008 võetud renoveerimislaenude tagasimaksmise osamaksete (415 eurot 12 senti) kohta on põhjendatud ning kostjal on kohustus neid tasuda. Vastavate renoveerimistööde ja lepingute õiguspärasus ei ole praeguse vaidluse esemeks. Kui kostja sai korteri omanikuks 2010. a märtsis, kaasnes sellega kostjale ka kohustus kanda varem hageja võetud laenukoormust. Kostjal ei ole alust keelduda hageja esitatud arvete (162 eurot 20 senti) tasumisest alusel, et ta ei ole rahul haldusteenuse kvaliteediga. Ka ei saa õigusliku aluseta esitatud arveteks lugeda raamatupidamisteenuse eest esitatud arveid kokku, 71 eurot 20 senti. Hagejal on vaja raamatupidamisteenust osta ning tegemist on majandamiskuluga, mida kostja on kohustatud tasuma. Hagejal oli õigus arvestada viivist KÜS § 7 lg 4 järgses määras arvetelt, mida maakohus pidas otsuses põhjendatuks. Seega keeldus kostja põhjendamatult tasumast hageja esitatud arvete alusel 1020 eurot 49 senti (29,42 eurot + 342,55 eurot + 415,12 eurot + 162,20 eurot + 71,20 eurot), millele lisandub viivis. Kuna kostja on teinud vajalikke ja põhjendatud kulutusi katuse parendamiseks 9591 euro ulatuses, millest kostja on arvutanud maha tema kaasomandi suurusele langeva osa 427 eurot 40 senti ning õigustatult tasaarvestanud arveid 620 euro 40 sendi ulatuses, on kostjal endiselt mitmekordselt
suurem kulutuste hüvitamise nõue hagejale, võrreldes hageja nõudega kostja vastu. Seetõttu on põhjendatud ja mõistlik tasaarvestada hageja nõue ka ülejäänud arvete ja viivise osas kostja kulutuste hüvitamise nõudega, mistõttu jääb hagi täies ulatuses rahuldamata.
4.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.
5.Kostja esitas samuti apellatsioonkaebuse, milles palus muuta maakohtu otsuse põhjendusi. Tallinna Ringkonnakohus keeldus 14. juuni 2013. a määrusega kostja apellatsioonkaebust menetlusse võtmast põhjendusel, et maakohtu otsus ei ole vaidlustatav resolutsiooni peale kaebust esitamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 11. detsembri 2013. a otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 2718 eurot 43 senti, viivise 11. detsembri 2013. a seisuga 1064 eurot ning edasi viivise kuni võlgnevuse kohase täitmiseni 0,07% tasumata põhivõla summast päevas. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda. Ringkonnakohtu otsuse järgi ei saa kostja AÕS § 77 lg 4 järgset kulutuste hüvitamise nõuet teiste kaasomanike vastu panna maksma hageja kui korteriühistu vastu. Kostja vastu esitatud nõuded ei tulene korteriomanike vahelistest omandisuhetest ega ole seetõttu korteriomanikele ühiselt kuuluvad nõuded. Hagis esitatud nõuded põhinevad korteriühistu ja kostja vahelisel seadusest tuleneval võlasuhtel, mis põhineb KÜS § 5 lg 1 järgi korteriühistu liikmelisusel. Sel põhjusel ei saa lugeda kostja vastu esitatud võlgnevuse nõuet VÕS § 197 lg 1 tähenduses vastastikuseks kostja esitatud hoone katusele tehtud kulutuste tagasinõudega ega selliseid nõudeid tasaarvestada. Maakohtu otsus on õige osas, mis puudutab hageja nõude põhjendatuks lugemist (renoveerimislaenu, haldusteenuse ning raamatupidamisteenuse osas). Maakohus on samuti õigesti leidnud, et kostjal (otsuses ekslikult märgitud „hagejal") tuleb tasuda 2010. a septembris ja oktoobris esitatud majandamiskulude arvete alusel kokku 446 eurot 52 senti, millest küttearve on 97 eurot 72 senti. Arved tuleb tasuda sõltumata sellest, et samal ajavahemikul renoveeriti katust ja kostja korter ei olnud avatud katuse tõttu sihtotstarbeliselt kasutatav. Hagi on ka muude kostjalt nõutud summade osas põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kostja korteris asuv osa tsentraalsest küttesüsteemist on tarbijapaigaldisena korteriomandite omanike kaasomandis ja selle väljalülitamine või likvideerimine on kaasomanike nõusolekuta omavoliline ning seda vaatamata kostja vastuväidetele, et küttesüsteem oli amortiseerunud, ja sõltumata hinnangust, kas selle väljalülitamine korteris oli soojussüsteemile kui tervikule positiivne või negatiivne. Keelu mõjutada küttesüsteemi toimimist sätestab ka hageja põhikirja p 3.2.5. Kuna maja on köetud, arvestades vajadusega kütta ka kostja korterit, tuleb kostjal maja kütmisele tehtud kulutuste kandmises vastavalt oma korteri suurusele osaleda ja hagi tuleb küttearvete osas 550 euro 70 sendi ulatuses rahuldada. Hagejal on õigus nõuda kostjalt ka 2011. a juunist augustini esitatud arvete tasumist, millest 161 eurot 16 senti on kostjale langev osa soojussõlme renoveerimistööde maksumusest. Kulutuse
tegemiseks olukorras, kus 26. aprilli 2010. a üldkoosolekul oli võetud vastu otsus mitte teha suuri investeeringuid enne, kui on selgunud katuse kordategemisega seotud lõplikud kulud, oleks tulnud võtta soojussõlme renoveerimiseks enne vastu üldkoosoleku sellekohane otsus. Selline puudus on aga kõrvaldatud töödele järgnenud majandusaasta kava kinnitamisega, millega ühistu liikmete enamus on tehtud kulutused heaks kiitnud. Kostja peab hageja liikmena võtma osa hageja õigusabiteenusele tehtud kulutuste kandmisest. Kulutuste tegemine oli kooskõlas korteriühistu 26. jaanuari 2011. a üldkoosoleku otsusega. Otsuse p 4 kohaselt otsustati moodustada õigusabikulude fond 639 eurot 11 senti, mida vajadust mööda suurendama on volitatud juhatust, kellele on ühtlasi antud õigus teha fondist väljamakseid ühistu huvides osutatud õigusabi eest. Fondi suurendamise ja väljamakstud kulutuste põhjendatuse üle on hageja liikmed otsustanud kulutuste tegemisele järgnenud majanduskava kinnitamisega ja tunnistanud tehtud kulutused sellega vajalikuks. Üldkoosoleku otsust ei ole seaduses sätestatud tähtaja jooksul majanduskulude kinnitamise osas vaidlustatud ning seega tuleb hagi ka selles osas rahuldada. Kostjal tuleb võtta osa ka 20. oktoobri 2010. a üldkoosoleku otsuse alusel katuse projekti tellimisega hageja tehtud kulutuste kandmisest. Asjaolud, et projekt telliti üldkoosolekul otsustatud äriühingu asemel teiselt isikult ca 300 eurot kallima hinnaga ning et üldkoosolek ei osanud otsuse tegemisel arvestada projekti tellimisega kaasneva veel ligi 696 euro suuruse lisakuluga, mis osutus vajalikuks muinsuskaitse eritingimuste tõttu, ei anna põhjust jätta hagi selles osas rahuldamata. Ka katuse projekti tellimisega kaasnenud ülekulu on hageja liikmed majanduskava kinnitamisega heaks kiitnud ja sellega juhatuse tegevust tunnustanud. Kuna kostja on kinnitanud, et ta on jätnud teadlikult arved osaliselt maksmata, tuleb hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks eeltoodu põhjal välja põhivõlana kokku 2718 eurot 43 senti. Rahuldada tuleb ka viivisenõue ja muuta menetluskulude jaotust.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Kostja arvates on korteriühistul kohustus teha kaasomandi esemeks olevate konstruktsioonide avariiremonditöid KÜS § 2 lg 1, TsÜS § 32, VÕS § 2 lg 2 ning § 6 lg 1 järgi. Selliste kulutuste hüvitamist võib nõuda solidaarselt nii kaasomanikelt kui ka korteriühistult. Ringkonnakohus on rajanud oma otsuse soojasõlme remondi kulude, suurenenud õigusabi ja katuseprojekti koostamise kulude kohta tõendamata asjaoludele ehk sellele, et hageja üldkoosolek on 2010.–2011. a majandusaasta kava kinnitamisega eelnevate aastate suurenenud kulud väidetavalt heaks kiitnud (muutnud üldkoosoleku vastava otsuse). Selle ajavahemiku kohta hagejal majandusaasta kava olemas ei ole, veel vähem saab see olla üldkoosolekul heaks kiidetud. Ka tugines hageja kulude heakskiitmisele hilinenult alles apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohus on samuti leidnud ebaõigesti, et avariilise kaasomandis oleva küttesüsteemi ajutine väljalülitamine on ebaseaduslik ja kostja peaks tasuma väljalülitamise ajal mittetarbitava
soojusenergia eest. Lisaks vaidlustab kostja ka ringkonnakohtu otsust muude kulude põhjendatuse osas (ringkonnakohtu otsuse p-d 44–46) samadel motiividel nagu hagile vastates.
8.Hageja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.
9.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja läbi vaadanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 11. juunil 2014 asja arutamise üle tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule erimeelsuste tõttu küsimuses, kas korteriomanikul on võimalik korteriühistu nõue tema vastu tasaarvestada oma nõudega teiste korteriomanike vastu.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
11.Kolleegium käsitleb esmalt hageja nõudeid ja olulisi asjaolusid (I). Seejärel analüüsib kolleegium hageja nõuet osas, mida kostja ei tunnistanud (II), ja edasi hageja nõude väidetavat tasaarvestust (III). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (IV). I
12.Hageja nõuab kostjalt 2718 eurot 43 senti tasumata kommunaalmaksete eest esitatud arvete alusel, samuti viivist. Kostja on keeldunud arveid tasumast, kuna tema arvates on arved 2098 euro 3 sendi ulatuses esitatud õigusliku aluseta ning 620 euro 40 sendi ulatuses on kostja hageja nõude tasaarvestanud oma nõudega elamu katuse rekonstrueerimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kuigi alguses väitis kostja, et õigusliku aluseta on esitatud arveid 1449 euro 11 sendi ulatuses ja et ta on tasaarvestanud arveid 1269 euro 32 sendi ulatuses, on kohtud lähtunud kostja muudetud positsioonist. Hageja ei ole seda vaidlustanud ja ka kolleegium lähtub muudetud seisukohast.
13.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: • kostja on 2010. a märtsist korteriomanik hageja hallatavas elamus ja ka hageja liige ning seega kohustatud tasuma hagejale majandamiskulusid esitatud arvete alusel; • hageja on esitanud kostjale tasumiseks majandamiskulude arveid 1. augustist 2010 kuni
31.märtsini 2012 tarbitud kommunaal- ja hooldusteenuste eest kokku 2777 eurot 31 senti, millest kostja on tasunud 58 eurot 88 senti, st tasumata on 2718 eurot 43 senti; • kostja on teinud 2010. a sügisel elamu katuse rekonstrueerimiseks kulutusi; • hageja on teinud kulutusi 3497 eurot 72 senti soojasõlme renoveerimiseks; • hageja tellis katuseprojekti hinnaga 1524 eurot 36 senti; • kostja eraldas pärast veeavariid oma korteri elamu küttesüsteemist. Kostja ei ole kassatsiooniastmes väitnud, et esitatud arved ei oleks esitatud proportsionaalselt kostja korteri suurust arvestades.
II
14.Kostja ei tunnista hageja esitatud arvetes sisalduvaid kulusid kokku 2098 euro 3 sendi ulatuses. Kostja ei toonud oma avaldustes kõiki vaidlusaluseid kulusid selgelt summaliselt eristatavalt välja, kuid maakohtu otsusest saab järeldada järgmisi summasid: • 161 eurot 16 senti soojasõlme renoveerimise eest; • 262 euro 60 senti õigusabiteenuse ülekuluna; • 38 eurot 16 senti katuseprojekti ülekuluna; • 550 eurot 70 senti küttekuluna, kuna katusetööde ajal puudus kostja korteri kohal soojustatud katus ja veeavarii tõttu lülitas ta korteri küttesüsteemist välja; • 348 eurot 80 senti (446 eurot 52 senti – küttekulud 97 eurot 72 senti) muude kommunaalteenuste eest ajal, mil katust renoveeriti ning kostja korter ei olnud avatud katuse tõttu sihtotstarbeliselt kasutatav; • 415 eurot 12 senti laenu- ja liisingulepingutega seotud kulude eest; • 162 eurot 60 senti kuludena haldusteenusele, kuna haldaja jättis oma kohustused täitmata; • 71 eurot 20 senti kuludena raamatupidamisteenusele, kuna raamatupidamisteenuse osutaja ei täitnud oma kohustusi nõuetekohaselt. Kuna nimetatud summad ei lähe kokku kostja nimetatud koondsummaga, tuleb asja uuel läbivaatamisel esmalt selgitada, millistele summadele millises ulatuses kostja täpselt vastu vaidleb. Selleks saab ringkonnakohus anda kostjale tähtaja TsMS § 3401 järgi.
15.Kostja kui elamu korteriomanik (ja kaasomanik) ja KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi hageja kui korteriühistu liige peab nii seaduse kui ka hageja põhikirja järgi osalema elamu majandamise ühiste kulude kandmisel vastavalt oma kaasomandiosa suurusele. See tuleneb nii KOS § 13 lg 1 esimesest lausest ja lg-st 2 kui kaasomandi kohta üldiselt ka AÕS § 75 lg-st 1.
16.Elamu kaasomandiosale tehtud kulutuste hüvitamist võivad eri isikud nõuda korteriomanikult erineval õiguslikul alusel. Kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele (kaasomanikele) KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule (kaasomanikule) sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Muude elamule tehtud kulutuste hüvitamist võib korteriomanikult kui korteriühistu liikmelt nõuda korteriühistu, kui korteriomanik on kulutuste tegemisega nõustunud või kui tegu on KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludega, mille kandmine on otsustatud korteriühistu liikmete üldkoosoleku kehtiva ja KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile ühistu liikmetele kohustusliku otsusega (vt ka Riigikohtu
13.veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 21, 22). Maksete tegemise kohustus tuleneb kostjale ka hageja põhikirja p-st 3.2.4. Täitmisnõude õiguslikuks aluseks saab olla VÕS § 108 lg 1.
17.Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kindlaks teinud, et kostja on kohustatud tasuma hageja esitatud arved soojasõlme renoveerimise eest hageja arvestatud ulatuses.
Ringkonnakohus ei ole hageja nõuet tunnustades tuvastanud, et soojasõlme renoveerimine oli vajalik kulutus, mille tegemiseks ei olnud korteriomanike kokkulepet või otsust vaja, olgugi et samas on renoveerimisvajadusele ringkonnakohtu otsuses viidatud. Samuti ei ole tuvastatud, et hageja üldkoosolek oleks soojasõlme renoveerimise otsustanud ja et need kulud oleks seejuures hõlmatud KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludega. Seega ei ole ringkonnakohus tuvastanud kostja kulutuse kandmises osalemise materiaalõiguslikke eeldusi.
18.Kuigi korteriühistu üldkoosoleku pädevuses olevate majandamiskulude tegemise saab mh heaks kiita üldkoosoleku otsusega majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel (vt Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 11), ei ole ringkonnakohus ka seda asjaolu nõuetekohaselt tuvastanud. Ebapiisav on ringkonnakohtu otsuse umbmäärane viide, et kulud on heaks kiidetud järgneva majandusaasta kava kinnitamisega, kui ei ole täpsustatud, mida on sellega silmas peetud. Vastuolus TsMS § 436 lg-tega 2 ja 3 ning § 442 lg-ga 8 ei ole otsusest võimalik järeldada, millist kohtutoimikus olevat dokumenti (majandusaasta aruannet või majandustegevuse aastakava) on seejuures silmas peetud ning kuidas sellest selline järeldus on tehtud. Apellatsioonkaebuses ja ringkonnakohtu istungil on hageja konkretiseerimata viidanud kulude kandmise heakskiidule hageja majandusaasta aruande kinnitamise kaudu (IV kd, tl 6, 74 pöördel). Seejuures on hageja esindaja ringkonnakohtu istungil märkinud, et majandusaasta aruannet toimikus ei ole (IV kd, tl 74). Kostja on heakskiidu väitele ringkonnakohtu istungil vastu vaielnud (IV kd, tl 74 pöördel). Lisaks nõustub kolleegium kostjaga, et toimikust ei nähtu, et hageja oleks kulude hilisema heakskiitmise väite esitanud maakohtus. Ringkonnakohtu otsusest ega istungi protokollist ei nähtu, et hageja oleks toonud esile mõjuva põhjuse, miks ta ei saanud sellele asjaolule tugineda maakohtu menetluses. Nii võib ringkonnakohus olla lubanud hagejal esitada apellatsioonimenetluses uusi asjaolusid vastuolus TsMS §-dega 331 ja 652. Samas peab kohus poolte jaoks arusaadavalt väljendama, kas ta võtab esitatud uue väite asja lahendamisel arvesse või mitte, et vastaspoolel oleks selge võimalus seda väidet vaidlustada. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus uute asjaolude esitamise lubatavust uuesti hindama, kui tegu ei olnud just vajalike kulutustega.
19.Kolleegium märgib, et Riigikohus on varem leidnud, et amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes (Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 33). Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, vaid need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel KOS § 15 lg 2 alusel teha iga korteriomanik. Kuna korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine, tähendab see kolleegiumi arvates korteriühistu jaoks sarnaselt korteriomanikega õigust teha vajalikke kulutusi ka üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel, eriti kui üldkoosoleku kokkukutsumisest tingitud viivitusega suureneks kaasomandi eseme kahjustamise tõenäosus. Vajaliku kulutuse
tegemine ja hüvitamine eelisjärjekorras muude elamule kavandatud kulutustega võrreldes on kolleegiumi arvates ka sisuliselt õigustatud. Seda ei välista ainuüksi asjaolu, et hageja liikmete üldkoosolek otsustas varem teha enne renoveerimist muid töid. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel lähtuda eelkõige korteriomanike huvidest ja vältida põhjendamatute kulude tegemist, nt võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised. Vajalike kulutuste hüvitamist saab korteriühistu korteriomanikult kolleegiumi arvates nõuda KOS § 15 lg 2 alusel.
20.Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kindlaks teinud ka seda, et kostja on kohustatud tasuma hageja esitatud arved õigusabikulude eest arvestatud ulatuses. Riigikohus on leidnud, et korteriühistu õigusabikulud võivad olla majandamiskuludeks KÜS § 151 mõttes, hõlmates mh kulusid, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu (Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 11). Samas on aga oluline, et kui õigusabikulud on vähemasti mingis osas tekkinud hageja vaidlusest kostjaga, on nende kostjapoolne hüvitamine majandamiskuludena KOS § 13 lg-te 1 ja 2 alusel välistatud (vt Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-189-13, p 14). Ringkonnakohus ei ole hageja nõuet tunnustades tuvastanud, et hageja üldkoosolek oleks otsustanud õigusabikulude tegemise hageja väidetud ulatuses, ega seda, et tegu oleks ühtlasi KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludega. Kuigi õigusabikulud saab üldkoosolek ka tagantjärele heaks kiita, on ringkonnakohus umbmääraselt ja võimalik, et hagejal põhjendamatult hilinedes asjaolusid esitada võimaldades asunud sarnaselt soojasõlme renoveerimise kuludega seisukohale, et kulutuste tegemine on tagantjärele heaks kiidetud. Seega ei ole hageja nõudeõiguse eeldusi nõuetekohaselt kindlaks tehtud (lähemalt vt analoogsete põhjenduste kohta käesoleva otsuse p 18). Kui üldkoosolek andis juhatusele õiguse enda kehtestatud õigusabikulude piirmäära suurendada, tuleb hinnata sellise delegeerimise kooskõla seadusega, sest üksnes üldkoosolek saab otsustada, mis liiki kulutusi saab korteriühistu majandamiskuludena teha (vt ka Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-89-13, p 12). Erandiks on kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused, mille jaoks kaasomanike kokkulepet ega üldkoosoleku otsust vaja ei ole (vt käesoleva otsuse p 19).
21.Kolleegium juhib tähelepanu ka arvestuslikule ebatäpsusele kohtulahendites. Kostja väitel (II kd, tl 135) on hageja maksnud õigusabikulude eest ülekuluna 3283 eurot 89 senti (hagejale esitatud arved 3923 eurot, millest on lahutatud üldkoosoleku otsustatud 639 eurot 11 senti). Ringkonnakohus on tõenäoliselt eksituse tõttu leidnud oma otsuse p-s 49, et õigusabikulu arvete summa on 3393 eurot.
22.Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kindlaks teinud ka seda, et kostja on kohustatud tasuma hageja esitatud arved katuseprojekti kulude eest arvestatud ulatuses. Kohtuotsuste järgi tellis hageja juhatus katuse projekti muult isikult ja kallimalt, kui otsustas hageja üldkoosolek. Ringkonnakohus leidis siingi, et hageja üldkoosolek on kulud majanduskava kinnitamisega heaks kiitnud, lisaks saab otsusest järeldada põhjendust kostja kohustuse kohta neid kanda, et lisakulud ei ole väga suured ja olid osalt ettenähtamatud. Ühelegi seaduse ega hageja põhikirja sättele selliste kulude nõudmiseks ei ole ringkonnakohus viidanud. Ringkonnakohus ei ole
tuvastanud, et tegu oleks KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuluga või et tegu oleks sellise kuluga, mille jaoks korteriomanike kokkulepet või otsust vaja ei ole (mh ei kohaldu käesolevas asjas KOS § 161). Kuigi üldkoosoleku pädevuses olevate kulude tegemise saab ka tagantjärele heaks kiita, on ringkonnakohus konkreetse viiteta ja hagejal uusi asjaolusid esitada võimaldades asunud sarnaselt soojasõlme renoveerimise kuludega seisukohale, et kulutuste tegemine on tagantjärele heaks kiidetud. Seega ei ole hageja nõudeõiguse eeldusi nõuetekohaselt kindlaks tehtud (lähemalt vt analoogsete põhjenduste kohta käesoleva otsuse p 18).
23.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kostja ei vabane elamu küttekulude ega muude kommunaalkulude kandmise kohustusest võrdeliselt kaasomandiosaga kui kaasomandiga seotud kohustusest ainuüksi põhjusel, et neid kulutusi nõutakse aja eest, kui kostja korteril puudus soojustatud katus ja see ei olnud sihipäraselt kasutatav või kui kostja oli korteri keskküttesüsteemist välja lülitanud. KOS § 13 lg 1 teise lause järgi peab proportsionaalsest kulujaotusest kõrvalekaldumiseks olema kaasomanike kokkulepe, mille olemasolule ei ole tuginetud. Kokkuleppeks vajalikke teiste kaasomanike tahteavaldusi ei ole kostja nõudnud. Kui korterit tegelikult ei köeta või ei saa korteriomanik kasutada muid kommunaalteenuseid, mille eest talt raha nõutakse, võib tal iseenesest olla kuni takistuse kõrvaldamiseni õigus VÕS § 110 või 111 alusel keelduda maksmisest, kui takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike või valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine. Kohustuse rikkumise korral võib korteriomanikul olla ka kahju hüvitamise nõue, mille ta saab kommunaalkulunõudega tasaarvestada. Kostja ei ole seda teinud.
24.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et kostjal ei ole alust keelduda maja renoveerimiseks võetud laenude tagastamise kohustustest, mis muutusid sisenõutavaks pärast seda, kui kostja korteri omandas. Kostja ei ole väitnud, et hageja võttis need kohustused vastuolus seaduse või põhikirjaga. Korteriühistu liige ei vabane elamu renoveerimiskrediidi maksmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et krediidiga finantseeritud tööd võivad olla tehtud ebakvaliteetselt. Kostja ei ole väitnud, et krediidikohustused hageja ees talle korteri omandamisega üle ei läinud. Korteri omandanud ostjal võib olla müüja vastu kahju hüvitamise nõue või õigus alandada ostuhinda, kui korteriga tuli talle kaasa kohustus, millest müüja teda ei teavitanud (vt ka Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-13, p 14).
25.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kostja ei vabane haldusteenuse ega raamatupidamisteenuse eest kulude kandmise kohustusest võrdeliselt enda kaasomandiosaga kui kaasomandiga seotud kohustusest ainuüksi põhjusel, et teenused võisid olla ebakvaliteetsed. Teenuste puudulikust osutamisest tulenevaid nõudeid saab teenuse osutajate vastu esitada hageja kui teenuse tellija. Mõlemad kulud on käsitatavad vajalike majandamiskuludena, mille tasumises peab kostja hageja liikmena KÜS § 151 alusel osalema. III
26.Kostja väitel on tal nõue katuse remondist tekkinud kulutuste hüvitamiseks, mille ta saab hageja nõudega vähemalt osaliselt tasaarvestada. Maakohus tunnustas tasaarvestust, ringkonnakohus eitas selle võimalikkust ega hinnanud kostja väidetavat nõuet sisuliselt. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on teinud elamu katuse renoveerimiseks kulutusi. Küll vaieldakse selle üle, kas tegu on vajalike kulutustega ning kas ja kelle vastu saab kostja võimaliku hüvitusnõude esitada.
27.Kostja väitel vajas elamu katus varasema renoveerimise halva kvaliteedi tõttu tervikuna rekonstrueerimist, mille korraldas ca 1⁄4 ulatuses kostja kui katusealuse korteri omanik. Maakohus nõustus kostjaga ja tuvastas, et katusekonstruktsioonid olid mädanenud ja ohtlikud inimeste elule ja tervisele. Samuti leidis maakohus, et korteriomanikud on ka üldkoosolekul otsustanud katuse renoveerimise, kuid hageja juhatus ei astunud selle korraldamiseks samme, mis õigustas kostjat ise katuse renoveerimist korraldama (vt maakohtu otsuse p 18). Ehitustööde ebaseaduslikkust maakohus ei tuvastanud. Maakohtu tuvastatud asjaoludel võib kostjal olla erinevaid nõudeid erinevate isikute vastu.
28.Kostja tegevus võib tuvastatud asjaoludel olla esmalt hõlmatav KOS § 15 lg-ga 2, mille järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel, st võrdeliselt kaasomandiosade suurusega (KOS § 13 lg-d 1 ja 2). Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72 lg-st 4 (vt ka käesoleva otsuse p 16).
29.Kui katuse renoveerimiseks tehtud kulutused siiski ei oleks vajalikud, võib kostjal olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel. Esitatud asjaoludel olid korteriomanikud katuse renoveerimise otsustanud, st katuse renoveerimine vastas vähemasti nende eeldatavale tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 mõttes (vt ka KOS § 13 lg 3), samuti võis katuse renoveerimine olla õigustatud elamu kooskõlla viimiseks avalik-õiguslike nõuetega VÕS § 1018 lg 1 p 3 mõttes, st käsundita asjaajamise eeldused VÕS § 1018 lg 1 mõttes võisid olla täidetud. Kui kostja oli teisi korteriomanikke esitatud asjaoludel katuse renoveerimise kavatsusest teavitanud (VÕS § 1020) ja need kulutuste tegemisele vastu ei vaielnud, tegutses kostja eeldatavasti teiste isikute soodustamise tahtlusega VÕS § 1018 lg 2 mõttes. See, kui tegutsemine oli mingis osas ka kostja enda huvides, ei välista VÕS § 1018 jj kohaldamist. Kuigi kostja võis renoveerimise korraldamisega ajada ka enda asju, välistab see tema nõude teiste korteriomanike vastu üksnes osas, milles ta peab kulutused kandma korteriomanike omavahelises suhtes, st tema kaasomandiosale langevas osas. Kulutused hüvitatakse siingi võrdeliselt kaasomandiosade suurusega (KOS § 13 lg-d 1 ja 2).
30.Esitatud asjaoludel on võimalik ka hageja kui maja haldava korteriühistu vastutus oma kohustuste rikkumise eest (vt ka Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 28). Korteriomanik võib KOS § 15 lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi
eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist. Need on korteriühistu ülesanded, ühistuta majas valitseja ülesanded, seega ka kohustused. Seega on korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Vajadusel tuleb kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti. Korrashoiukohustust piirab KOS § 16 lg 2, mille järgi ei ole kohustust taastada enam kui pooles ulatuses hävinud hoonest, kui kahju ei ole kaetud kindlustusega või muul viisil. Samas on korteriühistu (valitseja) ülesanne KOS § 15 lg 6 p 3 järgi korraldada korteriomanike kulul kaasomandi kindlustamine. Riigikohus on leidnud, et maja haldava korteriühistu või valitseja vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Samuti on Riigikohus leidnud, et korteriühistu võib vastutada korteriomanikule tekkinud kahju eest, kui ta jätab täitmata üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks (vt ka nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18; 12. märtsi 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 11). Nõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1. VÕS § 115 lg 2 järgi tuleks kahju hüvitamise nõudmiseks täitmise asemel anda ühistule üldjuhul täitmiseks täiendav tähtaeg.
31.Kuna esitatud asjaoludel võis hageja olla viivituses elamu katuse remondi korraldamisega ja üldkoosoleku otsuse elluviimisega, võis ta sellega tekitada ka kostjale kahju katuseremondiks tehtud kulutuste näol, mille oleks pidanud tegema hageja, tegemaks remonti, mida oleks kostja saanud hagejalt nõuda. Maakohtu otsuses on viidatud ka hageja põhikirja p-le 4.9, millest saab järeldada hageja kohustust koguda liikmetelt erakorralisi makseid vajalikeks töödeks, mida hageja võib samuti olla rikkunud. Seega võib kostjal olla hageja vastu ka kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1 alusel (kui täidetud on ka VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused). Nõudest tuleb VÕS § 127 lg 5 alusel maha arvata kostja osa hageja kulude kandmisel. Ka ei ole ka välistatud, et kostja sai hageja nõude VÕS § 197 lg 1 alusel tasaarvestada.
32.Erinevalt ringkonnakohtust leiab kolleegium, et kostjal on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu (või valitseja) majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu (mh käesoleva otsuse p-s 31 nimetatud nõuet) ka oma käesoleva otsuse p-des 28 ja 29 nimetatud võimalikke nõudeid korteriomanike kui hageja liikmete vastu katusetöödest tulenevate kulutuste hüvitamiseks. Nõudest tuleb maha arvata kostja kui kaasomaniku enda proportsionaalne osa kulutustes. Korteriühistu on KÜS § 2 lg 1 järgi korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud
mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sisuliselt vahendab korteriühistu elamu haldamisel korteriomanikevahelisi nõudeid elamu majandamiseks tehtud kulutuste kandmiseks, st korraldab ühiste kulutuste tegemise ja kogub selleks makseid. Riigikohus on korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu, mh esitada hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt nt Riigikohtu
13.veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25; 12. märtsi 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 11). Sisuliselt on korteriühistu koos nõudeid omavate korteriomanikega solidaarvõlausaldajaks. Kolleegiumi arvates ei toimi korteriühistu korteriomanike nõuete osas mitte üksnes aktiivõigustatuna. Ebaõiglane ja ebamõistlik oleks, kui hagejal korteriühistuna oleks kostja suhtes õigus korteriomanike ühiseid nõudeid maksma panna, kuid kostjal korteriomanikuna ei oleks oma sarnasel alusel tekkinud nõudeid teiste korteriomanike vastu õigust maksma panna korteriühistu suhtes. Kolleegiumi arvates saab korteriomaniku õigust tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega oma nõudeid teiste kaasomanike vastu järeldada, kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lgt 3 ja § 173 lg-t 2. Nii on tagatud, et korteriomanik ei satu korteriühistu või valitseja poolsest nõude maksmapanekust halvemasse olukorda kui teiste korteriomanike poolt otse nõude esitamisest. Seega tuleb korteriomanikule tagada võimalus ka teiste korteriomanike vastu suunatud nõudeid ühiste nõuetega tasaarvestada, kui muud tasaarvestuse eeldused on VÕS § 197 lg 1 mõttes täidetud. Tasaarvestusega nõuded VÕS § 197 lg 2 järgi lõpevad ja korteriomaniku nõude edasine maksapanemine teiste korteriomanike suhtes on välistatud. Eelnev ei tähenda, et korteriomanik saaks korteriühistu vastu esitada nõuet, mis tal on teiste korteriomanike vastu, muul viisil, st nõudes täitmist või kulutuste hüvitamist.
33.Eelkirjeldatud tasaarvestuse võimalus peaks kolleegiumi arvates täiendavalt tagama korteriühistu kohustuse tagada maja korrasolek ja selle finantseerimine, mh õigeaegse ja põhjendatud majandamiskava koostamise (vt käesoleva otsuse p 30). Korteriühistu peab tagama vajalike kulude õigeaegse tegemise või arvestama sellega, et kulud kannab mõni korteriomanik ise ja tasaarvestab edaspidi vastavalt majandamiskulusid. Nii või teisiti on korteriühistu ülesanne korteriomanike ühised kulutused teistelt korteriomanikelt vastavalt nende osadele sisse nõuda. Täiendavat korteriomanike otsust kulude ühiseks kandmiseks vajalike kulude tasaarvestuse kehtivuse korral vaja ei ole.
34.Kuigi ringkonnakohus on õigesti leidnud, et vähemasti osa hageja nõutud arvetel märgitud summadest peab kostja tasuma, tühistab kolleegium ringkonnakohtu otsuse tervikuna. Seda põhjusel, et ebaselge on, mis nõudeid ja mis osas tasaarvestuseks kasutati (vt ka käesoleva otsuse p-d 30–32). Nimelt saab kostja avaldustest maakohtus järeldada, et ta tasaarvestas oma nõudega hageja arvetest tulenevaid nõudeid vaid osaliselt, ülejäänud osas pidas ta arveid põhjendamatuks. Selles osas, milles ta pidas arveid põhjendamatuks, ei ole kostja vähemasti sõnaselgelt esitanud tasaarvestuse avaldust juhuks, kui kohus leiab, et ta siiski peab arved tasuma.
Samuti ei ole üheselt selge, millal tasaarvestus toimus, kas kohtueelselt või menetluse kestel hagile vastu vaieldes. Maakohus ei ole osaliselt kostjaga nõustunud, et kostjal ei ole enda väidetud ulatuses kohustust arveid maksta, kuid vaatamata sellele on tasaarvestanud hageja nõuded ka selles osas kostja nõudega. Apellatsioonkaebuses ei ole hageja samas sellisele vastuväitest väljumisele aga tuginenud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb selgeks teha, millises ulatuses milliste nõuete osas kostja tasaarvestusele tugineb, ja sellest tulenevalt hageja nõuded uuesti lahendada.
35.Tulenevalt tasaarvestuse lubatavusest ja tasaarvestuse ajast tuleb lahendada ka hageja KÜS § 7 lgl 4 (tulevase viivisenõude osas ka TsMS §-l 367) põhinev viivisenõue. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded VÕS § 197 lg 2 esimese lause järgi kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kolleegium märgib, et viivisenõude rahuldamist ei välista ainuüksi see, et viivist ei olnud märgitud iga kuu korteriomanikule esitatud arvetel.
36.Riigikohus ei saa asja ise lahendada, nagu soovib kostja. Selleks on vaja tuvastada asjaolusid ja hinnata tõendeid, mida kolleegium TsMS § 688 lg-test 3−5 tulenevalt teha ei saa. IV
37.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.
38.Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi kindlaks ringkonnakohus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Ants Kull
Peeter Jerofejev
Villu Kõve
Jaak Luik
Henn Jõks Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.